POINT MARCHé 2014 immobilier d'entreprise

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1 POINT MARCHé 214 immobilier d'entreprise

2 POINT MARCHÉ 214 Directeur de la publication Laurent castellani Directeur de la rédaction isabelle assens études et recherche cindy emond Bases de données stephen bouazza Conception, Réalisation Loic sene virginie vardo-coquoin

3 ÉDITO 214 placée sous le signe du changement Conformément à ce que nous avions annoncé dans la précédente édition de notre Point Marché, le contexte économique est resté très morose tout au long de l année 213. La croissance n a pas redémarré et bon nombre d indicateurs sont toujours mal orientés. Les réformes, notamment fiscales, engendrent un climat d instabilité peu propice à l investissement des entreprises comme à l épargne ou la consommation des ménages. Plus qu à une sortie de crise, nous assistons à un changement de paradigme économique, auquel les marchés immobiliers doivent s adapter. Ainsi, le retrait marqué de la demande placée de bureaux en Île-de-France, avec 1,8 million de m² commercialisés en 213, confirme que la nature des transactions a changé : beaucoup de mouvements d entreprises ou de renégociations de baux sont motivés par des recherches d économies. Pourtant, l immobilier d entreprise conserve sa qualité de valeurrefuge aux yeux des investisseurs institutionnels, comme en témoignent les importants volumes investis sur cette classe d actif en France : ce marché supérieur à 15 milliards d euros est toujours porteur, malgré quelques freins qui persistent comme sa polarisation sur les produits core. Sans conteste, l environnement économique reste très incertain pour 214 et de réels obstacles subsistent pour concrétiser des projets et réaliser des transactions de toute nature. Mais, sans excès d enthousiasme, notre conviction est que le point bas du cycle est derrière nous. Riches en opportunités, les marchés de l immobilier d entreprise reflètent plus que jamais la prudence, la persévérance et la créativité des preneurs et des investisseurs, et nous tenons à remercier tous nos clients pour la confiance qu ils nous accordent en cette période de transition. Isabelle ASSENS Directeur études et Recherche

4 SOMMAIRE L économie et l investissement en immobilier d entreprise 4 L immobilier dans son environnement économique et financier 5 L investissement en France Les bureaux en Île-de-France 8 La demande placée 1 Les transactions de plus de 5 m² 12 Les grands utilisateurs 14 La mobilité des entreprises 16 Les loyers 18 L offre 2 L offre future 21 Les perspectives 214 La logistique et les locaux d activités 22 La logistique en France 26 Les locaux d activités en Île-de-France Annexe 29 Terminologie

5 POINT MARCHé L immobilier dans son environnement économique et financier Évolution trimestrielle de la demande placée Évolution du PIB (en %) (p) France Zone euro Monde Source : Experian, FMI, INSEE, OCDE Inflation - Taux directeur - OAT 1 ans (en %) Indice des prix à la consommation Taux directeur de la BCE au 31/12 OAT 1 ans Source : Banque de France, BCE, INSEE L ICC Source : INSEE Glissement annuel Indice ICC (%) UNE CROISSANCE TROP FAIBLE POUR SOUTENIR L EMPLOI Après une brève récession fin 212 / début 213, la situation économique s est progressivement améliorée en France depuis mi-213, sans toutefois parvenir à réellement renouer avec la croissance en ce début 214. Dans ce contexte toujours très précaire, le taux de chômage reste historiquement élevé, à 1,5 % en France métropolitaine. La stagnation du PIB, qui n aura progressé que de,1 à,3 % en 213, inquiète car elle ne permet pas aux entreprises de se projeter à moyen ou long terme, paralysant tout investissement productif et freinant le retour des créations d emplois, tout comme, par ricochet, la consommation des ménages. Ainsi, l actualité est plus que jamais marquée par des tensions sociales. Certains bassins d emplois subissent de plein fouet des fermetures d usines, alors que d autres plans de licenciements sont encore attendus pour 214. De plus, le gouvernement français peine à mener une politique permettant de résoudre les déséquilibres structurels auxquels le pays doit faire face : la fiscalité augmente sans parvenir à combler le déficit budgétaire, la dette publique s alourdit, l inversion de la courbe du taux de chômage se fait attendre, enfin les annonces de réformes se succèdent, parfois aussitôt contredites ou ajournées, ce qui détériore la confiance des acteurs économiques. Contrairement à l Allemagne qui fait figure de bon élève en Europe avec une croissance tirée par les exportations et un marché de l emploi dynamique, la France s enlise dans son marasme économique. Selon le consensus actuel, il faudra attendre fin 214 au mieux pour voir une amélioration tangible de ces principaux indicateurs. Les prévisions de croissance du PIB pour 214 restent inférieures à 1 %, ce qui conforte l idée d un changement de paradigme, aucun retour à la moyenne de 2 % n étant envisagé à court ni même moyen terme. UN ENVIRONNEMENT FINANCIER ASSAINI en europe Sur fond de pessimisme ambiant, les marchés financiers offrent une lueur d espoir. Soulignons d abord que les spéculations contre la zone euro, qui étaient encore bien vives il y a un an, ont fini par s apaiser. À cet égard, la dégradation de la dette souveraine de la France à AA par Standard & Poors cet automne n a pour ainsi dire eu aucun impact: l État français continue à emprunter à des taux très avantageux, autour de 1,5 %. En revanche, le choix de la BCE de maintenir sa politique accommodante, en abaissant même son taux directeur à,25 % le 7 novembre dernier, a peu à peu redonné confiance aux investisseurs. L inflation modérée, conjuguée à l attractivité des conditions d emprunt, avec fin 213 un taux de l Euribor 3 mois à,27 %, sont de faibles moteurs de croissance à eux seuls. Mais un environnement financier stabilisé et sécurisé est une condition nécessaire à toute reprise économique durable, et à ce titre, ce sont des facteurs de soutien des marchés de l immobilier d entreprise, pour les acquéreurs comme pour les utilisateurs. DES INDICES DE RÉVISION globalement EN PHASE AVEC LES LOYERS DE MARCHÉ Alors que l évolution de l ICC apparaissait dé-corrélée de celle des loyers immobiliers tertiaires au cours de la période 26 / 212, cette année, le passage en territoire négatif de cet indice est plutôt bien en phase avec l ajustement à la baisse des valeurs locatives sur les marchés de bureaux. Ce sont paradoxalement les indices les plus récemment introduits de l ILAT et l ILC qui ont réagi avec retard par rapport au marché. Le choix de l indice d indexation des loyers par un preneur reste tout compte fait assez aléatoire, les différents indices variant en fonction des éléments qui les constituent, et non pas des marchés immobiliers proprement dits. Alors que l ICC connaît fréquemment des évolutions très erratiques, l ILAT présente l avantage de varier moins amplement, ce qui permet aux preneurs comme aux bailleurs immobiliers d optimiser leur gestion de manière plus cohérente.

6 POINT MARCHé Le marché de l investissement Montants investis en immobilier la demande placée de bureaux d entreprise en France (en Md ) Répartition des engagements la demande placée de bureaux par taille d investissement (en Md ) < 1 M 1 à 2 à 5 à 1 à 2 M 5 M 1 M 2 M > 2 M Les acquéreurs sur les opérations > 1 M en 213 8% 14% 11% 18% 24% 25% Compagnies d assurances / Caisses de retraite Asset / Fund managers Fonds souverains SCPI / OPCI SIIC / Foncières Investisseurs privés / Autres investisseurs UN DÉCALAGE ENTRE LE DYNAMISME DE L INVESTISSEMENT ET LE RALENTISSEMENT DES MARCHÉS LOCATIFS Malgré la conjoncture économique morose et l essoufflement de la demande locative en locaux tertiaires et industriels, le volume annuel d engagements en immobilier d entreprise s élève à 15,8 Md, soulignant si besoin est la profondeur du marché français. L année 213 s est cependant déroulée en plusieurs phases. Le 1 er trimestre a été animé par des transactions initiées pour la plupart courant 212, avant que la récession ne touche officiellement à nouveau la France. En ce sens, le marché de l investissement a en quelque sorte bénéficié d un sursis avant de voir les effets du ralentissement économique. Puis, dès le printemps, les préoccupations de bon nombre d investisseurs ont porté sur la détérioration rapide des fondamentaux du marché locatif : baisse de la demande placée, effritement des valeurs locatives, remontée des niveaux d offre. Beaucoup d acquéreurs ayant d abondants fonds propres à placer, ils ont continué à être actifs sur le segment de marché le plus sécurisé, cherchant à éviter d avoir de la vacance, potentiellement durable, sur leurs immeubles. Si les produits core sont incontournables pour éviter toute prise de risque jugée inopportune en ces temps incertains, le marché a rapidement été confronté à un assèchement de telles opportunités d acquisitions. Or c est seulement à partir de l automne que certains investisseurs ont affirmé des stratégies d acquisitions un DES MeGA-DEALS POLARISés SUR LE CORE Cette année, la part de l Île-de-France, comme celle des immeubles de bureaux, atteint à peine 7 % des engagements en immobilier d entreprise, se situant donc un peu en dessous des 75 % régulièrement constatés. Le département des Hauts-de-Seine représente à lui seul 27 % des volumes investis, une proportion qui a doublé par rapport à 212, en raison de quelques grandes transactions qui se sont signées à Issy-les-Moulineaux, Châtillon et Boulogne-Billancourt, en complément de la vente de la Tour Adria à La Défense pour 45 M cet été. De fait, plusieurs opérations d envergure ont été réalisées en 213, ce qui inscrit l importance des mega-deals dans le temps. peu plus ambitieuses. Après avoir été un frein jusqu en 212, l obtention de financements bancaires pour ces projets à valeur ajoutée ou opportunistes a été facilitée dès mi-213 par la stabilisation de l environnement financier au sein de la zone euro. Une partie de ces transactions porte sur des immeubles neufs, ce qui permet de limiter le risque locatif comme le risque d obsolescence des actifs. Sans être initiées "en blanc", les ventes de promoteurs en France redémarrent donc lentement : elles atteignent 2,6 Md en 213 contre environ 2 Md en 212. Pour autant, le 4 ème trimestre, habituellement bien plus dynamique que le 3 ème, est en demi-teinte, car certaines acquisitions ont été reportées à 214 ou n ont pas abouti. Dans la plupart des cas, les délais de concrétisation des ventes s allongent et les due diligence deviennent plus complexes car les comités d engagement sont extrêmement prudents et attentifs aux éventuels surcoûts de certains travaux. De plus, malgré des taux d emprunt toujours très bas, les conditions de financement restent difficiles sur les produits à redévelopper et une quotité de fonds propres toujours conséquente est exigée par les banques. Ces facteurs entraînent fréquemment des renégociations sur les prix, voire parfois l annulation de certaines cessions, qui étaient pourtant bien engagées. Comme en 212, la quarantaine de transactions de plus de 1 M représente en effet une bonne moitié du marché (54 %), tandis que les opérations de taille intermédiaire, entre 5 et 1 M, connaissent parallèlement une belle progression, pour concentrer aujourd hui 18 % des volumes investis, contre seulement 14 % précédemment. Beaucoup de ces grandes acquisitions ont été réalisées par les compagnies d assurances françaises, dont Predica, Sogecap ou encore Cardif, même si certains petits acteurs participent à des véhicules d investissement collectif de type OPCI pour tenter de saisir ces opportunités, au premier rang desquels Primonial REIM ou La Française AM. investissement

7 POINT MARCHé Le marché de l investissement UNE LENTE DIVERSIFICATION DU MARCHÉ Les fonds souverains ont étonné par leur absence jusqu à la fin de l été, date à laquelle Hines a conclu, pour le compte d un fonds coréen, l acquisition de la Tour Sequana pour 3 M, suivi par ADIA qui s est porté acquéreur du portefeuille des Dock Lyonnais pour un montant de 672 M. En complément, la joint-venture entre Norges Bank Investment Management et Prologis a induit la reprise d un important portefeuille industriel paneuropéen, dont la quote-part française s élève à 86 M. De plus, dans le rachat par QIA du groupe Printemps pour près de 1,8 Md, plus de la moitié de la transaction porte sur le sous-jacent immobilier, bien que ce montant ne soit pas inclus dans le volume de 15,8 Md engagé en 213. L acquisition du centre Beaugrenelle ou de l immeuble Le Madeleine par un fonds d investissement chinois pourrait animer le marché début 214. Ces transactions-phares prouvent incontestablement que ces acteurs, qu ils soient européens, moyen-orientaux ou asiatiques, maintiennent un fort intérêt pour la France, ce qui laisse présager de leur pérennité sur le marché au cours des prochaines années. Seule ombre au tableau, cette course au gigantisme a pour corollaire une baisse persistante du nombre de transactions, avec 52 acquisitions recensées en 213, après les 5 signées en 212, contre 585 en moyenne au cours des 5 années précédentes. Si le marché reste encore dominé à 6 % par des acquéreurs français, du côté des vendeurs, les étrangers ont fait une belle percée en 213 et représentent 53 % des volumes transactés. Disposant d abondantes liquidités à placer sur l immobilier, les compagnies d assurances, les foncières à l instar de Gecina, Foncière des Régions ou Eurosic, et les gestionnaires de SCPI / OPCI tels Primonial REIM sont parmi les acquéreurs les plus actifs. Ces acteurs conservateurs recherchent non seulement un emplacement de premier choix mais aussi des actifs multi-locataires ou divisibles, afin de mutualiser le risque locatif. Du côté des vendeurs, ce sont surtout des foncières et des fonds d investissement détenant des actifs arrivant à maturité qui se sont distingués en 213, et qui devraient continuer à alimenter l offre de produits core. Mais, face à une demande très soutenue pour ce type d actifs, les acquéreurs potentiels seront toujours confrontés à un manque d offres. Beaucoup d investisseurs anglo-saxons sont en train de revenir sur le marché français, ce qui commence à se traduire par des acquisitions significatives. Ces acteurs souvent opportunistes se positionnent sur des opérations plus diversifiées que celles réalisées par les investisseurs institutionnels. C est une bonne nouvelle pour le marché, qui souffre encore d une trop forte polarisation sur le segment core. Des opportunités existent en ce début 214 car l écart de prix entre vendeur et acquéreur est de moins en moins un obstacle : les vendeurs deviennent plus conciliants pour optimiser leur stratégie de sortie, et les fonds opportunistes ont enfin ajusté leurs TRI, qui étaient devenus très voire trop ambitieux depuis la crise financière mondiale de 28 / 29. Entre les transactions core et les transactions opportunistes, le segment à valeur ajoutée peine toujours à trouver ses marques. Les immeubles, situés dans des localisations secondaires et / ou nécessitant des travaux de restructuration pour retrouver une attractivité auprès des preneurs dans un marché locatif fragile, subissent pour la plupart la désaffection des investisseurs car ils sont perçus comme obsolètes. Cette crispation freine donc quelque peu la diversification du marché. Autre fait marquant, certains acquéreurs souhaitent investir dans l hôtellerie ou les résidences-services. Ces investissements sont certes porteurs d avenir car ils correspondent à une demande, soutenue par les tendances démographiques et le succès touristique de la France. Ils doivent toutefois être réalisés en partenariat avec un pure player pour rentabiliser et pérenniser ces actifs, qui obéissent avant tout à une logique d exploitation, valorisée par des management fees, et non par des cash flows comme pour les immeubles de bureaux, commerces ou locaux industriels. Deux types d acquéreurs potentiels co-existent pour ce type de bien : d une part, les fonds souverains qui s intéressent aux hôtels parisiens les plus prestigieux, tels le Mandarin Oriental, ou encore au portefeuille Starwood Capital, cédés pour environ 1 Md au total cette année. D autre part, les investisseurs privés qui s intéressent aux actifs de plus petit volume unitaire. DES TAUX DE RENDEMENT PRIME PEU REPRÉSENTATIFS DE L ENSEMBLE DU MARCHÉ Le marché restant toujours très concurrentiel pour les meilleurs produits, les taux prime sont stables, voire sous pression à la baisse, respectivement de 4 à 4,25 %, à Paris Ouest - QCA, et de 5 à 5,75 % dans les Hauts-de-Seine ou les principales agglomérations régionales. La prime de risque de l immobilier est donc toujours attractive dans un contexte financier de taux remarquablement bas, avec une OAT 1 ans à 2,3 % fin 213. Loin de représenter l ensemble du marché, ces taux prime masquent en fait des écarts croissants entre les typologies d actifs et leur localisation. Dans le contexte d aujourd hui, certaines transactions se signent sur la base de taux à 2 chiffres, qui justifient aux yeux de certains acquéreurs une prise de risque, fût-elle relativement élevée. Chaque transaction s étudie naturellement au cas par cas, les comparables de marché se faisant rares. Les grands fonds anglo-saxons opportunistes sont aux aguets, sans parvenir à nécessairement être aussi actifs qu ils le souhaiteraient. Il est intéressant de constater qu ils sont de fait concurrencés par de plus petites structures d investment / asset management indépendantes, capables de réaliser de belles opérations sur certains produits de niche, par exemple en régions, en s appuyant sur leur connaissance locale du marché français.

8 POINT MARCHé Le marché de l investissement Les taux de rendement en 213 (en %) investissement Paris Ouest - QCA Paris hors QCA Hauts-de-Seine Reste de la 1 ère couronne 2 ème couronne Métropoles régionales Commerces Logistique Locaux d activités Taux prime Taux non prime DES PERSPECTIVES 214 PRUDENTES Il convient d être mesuré quant aux prévisions pour 214 car les inquiétudes des investisseurs vont bon train. Absence de reprise économique, instabilité fiscale, redevance pour création de bureaux désormais applicable aux restructurations comme aux constructions neuves, projet de loi "Pinel" globalement en faveur des preneurs sont autant de facteurs qui réduisent leur visibilité sur la rentabilité à moyen ou long terme de leurs acquisitions en France. Le scénario le plus vraisemblable est que 214 ressemblera à l année écoulée, avec un 1 er semestre qui récoltera les fruits des projets initiés fin 213 dont les délais de finalisation sont relativement longs. Mais le marché de l investissement est également sans doute entré dans une phase de transition, en cohérence avec le contexte économique et le marché locatif. Les opérations étant par ailleurs un peu plus diversifiées, les montants d acquisition seront pour certains inférieurs à ceux enregistrés dans un marché exclusivement polarisé sur le segment prime ou core. Le nombre de transactions devrait quant à lui progresser très légèrement, avec une probable augmentation des acquisitions d entrepôts logistiques et d actifs value added. En conséquence, un ajustement à la baisse des volumes est donc possible en 214 et nos estimations se situent entre 14 et 15 Md. Ce montant pourrait toutefois être dépassé en considérant que les transactions attendues en début d année seront relayées tout au long de l année par d autres mega-deals. Les institutionnels qui souhaitent poursuivre le recentrage de leur portefeuille sur les meilleurs emplacements ou les immeubles d une certaine taille par exemple, pourront trouver des acquéreurs pour leurs actifs à céder, ce qui leur permettra de réinvestir des fonds propres dans de nouvelles opérations. De même, les rares investisseurs ayant persévéré dans une stratégie de création de valeur depuis 2 ou 3 ans devraient aussi mettre sur le marché leurs produits en fin de valorisation, ce qui créera de belles opportunités pour les acquéreurs en fonds propres, tout en optimisant le rendement en capital de ces biens immobiliers pour les vendeurs. Enfin, sous l effet des récentes mises en chantier "en blanc", en anticipation de la reprise économique espérée d ici fin 214, les VÉFA pourraient redémarrer dès l été prochain. Aucun bouleversement majeur n est anticipé dans les stratégies d acquisition et les typologies d acquéreurs, qui resteront fortement marqués par une abondance de fonds propres et une prise de risque minimale de la part de tous les investisseurs institutionnels ou privés, même si les investisseurs internationaux pourraient s avérer plus présents, et pour certains, plus agressifs, qu en 213. En effet, dans la foulée de l acquisition des Miroirs à La Défense conclue fin décembre par Perella Weinberg Partners, les fonds souverains comme les fonds opportunistes sont déjà dans la course pour des transactions emblématiques, dont la signature devrait intervenir au 1 er semestre 214. Comme évoqué précédemment, ces acquéreurs ciblent les immeubles de bureaux, commerces, mais également des produits alternatifs comme l hôtellerie, et ces tendances se poursuivront au cours des prochaines années. En revanche, sans nouvelle incitation fiscale, il serait très étonnant de voir un retour significatif des investisseurs institutionnels sur l immobilier résidentiel. Si elles répondent généralement à la demande croissante de la population francilienne et aux souhaits des collectivités locales, les opérations de transformation de bureaux vacants en logements sont aujourd hui pénalisées par des coûts de reconversion prohibitifs et des quotas de logements sociaux qui rendent les bilans promoteurs trop peu rentables. Du côté des taux, les actifs prime continueront à friser la surenchère, alors que le reste du marché devrait peu à peu se normaliser, pour retrouver des fourchettes de rendement plus fluides, sous l effet d un nombre croissant d opérations portant sur des actifs non core. L impact d une éventuelle remontée des taux d intérêt se fera surtout sentir au niveau des conditions de financement, le différentiel entre le rendement de l immobilier et celui de l OAT 1 ans restant tout de même attractif pour l immobilier. Enfin, la percée des prêteurs alternatifs, encore assez marginale à ce jour, et quasi-exclusivement tournée vers les produits core, pourrait apporter une bouffée d oxygène au marché en 214, même si ces nouvelles sources de financement, avant tout opportunistes, risquent de se tarir si les marges de ces nouveaux partenaires financiers venaient à se réduire.

9 POINT MARCHé la demande PLACée La demande placée de bureaux (en millions de m²) 3 2,5 2 1,5 1,5 la demande placée de bureaux Part des acquisitions dans la demande placée en 213 (en % des surfaces commercialisées) 15% Locations Ventes 85% La demande placée par segment de surface la demande placée de bureaux (en millions de m²) 1,2 1 UNE ANNÉE 213 SANS REBONDISSEMENT L économie française tarde à redémarrer après la légère récession survenue fin 212 / début 213. Aussi, c est sans surprise que la demande placée de bureaux en Île-de-France a baissé de 21 % d une année sur l autre, pour s établir à m², loin du seuil de 2 millions de m² qu il est possible d espérer dans une conjoncture plus porteuse. Les transactions supérieures à 5 m², qui avaient vivement stimulé le marché en 212 et notamment au dernier trimestre, ont subi un décrochage de 37 % en 213 et enregistrent leur plus bas niveau depuis 25. Aucun rebondissement n a eu lieu fin 213 et la plus grande signature, GE à Boulogne-Billancourt, ne dépasse pas 4 m² alors que plusieurs transactions excédaient 5 m² par an au cours de la décennie écoulée. Conséquence directe du ralentissement observé au sein de ces grandes transactions, la demande placée en bureaux neufs ou restructurés baisse de 24 % par rapport 212. Dans le même temps, la commercialisation de bureaux en état d usage a régressé de près de 3 %. Au final, seuls les bureaux rénovés se sont bien maintenus, leur part augmentant même à 27 % de la demande placée 213, contre 21 % l année précédente. Ces travaux coûtent en effet moins cher qu une restructuration aux propriétaires tout en permettant aux utilisateurs de rationaliser leurs surfaces de bureaux à moindre frais. Grâce à ces nombreuses rénovations, les transactions inférieures à 5 m² se sont presque stabilisées pour afficher un fléchissement annuel de 5 % seulement, après un début d année difficile, marqué par de nombreux renouvellements de baux ou reports de projets. Les petites et moyennes entreprises n échappant pas à la morosité économique ambiante et aux incertitudes, leur placement reste cependant fragile. Pour leur part, les ventes à utilisateurs avaient touché le fond en 212. Elles remontent à 15 % du placement en 213, portées par quelques comptes-propres de grande taille. À l inverse, les ventes à utilisateurs inférieures à 5 m² ont fait du sur-place à 1 m², un volume comparable à celui de 212. Si les taux d intérêt sont restés bas, les délais d obtention des crédits pour ces projets immobiliers sont, quant à eux, de plus en plus longs. En outre, les entreprises sont confrontées à une offre parfois rare, ou obsolète, qui correspond trop peu souvent à leurs besoins.,8,6,4,2 < 6 m² 6 à 1 5 à 1 5 m² 5 m² > 5 m²

10 MELUN POINT MARCHé la demande PLACée la demande placée de bureaux La demande placée par département (en millions de m²) 1,8,6,4, couronne nde LA 1 ère COURONNE NORD-EST À LA PEINE Les Hauts-de-Seine ont détrôné Paris grâce aux nombreuses disponibilités de très grande qualité qui animent ce marché. C est un phénomène récurrent pendant les années de crise ou de transition. Paris est pour sa part en retrait de 2 % par rapport à 212, car les bureaux de 1 ère main se raréfient dans la capitale et les valeurs locatives y sont moins compétitives qu en 1 ère couronne. Parmi les perdants, la 1 ère couronne Nord et Est (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) voit son placement 213 chuter de près de moitié malgré l attractivité de ses valeurs locatives. Certes l année 212 avait été marquée par le choix de SFR de faire construire 135 m² à Saint-Denis, ce qui permet de relativiser cette baisse. Mais l offre neuve et restructurée s amoindrit également au sein de ces deux départements, victimes de leurs succès : elle a baissé d un tiers en deux ans. Enfin, en 2 nde couronne, après deux années marquées par de très grands comptespropres, le placement 213 retrouve le point bas de 21, avec moins de 2 m² commercialisés sur l année. Cette performance décevante confirme la polarisation géographique du marché francilien autour des principaux quartiers d affaires existants, seul l ordre du trio de tête (Paris, les Hauts-de-Seine et la 1 ère couronne) variant dans le temps. bureaux taux de dynamique 213 (placement 213 / parc de bureaux) CERGY Les calculs ont été faits selon les soussecteurs de marché KEOPS < 3 % de 3 à 6 % de 6 à 9 % NANTERRE 16 BOIS DE BOULOGNE PARIS BOBIGNY BOIS DE VINCENNES > 9 % VERSAILLES CRÉTEIL ÉVRY

11 POINT MARCHé Les transactions de plus de 5 m² Part des bureaux neufs et restructurés dans la la demande demande placée placée de bureaux > 5 m² (en millions de m²) 1,2 1,8,6,4, Neufs et restructurés 2 nde main la demande placée de bureaux Le nombre de transactions de plus de 5 m² à 1 m² 1 à 2 m² > 2 m² AUCUNE TRÈS GRANDE OPÉRATION SIGNÉE EN 213 Alors que les mega-deals restent d actualité sur le marché de l investissement, les grandes transactions de bureaux connaissent un point bas en 213, tant en nombre qu en volume. Les 58 mouvements d entreprises d une taille unitaire de plus de 5 m² ont subi une chute de 37 % par rapport à l année précédente pour ne totaliser qu à peine 7 m². Ce niveau s inscrit nettement en-dessous de la moyenne annuelle de 96 m² enregistrée depuis 24. Depuis 1 ans, seules deux années ont vu la concrétisation de moins de 6 grandes transactions de bureaux : 29 et 213. Mais, si en 29, leur part s élevait à près de la moitié du placement annuel, tout comme d ailleurs en 212, la situation est radicalement différente en 213. Elles ne représentent que 38 % de ce même placement et il faut remonter à 25 pour retrouver une aussi faible proportion. La morosité économique a clairement conduit les grands utilisateurs, qu ils soient du secteur privé ou public, à opter pour la prudence, quitte à reporter ou redimensionner leur projet. Leurs regroupements s essoufflent, comme en témoignent plusieurs chiffres. D abord, aucune transaction ne dépasse les 4 m² en 213, alors que la très bonne performance de 212 s expliquait notamment par 5 signatures supérieures à ce seuil de surface, dont un projet de 13 m². Ensuite, si 9 transactions supérieures à 2 m² ont été recensées, contre 1 en 212, le volume placé pour ce segment de surface baisse de moitié. Enfin, la tranche de 1 à 2 m² a, elle aussi, beaucoup souffert du ralentissement pour finir en retrait d un tiers par rapport à l année dernière. Seules les transactions de 5 à 1 m² se maintiennent à un niveau honorable, avec 217 m², mais elles sont tout de même en diminution pour la 3 ème année consécutive et ne suffisent donc pas pour absorber une offre devenue très abondante sur certains secteurs tertiaires. Géographiquement, les Hauts-de-Seine poursuivent leur progression, concentrant près de la moitié des transactions supérieures à 5 m² cette année. 9 d entre elles ont été réalisées à Boulogne-Billancourt et Issyles-Moulineaux, 4 à La Défense, et 5 sur les communes autour de La Défense. C est aussi dans ce département qu ont été conclues les 3 plus grandes transactions de l année 213 : GE a loué 38 m² dans Citylight à Boulogne- Billancourt, CETELEM a acheté 35 m² à Levallois-Perret, et le CONSEIL GÉNÉRAL DES HAUTS-DE-SEINE a acheté 31 m² dans Arena 92 à Nanterre. Les nombreuses disponibilités de bureaux neufs au sein de quartiers d affaires recherchés de l Ouest francilien ont permis à ces grands preneurs de trouver le produit immobilier en adéquation avec leurs besoins, et, au vu des récentes livraisons, cette tendance devrait se poursuivre en 214. A contrario, le reste de la 1 ère couronne, qui avait su tirer profit de ses valeurs locatives attractives depuis quelques années, est à présent en sérieuse perte de vitesse. Aucune transaction n a été signée dans le Val-de-Marne et la demande placée en Seine- Saint-Denis régresse de 12 %, essentiellement en raison de la réduction d un tiers de l offre neuve en 2 ans. Les grands utilisateurs, cherchant à rationaliser leurs surfaces et à réduire leurs charges immobilières, ont cette année encore privilégié les bureaux neufs ou restructurés sur lesquels ils ont signé des pré-commercialisations. Cette propension a pour corollaire une sévère désaffection des preneurs pour les locaux en état d usage. 62 m² ont été placés en 213 sur ce type de bureaux, soit le plus bas score jamais recensé. Par comparaison, en 212, 227 m² avaient été placés sur des locaux de 2 nde main non rénovés. Enfin, les entreprises comme les administrations privilégient de plus en plus les opérations en comptes-propres : 9 ont été signées cette année, qui représentent 1/5 ème du placement des plus de 5 m². On peut citer par exemple le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE qui va faire construire 29 m² avenue de la Porte de Clichy dans le 17 ème, CRÉDIT AGRICOLE qui va s implanter sur 2 m² à Guyancourt ou encore EIFFAGE qui fait construire 23 m² à Vélizy-Villacoublay.

12 POINT MARCHé Les transactions de plus de 5 m² tableau de bord Transactions > 5 m² DONT BUREAUX NEUFS ET RESTRUCTURéS Nbre Volume évol /212 Nbre Volume évol /212 bureaux Paris Ouest - QCA m² m² Paris hors QCA m² m² La Défense m² m² Hauts-de-Seine hors Défense m² m² Seine-Saint-Denis m² m² Val-de-Marne m² m² Yvelines m² m² Val-d'Oise m² m² Seine-et-Marne m² m² Essonne m² m² Total Île-de-France m² m² Parmi les principales transactions GE CETELEM conseil général du 92 tgi sap eiffage erdf - transaction keops l oréal sncf - transaction keops Crédit agricole Mareil- Marly 1 Bailly Guyancourt L'Haÿles-Roses Saint- Germainen-Laye Marlyle-Roi Toussusle-Noble St-Rémy- lès- Chevreuse Le Pecq Châteaufort Le Port Marly Croissysur-Seine Rueil- Bougival Malmaison St-Aubin Carrièressur-Seine Maisons- Laffitte Le Mesnil- le- Roi Montesson Le Vésinet Louveciennes Buc Les Logesen-Josas La Celle- Saint-Cloud Rocquencourt Le Chesnay VERSAILLES Chatou Sartrouville Garches Vaucresson Marnesla Coquette Villed'Avray Chaville Viroflay Saclay Houilles Verrièresle-Buisson Villiersle-Bâcle NANTERRE Vélizy- Villacoublay Jouy-en- Josas 6 Suresnes Pierrefitte- Epinaysur-Seine Villetaneuse Seine sur- Stains Argenteuil Dugny Ile- Villeneuve- St- Le Gennevilliers la- Denis Bourget Garenne Bezons La Colombes Asnières- Saint-Denis Courneuve sur- Drancy Bois- Seine Colombes 8 St- 9 Aubervilliers 3 La Garenne- 2 4 Ouen Colombes 7 5 Clichy Courbevoie Levallois- Pantin Perret 18 Le Pré- Neuillysur-Seine 17 St-Gervais Puteaux 19 Saint- Cloud Sèvres Bièvres Vauhallan Meudon Igny 1 Palaiseau 16 Issy-les Moulineaux Clamart Le- Plessis- Robinson Châtenay- Malabry 15 Sceaux Vanves Malakoff Montrouge 6 Fresnes Gentilly Châtillon Arcueil Bagneux Fontenay- Cachan aux- Roses Massy Champlan Antony PARIS Bourg- la- Reine Chilly- Mazarin Wissous 3 4 Boulogne- Billancourt 13 Le Kremlin Bicêtre Villejuif Chevilly- Larue Rungis Paray- Vieille- Poste 11 Thiais 12 2 Vitry-sur-Seine Vigneuxsur-Seine Athis- Mons Orly Bonneuil en-france Vincennes St- Mandé Villeneuve-le-Roi Bois de Vincennes Ablonsur-Seine St-Maurice St-Maurdes-Fossé Charentonle-Pont Maisons- Alfort Le Blanc- Mesnil Romainville Les Lilas Bagnolet Montreuil Ville Rosnysous-Bois Noisyle-Sec CRÉTEIL Villeneuve- St- Georges Aulnay- sous- Bois Les Pavillo sou Bondy Bo Le Perre sur- Mar Cha sur Choisyle-Roi Ivrysur-Seine Alfortville Bonneuil- sur- Marne Ne Plai Limeil- Brévannes Yerres Br

13 POINT MARCHé LES GRANDS UTILISATEURS Où s installent les banques et les assurances depuis 28? (en % du volume placé) 7% 18% 2% 43% 26% 4% placement des Banques-Assurances (en m²) Zoom Banques et Assurances (> 5 m²) Les banques et compagnies d assurances sont restées discrètes en 213, avec à peine plus de 1 m² placés. Les plus grandes transactions ont concerné LA BANQUE POSTALE à Issy-les-Moulineaux sur plus de 14 m² ou encore CRÉDIT AGRICOLE avec un compte-propre de 2 m² à Guyancourt. Les grands mouvements observés au cours des années précédentes étaient dus à de vastes opérations de regroupements, qui semblent s essouffler depuis maintenant 2 ans. En outre, le contexte politico-économique de 212 / 213 a engendré de nouvelles incertitudes et l attentisme est de rigueur pour ces sociétés financières. Paris et les Hauts-de-Seine demeurent les destinations privilégiées de ces utilisateurs, qui ciblent surtout les immeubles les plus récents et les plus qualitatifs. Les Hauts-de-Seine se prêtent particulièrement bien à leurs attentes, en leur permettant de rationaliser leurs surfaces. Mais quelques sociétés préfèrent encore bénéficier d une adresse parisienne : la plupart s installent à Paris Centre Ouest, même si ces dernières années, certaines se sont positionnées sur des immeubles aux dernières normes environnementales au sein des 15 ème et 19 ème arrondissements Neufs / Restructurés Rénovés En état d usage Moyenne de placement Où s installent les administrations depuis 28? (en % du volume placé) 17% 1% 5% 11% 4% 1% % placement des Administrations (en m²) Zoom Administrations (> 5 m²) Le placement concernant les administrations marque un point bas en 213 avec à peine 93 m². Il s agit du plus faible score depuis longtemps, qui contrecarre l exceptionnelle performance de 212 caractérisée par de grands mouvements de ministères. Cette année, 5 opérations seulement ont été recensées, dont la plus importante concerne le CONSEIL GÉNÉRAL DES HAUTS-DE-SEINE, qui a acheté 31 m² dans l immeuble Arena 92 à Nanterre. À noter également, le compte-propre du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE avec 29 m² à Paris 17 ème, près de la porte de Clichy. De manière assez paradoxale en ces temps d économies budgétaires, de 28 à 213 les deux tiers des surfaces commercialisées auprès des administrations l ont été sur Paris. Contrairement aux tendances dominantes jusqu au tournant des années 2, les quartiers moins centraux sont toujours privilégiés. Par exemple, PÔLE EMPLOI et le RECTORAT DE PARIS ont respectivement choisi les 1 ème et 19 ème arrondissements. De plus, ce recentrage des diverses administrations vers la capitale s accompagne d une amélioration de la qualité des bureaux qu elles louent ou qu elles achètent pour leur propre compte. Ainsi, l État parvient à rationaliser simultanément les coûts d occupation immobiliers, et à optimiser le patrimoine immobilier dont il est propriétaire Neufs / Restructurés Rénovés En état d usage Moyenne de placement

14 POINT MARCHé LES GRANDS UTILISATEURS Où s installent les industries depuis 28? (en % du volume placé) 12% 54% 6% 8% 15% 5% placement des Industries (en m²) Zoom Industries et Activités de production (> 5 m²) Après 3 ans remarquables pour l industrie, le placement 213 n atteint que 18 m², en baisse de moitié par rapport à 212. L année écoulée a été animée par L ORÉAL sur 21 5 m² dans le Nuovo à Clichy, COCA-COLA à Issy-les-Moulineaux sur 13 m² ou encore EUROCOPTER à Dugny, qui fait construire 14 m² de bureaux. Malgré ces belles signatures, la surface moyenne prise à bail se réduit significativement d une année sur l autre, passant de 16 m² à seulement 9 8 m². Plus de 8 % des surfaces commercialisées en 213 auprès de cette catégorie de preneurs ont porté sur des bureaux neufs ou restructurés. Les industriels se sont en revanche détournés des locaux en état d usage au cours de ces derniers mois. Seule une transaction s est conclue sur des bureaux récents et en très bon état. Avec 54 % des mouvements depuis 28, les Hauts-de-Seine demeurent la localisation de prédilection de ces utilisateurs. Les Yvelines perdent pour leur part un peu de terrain, car une seule signature d à peine plus de 5 5 m² a été recensée cette année. bureaux Neufs / Restructurés En état d usage Rénovés Moyenne de placement Où s installent les sociétés de services et de conseil depuis 28? (en % du volume placé) 8% 6% 27% 53% 6% placement des Sociétés de Services et Conseil (en m²) 2 Zoom Services et Conseil (> 5 m²) Après deux années atones, l activité des sociétés de conseil et de services retrouve un niveau en ligne avec sa moyenne de long terme, avec près de 1 m² de bureaux commercialisés. Toutefois, l année 213 a surtout été marquée par le choix de CETELEM de s installer à Levallois-Perret, sur près de 35 m², et, dans une moindre mesure, par celui de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE de louer 16 5 m² de bureaux à Neuilly-sur-Seine. Ces deux transactions représentent ainsi la moitié du placement 213. En conséquence, les Hauts-de-Seine concentrent plus de la moitié des mouvements de 28 à 213, tandis que Paris recule de plusieurs points pour ne recueillir que 27 % des surfaces. Plus encore que pour les autres catégories d utilisateurs, les locaux de 1 ère main sont privilégiés par les sociétés de conseil et de services, au détriment des locaux en état d usage. Ces preneurs prêtent en effet une grande attention à leur image de marque et se doivent notamment d être exemplaires en matière de responsabilité sociale et environnementale. Pourtant, comme la conjoncture économique morose pèse toujours sur leurs budgets immobiliers, les bureaux rénovés bénéficient également d un regain d intérêt, avec un placement en hausse de moitié par rapport à Neufs / Restructurés En état d usage Rénovés Moyenne de placement

15 La mobilité des grandes entreprises depuis 3 ans (mouvements unitaires > 5 m² de bureaux) POINT MARCHé Méthodologie : Carte des principaux mouvements des grands utilisateurs Nous avons étudié pour 17 transactions de plus de 5 m² de bureaux en Île-de-France recensées de 211 à 213, le département d origine et le département d installation, ainsi que la motivation des mouvements des grands utilisateurs. Val-d Oise 39 m² m² 5 9 m² Seine-Saint-Denis Valeur Définitions : Mouvements endogènes Mouvements exogènes Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l intérieur même de leur département d origine. Yvelines Hauts-de-Seine 12 9 m² 95 m² 12 8 m² Paris Ouest + 7 ème m² 19 7 m² 219 m² m² 21 7 m² 14 9 m² 26 8 m² Reste de Paris 2 1 m² m² 5 6 m² 5 m² 65 9 m² 45 m² m² 118 m² 29 8 m² Val-de-Marne 63 5 m² Seine-et-Marne 25 m² 6 6 m² Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d origine. Essonne 18 9 m² 6 m² Les mouvements des grandes entreprises Vers De Paris Ouest - QCA Reste de Paris Paris Ouest - QCA 21 7 m² 14 9 m² 26 8 m² Reste de Paris 219 m² m² 65 9 m² m² 2 1 m² m² 5 m² 5 9 m² 29 8 m² m² 12 8 m² m² m² 18 9 m² m² 19 7 m² m² 95 m² m² 45 m² 25 m² 6 m² 63 5 m² m²

16 POINT MARCHé La mobilité des grandes entreprises depuis 3 ans (mouvements unitaires > 5 m² de bureaux) Motivations des mouvements des grands utilisateurs (sur un échantillon de 12 transactions, en m²) 15% 14% 8% 1% 53% Regroupement Recherche d économies Modernité Extension Autres DES ENTREPRISES MOINS DISPOSÉES À CHANGER DE TERRITOIRE Confirmant les tendances identifiées dès le 1 er semestre, l année 213 est plus que jamais placée sous le signe des mouvements endogènes. Plus de 8 % des surfaces de plus de 5 m² commercialisées sont le fait de mouvements d utilisateurs au sein du même département, contre environ 6 % sur une période de 3 ans. Sans surprise, la recherche d économies, et, par conséquent, les regroupements demeurent les principales motivations des mouvements des entreprises. Parmi un échantillon de 12 transactions sur une période de 3 ans, les deux tiers des surfaces ont été concernés par l un ou l autre de ces 2 objectifs. Les immeubles neufs, proches des transports en commun, et proposés à des loyers entre 28 et 35 /m² sont très recherchés, la baisse de loyer facial étant devenue cette année le critère n 1 pour bon nombre de preneurs. Cette tendance se retrouve d ailleurs également sur le marché des petites et moyennes surfaces : les PME souhaitent sécuriser leurs dépenses immobilières sur la durée et sont aujourd hui disposées à signer des baux plus longs, comme les grands utilisateurs. En complément, la recherche de modernité, qui concentre 14 % des surfaces placées sur 3 ans, est la conséquence directe de la volonté des entreprises de rationaliser leurs surfaces, et ainsi, de réduire leurs charges immobilières. Mais, au-delà de ces critères financiers, les grandes entreprises souhaitent également rester proches de leur localisation initiale, pour réduire au minimum le risque de départ de leurs salariés. Ainsi, même si elles étudient de plus en plus fréquemment des possibilités d emménagement au sein de différents secteurs géographiques franciliens, au final leur choix porte très souvent sur le département où elles sont déjà implantées. Leurs directions financières ont pris pleinement conscience qu un taux d attrition élevé des collaborateurs a un coût indirect souvent supérieur à la réduction des charges immobilières obtenue grâce à un déménagement sur un immeuble moins cher, par exemple en 2 nde couronne, secteur sur lequel aucun grand mouvement n a d ailleurs été observé en 213. Certains utilisateurs ont tout de même changé de département, pour généralement s installer en 1 ère couronne. Le foncier disponible permet en effet d y construire des immeubles de 1 ère main à des loyers ou prix qui restent accessibles pour les utilisateurs, à l image des regroupements de ces dernières années. En 3 ans, 9 entreprises ont donc quitté Paris pour la Seine-Saint-Denis, département où les immeubles neufs sont présentés à des loyers très attractifs en cette période de stagnation économique, et 8 entreprises ont quitté Paris pour les Hauts-de-Seine. Bénéficiant d une offre abondante et conforme aux dernières normes environnementales, ce département truste toujours le marché des grandes transactions : 3 opérations de plus de 5 m² sur les 58 signées en 213 étaient localisées dans ce département. Cette fuite des entreprises hors de la capitale pourrait potentiellement devenir critique. Cette année, 7 sociétés ont quitté Paris, et aucune ne s y est installée (hors mouvements endogènes et regroupements incluant des sites intra muros). Le marché parisien est donc devenu exclusivement captif, et fortement concentré sur les meilleurs quartiers d affaires. En effet, si certains utilisateurs ont fait le choix d arrondissements quelque peu excentrés tels le 19 ème ou le 15 ème, où l offre qualitative y est plus abordable, un regain d intérêt pour Paris Centre Ouest est parallèlement observé, et plus spécifiquement pour les quartiers en bordure du quartier d affaires, qui offrent des loyers moins élevés que les 7 ème ou 8 ème arrondissements. Après le maigre score de 212, 9 transactions de plus de 5 m² ont ainsi été réalisées au sein du QCA cette année, dont KLÉSIA qui a loué 15 m² dans le 17 ème arrondissement. De plus, certaines sociétés ont aussi profité de la baisse des valeurs locatives parisiennes pour se réimplanter en 213 sur des petites ou moyennes surfaces au sein de la capitale. bureaux

17 POINT MARCHé Les loyers de bureaux Les loyers moyens de 1 ère main (hors mesures d accompagnement) (en HT HC / m² / an) S 24 2S 24 1S 25 2S 25 1S 26 2S 26 1S 27 2S 27 1S 28 2S 28 1S 29 2S 29 1S 21 2S 21 1S 211 2S 211 1S 212 2S 212 1S 213 2S 213 Paris Ouest - QCA Saint-Denis La Défense Boulogne-Billancourt Les loyers moyens de 2 nde main (hors mesures d accompagnement) (en HT HC / m² / an) DES UTILISATEURS EN POSITION DE FORCE LORS DES NÉGOCIATIONS Des baisses de loyers faciaux ont été observées tout au long de l année, particulièrement à Paris Ouest - QCA et à La Défense, et ce pour trois raisons principales. D abord, le contexte économique morose pèse sur la santé financière de toutes les entreprises, qui, prudentes, cherchent avant tout à réduire leurs charges immobilières. Ensuite, les grands utilisateurs, principaux consommateurs de surfaces de 1 ère main, se font discrets, d où une relative absence de transactions prime. À Boulogne-Billancourt par exemple, des transactions se sont signées à des valeurs faciales entre 39 et 425 /m² pour Etik, loin des 45-5 /m² constatées deux ans auparavant. À Paris, aucun loyer n est supérieur à 8 /m², avec seulement 5 transactions qui atteignent ou dépassent les 75 /m², contre une dizaine au cours de l année précédente. Enfin, la surabondance de l offre a accentué la pression baissière dans certains quartiers d affaires. Face au lent écoulement des bureaux disponibles, le rapport de force entre les utilisateurs et les propriétaires a changé. Ces derniers doivent consentir à d importants efforts dans le but de réduire la vacance au sein de leur patrimoine immobilier. 213 s est ainsi caractérisée par une prise d ampleur et une généralisation des mesures d accompagnement, qui représentent fréquemment entre 2 et 3 % du loyer facial, soit 2 à 3 mois de franchise de loyer par année ferme d engagement au bail. À Paris Ouest - QCA par exemple, la différence peut aller jusqu à 2 /m² sur des immeubles dans le 8 ème arrondissement. S ils permettent aux preneurs de saisir des opportunités pour se positionner sur des bureaux mieux situés et / ou de meilleure qualité, de tels écarts entre loyer facial et loyer économique créent en parallèle une distorsion dans le marché, ce dont les propriétaires ont pris conscience. La plupart des investisseurs redoublent donc de vigilance pour tenir compte de la juste valeur locative des bureaux dans leurs stratégies de détention. 1 1S 24 2S 24 1S 25 2S 25 1S 26 2S 26 1S 27 2S 27 1S 28 2S 28 1S 29 2S 29 1S 21 2S 21 1S 211 2S 211 1S 212 2S 212 1S 213 2S 213 Paris Ouest - QCA Saint-Denis La Défense Boulogne-Billancourt Fourchette des loyers prime en Île-de-France (en HT HC / m² / an) Paris Ouest - QCA et 7 ème Arr. Paris Sud Paris Nord La Défense et Neuilly-sur-Seine Boulogne - Issy Hauts-de-Seine Sud Hauts-de-Seine Nord Saint-Denis - Saint-Ouen Montreuil - Bagnolet Ivry - Gentilly 2 nde Couronne

18 POINT MARCHé Les loyers de bureaux Méthodologie Indice des loyers de 2 nde main en Île-de-France La Direction Études et Recherche de KEOPS a constitué un indice des loyers en Île-de-France, basé sur les loyers faciaux des transactions de bureaux de 2 nde main. Cet indice, trimestriel, a été rétrospectivement initié au 1/1/22. Son principe général consiste à fixer la répartition géographique de l échantillon, afin que la localisation des transactions d un trimestre sur l autre n influe pas sur l évolution de l indice. Constitution de l échantillon Plus de 13 millions de m² de bureaux de 2 nde main ont été commercialisés entre 24 et 213 sur 22 communes. Parmi celles-ci, nous avons sélectionné 6 communes cumulant 83 % du volume des transactions de la période. Le placement réalisé entre le 1/1/4 et le 31/12/13 permet d établir la pondération définitive de chaque commune dans l indice. Calcul de l indice Le loyer moyen des 6 derniers mois de transactions est effectué, chaque trimestre, et pour chaque commune. Un loyer moyen pondéré en Île-de-France (cf constitution de l échantillon) est ensuite calculé, puis ramené en base 1 au 1 er trimestre 22. Si aucune transaction n est référencée au cours des 6 derniers mois, le loyer moyen du trimestre précédent est retenu. UN DÉCROCHAGE DES VALEURS LOCATIVES Sous l effet conjugué du ralentissement de la demande et des incertitudes économiques, une forte baisse de l indice des loyers de 2 nde main en Île-de-France a eu lieu en début d année, de l ordre de 2 points de base. Depuis la date de construction de cet indicateur, c est la chute la plus brutale dans un laps de temps aussi court. Ce décrochage des loyers de la plus grosse partie du marché est apparu très inquiétant à bon nombre de propriétaires, presque tous étant concernés par une vacance partielle de leur patrimoine immobilier tertiaire. Afin de maintenir des loyers faciaux élevés, les bailleurs ont vite réagi et se sont mis à rénover leurs locaux, surtout à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Cette tentative s est globalement avérée fructueuse tout en permettant simultanément à l indice des loyers Département Nbre de communes dans l'échantillon de se stabiliser à 17,6 à fin décembre 213. Toutefois, les valeurs locatives ne sont pas encore revenues à leurs niveaux de décembre 212, à l image de l indice dans la capitale, qui ressort aujourd hui à 114,5 au lieu de 115,6 points un an auparavant, ou encore de celui de la 2 nde couronne qui a baissé de l ordre de 2 points de base sur la même période. Tant que la reprise économique ne sera pas enclenchée un peu plus fermement, soit d après les dernières prévisions, au cours du 2 nd semestre 214 dans le meilleur des cas, la pression baissière sur les loyers de 2 nde main devrait se poursuivre, notamment pour les bureaux en état d usage, considérés comme obsolètes dans un marché devenu sur offreur. Représentativité de l'échantillon (% du placement du département) Part du placement en Île-de-France Paris 12 89% 38% Hauts-de-Seine 14 87% 3% Seine-Saint-Denis 6 69% 5% Val-de-Marne 6 54% 3% Yvelines 9 65% 3% Essonne 6 58% 2% Val-d'Oise 4 67% 2% bureaux Seine-et-Marne 3 3% 1% Indice KEOPS des loyers de bureaux de 2 nde main en Île-de-France ,6 9 8 T4 22 T4 23 T4 24 T4 25 T4 26 T4 27 T4 28 Indice du coût de la construction Indice des loyers de 2 nde main T4 29 T4 21 T4 211 T4 212 T4 213

19 POINT MARCHé L offre de bureaux Évolution annuelle de l offre la demande placée de bureaux en Île-de-France (en millions de m²) Stock immédiat Stock à moins d un an Qualification de l offre à moins d un an (en millions Évolution trimestrielle de m²) de la demande placée 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 T4 23 T4 24 T4 25 T4 26 T4 27 T4 28 T4 29 T4 21 T4 211 T4 212 T4 213 Immeubles neufs et restructurés Immeubles de 2 nde main Évolution de l offre par secteurs (en millions de m²) Paris Hauts-de-Seine TOUS LES MOYENS SONT BONS POUR ATTIRER UN PRENEUR Avec près de 4 millions de m² immédiatement disponibles, l offre de bureaux subit les conséquences directes du ralentissement de la demande, à commencer par celle des grands utilisateurs. En outre, les nombreux regroupements observés au cours des années 211 et 212 ont donné lieu à d importantes libérations. Plus que jamais, l absorption de l offre est difficile et les propriétaires de bureaux vacants sont mis à rude épreuve. Assez paradoxalement dans ce contexte de suroffre, des opérations ont pourtant été lancées "en blanc" à Paris et dans les Hautsde-Seine depuis l été 213, sans même attendre que celles déjà sur le marché soient commercialisées. Certaines, initiées au cours des dernières années, sont disponibles immédiatement, comme par exemple l immeuble Eqho à La Défense, qui totalise 75 m², tandis que d autres seront livrées courant 214 : 21 m² dans La Défense Autrement à La Garenne-Colombes ou 18 m² dans Pushed Slaab à Paris 13 ème, qui est un des seuls projets de telle envergure attendus dans la capitale l an prochain. L offre à un an atteint donc un pic à 5,3 millions de m², et l offre neuve ou restructurée disponible à un an retrouve son niveau du début de l année 21. Face à cette nouvelle donne, les propriétaires ont tout mis en œuvre dans l espoir d attirer de futurs locataires. Ils ont d abord consenti des baisses de loyers de présentation, parfois importantes. Dans le 8 ème arrondissement par exemple, environ 1 % des offres ont vu leur loyer de présentation baisser de près de 1 /m² en quelques mois. Ces réajustements ont surtout rythmé la première partie de l année 213 et se sont apaisés au cours du dernier trimestre, en nombre comme en valeur. Mais une autre initiative des propriétaires est alors venue relayer leur effort financier initial : ils se sont montrés de plus en plus enclins à abaisser les seuils de divisibilité de leurs offres, même les plus grandes, préférant louer leurs bureaux vacants à plusieurs utilisateurs plutôt que de chercher en vain un éventuel mono-locataire. Enfin, dans cette situation concurrentielle, les propriétaires ont dû travailler qualitativement leurs offres. Les rénovations de locaux de 2 nde main ont ainsi progressé de près d un tiers en deux ans. Ces travaux, d un coût plus faible qu une restructuration lourde, permettent de retrouver plus facilement un locataire. En conséquence, après la forte progression observée en 212, l offre en état d usage, souvent jugée obsolète par les preneurs, se résorbe légèrement, notamment dans les Hautsde-Seine. Toutefois, la situation de l offre à un an dans ce département devient préoccupante. Si le parc tertiaire y est de grande qualité, la vacance est également très importante : 2,4 millions de m² sont disponibles à moins d un an, un niveau jamais atteint, à comparer aux quelques 8 m² absorbés en moyenne chaque année par le marché alto-séquanais. En 1 ère couronne Est (Seine-Saint-Denis et Valde-Marne) et en 2 nde couronne, l offre demeure mieux maîtrisée. Surtout, des bureaux neufs, certifiés, proposés à des loyers attractifs, sont en parfaite adéquation avec la demande des entreprises en recherche de bureaux rationnels et d économies. Enfin, quelques secteurs de 2 nde couronne souffrent de plus en plus d obsolescence, comme par exemple Évry dont près de 9 % des surfaces vacantes portent sur des locaux en état d usage. Reste de la 1 ère Couronne 2 nde Couronne,5 1 1,5 2 2,

20 POINT MARCHé L offre de bureaux Évolution trimestrielle de la demande placée évolution des délais d écoulement et du taux de vacance 6, ,1 15 4,2 4, ,4 4,4 Délai théorique d écoulement (mois) Taux de vacance (%) 11 6,6 2 7, UN écoulement PLUS LONG POUR TOUS LES TYPES DE BUREAUX Après avoir remonté en début d année, le taux de vacance en Île-de-France est resté stable au cours du dernier trimestre autour de 7,5 % (sur la base du parc de bureaux francilien recalculé à 52 millions de m² par l ORIE en 213). Cette évolution relativement favorable est essentiellement due à quelques retards de livraisons à l image du Fairway à Montrouge, 17 m² de bureaux neufs, qui ne sera achevé que début 214. De fait, le délai théorique d écoulement de l offre immédiate enregistre une hausse pour la première fois en trois ans, pour atteindre 22 mois. C est d abord l offre de 2 nde main qui subit le plus lourdement le ralentissement de la demande et il faut désormais 29 mois pour écouler le stock immédiatement disponible de bureaux en état d usage ou rénovés. Mais même l offre de 1 ère main s écoule aujourd hui plus lentement, nécessitant 12 mois, suite à l affaiblissement des grandes transactions qui pénalise cette typologie d actifs. Géographiquement, les délais d écoulement se sont allongés considérablement un peu partout en Île-de-France, et parfois de manière alarmante sur certains secteurs de 1 ère couronne. Sur le marché des Hauts-de-Seine Nord par exemple, ils sont passés de 26 mois fin 212 à 43 mois aujourd hui. De même, il faudrait théoriquement plusieurs années de transactions pour écouler le stock de bureaux au sein de territoires de 2 nde couronne tels que Cergy- Pontoise ou Évry. Cependant, même au sein de ces secteurs qui traversent une passe délicate, ces longs délais moyens d écoulement posent surtout problème pour les immeubles devenus obsolètes, alors que les immeubles de qualité, situés au bon emplacement, et proposés à un loyer en adéquation avec les attentes des utilisateurs trouvent plus facilement preneur. bureaux Cartographie de l offre sur les secteurs de marchés tertiaires 16 % 14 % Rueil - Saint-Cloud - Surenes Courbevoie - Puteaux - Nanterre Hauts-de-Seine Sud Hauts-de-Seine Nord Saclay - Courtaboeuf La Défense évry (18 mois) 12 % 1 % 8 % Saint-Denis - Saint-Quentinen-Yvelines Paris Nord 2 Saint-Ouen Boulogne - Neuilly - Levallois Issy Massy - Antony Montreuil - Bagnolet Ivry - Gentilly Versailles - Vélizy Orly - Rungis Marne-la-Vallée Cergy-Pontoise Saint-Germain-en-Laye 6 % Paris Nord Pantin - Aubervilliers 4 % Paris Ouest - QCA Paris Sud Paris Est Vincennes - Créteil Bassin d Argenteuil 2 % % mois 1 mois 2 mois 3 mois 4 mois 5 mois 6 mois 7 mois 8 mois 9 mois 1 mois Marchés à l équilibre Marchés déficitaires en demande Marchés offrants des opportunités Taux de Vacance IDF = 7,5 % Marchés en suroffre Délais d écoulement IDF = 22 mois

21 POINT MARCHé l offre future L offre future neuve et restructurée la demande placée de bureaux > 5 m² d ici 216 (en millions de m²) 1,5 1, Certaine Moyenne de placement neuf et restructuré > 5 m² sur 5 ans Incertaine Méthodologie : Pour calculer la capacité d absorption de l offre neuve, nous avons déterminé le niveau d offre neuve immédiate et à venir à l horizon 216 pour chacun des secteurs et l avons mis au regard du placement moyen des cinq derniers exercices sur des immeubles neufs ou restructurés. Pour estimer la production neuve certaine et incertaine, nos équipes commerciales ont passé en revue les offres et projets de bureaux potentiellement livrables avant fin 216 en considérant les critères suivants : l état d avancement du projet (PC, urbanisme, portage investisseur ), le taux de vacance, la dynamique du secteur, les opérations concurrentes et la capacité de prise de risque de l opérateur. DE PROFONDES DISPARITÉS S INSTALLENT ENTRE LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES Le ralentissement du marché en 213 laisse un important reliquat de bureaux neufs ou restructurés vacants. Les offres de 1 ère main disponibles immédiatement atteignent 715 m² à fin décembre 213, en hausse de 14 % sur un an, auxquels viendront s ajouter 42 m² livrables en 214. Le déséquilibre du marché pourrait donc s accentuer l année prochaine si la demande tarde à redémarrer, ce qui est le scénario central au vu des prévisions économiques atones. Le rapport de force a tourné en faveur des preneurs, entraînant potentiellement de nouvelles pressions baissières sur les valeurs locatives, mais la situation générale semble maîtrisée à plus long terme, les 1 64 m² qui sont ou seront livrés entre 214 et 216 en Île-de- France représentant 31 mois de transactions. Néanmoins, tous les quartiers d affaires franciliens ne sont pas logés à la même enseigne. Le secteur le plus fragilisé est sans conteste celui de La Défense, où la production de bureaux vacants de 214 à 216 représente 8 années de transactions au rythme actuel. Toutefois, ce seul prisme d analyse est quelque peu déformant, car ce marché de grandes surfaces pourrait rebondir rapidement sous l effet d une ou deux transactions. Fait plus inquiétant, ces projets sont proposés à des valeurs locatives élevées, soit entre 4 et 55 /m², alors que la demande se positionne plutôt en-dessous de 4 /m². Les propriétaires s attendent donc à subir une pression à la baisse sur leurs loyers faciaux en 214. A contrario, au sein de la 1 ère couronne (Seine- Saint-Denis et Val-de-Marne), l offre proposée correspond bien à la demande. Les opérations bénéficient d un réseau de transports en commun en pleine expansion et sont présentées à des loyers inférieurs à 33 /m². Elles devraient donc trouver preneur plus facilement. À Paris et dans le reste des Hauts-de-Seine, les développements demeurent maîtrisés, et une trop grande raréfaction de l offre de 1 ère main dans la capitale d ici à 216 pourrait peser sur le marché, poussant les loyers prime à la hausse. Les promoteurs et les investisseurs sur ce petit nombre de nouveaux projets misent d ailleurs à l évidence sur cette tendance positive. En 2 nde couronne, les 8 m² prévus sur la période représentent 1 mois de transactions et à première vue, on pourrait conclure de même à une pénurie de production. Mais la plupart des très grandes transactions observées au cours de ces dernières années ont porté sur des opérations en comptes-propres et non sur des immeubles lancés "en blanc", ce qui suggère un délai d absorption de l offre en chantier qui pourrait être nettement plus long. Secteur Moyenne de placement de 1 ère main > 5 m² de 29 à 213 Offre immédiate et certaine 214 à 216 Répartition de la production certaine Capacité d absorption de l offre certaine Paris Ouest - QCA 59 1 m² 14 4 m² 64% 36% % 28 mois Reste de Paris m² m² 28% 56% 16% 24 mois La Défense 33 9 m² 284 m² 1% % % 1 mois Hauts-de-Seine hors Défense 29 3 m² 72 4 m² 69% 25% 5% 4 mois Reste de la 1 ère couronne m² m² 75% 2% 6% 18 mois 2 nde couronne 95 m² 82 3 m² 79% 21% % 1 mois Total Île-de-France m² m² 69% 26% 5% 31 mois

22 POINT MARCHé les perspectives , L ANNÉE DU REBOND? La conjoncture pour 214 s annonce au moins aussi compliquée qu en 213. Les espoirs de reprise économique restent encore fragiles et, selon les dernières prévisions officielles, il faudra attendre le 2 nde semestre 214 pour que la croissance du PIB commence à produire des effets positifs sur le marché de l emploi en France. Dans ce contexte, notre scénario central pour le marché de bureaux en Île-de-France est le suivant : après son point bas en 213, la demande placée devrait progresser modérément, pour s établir autour de 1 95 m². Les PME continueront à subir les effets du ralentissement économique alors que les transactions de plus de 5 m² devraient s améliorer quelque peu pour atteindre 8 m². Outre les demandes significatives, qui sont d ores et déjà identifiées et devraient se concrétiser dans les prochains mois, les grands utilisateurs dans leur ensemble retrouveront en effet une meilleure visibilité à moyen terme et pourront à nouveau s engager sur des projets d envergure dans le cadre de leurs schémas directeurs immobiliers. En anticipation d une croissance plus forte dès 215, ils seront aussi sans doute un peu moins motivés par la recherche d économies et un retour des mouvements d extension pourrait s amorcer. Si la France parvient à sortir plus tôt que prévu de sa période de stagnation économique, sous l effet des mesures gouvernementales ou d une embellie de la conjoncture américaine et mondiale, le seuil de 2 millions de m² pourrait être dépassé. En revanche, si l économie nationale s enlise dans des réformes économiques et fiscales inefficaces voire contreproductives, le climat d incertitudes perdurera. Or, les élections municipales du printemps 214 les exacerberont certainement au niveau local, échelon stratégique pour le secteur immobilier. Le volume de bureaux commercialisés en 214 pourrait alors rester atone, de l ordre de 1,8 à 1,9 million de m² comme en 213. La plupart des grands utilisateurs ont déjà saisi une opportunité de marché en 213 et les principaux regroupements ont déjà eu lieu. Aucun nouveau moteur de la demande ne prendra réellement le relais pour dynamiser les grandes transactions, quand, dans le même temps, la demande des PME restera très vulnérable. Du côté de l offre, environ 1,1 million de m² de bureaux neufs ou restructurés devraient entrer sur le marché en 214. L absorption des bureaux de 1 ère main est en moyenne de 645 m² par an, aussi les importants projets attendus cette année contribueront probablement à entretenir un phénomène de suroffre sur certains secteurs géographiques, surtout si la demande reste affaiblie. Ensuite, les livraisons certaines prévues pour 215 sont moindres, de l ordre de 42 m², ce qui devrait permettre au taux de vacance comme à l offre disponible à un an, de se stabiliser dans les 18 prochains mois, après sa remontée tout au long de 213. Les projets encore incertains peineront à être lancés : la fiscalité devient un réel obstacle pour les promoteurs, la redevance pour création de bureaux, dont le taux a augmenté significativement depuis 211, étant élargie depuis le 1 er janvier 214 aux restructurations d immeubles. Dans le meilleur des cas, si la demande placée remonte sensiblement en 214, les indicateurs d offre s amélioreront eux aussi au cours des 12 prochains mois. Toutefois, la dichotomie entre, d une part, l offre neuve ou restructurée qui bénéficie généralement de délais d écoulement assez rapides, et l offre en état d usage qui tend à devenir obsolète, restera marquée. Les loyers, qu ils soient de présentation, de transaction ou économiques, resteront sous pression en 214, notamment pour les bureaux de 1 ère main situés dans des quartiers d affaires où l offre est en surabondance, tels La Défense. Des phénomènes de contagion latents pourraient même venir toucher d autres secteurs géographiques jusqu à présent plutôt épargnés par cette tendance baissière. Les loyers de 2 nde main devraient continuer à se maintenir en parallèle, la demande se positionnant sur des secteurs géographiques en proche périphérie et des immeubles rénovés dont les valeurs faciales sont devenues attractives. Enfin, les mesures d accompagnement, historiquement élevées en ce début 214, se réduiront lentement, au fur et à mesure que l offre de bonne qualité se raréfiera. bureaux

23 POINT MARCHé la LOGISTIQUE en france Chiffres-clés LEs régions tirent bien leur épingle du jeu Placement m² Évolution / % Valeurs locatives moyennes Île-de-France Régions La demande placée logistique en France (en millions de m²) 3 2,5 2 1,5 1, Île-de-France HT HC / m² / an HT HC / m² / an Régions L environnement économique est resté difficile tout au long de l année 213. Sur fond de chômage élevé, la consommation des ménages s est montrée décevante, spécialement pour les biens durables ou l alimentaire. Le pouvoir d achat, qui s était maintenu jusque-là, a baissé au 3 ème trimestre 213, ce qui ne laisse entrevoir aucune amélioration à court terme de la demande. De son côté, la production manufacturière a baissé de 1,1 % sur un an et les espoirs de reprise sont ténus pour le 1 er semestre 214. Certains secteurs sont particulièrement touchés, au premier rang desquels l automobile ou la chimie. C est dans ce contexte morose, marqué par l austérité budgétaire, que plus de 2 millions de m² ont été placés en logistique cette année en France, soit une progression de 17 % par rapport à 212. Faisant fi des aléas conjoncturels, la massification des entrepôts prend de l ampleur, ce qui a pour conséquence le renforcement du clivage entre l Île-de-France et les autres régions. L emprise foncière nécessaire à la réalisation de très grands bâtiments logistiques n est en effet disponible qu en régions, où la demande placée augmente de près de 4 %. La dorsale Lille / Lyon / Marseille a été particulièrement dynamique. Dans le Nord-Pas-de-Calais, 2 opérations ont concentré plus de la moitié des volumes : AMAZON avec 9 m² et GIFI pour 74 m². En complément, 113 m² seront construits pour CASTORAMA à Saint-Martin-de- Crau, en région PACA, qui enregistre du même coup la plus grosse signature de l année. Enfin, en Rhône-Alpes, 21 m² ont été placés, chiffre qui, bien qu en baisse par rapport à une année 212 exceptionnelle, conforte la place de choix de la région lyonnaise au sein du paysage logistique français. Mais une autre tendance s affirme cette année car des transactions importantes ont également été signées en Haute-Normandie ou en Aquitaine, ce qui souligne l émergence des localisations le long de l autoroute des estuaires, sur la façade atlantique, pour desservir les besoins de ces populations régionales en croissance. Inversement, en Île-de-France, le placement est en sérieuse perte de vitesse, sous le double effet de la raréfaction foncière et de la fiscalité relative au projet du Grand Paris, qui freinent les nouvelles opérations immobilières. Rappelons que depuis le 1 er janvier 211, la redevance pour création de bureaux a été étendue aux locaux de stockage supérieurs à 5 m² et que cette nouvelle taxe décourage tous les acteurs du secteur industriel, qui sont pour la plupart déjà fragilisés par la stagnation économique. logistique Les transactions logistiques en France en 213 (en m²) 27% Régions Île-de-France 73% 15% Provence-Alpes-Côte d'azur 23% Nord-Pas-de-Calais 4% Rhônes-Alpes 4% Aquitaine 4% Haute-Normandie 6% Champagne-Ardenne 22% Bourgogne 8% Pays de la Loire 14% Autres

24 POINT MARCHé la LOGISTIQUE en france légende autoroutes Placement annuel (en milliers de m²) Bruxelles, Anvers axes routiers extérieurs LILLE < 1 m² ROUEN AMIENS Francfort CAEN METZ 1 m² à 3 m² RENNES CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE STRASBOURG ORLéANS 3 m² à 5 m² NANTES DIJON BESANÇON 5 m² à 75 m² POITIERS 25 / 27 CLERMONT-FERRAND LIMOGES LYON Turin, Milan > 75 m² BORDEAUX Gênes, Rome TOULOUSE MONTPELLIER NICE Santander MARSEILLE PERPIGNAN Saragosse, Madrid Barcelone, Valence 12 km Comparatif 213 / Bruxelles, Anvers Aquitaine LILLE Haute-Normandie AMIENS Francfort Nord-Pas-de-Calais CAEN ROUEN METZ PACA CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE STRASBOURG Bourgogne RENNES ORLéANS Champagne-Ardenne NANTES DIJON BESANÇON Loire-Atlantique Picardie Rhône-Alpes POITIERS LIMOGES 213 CLERMONT-FERRAND LYON Turin, Milan Île-de-France BORDEAUX Gênes, Rome TOULOUSE MONTPELLIER NICE Santander MARSEILLE PERPIGNAN Saragosse, Madrid Barcelone, Valence 12 km

25 POINT MARCHé la LOGISTIQUE en france Chiffre d affaires du e-commerce en France (en Md ) Prévisions Source : FEVAD LE phénomène de massification s'accentue Les techniques de gestion des flux évoluent très rapidement dans le domaine de la logistique et le fort développement du e-commerce contraint les entreprises, notamment de la distribution, à s adapter en permanence à ces évolutions technologiques. De manière emblématique, AMAZON, CARREFOUR, MONOPRIX, LECLERC, AUCHAN, ont animé le marché cette année et le secteur de la grande distribution concentre 11 des 2 opérations supérieures à 3 m². Ce phénomène de massification des entrepôts se pérennise, stimulé par la progression spectaculaire et continue du e-commerce, qui, selon la FEVAD, devrait dépasser en 213 les 5 milliards d euros, soit un doublement du chiffre d affaires réalisé en ligne par les différentes enseignes en 5 ans. Cette forte demande des utilisateurs de la grande distribution et du e-commerce porte sur des locaux neufs dits entrepôts de Classe A, pour lesquels les loyers se sont maintenus à un bon niveau, d autant que les coûts de construction sont restés globalement stables. Néanmoins, il est intéressant de constater que le gabarit des entrepôts n est pas nécessairement standardisé, chaque opérateur ayant encore ses propres spécificités. Ce détail pourrait avoir une incidence sur le potentiel de re-commercialisation à moyen ou long terme de ces projets sur mesure. D autant que leurs localisations, liées au barycentre de leur clientèle, peuvent apparaître en marge des principaux axes logistiques français, de par le choix de certains utilisateurs de faire aujourd hui construire leur plateforme logistique en milieu rural ou près de villes de moindre importance. En contrepartie de cette bonne santé sur le marché des très grands entrepôts neufs, de nombreuses libérations d entrepôts de taille intermédiaire, entre 5 et 2 m², ont eu lieu et la demande placée a baissé de 13 % sur cette classe d actifs par rapport à 212, notamment en Île-de-France, région marquée par la plus grande concentration de ce type de locaux. Ces entrepôts, généralement en bon état compte tenu de dates de construction postérieures à 2, peinent à trouver preneurs dans une période de faible demande d une part, et où émerge un besoin de plus grandes tailles unitaires d autre part. C est en particulier le cas au Sud-Est de Paris dans le secteur de Sénart, qui voit grossir de façon inquiétante les stocks de bâtiments récents, qui ont peut-être pour seul tort d afficher des surfaces de 1 m². En conséquence, une baisse de loyers a été observée pour ces biens de 2 nde main. Toutefois, les ventes à utilisateurs continuent d animer ce marché. logistique Parmi les transactions en Île-de-France Parmi les transactions en régions POINT P 51 m² Brie-Comte-Robert (77) CASTORAMA 113 m² Saint-Martin-de-Crau (13) TOYS "R" US 51 m² Saint-Fargeau-Ponthierry (77) AMAZON.FR 9 m² Lauwin-Planque (59) SDV 42 5 m² Roissy-en-France (95) GIFI 74 m² Sin-Le-Nôble (59) C&A 32 m² Villenoy (77) INTERMARCHÉ 53 m² Heudebouville (27) ADS 29 8 m² Moissy-Cramayel (77) LECLERC 44 m² Châlon-en-Champagne (51)

26 POINT MARCHé Les Locaux d Activités en Île-de-France Transactions 213 Secteurs Nbre Surface évol / 212 Locaux PME PMI Valeurs locatiives moyennes en HT HT / m² / an High Tech - Laboratoires Locaux de stockage Stock Stock à moins d un an évol Immédiat / 212 Nbre Volume Volume Délai d écoulement IDF OUEST m² 98 ND m² m² 22 mois IDF SUD m² m² 533 m² 26 mois IDF EST m² 83 ND m² m² 23 mois IDF NORD m² m² 428 m² 28 mois PARIS m² ND ND m² m² ND TOTAL IDF m² m² m² 25 mois La demande placée et l offre à moins d un an (en millions de m²) 2,5 2, 1,5 1,,5, Répartition des transactions 213 (en m²) 3% Locations Ventes 82% 16% 2% 7% L offre disponible par type de locaux (en m²) Demande placée Offre à moins d un an Locaux de stockage High Tech - Laboratoires Locaux PME PMI L AVENIR DU MARCHÉ PASSE PAR LES CLÉS-EN-MAIN Après avoir fait preuve de robustesse entre 21 et 212, le marché des locaux d activités en Île-de-France a subi un net ralentissement en 213. Ainsi, 591 m² ont été placés cette année, une surface inférieure à celle constatée en 29, qui représente à la fois une baisse de 28 % par rapport à 212 et le plus faible score de la décennie. Les entreprises industrielles ont été les premières victimes de la baisse de la consommation, de l'environnement politicoéconomique dégradé et de la pression fiscale très importante. Selon la Banque mondiale et le cabinet PricewaterhouseCoopers, la France affiche un taux d imposition global de 64,7 % du résultat commercial des PME (incluant imposition des bénéfices, cotisations et charges sociales, taxes foncières, impôts sur les plusvalues, taxes sur la collecte des déchets). Dans ce contexte morose, les entreprises ont fréquemment reporté leurs projets, et leurs délais de décision se sont allongés. Tous les secteurs géographiques franciliens sont donc touchés par ce ralentissement du marché des locaux d'activités. Les transactions supérieures à 1 5 m² ont fortement diminué, tant en nombre qu en volume. Le nombre de transactions de petites surfaces s est plutôt bien maintenu, mais la surface moyenne prise à bail est en diminution : les entreprises ont loué en moyenne 535 m² en 213 contre 65 m² l année précédente. La demande à l acquisition est restée forte car devenir propriétaire de leur outil de production est un bon moyen pour les utilisateurs de constituer un patrimoine immobilier tout en pérennisant leur activité. Mais les entreprises en quête de telles opportunités se sont trouvées confrontées, sur certains secteurs, à un manque d offre en adéquation avec leurs besoins. En effet, seulement un tiers des surfaces en 1 ère couronne sont proposées à la vente. En outre, les financements sont toujours compliqués à mettre en place. Face à ces divers obstacles, la part des ventes à utilisateurs a régressé pour n atteindre que 3 % du placement en 213 contre 37 % en 212. Certaines de ces transactions se sont par ailleurs conclues sur des locaux vieillissants en grande couronne, sur la base d un prix de vente très bas, inférieur à 1 /m². Pour sa part, l offre immédiate représente deux années de transactions et l'offre à un an atteint près de 2 millions de m² disponibles. Toutefois, au-delà de ce chiffre, l'offre ayant réellement un potentiel marchand est plus réduite : une grande partie de ces locaux sont soit gelés sur le plan juridique, soit obsolètes sur le plan physique, seules 15 % des surfaces proposées étant neuves. Hormis ces quelques projets, l essoufflement du marché locatif et le niveau élevé de l offre ont poussé les propriétaires à se montrer plus souples en négociation : les baisses de loyers faciaux sont parfois encore difficiles à obtenir sur cette typologie d'actifs dont les loyers s'échelonnent dans des fourchettes déjà basses, mais les mesures d accompagnement ont fortement progressé tout au long de l année, et cette tendance devrait perdurer en 214.

27 POINT MARCHé Les Locaux d Activités en Île-de-France IDF OUEST (en m²) 8 Évolution trimestrielle de la demande placée IDF NORD (en m²) 8 Évolution trimestrielle de la demande placée Offre Placement Offre Placement activités IDF SUD (en m²) 8 Évolution trimestrielle de la demande placée IDF EST (en m²) 8 Évolution trimestrielle de la demande placée Offre Placement Offre Placement Locaux de stockage High Tech - Laboratoires Locaux PME PMI Locations Communes Type de locaux Surface Preneur Cormeilles-en-Parisis (95) Locaux PME PMI 7 m² CAME FRANCE Lognes (77) Locaux PME PMI 6 5 m² SOCCER 5 Vélizy-Villacoublay (78) High Tech - Laboratoires 5 4 m² HEXATOM Éragny-sur-Oise (95) Locaux PME PMI 5 m² LA POSTE Ventes à Utilisateurs Communes Type de locaux Surface Preneur Arpajon (91) Locaux PME PMI 16 m² ND Brie-Comte-Robert (77) Locaux PME PMI 1 m² BATI FORMES Mitry-Mory (77) Locaux PME PMI 7 5 m² SB GRAPHIC Bezons (95) Locaux PME PMI 5 9 m² ÉTABLISSEMENTS CHARLES BRAMI Villetaneuse (93) Locaux de stockage 4 m² DAZAWA ET SISSI PERLA

28 POINT MARCHé Les locaux d activités par secteur Répartition des transactions 213 (en m²) 33% Locations Ventes IDF OUEST Nombre de transactions 141 Volume commercialisé 128 m² Stock à moins d'un an m² UNE RARÉFACTION PRÉGNANTE DE L OFFRE NEUVE évol / % Répartition des loyers 213 selon Évolution les trimestrielle m² placés de demande placée (en HT HC / m² / an) < Locaux PME PMI High Tech - Laboratoires Locaux de stockage Après s être relativement bien maintenu au 1 er trimestre, le placement de locaux d activités à l Ouest de l Île-de-France a fortement ralenti. Ce marché réagit comme toujours avec quelques mois de retard par rapport à la conjoncture économique. Ainsi, le 4 ème trimestre 213 est en baisse de 35 % par rapport au 4 ème trimestre de 212. Le Bassin d Argenteuil et Cergy-Pontoise trustent toujours les deux tiers de ce marché. En 1 ère couronne cependant, l essoufflement est plus important, avec un repli de l ordre de 45 %. Par exemple à Nanterre, seulement 4 transactions ont été recensées, contre 13 en 212. Les ventes à utilisateurs absorbent un tiers du placement en dépit d une offre croissante, soit près de la moitié des surfaces disponibles à un an. Les délais d obtention des crédits sont très longs ce qui freine les projets malgré une demande soutenue. L offre disponible à l Ouest de l Île-de-France est en légère baisse. En raison de la raréfaction du foncier, c est surtout l offre neuve qui s amoindrit pour ne représenter que 1 % du stock à un an. Quelques promoteurs auraient cependant racheté des bâtiments obsolètes en 2 nde couronne en vue de les transformer en clés-en-mains locatifs. Répartition des transactions 213 (en m²) 33% Locations Ventes IDF SUD Nombre de transactions 212 Volume commercialisé 25 3 m² Stock à moins d'un an 679 m² UNE OFFRE QUI SERA LONGUE À RÉSORBER évol / % Répartition des loyers 213 selon Évolution les trimestrielle m² placés de demande placée (en HT HC / m² / an) 4 Au Sud de l Île-de-France, le placement atteint en 213 un point bas avec à peine plus de 2 m² placés en locaux d activités. La demande s exprime beaucoup à l acquisition et, prenant les tendances régionales à contre-pied, la part des ventes à utilisateurs augmente légèrement pour représenter un tiers du volume commercialisé cette année. seulement 5 8 m² en 213. Au vu de ces éléments, certains propriétaires acceptent de baisser les valeurs de présentation de leurs locaux pour attirer la demande locative. Ces tentatives ne suffisant généralement pas à concrétiser les transactions, les mesures d accompagnement sont en parallèle devenues très élevées < Locaux PME PMI High Tech - Laboratoires Locaux de stockage Les petites et moyennes entreprises ont adopté une attitude attentiste dans un contexte fiscal incertain. Le report des projets est récurrent. Si certains secteurs se sont bien maintenus à l instar d Orsay - Massy - Palaiseau, d autres se sont au contraire effondrés, tels le centre de l Essonne, où le placement est passé de 25 m² en 212 à Le Sud est le seul secteur géographique en Île-de-France où l offre est restée stable, mais à un niveau très élevé, approchant 7 m² disponibles à un an. L obsolescence est très importante, surtout au nord de l Essonne, l offre neuve étant surtout présente en 2 nde couronne, à Élancourt, Orsay ou encore Villebon-sur-Yvette.

29 POINT MARCHé Les locaux d activités par secteur Répartition des transactions 213 (en m²) 3% Locations Ventes IDF EST Nombre de transactions 119 Volume commercialisé 12 7 m² Stock à moins d'un an m² évol / 212 DES VENTES à UTILISATEURS EN SÉRIEUSE PERTE DE VITESSE 7% Répartition des loyers 213 selon les m² placés (en HT HC / m² / an) Évolution trimestrielle de la demande placée < Locaux PME PMI High Tech - Laboratoires Locaux de stockage À l Est de l Île-de-France, environ 12 m² ont été commercialisés en 213, contre près de 15 m² en moyenne par an depuis 25. Les ventes à utilisateurs ayant chuté de 54 % par rapport à 212, les transactions locatives semblent avoir bénéficié d un meilleur maintien. Les loyers faciaux sont donc restés stables. Toutefois, les mesures d accompagnement sont en forte progression : il faut désormais compter entre 3 et 6 mois de franchise de loyer par année de bail ferme, en fonction de la durée d engagement du preneur et de la contribution financière du propriétaire aux travaux d aménagement. Géographiquement, c est surtout à Montreuil- Bagnolet que la demande placée s est affaiblie, alors que Marne-la-Vallée a mieux tiré son épingle du jeu. Les locaux neufs sur ce secteur attirent toujours les entreprises, comme en témoigne la prise à bail par SIEMENS DEMANTIC de m² à Bussy-Saint-Georges, dans le parc de Boissy pour 12 /m². L obsolescence de l offre pèse toujours sur ce marché. Or les opérations prévues à Valenton ou Sucy-en-Brie ne viendront que tardivement améliorer ce point, puisqu elles ne seront pas lancées en blanc. Leurs délais de construction rapides, de 11 à 12 mois, permettront en revanche une grande réactivité si une demande sérieuse s exprime. Par ailleurs, les loyers de présentation de ces projets sont en phase avec ceux du marché, alors que les prix de vente proposés pour ces mêmes locaux sont élevés, aux alentours de 1 35 /m². Ceci limite leur chance de satisfaire la demande à l acquisition, pourtant toujours forte. activités Répartition des transactions 213 (en m²) 24% Locations Ventes IDF NORD évol / 212 Nombre de transactions 125 Volume commercialisé 13 9 m² Stock à moins d'un an m² UN BON MAINTIEN DE L ACTIVITÉ EN 1 ère COURONNE 76% Répartition des loyers 213 selon les m² placés (en HT HC / m² / an) Évolution trimestrielle de la demande placée < Locaux PME PMI High Tech - Laboratoires Locaux de stockage Même au Nord de l Île-de-France, secteur habituellement actif du fait de la présence de l aéroport Roissy CDG, le placement atteint un point bas : 13 m², à comparer à la moyenne annuelle de 234 m². Comme à l Est, le fait saillant est la très forte réduction de la part des ventes à utilisateurs qui ne représentent plus que 24 % des volumes commercialisés en 213. Les conditions de financement se sont en effet durcies et les délais d obtention des crédits allongés. En 1 ère couronne, le placement s est plus ou moins maintenu alors qu en 2 nde couronne, aux alentours du pôle de Roissy ou à Goussainville, le marché a fortement ralenti, avec à peine 4 m² placés au lieu de 76 m² en 212 par exemple. Pourtant, les mesures d accompagnement sont élevées et les propriétaires ouverts à la négociation. L offre à un an est pléthorique sur le secteur, au-delà des 5 m² disponibles à un an. Les pôles d Aubervilliers Saint-Denis et de Roissy concentrent presque les deux tiers de cette offre, ce qui correspond généralement bien à la demande. De plus, avec 16 % des surfaces, la part de locaux neufs sur le quart Nord francilien est un peu plus élevée que dans d autres secteurs géographiques. L écoulement de cette partie de l offre, principalement située en 1 ère couronne dans des villes comme Gennevilliers, Stains, Saint-Denis, ou La Courneuve, devrait être plus fluide, même si ces produits sont rarement proposés à la vente, ce qui est dommage au vu de la demande.

30 POINT MARCHé terminologie BCE : Banque Centrale Européenne Bureaux : Peuvent faire l objet d offres ou de transactions de bureaux, les lots ou immeubles dont au moins 7% de la surface est à usage exclusif de bureaux. En particulier, ne sont pas considérées les surfaces de bureaux d accompagnement d un local d activités ou d un entrepôt. Délai théorique d écoulement (en mois) : Il détermine le délai qui permettrait d écouler le stock immédiat, figé à un instant donné, au rythme actuel des transactions. Dans cette étude, le rythme de transaction est lissé sur les 3 dernières années. Il se calcule de la manière suivante : [Stock immédiat / (demande placée sur 3 ans / 3)] * 12. Demande placée (en m²) : Somme des surfaces commercialisées recensées au cours d une période donnée. Elle comprend les locations, les ventes à utilisateurs et les opérations en compte propre. Elle intègre les nouvelles implantations des entreprises et leurs extensions. Est prise en compte la date de signature du bail ou de la promesse, et non la date d implantation physique de l utilisateur ou de livraison de l immeuble. HQE : Haute Qualité Environnementale ICC : Indice du Coût de la Construction IDF : Île-de-France IGH : Immeuble de Grande Hauteur ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires ILC : Indice des Loyers Commerciaux Immobilier d entreprise : Terme générique désignant les bureaux, les locaux d activités, les bâtiments logistiques, les murs de commerce. En revanche, sauf indication contraire, les terrains destinés à la construction de ce type de bien et les murs d hôtellerie sont exclus de notre définition de l immobilier d entreprise. Locaux PME PMI : Locaux d activités intégrés en parcs, généralement équipés d un ou plusieurs accès de plain-pied, d une hauteur d au moins 3,5 m et de bureaux d accompagnement. Logistique : Un bâtiment logistique est un ensemble d une surface au moins égale à 5 m², dont l usage principal est l entreposage et la gestion des flux de matières. Ne sont retenus que les bâtiments desservis par quais, avec aire de manœuvre poids lourds, et hauteur libre au moins égale à 7 mètres. Loyers (en HT HC / m² / an) : Le loyer moyen est obtenu par la division de la somme des loyers au m² par le nombre de références de l échantillon. Le loyer de "1 ère main" représente le loyer moyen des immeubles neufs et restructurés (cf. typologie d immeubles). Ces loyers correspondent à des valeurs faciales, de présentation ou de transaction, n intégrant pas les mesures d accompagnement (franchises, prise en charge de travaux,...). Ils n intègrent pas les parkings et les locaux accessoires. OAT : Obligation Assimilable du Trésor Offre certaine / Offre incertaine : L offre certaine intègre l offre immédiate, les libérations certaines, l offre en chantier et les projets de construction qui seront lancés "en blanc». L offre incertaine intègre des projets de construction dont le lancement est conditionné par une pré-commercialisation, mais aussi des projets de libération non encore validés ou conditionnés par des facteurs exogènes (relocation, recherche d un nouveau site,...). PIB : Produit Intérieur Brut PME : Petites et Moyennes Entreprises QCA : Quartier Central des Affaires Secteurs de marché : Ensemble de communes présentant des caractéristiques tertiaires homogènes (valeurs, immeubles, utilisateurs...). Dans cette étude, l Île-de-France est divisée en 27 secteurs de marché (Cf. carte en page 23). Secteur tertiaire : Le secteur tertiaire recouvre un vaste champ d activités qui comprend le commerce, l administration, les services aux entreprises et aux particuliers, l éducation, la santé et l action sociale. Le périmètre du secteur tertiaire est de fait défini par complémentarité avec les activités agricoles et industrielles. Stockage d appoint : Bâtiment à usage principal de stockage dont la surface est inférieure à 5 m². Stock immédiat / Stock à moins d un an (en m²) : Le stock immédiat comprend l ensemble des biens immédiatement disponibles, libres d occupants, en cours de commercialisation. Le stock à moins d un an représente la somme des disponibilités immédiates, complétée des livraisons prévues et des libérations programmées dans les 12 mois. Ces dernières peuvent correspondre à des fins de baux ou à des recherches de successeurs. Taux de rendement : Rapport entre le loyer net de toutes charges et le prix de vente intégrant les frais d acquisition, droits et honoraires. Taux de vacance (en % du parc existant) : Il se calcule par le rapport entre le stock immédiat et le parc existant. TRI : Taux de Rendement Interne Typologie des immeubles de bureaux : En l absence de norme nationale définitive, la Direction Etudes et Recherche de KEOPS répertorie les immeubles de bureaux selon 4 catégories : les immeubles neufs, les immeubles restructurés (réhabilitation "lourde" ayant fait l objet d un permis de construire), les immeubles rénovés (ayant fait l objet de travaux plus légers sans permis de construire) et les immeubles de seconde main en état d usage. ZAC : Zone d Aménagement Concerté Sources de données utilisées dans cette publication : Bases de données KEOPS : Offres de bureaux (Logikeops ) et transactions recensées (Osiris ), ces deux bases visant l exhaustivité en Île-de-France. ORIE : Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise qui établit chaque année des statistiques sur le parc de bureaux en Île-de-France. ÉPADESA : Établissement Public d Aménagement de La Défense Seine Arche. FEVAD : Fédération du e-commerce et de la vente à distance. Banque de France, BCE, EUROSTAT, EXPERIAN, FMI, INSEE, OCDE.

31 KEOPS, spécialiste du conseil en immobilier d entreprise, fait partie des métiers de services immobiliers aux entreprises de Nexity. Forts de notre expertise et de notre ancrage local depuis plus de 2 ans sur le marché national, nous conseillons et accompagnons les UTILISATEURS, INVESTISSEURS et PROPRIéTAIRES pour tout projet immobilier concernant les actifs suivants : > bureaux > locaux d activités > logistique > commerces > terrains Avec 163 collaborateurs répartis sur 12 implantations dont 5 en Île-de-France et 7 en Régions : Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Strasbourg et Toulouse, KEOPS couvre le marché national. En tant que membre de COLLIERS INTERNATIONAL, un des leaders mondiaux en immobilier d entreprise qui regroupe 482 bureaux à travers 62 pays, KEOPS conseille également ses clients à l international. Retrouvez l ensemble des offres de KEOPS sur Bordeaux Toulouse ZOOM Île-de-France Pontoise Lille Lyon Strasbourg Montpellier Marseille PARIS Montreuil Guyancourt Montrouge CONTACTS : Ligne Corporate Corporate solutions [email protected] +33 () Développement et Stratégies [email protected] +33 () Ligne Investisement Direction Investissement [email protected] +33 () Direction Vente aux Professionnels [email protected] +33 () Ligne Bureaux Île-de-France Direction Grands Comptes [email protected] +33 () Direction Ligne Bureaux [email protected] +33 () Ligne Régions [email protected] +33 () Ligne Commerce [email protected] +33 () Ligne Activité et Logistique [email protected] +33 () études et Recherche [email protected] +33 () Marketing et Communication [email protected] +33 (1)

32 POINT MARCHé est édité par la direction études et Recherche de Keops. 147, boulevard Haussmann, 758 Paris Tél. : Directeur de la publication : Laurent Castellani Directeur études et rédaction : Isabelle Assens Chargée d études : Cindy Emond Bases de données : Stephen Bouazza Conception et réalisation : Virginie Vardo - Coquoin, Loïc Sene.