Panorama bureaux Lyon

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1 Panorama bureaux Lyon On Point Source : Fotolia I2 e trimestre 2015 I 1

2 I 2 Le fait marquant Lyon - Crédit Agricole Assurances rachète le Grand Hôtel-Dieu à Eiffage Crédit Agricole Assurances a annoncé le rachat du Grand Hôtel-Dieu à Lyon, pour un montant de 170 millions d euros, au groupe de BTP Eiffage qui a entamé un vaste chantier de reconversion de cet ancien hôpital. En 2018, au terme des travaux, le site, inscrit au Patrimoine mondial de l Humanité, accueillera m² de commerces et restaurants ainsi qu un pôle tertiaire de près de m², un hôtel InterContinental cinq étoiles de 143 chambres, un centre de conventions de m 2, m 2 de logements, des jardins et une Cité Internationale de la Gastronomie. «C est la plus grande rénovation privée de monuments historiques jamais réalisée en France», avait souligné Pierre Berger, PDG d Eiffage, lauréat en 2010 du concours organisé par les Hospices Civils de Lyon (HCL). Le Grand Hôtel-Dieu est situé au bord du Rhône sur la Presqu île du centre de Lyon sur un foncier appartenant aux HCL, avec lesquels un bail à construction de 99 ans a été conclu, selon un communiqué conjoint de Crédit Agricole Assurances, d Eiffage et d InterContinental Hotels Group, qui signe là son cinquième établissement en France. Fondé au XII e siècle pour soigner les voyageurs et les pèlerins, le plus vieil hôpital lyonnais est un symbole de l humanisme dont Soufflot fit aussi un chef d oeuvre d architecture. Il a connu une renommée internationale dès le XIX e siècle grâce à des pionniers de la chirurgie ou de la radiologie, tel Léon Bérard ou Etienne Destot. Au début du XX e siècle, il comptait plus d un millier de lits, mais devenu vétuste, il a fermé définitivement ses portes fin 2010.» Cette signature nous permet de franchir une étape décisive dans la mise en oeuvre du projet du Grand Hôtel-Dieu qui va devenir le site de référence pour l attractivité internationale de notre métropole ainsi qu un très beau lieu à vivre pour l ensemble des Lyonnais», s est félicité le sénateur-maire de Lyon, Gérard Collomb (PS), dans le communiqué.

3 I 3 En direct du marché Un premier semestre moyen mais des perspectives encourageantes Avec plus de entreprises créées en 2014, l agglomération lyonnaise est le premier territoire régional pour l entreprenariat. Après un léger repli en 2013, le nombre de créations repart à la hausse en Comme les années précédentes, les créations dans les activités de services, particulièrement celles à forte valeur ajoutée, restent spécifiques à la Métropole lyonnaise confortant ainsi le dynamisme du tissu économique local. Quel que soit le territoire, la grande majorité des entreprises se crée sous forme d entreprises individuelles: en 2014, la moitié se sont créées sous forme d auto-entreprises. Rebond du marché au deuxième trimestre et perspectives encourageantes Le marché tertiaire sort la tête de l eau mais peine à reprendre son souffle. Après un 1 er trimestre atone, les 3 derniers mois ont été plus actifs. La baisse est de 31% par rapport au 1er semestre 2014, mais ce pourcentage reste à relativiser, le 2 nd trimestre 2014 avait été particulièrement performant. L évolution lissée sur 12 mois acte, quant à elle, un repli de 2% seulement. En effet, le 1 er trimestre tenait davantage d une accalmie passagère que d une tendance à long terme. Les grandes transactions, quasi absentes sur les 3 premiers mois ont fait leur retour dans le paysage tertiaire lyonnais. On comptabilise 9 réalisations de plus de m², totalisant plus de m² sur ce estre, soit 38% du volume global. Parmi les principales transactions on retiendra la prise à bail par Adecco de m² de bureaux sur l immeuble «Adely» à Villeurbanne ; la signature d une VEFA par Blanchon de m² de bureaux neufs sur le «6 Park Parilly» à Saint-Priest ; la location de m² de bureaux par EDF dans l Atrium» à la Part-Dieu et la prise à bail de m² de bureaux par l école d architecture d Odile Decq à la Confluence. Le segment des surfaces de moins de 500 m² a été nettement plus actif et reste un socle solide du marché lyonnais. Ces transactions ne représentent pas moins de 86% de signatures réalisées sur le territoire pour 62% des surfaces consommées. Leur nombre est en augmentation : on dénombre actuellement 180 signatures contre 150 sur la première moitié de l année Leur impact sur le volume reste important et représente en moyenne un tiers du volume global annuel. Ce segment constitue un véritable socle transactionnel, et démontre la solidité du tissu économique lyonnais Demande placée Sources : JLL/CECIM m 2-45 % 2014 Nombre de transactions Sources : JLL/CECIM -31 % 2015 > 1000 m

4 I 4 7 m² sur 10 consommés se situent à Lyon ou Villeurbanne, ce qui montre s il le fallait encore, l intérêt des entreprises pour le territoire intra-muros avec notamment ses facilités de transports et des services de proximité diversifiés. Cette part est encore plus importante lorsque l on observe les signatures réalisées sur des surfaces neuves ou restructurées : 80% des transactions sur des immeubles neufs se font en intra-muros. Dans l ensemble, les valeurs locatives prime se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre entre l offre et la demande. Le loyer prime de la Part-Dieu reste sur des bases de 300 HT/m²/an, correspondant à la valeur locative d un espace de première catégorie sur la meilleure localisation de Lyon. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 HT/m²/an sur des immeubles non IGH. Les loyers de seconde main ont connu des variations selon les secteurs. La valeur générale est en hausse, du fait des signatures de grandes surfaces sur des immeubles de bonne qualité et atteint 159 HT-HC/m²/an sur l agglomération lyonnaise. Cependant, dans le contexte de marché, la tendance s oriente à la baisse. Sur un an, l offre de seconde main reste stable pour un volume de m². La stratégie des entreprises, toujours portée par les rationalisations de surfaces, ainsi que de récentes libérations significatives, expliquent ce phénomène. L offre neuve, quant à elle, continue de progresser. Avec une augmentation de 16% sur les 12 derniers mois pour atteindre un total de m², le stock se maintient à un bon niveau. Les livraisons d opérations significatives placent le stock à un palier permettant de répondre aux besoins des utilisateurs. Cependant, des disparités persistent selon les secteurs: le stock neuf est quasi inexistant sur le secteur du 6 ème alors qu il représente 68% des disponibilités sur Vaise Ces pénuries localisées expliquent également le niveau élevé des précommercialisations qui permettent aux entreprises de se positionner sur des produits futurs en l absence de disponibilités immédiates : 57% des surfaces actuellement en chantier ont d ores et déjà trouvé preneur. Les taux de vacance restent contrastés d un secteur à l autre. En effet, les extérieurs se situent en moyenne à un niveau de vacance plus important avec 7,3 % contre 5,7% pour l intra-muros. Le secteur de La Part-Dieu, sous-offreur depuis plusieurs semestres, avec un taux de vacance autour de 3%, est sorti de sa situation de pénurie. Son taux de vacance atteint aujourd hui 3,5%. Les livraisons des deux opérations neuves «Equinox» et «Be» ont apporté de la fluidité sur le marché et pourraient susciter l intérêt d utilisateurs à la recherche d opportunités disponibles à court terme sur ce secteur. L immeuble «Terralta» sera livré d ici la fin de l année, apportant m², au cœur du QCA. Nombre de transactions Loyer prime ( /m2/an) Source : JLL La Part-Dieu ème trimestre 2014 * Valeur IGH Taux de vacance Sources : JLL / CECIM estre 2014 Sources : JLL/CECIM < 500 m estre ,2 % estre 2015 * Valeur IGH

5 I 5 Le marché de l investissement fait un très bon premier semestre Avec 359,6 millions d euros investis sur la région lyonnaise, le marché de l investissement fait un très bon premier semestre. Le premier trimestre, quasi-exclusivement basé sur des petites transactions de moins de 5 millions d euros avait marqué un temps d arrêt. La belle transaction du deuxième trimestre a permis de rattraper ce retard. Cette performance s explique par la cession de l Hôtel-Dieu (partie bureaux commerce), évaluée à 170 millions, qui représente 47% des volumes investis du semestre. Volume d investissement par type d actifs 170 M 95,9 M 62,1 M 18,7 M Source : JLL Mixte : Bureaux - Commerces Entrepôts Bureaux Locaux d activité Le marché lyonnais de l investissement est traditionnellement diversifié en termes de typologie d actifs. Ce premier semestre ne déroge pas à la règle : 39% du nombre cessions sur les actifs tertiaires, 25% en logistique, 22% sur les locaux industriels, 11% en commerce et 3% en mixte commerce-bureaux. 12,9 M Commerces La part des VEFA est en hausse : 2 signatures sur des actifs non livrés ont été actées, dont le programme de l Hôtel-Dieu ainsi qu un entrepôt logistique de m². Les opérations sécurisées sont toujours recherchées puisque 50% des volumes investis l ont été sur des actifs entièrement ou partiellement loués. Les investissements spéculatifs, absents au début de l année, seront de retour sur le marché lyonnais au second semestre. Bien que les investisseurs français dominent le marché avec 68% des investissements réalisés, les acteurs internationaux sont très présents sur l agglomération lyonnaise ce semestre. Alors que les investisseurs internationaux monopolisent habituellement les grandes opérations, ce sont deux investisseurs français qui ont effectué les deux principales acquisitions du semestre. La demande de produits prime restant soutenue et l offre toujours insuffisante, on a constaté une nouvelle contraction du taux de rendement prime à Lyon avec un prime «Part-Dieu» à 5,30%. Le déséquilibre offre-demande perdurant, et la rémunération des autres classes d actifs demeurant également faible, les taux sont tirés vers le bas. Par ailleurs, Lyon offre un différentiel de taux avec Paris pour les actifs prime qui rendent ce marché attractif pour les investisseurs capables de se positionner en régions. Taux de rendement prime bureaux Source : JLL QCA Part-Dieu 5,30 % - 5,60 % En 2015, 78% des acquéreurs sont des fonds non côtés et des institutionnels.

6 I 6 Parmi les principales transactions de référence, on peut retenir : L acquisition par Predica du programme mixte tertiaire-commerce de l Hôtel-Dieu sur la Presqu Ile lyonnaise pour un montant estimé de 170 millions d euros d une surface de m². L acquisition par Perial des immeubles «Halle Borie» d une surface de m² sur Lyon 7ème pour un montant de 29,5 millions d euros. L acquisition par MEAG d un entrepôt logistique de m² à Saint-Quentin-Fallavier pour un montant de 24,9 millions d euros L acquisition par Logicor Gestion d un portefeuille logistique européen notamment sur les secteurs de la Plaine de l Ain et Chaponnay pour un montant de 22,6 millions d euros pour la partie lyonnaise. L acquisition par CBRE Global Investors d un entrepôt logistique de plus de m² à la Plaine de l Ain pour un montant confidentiel. Source : Eiffage

7 I 7 Perspectives 2015 Marché locatif : les perspectives restent encourageantes 2015 ne sera sans doute pas une année record, mais l optimisme reste tout de même de mise. JLL comptabilise plus 20 grandes demandes sur l agglomération pouvant se concrétiser avant la fin de l année, représentant plus de m². Les grandes transactions se font attendre, mais un certain nombre de signatures significatives devraient se matérialiser sur le second semestre. À ce stade de l année nous maintenons notre prévision d une demande placée de l ordre de m² pour L attentisme des grands utilisateurs dans un contexte économique incertain, ainsi que les délais de décision de plus en plus longs pèsent sur les résultats du marché tertiaire. Côté offre, l écart se creuse entre les différents secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits «secondaires» où les taux de vacance sont nettement plus élevés. Cette tendance s accentue et devrait encore se confirmer dans les prochains mois. En matière de livraisons, 2015 devrait être un excellent millésime, puisque nouveaux mètres carrés de bureaux doivent sortir de terre sur l agglomération lyonnaise : m² ont été livrés sur les 6 premiers mois de l année et m² de bureaux livrables en 2015 sont actuellement en cours de construction. Les précommercialisations restent toujours importantes puisque 66% de ces surfaces ont d ores et déjà trouvé preneur. La livraison la plus importante et la plus attendue est bien sûr celle de la «Tour Incity», sur le secteur de la Part-Dieu avec ses m² de bureaux, totalement précommercialisés. Le marché de l investissement Malgré une légère remontée des taux d intérêt, l immobilier reste un produit attractif. Dans ce contexte favorable, le marché lyonnais va rester une place privilégiée par les investisseurs. Par ailleurs, la pénurie d offres sur le marché lyonnais va continuer à exercer une pression baissière sur les taux de rendement. Lyon, en raison de sa taille et de l attractivité de ses taux de rendement restera bien placée pour capter cette demande. Après un bon premier semestre, les perspectives continuent d être positives. Les signatures prochaines d un immeuble IGH de m² à la Part-Dieu et de plusieurs opérations d envergure laissent présager une bonne année 2015, bien qu en légère baisse entre 675 et 725 millions d euros. Par ailleurs, de nombreux projets d envergure sont prévus sur l agglomération lyonnaise et devraient venir augmenter le niveau des VEFA dans les prochaines années. La performance à venir restera une fois de plus conditionnée par le nombre d offres de qualité. En effet, le manque d actifs mis en vente va continuer à peser sur la performance du marché lyonnais.

8 I 8 Bloc-notes ICC, ILAT et ILC : une indexation négative au 1 er trimestre 2015 pour les baux soumis à l ICC Après avoir enregistré une hausse d indice depuis deux trimestres, l ICC débute l année avec une légère contraction. En effet, il se positionne à une valeur de au 1 er trimestre, soit un recul de 0,97 % en glissement annuel (contre une augmentation de 0,62 % au 4 ème trimestre). En parallèle, l ILAT a également été publié, et voit toujours son rythme de croissance annuelle évoluer modérément à la hausse avec une progression de 0,29 % sur un an. Ainsi, l indice s établit à 107,69 au 1 er trimestre Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC amorce une légère baisse pour atteindre 108,32 au 1 er trimestre Depuis plus de deux ans, l indice des loyers de commerce reste relativement stable : il fluctue toujours dans une zone comprise entre 108,32 et 108,53. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

9 I 9 Les projets d infrastructures routières La route est le mode le plus utilisé pour le transport des personnes et des marchandises. La région Rhône-Alpes bénéficie d un réseau de km d autoroutes connectées, dont des axes majeurs, comme l A6, l A7 et l A89. Cette position privilégiée, associée à un dynamisme économique fort générant d importants flux (plus de véhicules/jour sous le tunnel de Fourvière et sur la Rocade Est), pose des problèmes de congestion. Afin de résorber les difficultés de circulation, de faciliter les échanges et l accès quotidien au centre-ville, des projets d envergure sont à l étude : Liaison A89-A6 : Réalisation d un barreau de 5 km afin d assurer une continuité routière. > Horizon de mise en service : 2017 Anneau Des Sciences ou Tronçon Ouest du Périphérique : Le projet de l Anneau des Sciences consiste à boucler le périphérique lyonnais qui assurera les fonctions d échanges internes à l agglomération et de desserte multimodale (connexions avec les transports en communs : bus, métro, gares et les parcs relais). > Horizon de mise en service : Contournement de Lyon : Le contournement de l agglomération lyonnaise de type rocade qui a vocation à assurer les fonctions de transit (axe Nord/Sud) en évitant de passer par le centre de l agglomération est un projet à long terme. > 25 Article 3 km inscrits au Schéma National des Infrastructures de Transport.

10 I 10 Les marchés mondiaux de l investissement se portent bien Le marché de l investissement immobilier a continué sa croissance au 1 er trimestre 2015 avec des volumes en hausse de 13 % (hors effet change). Les taux de rendement prime de bureaux atteignent des niveaux planchers mais les primes de risque restent globalement suffisantes. Ainsi, des compressions de taux restent encore possibles en Les États-Unis sont le marché «star» du début de l année et enregistrent une hausse d activité de 24%. C est d ailleurs là-bas que les plus grandes transactions ont été enregistrées comme celle du «1095 Sixth Avenue» à New York vendu par BLACKSTONE pour 2,2 milliards de dollars. En Asie, c est le Japon qui mène le bal d une croissance plus modérée. On y a enregistré également de grandes opérations, comme la vente de «Meguro Gajoen» à Tokyo, un ensemble de bureaux cédé par MORI TRUST pour 1,175 milliard de dollars. Les volumes investis en Europe suivent une progression moins dynamique en raison de la baisse de l euro par rapport au dollar. En Europe de nombreuses grandes opérations ont également eu lieu au 1 er trimestre, notamment en commerces et hôtels comme la vente des actifs du GROUPE DU LOUVRE par STARWOOD pour plus d 1,4 milliard de dollars. On retiendra aussi une grande opération mixte à Milan, la cession de «Porta Nuova» par HINES à QATAR HOLDING pour plus d 1 milliard de dollars. Dans un contexte économique et financier favorable, où les financements sont disponibles à un coût attractif, les volumes d investissement devraient de nouveau acter une croissance en À l échelle mondiale, nous anticipons une hausse de l ordre d au moins 5 % des volumes investis soit environ 740 à 760 milliards de dollars.

11 I 11 Lyon : une Eurocité compétitive Le marché tertiaire de Londres reste le marché de bureaux le plus cher de la zone EMEA au 1er semestre 2015 avec HT-HC/m²/an. Genève, seconde place financière Suisse et ville accueillant le plus d organisations internationales au monde se place sur la deuxième marche du podium avec 924 HT-HC/m² par an. La capitale de la Fédération russe, Moscou vient compléter ce classement avec 747 HT-HC/m² par an. Paris se place au pied du podium avec seulement 710 /m²/an. L agglomération lyonnaise arrive 35ème avec un loyer prime à 300 /m²/an à hauteur d Helsinki, Kiev et Hambourg. Loin d être une mauvaise nouvelle, ces valeurs locatives raisonnables permettent à Lyon d être une place tertiaire compétitive dans le paysage des villes européennes toujours plus concurrentiel Why Invest in Lyon Source : Lionel CARACCI

12 I 12 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense Cœur Défense esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense cedex T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 21, rue de la République Marseille T : F : Magali Pousson Consultante Études & Recherche - Lyon T : Virginie Houzé MRICS Directeur Études & Recherche Études & Recherche Paris T : Laurent Vallas Directeur JLL Lyon T : COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.

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