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1 Bilan 214 Marché Immobilier d entreprise B U R E A U A C T I V I T É E N T R E P Ô T

2 Édito Évry Centre Essonne, la Porte Sud du Grand Paris À l heure où les indicateurs de l économie nous incitent à des commentaires mesurés, Évry Centre Essonne continue de s inscrire résolument comme un territoire de projets et d aménagement. Des grands noms de l architecture, de l urbanisme et des majors de la promotion immobilière «Des grands noms de l architecture, de l urbanisme et des majors de la comme Icade parient promotion immobilière... parient sur sur le développement le développement de l agglomération» de l agglomération, tandis que sur le site du premier biocluster français Genopole, le futur pôle de vie se dessine autour de 2 m 2 de bâtiments aux usages diversifiés. Des investissements réalisés récemment par des acteurs tels Gefec, Gicram-Gemfi, Alsei, Spirit ou Carré Haussmann confirment l attractivité de l agglomération. Le parc d activités Léonard de Vinci, à Lisses, conforte sa vocation d accueil d activités hi-tech et middle tech avec, à l étude, le projet d implantation du premier Data Center du sud francilien. Nos 27 parcs d activités constituent une richesse économique et une opportunité de développement que nous présentons et promouvons auprès des investisseurs lors des salons nationaux et internationaux de l immobilier avec de nouveaux outils numériques. La communauté d agglomération participe ainsi à la réussite du territoire, avec ses partenaires. Ce bilan annuel y contribue, permettant de partager une information économique utile à tous. Dans un contexte de reconfiguration intercommunale, Évry Centre Essonne s affirme comme un territoire de projets indispensable au rayonnement métropolitain du Grand Paris, grâce à une volonté partagée des acteurs publics et privés. Francis CHOUAT Président de la communauté d agglomération Évry Centre Essonne Autour de Francis Chouat, président de l agglomération, les partenaires au SIMI : l AFTRP, Ariane Bouleau Saide ; le Carré Haussmann, Michel Raynaud et le cabinet d architectes DVVD, Daniel Vaniche. Introduction Les informations analysées concernent les transactions de bureaux, de locaux d activités et d entrepôts réalisées en 214, ainsi que leurs évolutions respectives depuis 24 sur le territoire de la communauté d agglomération Évry Centre Essonne. Elles portent sur : ala nature des transactions (location, vente) ale nombre et/ou le volume des surfaces placées par secteur géographique et par taille de biens, en fonction de l état des biens ales valeurs des transactions Définitions et principes atransaction : location ou vente à un utilisateur d un bien immobilier formalisée par la signature d un bail ou d un acte de vente. ala catégorie «entrepôt» comprend : les bâtiments de grande taille avec une faible proportion de bureaux (< 15-2 %), une hauteur sous plafond d au moins 6 mètres, plusieurs quais de chargement, un accès de plain pied, une charge au sol d au moins 3t/m² ; ces bâtiments sont destinés principalement à un usage de stockage, de distribution ou d expédition de marchandises. ala catégorie «bureau» inclut également des biens disposant de surfaces de laboratoire. aseules sont analysées ici les transactions utilisateurs. À Evry Centre Essonne, deux fois plus de surfaces vendues en 214 qu en 213 Selon une étude publiée par le cabinet Cushman et Wakefield, avec 23,8 milliards d euros engagés en 214, le marché français de l investissement a renoué en 214 avec ses performances d avant crise, l année écoulée étant la 3 e meilleure de l histoire après 26 et 27. Ce résultat tient à la nette augmentation du nombre des très grandes opérations et au succès exceptionnel des montants engagés en commerce. Ce résultat s inscrit également dans une dynamique plus globale, qui a vu les capitaux étrangers affluer dans la plupart des pays d Europe. Il n y a pas eu de rebond de l activité sur les marchés locatifs en 214 et le marché des bureaux d Île-de-France ne s est que timidement redressé. Enfin, le volume placé sur le marché français des grands entrepôts est en baisse de 3 % d une année sur l autre. En 214, le territoire de la communauté d agglomération Évry Centre Essonne a été marqué par une croissance en volume de 8 % de la demande placée en bureaux. Le marché des locaux d activités affiche une hausse en volume de 34 % et celui des entrepôts a été multiplié par plus de deux. Au total, 73 transactions ont été réalisées en 214 sur l ensemble des segments de marché, contre 78 en 213, soit une baisse de 6,5 % en nombre mais une hausse conséquente de 83 % en volume, le volume des surfaces placées ayant représenté globalement m² en 214 contre 4 8 m² en 213. Compte tenu de la modestie de la croissance économique et du nombre encore relativement important d opportunités offertes aux entreprises pour rationaliser leur immobilier, plusieurs tendances observées en 214 devraient rester d actualité dans les prochains mois. Évry Centre Essonne regroupe six communes et accueille 7 2 établissements publics et privés. Évry Centre Essonne en chiffres a116 4 habitants a6 communes : Bondoufle, Courcouronnes, Évry, Lisses, Ris-Orangis et Villabé a7 2 établissements publics et privés a69 emplois a15 étudiants a3 pôles de compétitivité mondiaux : Medicen Paris Région, Paris Région et Cap Digital Paris Région a94 ha de parcs d activités a7 m² de bureaux construits 2 3

3 Bureau : un renouvellement de l offre Le volume des surfaces de bureaux placées a progressé de 8 % entre 213 et 214 (8 994 m² en 213 contre m² en 214). En 214, le nombre de transactions a augmenté de manière significative passant de 33 à 45 (+ 36,5 %). Maintien des spécificités du marché Les tendances constatées les années précédentes sont demeurées sensiblement identiques. Le marché de bureau s appuie sur une demande placée dans l ancien, essentiellement locative et plutôt endogène. Le marché des bureaux a été principalement locatif (82 % des transactions en 214 et en 213) et 78 % des transactions ont répondu à une demande endogène. La commercialisation a porté pour 93 % (9 66 m²) sur le marché de seconde main et 7 % (671 m²) sur le neuf. L évolution du nombre de m² placés en bureaux neufs s explique par la livraison de la première tranche de l immeuble CARRE HAUSSMANN (4 5 m² de surface utile) en fin d année 214. À noter que sur cette première tranche, 75 % de l espace commercialisé a fait l objet de ventes investisseurs. m² placés Nombre et surface de bureaux loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 24 à Années Bureaux anciens Bureaux neufs Nombre de transactions 8 % des transactions ont porté sur des surfaces inférieures à 3 m², soit une baisse de 5 % par rapport à l année précédente pour cette catégorie. Les m² cumulés pour ce segment de marché représentent 36,5 % du total (41 % en 213) nombre de transactions Des transactions à la hausse de 38,5 % dans le centre urbain En l absence de communication de références chiffrées dans le neuf, l analyse porte exclusivement sur l ancien. Sur le second marché, le prix moyen du m² à la location s est élevé à 119 HT/HC/m²/an (contre 113 en 213 et 114 en 212). Les valeurs locatives ont varié de 1 à 19 HT/HC/m²/an en centre urbain, et de 8 à 15 HT/HC/m²/an en périphérie. Les prix des transactions CENTRE PÉRIPHÉRIE Prix location en /HT/m²/an Vente en /m² Prix location en /HT/ m² /an Vente en /m² NEUF * * * * * * * * SECONDE MAIN * * En 214, le volume de m² de bureaux placés en centre urbain a atteint m² (1 141 m ² en 213), avec 18 transactions, soit une hausse de 38,5 % en nombre et de près de 358 % en volume. Cette progression s explique par la signature d une transaction de surface importante en centre urbain dans l immeuble l Européen (2 689 m²). En dehors de celle-ci, la demande placée en centre urbain a porté en intégralité sur des surfaces inférieures à 3 m². Les valeurs annoncées ne tiennent pas compte des négociations éventuelles entre bailleurs et preneurs (franchises de loyers, travaux dans les locaux...). Le prix moyen à la vente du m² de bureau de seconde main a atteint 1 18 en 214 (- 27,91 % par rapport à 213). Il s est situé entre 1 1 et 1 3 selon l état du bien et sa localisation. * Peu ou pas de références en 213 et/ou 214 Avec une augmentation de 35 % du nombre de transactions entre 213 et 214 (27 transactions enregistrées en 213) et une baisse en volume de près 42 %, la périphérie a concentré le moins de m² de bureaux placés avec un total de 4 55 m² (7 744 m² en 213). Trois transactions importantes ont eu lieu à Évry, en location : Le Crédit du Nord, l AFTRP et l AUDESO. Ce nouveau programme disponible à proximité immédiate du centre urbain dont la deuxième tranche devrait être livrée début septembre 215 (4 5 m² de surface utile), ainsi que la rénovation qualitative de quelques immeubles (L Européen, le Forum, le Mozart ) permettent un renouvellement de l offre de bureaux tout en répondant au besoin de locaux de petite taille. Répartition du nombre de transactions en fonction de la taille (m²) 16% 2% 2% 31% 49% < 1 de 11 à 3 de 31 à 5 de 5 à 1 de 1 à % 912 9% Répartition des surfaces (m²) par commune % 1% % BONDOUFLE ÉVRY COURCOURONNES LISSES RIS-ORANGIS Les principales transactions DIRECTTE IDF UT 91 : m² (Courcouronnes) Location 3D AVENIR : 912 m² (Lisses) - Vente 4 5

4 Activité : croissance du volume de transactions La demande placée sur le marché des locaux d activités a atteint m², soit une hausse de 34 % en volume par rapport à 213. Cette progression a permis de dépasser le niveau de 212 qui s élevait à m². En 214, le nombre de transactions s est élevé à 25 (44 en 213). Il a évolué à la baisse de 43 % et a concerné 8 ventes ( m²) et 17 locations ( m²). m² placés Nombre et surface de locaux d activités loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 24 à Années Bureaux anciens Bureaux neufs Nombre de transactions nombre de transactions Une hausse du prix des transactions En 214, les valeurs de transaction à la location étaient comprises entre 52 et 1 HT/HC/m²/an sur le second marché. Le prix moyen du m² loué a été de 73 pour les locaux anciens (contre 72 en 213) et la valeur vénale de 913 /m² contre 758 /m² en 213. Ces valeurs ne tiennent pas compte des négociations éventuelles entre bailleurs et preneurs (franchises de loyers, travaux dans les locaux...). Les prix des transactions Elles dépendent par ailleurs de l état du bien, de sa taille (prix plus élevé pour des petites surfaces), de sa localisation et de la répartition interne de ses surfaces. Pour le neuf, le faible nombre de transactions à la vente (2 cessions) et l absence de références à la location ne permettent pas de réaliser une analyse significative. PARCS D ACTIVITÉS Prix location en Vente en /m² /HT/m²/an NEUF * * SECONDE MAIN * Peu ou pas de références en 214 Prédominance d un marché locatif et endogène En nombre de transactions, la part des surfaces vendues placées a diminué de 38,5 % et celle des locations a baissé de 45 % par rapport à 213. Le nombre de transactions locatives est resté majoritaire (68 % contre 7,5 % en 213). Le développement endogène représente une caractéristique forte du marché. Le nombre de demandes placées issues d utilisateurs de l agglomération et de sa proche périphérie a représenté 6 % en 214 contre 54,5 % en 213 et 61 % en 212. Des transactions concentrées sur 2 communes Les communes de Lisses et Bondoufle ont concentré 6 % des transactions en nombre. Le volume correspondant a représenté m², soit 62 % du volume global des surfaces placées. En termes de volume, malgré une évolution à la hausse entre 213 et 214, la part des transactions dans le neuf n a représenté que 19 % du total des m² placés (4 957 m² sur m²). Cette tendance reste bien inférieure aux chiffres enregistrés en 29, année durant laquelle la part des transactions en neuf représentait plus de 52 % du total des m² placés soit m². Une majorité de transactions de moins de 1 m² 32 % des transactions ont été réalisées sur des surfaces supérieures à 1 m² (1 % en 213). Ainsi, la tendance constatée depuis 24 se confirme en 214. En effet, 68 % des transactions ont concerné des surfaces inférieures à 1 m² dont 64 % des surfaces inférieures à 5 m² et 4 % des surfaces situées entre 5 et 1 m². 2% 12% Répartition du nombre de transactions en fonction de la taille (m²) 4% 64% < 5 de 51 à 1 de 11 à 2 de 21 à 6 4 2% % Répartition des surfaces (m²) par commune % 615 2% % % BONDOUFLE COURCOURONNES ÉVRY LISSES RIS-ORANGIS VILLABÉ Les principales transactions JARDINS LOISIRS (Michelet) : 3 76 m² (Courcouronnes) Vente BAFA : m² (Bondoufle) Vente LECLERC DRIVE : m² (Lisses) Vente ROMUS : 3 29 m² (Bondoufle) - Location ORANGE : 2 25 m² (Villabé) - Location 6 7

5 Entrepôt : un marché immobilier sans évolution notable Dans un contexte de non renouvellement de l offre d entrepôts et de vieillissement du stock existant, la demande placée a représenté en 214 un volume de m², soit une hausse de près de 225 % par rapport à l exercice précédent Cette augmentation reste cependant à relativiser étant donné que 3 transactions seulement ont été enregistrées sur ce secteur. Un marché de seconde main La faible quantité de transactions réalisées pour cet exercice ne permet pas une analyse détaillée mais quelques données peuvent cependant être mises en exergue. Les valeurs locatives des entrepôts, sur le marché de l ancien, sont restées stables par rapport à 213, et la majorité du stock disponible était proposé entre 4 et 6 HT/HC/m²/an Les principales transactions LE CENTAURE : m² (Bondoufle) Vente BONDOUFLE VAILLANT : 11 m² (Bondoufle) Vente SDV LOGISTIQUE : 5 28 m² (Villabé) - Location m² placés Nombre et surface d entrepôts loués ou acquis ventilés en neuf ou en seconde main de 24 à Années Parc d activites de la Remise à Lisses. Bureaux anciens Bureaux neufs Nombre de transactions nombre de transactions La Bourse des Locaux Un outil au service des entreprises et des professionnels de l immobilier d entreprise Afin de répondre aux demandes d implantation ou de développement d entreprises (8 dossiers traités en 214), la communauté d agglomération a mis en place depuis 22 une «Bourse des Locaux» alimentée exclusivement par les offres des commercialisateurs. Cet outil dont le fonctionnement devrait être revu en 215 se positionne en tant qu interface sur le territoire de l agglomération Évry Centre Essonne à l instar d un guichet unique. Son objectif est de mettre en relation les commercialisateurs et les prospects afin d accompagner ces derniers dans leurs recherches de locaux d activités, bureaux, entrepôts et terrains, à la location et/ou à la vente sur le territoire. Pour plus de renseignements, contactez la Mission Entreprises et Territoire au ou sur Les commercialisateurs partenaires Raison sociale N de téléphone Site internet Hôtel d agglomération à Courcouronnes. BLOT ENTREPRISE BNP PARIBAS REAL ESTATE CBRE DBX CONSEIL CENTURY DTZ JEAN THOUARD EOL GEMOFIS GSA IMMOBILIER JLL KEOPS SCAMAC IMMO

6 Un territoire pour s implanter et se développer Une offre foncière immédiate et diversifiée L agglomération Évry Centre Essonne propose près de 39 hectares de foncier à vocation économique immédiatement disponibles sur ses parcs d activités et une constructibilité de 22 m² de surface de plancher en centre urbain (ZAC du Centre Urbain et ZAC des Aunettes). À moyen, long terme, un peu plus de 7 hectares sont en projet dans les parcs d activités. Sur l agglomération, le foncier est essentiellement commercialisé par l Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP), le partenaire aménageur de la communauté d agglomération, en lien étroit avec la Direction du Développement Économique de l agglomération. 22 hectares de foncier disponible se situent sur le parc d activités «Léonard de Vinci» à Lisses. Ce parc est dédié principalement à l implantation de laboratoires, de sièges sociaux, de PME innovantes et de centres de formation. Un caractère paysager unique, une faible densité de construction, une attention soutenue portée aux aspects environnementaux et paysagers des implantations et à la qualité architecturale des bâtiments en font un site dédié à l accueil de projets qualitatifs. Des entreprises comme SEBIA, FANUC ROBOTICS, SOLUTYS, GUTEM- BERG NETWORKS, ORELYA, DAM VOGEL S, TRUFFAUT ou QUAD LAB ont déjà choisi cet environnement d exception pour y ancrer leur développement. Le lotissement d activités «Les Petits Bois», destiné à l accueil d activités artisanales et de TPE/PME, situé en limite sud du parc d activités de la Marinière à Bondoufle, d une surface de 3,4 hectares divisée en 11 lots, est commercialisé par la communauté d agglomération. Aujourd hui, seuls les lots n 1 (8 284 m²) et n 8 (3 86 m²) sont disponibles à la vente. Parc d activites Léonard de Vinci à Lisses. Pour tous renseignements complémentaires : Mission Entreprises et Territoire Tél : AFTRP Évry Tél : Les autres disponibilités foncières immédiates à vocation économique sont concentrées essentiellement dans les parcs d activités : ale parc d activités du Bois de l Épine à Courcouronnes /Ris-Orangis (2,4 ha) ale parc d activités des Meulières à Ris-Orangis (4,6 ha) ale lotisement d activités du Grand Noyer à Bondoufle (1,7 ha). Un territoire dynamique Les programmes réalisés par des acteurs de l immobilier comme GICRAM GEMFI, le GROUPE LAZARD, CARRE HAUSSMANN, ALSEI et SPIRIT au cours des dernières années démontrent qu Évry Centre Essonne conserve toute son attractivité, et confortent sa position de principal carrefour économique du sud francilien. Ces opérations permettent d apporter des solutions de qualité et diversifiées afin d accompagner le développement des entreprises et de favoriser les nouveaux projets d implantation. En 214, plusieurs cessions de terrains concernent le lotissement d activités des Petits Bois à Bondoufle. L étude notariale de Maître Dalleau, la société COTAFOR (entreprise de second œuvre du BTP), ainsi que la société BAFA (commerce de gros de visserie-boulonnerie) s installeront prochainement sur ce lotissement dédié à l accueil d activités artisanales et de TPE/PME. Par ailleurs, le groupe VINCI projette de réaliser, en partenariat avec HewlettPackard (HP) un Data Center au sein du parc d activités Léonard de Vinci à Lisses. Ce serait la première opération de ce type au sud de Paris. Situé sur un terrain de 1 hectares, ce Campus comporterait trois bâtiments informatiques modulaires et évolutifs, pour une surface construite allant de 7 5 à 22 5 m². Futur siège social de BAFA réalisé par le promoteur constructeur SPIRIT. L année 214 a aussi vu la construction sur le parc d activités du Bois Briard à Courcouronnes du nouveau siège France du groupe ZEHNDER qui abritera également sur 3 5 m², un centre de formation et un show-room. Le bâtiment répondra à des normes environnementales très élevées. De nouvelles opérations de promotion venant confirmer le dynamisme du territoire sont à l étude ou en phase de précommercialisation. Elles permettront de renforcer et renouveler l offre immobilière tant sur les parcs d activités qu en centre urbain. Ainsi, pour répondre à la demande des PME à la recherche de locaux mixtes, les promoteurs SPIRIT/ALSEI travaillent à la commercialisation d un ensemble de locaux mixtes totalisant 12 m² au sein du parc d activités du Bois Chaland à Lisses. Le promoteur WATEL a déposé un permis de construire pour la réalisation de lots pour artisans et TPE et d un petit immeuble de bureaux sur le parc d activités des Aunettes à Évry (2 41 m²). Enfin, en ce qui concerne le marché du bureau, le projet CARRE HAUSSMANN sur le parc d activités des Aunettes à Évry, ensemble de 1 56 m² de bureaux dont 9 5 m² de surface utile, permettra de répondre à la demande de petites surfaces. La livraison des premiers lots de cette opération a été réalisée fin

7 Les 6 communes de l agglo BONDOUFLE COURCOURONNES ÉVRY LISSES RIS-ORANGIS VILLABÉ... CHIFFRES CLÉS habitants établissements privés et publics dont 1 5 PME-PMI et des sièges de grands groupes 69 emplois 15 étudiants 39 ha de foncier à vocation économique disponibles immédiatement 27 parcs d activités répartis sur 94 ha 7 m 2 de bureaux construits 4 pépinières d entreprises ou incubateurs 3 pôles de compétitivité objectif annuel de construction de 8 logements 5 m 2 de SHON de logements à moyen terme 3 HECTARES d espaces verts Mission Entreprises et Territoire Communauté d agglomération Évry Centre Essonne 5 place des Champs-Élysées - BP Évry Centre Essonne cedex Contact : Valérie LESTÉ, chargée de mission développement économique Tél Fax VENIR à Évry centre Essonne : w A6, N14, RN7 w 7 gares RER w Aéroport international d Orly à 1km, liaison avec Roissy Charles de Gaulle par l A6/A86 Crédits photos : Lionel Antoni, Gitka Olivier, APCL, GEMOFIS, DR ECE. Imprimerie : Le réveil de la Marne. Avril 215.

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