DTZ Research. Property Times Région Lyonnaise T Les très grands mouvements manquent à l appel. 28 Juillet Sommaire. Auteurs.

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1 Property Times Région Lyonnaise T2 214 Les très grands mouvements manquent à l appel 28 Juillet 214 Sommaire Contexte économique 2 Bureaux 3 Locaux d activité 7 Logistique 1 Investissement 1 Définitions 13 Auteurs Nora Jacintho Chargée d études +33 () Massinissa Fedala Chargé d études +33 () Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Après une année 213 particulièrement dynamique (252 m² placés), l activité sur le marché des bureaux en région lyonnaise s est contractée au cours du 1 er semestre 214 (-26% en un an), avec 18 m² commercialisés, un volume néanmoins supérieur à sa moyenne long terme. Ce recul est essentiellement lié à un ralentissement des commercialisations sur le segment des très grandes surfaces (-59%), moins nombreuses et ayant porté sur des surfaces plus faibles. Après avoir augmenté de 4% en 213, le loyer prime s est stabilisé au cours des six derniers mois pour s établir à 27 /m²/an fin juin 214. Les loyers moyens de première et seconde main sont restés stables et se positionnent respectivement à 19 et 153 /m²/an. En écho à de nombreuses livraisons et libérations, les disponibilités à 6 mois se sont à nouveau alourdies depuis le début de l année pour avoisiner 376 m² à la fin du 1 er semestre 214. Les livraisons de bureaux neufs se sont contractées, avec seulement 75 m² de bureaux livrés ou livrables en 214, à comparer à 153 m² de bureaux achevés en 213. Sur les 45 5 m² restant à livrer au second semestre 214, seuls 16 4 m² sont encore sur le marché. Avec m² commercialisés, le marché des locaux d activité s est légèrement contracté au 1 er semestre 214 (-1% en un an), pour les mêmes raisons que le marché tertiaire. Les opérations portant sur des surfaces supérieures à 3 m² ont vu leur volume se contracter de 23% en un an, passant de 11 transactions pour 76 3 m² au 1 er semestre 213 à 12 opérations pour un total de 58 7 m² au cours des six derniers mois. Les disponibilités se sont, quant à elles, contractées pour s établir à un peu plus de 487 m² immédiatement disponibles fin juin 214. Les surfaces proposées à la vente, devenues plus rares depuis 211, reviennent sur le marché. Le marché lyonnais des entrepôts supérieurs à 1 m² voit son volume d activité progresser de 15% en un an. Avec 11 6 m² de demande placée au 1 er semestre 214, il reste cependant loin des 16 m² habituellement commercialisés à ce stade de l année. L activité transactionnelle reste bridée par un manque d offre de qualité, avec seulement m² disponibles fin juin 214, dont une très large part sur des entrepôts datés. Le manque d offre exerce une pression sur les valeurs de signature qui se maintiennent sur les meilleurs entrepôts. Le marché lyonnais de l investissement a conservé une bonne dynamique au 1 er semestre 214 avec près de 328 millions d euros investis (+ 29% en un an). La préférence des investisseurs reste centrée sur les bureaux avec plus de 235 millions d euros d acquisitions recensées, soit 72% des engagements ; les investissements en logistique ont également été dynamiques, dépassant déjà leur performance de l année 213 dans son ensemble. DTZ Research

2 Région Lyonnaise T2 214 Contexte économique Une sortie de crise sans cesse repoussée Avec une croissance nulle au 1 er trimestre, la reprise, maintes fois annoncée, tarde à produire ses effets. L économie française reste engluée, depuis maintenant deux ans, dans un cycle de croissance atone (graphique 1). Les différents moteurs de la croissance semblent se gripper les uns après les autres. La demande adressée aux entreprises françaises est en berne avec une consommation des ménages en recul de,5% sur le 1 er trimestre, malgré une inflation au plus bas. La baisse est même de,7% pour les produits manufacturés. Le moral des ménages reste morose, évoluant depuis 6 ans bien en-deçà de sa moyenne de longue période (graphique 2). Les chefs d entreprises ne sont pas beaucoup plus optimistes. L indicateur du climat des affaires stagne depuis septembre 213 (graphique 2). Les taux de marge remontent après le point bas historique de 213, et la mise en place du crédit d impôt compétitivité emploi (CICE), ainsi que l allégement des cotisations sociales ne suffisent pas à faire repartir l investissement des entreprises hors du secteur financier, en recul de,5% sur le 1 er trimestre. L INSEE et le FMI, qui ont publié à quelques jours d intervalle leurs prévisions de croissance pour l année 214, se rejoignent sur une hausse limitée, de,7% pour l année 214, en dessous des 1% retenus par le gouvernement. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Source : INSEE Moral des ménages Un chômage préoccupant Au mois de mai, 24 8 nouveaux chômeurs sont venus garnir les rangs des, désormais, près de 3,4 millions de demandeurs d emploi (graphique 3). Les records tombent tristement les uns après les autres avec cette 7 ème hausse consécutive. Après un ralentissement fin 213, l afflux de nouveaux chômeurs est reparti fortement à la hausse avec 84 nouveaux demandeurs d emploi depuis le début de l année. Le gouvernement, qui avait fait de l inversion de la courbe du chômage son principal cheval de bataille, revoit désormais ses ambitions à la baisse. Il vise le maintien du taux de chômage sous la barre des 1% d ici à la fin de l année (9,7% actuellement). L absence de reprise économique ne laisse pas présager d amélioration à court terme sur le front de l emploi. Dans ses dernières prévisions, l assurance chômage table sur une hausse de chômage de plus de demandeurs d emploi en 214, puis 6 en 215, avant un hypothétique retournement. Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Région Lyonnaise T2 214 Bureaux La demande recule ce semestre mais reste bien supérieure à sa moyenne long terme Alors que le marché de bureaux lyonnais s était nettement redressé en 213 avec un peu plus de 251 m² placés, il s est à nouveau orienté à la baisse au 1 er semestre 214 avec 18 m² commercialisés, soit 26% de moins qu au 1 er semestre 213. Toutefois, cette performance reste supérieure à la moyenne enregistrée sur ce marché pour un 1 er semestre (16 m² depuis 9). Ce recul s explique avant tout par un ralentissement des commercialisations sur le segment des très grandes surfaces (-59%), avec 2 transactions de plus de 5 m² au 1 er semestre 214, représentant un total de 28 m², contre 3 pour un total de 73 m² l an passé à la même période. Les grands mouvements du semestre ont ainsi porté sur des surfaces plus modestes : la CAISSE D EPARGNE sur 17 6 m² dans la tour «Incity» et SEB sur 1 6 m² dans le «Parc Mail» d Ecully. En hausse de 39% d une année sur l autre, les commercialisations de surfaces comprises entre 2 et 5 m² n ont pas suffi à compenser cette baisse. Sur les surfaces inférieures, l ensemble des segments enregistrent des baisses par rapport au 1 er semestre 213, à l exception notable des surfaces comprises entre 5 et 1 m², qui voient leur performance progresser de 58% d une année sur l autre pour totaliser 14 m², soit 12% de la demande placée. Les grandes transactions ayant impliqué exclusivement des surfaces neuves, ce type de locaux a concentré près des deux tiers des surfaces commercialisées au cours du 1 er semestre 214. La Part Dieu reste en tête, suivie par l Ouest lyonnais Bien qu en recul d une année sur l autre, la Part-Dieu reste le principal moteur de l activité en 214 avec un peu moins de 3 m² placés au 1 er semestre, soit 28% de la demande globale. Le secteur de la Presqu Ile-Confluence est celui qui a connu la plus forte progression en un an sur Lyon-intra muros, avec un volume de commercialisation passé de 6 5 m² au 1 er semestre 213 à 15 m² au cours des six derniers mois, notamment grâce à 5 transactions de surfaces supérieures à 1 m². En périphérie, l Ouest lyonnais caracole en tête avec 21 9 m² placés au cours des six derniers mois, soit 2% de la demande placée enregistrée ce semestre, notamment grâce au clé-en-main de SEB à Ecully. Graphique 4 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface en région lyonnaise Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Nombre Evol. Moins de m² 1 8 m² 1% 12-11% De à 5 m² 15 9 m² 15% 5-3% De 5 à 1 m² 14 m² 12% 21 58% De 1 à 2 m² 14 8 m² 14% 11-7% De 2 à 5 m² 24 4 m² 23% 6 39% Plus de 5 m² 28 m² 26% 2-59% Surface totale 18 m² % % Graphique 5 Demande placée de bureaux par secteur fin juin 214 Première main Ouest 2% Villeurbanne - Carré de Soie Est 8% Autres 6% 18 m² Seconde main Presqu'Ile - Confluence 14% 5% Tonkin - Saint-Clair Vaise - Lyon Hôpitaux - 2% 9ème Lyon 8ème 3% 4% Part Dieu 28% Lyon 6ème - Préfecture 3% Lyon 7ème - Gerland 7% Property Times 3

4 Région Lyonnaise T2 214 L offre à six mois s est appréciée de 13% au cours des six derniers mois Après avoir atteint un nouveau pic en 212, l offre à six mois en région lyonnaise s était contractée de 14% en 213 pour avoisiner 335 m² en fin d année. Les disponibilités n ont pas su garder le cap en ce début d année et se sont à nouveau alourdies (+13% par rapport à fin 213) suite à de nombreuses livraisons et libérations. Elles représentaient ainsi m² fin juin 214, pour un taux de vacance de 6,% (graphique 6). Un peu moins de la moitié du stock de bureaux disponibles à six mois en région lyonnaise est constituée de surfaces supérieures à 2 m², dont environ 6% consistent en des surfaces neuves, concentrées pour l essentiel sur le secteur Lyon 7 ème /Gerland (29 9 m²) et sur Vaise (18 5 m²). Les disponibilités à six mois sur des surfaces moyennes (celles comprises entre 5 et 2 m²) sont également conséquentes, avec un peu plus de 143 m² vacants fin juin 214. Ces volumes d offre paraissent conséquents au regard des capacités d absorption du marché : respectivement 92 9 m² et 63 5 m² sont commercialisés chaque année sur le segment des grandes et moyennes surfaces depuis 7 en région lyonnaise. Si les disponibilités ont progressé sur l ensemble des segments de surfaces, la hausse la plus marquée concerne les surfaces comprises entre 5 et 1 m² (+2% en six mois), avec 7 m² de bureaux vacants fin juin 214 contre 58 m² six mois plus tôt. L offre à six mois demeure massive à La Part-Dieu et dans l Est lyonnais Sans grande surprise, les secteurs de La Part-Dieu et de Lyon 7 ème /Gerland continuent de concentrer l essentiel du stock disponible à six mois dans Lyon intra-muros (41%), avec respectivement 47 3 m² et 43 9 m² de bureaux vacants à la fin du 1 er semestre 214. Villeurbanne (+89%) et Lyon 6 ème (+39%) ont, quant à eux, vu leurs niveaux de disponibilités augmenter de façon significative au cours des six derniers mois suite à de nombreuses libérations. Sur la Cité Internationale notamment, certaines entreprises ont opéré des regroupements et réduit leurs surfaces. En périphérie, le stock à six mois se concentre principalement dans l Ouest lyonnais, qui regroupe un peu moins de la moitié du stock disponible (graphique 8). Les deux tiers de ses disponibilités sont constituées de surfaces anciennes dont certaines, jugées trop obsolètes, peinent à trouver preneur. Graphique 6 Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique 7 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra muros Graphique 8 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros Première main Seconde main Taux de vacance Villeurbanne - Carré de Tonkin - Soie Saint-Clair 9% 6% Vaise - Lyon 9ème 18% Hôpitaux - Lyon 8ème 2% Sud 12% Lyon 7ème - Gerland 19% 2ème couronne lyonnaise 14% Nord 6% Est 2% 225 m² m² Presqu'Ile - Confluence 1% Part Dieu 21% Lyon 6ème - Préfecture 15% Ouest 48% 8% 6% 4% 2% % Property Times 4

5 Région Lyonnaise T2 214 Net ralentissement des livraisons en 214 Après une année 213 très dynamique au cours de laquelle un peu plus de 153 m² de bureaux avaient été livrés, un net ralentissement des livraisons devrait s opérer en région lyonnaise en 214, avec un peu moins de 75 m² de bureaux planifiés (graphique 9). Depuis le début de l année, 29 m² de bureaux ont déjà été livrés, dont 18 m² étaient disponibles à leur achèvement. On citera notamment l immeuble «Equinox», 1 4 m² développés sur La Part-Dieu par LA FRANCAISE AM. Sur les 45 5 m² restant à livrer d ici à la fin de l année, seuls 16 4 m² sont encore sur le marché. Ainsi, le taux de précommercialisation de l offre certaine livrable en 214 s établit à 74% à fin juin 214, contre 68% fin décembre 213 pour la production livrable dans l année. Parmi les opérations encore disponibles figure l immeuble «Hélio 7», 6 m² livrables au 3 ème trimestre 214 par CFA DEVELOPPEMENT. Plus des trois quarts des disponibilités futures de bureaux attendues pour l année 214 en région lyonnaise se concentrent sur les secteurs de Lyon 7 ème /Gerland (6 m² attendus) et de Vaise (3 m²). En 215, les livraisons pourraient atteindre un nouveau pic avec un peu plus de 325 m² attendus dont 245 m² sont encore disponibles. Plus de la moitié de l offre neuve actuellement en chantier devant être livrée sur le marché l an prochain se concentra dans l Est lyonnais (24 8 m²) et sur Lyon 7 ème /Gerland (17 m²). Parmi ces projets, citons l opération de 33 m² (dont une partie encore disponible) développée «Boulevard de l Artillerie» par PLASTIC OMNIUM et livrable au 1 er trimestre 215. Pour 216, le potentiel de livraisons est aujourd hui de 16 6 m², disponibles en totalité. Une part importante (44%) de cette offre se concentre sur le secteur de Lyon 7 ème /Gerland ou sur Vaise (28%). Graphique 9 Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² 15 5 Graphique 1 Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise fin juin 214, m² Graphique 11 Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Est 25% Intra-muros Autres 14% Ouest 1% 11 3 m² Presqu'Ile - Confluence 12% Lyon 7ème - Gerland 21% Extra-muros Part Dieu 19% Vaise - Lyon 9ème 8% T3-T En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Property Times 5

6 Région Lyonnaise T2 214 Le loyer prime se stabilise, les valeurs locatives de première et seconde main évoluent en sens contraire Suite à la transaction de la SNCF (22 m²) sur la tour «Incity», le loyer prime en région lyonnaise avait augmenté de 4% en 213. Il est, depuis, resté stable, à 27 /m²/an. La valeur locative de première main a, quant à elle, subi une légère correction (-2% par rapport à fin 213), se positionnant à 19 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214. Après s être très légèrement contracté entre 212 et 213 (-2%), le loyer moyen de seconde main est à nouveau reparti à la hausse (+3% en six mois) pour s établir à 153 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214, renouant ainsi avec son niveau de 211. Certains secteurs comme Lyon 6 ème /Préfecture ou la Presqu Ile/Confluence continuent à présenter des valeurs proches de celles de première main sur des immeubles récents de très bon standing comme en témoignent plusieurs transactions qui ont eu lieu au cours du 1 er semestre 214, «rue de la République» dans le 2 ème arrondissement de Lyon (Presqu ile-confluence), réalisées à des valeurs de 25 /m²/an. Les valeurs de présentation des offres de seconde main à la vente s apprécient L évolution des loyers de présentation à la location observée sur certains secteurs au cours des trois derniers mois a confirmé la hausse du trimestre dernier. Ainsi, la barre des 17 /m²/an a été atteinte dans le Sud lyonnais, à Vénissieux. A la Part-Dieu, les valeurs de présentation de certains immeubles d exception sont comprises entre 25 et 295 /m²/an. Globalement, si les loyers résistent sur les immeubles de seconde main, le maintien des valeurs faciales des opérations neuves est conditionné à l octroi de mesures d accompagnement. Les valeurs «plafond» des offres de seconde main à la vente se sont globalement appréciées, atteignant aujourd hui /m² sur Lyon 6 ème et Lyon 2 ème, et 2 57 /m² dans l Ouest lyonnais. Graphique 12 Valeurs locatives des bureaux en région lyonnaise, /m²/an Tableau 2 Valeurs de présentation à la location des bureaux fin juin 214, /m²/an Secteur Première main Seconde main Presqu Ile - Confluence Part Dieu Lyon 6 ème - Préfecture Hôpitaux - Lyon 8 ème Lyon 7ème - Gerland Vaise Tonkin Saint Clair Villeurbanne Carré de Soie Ouest Est Nord Sud Tableau 3 Valeurs de présentation à la vente des bureaux fin juin 214, /m² Secteur Première main Seconde main Presqu Ile - Confluence Part Dieu Lyon 6 ème - Préfecture Hôpitaux - Lyon 8 ème Lyon 7 ème - Gerland Vaise Tonkin Saint Clair Villeurbanne Carré de Soie Ouest Est Nord Sud Seconde main Première main Loyer prime Property Times 6

7 Région Lyonnaise T2 214 Locaux d activité La moindre performance des grandes transactions pénalise le marché Après une très bonne année 213, où un peu plus de 322 m² avaient été placés, le marché des locaux d activité lyonnais a marqué une pause au cours des six derniers mois. En effet, avec m² commercialisés depuis le début de l année, ce marché a vu son volume de demande placée se réduire de 1% en un an. Cette moindre performance s explique en grande partie par le recul des transactions de grande envergure (celles supérieures à 3 m²). En effet, en dépit d une hausse du nombre de transactions, les opérations impliquant des surfaces supérieures à 3 m² ont vu leur volume se contracter de 23% en un an, passant de 11 transactions pour 76 3 m² au 1 er semestre 213 à 12 opérations pour un total de 58 7 m² au cours des six derniers mois. Les grandes opérations restent le principal moteur de l activité de bureaux lyonnaise et ont concentré 4% des transactions au cours du 1 er semestre 214. En hausse de 11% en un an, les mouvements impliquant des surfaces comprises entre 1 et 3 m² ne sont pas en reste et ont représenté, avec 5 4 m² placés, plus d un tiers du volume global. Représentant près de 9% des disponibilités immédiates en région lyonnaise, les surfaces anciennes, bien qu en recul de 12% en un an, ont naturellement concentré l essentiel des transactions réalisées au cours du 1 er semestre 214 (83% de la demande globale de locaux d activité). Alors que les ventes avaient représenté la moitié du volume total placé en 213, elles ont connu un début d année plutôt timide. En effet, au cours des six derniers mois, seuls 58 m² de locaux d activité ont été vendus, soit 39% de moins qu au 1 er semestre 213. L Est lyonnais reste le principal pilier de l activité Concentrant 6% de la demande placée, l Est lyonnais a une nouvelle fois été le principal moteur du marché avec plus de 86 m² de locaux d activité commercialisés entre janvier et juin 214, soit une hausse de 24% en un an. En recul de 4% en un an, le Nord Est de l agglomération a néanmoins représenté 18% du marché avec 27 m² placés au cours de la période étudiée. Très loin derrière, les marchés de Ouest Techlid et du Sud Ouest ont vu leur demande placée se positionner respectivement à 4 6 m² et 3 9 m² au cours des six premiers mois de l année. Graphique 13 Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² 4 3 Tableau 4 Demande placée de locaux d activité par tranche de surface en région lyonnaise Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Nombre Evol Moins de 5 m² 19 7 m² 13% 67 +1% De 5 à 1 m² 17 6 m² 12% 25-2% De 1 à 3 m² 5 4 m² 34% % Plus de 3 m² 58 7 m² 4% 12-23% Surface totale m² % 137-1% Graphique 14 Demande placée de locaux d activité par secteur, milliers de m² 4 3 Location Acquisition er sem. 214 Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Sud-Est Ouest-Techlid Sud-Ouest Property Times 7

8 Région Lyonnaise T2 214 L offre immédiate se réduit à nouveau Après cinq années consécutives de hausse, 213 avait enfin été l année de la rupture pour l offre de locaux d activité en région lyonnaise. Les disponibilités ont poursuivi sur cette bonne lancée, repassant sous la barre des 5 m² fin juin 214. Cette baisse n a toutefois pas été suffisante pour mettre fin à la situation de suroffre observée sur le marché au cours des dernières années. Rappelons qu en moyenne 312 m² sont commercialisés chaque année sur ce marché depuis 4. De plus, cette suroffre tend à s accentuer avec la hausse des libérations de grands sites industriels, devenus bien trop obsolètes pour pourvoir répondre aux exigences actuelles des utilisateurs. Ainsi, sans grande surprise, le stock vacant de locaux d activité en région lyonnaise reste majoritairement composé de surfaces anciennes (87% du stock global), dont un peu moins des deux tiers consistent en des surfaces d envergure (supérieures à 3 m²). Parmi ces disponibilités, citons les 7 3 m² situés au «65 rue du Nizerand» à Villefranche-sur-Saône. Cette baisse des disponibilités n a cependant pas profité à tous les secteurs lyonnais. En effet, alors que Lyon Villeurbanne (-1% en six mois), le Nord-Est (-6%) et le Sud- Est lyonnais (-1%) ont suivi la dynamique générale, voyant leur stock vacant se contracter, le secteur Ouest-Techlid et le Sud-Ouest lyonnais ont, à l inverse, vu leur offre immédiate s apprécier de respectivement 63% et 7%. Les surfaces à la vente, qui s étaient raréfiées depuis 211, entraînant une baisse des commercialisations de ce type, reviennent sur le marché. Elles ont ainsi progressé de 26% depuis fin 213. A l inverse, les locaux d activité offerts à la location se sont résorbés de 1% dans le même temps, représentant 36 m² fin juin 214. Graphique 15 Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, milliers de m² Graphique 16 Offre immédiate de locaux d activité par secteur, milliers de m² Graphique 17 Première main Seconde main T2 214 Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Sud-Est Ouest-Techlid Sud-Ouest Offre immédiate de locaux d activité par nature, milliers de m² Vente Location T Property Times 8

9 Région Lyonnaise T2 214 Le loyer moyen de première main s est apprécié au cours du 1 er semestre 214, quand celui de seconde main s est contracté En progression l an dernier, la valeur locative moyenne pour des locaux d activité neufs s est de nouveau appréciée au cours des six derniers mois (+9% par rapport à 213), pour s établir à 76 /m²/an fin juin 214. Toutefois, afin de faciliter la réalisation des transactions, certains propriétaires procèdent à quelques ajustements sur leurs valeurs locatives par le biais d aménagements, de franchises de loyer ou encore de prises en charge des travaux. La valeur de présentation «plafond» pour des locaux d activité neufs destinés à la location a d ailleurs suivi la même évolution que le loyer moyen de 1 ère main (+6% par rapport à décembre 213), passant de 8 /m²/an fin 213 à 85 /m²/an à la fin du 2 ème trimestre 214 (graphique 19). A l inverse, le loyer moyen de seconde main a subi une très légère correction (-4% par rapport à fin décembre 213), s établissant à 53 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214. La fourchette des valeurs de présentation pour des surfaces récentes s est fortement réduite d une année à l autre, passant de 5-65 /m²/an à la fin du 2 ème trimestre 213 à 51-6 /m²/an fin juin 214 (graphique 19). Suite à une opération réalisée dans l Ouest-Techlid sur des locaux de très bon standing, les locaux d activité neufs proposés à la vente ont vu leurs valeurs «plancher» augmenter, passant de 9 /m² à 115 /m² en un an (graphique 2). Les surfaces récentes ont vu leur valeur «plafond» s ajuster à la baisse, passant de 6 à 57 /m². Enfin, la fourchette des prix de vente de locaux anciens s est élargie, passant à /m² fin juin 214 (graphique 2). Graphique 18 Valeurs locatives moyennes de transaction de locaux d activité en région lyonnaise, /m²/an Graphique 19 Valeurs de présentation de locaux d activité à la location fin juin 214, /m²/an Ancien Récent Neuf Graphique T1-T2 214 Première main Seconde main /m²/an Valeurs de présentation à la vente de locaux d activité fin juin 214, /m² Ancien T2 214 Récent Neuf T Property Times 9

10 Région Lyonnaise T2 214 Logistique Un marché de seconde main Avec 11 6 m² de demande placée au 1 er semestre, le marché logistique lyonnais voit son volume d activité progresser de 15% en un an, mais reste loin des 16 m² habituellement commercialisés à ce stade de l année (graphique 21). L activité transactionnelle est structurellement bridée par une offre essentiellement composée de surfaces de seconde main en décalage croissant avec les derniers standards du marché. Si près de deux tiers des surfaces d entrepôts commercialisées depuis le début de l année à l échelle nationale l ont été sur des bâtiments de première main, ce ratio est totalement inverse sur le marché de Lyon avec une activité concentrée à près de 9% sur des bâtiments de seconde main (graphique 21). Les utilisateurs, qui n ont d autres choix que de se tourner vers des entrepôts de seconde main, privilégient néanmoins les surfaces les plus récentes, comme en témoignent les deux grandes transactions de ce début d année, enregistrées sur des bâtiments de classe A, livrés entre et 7 : ND LOGISTICS sur 2 8 m² à St-Vulbas et BUT sur 29 m² à Chaponnay. Dans l ensemble, le marché s est rééquilibré à la faveur de la proche banlieue lyonnaise qui, en seulement 6 mois, a déjà vu autant de surfaces commercialisées que sur l ensemble de l année 213, avec notamment des transactions sur les communes d Irigny et de Corbas. A l inverse, les grands secteurs traditionnels sont à la peine avec des volumes de demande placée en recul de respectivement 19% et 48% en un an sur les secteurs Nord- Isère et Plaine de l Ain. Les valeurs locatives ne bougent pas Les valeurs de présentation sont demeurées stables, entre 42 et 46 /m²/an en fonction des bâtiments et des secteurs pour les entrepôts neufs et entre 38 et 46 /m²/an pour les bâtiments de seconde main. Le manque d offre de qualité exerce une pression sur les valeurs de signature qui se maintiennent également sur les entrepôts de seconde main de classe A, à l instar de la signature de GEODIS sur 13 7 m² à Satolas-et-Bonce pour 42 /m²/an. Graphique 21 Demande placée en région lyonnaise, milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 22 Demande placée en région lyonnaise par secteur, milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 5 Loyer de présentation des entrepôts dans la région lyonnaise, /m²/an Secteur Existant Neuf Nord Isère PIPA / Cotière Rocade Est Autres secteurs - - Research Première main Seconde main Nord Isère PIPA/Cotière Rocade Est Autres secteurs T1-T2 214 A l autre bout du spectre, les valeurs de signature décrochent sur les bâtiments les plus anciens, de classe B ou C, confirmant l émergence d un marché à deux vitesses. Property Times 1

11 Région Lyonnaise T2 214 Aucune offre de première main Avec m² d entrepôts immédiatement disponibles fin juin 214, le stock vacant reste stable après s être résorbé de façon continue depuis 21. En un peu plus de 4 ans, l offre immédiate a été divisée par deux sur le marché lyonnais (graphique 23). Malgré un manque criant d offre et une demande qui montre des signes de résilience dans un marché logistique français à l activité erratique, les opérateurs restent frileux. Dans ce contexte, les utilisateurs se sont portés en priorité vers les surfaces de qualité, jusqu'à l assèchement total, fin 213, de l offre immédiate de première main suite à la location par EBERHARDT et ASTR IN du bâtiment de JP MORGAN, livré en 9, sur la zone Logitech 23 de St- Vulbas et jusqu alors dernière offre de première encore disponible. Bien que l on compte aujourd hui une demi-douzaine d offres supérieures à 2 m² sur le marché lyonnais, ces bâtiments vacants sont le plus souvent de classe B ou C. Les offres les plus récentes sont le plus souvent «éparpillées» sur des cellules isolées, solde d opérations déjà partiellement commercialisées. Baisse de l offre sur le secteur Nord-Isère Le secteur Nord-Isère concentre la plus grande partie de l offre aujourd hui disponible sur le marché lyonnais avec 14 3 m² vacants à la fin du mois de juin 214, dont environ 125 m² sur la seule commune de St-Quentin- Fallavier. Aucune nouvelle surface ne venant alimenter la zone, les utilisateurs doivent se tourner vers l offre existante, faisant inexorablement baisser le stock disponible (graphique 24). Graphique 23 Offre immédiatement disponible dans la région lyonnaise, milliers de m² Research Graphique 24 Offre immédiatement disponible en région lyonnaise, milliers de m² Research Première main Seconde main T2 214 Nord Isère Rocade Est PIPA/Cotière Autres secteurs Au final, m² sont disponibles fin juin 214 sur l ensemble du marché lyonnais, soit un taux de vacance de 7,4%. Ce ratio cache de fortes disparités entre une Rocade Est où 14% des surfaces sont vacantes et le secteur Nord- Isère qui plafonne à 6,4% de surfaces disponibles. Alors que les conditions semblent réunies pour une reprise des constructions, aucun nouveau chantier d envergure n a été recensé depuis le début de l année sur le marché lyonnais. Pourtant, de nouveaux projets viennent s ajouter à la longue liste des programmes dotés d un permis de construire et en attente de lancement. Ainsi, un permis de construire de 35 m² a été accordé à GSE à St-Quentin- Fallavier. Property Times 11

12 Région Lyonnaise T2 214 Investissement Le marché lyonnais toujours bien orienté Après 2 années particulièrement dynamiques en termes d investissement, le marché lyonnais a conservé une bonne dynamique au 1 er semestre 214 avec près de 328 millions d euros investis, soit 29% de plus qu au 1 er semestre 213. (graphique 25). Le marché de l investissement reste polarisé sur les actifs tertiaires (72% des montants investis), avec plus de 235 millions d engagements au cours des six derniers mois. On notera, au 2 ème trimestre, le dynamisme du secteur Villeurbanne/Carré de Soie, avec trois opérations réalisées sur des immeubles neufs pour un total de 45 millions d euros (graphique 26). Le marché des locaux d activité et des locaux mixtes, qui s était nettement redressé en 213, grâce à la cession de deux parcs d activités, a connu un début d année 214 timide, avec seulement 18 millions d euros investis, malgré 3 opérations de plus de 3 millions d euros. Après une année 213 atone, le marché de l investissement en logistique a connu un 1 er semestre 214 nettement plus dynamique, à la faveur, notamment, de l acquisition par BLACKSTONE de deux actifs faisant partie du portefeuille «Loren», pour près de 28 millions d euros. Les investissements en logistique totalisent ainsi 73 millions d euros depuis le début de l année, soit déjà 27% de plus que sur l année 213 dans son ensemble. Les commerces, qui avaient vu leur part de marché baisser fortement en 213 après une année 212 exceptionnelle, ont connu une nouvelle déconvenue en 214, enregistrant un 1 er semestre blanc en termes d investissements. Le manque d opportunités sur ce type de produits demeure prégnant. Le taux de rendement prime bureau a connu une compression de l ordre de 2 points de base en 213, passant de 6,% à 5,8%. Il est, depuis, resté stable. Les taux sur les meilleurs emplacements de centre-ville ont connu une correction plus marquée, passant de 4,75% fin 213 à 4,4% fin juin 214. Sur les autres types d actifs, en revanche, les taux sont demeurés stables d une année sur l autre (graphique 27). Graphique 25 Montant des investissements en région lyonnaise, en millions d EUR Graphique 26 Investissements en région lyonnaise par produit (en valeur) 1er sem Graphique er sem. 214 Bureaux Locaux d'activité Logistique Commerce % 2% 4% 6% 8% % Bureaux Locaux d'activité Logistique Commerce Taux de rendement prime en région lyonnaise 1% 8% 6% 4% T2 214 Bureaux Commerces de centre-ville Locaux d'activité Logistique Research Property Times 12

13 Région Lyonnaise T2 214 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 13

14 Région Lyonnaise T2 214 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 Czech Republic Green buildings - December 213 UK secondary market pricing - October 213 Quantitative Easing - UK Regions September 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 14

15 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Head of CEMEA Research Hans Vrensen Magali Marton Phone: +44 () Phone: +33 () Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 () DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44() DTZ France Antoine Derville Phone: + 33() Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33() Investissement Nils Vinck Phone: + 33() Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33() Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33() Asset Management Alban Liss Phone: + 33() Agence de Lyon Thomas Durand Phone: + 33() DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Juillet 214 Property Times 15

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