Guide de l immobilier et du foncier d entreprise 2013

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1 Glossaire Bureau : Lieu de travail des employés d une entreprise, d une administration. Locaux d activités : Bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d une entreprise comprenant en partie principale située en rezde-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de 4 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux mixtes répondant à la définition suivante : bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d activités légères type laboratoires activités de recherche, de petites productions ou de petits assemblages, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 4 % et inférieur à 7 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m. Entrepôt : Bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d expédition de marchandises, disposant d espaces et volumes homogènes, d accès livraison multiples et d une aire de manœuvre importante. Programme : Immeuble ou ensemble d immeubles de mêmes caractéristiques situés dans un même lieu généralement clos. Neuf : Immeuble construit ou restructuré depuis moins de 5 ans. Restructuré : Immeuble ayant subi des travaux de rénovation s apparentant à une restructuration lourde. : Immeuble livré de plus de 5 ans et n ayant pas fait l objet de restructuration lourde. Loyer moyen - valeur locative moyenne : Moyenne des loyers calculée à partir d au moins 4 éléments après l exclusion de la valeur la plus basse et la plus haute. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m 2 par an. Offre disponible (stock) : Comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum. Demande placée - transaction : Ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en main et les comptes propres). Exprimée en m 2 (volume placé). Projet en blanc : Bâtiment destiné à la location ou la vente dont la construction est lancée sans qu il n ait été précommercialisé. Taux de vacance : Rapport entre le stock immédiat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l ORIE pour les bureaux. Exprimé en %. Dynamique de placement : Rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l ORIE pour les bureaux. Exprimé en %. Guide de l immobilier et du foncier d entreprise 213 FONCIER AGENDA 214 BUREAUX MIPIM, à Cannes, du 11 au 14 mars Les Rendez-vous de l immobilier, 2 e quinzaine de juin La Conférence immobilière, le 27 novembre à la CCI Essonne SIMI, Palais des Congrès à la Porte Maillot (Paris 17 e ) : 3, 4 et 5 décembre LOCAUX D ACTIVITES Informations légales. Editeurs : Agence pour l Economie en Essonne : 6, cours Monseigneur Roméro 9125 Evry cedex Tél. : CCI Essonne : 2, cours Monseigneur Roméro CS Evry cedex Tél. : Représentants légaux : David Ros et Philippe Lavialle. Rédaction : Cédrick Soudron AEE, Jean-François Geyssens CCI Essonne, Séverine Carpentier DDT 91, GEMOFIS 251, boulevard Péreire Paris cedex 17 Directeurs de la publication : Alain Schebath et Bruno Malecamp Mise en page : Les marchands de couleurs Impression : Willaume Egret 16, rue Denis Papin 9124 Saint-Michel-sur-Orge Crédit photos : Photos Augusto Da Silva - Graphix Images et photos GRECAM Dépôt légal à parution novembre 213. ENTREPÔts

2 Le guide de l immobilier Le parc de bureaux francilien, avec 52 millions de m² à la fin 212, aurait atteint un palier : selon l ORIE, «aujourd hui, c est le transfert d activités, destiné à optimiser les coûts des entreprises, qui génère le marché». Pour autant, on peut observer un regain dans les investissements réalisés sur la place de Paris en cette rentrée 213. Avec 8 % du parc de bureaux francilien, qu en est-il en Essonne? Selon l étude confiée à GEMOFIS sur la conjoncture dans l immobilier d entreprise en Essonne, 212 et le 1 er semestre 213 sont marqués par une baisse significative de la demande placée, une stabilisation du stock de bureaux disponibles et une raréfaction de l offre neuve. S agissant des locaux d activité, ils se caractérisent par un volume placé en augmentation au 1 er semestre 213 par rapport à la même période de 212. Quant aux entrepôts, ce segment de marché, à l aune du reste de l Ile-de-France, est nettement en retrait par rapport aux années précédentes, suivant en cela la conjoncture économique. La situation du marché de l immobilier d entreprise en Essonne ne fait donc pas exception au contexte national et se révèle peu porteuse. Toutefois, 2 opérations de bureaux en blanc ont été lancées à Évry et Massy, principaux pôles tertiaires du département, affirmant ainsi une certaine confiance des investisseurs sur ces deux marchés. Concernant le nouveau SDRIF 213, si l on met en corollaire le renforcement des objectifs de construction affichés pour le logement et la capacité de l espace régional à les accueillir ha ouverts à l urbanisation -, cela implique, pour le développement économique de l Ile-de-France, une reconquête des friches industrielles ou commerciales, une requalification et une densification des zones d activités existantes. Cette perspective doit s accompagner d infrastructures permettant un meilleur accès à l emploi et une plus grande mobilité. À cet égard, le plan de mobilisation pour les transports complété par le Nouveau Grand Paris permettra un maillage plus efficace du territoire. Le renforcement de l attractivité du département suppose également de mieux structurer l espace en renforçant les centralités existantes et en favorisant l émergence d autres, dotées de fonctions complémentaires et susceptibles de rayonner sur un plan régional, voire au-delà. Le Grand stade de rugby en est l illustration : d une capacité de 82 places, il sera accessible par le RER D qui aura bénéficié d un plan de modernisation, et par le tram-train Évry-Massy-Versailles. Proche de l aéroport d Orly, il est prévu que cet équipement accueille non seulement des compétitions sportives, mais organise également des manifestations culturelles comme par exemple des concerts. Pour animer le lieu toute l année, un projet urbain intégrera des espaces de convivialité (places, bistrots, restaurants, commerces et bureaux) et tout un panel d activités tournées vers les sports, les loisirs, la santé et le bien-être de façon à créer, in fine, les conditions d émergence d un pôle d excellence un cluster dédié aux métiers et aux acteurs du sport. Plus globalement, nous assistons à la constitution d une nouvelle aire métropolitaine dans le sud francilien, et plus particulièrement dans le territoire Centre Essonne Seine-Orge, avec la réalisation, à proximité immédiate du projet grand stade, du programme d activités économiques Val Vert Croix-Blanche à destination des éco-constructions et du développement durable, la présence de réserves foncières de l ex-ba 217 plutôt orientées vers l accueil de technologies de pointe dans le domaine médical, sans oublier le pôle urbain d Évry à conforter. 1 Observatoire régional de l immobilier d entreprise foncier L offre foncière dans les zones d activités économiques au 1 er janvier 212 Commercialisation et stock de terrains couronne et peuvent atteindre deux cents euros du mètre carré sur certaines zones à vocation tertiaire de Massy, Bièvres ou du plateau de Saclay. Le stock de terrains commercialisables est resté quasi-stable en 211 : il représente 357 hectares commercialisables contre 368 hectares en 21. La majorité du foncier disponible dans les zones d activités (terrains ouverts à la commercialisation ou terrains vacants) se situe dans les secteurs de Massy-Orly, Arpajon, ainsi que dans un large secteur Est autour d Évry. Il se caractérise aussi par sa proximité aux grands axes A1, A6, N14 ou N2. Les projets se situent plutôt dans la partie nordouest du département et le long des axes A1 et N2. Sur le secteur Est, il n y a pas de projet, mais plusieurs nouvelles zones démarrent leur commercialisation. On observe en 211/212 l émergence de nouveaux projets dans les secteurs du plateau de Saclay (quartier du Moulon), de Wissous (Hauts de Wissous 2) et du Centre Essonne Seine Orge (Val Vert-Croix Blanche, Portes de Bondoufle). Ce territoire est également au cœur de plusieurs réflexions en cours concernant l aménagement du secteur de la base aérienne 217 et du futur Grand Stade de rugby. FONCIER 3 L offre foncière dans les zones d activités économiques au 1 er janvier 212 Immobilier d entreprise Sommaire ENTREPÔts 1 Le marché des entrepôts en Essonne 11 Analyse par secteurs, entretien Les projets de zones d activités représentent 284 hectares en 212, contre 261 hectares l année précédente. En effet certains projets importants du département ont été précisés courant 211/212 et ce sont au total quatre nouveaux projets qui ont été recensés. Ainsi, si l on rajoute les 357 hectares de terrains disponibles, on peut considérer que l Essonne dispose au 1 er janvier 212 d un potentiel d environ 641 hectares de terrains, soit environ 12 à 15 années de réserves foncières sur la base du rythme moyen de commercialisation enregistré ces trois dernières années. La commercialisation de terrains d activités est de l ordre de 59 hectares en 211. L année 211 est notamment marquée par le lancement de la commercialisation de la Clé de Saint-Pierre à Saint- Pierre-du-Perray (15 ha), du parc d activités des Vergers 2 à Tigery (19 ha) et par la première commercialisation sur la ZAC QOX nord à Palaiseau. Les prix fonciers sont relativement stables depuis plusieurs années. Ils se situent dans une fourchette allant de dix à plus de cent euros du mètre carré lorsque l on se rapproche de la petite Projets 2 4 Éléments de synthèse15 L investissement BUREAUX 5 Le marché des bureaux en Île-de-France 6 Le marché des bureaux en Essonne 7 Entretien LOCAUX D ACTIVITES 8 Le marché des locaux d activités en Essonne 9 Analyse par secteurs, entretiens L ESSONNE EN Carte de l Essonne en 23 LE SECTEUR D ORLY 14 Projet Cœur d Orly 15 Focus sur le marché des bureaux d Orly Paris 3

3 Immobilier d entreprise BUREAUX 4 Eléments de synthèse Le tableau de bord de l immobilier d entreprise Ce document de synthèse est issu de la mission d étude confiée à GEMOFIS par la CCI Essonne et l Agence pour l Économie en Essonne. GEMOFIS a travaillé à partir de ses données collectées sur la base de ses informations propres (mandats et transactions), de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès de divers intervenants du secteur d activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires ), ainsi que des organismes publics et parapublics INSEE), associations professionnelles (ORIE, CAPEM), agences de développement économique, Ces données intègrent l ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de GEMOFIS à la date d élaboration du présent document. Ce document présente les principaux éléments d analyse de la situation du marché immobilier d entreprise de l Essonne. Bureaux : net ralentissement du marché Au cours de l année 212, l Essonne a vu son stock de bureaux disponibles continuer de croître. Ce dernier se stabilise au 3 juin 213, enregistrant même une faible diminution de 1,7 %. On observe plus que jamais une raréfaction de l offre neuve, dont la part dans le volume disponible n est plus que de 1 % en cette fin de 1 er semestre 213. Si on recense nombre de projets futurs pouvant pallier ce manque d offres neuves, il faut cependant noter que la très grande majorité est en attente de pré-commercialisation pour être lancée. Cette situation, à laquelle s ajoutent les incertitudes économiques actuelles, conduit à une baisse significative de la demande placée tant en 212 qu au 1 er semestre 213. Bureaux er sem 213 Offre disponible m Neuf/Restructuré Demande placée Neuf/A livrer Valeur locative moyenne Neuf NS : non significatif / NC : non communiqué Locaux d activités : une relative constance L offre disponible augmente de 6 à 1 % par an depuis 21 et dépasse, au 3 juin 213, le volume disponible de 29. Comme pour les bureaux, ce sont surtout les locaux de second marché qui alimentent le stock. Cependant la part des locaux neufs augmente à nouveau au 1 er semestre 213 pour atteindre 7 % de l offre disponible. L offre future, quant à elle, se situe essentiellement sur l agglomération d Evry et le Parc de Courtabœuf. Parallèlement à cette hausse de l offre, on constate m g NS k un volume placé relativement constant sur les 3 dernières années (21 à 212), et le 1 er semestre 213 enregistre un volume placé en progression par rapport au 1 er semestre 212. Activités er sem 213 Offre disponible k Neuf/Restructuré Demande placée Neuf/A livrer Valeur locative moyenne Neuf NC Entrepôts : un marché sous influence de l économie générale L offre en entrepôts, après avoir fortement baissé en 211, croît à nouveau en 212 et se stabilise au 3 juin 213. Aucune offre neuve n est disponible immédiatement. Néanmoins, certains programmes peuvent répondre à la demande de surfaces neuves dans un délai inférieur à 1 mois après accord des parties. Après une excellente année 211, comme pour l ensemble de l Ile-de-France, les chiffres du placement 212 sont en retrait, et ceux du 1 er semestre 213 en très forte baisse. k k NS NS NC 81 k Entrepôts er sem 213 Offre disponible g Neuf/Restructuré g Demande placée Neuf/A livrer Valeur locative moyenne Neuf/A livrer NS NC k Le marché des bureaux en Île-de-France Après avoir atteint un pic en 29 avec un peu plus de 5 millions de m² de bureaux disponibles à un an, la région Ile de France enregistre une décrue de son offre en 21 et 211. La remontée du stock s amorce en 212, et en fin d année, les 5 millions de m² sont à nouveau atteints. Au 3 juin 213, l offre francilienne s élève à 5 1 m² disponibles à un an. On enregistre une baisse de la part de l offre neuve. 6 % des surfaces futures mises en chantier sont d ores et déjà pré-commercialisées, et la part des lancements en blanc diminue fortement. Géographiquement, la situation est contrastée : le marché parisien se resserre alors que l offre augmente, principalement en 1 re couronne Ouest et Sud Evolution de l'offre (m ) en IDF 21 % 21 % 79 % 79 % En ce qui concerne le volume placé, les répercussions de la crise économique mondiale de 29 (1 823 m² placés) ont là aussi des conséquences sur le marché francilien avec un Evolution de la demande placée (m ) en IDF volume qui se révèle le plus bas de ces 6 dernières années % 81 % Paris et 1 re couronne 2 e couronne 11 % 16 % 12 % 89 % 84 % 88 % 3/6/ er semestre 213 Paris et 1 re couronne 2 e couronne En 212, à l échelle francilienne, m² ont été placés, ce qui représente une baisse limitée par rapport aux années 21 et 211, dans un contexte économique difficile et incertain. Ce sont les grandes transactions (> à 5 m²) qui ont soutenu le marché (1 1 m² ont été placés sur ces surfaces). Les chiffres de placement du 1 er semestre 213 s élèvent à 833 m² et sont en retrait par rapport au 1 er semestre 212. Ce sont à la fois les petites transactions (< à 1 m²) et les grandes transactions (> à 5 m²) qui marquent le pas. En Ile-de-France, une baisse des valeurs locatives a globalement été enregistrée au plus fort de la Evolution de l'offre (m ) en IDF crise en 29. En 21 et 211, les valeurs «prime» 6 ont 5 légèrement remonté, notamment celles des 21 % 19 % immeubles 4 21 % neufs ou restructurés situés à Paris et 3 en 1 re couronne, une stagnation, voire des baisses 2 79 % 79 % 81 % étant constatées pour les valeurs de second 1 marché Au 1 er 3/6/213 semestre Paris et 1 213, on observe une re couronne 2 e couronne stabilité des valeurs des programmes neufs, l ajustement s opérant par le biais de mesures d accompagnement. Les valeurs de second marché stagnent toujours Evolution de la demande placée (m ) en IDF 11 % 16 % 12 % 89 % 84 % 88 % er semestre 213 Paris et 1 re couronne 2 e couronne 5

4 BUREAUX 6 Le marché des bureaux en Essonne L Essonne accueille 8 % du parc de bureaux construits en Ile-de-France (source ORIE 212) et s inscrit comme le 2 e département tertiaire de grande couronne derrière les Yvelines. L Essonne représente environ 5 % de l offre disponible à 1 an du marché francilien, cette part est en augmentation. Au 31 décembre 212, l offre de bureaux disponibles s élève à 261 m². Elle est en constante augmentation depuis 27. Au 3 juin 213, le stock de bureaux se stabilise à m², soit une baisse de 1,7 % en un semestre. Les surfaces neuves représentent 1 % de l offre disponible, leur part n a jamais été aussi faible. 212 Massy pôle des gares : après une année 211 portée essentiellement par l implantation du siège social de Carrefour, le placement «courant» est peu dynamique et en recul sur l année 212 comme sur le 1 er semestre 213. Au 3 juin 213, le stock disponible augmente, alimenté par des surfaces de second marché. Il s élève à m² et n offre plus de surface neuve. Pour répondre à cette demande, une opération a été lancée en blanc par le Groupe Lazard : le Green Valley, 17 m² (livraison 214). De plus, 32 % de l offre future recensée à l échelle du département est située sur ce pôle. Ce dernier affiche un taux de vacance de 6,39 %. L offre future identifiée est en augmentation et s élève à 283 m². En 212, la demande placée marque fortement le pas en l absence de grandes transactions et s élève à 38 9 m² (pour 9 transactions). Au 1 er semestre 213, le volume placé s élève seulement à 4 9 m² (19 transactions), enregistrant un net recul par rapport au 1 er semestre 212. La proportion de volume placé sur des locaux neufs se réduit. Aucune pré-commercialisation n a été enregistrée malgré une offre future relativement conséquente et attractive. PRENEUR / ACQUEREUR VILLES PROGRAMMES ETAT M 2 LOYER /m 2 PX VTE /m 2 CREDIT MUTUEL VERRIERES LE BUISSON SECOND MARCHE NC KYOCERA ST AUBIN DISCOVERY NEUF 2 5 NC BIO CLIN ST AUBIN LE PYTHAGORE SECOND MARCHE NC BOUYGUES IMMOBILIER MASSY GALVANI SECOND MARCHE LABORATOIRE WESSLING VILLEBON SUR YVETTE NORVEGE SECOND MARCHE er semestre 213 PRENEUR / ACQUEREUR VILLES PROGRAMMES ETAT M 2 LOYER /m 2 PX VTE /m 2 CONFIDENTIEL EVRY BOIS SAUVAGE SECOND MARCHE 824 NC J3TEL LES ULIS HOGGAR - VANCOUVER SECOND MARCHE AGGREKO FRANCE ST MICHEL SUR ORGE BOOLE SECOND MARCHE B.S.R. ETANCHEITE BONDOUFLE GUTENBERG SECOND MARCHE NC : non communiqué ou confidentiel Les transactions de second marché se sont conclues sur les bases d un loyer moyen de 115 /m² en 212 et 119 /m² au 1 er semestre 213, et celles sur le neuf de 154 /m² en Evolution de l'offre et de la demande placée en Essonne /6/13 Offre Demande placée Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en /m²/an HT et hors charges. Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS Le Parc d activités de Courtabœuf a connu un bon dynamisme de placements en 21 et 211. Depuis le volume de placement est faible. Le stock disponible, bien qu en recul, reste important : 59 m² intégralement composés de surfaces de second marché. C est toujours le cas au 1 er semestre 213 : 12 transactions pour 3 5 m² placés. Malgré des chiffres en baisse par rapport au 1 er semestre 212, ce résultat le place en première position du département en termes de placement. Massy Saclay Courtabœuf m² disponibles k 8 programmes g 1 % d offres neuves m Taux de vacance : 8,55 % k m² placés 5 transactions Francilienne RN m² disponibles k 13 programmes g 2 % d offres neuves m Taux de vacance : 1,83 % k 471 m² placés Chiffres 1 er semestre 213 par secteur Tendance d évolution entre le 31/12/212 et le 3/6/213 : en hausse k en diminution m stable g Le marché des bureaux en 213? L immobilier tertiaire francilien connaît une année des plus contrastées, avec un marché de l investissement en hausse de 7 % à fin septembre, et en parallèle, un marché locatif en baisse de 3 %. Quant à Jones Lang LaSalle, nos revenus sont en progression sur l année 212, ce qui prouve l intérêt d un modèle pluridisciplinaire dans lequel nos clients viennent chercher une forte capacité de conseil. De façon générale, la demande diminue et se contracte sur les secteurs les plus attractifs ou matures. L Essonne est cependant un territoire où l on voit se dessiner «de nouvelles aires tertiaires» ; ce qui se passe à Massy ou Saclay est un phénomène assez spectaculaire à l échelle de l Ile-de-France. Quelles sont les grandes évolutions de l immobilier tertiaire essonnien? Le marché tertiaire en Essonne a globalement souffert depuis ces cinq dernières années, connaissant une baisse de la demande exprimée, notamment pour des surfaces importantes. A priori, l offre ne correspond pas totalement à la demande des entreprises. Toutefois, en raison de la conjoncture économique actuelle, on remarque certains efforts de propriétaires pour s adapter au marché et à la demande des utilisateurs (dont la mise en vente de certains lots). Ainsi, il faut noter chez ces derniers une exigence qui ne se dément pas quant à la qualité des bureaux présentés ainsi que sur les conditions financières négociées (l offre importante y aidant). L offre disponible reste importante et pas toujours en adéquation avec la demande. Elle atteint près de 9 m² et le taux de vacance s élève à 1,5 %. Entretien Orly Rive Droite m² disponibles m 23 programmes g Aucune offre neuve g Taux de vacance : 4,21 % m 14 m² placés Evry Sénart m² disponibles m 58 programmes m 3 % d offres neuves g Taux de vacance : 1,44 % m 3 5 m² placés 12 transactions Sud Essonne (diffus) m² disponibles k 9 programmes k 3 % d offres neuves m Taux de vacance : 1,53 % k Aucune transaction David BOURNAT Directeur Equipe Ile-de-France Sud Département Agence Massy représente 5 à 6 % seulement. Ce manque de biens disponibles sur le secteur pousse les utilisateurs à trouver d autres alternatives (renégociation de baux, changement de localisation ), tout en privilégiant le Nord Essonne. Quelle serait votre vision prospective de l Essonne? Le centre de gravité se renforcera sur le Nord Essonne. En effet, le plateau de Saclay sera l un des nouveaux secteurs d aspiration de la demande territoriale tout en étant orienté vers des activités à dominante scientifique. Si les infrastructures de transport suivent l arrivée des grands centres de R&D, les grandes entreprises pourront penser à regrouper ici certains de leurs établissements, ce qui pourrait faire du Plateau de Saclay un site beaucoup plus tertiaire. Il est toutefois important de signaler que ce développement ne se fera pas au détriment de Massy. D autres territoires essonniens seront amenés à se réinventer, à innover et penser l aménagement du territoire différemment. Vos prévisions pour 214? Nous planifions pour 214 un marché tertiaire dans lequel la demande placée repart à la hausse. En premier lieu il faut anticiper une meilleure activité des entreprises. Par ailleurs, y compris en Essonne, il y a une offre de qualité disponible qui, couplée au pouvoir de négociation des utilisateurs, rend le moment très opportun pour une réflexion immobilière. Concernant Jones Lang LaSalle, nous sommes optimistes car dans un tel contexte, face à des projets complexes et exigeants, l heure est plus que jamais à une connaissance rigoureuse du terrain, associée à une offre de services globale, y compris sur des problématiques RH ou d aménagement des espaces. Pouvons-nous établir un profil type de l entreprise cherchant des surfaces de bureaux? L Essonne détient un marché de bureaux essentiellement endogène porté par des entreprises plutôt high-tech ou liées à l industrie, et recherchant des surfaces inférieures à 1 m². Nous Il affiche ainsi un taux de vacance élevé (14,39 %). n en rencontrons pas moins une belle proportion de sociétés internationales ou tournées vers l étranger. Cela étant, afin d accueillir davantage d entreprises exogènes, L agglomération d Evry continue à enregistrer un développement important des transports en commun est une régression de ses volumes placés malgré un inévitable. nombre de transactions toujours plus élevé que Bien pourvue en la matière, la ville de Massy attise la convoitise mais ne dispose que de très peu d offres. Le taux de vacances à 7 sur les autres pôles.

5 LOCAUX D ACTIVITES Le marché des locaux d activité en Essonne L Essonne représente environ 17 % de l offre disponible à l échelle francilienne, cette part est stable. Alors que l offre se stabilise au niveau francilien entre fin 212 et le 3 juin 213, l offre continue d augmenter en Essonne. Le volume disponible atteint 328 m² au 3 juin 213. La proportion de surfaces neuves remonte à 7 % après avoir chuté à 3 % en 212. La demande placée en 212 est en légère augmentation par rapport à l année précédente, soit 77 8 m² pour un nombre de transactions cependant plus faible (85). Le 1 er semestre 213 enregistre un placement de 45 9 m² pour 43 transactions. Les transactions ont été réalisées principalement sur des petites et moyennes surfaces. À noter cependant une transaction portant sur 16 m² à St-Germainlès-Arpajon. Si ces chiffres devaient se confirmer, cela permettrait à 213 d atteindre un niveau au minimum comparable aux chiffres des 3 dernières années, et ce malgré un contexte économique peu favorable. PRENEUR / ACQUEREUR VILLES PROGRAMMES ETAT M 2 LOYER /m 2 PX VTE /m 2 CONFIDENTIEL ST GERMAIN LES ARPAJON LOGES SECOND MARCHE NC EUROVIA ILE DE FRANCE SACLAY RENE RAZEL A CONSTRUIRE 3 11 NC CONFIDENTIEL WISSOUS PARAY SECOND MARCHE 2 76 NC CONFIDENTIEL WISSOUS MARCELLIN BERTHELOT SECOND MARCHE HARSCO INFRASTRUCTURE FRANCE CHILLY MAZARIN PARC SECOND MARCHE 1 88 NC OXYGEN LES ULIS HOGGAR SECOND MARCHE Massy Saclay Palaiseau m² disponibles k Aucune offre neuve 54 programmes k m² placés Analyse par secteurs 1s 8 44 m² disponibles k 1 % d offres neuves m Francilienne RN m² disponibles m 4 % d offres neuves m 12 programmes m m² placés 6 transactions Chiffres 1 er semestre 213 par secteur Tendance d évolution entre le 31/12/212 et le 3/6/213 : en hausse k en diminution m stable g Entretiens Sud Essonne (diffus) m² disponibles m 5 % d offres neuves k 8 programmes g 665 m² placés Orly Rive Droite 37 programmes g m² placés s Evry Sénart m² disponibles k 22 % d offres neuves k 39 programmes m m² placés 16 transactions 8 L offre disponible, tout comme la demande placée, se concentrent essentiellement dans le Nord du département. Ce sont les secteurs de Massy Saclay Courtabœuf, Evry Sénart et Orly Rive Droite qui rassemblent l essentiel de l offre. Quant à la demande placée, on retrouve les mêmes secteurs, auxquels s ajoutent Francilienne RN2 grâce à la transaction, déjà évoquée, à St Germain-lès- Arpajon. Les transactions de second marché se concluent sur des bases moyennes plutôt orientées à la hausse, et dans une fourchette de loyer comprise entre 6 /m² et 9 /m² pour les locaux d activités, et entre 74 /m² à 11 /m² pour les locaux mixtes Evolution de l'offre et de la demande placée en Essonne /6/13 Offre Demande placée Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en /m²/an HT et hors charges. Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS Lisa Berveglieri Directrice Département Agence de Courtabœuf DTZ Quel Bilan pour 213? Au premier semestre 213, nous avons connu un marché assez morose, engendrant un faible niveau de transactions. Les prix se sont maintenus, mais les mesures d accompagnement ont été importantes. De surcroît, les PME n ont pas de visibilité au-delà de six mois et préfèrent renégocier leurs baux. Toutefois, quelques éléments positifs nous laissent présager d une fin d année plus dynamique. La tendance du marché Le manque d intérêt des grands investisseurs pour le département de l Essonne favorise un marché à l acquisition. Un nombre croissant d investisseurs se lancent dans la revente de parcs d activité ; locaux revendus après à la découpe. Côté utilisateurs, il y a une réelle demande pour des lots à l acquisition (surface comprise entre 2 et 5 m²). Cependant, nous sommes confrontés à un vrai manque de produits. Nous constatons également une demande croissante de petits bâtiments indépendants (surfaces mixtes) de moins de 1 5 m². Cette tendance reflète assez bien le marché essonnien. La majorité des demandes se concentre sur les secteurs d Evry et de Wissous qui détiennent l offre la plus adaptée à la recherche des utilisateurs ; cependant, de façon générale, l offre essonnienne est souvent en inadéquation avec la demande exprimée par les entreprises. L Essonne dans quelques années : un marché intéressant? Malgré quelques handicaps, l Essonne bénéficie de nombreux atouts qui restent à sublimer. L opération d Intérêt national «Paris- Saclay» par exemple est extrêmement positive pour l Essonne. Cela va inévitablement attirer de gros porteurs de projets et engendrera l arrivée d un ensemble de prestataires et sous-traitants. De plus, dans quelques années, les projets de transports du Grand Paris contribueront également à l attractivité de l Essonne, en particulier sur sa partie nord en redonnant confiance à certains investisseurs qui délaissaient le marché essonnien. Saclay, Massy, tout comme Courtabœuf pourront alors devenir les locomotives essonniennes. Il sera toutefois important que l Essonne conserve son identité industrielle tout en développant des pôles tertiaires bien spécifiques. Brice Charpentier Directeur Associé CENTURY 21 EGERIE L année 213 Bilan? Après un premier trimestre assez calme, nous avons connu un regain d activité dès la fin du mois d avril. Cette tendance à l amélioration s est confirmée les mois suivants. Cette année aura donc été fluctuante, toutefois, le bilan sera plutôt rassurant. Le flux de projets est stable et les transactions aboutissent malgré des délais de plus en plus longs et des négociations ardues. Quelle est l image de l Essonne pour une entreprise cherchant un nouveau site d implantation? L image diffère souvent en fonction des zones. Les critères discriminant seront l ancienneté du parc, la qualité des bâtiments, la présence de sociétés phares implantées sur la zone. Sur le secteur d Evry, on est face à un marché plutôt attractif. Les zones sont majoritairement en bon état et ont plutôt bonne réputation. Cependant, l absence de nouveaux programmes ne donne pas une image dynamique, contrairement à Sénart par exemple. L offre de locaux est par ailleurs vieillissante. Elle répond donc par défaut à la demande. Les entreprises que nous rencontrons émettent en globalité le souhait de déménager dans des locaux plus récent, reflet d une image attractive et saine de l entreprise. Quel est votre regard sur les grands projets à venir en Essonne du point de vue d un professionnel de l immobilier? La conurbation EVRY SENART offre trois projets d envergure : le grand stade de rugby, la requalification de la base aérienne 217 et la gare TGV de Lieusaint/Moissy. Le lancement de grands projets est un véritable atout, car cela reflète l attractivité et le dynamisme du territoire. Du foncier va être libéré, nous pourrons donc accueillir des entreprises en quête de locaux modernes, moins chers que sur la 1 re couronne avec un cadre de vie agréable. Les chefs d entreprises sont sensibles aux conditions de travail mais aussi au cadre de vie de leurs salariés. Par ailleurs, il faudra faire attention que la réussite de tels projets ne se fasse pas au détriment d autres territoires disposant d offres moins qualitatives. 9

6 ENTREPÔTS Le marché des entrepôts en Essonne Analyse par secteurs La part de l Essonne, représente, au 31 décembre 212, 24,5 % de l offre disponible d entrepôts à l échelle francilienne (part en augmentation). L Essonne se situe ainsi en seconde position derrière la Seine-et-Marne. En termes de transactions, l Essonne représente 23 % de la demande placée à l échelle francilienne (moyenne depuis 27). L Essonne est régulièrement le second département derrière la Seine-et-Marne en termes de placements. En 212, dans un contexte morose et une baisse de la demande placée au niveau francilien, sa part dans la demande placée francilienne se porte à 31,7 %. Après avoir baissé en 211, l offre d entrepôts essonnienne a connu une augmentation en 212 et semble s être stabilisée au 3 juin 213. Le stock s élève donc à 412 m² à cette date, et il est constitué uniquement d offres de second marché. 12 programmes proposent des surfaces supérieures à 1 m², soit près de 283 m² (69 % du stock disponible). L offre future est essentiellement localisée au Coudray-Montceaux et ne sera lancée qu après pré-commercialisation. transactions, soit 6 14 m² placés en moyenne (pour près de 7 4 m² en 212). Le marché des entrepôts se situe principalement au Nord du département et le long des principaux axes de communication. L offre se situe pour moitié sur le secteur d Evry Sénart. La majorité de l offre disponible de second marché est proposée à des valeurs locatives se situant entre 39 et 57 /m² (selon l état des locaux et leur conformité aux différentes normes) et demeure stable. La grande majorité des valeurs de transactions n est pas communiquée. Il ressort cependant une valeur moyenne de second marché de 48 /m². Transactions significatives 212/1 er semestre 213 : FNAC à Wissous, 22 6 m² (neuf) SODAIC à Bondoufle, m² (second marché AUCHAN au Coudray-Montceaux, 13 3 m² (neuf) ELBEE à Marolles-en-Hurepoix, 19 7 m² (second marché) Massy Saclay Courtabœuf m² disponiblesm 7 programmes m Aucune transaction Francilienne RN m² disponibles k 1 programmes g 19 7 m² placés Chiffres 1 er semestre 213 par secteur Tendance d évolution entre le 31/12/212 et le 3/6/213 : en hausse k en diminution m stable g Orly Rive Droite m² disponibles k 11 programmes k 2 8 m² placés 2 transactions Evry Sénart m² disponibles k 15 programmes g 2 6 m² placés Sud Essonne (diffus) Entretien Aucune offre disponible m Aucun programme m Aucune transaction 1 Le volume placé a été en progression de 28 à 211. L année 212 est en recul avec un placement de m² pour 24 transactions, dont 3 supérieures à 2 m². Au 1 er semestre 213, le ralentissement se confirme, et la demande placée s élève à 24 6 m² pour Evolution de l'offre et de la demande placée en Essonne /6/13 Offre Demande placée Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en /m²/an HT et hors charges. Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS Quels sont les enseignements à tirer de l année 213? Après une année 211 exceptionnelle pour EOL, le marché a connu une baisse de 4 % sur l année 212 en Ile-de-France et moins 15 % en Essonne. 213 devrait malheureusement suivre cette tendance. La majorité de l offre se concentre sur le territoire de Sénart, et plus particulièrement sur la partie seine-et-marnaise (Combsla-Ville ; Moissy-Cramayel ). Par ailleurs, nous ne dénombrons aucun programme en blanc. Depuis 211, nous avons comptabilisé 18 transactions de plus de 1 m². A quoi ressemble le marché de la logistique en Essonne? Le nord et le centre Essonne sont des marchés semblables du point de vue des entreprises. Cependant, si les utilisateurs préférent s étendre ou s implanter sur le nord Essonne, les projets se développent plutôt autour de la Francilienne, en raison des nombreuses contraintes foncières qu agglomère le nord du département (prix du foncier, manque de disponibilités). Par ailleurs, le marché en Essonne est essentiellement locatif, porté à plus de 7 % par les chargeurs. Les loyers sont stables (entre 35 et 5 /m²) dû en partie à un manque d offres. A contrario, la Seine-et-Marne, et notamment le secteur de Sénart, enregistrent une baisse de loyers, conséquence de nombreuses disponibilités et d une fiscalité contraignante. Le marché de la logistique est-il prépondérant sur le territoire? Sans nul doute, l Essonne est un territoire attractif, entre autres, en raison de son maillage autoroutier. Toutefois, le manque de développement et de disponibilités foncières nous pousse au constat que l Essonne ne peut être considéré comme un grand marché logistique. En effet, à comparer à d autres départements franciliens tels que la Seine-Saint-Denis ou la Seine-et-Marne, Nicolas THION Directeur EOL - EntrepotOnLine le département de l Essonne n a qu une place marginale sur le marché des grandes surfaces. Le territoire absorbe les contraintes (flux camions venant de Sénart pour récupérer l autoroute A6) sans avoir les bénéfices (création d emplois). En parallèle, sur la petite logistique (surfaces entre 5 et 15 m²), le marché essonnien est plutôt bien pourvu. L Essonne dans 2 ans Les années à venir verront vraisemblablement l Essonne muté. La densification urbaine que connaîtra la région parisienne entrainera inévitablement le marché des locaux d activité et de la logistique vers le sud du département. De plus, conséquence de la tertiarisation autour du Grand Paris, le nord Essonne accueillera davantage de programmes tertiaires et résidentiels. Que pouvons-nous prévoir pour 214? Si l on ne peut se risquer à faire trop de simulations pour l année 214, le marché nous laisse toutefois présager de perspectives intéressantes en termes de projets logistiques en France. Par ailleurs, sur le marché essonnien, les perspectives ne semblent pas trop réjouissante quant au manque de développement de parcs logistiques. 11

7 St-Quentin-en-Yvelines Potentiel foncier pour le développement de l activité > 1 ha Territoires à enjeux Ligne de tramway Plate-forme aéroportuaire internationale Correspondance Gare TGV Port Aéroport ou aérodrome Cette carte n a pas de caractère exhaustif. Son objectif est de repérer les principaux projets structurants du département d ici 23. Zone urbanisée Activités logistiques Pôle de recherche et d innovation Nouvelle centralité Campus, grandes écoles et universités Cône sud de l innovation Palais des congrès Chamarande Arpajon Un territoire maillé Vers Orléans Clermont-Ferrand Lyon Etablissement R&D Pôles de compétitivité mondiaux Activités Grand stade de rugby CEA Ballancourt Lignes ferroviaires régionales Lignes ferroviaires du Nouveau Grand Paris Ligne de bus structurante Ligne à grande vitesse Tram-train Transport en commun Institut du végétal Boigneville Lieu de patrimoine Golf Espace rural Espace boisé L agréable au quotidien Liaisons routières importantes Routes départementales structurantes En collaboration avec Conservatoire national des plantes médicinales aromatiques Milly-la-Forêt Courances Vers Melun Vers Troyes Sénart Vers Fontainebleau, Sens Altis Nanopole CorbeilEssonnes Génopole Évry Yerres RER A Forêt de Sénart M éd Parc Naturel Régional du Gâtinais Français La Ferté-Alais Aérodrome Salis e o INRA TCSP Croix Blanche Val Vert IRBA Mov ViryChâtillon Juvisy-sur -Orge Coeur d Orly Orly ris Express A d v a n c it y Brétigny-sur-Orge Montlhéry Longpont-sur-Orge Morangis n d Pa RD Méréville Aérodrome d Etampes-Mondésir C A Saint-Sulpice R RE V Étampes Villeconin Château du Marais Courson Gare routière de Briis TG ue iq nt tla Saint Jean de Beauregard Courtaboeuf OpticsValley Palaiseau Massy Atlantis A8 6 G ra Gare d Austerlitz Gare de Lyon RE Pôle tertiaire CEA Paris-Saclay SyCampus ti c Aérodrome de Vélizy-Villacoublay Synchrotron Orsay Soleil CNRS Aérodrome de Toussus Le Noble Versailles Gare Montparnasse A6 Un territoire dynamique Dourdan A1 Parc Naturel Régional de la Haute vallée de la Chevreuse Vers Bordeaux, Nantes, Rennes N C RE R TCS P 12 T7 en ic CCI Essonne, 213 L Essonne en 23 LA Carte de l Essonne en 23 13

8 LE SECTEUR D ORLY LE SECTEUR D ORLY 14 Projet Cœur d Orly Situé au cœur du pôle d Orly, premier pôle d affaires du sud francilien, Cœur d Orly est un quartier d affaires diversifié comprenant des bureaux, des commerces et des hôtels. Cœur d Orly est directement relié aux terminaux de l aéroport Paris-Orly, 11 e aéroport européen avec 27 millions de passagers et 6 % de vols internationaux. Son excellente accessibilité routière (A16, A86, A6, A1, RN7) et en transports en commun (ORLYVAL- RER B, RERC, tramway T7, bus) sera complétée par le Grand Paris Express (lignes 14 et 18) et le TGV à terme. Véritable ville aéroportuaire, Cœur d Orly, c est Focus sur le marche de bureaux d Orly Paris : ce qu il faut retenir Situé à 7 km de Paris, Orly Paris *, premier pôle économique sud francilien (173 emplois, plus de 15 entreprises) jouit d une offre immobilière très diverse. Cette multiplicité de solutions d implantation permet au territoire d accueillir tout type d établissement. Toutefois, dans un contexte de repli du marché immobilier à l échelle de la région, comment Orly-Paris se positionne-t-il par rapport à ses concurrents directs? Afin de répondre à cette question, GEMOFIS et son département études a été mandaté par les partenaires de la marque Orly Paris dans le but de réaliser une étude sur le marché de l immobilier d Orly Paris sur la période Que faut-il retenir du marché immobilier tertiaire d Orly Paris? Nous vous invitons, à travers ce focus marché, à la découverte du marché de l immobilier de bureaux du territoire. Une offre disponible en baisse de 12 % et s élevant Des valeurs vénales hétérogènes surtout en à m² - un taux de vacance de 7,76 %. second marché (1 3 à 2 16 /m²). Un stock relativement récent : 31 % de l offre Une offre future s élevant à m² l urbanité repensée à l échelle de la mixité, du disponible a été construite postérieurement à 2, (18 programmes) dont 8 % en attente de précommercialisation. bien-être et de la simplicité. La Promenade, artère et la moitié de cette offre récente a moins de 5 ans. piétonne transversale, représente un espace de vie et d échanges. Elle propose une offre commerciale Une faible proportion de surfaces supérieures à Une offre future localisée sur le secteur Nord répondant à toute heure aux attentes des utilisateurs 5 m² immédiatement disponible. (Orly/Chevilly-Larue) et le pôle de Massy. de bureaux, des riverains et des passagers. Une offre essentiellement locative s expliquant par 75 % de cette offre future sont «labellisés». Nombreux commerces de proximité et services une forte proportion de propriétaires institutionnels. * Orly Paris est né d une démarche impulsée par le Conseil du quotidien, marché bio, restaurants du terroir Régional d Île-de-France et les Conseils généraux de l Essonne Une offre concentrée principalement sur Rungis et du Val-de-Marne qui ont souhaité fédérer toutes les forces ou cuisines du monde dans l esprit Food Court et Massy. vives du territoire autour d une grande ambition : construire une ambiance conviviale colore vos moments de ensemble l avenir du territoire d influence du 2 Une demande placée en régression malgré un e aéroport détente ou vos déjeuners d affaires. Une sélection national. Cette ambition se définit sur un ensemble de 17 nombre de transactions en progression (5 134 m² communes du Val de Marne et de l Essonne. (Ablon-Sur-Seine, de boutiques ou d enseignes reconnues vous placés, 32 transactions). Athis-Mons, Champlan, Chevilly-Larue, Chilly-Mazarin, Choisyle-Roi, Fresnes, Juvisy-sur-Orge, Massy, Morangis, Orly, Paray- permettra de vivre une expérience shopping entre simplicité et plaisir, afin Les surfaces supérieures à 5 m² représentent Vieille-Poste, Rungis, Thiais, Villeneuve-le-Roi, Villeneuve-Saintde faire l exceptionnel 69 % du placement (3 transactions). Georges, Wissous) une constante. 62 % du volume placé sur des surfaces de moins Evolution de l'offre disponible (m ) Pour une ville durable, de 5 ans (neuves ou restructurées). 14 agréable pour tous et La quasi-totalité (91 %) du placement à la location ,4 % respectueuse de chacun, 15,2 % Rungis enregistre 76 % des volumes placés, et Cœur d Orly privilégie 1 25,8 % Massy 13,4 %. un développement 8 responsable : bâtiments Des valeurs locatives orientées à la baisse. 6 labellisés BBC-effinergie Des valeurs locatives de présentation s échelonnant 4 et NF, Bâtiments Tertiaires de 9 à 23 /m² pour du second marché, et de 18 à HQE, géothermie, 23 /m² pour du neuf. 2 réduction des émissions Source : GEMOFIS (étude sur le marché de CO2, écomobilité de l immobilier d Orly Paris ) Neuf Porté par Aéroports de Paris, Altarea Cogedim Offre disponible + 6 mois A6 N7 A86 et Foncière des Régions, (en volume) > 3 m² Choisyle-Roi une première tranche de 2 à 3 m² Chevilly-Larue Thiais 1 à 2 m² A86 Fresnes 16 m² a été lancée 75 à 1 m² 5 à 75 m² Rungis avec notamment un Orly 4 à 5 m² premier immeuble de 3 à 4 m² Villeneuve- Villeneuve-le-Roi Saint-Georges 2 à 3 m² Massy Paray- Wissous bureaux, Askia (2 15 à 2 m² Vieille-Poste Ablon-sur-Seine 1 à 15 m² m²), qui sera livré en 5 à 1 m² Chilly-Mazarin Athis-Mons Champlan < 5 m² 215. Plusieurs hôtels et aucune offre Morangis A1 un ensemble commercial N2 Juvisysur-Orge viendront compléter cette offre dans la foulée. 15 Savignysur-Orge N7 A6 15

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