Panorama bureaux Ile-de-France

Transcription

1 Panorama bureaux Ile-de-France I 1 On Point I 3 ème trimestre 2014

2 I 2 Le fait marquant Demande placée, le QCA a le vent en poupe depuis le début de l année Alors que la demande placée totale acte une hausse de 13% par rapport à 2013, les marchés très établis comme le QCA, La Défense ou encore Neuilly-Levallois, font mieux que la moyenne. Le Quartier Central des Affaires voit son activité progresser de 28% depuis le début de l année. Loin de «bouder» ce secteur traditionnellement considéré comme coûteux, les entreprises ont manifesté un réel appétit pour le centre de Paris. Ce sont 8 transactions de plus de m² qui ont été comptabilisées depuis le début de l année, soit une transaction de plus que l an passé. Si cette transaction supplémentaire atteint une taille inhabituelle pour le QCA (plus de m²), elle est loin d expliquer à elle seule la progression de En effet, sur les 9 premiers mois de l année, le surcroît d activité dans le QCA est de m² par rapport aux trois premiers trimestres de 2013, mais seulement un peu plus du tiers de cette hausse est à mettre sur le compte des grandes transactions. C est le segment des opérations intermédiaires (1 000 à m²) qui a le plus progressé en Il représente à lui-seul la moitié de la hausse des surfaces consommées avec plus de m² supplémentaires et une progression de plus de 30% du nombre de signatures. Le marché des petites surfaces s est également bien porté avec une croissance de plus de 20% du nombre de transactions, mais un effet volume bien moindre.

3 I 3 En direct du marché Un été morose sur le marché locatif alors que l investissement reste dynamique Marché locatif : un 3 ème trimestre moins éclatant A l issue du 3 ème trimestre, l activité locative est toujours en avance par rapport à 2013 mais l écart se réduit. La hausse observée depuis le début d année ralentit suite à un été plutôt calme et un mois de septembre qui n a pas permis de redresser la barre. La demande placée atteint fin septembre 1,5 million de mètres carrés, soit une progression de 13% en un an (vs +27% à mi année). Les résultats en demi-teinte du 3 ème trimestre résultent d un ralentissement des grandes signatures, qui ont été jusque-là le moteur de la croissance. Cette tendance s inscrit dans un climat économique ralenti, où la croissance française stagne au point mort et où l investissement des entreprises baisse. Ainsi, si la demande locative des grandes entreprises demeure prépondérante sur l ensemble de l année 2014, son poids a eu tendance à s amoindrir. Les grandes demandes sont toujours présentes mais les délais de négociations sont longs, voire s allongent. Les entreprises demeurent toujours pugnaces face aux efforts consentis par les bailleurs, dans un climat qui leur est favorable. A noter également que la période de «flou» juridique relative à certaines dispositions de la loi Pinel ne favorise pas la prise de décision. Pour le 3 ème trimestre, seules deux transactions de plus de m² ont été comptabilisées pour l ensemble de l Ile-de-France : le siège de l assureur SMABTP, porte de Sèvres, en bordure du périphérique, et la transaction de la Mutuelle Générale dans l immeuble «Pushed Slab», récemment livré dans la ZAC de la Gare de Rungis dans le 13 ème arrondissement. Ces deux transactions illustrent à la fois l appétit des grandes entreprises pour les immeubles neufs, qui restent majoritaires sur ce segment de marché, mais aussi leur attachement à la capitale, qui enregistre une hausse de la demande de 15%. Ce sont les quartiers d affaires traditionnels et établis qui ont performé, comme le Quartier Central des Affaires (+28%) ou encore La Défense (+41%). Plusieurs négociations y sont d ailleurs actuellement en cours et devraient aboutir d ici la fin de l année, ce qui confirmerait le retour gagnant de La Défense. De manière générale, les marchés disposant de grandes offres neuves ou rénovées, pour lesquels les valeurs se sont ajustées, tirent profit de la croissance locative, même si la concurrence est rude en 1 ère périphérie. D autres secteurs, moins établis et moins bien desservis, à l image de la Boucle Nord ou de la 1 ère Couronne Est, ont par contre eux été moins animés. En milliers de m² Demande placée cumulée ème trim 2013 Sources : JLL/ImmoStat T 2T 1T 1T 2T 3T Nombre de grandes transactions > m 2 Sources : JLL/ImmoStat 3 ème trim 2014

4 I 4 Pas de changement sur le front de l offre qui se maintient toujours à son plus haut niveau : 3,9 millions de mètres carrés, soit un peu plus de 7% du parc. Pas de bouleversement notable, non plus, dans sa répartition géographique. Les disponibilités immédiates de bureaux dans Paris, comme pour le Quartier Central des Affaires, demeurent contenues, le taux de vacance étant proche des 5%. En périphérie, l offre est plus abondante, notamment dans l Ouest où 1 million de mètres carrés de bureaux sont vides (hors La Défense). A La Défense, le taux de vacance atteint un pic à 13%. Les loyers «prime» faciaux sont stables dans l ensemble, toujours dans la fourchette basse des valeurs. Dans le Quartier Central des Affaires, les transactions les plus chères ne dépassent que très occasionnellement 750 depuis un an et le loyer «prime» facial se maintient autour de 740. A La Défense, après la baisse enregistrée le trimestre dernier, le loyer «prime» facial se stabilise autour des 500. La santé financière des entreprises est toujours dans une situation précaire, et 705 un bon nombre d entre elles n a ni la capacité, ni la velléité, de payer des loyers élevés même pour des immeubles «prime» dans des quartiers centraux. Dans sa dernière note de conjoncture, publiée début octobre, l Insee annonce que le taux de marge des entreprises françaises reculera encore cette année à 29,4 %, son plus bas niveau depuis ème trim 2013 Loyer prime facial - Quartier Central des Affaires ( /m 2 /an) Prime Source : JLL ème trim 2014 Moyen Grade A 650 Taux de rendement du trimestre

5 I 5 Marché de l investissement, retour à la norme au 3 ème trimestre avec une dynamique qui demeure Après un 1 er semestre animé par des transactions exceptionnelles, signées en grand nombre, la période estivale est revenue sur un niveau d activité plus traditionnel pour l Ile-de-France. En effet, avec un volume d investissement de 2,7 milliards d euros, le 3 ème trimestre 2014 est un trimestre dans la norme à l aune de l historique du marché. A la fin du mois de septembre, le marché parisien atteint 11,3 milliards d euros en cumulé, soit une hausse de 40% par rapport à A ce niveau il représente déjà pratiquement le volume d investissement de l année passée dans son ensemble. On recense de nouveau de belles opérations au 3 ème trimestre. La plus importante est celle de NORGES, qui a acquis pour 425 millions d euros «Le Madeleine» auprès de BLACKROCK, qui a réalisé d importants travaux dans ce complexe après la fermeture de l enseigne Madelios. On retiendra également l acquisition du Campus Carrefour à Massy par CREDIT AGRICOLE ou encore celle de «Carré 92» par PREDICA, deux opérations neuves louées avec des baux fermes à des entreprises de premier plan. Un nouvel investisseur canadien (OXFORD PROPERTIES) a également fait son entrée sur le marché en se portant acquéreur du «32 Blanche» à Paris, démontrant l appétit des investisseurs internationaux pour la place parisienne. A la fin du 3 ème trimestre, ce sont 26 transactions de plus de 100 millions d euros qui ont été signées, représentant près de 75% du total des investissements réalisés en Ilede-France. Sur ce segment de marché, les investisseurs français et étrangers jouent à parts égales, le 3 ème trimestre étant rigoureusement conforme à cette moyenne. C est un poids inhabituel qu atteignent les grandes transactions sur le marché cette année. Alors qu elles dopent les volumes, elles masquent le manque d activité sur le segment des petites et moyennes opérations. Ainsi, fin septembre on ne compte que 18 transactions comprises entre 50 et 100 millions d euros pour un total de 1,27 milliard d euros investis, alors qu on en comptait 30 l an passé à la même époque pour un total investi de 2 milliards. Le segment des transactions de taille moyenne est en repli de 40% par rapport à 2013, essentiellement en raison d un manque de produits proposés sur le marché. Le 3 ème trimestre a pratiquement été exclusivement dédié aux investissements en bureaux en Ile-de-France puisque seulement deux transactions de petite taille ont été constatées en commerces et une seule en activité. A fin septembre, la part des bureaux atteint 83% et celle des commerces 13% des volumes investis depuis le début de l année. Certains des actifs les plus recherchés, les «trophee assets» peuvent être cédés aujourd hui sur la base de taux de rendement inférieurs à 4%. Toutefois ils restent extrêmement rares, et les transactions sur le prime continuent de s opérer dans une fourchette comprise entre 4,00% et 4,50% dans le QCA. La forte demande des investisseurs, qui se maintient, crée un phénomène de propagation de la baisse de taux de rendement sur des marchés moins centraux et des actifs présentant un profil d investissement moins sécurisé. La question de la bulle immobilière pourrait être de nouveau posée à la fin du 3 ème trimestre et la réponse reste inchangée à ce stade. En effet, bien que les taux de rendement immobiliers demeurent bas, le rendement des OAT continue de se situer à des plus bas historiques et la politique de la BCE qui cherche à relancer la croissance dans un contexte déflationniste, ne devrait pas renchérir le coût des financements dans l immédiat. En milliards d euros M M 180 M Volumes investis Sources : JLL/ImmoStat T 2T 1T 1T 2T 3T Transactions investissement Sources : JLL/ImmoStat 26 Transactions > 100 M Type d actifs Sources : JLL/ImmoStat Bureaux Commerces 318 M Entrepôts Locaux d activités

6 I 6 Perspectives Depuis la fin du printemps, l ensemble des indicateurs économique tend à fléchir, non seulement en France mais également en Europe alors que le mot «déflation» revient de plus en plus fréquemment sur le devant de la scène. Ainsi, alors qu au printemps les économistes anticipaient encore une croissance du PIB de l ordre de 0,8 à 1% pour la France en 2014, les perspectives ont été très notablement dégradées. Aujourd hui on ne parle plus que de 0,5% de croissance pour 2014 et 1,1% pour 2015 (source Consensus Forecast septembre 2014). L indicateur de Climat des Affaires s est également érodé et à 91 points en septembre, ce dernier est loin de sa moyenne de long terme. Indice synthétique du Climat des Affaires Source : INSEE / Sept ,2 90,9 Selon l INSEE la reprise de l activité devrait se consolider dans les pays anglo-saxons au 2 nd semestre, grâce à une demande dynamique et un rebond de l investissement des entreprises. Si en Europe la tendance est à l attentisme et aux économies du côté des entreprises, la dépréciation de l euro pourrait toutefois les pousser à réviser leurs prévisions d exportations et à augmenter leurs dépenses, amenant ainsi un peu de croissance. Toutefois, de nombreux aléas pèsent sur les prévisions pour les mois à venir et la tendance reste à la prudence , Marché locatif Dans ce contexte il est difficile d augurer une reprise plus marquée et pérenne du marché locatif. Conformément à nos prévisions, l année immobilière 2014 sera une année de rattrapage par rapport à une année 2013 à oublier. Nous maintenons notre prévision de l ordre de 2 millions de mètres carrés placés cette année. Quant aux valeurs locatives, il est encore difficile de dire quand aura lieu exactement le rebond et de quelle ampleur il sera, même si pour l heure la stabilité des loyers à niveau bas semble la plus probable. Pour l offre, en l absence d une reprise franche, les entreprises resteront dans une stratégie de rationalisation, plutôt que de croissance. Ainsi l offre ne devrait pas baisser de manière significative à court terme. Marché de l investissement A l échéance de 2014 on constate que la demande reste dynamique et que les investisseurs ont toujours de l appétit pour le marché immobilier parisien. Par ailleurs, la baisse relative de l euro par rapport au dollar peut entraîner un regain d intérêt de la part des investisseurs anglo-saxons, d autant que les financements deviennent plus abondants pour l ensemble des catégories d actifs. Toutefois les délais de décision sont parfois longs, ce qui peut être un vrai frein au volume constaté en fin d année. Avec un volume de plus de 11 milliards d euros à fin septembre, nous anticipons que le volume total des investissements en Ile-de-France devrait atteindre les 14 milliards en fin d année, ce qui ferait de 2014 la 3 ème année la plus active sur le marché parisien après 2007 et 2006.

7 I 7

8 I 8 Bloc-notes Loi Pinel : flou juridique en attendant le décret «charges» Le «bail triple net» n est plus en France. En effet, depuis le 1 er septembre, le nouvel article L du Code de commerce met un terme à la liberté contractuelle sur la répartition des charges entre bailleurs et locataires. Cependant, l application de cet article ne peut pas encore être mise en œuvre puisque, à ce jour, le décret d application n a toujours pas été publié. Ce décret devra statuer sur les catégories de charges et impôts qui, en raison de leur nature, ne pourront plus être imputés au locataire et les modalités d information des locataires. Ainsi, le bail devra comporter un inventaire précis des catégories de charges et d impôts incombant à chacune des parties, inventaire qui devra faire l objet d un état récapitulatif annuel. Au bail, puis tous les 3 ans, le bailleur devra joindre : - un état prévisionnel des travaux à effectuer dans les 3 ans, et leurs coûts prévisionnels. - un état récapitulatif des travaux réalisés les 3 dernières années et ce qu ils ont coûté. «La sortie du décret est annoncée dans les jours qui viennent.» Le décret, dont la sortie est annoncée dans les jours qui viennent, sera applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de sa publication. Les baux triple net conclus depuis le 1 er septembre seraient donc pleinement valables.

9 I 9 Les bureaux vacants seront taxés à Paris en 2015 En juillet 2014, l annonce n est pas passée inaperçue dans le monde l immobilier, le conseil de Paris a adopté une taxe qui prévoit d imposer les propriétaires de bureaux et locaux commerciaux vacants depuis au moins deux ans. Ainsi, à partir du 1 er janvier 2015, les biens en cause qui n auraient pas été exploités en 2013 et en 2014 seraient susceptibles d être taxés. Il convient toutefois de préciser que cette taxe, si elle n a jamais été appliquée à Paris, est pourtant prévue par l article 1530 du Code Général des Impôts, et déjà mise en œuvre à Lille par exemple. Ainsi, l article spécifie que «les communes, ou les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant une compétence d aménagement des zones d activités commerciales, peuvent instituer une taxe annuelle sur les friches commerciales situées sur leur territoire». Pour la Mairie de Paris, cette mesure vise avant tout à dissuader les propriétaires de laisser les locaux commerciaux à l abandon, et de les contraindre soit à les louer soit à les convertir. Ceci permettrait de remettre sur le marché des locaux qui, une fois transformés en habitation, contribueraient à augmenter l offre de logements dans la capitale. Rappelons que la municipalité s est engagée à transformer au moins m² de bureaux en logements, et cette nouvelle taxe devrait y contribuer. Paris possède un parc de bureaux d environ 16,5 millions de m², dont m² sont vacants à ce jour (~5%). L assiette de la taxe repose sur la valeur locative servant de base à la taxe foncière à laquelle est appliquée un taux de 10 % la première année d imposition, de 15 % la 2 ème, de 20 % enfin à partir de la 3 ème année d imposition. Conformément au Code Général des Impôts, ces taux peuvent être majorés dans la limite du double par le conseil municipal. C est ce que la ville de Paris a décidé. Comme il n y a pas obligation de déclaration du propriétaire auprès de l administration (fiscale ou communale) que le local commercial est vacant, la liste des biens potentiellement taxables sera fournie à l administration fiscale par la ville. Les propriétaires pourront être exonérés de la taxe s ils démontrent que la vacance est indépendante de leur volonté.

10 I 10 Le Grand Paris Express accélère pendant l été Suite au conseil des Ministres du 9 juillet, Manuel Valls a annoncé que le calendrier de mise en service de certaines lignes du Grand Paris Express serait accéléré. Ainsi, les liaisons vers les aéroports parisiens par les lignes 14 et 17 du métro ou encore la desserte du pôle de Saclay devraient bénéficier d une mise en service en 2024 au lieu de Les procédures administratives pour le lancement des nouvelles lignes se poursuivent. Le 12 septembre dernier, le Préfet de région a signé l arrêté d ouverture d enquête publique pour les lignes 16 et 17 sud et pour le tronçon nord de la ligne 14. Cette enquête aura lieu du 13 octobre au 24 novembre 2014 avec 4 réunions publiques dans les communes concernées. Cette décision fait suite à l approbation en juillet dernier par le conseil de surveillance de la SGP de l investissement de 3,5 milliards d euros affectés à ces travaux. La mise en service de ces lignes est prévue pour 2023 et elles comprendront 9 nouvelles gares et 29 km de réseau supplémentaire. La ligne 16 reliera Saint-Denis- Pleyel à Noisy-Champs et sera en correspondance avec 3 lignes de RER (A, B et E). La ligne 17 reliera à terme Saint-Denis-Pleyel au Mesnil-Amelot mais c est le tronçon, commun avec la ligne 16 qui est concerné par cette enquête publique. Enfin, le tronçon nord de la ligne 14 est celui qui reliera Mairie-de-Saint-Ouen à Saint- Denis-Pleyel.

11 I 11 Des volumes d investissement record dans le monde au 1 er semestre 2014 Les volumes investis dans le monde au 1 er semestre 2014 ont atteint 297 milliards de dollars grâce aux excellents résultats des Etats-Unis et de l Europe, en hausse respectivement de 44% et de 37%. Le dynamisme des marchés nous a donc conduit à relever la prévision d investissement mondiale à 700 milliards de dollars pour Les marchés européens ont atteint leur meilleur niveau depuis 2007 avec 82,5 milliards d euros d investissement au 1 er semestre. Si la France a été la «star» en raison des très grandes opérations réalisées au 1 er semestre, on retiendra également que les marchés d Europe du Sud redémarrent avec par exemple une progression de 159% du marché espagnol ou encore l excellente progression de la Russie en hausse de 73%. Les fonds de Private Equity ont été particulièrement actifs sur les marchés, en Europe ils ont d ores et déjà investi à mi-année autant que pour tout 2013 et représentent 13% du marché. 3 raisons expliquent l appétit de ces fonds pour les marchés européens : les fonds qui ont pour stratégie d investir en Europe ont levé des fonds record, les marchés européens restent attractifs par rapport au marché américain et ces investisseurs ont des inquiétudes sur le niveau de valorisation d autres actifs comme les actions qui sont déjà à des niveaux élevés. Au premier semestre on retient également que l activité de l investissement en commerce a redémarré après deux années relativement calmes en raison du manque de produits. Ainsi le segment des centres commerciaux a également contribué à la performance européenne avec 12 milliards d euros d investissement à miannée. Le niveau atteint par le marché de l investissement en Europe nous a conduit à relever la prévision d investissement pour l année à un total de 180 milliards d euros, soit une meilleure performance que celle de 2005 mais encore en-deçà des niveaux de 2006 et 2007.

12 I : des projets neufs dans le Quartier Central des Affaires Près d 1,5 million de m² de projets immobiliers vont sortir de terre d ici fin La majorité d entre eux sont déjà préloués, plus de 60% environ. Qu en est-il des 40% restant? D ici un peu plus d un an, l Ile-de-France pourrait accueillir près m² de surfaces neuves, qui alimenteront l offre de 1 ère main de bureaux, si ces projets ne trouvent pas preneur d ici là. Où seront localisés les bureaux neufs de demain? Quels marchés accueilleront d ici fin 2015 le plus grand nombre de livraisons? Dans le trio de tête, le Sud-Ouest de la capitale et le Quartier Central des Affaires Certains arrondissements parisiens (ou en limite), les plus établis et reconnus comme marché tertiaire, accueilleront, une fois n est pas coutume, un certain nombre d opérations neuves emblématiques. 1. Le secteur du 14 ème et 15 ème arrondissement monte sur la 1 ère marche du podium avec près de m² de projets disponibles, livrables d ici fin L opération la plus emblématique du secteur jouxte le projet du «Pentagone à la Française», en bordure du périphérique à Balard. Il s agit du campus urbain «Qu4drans» qui développera à terme près de m², dont plus de la moitié est actuellement en travaux. Projet «Qu4drans» - Paris 15 ème

13 I La Boucle Sud livre ses dernières opérations. Un peu plus de m² sont attendus entre Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux, dont une opération d envergure aux portes de Paris, qui totalise à elle seule plus de m² : il s agit de l opération de restructuration «Lemnys» près de l Héliport de Paris (15 ème /Issyles-Moulineaux). 3. Le Quartier Central des Affaires, qui pâtit souvent d un manque d offres neuves, accueillera 5 nouvelles opérations d ici un an (~ m²). La plus importante est le programme «Cloud» (Rue Ménars 2 ème ), m² de bureaux en cours de restructuration, ce qui est rare au cœur de la Rive Droite. Paris et la proche périphérie Ouest de l Ile-de-France concentrent toujours la majeure partie des développements en cours. La Défense livrera d ici la fin de l année une dernière tour : «D²» (~ m²). Programmes de bureaux disponibles mis en chantier et livrables à horizon 2015

14 I 14 ICC, ILAT et ILC : des indices déflationnistes Après avoir enregistré une légère progression le trimestre dernier, l ICC inverse de nouveau la tendance et repasse en zone négative au 2 ème trimestre En effet il a diminué de -0,98% sur 1 an pour s établir à points. En parallèle, l ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle poursuivre sa baisse amorcée depuis 2 ans avec une progression de 0,24% sur 1 an. L indice s établit à 107,44 au 2 ème trimestre Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC demeure stable à 108,50 au 2 ème trimestre Depuis 1 an, l indice des loyers de commerces est resté dans une zone comprise entre 108,46 et 108,53 points. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

15 I 15 Virginie Houzé Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche - Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Sophie Rozen Responsable Etudes Etudes & Recherche - Paris T : sophie.rozen@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Etudes & Recherche - Paris T : manuela.moura@eu.jll.com

16 I 16 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer La Défense T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 2, place Sadi-Carnot Marseille T : F : COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.