A-QU EST-CE QUE L ORIE? Intervention ADI

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1 A-QU EST-CE QUE L ORIE? 1

2 A-QU EST-CE QUE L ORIE? Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise en Ile-de-France créé en 1986 dans un contexte de tertiarisation de l économie ; Pour accompagner les décideurs publics et privés dans leurs stratégies de développement et d aménagement ; Association composée de 140 membres professionnels privés et publics de l aménagement et de l immobilier en Ile-de-France regroupés en collèges : aménageurs, promoteurs, investisseurs, utilisateurs, conseils, Etat, collectivités locales, enseignantschercheurs ; 2

3 A-QU EST-CE QUE L ORIE? Publication de données statistiques ; Réalisation d études analysant les dynamiques des marchés d immobilier d entreprise, notamment : Evolution des parcs d immobilier d entreprise dont Pôles tertiaires en Ile-de-France : quelles perspectives dans le projet du Nouveau Grand Paris, février 2014 Obsolescence des actifs immobiliers d entreprise Fiscalité et législation relative à l immobilier d entreprise 3

4 B OBJECTIFS ET METHODOLOGIE DE L ETUDE «POLES TERTIAIRES EN ILE-DE-FRANCE» 4

5 OBJECTIFS Réaliser une analyse rétrospective sur le parc immobilier de bureaux 34 pôles et zones de marché tertiaires ORIE ; Quelles dynamiques? Quelles tendances? Réaliser une analyse prospective à horizon 2030 Quels impacts du projet du Grand Paris? - évolution de la géographie francilienne ; - accessibilité ; - fiscalité ; -perspectives d emploi et de capacités d absorption du marché immobilier de bureaux. 5

6 METHODOLOGIE Groupe de travail de 50 professionnels : Etat, collectivités locales, aménageurs, conseils, investisseurs, promoteurs, utilisateurs, etc. ; Collecte de données statistiques sur l immobilier tertiaire croisant différentes sources : parc, dynamique de construction, données de marché, évolution des emplois, etc. ; Mesure des impacts du projet du Grand Paris à partir de : Travaux de modélisation de l amélioration de l offre de services de transports en commun réalisés par le département Prospective, Aménagement, Territoire de la DRIEA ; Travaux de simulation réalisés par le centre de recherche THEMA de l université de Cergy- Pontoise associée au CNRS ; Enquête sur l offre immobilière certaine, potentielle et de long terme comparée aux tendances du marché. 6

7 DEFINITION DES POLES TERTIAIRES 24 pôles et 10 ZM ; > m² de bureaux ; présentant une homogénéité de marché ; 75% du parc de bureaux francilien. 7

8 C DYNAMIQUE

9 DILATATION DU PARC VERS LA 1 E COURONNE ET CERTAINS SECTEURS DE 2 E COURONNE Evolution annuelle moyenne du parc de bureaux (en %) Desserrement du parc de bureaux vers la périphérie de Paris à la suite des projets antérieurs à

10 DILATATION DU PARC VERS LA 1 E COURONNE ET CERTAINS SECTEURS DE 2 E COURONNE Mises en chantier moyennes annuelles de bureaux (en m²) 10

11 DILATATION DU PARC VERS LA 1 E COURONNE ET CERTAINS SECTEURS DE 2 E COURONNE Mises en chantier moyennes annuelles de bureaux (en m²) Tassement des mises en chantier : 0,8Mm² par an entre 2009 et 2013 contre 1,2Mm² par an entre 1997 et 2008 ; Repli sur les valeurs sûres et confortement des secteurs émergents. 11

12 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI SALARIE PRIVE Evolution des emplois salariés privés (en %) Desserrement de l emploi salarié privé 12

13 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI SALARIE PRIVE Plateau de Saclay : Evolution des emplois salariés privés (en %) Emplois salariés privés 2009 Evolution Pôle SQY % ZM SQY % ZM Massy % Pôle Courtaboeuf % Plateau de Saclay % 13

14 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI SALARIE PRIVE Evolution des emplois salariés privés du secteur banque-finance (en %) Desserrement qui se traduit aussi dans le secteur banque-finance. 14

15 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI SALARIE PRIVE Evolution des emplois salariés privés du secteur TIC (en %) Desserrement qui se traduit aussi dans le secteur TIC. 15

16 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI Evolution et poids des CFM entre 2000 et 2009 (en %) Très forte progression des emplois CFM à l extérieur de Paris 16

17 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI Evolution de la part des emplois CFM de gestion (en %) Très forte progression des emplois CFM de gestion ; Desserrement de ces emplois. 17

18 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI Evolution de la part des emplois CFM de conception-recherche (en%) Croissance plus limitée des emplois CFM de conception-recherche : baisse de leur poids au sein des pôles. 18

19 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI Evolution de la part des emplois CFM de commerce inter-entreprise (en%) Croissance également limitée des emplois CFM de commerce interentreprises : baisse de leur poids au sein des pôles. 19

20 UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DE L EMPLOI Plateau de Saclay : Evolution des emplois CFM (en %) Total CFM 2009 Evolution Part et évolution des CFM de Conception- Recherche Part et évolution des CFM de Gestion Pôle SQY % 36% (-13 pts) 31% (+4 pts) ZM SQY % 33% (-10 pts) 32% (+7 pts) ZM Massy % 38% (-9 pts) 26% (+5 pts) Pôle Courtaboeuf Plateau de Saclay % 44% (-7 pts) 21% (+5 pts) % 66% (-6 pts) 13% (+3 pts) 20

21 UN MARCHE TERTIAIRE PRUDENT Demande placée moyenne annuelle T2013 (en m²) Une demande placée concentrée sur Paris et les pôles émergents de 1 e couronne ; une demande placée essentiellement dans l immobilier tertiaire de seconde main dans les secteurs historiques et dans le neuf dans les secteurs émergents. 21

22 UN MARCHE TERTIAIRE PRUDENT Offre immédiate de bureaux en 2013 (en m²) Une offre immédiate en croissance dont 80% de seconde main ; Taux de vacance : 7% en

23 D QUELLES TENDANCES? 23

24 QUELQUES MESSAGES D ALERTE Un effondrement de la croissance de l emploi depuis 2009 ( emplois créés par an contre emplois créés par an au cours des 20 années précédentes) ; Un besoin de renouvellement du parc de bureaux : restructurations ; démolitions- reconstructions ; Un besoin de dynamiser l offre de logements et de développer des quartiers mixtes ; Un besoin d accroître l offre de transports et de l adapter aux évolutions de l emploi. 24

25 FIN DE LA PREMIERE PARTIE 25

26 E PROSPECTIVE A HORIZON 2030 CE QUI VA CHANGER AVEC LE PROJET DU GRAND PARIS? 26

27 VERS UNE METROPOLE MULTIPOLAIRE Bassins de vie du Grand Paris L Ile-de-France s organise en multiples «bassins de vie» ou «grappes de proximité». Une pratique des déplacements vers plusieurs pôles secondaires. 27

28 UN PROJET DE TRANSPORTS COLLECTIFS QUI REMET EN CAUSE LE SYSTÈME RADIOCONCENTRIQUE ACTUEL 28

29 UNE AMELIORATION NETTE DE L OFFRE DE TRANSPORTS EN COMMUN POUR LA MAJORITE DES POLES TERTIAIRES Offre de services en transports en commun Situation

30 UNE AMELIORATION NETTE DE L OFFRE DE TRANSPORTS EN COMMUN POUR LA MAJORITE DES POLES TERTIAIRES Offre de services en transports en commun Situation

31 VERS UN SYSTÈME INTERCONNECTE A L ECHELLE DE TOUTE LA METROPOLE Aujourd hui : Gares en interconnexion Juin gares interconnectées dont 6 hors de Paris 31

32 VERS UN SYSTÈME INTERCONNECTE A L ECHELLE DE TOUTE LA METROPOLE 2030 : 125 gares Gares en interconnexion 2030 interconnectées dont 56 hors de Paris 32

33 UNE REDUCTION DES TEMPS DE TRAJET EN TC (EXEMPLE D ORLY) Aujourd hui 33

34 UNE REDUCTION DES TEMPS DE TRAJET EN TC (EXEMPLE D ORLY)

35 UNE DEGRADATION DES TEMPS DE TRANSPORTS EN VOITURE (EXEMPLE D ORLY) Aujourd hui 35

36 UNE DEGRADATION DES TEMPS DE TRANSPORTS EN VOITURE (EXEMPLE D ORLY)

37 UNE AMELIORATION DE L ACCESSIBILITE EN TRANSPORTS EN COMMUN AUX ACTIFS CSP + POUR CERTAINS POLES 37

38 UNE DEGRADATION GENERALE DE L ACCES EN VOITURE MODULEE SELON LES POLES 38

39 UN IMPACT DE LA FISCALITE LIEE AU GRAND PARIS QUI PENALISE LES TERRITOIRES A FAIBLE VALEUR IMMOBILIERE Exemple de la redevance pour création de bureaux (base 2014 sans tenir compte des modifications en cours). 39

40 UN IMPACT DE LA FISCALITE LIEE AU GRAND PARIS QUI PENALISE LES TERRITOIRES A FAIBLE VALEUR IMMOBILIERE Exemple de la taxe annuelle sur les bureaux (base 2014 sans tenir compte des modifications en cours). 40

41 UNE CROISSANCE PREVISIBLE DU PARC INFERIEURE A LA SOMME DES PROJETS DE BUREAUX DES COLLECTIVITES Une création nette moyenne annuelle de emplois par an depuis 2009 ; Au regard d une prévision de emplois par an dans le projet de la Région ; Deux scenarii de croissance de l emploi et du rythme de restructurations : optimiste : créations d emplois par an ; rythme de restructurations de bureaux estimé à m² par an (contre aujourd hui) ; poursuite des tendances actuelles : emplois créés par an ; rythme de restructurations autour de m² par an ; Au regard d une offre immobilière recensée en 3 catégories : Offre certaine estimée à horizon 2020 : chantiers en cours, PC autorisés ; Offre potentielle estimée entre 2020 et 2025 : PC en cours, projets dont l utilisateurs n est pas identifié ; Offre long terme estimée entre 2025 et 2030 : offre foncière liée aux grands projets d aménagement. 41

42 SCENARIO OPTIMISTE Ecart de 16% entre offre et demande ; soit un écoulement de l offre à l horizon

43 SCENARIO DE POURSUITE DES TENDANCES ACTUELLES Ecart de 56% entre offre et demande ; soit un écoulement de l offre à horizon

44 OFFRE FUTURE Immobilier de bureaux (en m²) Offre certaine Offre potentielle Offre long terme Pôle SQY ZM SQY ZM Massy Pôle Courtaboeuf Locaux économiques (en m²) : Plateau de Saclay

45 QUELQUES CONCLUSIONS Nécessité de renforcer le rythme de restructuration du parc existant et de maintenir une offre neuve pour répondre aux nouveaux standards de bureaux ; Evolution de l organisation francilienne vers une métropole multipolaire ; Déconnexion entre les hypothèses d offre de bureaux des collectivités et la dynamique économique actuelle. Il n y aura pas un pôle tertiaire au pied de chaque gare du Grand Paris ; Réflexion sur le développement d autres types d immobilier d entreprises : laboratoires, locaux industriels, entrepôts, hôtels, etc. 45

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