LE MARCHÉ DES BUREAUX DE L'AGGLOMÉRATION DE TOURS

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1 OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 20 LE MARCHÉ DES BUREAUX DE L'AGGLOMÉRATION DE TOURS Les des conseils en immobilier d'entreprise et opérations en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours NOBEL A Programme tertiaire de m² Tours Nord Editorial Une conjoncture économique peu porteuse A l échelle nationale, le contexte économique est resté morose en 20. Même si, selon l INSEE, la croissance a progressé de 0, %, plusieurs indicateurs - notamment en matière d emploi - restent mal orientés en ce début d année 204. En région, comme en Île-de-France, les grandes ont été moins nombreuses entrainant un recul de la demande placée de bureaux par rapport à 202. Si les taux d intérêts sont bas, les délais d obtention des crédits pour les projets immobiliers à usage professionnel sont de plus en plus longs. Par ailleurs, les réformes en cours, notamment fiscales, engendrent un climat d incertitude peu propice à l investissement des entreprises. La création du Club Immobilier de Touraine En Touraine, l année 20 a débuté sur une initiative partenariale avec la création, le 0 janvier, du Club Immobilier de Touraine (CIT). Une association qui fédère, à l échelle départementale, un grand nombre de professionnels et d acteurs économiques liés à l immobilier, et dont la gouvernance et les missions s inspirent du Club Immobilier Nantes Atlantique. Un espace de réflexion et d échanges dont l objectif est de concourir à la connaissance, au développement et à la promotion du territoire. En 20, la commission «Immobilier d entreprise» a engagé un ambitieux chantier de recensement du parc tertiaire de l agglomération. Une première enquête, réalisée entre mai et août, a permis d identifier plus de m² de bureaux «purs», c est-à-dire constitués de surfaces dans des immeubles uniquement dédiées à cet usage. Le marché des bureaux en 20 : une année contrastée Entre 202 et 20, le nombre de a progressé de 4 %. En dépit de ce redressement, le volume placé au cours de l année s élève à m², soit un recul de près de 20 %. Un niveau qui reste cependant en cohérence avec ceux de 2009, 200 et 20 mais qui s établit en dessous de la moyenne décennale ( m²). Ce repli est avant tout lié à la forte diminution du volume placé sur le segment des surfaces supérieures à 000 m² qui recule de près de 50 %. Avec les 8 m² recensés en comptes propres et clés en main, le marché tertiaire de l agglomération s établit à environ 200 m². Confiants, les conseils en immobilier d entreprise s accordent sur une croissance des volumes commercialisés en 204 avec notamment la signature de plusieurs grosses prévues au cours du premier trimestre. Cyril Rabusseau - Chargé d études Sommaire & Chiffres clés Territoire, population & emplois - Aire d'étude : 40 communes (80 km²) - Population en 20 (Insee) : habitants - Nombre d'emplois en 200 (Insee) : Accessibilité & infrastrutures de transport - Carrefour autoroutier : A0, A28 et A85 - TGV : Paris à h - Aéroport : vols vers Londres, Porto, Dublin... P2 LES TRANSACTIONS & COMPTES PROPRES m² de bureaux commercialisés - Neuf : 7 88 m² - Seconde main : m² - 9 de bureaux dont 7,6 % à la vente - 8 m² réalisés en comptes propres et clés en main P L OFFRE EN BUREAUX - Offre neuve disponible : m² - Offre future neuve certaine à an : 0 m² - Offre de seconde main : m² P4 LES PRIX DES BUREAUX - Neuf : - Seconde main : P5 MÉTHODOLOGIE & LEXIQUE P6 LES PARTENAIRES - ARTHUR LOYD - BOILLE IMMOBILIER - BROSSET IMMOBILIER CBRE - GEMOFIS - VAL DE LOIRE - I2BC - IMMOBILIER D'ENTREPRISE - IEL - IMMOBILIER D'ENTREPRISE - LA CENTRALE IMMOBILIÈRE - ORPI ENTREPRISES - SQUARE HABITAT - IMMOBILIER D'ENTREPRISE - TRANSAC - ARTPROM Partenaires associés - CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE DE TOURAINE - COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION TOUR(S)PLUS - CONSEIL GÉNÉRAL D'INDRE ET LOIRE L'observatoire de l'immobilier d'entreprise de l agglomération de Tours est membre du : RÉSEAU NATIONAL DES OBSERVATOIRES de l

2 Les bureaux Les des conseils en immobilier d'entreprise et opérations En dépit d'un marché plus actif qu'en 202, le volume commercialisé en surface de bureaux en 20 a enregistré un recul de près de 20 % par rapport à l'an passé. Totalisant m², le marché reste néanmoins dans la moyenne observée entre 2009 et 20. Cette baisse du volume placé par rapport à qui, rappelons-le, affichait les meilleurs résultats des cinq dernières années en matière de surface placée - est principalement liée à l'absence de transaction supérieures à 000 m². Ce phénomène a eu pour principale conséquence de réduire la part de la surface placée à l'acquisition ainsi que de celle du neuf par rapport à l'an passé. Ainsi, en 20, le marché de l'immobilier tertiaire a été largement dominé par les portant sur des petites surfaces en location. Plus d'une transaction sur deux correspond à une location de surface de bureaux inférieure à 200 m². Cette part atteint même 72,5 % si on considère les produits de surface inférieure à 500 m². L offre en bureaux neufs disponibles progresse sensiblement pour atteindre m² répartis au sein de trois programmes. Signe de la frilosité du marché et de la prudence des investisseurs, à un an, aucune livraison de surface neuve n'est prévue au sein de l'agglomération. Zoom sur... En 20, le marché des bureaux neufs a été animé par le programme "La Nef" (Tours) Alain Gourdon - architecte urbaniste DPLG Après l'irfss en 202, l'aimt a choisi le programme Ecoparc Santé (Chambray-lès-Tours) Quelques significatives réalisées en 20 : Anatech ( 440 m² à Tours), Pôle Emploi ( 74 m² à Saint-Cyrsur-Loire), Econocom ( 089 m² à Tours), CPAM ( 086 m² à Tours), Umanis ( 057 m² à Saint-Avertin),... - Les de bureaux et opérations réalisées en comptes propres en 20 - Les bureaux commercialisés selon la nature de l opération nature de l opération nombre % surface % - Location - Vente Total ,4% 7,6% ,8% 27,2% Source : Conseils en immobilier d entreprise partenaires - 0/204. Surface en m². - Les bureaux commercialisés selon leur état état du local nombre % surface % - Neuf 4 5,4% 7 88,5% - Seconde main Total ,6% ,5% Source : Conseils en immobilier d entreprise partenaires - 0/204. Surface en m². - Les bureaux commercialisés selon la superficie superficie nombre % surface % - Moins de 00 m² 4 7,4% ,2% - de 00 m² à 99 m² 22 24,2% 2 950,9% - de 200 m² à 499 m² 2 2,% ,9% - de 500 m² à 999 m² 8 8,8% ,6% m² et plus 6 6,6% ,4% Total Source : Conseils en immobilier d entreprise partenaires - 0/204. Surface en m² Les principales opérations en comptes propres & clés en main maitrise d ouvrage ou preneur clé en main surface* - AIMT - Ecoparc santé (Chambray-lès-Tours) 00 m² - CERTEM + (Tours) 2 00 m² - LBE Fluides (Joué-lès-Tours) 5 m² - Le Lucé - Pôle santé Vinci (Chambray-lès-Tours) - CVL (La Riche) Source : Enquête OE2T - projets > à 500 m². * Surfaces exprimées en m² de surface de plancher. 900 m² 880 m² Total 8 m² Le marché de l'immobilier tertiaire est avant tout locatif, conformément à l'offre en bureaux qui présente une grande majorité de produits uniquement proposés à la location. En conséquence, et au regard du niveau exceptionnel de l'acquisition enregistré en 202, la part de la surface vendue en 20 a diminué de moitié pour s'établir à 27,2 %. Si le nombre de portant sur des produits neufs a doublé entre 202 et 20, la surface correspondante a, pour sa part, reculé significativement pour atteindre 7 88 m². La part du neuf dans la surface placée s'établi tout de même à,5 % (dont 6,2 % à la location et 5, % à la vente), soit près du tiers du volume global. Traditionnellement, le marché de l'agglomération tourangelle est porté par des de petites surfaces. Ainsi, à l'image des années précédentes, plus de 60 % des opérations concernent un bureau de moins de 200 m². Cependant, la diminution observée du nombre de grandes s'est principalement opérée au profit des commercialisations de surfaces comprises entre 200 et 499 m². En effet, entre 202 et 20, le nombre d'opérations concrétisées sur ce créneau de surface a quasiment doublé, représentant ainsi près d'une transaction sur quatre. A l'image du marché des commercialisations, celui des principales opérations réalisées en comptes-propres et clé en main n'enregistre aucune transaction supérieure à m². En conséquence, le volume livré en 20 est en diminution et atteint un peu plus de 8 00 m². Ainsi, en cumulant commercialisations, clés en main et comptes-propres le marché tertiaire s'établit à près de 200 m². 2

3 Les bureaux Les des conseils en immobilier d'entreprise et opérations - Les commercialisations de bureaux au sein de l agglomération de Tours en 20 8 Tours Nord Tours Centre 4 Tours Sud 5 9 Saint Les surfaces placées par secteur (m²) : Seconde main Neuf Nb de commercialisations Sources : Conseils en immobilier d entreprise partenaires / enquête OE2T. Cartographie :, janvier 204. secteur géographique nombre % surface % Total agglomération de Tours (SCOT) dont Tour(s)plus - dont Tours - Tours Nord (Nord de la Loire) - Tours Centre (entre Loire et Cher) - Tours Sud (Sud du Cher - dont St-Avertin (Granges Galand) 95,6% 6,5% 9,8% 6,% 5,5% 20,9% Source : Conseils en immobilier d entreprise partenaires / enquête OE2T - 0/204. Surface en m² Note : les opérations réalisées sur la commune de Tours ont été divisées en secteurs (Nord de la Loire / entre Loire et Cher / Sud du Cher) ,% 66,8% 2,% 9,7% 6,0% 6,0% Le marché continue de se concentrer dans Tours qui regroupe les 2/ de la surface placée totale, soit près de m². Avec 9 opérations, le site d activités des Granges Galand reste un secteur clé en matière de commercialisation, même si il perd son titre de principal marché de seconde main au profit du secteur de Tours Centre (22 opérations pour 4 64 m²). Si on considère également les surfaces neuves commercialisées sur ce secteur, le cumul représente près de 40 % de la surface placée au cours de l'année.

4 Les bureaux Les des conseils en immobilier d'entreprise et opérations - Volumes placés et nombre de par trimestre au sein de l agglomération de Tours en er trimestre 2 e trimestre e trimestre 4 e trimestre Globalement, le premier semestre a été plus dynamique que la seconde partie de l'année. En matière de volume placée, aucun décrochage n'a été observé comme ce fut le cas à partir du mois de juillet en 202. Les volumes commercialisés ont été relativement stables, s'échelonant de 5 8 m² (2e trimestre) et 7 67 m² (er trimestre). 2 - Evolution des surfaces commercialisées depuis Surface commercialisée neuve Surface commercialisée de seconde main moyenne mobile Moyenne décennale : m² - L offre disponible en bureaux état nombre % surface % - Offre de seconde main NS NS NS NS - Offre neuve * 4 NS NS Total offre immédiatement disponible NS NS NS NS - Offre future neuve certaine à an * 0 bâtiment 0 m² Total offre neuve à an (offre neuve disponible + offre à venir) m² Source : FILOC / CCI de Touraine / enquête OE2T 0/204. Surfaces en m². NS = non significatif. * Les plateaux de bureaux et bâtiments tertiaires sont souvent divisibles. Lorsqu'ils le sont, ils apparaissent dans le tableau ci-dessus sous la forme d'une seule offre. Dans le cadre de la mise en en place du site le nouvel outil développé par la CCI de Touraine pour trouver bureaux, locaux d'activités et terrains, une nouvelle base de données dédiée aux surfaces disponibles est en cours d'alimentation par les conseils en immobilier d'entreprise. En conséquence, le volume des stocks disponibles en seconde main pour 20 n'a donc pas pu être calculé. 4 - Le prix des bureaux en 20 - Neuf - Seconde main Prix de vente HT le m² (en )* Prix de location le m²/an (en )* Tours centre ville Agglomération Tours centre ville Agglomération 2000/200 00/ / /700 40/50 0/45 25/45 85/0 Source : FILOSCOPE - Club Immobilier de Touraine. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées. Concernant les valeurs observées en 20, la tendance est globalement à la stabilité même si les loyers des bureaux neufs ou très bien situés peuvent avoir légèrement progressé. En périphérie, on observe quelques baisses pour des produits ou localisations secondaires. 4

5 A propos Les des conseils en immobilier d'entreprise et opérations L'observatoire de l'immobilier d'entreprise de l'agglomération de Tours : L observatoire de l'immobilier d'entreprise de l'agglomération de Tours existe depuis 999. Dès l'origine, il s'est appuyé sur un réseau de partenaires regroupé au sein de la commission FNAIM Entreprises et depuis 20 sur un partenariat regroupant différents acteurs de l'immobilier réunis au sein du Club immobilier de Touraine : Chambre de Commerce et d Industrie de Touraine, Tour(s)plus, Conseil général, conseils en immobilier d entreprise, Observatoire de l'economie et des Territoires de Touraine, Agence d'urbanisme de l'agglomération de Tours, géomètres experts, promoteurs... Au travers de ce partenariat, l'observatoire de l'immobilier d'entreprise a pour mission principale de produire des chiffres fiables et objectifs concernant les volumes de et les niveaux de stocks de l'agglomération de Tours. Ces chiffres sont diffusés dans le cadre de l'étude annuelle et sur le site du Réseau National des Observatoires de l Immobilier d Entreprise des Métropoles (www.rnoie.fr). L'étude annuelle est réalisée depuis 2000 par l'observatoire de l'economie et des Territoires de Touraine (OE2T) qui collecte, analyse et met en forme les données. Celle-ci est publiée au mois en février de chaque année et suit des règles très strictes en matière de données analysées, règles conformes à celles édictées par le Réseau National des Observatoires de l Immobilier d Entreprises et du GIE IMMOSTAT. Note méthodologique : Aire d'analyse : les 40 communes composant le S.C.O.T. de l'agglomération de Tours, soit environ 80 km². L'étude des : Il s'agit de l'ensemble des opérations réalisées au cours de l'année par les conseils en immobilier d'entreprises partenaires et les communautés de communes. Seules les de bureaux destinés aux utilisateurs finaux sont comptabilisées. Ainsi, les ventes à investisseurs sont exclues de l'analyse. L'analyse des stocks : l'évaluation des stocks disponibles est actualisée chaque année au mois de décembre sur la base du fichier des offres proposées par les conseils en immobilier d entreprises dans le cadre du service en ligne de recherche de bureaux, locaux d activités et terrains disponibles (www.simplanter-en-touraine.com). Le recensement des comptes propres et clés en main : Afin de disposer d une vision plus exhaustive du marché tertiaire de l'agglomération de Tours, l observatoire intègre, depuis 2009, les principales opérations réalisées en comptes propres. Celles-ci sont comptabilisées l'année au cours de laquelle la construction, l'extension, ou la restructuration est terminée. Par ailleurs, seules les opérations d'une surface supérieure à 500 m² sont, pour l'instant, prises en compte. La superficie des opérations est exprimée en m² de surface de plancher ou à default en m² de surface utile (SU). Conformément au corpus commun au Réseau National des Observatoires de l'immobilier d'entreprise et à IMMOSTAT, il est considéré que la surface utile d'une opération correspond à 90% de la surface hors œuvre nette (SHON). Lexique : En 200, une harmonisation des grands indicateurs d'évaluation du marché des bureaux a été mise en œuvre avec la réalisation d'un corpus de définitions commun aux membres du RNOIE. Cette uniformisation des méthodes de collecte et d'analyse a pour objectif d'appréhender de manière identique les informations fournies sur l'état des marchés régionaux. Compte propre (aussi appelé construction pour soi) : Il s'agit des surfaces de bureaux construites à l initiative d une entreprise ou d une administration pour sa propre utilisation et qui ne passe pas par un réseau de commercialisation. Demande placée : ensemble des, à la location ou à la vente, réalisées par les utilisateurs finaux. Neuf : surfaces neuves ou lourdement restructurées, qui sont fiscalement assujetties à la TVA pendant 5 ans, en cas de vente, à compter de la date de livraison de l immeuble. Offre immédiate : ensemble des locaux vacants à une date donnée, proposés sur le marché, pouvant être occupés immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d installation. Par extension, cette définition s applique aussi aux locaux proposés à la seule vente et répondant à ces critères. Offre neuve à un an : elle comprend l offre neuve disponible immédiatement et l offre future neuve disponible d ici an (chantier en cours). Projet "en blanc" : bâtiment destiné à la vente ou à la location, dont la construction est lancée sans qu'il ait été vendu ou loué à l'avance. Transactions : ensemble des commercialisations, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux et concrétisées par la signature d un bail ou d un acte de vente. 5

6 Les partenaires Les bulletins de l immobilier d entreprise en Touraine sont réalisés par l Observatoire de l'economie et des Territoires de Touraine en partenariat avec : Le Club de l'immobilier de Touraine (CIT) : Document réalisé par : Créé en 20, Le Club de l'immobilier de Touraine fédère l'ensemble des professionnels et acteurs économiques représentatifs des activités liées à l'immobilier. 4 bis rue Jules Favre 7000 TOURS Tél : internet : L'Observatoire de l'economie et des Territoires de Touraine 4 bis, rue Jules Favre - BP TOURS CEDEX Tél : Fax : Internet : Les conseils en immobilier d'entreprise : ARTHUR LOYD - BOILLE IMMOBILIER 47, rue Edouard Vaillant 7000 TOURS Tél : Fax : Internet : BROSSET IMMOBILIER CBRE 4, rue de Clocheville BP TOURS Cedex Tél : Fax : Internet : I2BC - IMMOBILIER D'ENTREPRISE 4, avenue André Maginot 700 TOURS Tél : Fax : Internet : GEMOFIS - VAL DE LOIRE 28, rue de la Tuilerie 7550 SAINT AVERTIN Tél : Internet : IEL - IMMOBILIER D'ENTREPRISE 4, rue de la Milletière 700 TOURS Tél : Fax : Internet : LA CENTRALE IMMOBILIÈRE - ORPI ENTREPRISES 9, avenue de Grammont 7000 TOURS Tél : Fax : Internet : Immobilier d'entreprise SQUARE HABITAT - IMMOBILIER D'ENTREPRISE, rue des Halles BP TOURS Cedex Tél : Fax : Internet : TRANSAC - ARTPROM, rue Edouard Vaillant BP TOURS Cedex Tél : Fax : Internet : Les partenaires associés : COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION TOUR(S)PLUS Tél : Fax : Internet : CONSEIL GÉNÉRAL D'INDRE-ET-LOIRE Tél : Fax : Internet : CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE DE TOURAINE Tél : Fax : Internet : Ils ont également participé à cette étude : LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DE L'EST TOURANGEAU, LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU VAL DE L'INDRE, REALTIS, ISOPARC - SUD INDRE DEVELOPPEMENT, CGLM IMMOBILIER,... NOUVEAU : service en ligne de recherche de bureaux, locaux d activités et terrains disponibles 6

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