DTZ Research. Investment Market Update France T Le marché garde le cap malgré un été calme. 21 Octobre Sommaire. Auteur.

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1 Investment Market Update France T3 Le marché garde le cap malgré un été calme 21 Octobre Sommaire Contexte économique 2 Le marché en France 3 Les investisseurs 6 Transactions significatives 8 Définitions 9 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 (1) Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) L été aura été calme sur le marché français de l investissement avec seulement 3,3 milliards d euros engagés au 3 ème trimestre. Aidé par un 1 er semestre exceptionnel, le marché enregistre malgré tout une progression de 39% d une année sur l autre, avec 14,7 milliards d euros investis depuis le début de l année. Le segment des transactions d un montant supérieur à 200 millions d euros est demeuré dynamique au cours des trois derniers mois avec 4 opérations pour un montant total d 1,3 milliard d euros. Il en va différemment des autres segments de marchés, tous orientés à la baisse d une année sur l autre, que ce soit en nombre de transactions ou en montants. Les reculs restent modérés, hormis pour les petites transactions (-14%), et celles d un montant compris entre 50 et 100 millions (-37%), qui continuent de pâtir d un manque d actifs mis sur le marché. L Ile-de-France a vu sa performance progresser de 29% d une année sur l autre, aidée par de nombreuses transactions d envergure. Avec 10,5 milliards d euros d engagements sur les neuf premiers mois de l année, elle concentre ainsi 72% des engagements réalisés depuis le début de l année. Les investissements en régions (moins de 2 milliards d euros) enregistrent, quant à eux, une légère baisse (-4% en un an). En régions, les transactions d un montant compris entre 100 et 200 millions d euros ont été moitié moins nombreuses. Sans surprise, les bureaux sont demeurés majoritaires dans les allocations, avec près de 9,8 milliards d euros d engagements. Ils ont cependant vu leur part de marché baisser significativement, à 66%, au profit des commerces, qui ont connu un 2 ème trimestre hors normes. Ces derniers totalisent, depuis le début de l année, 3,8 milliards d engagements, une performance plus que doublée en un an. Les investisseurs français conservent la tête du classement des acteurs les plus actifs (6 des montants investis), avec près de 8,5 milliards d euros engagés depuis le début de l année. Les américains, très actifs au 1 er semestre, ont été moins présents au 3 ème trimestre, avec seulement 183 millions d euros investis. Leurs engagements depuis le début de l année se portent à 2,2 milliards d euros, soit 15% des volumes investis sur le marché français. L afflux de capitaux à investir, conjugué à un resserrement de l offre de produits d investissements, entraîne une vive concurrence entre les investisseurs, maintenant une pression sur les taux de rendement prime. Une compression marquée a notamment été relevée ce trimestre sur les meilleurs actifs logistiques et commerciaux. DTZ Research

2 sept.-07 mars-08 sept.-08 mars-09 sept.-09 mars-10 sept.-10 mars-11 sept.-11 mars-12 sept.-12 mars-13 sept.-13 mars-14 sept.-14 France T3 Contexte économique Turbulences au niveau mondial avec une Europe à la peine Selon le dernier bulletin du FMI, la croissance mondiale devrait être de 3,3% en moyenne en, soit 40 points de base de moins que ce qui avait été annoncé en début d année. Des différences marquées subsistent par ailleurs entre les régions (graphique 1). Les anticipations de croissance ont été revues légèrement à la hausse aux Etats-Unis, à 2,2% pour et 3,1% pour 2015 suite à une accélération récente de la croissance. En Chine, la croissance devrait ralentir en et 2015, avec respectivement 7,4% et 6,9%, contre 7,7% en 2013 (graphique 1). La croissance sera nettement moins soutenue en zone Euro, avec des prévisions de 0,8% en et 1,3% en Le FMI évoque des fragilités persistantes. En France, l économie fait du surplace depuis le début de l année, avec une croissance nulle pour le deuxième trimestre d affilée. L ensemble des indicateurs économiques sont dans le rouge à l exception de la consommation des ménages, en progression de 0,4% au 2 ème trimestre. Ce rebond limité, et en trompe-l œil, s explique essentiellement par la hausse des dépenses énergétiques. En effet, le moral des ménages semble durablement installé sous sa moyenne de longue période, malgré la progression de 0,5% de son pouvoir d achat dans une période d inflation historiquement basse. Le climat des affaires, qui évolue souvent parallèlement au sentiment des ménages, ne parvient pas à redresser la barre. La prévision de croissance du Gouvernement pour a d ores-et-déjà été divisée par deux, de 1% à 0,5%, un objectif pour autant encore très hypothétique. Nouveau point bas pour l indice français des OAT à 10 ans L indice français des OAT à 10 ans, tombé à 1,71% en moyenne au mois de juin, a atteint un nouveau point bas historique au mois de septembre, à 1,35% en moyenne. Il en résulte une prime de risque immobilier particulièrement élevée, de 265 points de base pour les produits prime du QCA, particulièrement favorable au marché de l investissement (graphique 2). Le spread entre l Euribor 3 mois et le taux EONIA, qui avait augmenté au trimestre dernier, atteignant 16,6 points de base en juin, s est fortement réduit au cours des trois derniers mois, pour tomber à 9,04 points de base. Les conditions de financement demeurent donc, elles aussi en faveur de l investissement immobilier (graphique 3). Graphique 1 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 15% 12% 9% 6% 3% -3% -6% Source: Oxford Economics Graphique 2 OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux QCA 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Source: Banque de France, DTZ Research Graphique 3 Taux EONIA, Euribor 3 mois et spread (en points de base) 2% 100 1% Source: Banque de France France Zone euro Etats-Unis Chine OAT 10 ans Taux de rendement bureaux prime Paris QCA Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA) Euribor 3 mois Spread entre le taux EONIA et l'euribor 3 mois 265 points de base Investment Market Update 2

3 Le marché en France Le marché garde le cap malgré un été calme L été aura été calme sur le marché français de l investissement avec seulement 3,3 milliards d euros engagés au 3 ème trimestre. Aidé par un 1 er semestre exceptionnel, le marché enregistre malgré tout une progression de 39% d une année sur l autre, avec 14,7 milliards d euros investis depuis le début de l année (graphique 4). Seules les transactions supérieures à 200 millions d euros progressent d une année sur l autre Le segment des transactions d un montant supérieur à 200 millions d euros est demeuré dynamique au cours des trois derniers mois avec 4 opérations pour un montant total d 1,3 milliard d euros : la cession du «Madeleine» par BLACKROCK à NORGES BANK, l acquisition de l ensemble «Explorer» à Massy par CREDIT AGRICOLE ASSURANCES, l acquisition du rue Blanche par OXFORD PROPERTIES, nouvel entrant sur le marché français, et la cession par AG REAL ESTATE de 8 du «Campus Cristal» à Gennevilliers. Une dizaine de transactions ont ainsi été enregistrées sur ce segment depuis le début de l année, représentant 7,5 milliards d euros, soit plus de la moitié des montants engagés sur le territoire français. Pour rappel, les transactions de ce type avaient été deux fois moins nombreuses à la même période en 2013 (graphique 5 et tableau 1). Il en va différemment des autres segments de marchés, qui enregistrent tous des baisses d une année sur l autre, que ce soit en nombre de transactions ou en montants. Les reculs restent modérés, hormis pour les petites transactions (-14%), et celles d un montant compris entre 50 et 100 millions (-37%), qui continuent de pâtir d un manque d opportunités. La taille moyenne de transaction, qui avait atteint 39,3 millions d euros au 1 er semestre suite à plusieurs transactions d un montant supérieur à 1 milliard d euros, a légèrement baissé au cours des trois derniers mois, pour se positionner à 35,9 millions d euros (graphique 5). Graphique 4 Montant des investissements en France, en milliards d euros Source : DTZ Research Graphique 5 Investissement en France par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d euros Source: DTZ Research Tableau 1 T1 T2 T3 T T1-T3 Moins de 10 millions De 10 à 20 millions De 20 à 50 millions De 50 à 100 millions De 100 à 200 millions Plus de 200 millions Nombre de transactions par tranche de montant Tranche de montant T1-T3 Part Evol. sur un an Moins de 10 M % M 52 13% -7% M 56 14% -7% M 24 6% -37% M 18 4% -5% Plus de 200 M 12 3% +10 Total % Source: DTZ Research Investment Market Update 3

4 Moins de portefeuilles d envergure L Ile-de-France a vu sa performance progresser de 29% d une année sur l autre avec 10,5 milliards d euros d engagements sur les neuf premiers mois de l année. Aidée par de nombreuses transactions d envergure 24 transactions d un montant supérieur à 100 millions d euros elle concentre ainsi 72% des engagements réalisés depuis le début de l année, une part de marché en léger retrait par rapport aux années précédentes. Trois cessions de portefeuilles d envergure enregistrées au 1 er semestre (CARREFOUR/ KLEPIERRE pour 1,4 milliard d euros, portefeuille «Loren» m² d entrepôts situés en France et en Allemagne cédé à BLACKSTONE), avaient entraîné une hausse significative de la part des portefeuilles dans les engagements (19%). Au cours des trois derniers mois, un seul portefeuille d un montant supérieur à 100 millions a été recensé : l acquisition, par SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE de 16 actifs de commerce prime à Paris, Bordeaux et Toulouse. Les portefeuilles nationaux totalisent ainsi 2,2 milliards d euros d engagements depuis le début de l année et voient leur part de marché légèrement baisser à 15% (graphique 6). En régions, les volumes d investissements enregistrent un léger recul (-4% en un an), avec moins de 2 milliards d euros engagés. Cette baisse est, entre autres, imputable à une baisse marquée de l activité sur le segment des transactions d un montant compris entre 100 et 200 millions d euros, avec moitié moins de transactions (graphique 6). La région Rhône-Alpes toujours en tête La région Rhône-Alpes conserve la tête du classement des marchés régionaux avec 505 millions d euros investis depuis le début de l année (-39% d une année sur l autre). Tous les types d actifs ont vu leur performance reculer d une année sur l autre, à l exception des entrepôts qui, aidés par un 3 ème trimestre dynamique, totalisent 110 millions d engagements depuis le début de l année (+73% en un an) (graphique 7). Malgré un 3 ème trimestre atone, la région PACA arrive en 2 ème position avec 295 millions d euros, investis pour moitié sur des actifs commerciaux. Elle est suivie de la région Midi- Pyrénées, avec 206 millions d euros, investis à 9 sur des actifs tertiaires. Graphique 6 Répartition des investissements selon la localisation, en milliards d euros Source: Immostat, DTZ Research Graphique 7 Répartition des investissements en régions En 2013 Au T1-T3 Source: DTZ Research T1-T3 Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Nord Pas de Calais 7% Aquitaine 7% Languedoc Roussillon Pays de la Loire 8% Autres 17% 8% Midi Pyrénées 9% Autres 21% Lorraine 8% Nord Pas de Calais 9% Midi Pyrénées 11% Rhône Alpes 42% Rhône Alpes 27% Provence- Alpes-Côte d'azur 1 Provence- Alpes-Côte d'azur 16% Investment Market Update 4

5 Seuls les investissements en logistique reculent d une année sur l autre Sans surprise, les bureaux sont demeurés majoritaires dans les allocations, avec près de 9,8 milliards d euros d engagements. Ils ont cependant vu leur part de marché baisser significativement, à 66%, et ce au profit des commerces (graphique 8). Les engagements sur des actifs commerciaux se sont relativement bien maintenus après un 2 ème trimestre hors normes (2,6 milliards investis). Avec 754 millions d euros investis au cours des trois derniers mois, ils totalisent, depuis le début de l année, 3,8 milliards d engagements, une performance plus que doublée en un an. Le 4 ème trimestre promet d ores et déjà d être tout aussi dynamique. Après un excellent 1 er semestre (cession du portefeuille «Loren» pour un montant proche de 400 millions d euros), les investissements logistiques se sont tassés au cours des trois derniers mois, avec seulement 65 millions d euros engagés. L intérêt des investisseurs se heurte, sur ce type d actifs, à un manque de produits de qualité. Depuis le début de l année, plus de 600 millions d euros ont ainsi été engagés en logistique, soit 4% de moins qu il y a un an. Les locaux d activité demeurent, eux, bien orientés, avec 477 millions d engagements, en progression de 71% d année sur l autre. Plusieurs portefeuilles ont participé à ce dynamisme. La compression des taux de rendement prime se poursuit L afflux de capitaux à investir, conjugué à un resserrement de l offre de produits d investissements, entraîne une vive concurrence entre les investisseurs et maintient une pression sur les taux de rendement prime. Le taux de rendement pour les centres commerciaux super prime est ainsi passé de 4,40 à 4,20 % en trois mois en Ilede-France, et s est compressé de 10 points de base en régions. Les meilleurs emplacements de centre-ville ont, eux, enregistré des baisses comprises entre 10 et 15 points de base, se fixant à 3,75% à Paris, 4,25% à Lyon et 4,5 à Marseille (tableau 2). Graphique 8 Répartition des investissements selon le type de produits Source: Immostat, DTZ Research Tableau 2 Taux de rendement prime T3 Type d actif Ile-de-France Régions Bureaux 4,0 5,8 Commerces de centre-ville 3,75% 4,25% Logistique 6,5 6,5 Source: Immostat, DTZ Research Graphique 9 Taux de rendement prime bureaux sur les principaux marchés français 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Source: DTZ Research T1-T3 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activité T3 Paris QCA Lyon Marseille Bordeaux Toulouse Une forte correction des taux de rendement s est également opérée sur les actifs logistiques prime ; les quelques produits de qualité sur le marché rencontrent en effet un intérêt marqué de la part des pure players. Les taux prime sont ainsi tombés à 6,5 à Paris et Lyon, et à 7,0 à Marseille (tableau 2). Investment Market Update 5

6 Les investisseurs Les américains très vendeurs ce trimestre Les investisseurs français ont réalisé près de 8,5 milliards d euros d acquisitions depuis le début de l année et conservent ainsi la tête du classement des acteurs les plus actifs (6 du montant investi). Avec un peu plus de 6,5 milliards d euros de cessions, d actifs de bureaux et de commerces essentiellement, leur investissement net se porte à près de 2 milliards d euros (graphiques 10 et 11). Les américains, très actifs au 1 er semestre avec, notamment, l acquisition de l opération «Cœur Défense» par LONE STAR et l acquisition du portefeuille «Loren» par BLACKSTONE, ont été moins présents au 3 ème trimestre, avec seulement 183 millions d euros investis via 2 opérations : l acquisition du «Spallis» par MEADOW PARTNERS, et celle de l immeuble «Seine Office» par BLACKSTONE. Leurs engagements depuis le début de l année se portent ainsi à 2,2 milliards d euros, soit 15% des volumes investis sur le marché français. Ils ont en revanche été très actifs du côté cessions au cours des 3 derniers mois, avec plus d 1,2 milliard d euros de désengagements, exclusivement sur des actifs de bureaux franciliens. Avec un volume de cession global de 1,7 milliard d euros depuis le début de l année, ils présentent un investissement net de 504 millions d euros. Viennent ensuite les investisseurs du Moyen-Orient, avec près d 1,3 milliard d euros d investissement net, grâce à l acquisition, par THE OLAYAN GROUP, du portefeuille RISANAMENTO. Après un 1 er semestre particulièrement calme, les investisseurs allemands ont été absents du marché français au cours des trois derniers mois. Leur volume d engagements se limite ainsi à 218 millions d euros avec, pour principale opération, l acquisition des «Ateliers du Parc» à Clichy par DEKA IMMOBILIEN pour un montant de 155 millions d euros. Avec, en parallèle, près de 500 millions d euros de désengagements exclusivement des immeubles de bureaux en Ile-de-France ils présentent l investissement net le plus faible après le Royaume-Uni. Graphique 10 Répartition des engagements en France selon la nationalité de l acquéreur Sources : Immostat / DTZ Research Graphique T1-T3 France Etats-Unis Allemagne Royaume-Uni Fonds paneuropéens Autres pays européens Moyen-Orient Asie International Autres Investissement net en France selon la nationalité de l acquéreur, T1-T3, en millions d euros Sources : Immostat / DTZ Research Réduisent leur exposition Augmentent leur exposition Acquisitions Cessions Investissement net Investment Market Update 6

7 Les fonds d investissement toujours en tête Les fonds d investissement demeurent les plus actifs sur le marché de l investissement français en, avec 4,6 milliards d euros investis, et ce malgré un 3 ème trimestre moins dynamique. Leurs investissements se sont portés à plus de 7 sur des actifs bureaux, essentiellement sur des immeubles d une valeur unitaire supérieure à 200 millions d euros. Les fonds américains ont été les plus actifs, avec près de 2,1 milliards d engagements. L acquisition de «Cœur Défense» par LONE STAR pour un montant estimé à 1,3 milliard d euros et l achat du portefeuille «Loren» par BLACKSTONE ont fortement participé à cette performance. Le 3 ème trimestre aura actif en termes de cessions pour les fonds d investissement, avec près d 1,5 milliard d euros, et 3,2 milliards d euros au cumul de l année. Il en résulte un investissement net de près d 1,5 milliard d euros (graphique 12 et 13). Les OPCI/SCPI arrivent en deuxième position en termes d investissement net (905 millions), avec un plus d 1 milliard d engagements mais à peine 122 millions de cessions. Les SCPI ont été les plus actives avec près de 900 millions d euros, investis majoritairement en bureau (79%) et en commerce. Les compagnies d assurance, qui présentaient un investissement net négatif au 1 er semestre, ont été particulièrement actives sur le front des acquisitions au cours des trois derniers mois, avec près de 800 millions d euros investis. Leurs engagements depuis le début de l année atteignent ainsi près de 2,5 milliards d euros. Avec, en parallèle, 2,2 milliards d euros de cessions, leur investissement net atteint 240 millions d euros. Graphique 12 Répartition des engagements en France selon le type d acquéreur T1-T3 Compagnies d'assurance SIIC Autres foncières OPCI/SCPI Fonds allemands Fonds d'investissement Soc. d'invstt immobilier Investisseurs privés Autres Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 13 Investissement net en France selon le type d acquéreur, T1-T3, en millions d euros Source : DTZ Research Réduisent leur exposition Augmentent leur exposition Acquisitions Cessions Investissement net Les foncières cotées présentent, de loin, l investissement net le plus faible, avec près de 3 milliards d euros en négatif. La cession par KLEPIERRE du portefeuille de galeries commerciales à CARREFOUR, et celle du portefeuille «Loren» par FONCIERE DES REGIONS expliquent en grande partie ces chiffres. Investment Market Update 7

8 Transactions significatives Tableau 3 Principales transactions du 3 ème trimestre Type d actif Immeuble Ville Vendeur Acquéreur Prix (M ) En Ile-de-France Commerces/ Bureaux Le Madeleine Paris BLACKROCK NORGES BANK 452 Bureaux Explorer Massy COLONY CAPITAL CREDIT AGRICOLE ASSURANCES 347 (est.) Bureaux Blanche Paris THE CARLYLE GROUP OXFORD PROPERTIES 268 En régions Bureaux 3 immeubles Lille NON COMMUNIQUE SWISS LIFE REIM 74 Bureaux Siège Safran Toulouse ALTAREA COGEDIM Portefeuilles Commerces France Portefeuille GROSVENOR (est.) : Estimation Source: DTZ Research CREDIT AGRICOLE ASSURANCES SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE 67 (est.) 120 Investment Market Update 8

9 Définitions Actif core Euribor LTV OAT 10 ans Opération en blanc Taux de rendement prime Taux EONIA (Euro OverNight Index Average) TESE VEFA Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens Loan to value, ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif) Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen Taux Effectifs au Sens Etroit Vente en Etat Futur d Achèvement Investment Market Update 9

10 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK et US. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Great Wall of Money October German Open Ended Funds October Insight Singapore medical suites September China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug Insight European Transaction Based Price Index Q2 Insight European Nursing homes -July Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June Net Debt Funding Gap - May China Insight Office Pipeline and Dynamics May Deflation and Commercial Property - March Tokyo Retail Market Great Wall of Money March DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Investment Market Update 10

11 + DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0) Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 (0) Head of France Research Delphine Mahé Phone: +33 (0) DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) DTZ France Antoine Derville Phone: +33 (0) Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: +33 (0) Investissement Nils Vinck Phone: + 33(0) Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0) Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 (0) Asset Management Alban Liss Phone: + 33(0) DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0) Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 (0) DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre Investment Market Update 11

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