Immobilier de bureaux en Plaine de France

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Edith Brunet
il y a 8 ans
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1 Immobilier de bureaux en Plaine de France Des dynamiques géographiques distinctes : La Plaine Saint Denis le Pole de Roissy Charles de Gaulle Le Cœur de la Plaine Rappelons que Paris et la petite couronne totalisent plus de 70 % des surfaces de bureaux d Ile de France et que le parc francilien a plus que doublé entre 1975 et 2004 grâce au triplement des surfaces en petite et grande couronne. Dans ce contexte francilien, comment se situe la Plaine de France? L évolution des autorisations d ouvertures de chantiers de bureaux entre a été particulièrement dynamique en Plaine de France avec près d 1.5 millions de m² autorisés à la construction. Il s agit de la dynamique de construction la plus importante avant celle des locaux industriels. Cette dynamique a connu une phase de croissance très importante dès 1998 qui a culminé en 2001 avec des mises sur le marché massives. Nombre de m² de locaux autorisés en Plaine de France entre 1990 et 2006 Source : Sitadel 1

Dans ce contexte francilien, comment se situe la Plaine de France?

2 Les fluctuations dans les mises sur le marché correspondent à 3 dynamiques distinctes dans les soussecteurs géographiques de la Plaine de France : la Plaine Saint Denis, le Pole de Roissy Charles de Gaulle et le Cœur de la Plaine de France qui constituent ensemble la Plaine de France. Le pole de la Plaine Saint Denis, comprend Plaine Commune + Saint Ouen ; Celui de Roissy : comprend la communauté de communes de Roissy Porte de France + Tremblay, Villepinte, Goussainville et Gonesse. Quant au dernier que nous appellerons «Cœur de la Plaine» il regroupe l ensemble des communes situées entre ces deux pôles sur une ligne transversale Est Ouest : de Sevran à Drancy en Seine Saint Denis jusqu à Val de France dans le Val d Oise. La composition de ces pôles repose sur l identification des dynamiques à l œuvre sur le territoire et soutenues par l EPA Plaine de France. Source : DREIF Bureaux : autorisations de construire La Plaine Saint Denis : la plus forte croissance francilienne des années 2000 Le Pole de la Plaine Saint Denis regroupe les 8 villes de la communauté d agglomération Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Epinay, L Ile Saint Denis, Pierrefitte, Saint Denis, Stains et Villetaneuse) auxquelles s ajoute Saint Ouen. Situé en bordure nord de Paris et bénéficiant d une desserte routière et en transport en commun remarquable ce territoire prioritaire au contrat de projets Etat Région a fait le pari de devenir un pole tertiaire conséquent dès la fin des années La construction de bureaux dans le pole de la Plaine Saint Denis entre 1999 et 2006 représente 69% des constructions en Plaine de France. Cette dynamique est particulièrement soutenue depuis 1999 et a été largement portée par la communauté d agglomération Plaine Commune. 2

Le pole de la Plaine Saint Denis, comprend Plaine Commune + Saint Ouen ; Celui de Roissy : comprend la communauté de communes de Roissy Porte de France + Tremblay, Villepinte, Goussainville et

3 Villes Plaine Commune Part dans PDF (%) Saint Denis Aubervilliers La Courneuve Epinay sur Seine Pierrefitte sur Seine Stains Villetaneuse L'Île Saint Denis TOTAL Plaine Commune ,53 St Ouen Total Plaine Saint Denis ,63 Cette zone aux portes de Paris a parié sur une mise sur le marché massive de bureaux afin de créer une offre tertiaire susceptible de générer une nouvelle dynamique économique, soit 1.7 millions de m² entre 1990 et 2006 avec une accélération notable entre 1999 et 2006 (1 millions de m²). Cette zone essentiellement tirée par Saint Denis a pris un véritable tournant avec la livraison de la zone du Landy à Saint Denis en 2003 où m² sont sortis de terre en 18 mois. Source : sitadel Bureaux : autorisations de construire La zone s est spécialisée dans les immeubles de grande taille d au moins m² ce qui a permis à différentes grandes entreprises de venir s implanter (Coteba, Generali notamment). Si le secteur Banque Assurance est bien représenté, le Pole de La Plaine Saint Denis n a pas d identité très 3

St Ouen 157 372 103 165 260 537 Total Plaine Saint Denis 699 245 1 004 440 1 703 685 0,63 Cette zone aux portes de Paris a parié sur une mise sur le marché massive de bureaux afin de créer une offre

4 marquée et joue plutôt la diversification avec une bonne représentation du secteur audio visuel, des groupes industriels (Samsung, Arcelor, Siemens) et du secteur public et para public (ANAESS, OFDT, EFG). Il convient de rappeler que si l immobilier tertiaire domine, Plaine Commune propose également des locaux d activité. Par ailleurs une convention d équilibre a été signée et Plaine Commune s est engagé à construire 1.2 m² de logements pour 1 m² de bureaux afin de s assurer que cette zone maintiendra une bonne mixité des usages. Le Pole de Roissy CDG Nous proposons d identifier un pole qui comporte la communauté de communes de Roissy Porte de France ainsi que Gonesse Villepinte et Tremblay en France. L offre de bureaux sur ce pole est concentrée sur 5 communes : Roissy en France, Tremblay en France, Villepinte, Goussainville et Gonesse transcendant les limites départementales et intercommunales. Source : sitadel Bureaux : autorisations de construire Ce pole est, bien sur, identifié comme un pole structurant majeur du Grand Paris et de l Ile de France. Rappelons que Charles de Gaulle est le premier aéroport de fret d Europe, grâce au hub de Fedex et le second aéroport d Europe en nombre de passagers. L offre immobilière du pole de Roissy CDG est de ce fait assez diversifiée avec des entrepôts logistiques, des bureaux et des locaux d activité. Il apparait que la construction de bureaux se fait essentiellement sur les communes les plus proches de la plateforme à savoir Roissy Tremblay en 4

Par ailleurs une convention d équilibre a été signée et Plaine Commune s est engagé à construire 1.

5 France et Villepinte, ces communes ayant toutes construit entre et m² depuis Il apparait néanmoins que la dynamique a été légèrement moins forte après 1999 qu avant cette date. Le parc de bureaux est concentré sur les zones d activité de l aéroport, et de Paris Nord 2 avec des sociétés liées à l activité aéronautique et aéroportuaire (Air France, ADP, Servair, Fédéral Express) ou des entreprises utilisant l aéroport pour ses opérations (La Poste, L Oréal). Le parc de Paris Nord 2 accueille 50% de sièges sociaux notamment d entreprises liées aux hautes technologies (Amada, Delphi Automative System, Sarah Lee). En terme de poids sur l ensemble de la Plaine de France ce pole représente moins de 30% de la construction de bureaux depuis 1990 ce qui tendrait à signifier que le potentiel de développement de ce type de produit immobilier reste important au regard des autres capitales disposant d un aéroport comparable à Charles de Gaulle en terme de trafic passager et fret. Par ailleurs, le pole de Roissy Charles de Gaulle gagnerait à se structurer autour d un label commun afin de rendre son identification plus claire pour les investisseurs étrangers. Pole de Roissy CDG Part dans la PDF (%) Vaudherland Chennevières les Louvres Puiseux en France Epiais les Louvres Fontenay en Parisis Fosses Saint Witz Villeron Vemars Louvres Marly la Ville Survilliers Le Thillay Roissy en France Total Roissy Porte de France Pole Roissy Hors RPDF Gonesse Goussainville Villepinte Tremblay en France Total Pole Roissy hors RPDF Total Pole Roissy

Express) ou des entreprises utilisant l aéroport pour ses opérations (La Poste, L Oréal).

6 Le cœur de la Plaine de France En dehors de ces deux pôles communément identifiés, le Cœur de la Plaine représente quand à lui une zone où un début de dynamique se fait sentir. Le cœur de pole comprend les communes situées sur une transversale entre l A86 et la future avenue du Parisis autour de l aéroport du Bourget de Val de France jusqu à Aulnay sous bois. Ce secteur représente 10% de la construction de bureaux depuis 1999 en Plaine de France. Si le poids de cette zone reste modeste, la part de Val de France dans cette nouvelle dynamique est très importante puisque Garges lès Gonesse et Sarcelles sont les deux communes ayant construit le plus de bureaux sur la période avec respectivement près de m² et de m² d autorisations accordées. La forte croissance de Val de France s est surtout fait ressentir sur la première période. Dans un second temps les communes situées à proximité immédiate de la plateforme aéroportuaire du Bourget ont nettement pris le relais avec des taux de croissance exceptionnels à Bonneuil en France, au Bourget et au Blanc Mesnil. Cette croissance sera confortée par la livraison de m² dans la ZAC du commandant Rolland plus récemment. En termes de poids respectif de chacune des communes le Cœur de la Plaine apparait ainsi assez équilibré. Cœur de la Plaine Part dans la PDF Arnouville lès Gonesse Garges lès Gonesse Sarcelles Villiers le Bel TOTAL VDF Montmagny Ecouen Sevran Bonneuil en France Aulnay sous bois Drancy Dugny Le Blanc Mesnil Le Bourget Total Cœur de la Plaine ,10 Source : DREIF Autorisation de construction de bureaux 6

Ce secteur représente 10% de la construction de bureaux depuis 1999 en Plaine de France.

7 Ces chiffres témoignent d une nouvelle dynamique qui devrait être confortée par l ouverture prochaine de la tangentielle nord au trafic passager, la requalification de la RN2 RN17, le projet de cité de l air et de l espace mené par l EPA, la construction de l avenue du Parisis et l amélioration du RER B. Bureaux Autorisations de construire Enfin, parmi les projets d envergure qui auront un impact important sur la structuration de ce pole, il convient de citer le développement du triangle de Gonesse, porté par l EPA Plaine de France ainsi que la zone internationale de Tremblay. Le schéma retenu privilégie une concentration importante sur le sud du triangle entre les communes d Aulnay sous bois et de Bonneuil en France. 7

Bureaux Autorisations de construire 1990 2006 Enfin, parmi les projets d envergure qui auront un impact important sur la structuration de ce pole, il convient de citer le développement

8 Annexes Villes Vauderland Chennevières les Louvres Montagny Puiseux en France Epiais les louvres Fontenay en parisis Fosses Saint Witz Arnouville lès Gonesse Villeron Vémars L'Ile Saint Denis Louvres Ecouen Sevran Marly Villetaneuse Bonneuil en France Survilliers Aulnay sous bois Stains Le Tillay Drancy Pierrefitte sur Seine Villiers le Bel Dugny Le Blanc Mesnil Le Bourget Sarcelles Epinay sur Seine Garges lès Gonesse Gonesse La Courneuve Goussainville Villepinte Aubervilliers Tremblay en France Roissy St Ouen Saint Denis TOTAL Plaine de France Source : DREIF Autorisation de construction de bureaux 8

4 739 Louvres 3 955 1 535 5 490 Ecouen 2 681 3 527 6 208 Sevran 4 196 3 004 7 200 Marly 1 804 5 421 7 225 Villetaneuse 7 086 845 7 931 Bonneuil en France 407 10 476 10 883 Survilliers 11 791 1 454 13

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