LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS

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1 LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS A PARIS Par : Pierre MOREL, Président de SOVEICO Membre Titulaire IFEI Antoine HINFRAY Avocat Associé de la SCP FORESTIER & HINFRAY Docteur d Etat en droit Membre Associé IFEI Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

2 Sommaire 1. Historique 2. Un marché étroit 3. Un parcours du Combattant 4. La procédure de changement d usage 5. Les outils juridiques de la transformation de bureaux en logements à PARIS Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

3 INTRODUCTION Une importante demande latente en logements Un faible niveau de construction de logements en France logements réalisés en 2013 Un déficit global de logements estimé à logements A Paris : Une offre de logements très limitée manque de foncier Une demande élevée Paris Ile de France regroupe l essentiel de l activité économique du pays Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

4 1 Historique Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

5 au 19 ème siècle, les bâtiments en pierre de taille des belles artères parisiennes des 8 ème et 9 ème arrondissements étaient occupés bourgeoisement par des gens soucieux de l emploi de matériaux nobles comme la pierre et d avoir une adresse : celle des Beaux Quartiers cf. roman de Louis Aragon «Les Beaux quartiers» La première moitié du 20 ème siècle voit des revers de fortune qui se soldent pour certains par la vente ou pour d autres par une absence totale d entretien Les " 30 glorieuses " arrivent ( ) dévoreuses de Bureaux et tant bien que mal au centre ville de Paris (Q.C.A.). Des immeubles entiers d habitation sont transformés en Bureaux : souvent d ailleurs de façon peu professionnelle Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

6 la crise des années a inversé la tendance marasme économique chômage en augmentation effondrement du Marché des Bureaux reconversion des beaux immeubles haussmanniens en logements (leur vocation initiale) actuellement, la transformation de bureaux en logements n est plus la niche occasionnée par ces années de crise le Marché des Bureaux n est pas au beau fixe, attendant un retour de la croissance la situation n est en rien comparable avec celle des années où le logement subissait de sérieuses décotes actuellement, l immobilier résidentiel est un Marché très demandeur dopé par : un manque de logements à louer des taux d intérêts historiquement attractifs Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

7 Face à la pénurie de logements, l idée de transformer des bureaux en logements resurgit En 2013, une centaine de dossiers de transformation de Bureaux en logements ont été autorisés, réalisés par : des Promoteurs privés : EIFFAGE : création de 500 petits logements dans la Tour Palatino 17 avenue de Choisy dans le 13 ème PITCH PROMOTION : création de 33 logements au 91 bis rue du Cherche Midi GECINA : création de 100 logements rue Lecourbe NOVAXIA : 68 logements avenue Reille près du Parc Montsouris des Bailleurs sociaux : rue La Fayette 10 ème 60 rue La Fayette 9 ème 15 rue Bleue 9 ème 27 rue du Château d eau 10 ème bis rue Claude Terrasse 16 ème Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

8 2 Un marché étroit Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

9 Quelques Intervenants : Promoteurs et Bailleurs sociaux NEXITY, EIFFAGE, PITCH PROMOTION, GECINA, NOVAXIA R.I.V.P., Paris Habitat OPH, ELOGIE (ex SGIM), BATIGERE Des Vendeurs (les Cédants) Investisseurs Institutionnels : Compagnies d Assurances, Foncières qui arbitrent leurs immeubles en totalité Entreprises parisiennes qui ont besoin de trésorerie qui ont besoin de déménager / taille / localisation qui s installent dans des bureaux plus modernes Des arrondissements parisiens à potentiel de cession de commercialité à prix attractifs 1 er - 2 ème 7 ème - 8 ème 9 ème 16 ème 17 ème Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

10 Valeur moyenne du prix de cession de commercialité Arrondissement de Paris Prix de cession en H.T. /m² 1 er ème 1.300/ ème ème 2.500/ ème ème / ème Coefficient Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

11 Des immeubles, mais pas n importe lesquels Critère de localisation Caractéristiques de l immeuble : Haussmannien : oui car conçus initialement à usage de logement Immeubles des années : peu «glamour» Immeubles des années 1990 : complexes à traiter Des contraintes Juridiques contrainte des 25 % de logements sociaux Techniques profondeur de trame comprise entre 12 m et 14 m contraintes ERP, énergétiques et de sécurité coût de transformation très élevé : : Euros HT/m² contre / Euros H.T./m² pour une construction neuve Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

12 Faible rentabilité à court terme Loyer des logements inférieur au loyer des bureaux A long terme, le logement s avère gagnant, en 30 ans le prix des logements à Paris a été multiplié par 7 le prix des Bureaux à Paris a été multiplié par 4 Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

13 3 Un parcours du Combattant Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

14 Les justificatifs permettant le changement d usage Le certificat administratif dit de commercialité de l art. L du C.C.H. A défaut, tout autre moyen de preuve L art L du C.C.H. le principe de l interdiction d affectation du logement à un usage commercial Distinction entre changement d usage et changement de destination Code de la Construction et de l Habitat et Direction du Logement et de l Habitat pour l usage Code le l Urbanisme et Direction de l Urbanisme pour la destination Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

15 Les dérogations au principe d interdiction L art. L du C.C.H. précise que les dérogations et autorisations sont accordées à titre " personnel et non cessible" le changement d usage d un local d habitation en vue de l exercice d une profession commerciale a été admis dans deux cas : la création d entreprise : le Chef d entreprise peut légalement installer son Siège social dans son local d habitation la dérogation discrétionnaire de la Mairie au principe de l interdiction, cette dérogation doit s accompagner d une compensation le changement d usage d un local d habitation en vue de l exercice d une profession libérale a été admis sous certaines conditions : la Mairie peut autoriser sans compensation l exercice dans une partie d un local d habitation d une profession libérale si ce local constitue en même temps le domicile du Demandeur la Mairie peut accorder en faveur des professions libérales une dérogation - sans compensation - dans la limite de 50 m² par professionnel exerçant seul et 20 m² par professionnel supplémentaire dans la limite de 150 m² Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

16 le changement d usage de Bureaux, de boutiques, de surfaces commerciales en logements peut se faire sans autorisation une fois ces locaux affectés à l habitation, ils perdent leur commercialité Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

17 4 La procédure de changement d usage Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

18 Présentation à la Mairie de Paris du dossier de demande de changement d usage Les surfaces d habitation sont compensées par des surfaces affectées à usage de Bureaux dans le même arrondissement sauf s il s agit de Bailleurs sociaux Composition du dossier de demande de changement d usage Accord de cession de commercialité : contrat au terme duquel un Opérateur qui transforme un local à usage commercial en logement cède " sa commercialité" à un autre Opérateur (dénommé Cessionnaire) certificat administratif ou tout autre moyen de preuve Justification des titres de propriété, etc Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

19 Le pouvoir discrétionnaire de l administration Acception ou refus Refus soumis aux conditions suspensives : constat d occupation à usage d habitation des surfaces de Bureaux présentées en compensation obtention des permis de construire ou Déclaration Préalable sur les sites transformés Les sanctions aux infractions à l art L 631-7du C.C.H Exemple : arrêt de Cour d Appel de Paris du 5 décembre 2013 amende de Euros pour chacun des 5 appartements loués en infraction avec l art. L du C.C.H. retour à l habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai de 15 jours à compter de la signification de cet arrêt de C.A., passé lequel courra une astreinte de Euros par jour de retard et par m² utile Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

20 Les outils juridiques 5 de la transformation des bureaux en logements à Paris Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL

21 LES OUTILS JURIDIQUES DE LA TRANSFORMATION Le Code de la Construction et de l Habitation Une première antériorité : une fausse bonne idée Un traitement légal aléatoire : CE, 7 mars 2008 et Cass. 3 ème civ., 9 mai 2012 Une règlementation incertaine : TA PARIS, 31 mars 2013 Des sanctions alourdies : CA PARIS, 5 décembre 2013 Le régime de la Copropriété Un pas en avant et peut-être un pas en arrière : l article 35 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée Le Droit de l Urbanisme La Fiscalité Un dispositif en creux pour combler des creux : La loi du 24 mars 2014 et l ordonnance n du 3 octobre 2013 La redevance pour création de bureaux se porte toujours bien : Article L Un soutien mesuré : CGI, article 210 F Réunion de l IFEI La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL