Document non contractuel. Les avantages de la nue-propriété

Transcription

1 Les avantages de la nue-propriété

2 Conjoncture & opportunités Avantages de la nue-propriété Profils clients Produits

3 Conjoncture & opportunités

4 CONJONCTURE FISCALE Une fiscalité de + en + forte - Nouvelles tranches marginales d imposition à IR - Revenus du capital soumis au barème progressif de l IR - Hausse de prélèvements sociaux - Disparitions & plafonnement des niches fiscales - Nouveau barème de l ISF

5 CONJONCTURE FISCALE & OPPORTUNITÉS La nue-propriété permet de capter l équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés* La seule récupération automatique de l usufruit équivaut à un placement à 3,47 % net de charges et net de fiscalité Une rentabilité allant de 3,47 à + de 6,5% par an net de charges et net de fiscalité Un effort d épargne sans surprise puisque fixe et garanti La nue-propriété est le seul dispositif ne reconstituant pas d imposition au fil du temps Une sortie possible à tout moment * : Loyers perçus dès l acquisition sous forme de réduction du prix de la pleine propriété.

6 Le démembrement de propriété avec IPLUS

7 PRINCIPE DU DÉMEMBREMENT IPLUS Début du démembrement 15 à 20 ans selon les produits Fin du démembrement NUE - PROPRIÉTÉ INVESTISSEUR PRIVÉ BIEN EN PLEINE PROPRIÉTÉ USUFRUIT BAILLEUR INSTITUTIONNEL INVESTISSEUR PRIVÉ PLEINE PROPRIÉTÉ Extinction de l Usufruit au profit du nupropriétaire gratuite et automatique

8 PRINCIPE DU DÉMEMBREMENT IPLUS Début du démembrement 15 à 20 ans selon les produits Fin du démembrement FLUX et TRAVAUX NUE - PROPRIÉTÉ INVESTISSEUR PRIVÉ INVESTISSEUR PRIVÉ BIEN EN PLEINE PROPRIÉTÉ USUFRUIT BAILLEUR INSTITUTIONNEL FLUX Perçoit les loyers Paye les charges courantes Supporte la fiscalité TRAVAUX Grosses réparations (article 606 du Code Civil) Réparations d entretien des parties communes et privatives (article 605 du Code Civil) PLEINE PROPRIÉTÉ Extinction de l Usufruit au profit du nupropriétaire gratuite et automatique

9 VALORISATION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ IPLUS Les réductions des prix en pleine propriété appliquées par iplus sont les suivantes : Démembrement 15 ans Démembrement 17 ans Démembrement 20 ans Avantage immédiat - 40 % du prix de la pleine propriété - 44 % du prix de la pleine propriété - 50 % du prix de la pleine propriété Reste à financer 60% du prix 56% du prix 50% du prix PRIX NUE PROPRIÉTÉ IPLUS 20 ans 17 ans 15 ans Prix Nue propriété Prix Pleine propriété Point d attention : le prix de la pleine propriété doit être cohérent avec les prix de marché pratiqués sur le secteur. La valeur intrinsèque d un appartement vendu en nue-propriété n a pas à être surévaluée par rapport à un bien classique.

10 UTILISATION TEMPORAIRE DES APPARTEMENTS Bailleurs institutionnels à vocation sociale : Spécialistes de la gestion locative ESH (Entreprises Sociales pour l Habitat) et OPH (Offices Publics de l Habitat) Collecteurs du 1% logement Mission de Service Public : faciliter le parcours résidentiel des personnes Contrôlés par la Miilos, sous la double autorité du ministre chargé du logement et du ministre chargé de l économie Les locataires : une étape dans leur parcours résidentiel Fonctionnaires Salariés des entreprises cotisant au 1% logement Jeunes actifs Ménages répondant aux plafonds de ressources

11 Avantages de la nue-propriété avec iplus

12 RENTABILITÉ La seule récupération automatique de l usufruit équivaut à un placement à 3,47 % l an net de fiscalité + les effets de levier du crédit : l investisseur bénéficie d'un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 60 % du prix du bien, pendant qu'il se valorise sur 100% de sa valeur. + les effets de levier sur la fiscalité + la revalorisation éventuelle du bien immobilier (usufruit + nue-propriété) sur toute la période en fonction des cycles de l immobilier Soit une rentabilité entre 3,5% et 10% an triple net. Soit une rentabilité entre 3,47% et 6,5% l an net de charges et net de fiscalité

13 OPTIMISATION FISCALE Hors plafonnement des niches fiscales Pour tous les investisseurs Défiscalisation IR +Prélèvements sociaux de l équivalent de 15 années de loyers Economie de 15 années de taxe foncière (= 1an de loyers en +) Economie sur les frais de notaire : assiette réduite Usufruit récupéré sans imposition aux PV immo Pour ceux ayant des revenus fonciers positifs Défiscalisation IR + PS des revenus fonciers existants Effet de levier du crédit et déductibilité des intérêts de l emprunt LOI n du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 Pour ceux étant soumis à l ISF Défiscalisation de l ISF Pour les investissements cash CGI, art.768 et 885 Non augmentation de l ISF Pour les investissements à crédit CGI, art.768 et 885

14 CONFORT MAXIMUM PENDANT TOUT LE DÉMEMBREMENT Tous les aléas locatifs, charges, entretien, travaux petites et grosses réparation (articles 605 et 606 Cc) sont payés par l usufruitier Une restitution des biens après remise en bon état d habitabilité Une convention traitant des parties privatives et des parties communes. Aucun imprévu dans le plan de financement Et une sortie possible à tout moment sans perte des avantages fiscaux acquis. 7 ans restants 6 ans restants 5 ans restants etc Liste d attente d acheteurs recherchant des durées + courtes et bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir.

15 Une souplesse à la sortie pour les stratégies patrimoniales Louer = Percevoir des loyers, un complément de retraite Stratégies possibles à la fin du démembrement Vendre l appartement = Percevoir un capital Récupérer l appartement pour soi = Résidence principale /secondaire

16 LA FIN DE LA PERIODE D USUFRUIT RAPPEL DE DEUX PRINCIPES FONDAMENTAUX : Conformément aux dispositions de l article L I du Code de la Construction et de l Habitation : un an avant l extinction de l usufruit l USUFRUITIER sera tenu de rappeler au NU PROPRIETAIRE et au locataire les dispositions de l article L précitées. A l extinction de l usufruit, le locataire est déchu de tout titre d occupation. Art 42 loi ENL du 13 juillet 2006 Les baux consentis par l usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l extinction de l usufruit Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l extinction de l usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place. Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l appartement, l usufruitier a l obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.

17 Objectif patrimonial des clients

18 OBJECTIFS DES CLIENTS Préparation de la retraite Disposer à terme d un complément de revenus ou d un capital Epargne de précaution Optimisation fiscale Optimiser la fiscalité sur un patrimoine immobilier à créer (IR, PS) Défiscaliser des revenus fonciers existants Diminuer son ISF, faire un saut de tranche à la baisse L immobilier, fondamental dans la constitution d un patrimoine Profiter de l effet de levier du crédit et des taux bas Protéger sa famille Protection contre l inflation Préparer une transmission de patrimoine Eviter la lourdeur de la gestion du patrimoine immobilier locatif Se protéger des aléas et des contraintes de l immobilier locatif Non résidents, expatriés : préparer son retour

19 Exemple de programme

20 TOULOUSE (31) : LES MARQUISES A partir de : TTC parking inclus Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Prix pleine propriété : TTC / m² habitable Réalisation : PALOMBA Usufruitier : LA CITE JARDIN

21 TOULOUSE (31) : LES MARQUISES Indicateurs financiers et positionnement du produit Prix en Pleine Propriété : Durée du démembrement : 15 ans TTC / m² habitable prix des parkings en sous-sol : TTC Valorisation de la Nue -Propriété : 60% de la valeur de la pleine propriété Prix en nue-propriété : TTC / m² habitable prix des parkings en sous-sol : TTC Fourchette de prix en nue-propriété : de à TTC parking inclus Architecture : Bâtiment Basse Consommation (BBC) Eligible à l optimisation de la fiscalité : assiette réduite des frais de notaire, taxe foncière, IR, ISF Dépôt de garantie : limité à par chèque encaissable à l ordre de Maitre Lavail Actabilité : 1 er semestre 2013 POINTS FORTS Complément de retraite (loyers à terme) Tranquillité de gestion Qualité architecturale Optimisation fiscale Exemples de prix de vente total TTC par typologie pièces pièces pièces duplex Prix Nue propriété Prix Pleine propriété

22 TOULOUSE (31) : LES MARQUISES

23 FONTENAY-SOUS-BOIS (94) : LE FONTENAY ROUSSEAU A partir de : TTC Démembrement : 15 ans soit 60% du prix de la pleine propriété Prix pleine propriété : TTC / m² habitable Réalisation : PROVINI & SOFINIM Usufruitier : RLF

24 FONTENAY-SOUS-BOIS (94) : LE FONTENAY ROUSSEAU Indicateurs financiers et positionnement du produit Prix en Pleine Propriété : Durée du démembrement : 15 ans TTC / m² habitable prix des parkings en sous-sol : simple = TTC / double : TTC Valorisation de la Nue -Propriété : 60% de la valeur de la pleine propriété Prix en nue-propriété : TTC / m² habitable prix des parkings en sous-sol : simple = TTC / double : TTC Fourchette de prix en nue-propriété : de à TTC parking inclus Eligible à l optimisation de la fiscalité : assiette réduite des frais de notaire, taxe foncière, IR, ISF Dépôt de garantie : limité à par chèque encaissable à l ordre de MAITRE BORNET Actabilité : 3 ème trimestre 2013 POINTS FORTS Complément de retraite (loyers à terme) Valorisation du patrimoine immobilier Tranquillité de gestion Optimisation fiscale Exemples de prix de vente total TTC par typologie Studio pièces pièces Prix Nue propriété Prix Pleine propriété

25 LOUVRES (95) : CASTEL PARC A partir de : TTC parking inclus Démembrement : 15 ans soit 60% du prix de la pleine propriété Prix pleine propriété : TTC / m² habitable Réalisation : CFH (Consortium Français de l Habitat) Usufruitier : PICARDIE HABITAT - GROUPE PROCILIA

26 LOUVRES (95) : CASTEL PARC Indicateurs financiers et positionnement du produit Prix en Pleine Propriété : Durée du démembrement : 15 ans TTC / m² habitable prix des parkings : Valorisation de la Nue -Propriété : 60% de la valeur de la pleine propriété Prix en nue-propriété : TTC / m² habitable prix des parkings : Fourchette de prix en nue-propriété : de TTC à TTC parking inclus Eligible à l optimisation de la fiscalité : assiette réduite des frais de notaire, taxe foncière, IR, ISF Dépôt de garantie : limité à par chèque encaissable à l ordre de SOCFIM Actabilité : 1 er trimestre 2013 POINTS FORTS Complément de retraite (loyers à terme) Tranquillité de gestion Optimisation fiscale Cadre de vie Exemples de prix de vente total TTC par typologie pièces pièces pièces Prix Nue propriété Prix Pleine propriété

27 JUAN-LES-PINS(06) : VILLA STELLA A partir de : TTC Démembrement : 18 ans Soit 54% du prix de la pleine propriété Prix pleine propriété : TTC / m² habitable Réalisation : K&M IMMOBILIER Usufruitier : ERILIA

28 JUAN-LES-PINS(06) : VILLA STELLA Indicateurs financiers et positionnement du produit Prix en Pleine Propriété : Durée du démembrement : 18 ans TTC / m² habitable prix des box en sous-sol : simple = TTC / double = TTC Valorisation de la Nue -Propriété : 54% de la valeur de la pleine propriété Prix en nue-propriété : TTC / m² habitable prix des box en sous-sol : simple = TTC / double : TTC Fourchette de prix en nue-propriété : de à TTC parking inclus Eligible à l optimisation de la fiscalité : assiette réduite des frais de notaire, taxe foncière, IR, ISF Date prévisionnelle d actabilité : 2 ème trimestre 2013 Dépôt de garantie : limité à par chèque encaissable à l ordre de : SCP Cappa Colette - Compte SCCV Villa Stella POINTS FORTS Complément de retraite (loyers à terme) Valorisation du patrimoine immobilier Optimisation fiscale Tranquillité de gestion Cadre de vie Exemples de prix de vente total TTC par typologie Studio 2 pièces 3 pièces Prix Nue propriété Prix Pleine propriété