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1 Global property markets 26 November Stéphanie Galiègue, Executive Director, MSCI Presentation to Outlook France Investment Briefing MSCI Inc. All rights reserved.

2 The IPD Global Index includes 25 countries (weighted) plus expanding coverage in 7 additional Asian countries not yet in the global index North America 42% EMEA 42% Asia Pacific 16% Source: IPD 2

3 Global index steady, but national vectors differ Total returns across global markets to (and beyond) Annualized total returns (%) Global Source: IPD Global Intel 3

4 France remains positive but continues to slow Total returns across global markets to (and beyond) Annualized total returns (%) Global 8.4 France 5, Source: IPD Global Intel 4

5 Markets vary a lot in their risk and return characteristics Historic (10 Year) average returns and PRE2 Volatility Across IPD Covered Markets Historic Returns 14% 12% Canada HK 10% 8% NZ Australia France Sweden US Thailand Korea China 6% Switzlerand UK 4% NL Japan Spain Germany 2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% PRE2 Volatility Note: 10 year historic returns. Excludes South Africa(Return 18%, Risk 8%). Some Asian countries (China, Korea, Malaysia, HK, Singapore, Taiwan and Thailand have returns over 5years. 5

6 Returns and market risk measurement Valuation and transaction based volatility, 10 years to end % Transaction-linked index volatility Valuation-based index volatility Ireland Source: IPD UK Norway Sweden France Netherlands Denmark Germany Switzerland 6

7 Investment Activity Rising Across All Regions Transaction activity across regions, including source of capital, 2008-Q2 $450 $400 $350 $300 $250 $200 $150 $100 $50 EMEA Asia- Pacific* Americas Global Continental Domestic Cross-Border % of Total 60% 50% 40% 30% 20% 10% $0 0% '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Left hand scale: $USDbillions, Rolling 12 Month Right hand scale: Cross- Border capital as a % of total Source: Real Capital Analytics *Asia- Pacific excludes Chinese land transactions 7

8 Starting to Broaden Away From Trophy Markets Change in European investment activity by City, Q2 and over 12 months to Q2 8 Source: Real Capital Analytics

9 ...With Investment Appetite Rising up the Risk Spectrum European investor intentions by style, Core Value Add Opportunistic 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Source: INREV

10 These Are Challenging Times for Real Estate Investors Change in European investment activity by City, Q2 and over 12 months to Q2 Strong weight of capital & poor governance Financial Times Article Feb 11 Increasingly aggressive pricing IncomeYieldsend relative to past10 years Source: IPD 10

11 What about France?

12 France: vers un «double dip»? % , Rendement locatif Rendement en capital Rendement global annualisé sur 15 ans 12 Source: IPD

13 Fiabilité en ligne avec la moyenne de long-terme Les transactions se sont dénouées à 3% au-dessus de leur dernière valeur d expertise 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 3% 2% 1% 0% Ecart moy. Ecart pondéré Source: IPD 13

14 Malgré un manque de transparence sur les loyers "Prime" Paris QCA Seconde main Paris QCA Seconde main Boucle Sud déb mi- fin déb mi- fin déb mi- fin Loyer économique Remise Loyer facial Source : Baromètre IPD en partenariat avec CFI 14

15 Résidentiel, commerces: bulle ou résilience? Bur. Croissant ouest Bur. Autres régions Retail park 300 Logistique 200 Locaux d'activités Com. Pieds d'immeubles 200 Rés. Paris 150 Bur. Paris QCA Res. autres régions Centres commerciaux régionaux / sup rég Source : IPD -Rendement en capital Base 100 en

16 Loyers courus stables pour les centres commerciaux Commerces: indice semestriel IPD France au 30 juin Rendement global Rendement locatif Croissance Loyer couru Loyer couru* ( /m²) Vacance financière 2,5 % Commerces 2,7 2,6-0,3 0, ,0 5,0 Centres commerciaux 2,7 2,5 0,6-0, ,3 6,0 CC Régionaux 2,4 2,4 1,7-0, ,3 8,0 Grands CC 2,8 2,7-0,8 0, ,8 7,3 Autres Commerces 2,9 2,8-2,7 1, ,1 2,0 Source: IPD 16

17 Correction des loyers courus pour les bureaux Bureaux: indice semestriel IPD France au 30 juin Rendement global Rendement locatif Croissance Loyer couru Loyer couru* ( /m²) Vacanceen surface 1,9 % Bureaux 2,8 2,8-1,2-3, ,1 12,0 Paris 2,4 2,4-4,0-3, ,7 11,0 Croissant Ouest La Défense 3,3 3,3 2,0-5, ,7 10,4 Reste Île-de-France 2,7 3,2 0,3-1, ,2 15,2 Autres régions 3,4 3,2-4,3-1, ,3 13,7 Source: IPD 17

18 Rendement locatif robuste en logistique - activité Logistique activité : indice semestriel IPD France au 30 juin Rendement global Rendement locatif Croissance Loyer couru Loyer couru* ( /m²) Vacance financière 2,3 % Logistique - Activité 3,9 4,0-0,7-4, ,8 8,6 *à périmètre constant Rendement locatif depuis 2009 Revenu brut ( /m²) 26 Charges NR. ( /m²) 1,0 18 Source: IPD

19 Quels sont les produits recherchés en France? Les commerces préférés aux bureaux Paris QCA Quels produits allez-vous privilégier en France à l'achat? Bur. 1ère couronne et Reste de Paris Centres commerciaux Autres commerces Bureaux Paris QCA Logistique Bureaux en région Hôtels / Santé Bureaux Croissant Ouest La Défense Résidentiel Locaux d'activités 0% 2% 9% 7% 7% 7% 6% 14% 12% 37% 2015 fin mi- déb fin Quels types d'actif allez-vous privilégier en France à l'achat? Actifs à revenu sécurisé Actifs présentant de la vacance Développements pré-commercialisés Actifs à restructurer Développements en blanc Portefeuille* Sale & Lease Back* Actifs à maturité 4% 3% 7% 13% 11% 17% 17% 2015 fin 29% mi- déb fin Source : Baromètre IPD en partenariat avec CFI

20 Quels sont les produits mis sur le marché en France? Les bureaux toujours en tête Quels produits souhaitez vous vendre en priorité? Bur. 1ère couronne et Bureaux Paris QCA Bureaux en région Bureaux reste de l'ile- Centres commerciaux Logistique Résidentiel Autres commerces Bureaux Croissant Locaux d'activités Hôtels / Santé 0% 5% 4% 7% 10% 10% 9% 8% 12% 17% 17% 2015 end 14 mi- déb fin Quels types d'actif souhaitez vous vendre en priorité? Actifs à revenu sécurisé Actifs présentant de la vacance Actifs à restructurer Autres Portefeuille* Sale & Lease Back* 0% 5% 4% 20% 29% 43% 2015 fin mi- déb fin Source : Baromètre IPD en partenariat avec CFI

21 Les alternatives à l investissement direct en France L Allemagne et la dette immobilière en tête Source : Baromètre IPD en partenariat avec CFI 21

22 MSCI Global Client Service Americas Europe, Middle East, Africa & India Asia Pacific Americas (toll free) Cape Town China North (toll free) Atlanta Frankfurt China South (toll free) Boston Geneva Hong Kong Chicago London Seoul (toll free) Monterrey Milan Singapore (toll free) New York Mumbai Sydney San Francisco Paris (toll free) Taiwan (toll free) São Paulo Toronto Almere Tokyo Disclaimer Investment Property Databank Ltd (IPD). All rights reserved. This information is the exclusive property of IPD. This information may not be copied, disseminated or otherwise used in any form without the prior written permission of IPD. This information is provided on an "as is" basis, and the user of this information assumes the entire risk of any use made of this information. Neither IPD nor any other party makes any express or implied warranties or representations with respect to this information (or the results to be obtained by the use thereof), and IPD hereby expressly disclaims all warranties of originality, accuracy, completeness, merchantability or fitness for a particular purpose with respect to any of this information. Without limiting any of the foregoing, in no event shall IPD or any other party have any liability for any direct, indirect, special, punitive, consequential or any otherdamages (including lost profits) even if notified of the possibility of such damages. MSCI Inc. All rights reserved. msci.com 22

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