Guide de l immobilier et du foncier d entreprise 2012

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1 Guide de l immobilier et du foncier d entreprise 2012 FONCIER BUREAUX LOCAUX D ACTIVITES ENTREPÔTS

2 Le guide de l immobilier En dépit d une crise économique persistante, le marché de l immobilier en Ile-de-France se maintient avec un niveau de demandes placées au 1 er semestre 2012 équivalent à celui des années précédentes. A contrario, le dynamisme observé en Essonne en 2011 semble s essouffler, les demandes placées sont en baisse significative sur le 1 er semestre 2012 et le stock de locaux de seconde main connaît une forte hausse. Plus que jamais, les entreprises recherchent en priorité des locaux neufs, bénéficiant de performances énergétiques (bâtiments HQE, BBC, BEPOS) et bien desservis tant par les transports en commun que par la fibre optique. Se pose toutefois le problème de l obsolescence pour toute une partie du parc existant qui se trouve de fait écarté du marché de l immobilier. Un des défis à relever dans les prochaines années consistera à identifier avec précisions les immeubles impactés et leur proposer une solution adaptée à leur situation : restructuration, changement d usage, démolition/reconstruction, nouvelle affectation du foncier, Sur les marchés de l investissement, l aversion au risque est de mise, avec pour corollaire une rétractation du marché aux actifs reconnus comme étant les plus sûrs, généralement situés à Paris ou dans les Hauts-de-Seine. Cette situation se traduit pour l Essonne par une diminution importante des mises en chantier et une quasi-absence de lancements de programmes comprenant des bureaux en blanc. Situation paradoxale dans certains cas quand on observe les taux de vacance très faibles du pôle Massy-Atlantis, de l ordre de 4,8 % pour les bureaux contre 9,3 % en Ile-de-France. La situation reste toutefois très contrastée, avec d une part Massy qui bénéficie de l attraction du pôle Atlantis, d autre part Courtabœuf dont le taux de vacance pour les bureaux atteint 14,5 % ou encore l agglomération d Evry, pourtant principal pôle tertiaire du département, qui ne totalise plus que 6 % des demandes placées en bureaux en Pour autant, des équipements structurants se profilent et devraient renforcer de manière significative l attractivité du département. Le projet du Grand Paris Express, mené par la Société du Grand Paris, prévoit ainsi de desservir le plateau de Saclay et de le relier en transport en commun aux grands centres de décision que sont Paris ou la Défense. De même, Massy et le futur Cœur d Orly bénéficieront à terme d un renforcement de leurs liaisons, toujours grâce au métro automatique. Quant au secteur d Evry-Corbeil, l implantation du grand stade de rugby à Ris-Orangis, annoncée en juillet dernier, les synergies développées entre le nouveau Centre hospitalier sud-francilien situé à Corbeil-Essonnes et Génopôle, les projets de redéploiement de l ex-base aérienne 217 à Brétigny, le renforcement du port d Evry, la réalisation de l opération Val Vert-Croix Blanche dans le Val d Orge ou encore la création d une gare TGV à Sénart sont autant de projets qui, de par leur nature structurante, sont susceptibles de renforcer le potentiel de développement économique du sud-francilien. FONCIER Sommaire 3 L offre foncière dans les zones d activités économiques au 1 er janvier 2011 IMMOBILIER D ENTREPRISE ENTREPÔTS 10 Le marché des entrepôts en Essonne 11 Analyse par secteur, entretien 4 Eléments de synthèse15 L investissement BUREAUX 5 Le marché des bureaux en Île-de-France 6 Le marché des bureaux en Essonne 7 Analyse par pôle, entretien QUELQUES GRANDS PROJETS STRUCTURANTS DE L ESSONNE 12 Les infrastructures de transports prévues au SDRIF 14 Val Vert Croix Blanche 2 LOCAUX D ACTIVITES 8 Le marché des locaux d activités en Essonne 9 Analyse par secteur, entretien L INVESTISSEMENT 15 Un marché de l investissement qui se contracte

3 FONCIER L offre foncière dans les Zones d Activités Economiques au 1 er janvier 2011 Commercialisation et stock de terrains ZAE en Stock en ha 0 à 5 5 à à à à 50 De 30 à 60 /m² Moins de 30 /m² Plus de 100 /m² De 60 à 100 /m² BRUYERES -LE-CHATEL ETAMPES ETRECHY BIEVRES PALAISEAU Source : DDT-91/bilan 2011 Réalisation : DDT-91/spau/sig Septembre 2012 MASSY WISSOUS SAINT-GERMAIN -LES-ARPAJON GRIGNY mètres LISSES MENNECY Échelle : 1: MILLY-LA-FORET LE COUDRAY- MONTCEAUX Le stock de terrains commercialisables s est reconstitué en 2010 : il représente désormais 368 hectares commercialisables contre 322 hectares en Cette hausse est notamment due à la mise sur le marché de la zone QOX Nord à Palaiseau (Quartier Ouest Polytechnique). Les différents terrains commercialisables se situent globalement dans les secteurs d Evry-Villabé, Massy-Orly et Arpajon tandis que les projets se situent plutôt dans la partie nord-ouest du département et le long des axes A10 et RN20. On observe aussi cette année plusieurs nouveaux projets dans les secteurs de l Arpajonnais et de l OIN de Sénart. A cela s ajouteront dans un avenir proche les projets qui commencent à se préciser sur le secteur de Brétigny, qu il s agisse de l aménagement du secteur de la Base Aérienne 217 ou du projet Val Vert Croix Blanche. La plupart des terrains en cours de commercialisation et en projet se situent donc à proximité des grands axes de circulation A6, A10, Francilienne, RN20, dont les conditions de circulation sont souvent difficiles ; la question de leur accessibilité risque à terme de se poser. 0 Les projets de zones d activités représentent, au 1 er janvier 2011, 261 hectares, contre 197 hectares l année précédente. Cette nette progression s explique par le recensement de sept nouveaux projets. Ainsi si l on rajoute les 368 hectares de terrains en stock, on peut considérer que l Essonne dispose au 1 er janvier 2011 d un potentiel d environ 629 hectares de terrains, soit environ 12 à 15 années de réserves foncières sur la base du rythme moyen de commercialisation enregistré ces trois dernières années. La commercialisation est en revanche en recul pour la deuxième année consécutive, avec un peu plus de 34 hectares de terrains d activités commercialisés en 2010 contre 51 hectares en L année 2010 est notamment marquée par les premières commercialisations sur Green Parc à Saint- Pierre-du-Perray, le Grand Noyer à Bondoufle ainsi que sur l extension de la zone du Chenet à Milly-la-Forêt. Les prix du foncier sont relativement stables depuis plusieurs années. Ils se situent dans une fourchette allant de 10 à plus de 100 du mètre carré lorsque l on se rapproche de la petite couronne et peuvent atteindre 200 du mètre carré sur certaines zones de Massy ou Bièvres. Projets ZAE en Projet en ha 0 à 5 5 à à à à 50 DOURDAN ANGERVILLE LES MOLIERES ETAMPES VILLEBON- SUR-YVETTE ARPAJON CHAMARANDE EPINAY-SUR-ORGE MAROLLES-EN-HUREPOIX TIGERY SAINT-PIERRE -DU-PERRAY Source : DDT-91/bilan 2011 mètres Réalisation : DDT-91/spau/sig Septembre 2012 Échelle : 1:

4 IMMOBILIER D ENTREPRISE Eléments de synthèse Le tableau de bord de l immobilier d entreprise Ce document de synthèse est issu de la mission d étude confiée à GEMOFIS par la CCI Essonne et l Agence pour l Economie en Essonne. GEMOFIS a travaillé à partir de ses données collectées sur la base de ses informations propres (mandats et transactions), de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès de divers intervenants du secteur d activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires ), ainsi que des organismes publics et parapublics, associations professionnelles (agence de développement économique, ORIE, INSEE, CAPEM, ). Ces données intègrent l ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de GEMOFIS à la date d élaboration du présent document. Ce document présente les principaux éléments d analyse de la situation du marché immobilier d entreprise de l Essonne. 4 Bureaux : raréfaction de l offre neuve Au cours de l année 2011, l Essonne a vu son stock de bureaux disponibles continuer de croître, et cette tendance perdure au 1 er semestre Cette hausse de l offre touche essentiellement les locaux de second marché qui représentent 98 % du stock total. La proportion d offres neuves n a jamais été aussi basse. Cette situation est la conséquence de l attrait des grandes entreprises pour les programmes neufs ou à développer (81 % de la demande placée en 2011 en particulier grâce à l implantation du groupe Carrefour à Massy et 23 % au 1 er semestre 2012) d une part, et du recul voire du quasi arrêt de lancements en blanc d autre part. Bureaux er sem 2012 Offre disponible Neuf/Restructuré Second marché Demande placée Neuf/A livrer NS Second marché NS Valeur locative moyenne Neuf 185 NS Second marché NS : non significatif Locaux d activités : le marché stagne L offre disponible augmente régulièrement depuis 2010, et comme pour les bureaux, ce sont les locaux de second marché qui alimentent le stock. La part des locaux neufs avait atteint son seuil le plus bas en 2011 (3 %), elle est de 5 % au 30 juin On observe d ailleurs une bonne précommercialisation des programmes lancés pour une livraison 2012 / Parallèlement à la hausse de l offre, on constate une baisse du volume placé avec cependant un regain de dynamisme au 1 er semestre Activités er sem 2012 Offre disponible Neuf/Restructuré Second marché Demande placée Neuf/A livrer NS Second marché NS Valeur locative moyenne Neuf NC NS Second marché NS : non significatif / NC : non communiqué Entrepôts : un marché instable L offre en entrepôts, après avoir fortement baissé en 2011, croît à nouveau au 30 juin Sur ce marché, on ne trouve des disponibilités que sur des programmes de second marché. Néanmoins, certains programmes peuvent répondre à la demande de surfaces neuves dans un délai inférieur à 10 mois après accord des parties a été dynamique en termes de placement (volume placé moyen m²). Le 1 er semestre 2012 part sur des bases plus modestes (7 947 m² moyen) mais a néanmoins enregistré 4 transactions supérieures à m². Entrepôts er sem 2012 Offre disponible Neuf/Restructuré Second marché Demande placée Neuf/A livrer NS Second marché NS Valeur locative moyenne Neuf NC NC Second marché NS : non significatif / NC : non communiqué

5 BUREAUX Le marché des bureaux en Île-de-France Après avoir atteint son offre maximum en 2009 avec un peu plus de 5 millions de m² de bureaux disponibles, la région Ile de France enregistre une faible décrue de son offre disponible à un an avec un stock qui s élevait à m² en fin d année Au 30 juin 2012, l offre disponible francilienne augmente à nouveau de 1,4 % et s élève à m². On enregistre une baisse de la part de l offre neuve, et les programmes futurs sont en grande partie d ores et déjà pré-commercialisés. Géographiquement la situation est contrastée, le marché se tend sur Paris alors que l offre augmente sur les autres secteurs % 79 % Paris et 1ère couronne 2ème couronne 21 % 79 % /06/2012 En ce qui concerne le volume placé, l année 2010 a marqué la reprise du marché. 2011, malgré la crise économique, enregistre de bons résultats avec près de 2,3 millions de m² placés (+ 8 %). 39 % de ce volume placé étaient neufs ou restructurés. Les chiffres du 1 er semestre 2012 s élèvent à m² et sont en légère régression par rapport au 1 er semestre On note notamment un fort ralentissement au cours du 2 ème trimestre Evolution de la demande placée (m²) en IDF 13 % 87 % Paris et 1ère couronne 2ème couronne 16 % 84 % (1 er semestre) Les mises en chantier avaient subi une forte baisse en 2009 et 2010 : m² et m². Elles s élèvent à m² en 2011 (source CAPEM). En Ile-de-France, on a globalement enregistré une baisse des valeurs locatives au plus fort de la crise en En 2010 et 2011, on a assisté à une faible remontée des valeurs «prime», notamment sur les immeubles neufs ou restructurés situés sur Paris et 1 ère couronne, et à une stagnation, voire encore à des baisses, pour les valeurs de second marché. Au 1 er semestre 2012, on observe une stabilité des valeurs des programmes neufs, l ajustement s opérant par le biais de mesures d accompagnement. La 1 ère et la 2 nde couronne enregistrent des volumes de placements significatifs grâce à des grandes transactions sur des surfaces à livrer (Thalès à Gennevilliers (92) et SFR à St-Denis (93) pour la 1 ère couronne, Carrefour à Massy (91) pour la 2 nde couronne). 5

6 BUREAUX Le marché des bureaux en Essonne L Essonne accueille 7 % du parc de bureaux construits en Ile-de-France (source ORIE 2009) et s inscrit comme le 2 ème département tertiaire de 2 nde couronne derrière les Yvelines. L Essonne représente environ 5 % de l offre disponible à 1 an du marché francilien, cette part est en augmentation. Au 31 décembre 2011, l offre de bureaux disponibles s élève à m². Elle est en constante augmentation depuis Au 30 juin 2012, le stock de bureaux disponibles a continué sa hausse pour passer à m², soit une progression de 9 % en un semestre. Les surfaces neuves représentent 2 % du stock disponible, leur part n a jamais été aussi faible. L offre future identifiée s élève à m², et seuls 2 programmes (Crystal Plaza à Massy et Carré Haussmann à Evry) sont lancés en blanc. Il représentent m². En 2011, la demande placée s est élevée à m² (pour 100 transactions) dont une transaction (Carrefour à Massy) représentant m². Au 1 er semestre 2012, le volume placé s élève à m² (47 transactions). Contrairement au 1 er semestre 2011 qui avait enregistré 2 transactions significatives (Telindus aux Ulis et Exatec à Bruyères-le-Châtel) représentant à elles seules m², le 1 er semestre 2012 ne compte aucune transaction supérieure à m². La proportion de volume placé sur des locaux neufs ou à livrer reste cependant relativement importante (23 %). PRENEUR / ACQUEREUR VILLES PROGRAMMES ETAT STOCK (m²) LOYER /m² CREDIT MUTUEL VERRIERES LE BUISSON SECOND MARCHÉ KYOCERA SAINT AUBIN DISCOVERY NEUF NC BOUYGUES IMMOBILIER MASSY GALVANI 001 SECOND MARCHÉ LABORATOIRE WESSLING VILLEBON SUR YVETTE NORVEGE 003 SECOND MARCHÉ VINCI GTIE PALAISAU PARC GUTENBERG SECOND MARCHÉ FCS CAMPUS PARIS SACLAY SAINT AUBIN DISCOVERY NEUF NC : non communiquée ou confidentielle 6 Les transactions de second marché se sont conclues sur les bases d un loyer moyen de 116 /m² en 2011 et 113 /m² au 1 er semestre 2012, et celles sur le neuf de 185 /m² en Massy Saclay Palaiseau m² disponibles - 73 programmes 2 % d offre neuve Taux de vacance : 8,48 % m² placés - 26 transactions Dynamique de placement : 1,16 % Francilienne RN m² disponibles - 12 programmes 3 % d offre neuve Taux de vacance : 1,78 % Aucune transaction Chiffres 1 er semestre 2012 par secteur Tendance d évolution entre le 31/12/2011 et le 30/06/2012 : en hausse, en diminution, stable. Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en /m²/an HT et hors charges. Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS Demande placée /06/2012 Orly Rive Droite m² disponibles - 25 programmes Aucune offre neuve Taux de vacance : 5,97 % 777 m² placés - 5 transactions Dynamique de placement : 0,11 % Evry Sénart m² disponibles - 69 programmes 3 % d offre neuve Taux de vacance : 8,45 % m² placés - 16 transactions Dynamique de placement : 0,46 % Sud Essonne (diffus) m² disponibles - 9 programmes 12 % d offre neuve Taux de vacance : 1,55 % 56 m² placés 1 transaction Dynamisme de placement : 0,02 %

7 Analyse par pôle Massy pôle des gares a été extrêmement dynamique en 2011, puisqu il a enregistré 55 % du volume placé du département, porté essentiellement par l implantation du siège social de Carrefour ( m² sur un total de m²). Au 1 er semestre 2012, le stock disponible a diminué. Il s élève à m² et n offre plus de surface neuve. Pour répondre à la demande, une opération a été lancée en blanc par le Groupe Lazard : le Crystal Plaza, m² (livraison 2013). Un autre programme (Brio) de m² pourrait être lancé au second semestre Le placement «courant» reste faible, 5 transactions ont été enregistrées pour un total de m². Ce pôle affiche un taux de vacance de 4,83 %. Entretien Le Parc d activités de Courtaboeuf a connu un bon dynamisme de placements en 2010 et 2011, grâce à 2 transactions de plus de m². Cependant au 1 er semestre 2012, le volume de placements est faible et le stock disponible en augmentation pour atteindre près de m². Il affiche ainsi un taux de vacance élevé (14,47 %). L agglomération d Evry, en 4 ème position en termes de placements en 2011, représente 6 % du volume placé du département, avec m² en 41 transactions. Au 1 er semestre 2012, ce pôle enregistre le nombre de transactions le plus élevé : 15 pour m² placés, le situant en 2 ème position du volume placé du département. L offre disponible atteint près de m² et le taux de vacance est de 8,35 %. Franck BERTHES Anthony DUFIL Ludovic LEPRETRE Directeurs associés DBX CONSEIL EVRY 2012 : une année anniversaire pour DBX Cette année, le réseau DBX CONSEIL fête ses 10 ans d existence, et enregistre sa troisième meilleure année au niveau de son chiffre d affaires! Si le bureau DBX Conseil Evry note un léger retrait du nombre de contacts, les demandes qui s expriment sont beaucoup plus qualitatives et se concrétisent davantage. Enfin, nous constatons une grande disparité des transactions au niveau géographique, les plus significatives ayant eu lieu au Nord du département. Quelles sont les grandes tendances du marché de bureaux en Essonne? La demande de bureaux sur le secteur de l Essonne s exprime majoritairement sur des surfaces inférieures à m². La motivation première des entreprises reste la réduction des coûts par l optimisation des surfaces et le regroupement de sites. A ce jour, l essentiel des transactions a été réalisé à la location, malgré une demande à l acquisition récurrente. Cette situation s explique entre autre par la pénurie d offres disponibles à la vente sur le secteur. Par ailleurs, le marché des bureaux en Essonne est essentiellement endogène et ne peut se targuer de proposer une offre immobilière tertiaire qualitative et neuve que sur le secteur de Massy (projets développés ou à venir). Massy est à ce titre le territoire qui concentre la majorité des recherches de bureaux en Essonne. Mais par manque de disponibilités, la demande placée s étend sur les communes avoisinantes et à la zone d activité de Courtabœuf. Le second marché essonnien se situe quant à lui autour d Evry/Sénart. Un marché de bureaux peu valorisé mais en devenir L Essonne n attire pas ou peu les investisseurs, frileux à l idée de s aventurer en seconde couronne. Nous sommes donc confrontés à un manque de biens neufs, à un parc vieillissant : c est-à-dire à une offre en inadéquation avec la demande. Les clients ont besoin de rêver et le manque de nouveaux projets n éveille pas d intérêt pour l Essonne de la part des entreprises. De fait, de moins en moins de sociétés à forte valeur ajoutée s implantent sur le territoire. Toutefois, les perspectives de développement du plateau de Saclay, la décision de la Fédération Française de Rugby de construire pour 2017 son Grand stade à Ris-Orangis, la construction pour 2014 du programme de bureaux «Carré Haussmann» à Evry, sans oublier l opération Cœur d Orly d Aéroports de Paris (en partie en Essonne) sont des signes encourageants, des facteurs d attractivité qui pourront à terme redynamiser le territoire. A l énoncé de ces éléments, l Essonne pourrait donc attirer de nouvelles entreprises et devenir un vrai territoire de projets, mais à condition de développer et densifier son réseau de transports en commun. Votre point de vue sur les projets du Grand Paris Le Grand Paris apparaît comme un sujet abstrait et virtuel par manque de clarté en termes de calendrier. Par ailleurs, les entreprises que nous rencontrons doutent de l impact du Grand Paris sur l ensemble du département de l Essonne. Elles émettent également de fortes critiques sur la taxe du Grand Paris et en particulier les locataires. A titre d exemple, sur certaines communes, la taxe sur les bureaux a triplé. D un point de vue général, il n y a pas de perception positive quant à cette taxe, qui manque de concret et de lisibilité. Vos prévisions pour 2013 DBX CONSEIL reste optimiste et confiant, et affiche de bonnes perspectives pour 2013, malgré une conjoncture économique générale qui reste difficile. Avec les développements et projets à venir sur le département, nous pensons attirer à nouveau les investisseurs, et mieux répondre à la demande des utilisateurs. 7

8 LOCAUX D ACTIVITES Le marché des locaux d activités en Essonne L Essonne représente environ 17 % de l offre disponible à l échelle francilienne, cette part étant en augmentation. Elle totalise en moyenne sur les 5 dernières années 14 % de la demande placée en Ile-de- France. Cependant, elle ne compte que pour 10 % en L offre avait connu une baisse en Elle croît à nouveau en 2011, et le 1 er semestre 2012 enregistre une nouvelle augmentation du stock sur 3 des 5 secteurs (5 %), soit un volume disponible atteignant m². La proportion de surfaces neuves est revenue à 5 % après avoir chuté à 3 % fin La demande placée en 2011 est en diminution par rapport à l année précédente, soit m² pour un nombre de transactions cependant plus élevé (94). Le 1 er semestre 2012 enregistre un placement de m² pour 48 transactions. Les transactions ont été réalisées principalement sur des petites et moyennes surfaces. Si ces chiffres devaient se confirmer, cela permettrait à 2012 d atteindre un niveau comparable à 2011, tout en restant en retrait par rapport aux années précédentes. L offre disponible tout comme la demande placée se concentre essentiellement dans le Nord du département. Ce sont les secteurs de Massy Saclay Courtaboeuf et Evry Sénart qui concentrent l offre et la demande placée les plus élevées. Les transactions de second marché se concluent sur les bases plutôt stables d un loyer compris entre 60 /m² et 85 /m², et de 85 /m² à 110 /m² pour les locaux mixtes. PRENEUR / ACQUEREUR VILLES PROGRAMMES ETAT STOCK (m²) LOYER /m² PX VTE /m² FREIXINHO MULTISERVICES WISSOUS AMPERE 018 SECOND MARCHÉ MONCEAU FLEURS VILLEBON SUR YVETTE PROLOGIS PARK ORLY SECOND MARCHÉ RENAULT TRUCKS MASSY ZAC DU PEROU NEUF NC S2S MORANGIS DOCTEUR CHARCOT 013 SECOND MARCHÉ NCPI LISSES PETITE MONTAGNE SUD SECOND MARCHÉ NC SOLUTION DESIGN VILLEBON SUR YVETTE SECOND MARCHÉ BENS 2000 BONDOUFLE GUTENBERG 012 SECOND MARCHÉ NC : non communiquée ou confidentielle /06/2012 Demande placée 8

9 Analyse par secteur Massy Saclay Palaiseau m² disponibles Aucune offre neuve 48 programmes m² placés 16 transactions Francilienne RN m² disponibles 6 % d offres neuves 19 programmes m² placés 5 transactions Chiffres 1 er semestre 2012 par secteur Tendance d évolution entre le 31/12/2011 et le 30/06/2012 : en hausse, en diminution, stable. Entretien Orly Rive Droite m² disponibles 2 % d offres neuves 35 programmes m² placés 6 transactions Evry Sénart m² disponibles 11 % d offres neuves 59 programmes m² placés 20 transactions Sud Essonne (diffus) m² disponibles Aucune offre neuve 98 programmes 665 m² placés 1 transaction Florent VAUVERT, BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION FRANCE Directeur Activités Sud Ile-de-France Quel bilan peut-on tirer de l année 2012? Concernant le marché de l immobilier d activité en Essonne, 2012 est une année plutôt positive pour BNP PARIBAS REAL ESTATE, certes tirée par un marché assez stable, mais englobant des projets beaucoup plus qualitatifs. Plusieurs projets traités en 2012 se concluront en 2013, parmi lesquels quelques constructions clés en main. L Essonne : un marché attractif mais Plusieurs éléments dopent le marché des locaux d activités en seconde couronne : les effets de rationalisation de coûts d abord, engagés par certaines entreprises à la recherche d économies d échelle, mais aussi le manque d offres disponibles et la tertiarisation de la première couronne. En Essonne, les recherches de locaux d activités se concentrent en priorité sur l acquisition, dans une logique qui se veut patrimoniale. Toutefois, ces recherches n aboutissent pas toujours, à cause d un manque de biens disponibles à la vente. Globalement, les surfaces moyennes recherchées sont comprises entre et m². Malgré un déficit d offres sur ce secteur, l essentiel des recherches et des demandes placées se situent sur le Nord du département et le long des principaux axes routiers. Le marché essonnien se veut principalement endogène, mais il demeure néanmoins attractif à l extérieur, notamment pour des entreprises de province venant du Grand Ouest et du Sud. Les raisons principales? La disponibilité foncière et l excellent maillage autoroutier. qui pâtit d un déficit de biens immobiliers neufs Malgré de nombreux atouts, le parc immobilier de l Essonne est souvent vieillissant, voire obsolète, ce qui ne correspond pas à la demande actuelle des utilisateurs qui recherchent des locaux plus qualitatifs. Il y a un vrai déficit de parcs d activités neufs dans le sud Ile-de-France à des valeurs «finançables» par les entreprises. En parallèle, les entreprises ayant un besoin de stockage extérieur ne trouvent souvent pas de solution car ce type de projets, gourmand en foncier et peu pourvoyeur d emplois, intéresse rarement les territoires La fiscalité des entreprises et le Grand Paris : un sujet d actualité pour les professionnels de l immobilier A mon sens, il y a un manque de lisibilité, ce qui engendre une mauvaise compréhension des différents projets du Grand Paris. D un point de vue global, et en qualité de professionnel de l immobilier, il est difficile de déterminer les futurs impacts sur le marché des locaux d activité. 9

10 ENTREPÔTS Le marché des entrepôts en Essonne La part de l Essonne représente, au 31 décembre 2011, 21 % de l offre disponible d entrepôts à l échelle francilienne (part en baisse). L Essonne se situe ainsi en seconde position derrière la Seineet-Marne. Le marché des entrepôts se situe principalement au Nord du département et le long des principaux axes de communication. L offre la plus importante se situe sur le secteur d Evry Sénart. En termes de transactions, l Essonne représente 22 % de la demande placée à l échelle francilienne (moyenne depuis 2007), ce qui en fait le second département derrière la Seine-et-Marne en termes de placements. En 2011, sa part dans la demande placée francilienne est de 24 % /06/2012 L offre d entrepôts a connu une augmentation entre 2008 et 2010, et a fortement baissé en Au 30 juin 2012, le stock augmente à nouveau et s élève à m². Il est constitué uniquement de second marché. 16 programmes proposent des surfaces supérieures à m² soit près de m² (80 % du stock disponible). Le volume placé a été en nette progression depuis a enregistré un placement de m² pour 28 transactions dont 4 supérieures à m². Demande placée La majorité de l offre disponible de second marché est proposée à des valeurs locatives se situant entre 39 et 57 /m² (selon l état des locaux et leur conformité aux différentes normes) et demeure relativement stable. La grande majorité des valeurs de transactions n est pas communiquée. Il ressort cependant une valeur moyenne de second marché de 49 /m². Au 1 er semestre 2012, la demande placée s élève à m² pour 15 transactions, soit m² placés en moyenne (pour près de m² en 2011). Transactions significatives : FNAC à Wissous, m² (neuf) SODAIC à Bondoufle, m² (second marché) AUCHAN au Coudray-Montceaux, m² (neuf) FURNOTEL à Athis-Mons, m² (second marché) 10

11 Analyse par secteur Massy Saclay Palaiseau m² disponibles 9 programmes m² placés 4 transactions Francilienne RN m² disponibles 8 programmes m² placés 1 transaction Chiffres 1 er semestre 2012 par secteur Tendance d évolution entre le 31/12/2011 et le 30/06/2012 : en hausse, en diminution, stable. Entretien Orly Rive Droite m² disponibles 9 programmes m² placés 5 transactions Evry Sénart m² disponibles 13 programmes m² placés 5 transactions Sud Essonne (diffus) m² disponibles 1 programme Aucune transaction Elvire REMARS Directrice de Département CBRE Industriel et Logistique IDFSud CBRE a connu une très bonne année 2012, riche en récupération d offres et en demandes assez qualitatives. L augmentation du portefeuille et des demandes est due au travail de fond effectué par les équipes de CBRE en termes de prospection. Dans son ensemble, le marché n a pas été très actif, et cela s est traduit par un nombre de transactions à la baisse. La frilosité des entreprises à investir, leur attentisme en cette année électorale, ainsi que la réduction des coûts sont les principaux facteurs ayant contribué à ce ralentissement. Certains projets ont été abandonnés ou repoussés, ce qui entraîne des délais de réalisation beaucoup plus longs (en moyenne de 6 à 9 mois). A la différence des parcs d activités pour PME/PMI où l on enregistre un nombre important de transactions à l achat, le marché des entrepôts en Essonne est porté par quelques transactions à la location. Les surfaces moyennes recherchées par les grands utilisateurs sont d environ m² dans des logiques de regroupement de sites, alors que les chargeurs cherchent plutôt à rationaliser leurs coûts. Le marché des entrepôts en Essonne est avant tout un marché endogène, mais qui profite de son excellente desserte autoroutière pour attirer des entreprises venant du Sud de la France ou pour le desservir. De plus, de nombreuses sociétés des départements de première couronne limitrophes, ne trouvant plus de grandes surfaces disponibles à la location dans les Hauts-de-Seine et le Valde-Marne, ont tendance à migrer en Essonne. L Essonne est en soit un marché attractif tant au niveau financier (impôt foncier, loyer bas), qu au niveau de sa desserte autoroutière qui attire un large panel d entreprises travaillant dans le secteur de la logistique (chargeurs et logisticiens). Le Nord du département concentre l essentiel de la demande, néanmoins par manque de foncier et d entrepôts disponibles, les transactions se réalisent plutôt sur les secteurs d Evry-Sénart et de la Francilienne, essentiel du stock d offre. Par ailleurs, on peut regretter un déficit d offres neuves sur le territoire, ainsi qu un manque de projets sur le foncier existant, tels que la construction de parcs industriels à forte valeur ajoutée, respectant les nouvelles normes environnementales et intégrant des services aux entreprises (crèches inter-entreprises, RIE ). Ce renouveau du marché pourrait permettre d attirer sur le territoire des projets plus qualitatifs, des entreprises (chargeurs) travaillant sur de la logistique innovante, pourvoyeuses d emplois. En attendant ce rebond, 2013 devrait être une année assez stable pour le marché des entrepôts : délais de réalisation plus longs, moins de transactions, mais tout de même avec quelques demandes de qualité. Autre atout de l Ile-de-France, les projets du Grand Paris qui envisagent un développement économique concerté et spécialisé par typologie d activités. Cela semble pertinent sachant que les entreprises, d une façon générale, aiment se regrouper selon leur domaine de compétence. Toutefois, la fiscalité et la taxe qui incombent à ces dernières dans le cadre du Grand Paris génèrent de l incompréhension et mériteraient plus de pédagogie à destination des entreprises et des professionnels de l immobilier. 11

12 QUELQUES GRANDS PROJETS STRUCTURANTS DE L ESSONNE Les infrastructures de transports prévues au SDRIF Actuellement en cours de révision, le projet de révision du SDRIF a déjà fait l objet d une large concertation avec les différentes instances départementales et régionales, parmi lesquelles les Conseils généraux, le CESER et les chambres consulaires. Il sera ensuite arrêté par le Conseil régional, soumis à enquête publique puis transmis à l État pour approbation par décret en Conseil d État. Un des axes que s est assigné le document concerne l accessibilité aux emplois et à la formation. A cet égard, l amélioration de la desserte en transport en commun représente, pour l Essonne, un levier sur lequel il faut agir pour inciter à l implantation d activités économiques et d équipements structurants sur son territoire. Le Grand Paris Express La Ligne Verte du Grand Paris Express assurera la desserte des pôles scientifiques et technologiques du plateau de Saclay ainsi que des grandes zones d habitat et d emplois du quart nord-ouest de l Essonne. Cinq gares y sont prévues : Massy-Opéra, Massy TGV, Palaiseau (quartier de Polytechnique Ouest), Orsay-Gif et CEA à Saint-Aubin. La Ligne Verte reliera, dans un premier temps, l aéroport d Orly aux territoires de Saint-Quentin-en-Yvelines et de Versailles sur une longueur totale d environ 35 km, avec deux variantes de tracé encore à l étude, entre Orly et Antonypôle d une part, entre Saint-Quentin Est et Versailles-Chantiers d autre part. La mise en service est prévue d ici Le temps de parcours entre Orly et Versailles sera d environ 35 minutes. Tracé de la Ligne Verte du Grand Paris Express Un maillage fin du territoire accompagnera la réalisation de cette infrastructure lourde avec des trajets de rabattement d autobus en site propre prévus pour desservir notamment le parc de Courtabœuf depuis Massy ou encore le prolongement du tramway T7 de la plate-forme d Orly vers la gare RER de Juvisy. Le tram-train Massy-Evry Autre projet structurant au niveau départemental, le tram-train Massy-Evry permettra de relier en 32 minutes les deux pôles majeurs de l Essonne que sont Evry et Massy par une liaison ferrée, sans rupture de charge, avec un cadencement d une rame toutes les 10 minutes. De Massy-Palaiseau à Petit Vaux (à Épinay-sur- Orge), il circulera en mode train sur les voies du réseau ferré national, à la place du RER C. Après la station «Petit Vaux», il circulera en mode tramway jusqu à Évry-Courcouronnes, son terminus. Cette infrastructure trouve toute sa légitimité dans la desserte des différents pôles d emplois traversés : Massy-Atlantis, la Bonde, Champlan, la Vigne aux Loups et SANOFI AVENTIS à Longjumeau et Chilly-Mazarin, ZI Kennedy à Viry-Chatillon, ZAC Centre-ville de Grigny, Bois de l Epine et le futur grand stade de rugby à Ris-Orangis, Saint-Guénault et le Bois-Briard à Courcouronnes, améliorant ainsi l accessibilité d une grande part des actifs du bassin d emplois desservi à leur lieu de travail. L enquête publique s est déroulée en 2012 pour une mise en service en Tracé du tram-train Massy-Evry 12

13 Les quais larges et aérés permettent d observer l animation de la station et du quartier - Projet Osmose - RATP - Foreign Office Archtects. Le plan de mobilisation est le complément indispensable au bon fonctionnement de l ensemble du réseau sud-francilien. Il vise notamment à améliorer les infrastructures existantes, au premier rang desquelles les RER C et D qui pâtissent aujourd hui de nombreux dysfonctionnements. Or, il s avère que le développement des pôles de Sénart, d Evry, du Val d Orge ou encore du Sud-Essonne dépend très largement du RER. Un schéma directeur a été approuvé pour les deux lignes pour une livraison des travaux d ici Le pôle multimodal de la gare de Juvisy aura alors bénéficié d une restructuration lourde prenant également en compte l arrivée du tramway T7 et sera de ce fait relié à la plate-forme aéroportuaire d Orly et à l opération immobilière Cœur d Orly, à Belle Epine, au MIN de Rungis et à son bassin d emplois. L observatoire des ZAE et de l immobilier d entreprise Un nouvel outil à votre disposition : Vous souhaitez vous implanter en Essonne, ou vous avez besoin de vous étendre. Vous recherchez des informations sur le positionnement d une ZAE par rapport à son environnement, sa desserte ou la fiscalité appliquée. Retrouvez l ensemble des informations sur les zones d activités de l Essonne sur le site : 13

14 QUELQUES GRANDS PROJETS STRUCTURANTS DE L ESSONNE Val Vert Croix Blanche Le 30 mars 2011, le Conseil Communautaire de la Communauté d agglomération du Val d Orge votait la création d une nouvelle zone d activité commerciale sur son territoire : la ZAC Val Vert Croix Blanche. Située sur la commune du Plessis Pâté face à la Croix Blanche, elle est entièrement dédiée à l univers de l éco-construction et de l habitat durable et intelligent. A l origine de ce projet, deux idées fondatrices : Le constat de l urgence écologique, à l heure d une prise de conscience au niveau national : Grenelle de l Environnement, constructions HQE et BBC, rénovations du bâti pour répondre aux besoins de qualité de vie et d économies d énergie, sensibilisation aux gestes écologiques dans les écoles L importance de la création d une nouvelle zone d emplois sur le territoire dans un bassin porteur : objectif de emplois. Pour répondre à ces problématiques d écologie et de développement économique, le projet de la Communauté d Agglomération du Val d Orge est de créer, avec le concours du Conseil régional, du Conseil général, de la CCI Essonne et de l ADEME, une zone d activité exemplaire d un point de vue environnemental. Le projet Val Vert Croix Blanche, qui verra le jour dès 2013, repose sur l implantation d un complexe dédié à l habitat durable et intelligent, en proposant une offre globale, accessible à tous dans un même espace, sur une surface totale de 70 hectares. Au cœur du projet, on trouve un équipement public «phare» : la Cité Val Vert, pour informer et sensibiliser tant le grand public que les professionnels sur l éco-construction, l éco-rénovation et les éco-gestes. Autre élément majeur de Val Vert Croix Blanche, un village artisanal, pour répondre aux besoins des artisans du bâtiment, de la rénovation, de l énergie, de la décoration, de la domotique Des activités liées à l habitat intelligent et durable s installeront également sur le site, comme des commerces dédiés à l équipement de l habitat, à la vente de matériaux de construction écologiques durables ainsi qu au secteur répondant aux enjeux des économies d énergie. Enfin, le projet prévoit une ferme de produits liés à l agriculture de proximité, où des exploitants locaux de maraîchage vendront leur production sur place. Profitant de la notoriété de la zone de la Croix- Blanche, 2 ème pôle commercial d Ile-de-France, et de son excellente accessibilité routière, Val Vert Croix Blanche devrait en outre permettre de renforcer l offre de transports en commun et de circulation douce (création d une nouvelle gare routière et de la liaison Centre Essonne). Ainsi, c est tout un processus de réflexion qui est engagé sur la requalification de ce site en frange urbaine, qui ambitionne de devenir une véritable locomotive dans le domaine de l habitat durable et intelligent. 14

15 L INVESTISSEMENT L immobilier d investissement en Essonne en 2011 : un marché de l investissement qui se contracte Descriptif du portefeuille Fin 2011, le cabinet d étude IPD recense 151 actifs en Essonne 1 pour une valeur patrimoniale de 1,7 Mds et une surface totale de m². L analyse du portefeuille essonnien montre que le département se distingue avec un poids des actifs industriels de 35 %, contre 11 % en Île-de-France. D autre part, les bureaux représentent 44 % du nombre de bâtiments inventoriés et les actifs commerciaux 21 % du portefeuille analysé par IPD. 4 types d investisseurs sont recensés pour cette étude. Les sociétés foncières et les compagnies d assurance et assimilées représentent à elles deux 75 % de la base IPD. Les 25 % restant concernent les gestionnaires de fonds non cotés et les sociétés de gestion de SPCI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) et/ou d OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). L analyse du cabinet IPD montre une rétractation des investissements dans le département en 2011 qui se reflète dans l érosion de la part du neuf ou des restructurations en Essonne pour les bureaux et les actifs industriels, alors que cette part se maintient dans la moyenne francilienne hors Paris. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Bureaux Source : cabinet IPD 2011 Les taux de vacance du portefeuiile (2011) Bureaux Bureaux Essonne IdF hors Paris Les caractéristiques du marché Le cabinet IPD révèle que les bureaux en Essonne sont moins chers à la location que dans le reste de l Îlede-France et se louent en moyenne à environ 150 /m². Ce niveau de prix est stable, avec une évolution moyenne des valeurs locatives de marché (VLM) depuis 2007 de + 0,3 %, mais tirées vers le haut par Massy (200 /m²). Concernant la vacance des bureaux, elle est généralement plus faible en Essonne (9,1 %) qu en Ile-de-France hors Paris avec un écart de 1,3 points. En Essonne, les commerces présentent une VLM moyenne moins élevée qu en Ile-de-France hors Paris avec 187 /m² contre 230, notamment sous le poids des parcs commerciaux 2. En 2011, la vacance des commerces franciliens se maintient à 4,7 %, alors que pour l Essonne, un niveau très bas est atteint (1,5 %), en particulier grâce au début des travaux sur un des centres commerciaux recensé. Concernant les actifs industriels en Essonne, les troisquarts se concentrent dans un intervalle de VLM allant de 43 à 67 /m². En termes de vacance, le département se détache de la moyenne francilienne (11,7 %) avec un taux de 8,8 %, notamment après une importante résorption de vacance dans l agglomération d Evry. Les capacités du marché Le cabinet IPD apprécie la performance des investissements immobiliers en calculant chaque année un rendement global. La performance exprime alors la valeur dégagée ou perdue au cours d une période par rapport à la mise de départ. Ainsi en Essonne, elle s établit à 3,1 % contre 5,5 % en Ile-de-France hors Paris. En 2008 et 2009, la crise a fortement impacté le département du fait de son exposition aux actifs industriels. En 2010, l Essonne ne bénéficie pas du fort effet de revalorisation des bureaux proches de Paris. Il faut donc attendre 2011 et le ralentissement de cette revalorisation pour que le département se retrouve à un niveau de performance en capital similaire à l Ile-de-France hors Paris. La tendance est inversée pour les taux de rendement locatif qui augmentent en moyenne en 2008 et 2009, avec un niveau atteint relativement élevé en Essonne. Leur niveau reste ainsi positif jusqu en 2011 avec par exemple un taux de rendement locatif bureaux annuel moyen de 8,6 en Essonne (contre 6,4 en Île-de- France) depuis Le taux de rendement global France 18,8 % -1,4 % -1,8 % 10,2 % 7,8 % IdF 18,3 % -2,2 % -2,4 % 10,3 % 7,6 % IdF hors Paris 16,6 % -2,3 % -2,5 % 9,8 % 7,0 % Essonne 10,4 % -4,0 % -6,0 % 7,5 % 8,6 % Source : Cabinet IPD Il est à noter que la base de données IPD n est pas exhaustive. Les données récoltées par le cabinet IPD constituent presque 50 % du parc immobilier national existant. 2 Un parc commercial est une zone d activité commerciale à ciel ouvert. Son niveau de prix est inférieur aux centres commerciaux. 15

16 Glossaire Bureau : Lieu de travail des employés d une entreprise, d une administration. Locaux d activités : Bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d une entreprise comprenant en partie principale située en rez-de-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de 40 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux mixtes répondant à la définition suivante : bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d activités légères type laboratoires activités de recherche, de petite production ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 40 % et inférieur à 70 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m. Entrepôt : Bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d expédition de marchandises, disposant d espaces et volumes homogènes, d accès livraison multiples et d une aire de manœuvre importante. Programme : Immeuble ou ensemble d immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos. Neuf : Immeuble construit ou restructuré depuis moins de 5 ans. Restructuré : Immeuble ayant subi des travaux de rénovation s apparentant à une restructuration lourde. Second marché : Immeuble livré de plus de 5 ans et n ayant pas fait l objet de restructuration lourde. Loyer moyen - valeur locative moyenne : Moyenne des loyers calculée à partir d au moins 4 éléments après l exclusion de la valeur la plus basse et la plus haute. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. Offre disponible (stock) : Comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum. Demande placée - transaction : Ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé). Projet «en blanc» : Bâtiment destiné à la location ou la vente dont la construction est lancée sans qu il n ait été précommercialisé. Taux de vacance : Rapport entre le stock immédiat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l ORIE pour les bureaux. Exprimé en %. Dynamique de placement : Rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l ORIE pour les bureaux. Exprimé en %. Les commercialisateurs Informations légales. Editeurs : Agence pour l Economie en Essonne : 6, cours Monseigneur Roméro Evry cedex Tél. : CCI Essonne : 2, cours Monseigneur Roméro CS Evry cedex Tél. : Représentants légaux : David Ros et Philippe Lavialle. Rédaction : Cédrick Soudron, Nicolas Le Mercier AEE, Jean-François Geyssens CCI Essonne, Séverine Carpentier, Jean-Yves Tournieux DDT 91 GEMOFIS 251, boulevard Péreire Paris cedex 17 Directeurs de la publication : Alain Schebath et Bruno Malecamp Mise en page : 16Fidelis.com Impression : Willaume Egret 16, rue Denis Papin Saint-Michel-sur-Orge Crédit photos : Photos Augusto Da Silva - Graphix Images et photos GRECAM Dépôt légal à parution novembre 2012.

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