Analyse Patrimoniale

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1 K PATRIMOINE Tertia II 5 rue Charles Duchesne Aix en Provence Les Milles Tel : Fax : Analyse Patrimoniale Mme et M. Exemple La présente étude a été élaborée sur la base des informations que vous nous avez communiquées. Les propositions qui pourront être faites ne sont que des aides aux décisions que vous prendrez. Notre responsabilité ne saurait être engagée du fait des conséquences de ces décisions. SARL K PATRIMOINE sise chemin de Loubatas PEYROLLES-EN-PROVENCE, SARL de conseil en stratégie patrimoniale au capital de inscrite au R.C.S d Aix en Provence N , Carte de transaction immobilière - Garantie financière et RCP COVEA RISKS Carte de démarchage financier. Courtage d assurance. Garantie financière et RCP conforme aux articles L530-1 et L530-2 du Code des Assurances. Membre de la CNCEF et CNCIF, association agrée par l AMF N D Membre de l ORIAS

2 ANALYSE JURIDIQUE Mme EXEMPLE, née le 24/01/1957 et M. Exemple né le 29/11/1955, vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts depuis le 31 août Le mariage entraîne pour chacun des époux l obligation, indépendamment du régime matrimonial, de contribuer aux charges du mariage à proportion de leurs revenus respectifs. En outre, les dettes contractées par un des époux, pour l entretien du ménage ou l éducation des enfants sont des dettes solidaires entre époux. Cela signifie que si l époux débiteur ne paie pas son créancier dans cette hypothèse, le créancier a le droit de poursuivre les biens de l époux non contractant. Le régime de la communauté de biens, quel que soit sa forme, répond aux principes suivants : -Création de 3 masses de biens : -les biens propres au mari ; -les biens propres à l épouse ; -les biens communs. Principes gouvernant la gestion des biens : -Indépendance de gestion concernant les biens propres. Cela signifie que chacun des époux a sur ses biens une autonomie totale quant à l administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens propres. L intervention de son conjoint n est donc pas requise. Il n existe qu une exception concernant l habitation principale (voir ci-dessous). -Gestion concurrente des biens communs. Cela signifie que chacun des époux peut accomplir seul des actes sur les biens communs. Cependant pour les actes les plus graves, faisant sortir les biens du patrimoine commun, il faut l intervention des deux époux (donation, vente d immeuble, fonds de commerces, parts sociales, les baux commerciaux ou ruraux principalement). L exception s applique donc davantage que la règle. -Le traitement du passif : Le passif qui se rattache aux biens propres est un passif propre (ex : les droits de succession à payer quand on hérite de biens dans le cadre de la communauté réduite aux acquêts).le passif qui se rattache aux biens communs s impute sur les biens communs. Cependant à l égard des tiers, les créanciers peuvent poursuivre les biens propres de leur débiteur mais aussi les biens communs ; il n y a pas de barrière. C est le mécanisme de la récompense qui vise à rétablir l éventuel déséquilibre qui aurait pu s installer en cours de mariage. -La récompense : Quand le mariage se dissout par divorce, par le décès ou une autre cause prévue par la loi, on calcule la récompense. La récompense apparaît lorsque le patrimoine commun a servi a payé des dettes propres ou lorsqu un patrimoine propre a servi à payer une dette commune. La récompense est donc une technique comptable qui vise à rembourser chaque masse des dettes qu elle a acquittées alors qu elle n en était pas redevable. Vous avez trois enfants : Marine (24 ans) étudiante à Aix en Provence, Mickaël (21 ans) étudiant à Paris, Julia (19 ans) étudiante à Aix en Provence. Tous vos enfants sont dépendants financièrement et fiscalement en Madame et Monsieur Exemple 1

3 La détention juridique de votre patrimoine : Vous détenez actuellement la totalité de votre patrimoine en pleine propriété et en communauté. Il existe plusieurs manières de détenir un bien : - la détention directe qui est la détention de la propriété d un bien par une seule personne ; - La société : Un mode de détention indirecte puisque le seul propriétaire des biens est la société. L associé n est pas propriétaire des biens appartenant à la société, il est propriétaire des parts sociales/actions composant le capital social de la société. - l indivision qui est la détention de la propriété d un bien par plusieurs personnes, dont les droits de propriété respectifs sont concurrents. Cela signifie que chacun est seul propriétaire d une quote-part qui porte indistinctement sur tout le bien. L indivision cesse par un acte de partage. - Le démembrement de propriété qui est le fractionnement du droit de propriété entre l usufruit et la nue propriété : > L usufruit permet à son titulaire d habiter et de retirer des revenus d un bien dont il n est pas propriétaire. Ce droit est viager. Il disparaît au décès du titulaire. > La nue propriété est le droit de propriété d un bien dépourvu du droit d en percevoir les revenus ou du droit d en user. Ce droit est perpétuel. A l extinction de l usufruit, le nupropriétaire devient plein propriétaire (c est l hypothèse de la détention directe). Madame et Monsieur Exemple 2

4 ANALYSE PATRIMONIALE D après les éléments que vous nous avez communiqués, vous disposez actuellement d un patrimoine qui s élève à environ. DENOMINATION DU BIEN VALORISATION PART DU PATRIMOINE Immobilier d usage privé % Immobilier de rapport % Valeurs mobilières % Assurance-vie (non nanties) % Liquidités % 22% 3% 36% Immobilier d usage privé Immobilier de rapport Valeurs mobilières 9% Assurance-vie (non nanties) Liquidités 30% Votre patrimoine est assez bien diversifié : Madame et Monsieur Exemple 3

5 Votre patrimoine immobilier est aujourd hui constitué de : - Vos biens immobiliers d usage privé qui représentent 46 % de votre patrimoine immobilier : Votre résidence principale à Aix en Provence détenue en communauté : L appartement à Paris servant de logement à Mickaël : Concernant l appartement de Paris : Cette acquisition de 2009 a été financée au moyen d un crédit. Cet appartement est destiné à la location ou revente dès lors qu aucun membre de la famille n aura utilité à l occuper. - Vos biens immobiliers de rapport représentent 45% de votre patrimoine immobilier : Appartement, Montpellier : Studio, Toulon : Résidence Les Flocons Blancs, Vars (loi Demessine) : Résidence Orpea, Nice (loi LMNP) : Vos biens immobiliers de rapport vous procurent environ 14% de vos revenus et représentent 50% de votre patrimoine hors résidence principale. Madame et Monsieur Exemple 4

6 La rentabilité de vos biens immobiliers pour 2011 est la suivante : (Estimation sur la base des revenus de 2009 et des données communiquées) IMMOBILIER DE RAPPORT Montpellier Toulon Vars Nice Revenus bruts Frais et charges Loyers nets de charges Intérêts d'emprunt Annualité d'emprunt Base imposable IR et CS Net disponible Valeur Rentabilité brute 5,01% 6,02% 4,28% 5,10% Rentabilité nette de fiscalité 1,70% 2,15% 5,05% 4,69% Concernant Montpellier : Vous possédez ce bien depuis le décès des parents de monsieur en 2002 et le louez nu depuis cette date. Vous générez des revenus fonciers pour lesquels la fiscalité représente plus de 50%! Ceci en raison de votre tranche marginale d imposition qui est de 41%, à laquelle s ajoute les prélèvements sociaux (12,3% en 2011). Vous pouvez envisager de louer le bien en meublé, vous passeriez alors en revenus BIC et les bénéfices générés seraient compensés par le déficit créé par Nice. De cette manière vos revenus ne seraient pas imposés. Concernant Toulon : Vous avez acheté ce bien neuf TTC en avril 1995 au moyen d un prêt amortissable qui s est soldé en Vous envisagez désormais la revente du bien lorsque le locataire actuel donnera congés de son bail. La rentabilité brute du bien vous permet de fixer un prix de vente plus important que la valeur moyenne de marché. Un investisseur pourra être intéressé par une rentabilité brute d environ 5%, soit un prix de vente de La plus value réalisée sur cette opération sera totalement exonérée d impôt car vous détenez le bien depuis plus de 15 ans. Madame et Monsieur Exemple 5

7 Concernant Vars: Vous avez acheté ce bien neuf HT en octobre 2004 et vous êtes engagés sur sa location nue à un exploitant de résidence de tourisme classée pendant 9 ans. Le régime fiscal auquel vous étiez soumis était la Loi Demessine qui vous a octroyé une réduction d impôts de 25% de la valeur HT ( ) de 2004 à Vous avez également récupéré la TVA ( ) en Le régime fiscal actuel est le revenu foncier de droit commun. Pour que l administration fiscale ne reprenne pas les avantages fiscaux, vous devez conserver ce bien à la location jusqu à fin Concernant Nice: Cette acquisition a été réalisée fin 2007 ( HT) et vous louez le bien à Orpea, un exploitant de résidence médicalisée. Le régime fiscal actuel est le Loueur Meublé Non Professionnel. Durant la phase de prêt vous déduisez de vos loyers les intérêts d emprunt et les différentes charges, ainsi que des amortissements sur 100% de la valeur du bien. Lorsque le prêt sera terminé vous déduirez les amortissements cumulés non utilisés et bénéficierez ainsi de revenus non fiscalisés. De plus vous avez récupéré en 2008 la TVA ( ) Madame et Monsieur Exemple 6

8 L endettement Vous avez souscrit différents emprunts pour financer l acquisition de vos biens. Le capital restant dû au titre de ces emprunts s élève à près de au 01/01/2011. Le total de vos emprunts représente à ce jour environ 22% de l ensemble de vos actifs. La grande majorité de votre endettement porte sur des biens de rapport (82%). Résidence principale : Prêt amortissable à taux fixe 4,30% - Capital restant dû : Terme : 06/ Mensualité : 1 435,44 /mois soit /an - Intérêts et assurance restants dus : Vars : Prêt in fine à taux fixe 6,20% : - Capital restant dû : Terme : 10/ Mensualité : 744,25 /mois assurance comprise soit /an. - Intérêts et assurance restants dus : Etant donné la baisse des taux, nous pouvons effectuer une étude de renégociation sur ce crédit. 2 possibilités : Baisse des mensualités et conservation de la durée du crédit dans une optique de vente du bien OU baisse de la durée du crédit avec une hausse limitée des mensualités, dans une optique de conservation du bien. Nice : Prêt in fine à taux fixe 4,30% : - Capital restant dû : Terme : 12/ Mensualité : 632,50 /mois assurance comprise soit /an - Intérêts restant dus : environ Madame et Monsieur Exemple 7

9 Le pôle financier : Au 01/01/2011, vous déteniez environ d actifs financiers. Le rendement de vos actifs financiers en 2010 : Rendement 2010 LIQUIDITES Comptes courants 0% Livrets au PFL 2,25% LDD et Livrets A 1,25% CEL 0,75% FONDS Fond (Sequoia) 3,20% Fond (HSBC essentiel) 3,14% FONDS Actions HSBC Actions France 3,56% SG valor alpha actions euros -3,95% SG Actions US selection 25,77% Société Générale PEA 5,7% HSBC Compte titres 4,9% Total Il conviendra d ajuster la détention des fonds selon leur objectif de durée de détention et assurer une gestion ouverte, permettant de choisir les meilleurs fonds. Vos assurances-vie: représentent environ 64% de vos actifs financiers Vous détenez 4 contrats d assurance-vie dont 1 souscrit depuis plus de 8 ans. Aucun contrat ne bénéficie de mandat de gestion. Le profil global d investissement est SECURITAIRE (92% Fond ) Les bénéficiaires désignés sont «le conjoint, à défaut les enfants vivants ou représentés, à défaut les héritiers» Désignation Détenteur Valeur au date d'effet 31/12/2010 Observation Sequoia Monsieur 19/10/ Nanti prêt Nice Sequoia Madame 05/09/ HSBC Essentiel Monsieur 15/11/ Nanti prêt Vars HSBC Essentiel Monsieur 17/05/ Total Madame et Monsieur Exemple 8

10 Vos valeurs mobilières représentent environ 27% de votre patrimoine financier Vous détenez 1 comptes-titres, et 1 PEA de plus de 10 ans. Désignation Détenteur Valeur au date d'effet 31/12/2010 Cpte titres HSBC Monsieur 28/09/ PEA Société Générale Monsieur 06/03/ Total Vos liquidités représentent actuellement 16% de vos actifs financiers. Désignation Détenteur Valeur au 01/01/2011 Compte courant SG Mr / Mme Compte courant HSBC (vars) Monsieur Compte courant SG (nice) Monsieur Livret Fortuneo Monsieur Livret A HSBC Madame Livret A SG Monsieur LDD SG Monsieur CEL SG Madame Total De manière générale, il est recommandé de détenir une réserve de sécurité d 1 trimestre de revenus nets, soit dans votre cas. Ce montant ne tient pas compte de la trésorerie «fond de roulement» des comptes professionnels et personnels. Les enveloppes de liquidités sont préférablement investies dans les livrets règlementés jusqu aux plafonds (Livret A 15300, LDD 6000 ) puis en bénéficiant des taux promotionnels sur les livrets bancaires. A noter qu il est interdit de détenir plus d un LDD par personne.. Madame et Monsieur Exemple 9

11 ANALYSE BUDGETAIRE D après les informations que vous nous avez communiquées, votre répartition budgétaire pour 2011 serait la suivante : REVENUS CHARGES Revenus professionnels Remboursement d emprunts Revenus fonciers Impôt sur le revenu et CS Revenus LMNP ISF Taxes foncières Charges sur immobilier Total revenus : Total charges : «Reste à vivre» Le montant de vos impôts et taxes représente environ 16% de vos revenus. La retraite prévisionnelle est à priori fixée le 01/12/2017 pour Monsieur. REVENUS Retraite (2019) CHARGES Retraite (2019) Retraites Remboursement d emprunts Revenus fonciers Impôt sur le revenu et CS Revenus LMNP ISF Taxes foncières Charges immobilières Total revenus : Total charges : «Reste à vivre» La différence entre votre «train de vie» 2011 et celui de 2019 est donc d environ annuel négatif. Pour préserver votre train de vie actuel il est donc nécessaire d envisager des solutions permettant de générer des revenus complémentaires. Madame et Monsieur Exemple 10

12 ANALYSE FISCALE Impôt sur le revenu Vous bénéficiez au titre de l impôt sur les revenus de 4 parts fiscales jusqu aux 25 ans de Marine soit sur les revenus de Selon les données que vous nous avez communiquées, votre tranche marginale d imposition s élèvera à 41% à laquelle il convient d ajouter 12,3% de contributions sociales sur les revenus fonciers nets. A noter : 5,8% des contributions sociales viennent réduire votre base imposable l année suivante. Le calcul estimatif de votre imposition sur les revenus de 2010 montre que vous êtes redevables de près de d impôt sur le revenu (dont 700 dû au titre des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers). Cette situation devrait empirer suite à la sortie des enfants du foyer fiscal (Marine 2012, Mickaël 2015, Julia 2017) et le remboursement des intérêts d emprunt sur l immobilier locatif pour atteindre environ. Des solutions d investissement intégrant des avantages fiscaux pourront être envisagées afin d optimiser cette situation. Impôt de solidarité sur la fortune Pour rappel, les patrimoines dont la valeur nette au 1er janvier 2011 est supérieure à sont soumis à l'isf. Le calcul estimatif de votre ISF 2011 montre que vous êtes redevables de près de Votre passif diminuant d année en année cette situation devrait empirer pour atteindre environ Madame et Monsieur Exemple 11

13 ANALYSE SUCCESSORALE En l état actuel du patrimoine, et selon la législation en vigueur, votre patrimoine serait soumis aux droits de succession dans les proportions suivantes : Succession de Monsieur EXEMPLE (première transmission) Héritage (1) Droits de succession Donations nettes Capitaux décès nets Transmission nette Michèle Marine Mickaël Julia Total (1) L'héritage correspond ici à la valeur des biens reçus en usufruit, nue-propriété ou pleine propriété après application d'un coefficient. Ce coefficient (de nature fiscale) est fonction de l'âge de l'usufruitier pour les parts reçues en usufruit et en nuepropriété. Hypothèse(s) retenue(s) Monsieur Pierre EXEMPLE n'a pas réalisé de donation au dernier vivant. Nous avons retenu l'abattement de 20% sur la résidence principale. Nous avons retenu le forfait mobilier pour évaluer les meubles meublants : ce forfait est égal à 5% de l'ensemble des valeurs mobilières (autres que les meubles meublants), et immobilières imposables en France et composant l'actif brut successoral, avant déduction du passif. En présence de descendants communs uniquement, le conjoint survivant a le choix de recevoir la totalité des biens en usufruit ou le quart en pleine propriété. Nous avons supposé que Madame Michèle EXEMPLE choisirait de recevoir la totalité des biens en usufruit. Succession de Madame EXEMPLE (seconde transmission) Héritage (1) Droits de succession Donations nettes Capitaux décès nets Transmission nette Marine Mickaël Julia Total (1) L'héritage correspond ici à la valeur des biens reçus en usufruit, nue-propriété ou pleine propriété après application d'un coefficient. Ce coefficient (de nature fiscale) est fonction de l'âge de l'usufruitier pour les parts reçues en usufruit et en nuepropriété. Les droits de succession représentent 5,6 % de l héritage brut transmis. Il serait utile d organiser préalablement la succession notamment sur le partage des biens (éviter l indivision) et la réduction des droits (et/ou la mise à disposition de capitaux afin que les héritiers puissent régler ces sommes. Madame et Monsieur Exemple 12

14 SYNTHESE Au niveau patrimonial et juridique : Profil d investissement financier sécuritaire. Patrimoine assez bien diversifié entre immobilier et valeurs financières. Au niveau fiscal : TMI : 41 % + Contributions sociales 12,3% Impôt prévisionnel sur les revenus : à ISF : à Au niveau budgétaire : Train de vie annuel actuel d environ Dans 6 ans, à la retraite, votre train de vie devrait diminuer de moitié. Au niveau successoral : Patrimoine soumis aux droits de succession à hauteur de 5,6%. Répartition «classique» à revoir selon vos désirs et accord (partage, éviter l indivision). Madame et Monsieur Exemple 13

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