DTZ Research. Property Times Ventes de bureaux en Ile-de-France 2013 Les acquisitions se recentrent sur la capitale Hh. 30 Janvier 2014.

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1 Property Times Ventes de bureaux en Ile-de-France 213 Les acquisitions se recentrent sur la capitale Hh 3 Janvier 214 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs à l acquisition 5 Offre et demande exprimée 7 Définitions 7 Auteur Massinissa Fedala Chargé d études + 33 () Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Magali Marton Head of EMEA Research +33 (1) Hans Vrensen Global Head of Research +44 () La reprise économique se confirme au niveau européen mais reste difficile à appréhender en France. Les projections de croissance s améliorent graduellement mais le taux de chômage toujours élevé pèse sur le moral des ménages et des entreprises. Coté financement, les taux directeurs sont bas et devraient conserver ce niveau encore quelques temps. Avec m² de bureaux acquis en 213, le marché des ventes de bureaux libres a montré une relative résistance (-5% en un an) dans un marché francilien où l activité transactionnelle a chuté de 25%. Le nombre de transactions a reculé dans des proportions similaires (-6% en un an) avec 218 acquisitions de bureaux libres en 213. La transaction la plus importante de l année 213 aura été l acquisition par le CONSEIL GENERAL DES HAUTS-DE-SEINE d un immeuble à construire de 31 m² à Nanterre. Seules deux transactions ont été enregistrées sur le segment des surfaces supérieures à 1 m², pour un volume de 51 m², contre 7 transactions pour un volume global de 141 m² en 211 et 212. Le marché se focalise essentiellement sur les surfaces de seconde main et inférieures à 5 m², qui concentrent 3 transactions sur 4. Avec 136 transactions pour un total de 65 6 m² de bureaux vendus, Paris reste, comme en 212, le principal marché de la vente de bureaux libres en Ilede-France. Malgré une demande en berne et une offre en hausse, la valeur moyenne d acquisition fait de la résistance, à /m² HT-HC en 213 (-3% en un an). Avec une valeur moyenne qui flirte avec les 8 5 /m² HT-HC, le secteur de Paris Centre Ouest (QCA inclus) atteint un niveau record. On dénombre, en 213, pas moins de 1 transactions au-dessus de la barre des 1 /m² HT- HC. L offre immédiate de bureaux disponibles à la vente représentait, fin décembre 213, m², soit une progression de 32% en un an. Ce stock a explosé en quelques mois avec l arrivée massive sur le marché d offres jusque là «off market», le plus souvent localisées en Deuxième Couronne. DTZ Research

2 Contexte économique La France à la traine La reprise de l économie mondiale se confirme ; tous les pays n en profitent cependant pas dans les mêmes proportions. Avec une croissance de 7,7% en 213 et une prévision de 7,3% pour 214, la Chine demeurera la locomotive de l économie mondiale. Pour autant, ces chiffres, bien inférieurs aux performances à deux chiffres enregistrées pendant 3 ans, confirment le ralentissement de l économie chinoise. Aux Etats-Unis, l économie, qui continuera de profiter de la baisse du chômage, de l amélioration du marché immobilier et de la révolution du gaz de schiste, devrait progresser de 2,7% en 214. Le Japon, confronté à des matières premières plus chères et une confiance des ménages au plus bas compte, quant à lui, sur une reprise des exportations, dopées par une demande mondiale qui se redresse. L économie nippone devrait ainsi progresser de 1,7% en 214. Dans la zone euro, en revanche, les économistes s accordent aujourd hui sur une croissance faible en 214, de l ordre de,9%. Si les pays particulièrement touchés par la crise vont mieux, à l instar de l Espagne ou l Irlande, le taux de chômage demeure à un niveau historiquement élevé, en particulier en France. L INSEE anticipe en effet une hausse du taux de chômage d ici à juin, pour atteindre 11% de la population active française, contre 1,9% aujourd hui. L ensemble des moteurs de l économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas, le moral des ménages ne montre aucun signe d amélioration, évoluant, mois après mois, bien en-deçà de son niveau de longue période. Dans ce contexte, les prévisions de croissance pour la France en 214 ne dépassent pas,5% (graphique 1). Des conditions de financement toujours favorables. Les OAT se maintiennent, depuis la mi-octobre, sous la barre des 2,5%. Si la politique monétaire des Etats-Unis pourrait avoir une incidence à moyen terme sur les taux en Europe, aucun changement ne devrait s opérer dans les mois à venir. Les taux directeurs devraient donc rester bas encore quelques temps (graphique 2). Graphique 1 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 15% 12% 9% 6% 3% % -3% -6% Source: Oxford Economics Graphique 2 OAT 1 ans et taux de rendement prime bureaux QCA Source: Banque de France, DTZ Research Graphique 3 Taux EONIA, Euribor 3 mois et spread (en points de base) 2% 1 1% % Source: Banque de France France Zone euro Etats-Unis Chine 167 points de base OAT 1 ans Taux de rendement bureaux prime Paris QCA Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA) Euribor 3 mois Spread entre le taux EONIA et l'euribor 3 mois Les conditions de financement demeurent favorables avec un spread entre l Euribor 3 mois et le taux EONIA représentant environ 11 points de base (graphique 3). Property Times 2

3 Demande placée Le compartiment des ventes de bureaux libres résiste Dans un marché francilien en baisse de 25% en un an, le compartiment des bureaux libres a bien résisté, avec m² acquis en 213, soit un recul limité de 5% sur la même période. Le nombre de transactions baissant dans des proportions équivalentes, avec 218 transactions en 213, contre 232 en 212 (-6%), le lot moyen reste autour de 8 m², et de 49 m² si l on excepte les transactions de plus de 5 m². Les opérations en compte-propre, qui avaient représenté ces deux dernières années plus de 12 m² placés, avec des projets de grande envergure, ne concentrent plus que 3 9 m² commercialisés en 213, soit moins du quart du volume enregistré en 212. Activité toujours soutenue des cabinets juridiques et de conseil Les cabinets juridiques et de conseil restent les plus actifs avec plus du quart des transactions enregistrées en 213 (graphique 6). Ces utilisateurs se concentrent quasiexclusivement sur la capitale, avec une prédilection pour le Quartier Central des Affaires (QCA), et les surfaces de seconde main inférieures à 5 m². Même tropisme parisien pour les entreprises de la banqueassurance qui demeurent attachées à la dimension patrimoniale de leur outil immobilier. Ces entreprises ont signé moins de transactions mais pour des surfaces bien plus importantes, avec une majorité de transactions sur des surfaces de plus de 1 5 m², et même une acquisition de 2 m² par le CREDIT AGRICOLE, de l immeuble «Alsace» à Guyancourt. Graphique 4 Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² Graphique 5 Ventes de bureaux en Ile-de-France, en m² et en nombre Graphique 6 Locations En m² Ventes En nombre Répartition des ventes à utilisateur selon le secteur d activité de l acquéreur en 213, en nombre Le secteur public, pourtant engagé dans un processus d externalisation de son immobilier, a été également actif avec, notamment, la transaction la plus importante de l année, sur 31 m², par le CONSEIL GENERAL DES HAUTS-DE-SEINE, qui réunira ainsi sur un bâtiment unique, l «Arena 92», les 2 5 agents qui travaillent, déjà à Nanterre, sur 7 bâtiments. Les PME-PMI du secteur de la communication, des TIC, dont la taille peut varier rapidement, privilégient massivement la location et ne se tourne vers l acquisition de leurs surfaces de travail que de façon marginale. Autres services 25% TIC 3% Industries 4% Commun. 6% Secteur public 11% Transports - Logistique 8% Juridique - Conseil 28% Financiers 15% Property Times 3

4 Un marché de petites surfaces Avec 218 ventes en 213, le nombre de transactions ne recule que de 6% en un an, mais atteint un point bas sur une période de 1 ans (graphique 7). Le nombre de transaction reste relativement stable aux deux extrémités du spectre, sur les très petites surfaces, inférieures à 5 m² (159 transactions), et les surfaces d envergure, supérieures à 5 m² (5 transactions, dont 2 de plus de 2 m²). L écrasante majorité des transactions (73%) concerne toujours des petites surfaces, inférieures à 5 m². La baisse de l activité se concentre exclusivement sur le segment de surfaces allant de 5 à 1 5 m². Progression des ventes de 1 ère main Bien que les acquisitions de surface neuves ou restructurées restent rares, de l ordre d une quinzaine en 213, un volume en ligne avec la moyenne décennale, les trois ventes les plus importantes de l année ont concerné des locaux de première main. Il s agit le plus souvent de projets déjà définis, avec leurs autorisations administratives et prêts à être lancés, à l image de l immeuble «Arena 92» (31 m²) à Nanterre, dont la livraison est attendue pour 216, acquis en VEFA par le CONSEIL GENERAL DES HAUTS- DE-SEINE. L essentiel du marché reste focalisé sur les surfaces de seconde main avec plus de 9 transactions sur 1 et 6% des surfaces (graphique 8). Paris prend le pouvoir Paris reste, comme en 212, le principal marché de la vente de bureaux libres en Ile-de-France avec 136 transactions, pour un total de 65 6 m² de bureaux vendus. Les beaux quartiers parisiens ont même vu leur activité multipliée par deux en un an avec près de 44 m² acquis sur le secteur de Paris Centre Ouest, à travers 87 transactions (graphique 9). Ici encore, la très grande majorité des transactions a concerné des petites surfaces de bureaux de seconde main. La transaction parisienne la plus importante de l année aura été l acquisition par OFFI REIM de l immeuble «D-Light» dans le 17 ème arrondissement. Le Croissant Ouest voit son nombre de transactions chuter de 3% en un an, avec seulement 29 réalisations en 213, le niveau le plus faible enregistré sur 1 ans, mais progresse en termes de surface grâce à la transaction du CONSEIL GENERAL DES HAUTS-DE-SEINE sur plus de 3 m². La Deuxième Couronne reste active avec 37 transactions, comme en 212, mais avec un lot moyen quasiment divisé par deux, passant de 2 à 1 m². Graphique 7 Ventes de bureaux en Ile-de-France par tranches de surfaces, en nombre de transactions 1% 8% 6% 4% 2% % Moins de 5 m² De 5 à 1 5 m² De 1 5 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² Graphique 8 Répartition des ventes de bureaux en Ile-de-France par type de surfaces, en nombre de transactions 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 9 Répartition des ventes de bureaux en Ile-de-France par localisation, en nombre de transactions 1% 8% 6% 4% 2% % Paris CO dont QCA La Défense Première Couronne 1ère main 2nde main Paris hors Centre Ouest Croissant Ouest Deuxième Couronne Property Times 4

5 Valeurs à l acquisition Maintien des valeurs dans l ensemble Malgré une demande en berne et une offre en hausse, la valeur moyenne d acquisition fait de la résistance, à /m² HT-HC en 213 (-3% en un an). Le déplacement du centre de gravité de la Deuxième Couronne vers Paris, devenu le premier marché francilien de la vente de bureaux libres en 213, explique en grande partie ce résultat alors même que le marché marque le pas. En effet, avec une valeur moyenne qui flirte avec les 8 5 /m² HT-HC, le secteur de Paris Centre Ouest (QCA inclus) atteint un niveau record. On dénombre, en 213, pas moins de 1 transactions au-dessus de la barre des 1 /m² HT-HC. Graphique 1 Ventes de bureaux en Ile-de-France et valeur moyenne à l acquisition Demande placée en m² Prix moyen de transaction ( /m²) A l inverse, certains secteurs ont vu leurs valeurs se corriger de façon marquée, à l instar de la Deuxième Couronne (-37% en un an), à 1 5 /m² HT-HC, un point bas sur la décennie écoulée (carte 1). Carte 1 Valeurs vénales estimées des ventes d immeubles et locaux libres d occupation (Décembre 213) Compte-tenu de notre expertise du marché et / ou des dernières transactions constatées Courbevoie Nord Colombes Bois-Colombes La Garenne Colombes /m² Levallois-Perret Paris 17ème Nord /m² Asnières-sur-Seine Clichy /m² Paris 9ème Nord 4 8 /m² Paris 18/19/2ème /m² La Défense /m² Paris 1/11ème /m² Neuilly-sur-Seine /m² Puteaux 3 5 /m² Paris 3/4ème 7 1 /m² Nanterre Rueil-Malmaison 2 5 /m² Paris 12/13ème /m² Suresnes Saint-Cloud Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux /m² Paris 5/6/7ème 8 15 /m² Paris 16ème Sud /m² Paris 14ème /15ème /m² Paris QCA Etoile /m² Paris QCA Opéra /m² Source : DTZ Property Times 5

6 Offre et demande exprimée Progression de l offre immédiate L offre immédiate de bureaux disponibles à la vente représentait, fin décembre 213, m², soit une progression de 32% en un an. Ce stock a explosé en quelques mois avec l arrivée massive sur le marché d offres jusque là «off market», le plus souvent localisées en Deuxième Couronne (graphique 11). Dans un marché au ralenti, les propriétaires n hésitent plus à changer de stratégie et mettent en vente des surfaces qui n étaient, jusqu alors, disponibles qu à la location. Une part importante de cette offre est en décalage avec les derniers standards du marché en termes de prestations mais aussi de situation géographique, et les propriétaires n ont pas toujours la surface financière pour engager les frais qui permettront la remise à niveau de ces actifs. La Deuxième Couronne est d ailleurs le secteur qui concentre la plus grande partie de cette offre avec plus de 2 m² vacants aujourd hui identifiés, auxquels s ajoutent 18 m² qui pourraient potentiellement arriver sur le marché en 214 (graphiques 11 & 12). A l exception de La Défense, qui reste un marché essentiellement dédié à la location, l offre est dorénavant très largement supérieure aux capacités d absorption du marché, y compris sur Paris Centre Ouest (graphique 12). Les cabinets juridiques et de conseil resteront les principaux animateurs du marché Les cabinets juridiques et de conseil devraient conserver un rôle majeur sur le marché des ventes de bureaux dans les mois à venir. Ces utilisateurs présentent le profil-type de l entreprise susceptible d acquérir ses locaux avec, en 213, 9 transactions sur 1 sur des surfaces inférieures à 1 m² et 6 sur 1 dans Paris. La relative faiblesse des surfaces visées, et donc des sommes à engager, couplée à des loyers parisiens qui restent bloqués à des sommets, facilite l approche patrimoniale d entreprises qui peuvent ainsi s engager sur des actifs qui resteront liquides de part leur taille et leur localisation. A l inverse, la part des industries dans la demande exprimée demeure faible. Elles représentent, fin 213, à peine 3% des demandes exprimées (graphique 13). Le profil des surfaces traditionnellement recherchées, plus importantes et sur des marchés périphériques, est ici un frein à l acquisition. De plus, la conjoncture économique, avec des taux de marge à un plus bas historique et des carnets de commande qui peinent à se remplir, pousse ces utilisateurs à concentrer leurs capacités financières sur leur cœur de métier. Graphique 11 Evolution de l offre immédiate au cours des six derniers mois, en milliers de m² Source : DTZ Research Graphique 12 Offre à un an et ventes sur 12 mois en Ile-de-France, en milliers de m² Fin 212 Fin 213 Paris QCA &CO Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1ère Cour. 2ème Cour. Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 13 Répartition de la demande exprimée de bureaux à l acquisition par secteur d activité, en surface Source : DTZ Paris Paris Sud QCA &CO Paris Nord Est La Croissant Défense Ouest Fin 212 Fin Transactions sur 12 mois Juridique - Conseil Financiers Transports - Logistique Secteur public TIC Communication - Création Autres services Industries Offre à un an 1ère Cour. 2ème Cour. Milliers Transactions sur 12 mois Offre à un an % 1% 2% 3% 4% Property Times 6

7 Définitions Demande placée Offre immédiate Capex (Capital Expenditures) Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Dépenses d investissement en capital. Coûts inhérents au maintien/à la mise aux normes de l actif immobilier. Property Times 7

8 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- Novembre 213 Sweden - Computer Games developers Novembre 213 India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector - Janvier 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Net Debt Funding Gap - Novembre 213 UK secondary market pricing - Octobre 213 German Open Ended Funds - Octobre 213 Great Wall of Money - Octobre 213 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 213 Singapore Government Land Sales - Septembre 213 UK lending market -Septembre 213 Quantitative Easing - Août 213 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential Juillet 213 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 213 City of London occupier demand - Avril 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 8

9 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 () Head of EMEA Research Delphine Mahé Phone: +33 () DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 () Pôle Ventes Matthieu Garreaud Phone: + 33() Conseil Philippe Méjean Phone: + 33 () Investissement Nils Vinck Phone: + 33 () Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 () Asset Management Alban Liss Phone: + 33 () DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence. production ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 214 Property Times 9

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