Assurer un complément de revenu dans un environnement fiscal hostile à l aide de l immobilier

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1 Assurer un complément de revenu dans un environnement fiscal hostile à l aide de l immobilier Animé par : Franck JOSELIN, rédacteur en chef adjoint - L AGEFI ACTIFS Intervenants : Jean-Louis LE BOULC H Avocat AGIK A Hubert SEGURA Responsable commercial immobilier CPR AM Olivier GRENON-ANDRIEU PDG EQUANCE

2 Introduction Jean-Louis Le Boulc h Avocat AGIK A

3 Hubert Segura Responsable commercial immobilier CPR AM

4 Sommaire Pourquoi l immobilier indirect? SCPI achetées «au comptant» SCPI dans le cadre de l assurance vie SCPI achetées à crédit pour se constituer un complément de revenu SCPI «démembrées» : un complément de revenu pour le nu propriétaire SCPI fiscales

5 Pourquoi la «pierre papier»? - Un marché dynamique : croissance régulière et vraies perspectives - Pierre Papier = «Valeur Refuge» - Outil de diversification patrimoniale - Accès à des marchés immobiliers non accessibles «en direct» - Des options de souscription diverses en réponse à des objectifs multiples

6 Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «au comptant» - Elément de constitution de revenus complémentaire : solution «retraite» - Des revenus, nets de charges, reversés aux associés de la SCPI - Une taxation de ces revenus au barème progressif de l IR - Clientèle visée = faiblement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

7 Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «via l assurance-vie» - Une alternative aux fonds en euros - Le bénéfice du régime fiscal de l assurance-vie = rendements défiscalisés - Un avantage en matière de liquidité - Clientèle visée = établie, moyennement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

8 Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «à crédit» - Constitution de patrimoine et effet de levier - Intérêts d emprunt déductibles = impôt résiduel allégé - Clientèle visée = établie, moyennement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

9 Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «en démembrement de parts» - Aucun IR ni ISF pour le Nu-Propriétaire pendant la durée temporaire du démembrement - Rendement «boosté» pour l Usufruitier - Clientèle visée = fortement imposée (ISF) COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

10 Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «en SCPI fiscales» - Exemple : SCPI adossée à la fiscalité «Malraux» - Une réduction d impôt applicable en une seule fois au titre de l année de souscription. - Depuis 2013, le dispositif fiscal Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales ( pour l année 2013). - Clientèle visée = fortement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

11 Jean-Louis Le Boulc h Avocat AGIK A

12 La location meublée Schématiquement Location nue Revenus fonciers fiscalité Location meublée Bénéfices industriels et commerciaux fiscalité Déduction charges Déduction amortissements

13 La location meublée aspect juridique Absence de définition légale. Définition par la doctrine administrative dans la réponse ministérielle DESANLIS (JO.AN.28/01/1980) : «La location d un local d habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d habitabilité». BOI-BIC-CHAMP : «Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire» Apport loi ALUR : un décret en Conseil d Etat doit fixer le niveau d équipements requis Pour être regardé comme loueur en meublé, il convient donc que les immeubles donnés en location répondent aux conditions suivantes:

14 La location meublée aspect juridique Les logements doivent être normalement ou suffisamment meublés pour disposer d un minimum d habitabilité permettant au locataire de réaliser les fonctions vitales suivantes : Sommeil Alimentation Toilette

15 La location meublée logements concernés Logements meublés loués à l année Une partie de la RP du loueur Logements meublés saisonniers Meublés de tourisme Chambres d hôtes Gîtes ruraux Logements au sein de résidences services Résidences étudiants Résidences de tourisme EHPAD Résidences seniors

16 La location meublée Les modalités Location directe Sans intermédiaire Par mandataire (agent immobilier) Immobilier géré (résidences services) Bail commercial classique Bail commercial avec clauses recettes

17 La location meublée immobilier géré Monsieur DUBIEN Bail commercial Société RESIDAZUR louage de choses Contrat d'hébergement hôtelier Famille FARNIENTE louage de services

18 La location meublée M. KLING Propriétaire d un appartement T2 loué meublé Valeur du bien : Loyer annuel : Taxe foncière : 920 Assurance : 280 Autres charges : 460 Calcul des amortissements Terrain (non amortissable) : Base amortissable : Amortissements annuels : Amortissements mobilier : Revenu locatif imposable Recettes : Charges : Amortissements : Résultat fiscal = 0 MATCH location nue vs location meublée Location nue Revenu imposable : Location meublée Revenu imposable : 0 => Économie d impôt annuelle : (tranche 30 %) Que reste-t-il dans le portefeuille de M. KLING : > Location nue : (44%) > Location meublée : (81%)

19 La location meublée Mme BELLAVAL Acquisition d 1 appartement T2 à Montpellier Prix d acquisition : logement mobilier Loyer annuel (location meublée) : 9700 Taxe foncière : 580 CFE : 250 Assurance : 420 divers : 610 Amortissements Résultat fiscal murs : mobilier : Recettes Charges Amort Bénéfice 46 Taux de neutralisation fiscale par les amortissements : 80 %

20 Olivier Grenon-Andrieu PDG EQUANCE

21 Déficit foncier Dispositif de droit commun qui n entre pas dans le plafonnement des niches fiscales Il consiste à effacer fiscalement le montant des loyers perçus par les charges déductibles du revenu foncier. Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de par an. Le déficit restant est reportable pendant 10 ans. Les intérêts d'emprunts et frais accessoires (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global. Article 156-I-3 du CGI prévoit que lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans (jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus)

22 Exemple déficit foncier Investisseur résident, 2 parts fiscales, TMI de 45%, Investissement SCPI déficit foncier de , dont de travaux déductibles, étalés sur 2 ans Revenu fiscal foncier Déficit imputable Déficit foncier reportable Déficit reporté Economie fiscale IR + PS => Impôt IR + PS Gain fiscal/investissement 32,67 % *après taxation des taux en vigueur soit 45 % % de prélèvements sociaux.

23 Nue-propriété Le schéma repose sur la dissociation du droit de propriété (art 544 du Code Civil) entre la nue-propriété et l usufruit. Maximisation de plus-value : effet de levier optimisé qui consiste à rembourser 60 % du prix du bien pendant qu il se valorise sur 100 % de sa valeur ; Elimination des impôts et charges ; Exonération de tout risque et de contraintes locatives. Evaluation économique (fonction du taux de rendement, de son évolution et de la durée) Obligation d entretien pendant la durée de l usufruit + cahier des charges bailleur institutionnel Valeur de la NP Démembrement 15 ans : 60 % Démembrement 17 ans : 56 % Démembrement 20 ans : 50 %

24 Les droits et les devoirs de chacun Droits et devoirs Pendant le démembrement Fin du démembrement Usufruitier Droit réel temporaire Revenus, jouissance et imposition sur la pleine propriété, entretien du bien Extinction de l usufruit qui rejoint la nuepropriété Nu-propriétaire Exonération ISF Pleine propriété Convention de démembrement

25 Exemple investissement Nue-propriété cash Investissement cash sur 15 ans pour une valeur de TMI IR 41 % + PS 15,5 % TMI ISF 1 % Acquisition en pleine propriété Acquisition en nuepropriété (60 % de la valeur PP) Prix acquitté Revenus taxables (4,5 %) indexés IR + PS annuel (56,5 %) ISF annuel (1 %) Solde de trésorerie Soit à l issue de la période d investissement TRI : 4,24 %

26 Exemple investissement Nue-propriété à crédit in fine Investissement à crédit in fine (4,5%) sur 15 ans pour TMI IR 41 % + PS 15,5 % Revenus fonciers existants : Démembrement sur 15 ans Acquisition en nue- propriété (60 % de la valeur PP) Prix acquitté Intérêts d emprunts déductibles Revenus fonciers imposables 0 Economie IR et PS ,5 Economie fiscale sur 15 ans ,5 Soit à l issue de la période d investissement Assurance vie nantie Versement initial : Versements mensuels pendant 15 ans : 400 TRI : 5,17 %