LES CLÉS DE LA RÉUSSITE BIEN RÉUSSIR SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FONCTION DE SON ÂGE, DE SA SITUATION FAMILIALE ET FINANCIÈRE

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1 LES CLÉS DE LA RÉUSSITE BIEN RÉUSSIR SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FONCTION DE SON ÂGE, DE SA SITUATION FAMILIALE ET FINANCIÈRE

2 SOMMAIRE I PREMIERS INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS : 20/40 ans Acheter son logement : 2A stop au paiement du loyer à fonds perdus Faut-il acheter dans le neuf ou l ancien?...5 Plutôt acheter en nom personnel ou en SCI?... 6 B Investissement locatif : se bâtir un capital-retraite Choisir le bon moment... 6 Les critères du bon logement A ACCROÎTRE SON PATRIMOINE IMMOBILIER : 40/60 ans Défiscalisation immobilière : réduire ses impôts La réduction d impôt Pinel... 8 Les autres avantages fiscaux... 8

3 B L immobilier géré (résidences services) : des revenus moins fiscalisés Quelles modalités d investissement? L attrait de la fiscalité : la déduction des amortissements A AUGMENTER SES REVENUS GRÂCE À L IMMOBILIER : après 60 ans Les SCPI : le placement retraite par excellence Découvrir les SCPI Investir en SCPI B La vente en viager : faire face au coût de la dépendance Les modalités de la vente en viager L aléa de la durée de vie... 13

4 ÉDITO Le premier investissement que l on fait dans l immobilier est, à de rares exceptions près, son logement. Vient ensuite, si tout se passe bien sur le plan familial et professionnel, le temps de «l accumulation de richesses» afin de se mettre à l abri du besoin, d assurer des revenus pour ses vieux jours et, éventuellement, de transmettre un héritage à ses enfants. L immobilier est un formidable levier pour se constituer un patrimoine, notamment grâce au crédit. Ceci ne veut pas dire qu on peut acheter n importe quoi, n importe comment ni n importe quand. Il y a une «règle du jeu» à connaître. Le réseau immobilier des caisses régionales du Crédit Agricole Le réseau immobilier des Caisses régionales du Crédit Agricole Square Habitat est un réseau qui dispose de plus de 800 espaces en France et qui vous accompagne dans vos projets immobiliers en fonction de vos besoins. Square Habitat Touraine Poitou, c est un réseau de 30 agences à votre disposition pour vous aider dans votre projet immobilier. Que ce soit pour la vente, l achat, la location, la gestion, le syndic ou l immobilier d entreprise, la compétence de nos 130 collaborateurs et notre connaissance du marché vous permettent de trouver une solution en toute sérénité.

5 I PREMIERS INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS : 20/40 ans 2A Acheter son logement : stop au paiement du loyer à fonds perdus Faut-il acheter dans le neuf ou dans l ancien? L ancien : solide et moins cher Un bel édifice ancien peut séduire par son architecture, sa solidité de construction. Dans les centres urbains, il est plus facile et souvent moins cher de trouver à acheter dans l ancien que dans le neuf. À l usage, l ancien est généralement plus lourd en travaux d entretien et de réparations que le neuf. Le neuf : normé, équipé et isolé Une construction neuve, de facture souvent plus banale, présente néanmoins d autres avantages : des plans et des équipements plus rationnels, une meilleure isolation thermique et phonique, des accès répondant aux normes «handicapés», une garantie décennale, etc. BON À SAVOIR Seul le neuf donne droit au prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions de ressources. 5

6 Plutôt acheter en nom personnel ou en SCI? Éviter l indivision La société civile immobilière (SCI) permet d être propriétaire d un bien à plusieurs personnes sans se retrouver dans le régime de l indivision, très contraignant. Elle permet aussi de rendre plus facile et, dans certains cas, moins coûteuse en droits de succession la transmission du bien aux héritiers. Pour l acquisition de leur logement, la SCI est vivement recommandée aux couples non mariés ou mariés en régime de séparation de biens. Les limites de la SCI La création d une SCI (statuts, formalités) est suffisamment complexe pour justifier le recours à un juriste (notaire, avocat). Une SCI ne donne pas droit au prêt d épargne logement, ni au prêt à taux zéro (PTZ). B Investissement locatif : bâtir un capital-retraite Choisir le bon moment S assurer d abord une sécurité matérielle Le bon sens commande de se lancer dans l investissement locatif lorsqu on s est déjà assuré un certain confort financier : une épargne de précaution suffisante pour faire face à un imprévu ; une assurance vie Si les revenus du ménage permettent encore de mettre de l argent de côté «pour les vieux jours», le moment est venu de se lancer. L idée est de transformer cette capacité d épargne de long terme en une capacité d endettement et d investir sans plus attendre. Le crédit opère sur l immobilier un effet de levier qui accélère la constitution d un patrimoine. Attention à la revente précipitée Une revente précipitée peut obliger à un gros sacrifice sur le prix de vente. Dans le pire des cas, ce dernier peut s avérer insuffisant au remboursement du capital restant dû sur le prêt contracté pour acheter. BON À SAVOIR Il ne faut jamais perdre de vue que l immobilier est un placement de long terme, d au moins dix à quinze ans. Un mauvais investissement est souvent irrémédiable : un logement difficile à louer peut coûter plus qu il ne rapporte si les périodes de vacance sont longues entre deux locataires. 6

7 Les critères du bon logement Louer un logement décent La loi impose que, pour être loué, un logement réponde aux normes de décence fixées par un décret du 30 janvier 2002 : surface et hauteur minimum, équipements, sécurité, bon état d entretien, etc. Pour pouvoir se louer facilement, un logement doit aussi être attractif : un emplacement recherché, de la clarté, de l agrément, des équipements en bon état Inutile d espérer louer un bien que l on refuserait d habiter soi-même! L importance du rendement Le rendement est le rapport entre le loyer perçu et le capital investi, le résultat étant converti en pourcentage. Exemple : pour un bien acheté e et loué 500 e par mois (6 000 e par an), le rendement procuré est de 6 % [(6 000/ ) x 100]. Il s agit là d un rendement brut. On peut estimer l ensemble des dépenses supportées par le propriétaire à 25 % du loyer (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables sur le locataire, frais de gestion et d assurances, travaux d entretien, etc.). Un rendement brut de 6 % équivaut donc à un rendement net (avant impôt) de 4,50 %. En immobilier financé par l emprunt, le rendement procuré par le bien doit être supérieur au taux d intérêt du crédit. Compte tenu des charges qui incombent au propriétaire, quand le crédit est à 4 %, le bien doit générer un rendement d au moins 6 %. Ce rendement provient des loyers. Location nue ou meublée? Selon qu un logement est loué vide ou meublé, ce n est pas la même loi qui régit le bail ni la même fiscalité qui taxe les loyers. La règlementation locative du meublé est un peu moins contraignante et sa fiscalité singulièrement plus légère! BON À SAVOIR Pourquoi tout le monde ne fait-il pas de la location meublée? Parce qu il n y a pas la demande partout. La clientèle des meublés est constituée d étudiants, de salariés en mobilité professionnelle, de curistes dans les villes d eau, de touristes en séjour prolongé La demande en meublé est donc soutenue dans les villes particulièrement attractives pour cette clientèle. 7

8 ACCROÎTRE SON PATRIMOINE IMMOBILIER 40/60 ans 2A Défiscalisation immobilière : réduire ses impôts La réduction d impôt Pinel Le montant de l avantage fiscal L acquisition d un logement neuf destiné à la location vide (non meublé) ouvre droit à une réduction d impôt calculée sur le montant investi plafonné à e par an et à e TTC le m². Le taux de la réduction dépend de la durée de location du bien : 12 % pour 6 ans 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans* * (2% chaque année pendant 9 ans, puis 1% pendant chacune des trois dernières années) Les conditions à respecter Le logement doit répondre à la RT 2012 et être situé dans un «secteur tendu» (zones A, A bis, B1 et B2). Le loyer est plafonné, ainsi que les ressources du locataire. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable, à condition qu il ne dépende pas de son foyer fiscal. Les autres avantages fiscaux Les déficits fonciers Le déficit «Balladur» Les dépenses de travaux d entretien, de réparation ou d amélioration (les travaux de reconstruction ou d agrandissement sont exclus) réalisées dans un appartement ancien destiné à la location constituent une charge déductible des revenus fonciers (les loyers). Si les charges déduites sont supérieures aux loyers perçus, l année se solde par un déficit. 8

9 BON À SAVOIR La part du déficit foncier provenant des charges déductibles autres que les intérêts d emprunt s impute sur le revenu global du contribuable dans la limite de e. Au-delà de ce montant, le déficit s imputera sur les revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de 10 ans. Le monument historique La restauration d un «monument historique» n oblige pas le propriétaire à louer le bien : il peut l habiter. Il est autorisé à déduire de son revenu global 100 % des dépenses occasionnées par la restauration (y compris les intérêts d emprunt), à condition d ouvrir le monument à la visite du public pendant au moins 40 jours par an, de juillet à septembre. À défaut, seulement 50 % des dépenses sont déductibles. Le propriétaire est tenu de conserver le bien pendant 15 ans. Les réductions d impôts Malraux, Censi-Bouvard et Pinel outre-mer Malraux» La réduction d impôt est calculée sur les dépenses de travaux (plafonnées à e par an, pendant trois ans maximum) supportées pour la restauration complète, suivie par un architecte des Bâtiments de France, d immeubles à caractère historique ou remarquable. Le taux de la réduction est de 30 % pour les opérations situées en secteur sauvegardé et de 22 % pour celles situées en zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager (ZPPAUP). Le propriétaire est tenu de louer le logement pendant 9 ans. Censi-Bouvard Attachée à l investissement en résidences services, cette réduction est calculée sur un plafond d investissement de e au taux de 11 %, et étalée sur 9 ans (soit un maximum de e par an). Le logement doit être acquis neuf et loué meublé par bail commercial à l exploitant de la résidence pendant 9 ans au moins. Le choix de la réduction d impôt interdit d amortir le bien. Pinel outre-mer Pour l acquisition d un logement neuf en outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Nouvelle-Calédonie, etc.), il est accordé une réduction d impôt de 23, 29 ou 32 % du montant de l acquisition, en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). L investissement pris en compte est plafonné à e par an (et e/m²). Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. 9

10 B L immobilier géré (résidences services) : des revenus moins fiscalisés Quelles modalités d investissement? Achat du logement et des meubles Les résidences services sont des établissements d hébergement pour personnes âgées dépendantes EHPAD, des résidences pour seniors valides, des résidences pour étudiants, de résidences de tourisme classées, etc. Ces établissements sont exploités par des professionnels avec lesquels le propriétaire signe un bail commercial. L acquisition d un logement neuf et de ses meubles en résidence services donne droit à la récupération de la TVA incluse dans le prix d achat du bien et des meubles. Signature d un bail commercial En résidence services, le propriétaire d un logement loué meublé signe un bail commercial avec l exploitant de la résidence. Le loyer est payé au propriétaire tous les mois ou trimestres, que le logement soit occupé ou non. À l issue de la période de location, le preneur a droit au renouvellement de son bail, sauf congé donné par le bailleur, avec un préavis de six mois. BON À SAVOIR Le non-renouvellement du bail oblige le bailleur à verser une indemnité d éviction au preneur. L attrait de la fiscalité : la déduction des amortissements Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) Le LMNP a le choix entre le micro-bic (les loyers sont imposés après un abattement de 50 %) et le régime réel (déduction des charges pour leur montant réel et amortissement du bien). Le déficit éventuel ne peut pas être imputé sur des revenus d autre nature (des salaires, notamment) mais il est reportable sur les recettes des années suivantes, sans limite dans le temps. Le loueur en meublé professionnel (LMP) Pour le LMP, le déficit d exploitation est imputable sur le revenu global si trois conditions sont réunies : percevoir au moins e TTC de loyers par an ; justifier que les recettes locatives représentent plus de 50 % des revenus du contribuable ; être inscrit au registre des commerçants (et payer les charges sociales correspondant). 10

11 AUGMENTER SES REVENUS GRÂCE À L IMMOBILIER : après 60 ans 2A Les SCPI : le placement retraite par excellence Découvrir les SCPI Fonctionnement d une société civile de placement immobilier (SCPI) Une SCPI est une société civile immobilière (SCI) de type particulier. Autorisée à faire publiquement appel à l épargne, elle est strictement encadrée par un régime juridique très protecteur pour l épargnant. Avec l argent collecté auprès des épargnants (qui deviennent associés), la SCPI achète des immeubles dont elle perçoit les loyers. Après déduction des frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu il possède. BON À SAVOIR La SCPI est créée et gérée par une société de gestion agréée par l Autorité des marchés financiers (AMF). Les différents types de SCPI Il existe deux catégories : les «SCPI immobilier d entreprise», investies dans les immeubles de bureaux et de commerce. Elles distribuent des revenus fonciers réguliers et élevés (rendement net supérieur à 5 % en 2014) ; les «SCPI immobilier résidentiel», investies pour l essentiel en logement. Leur rendement est faible mais elles sont assorties d avantages fiscaux ou visent la réalisation de plus-values. 11

12 Investir en SCPI Investir en direct La façon la plus simple d acheter des parts de SCPI est de s adresser à la société de gestion de la SCPI que l on a choisi, soit directement, soit par l intermédiaire d un conseil en gestion de patrimoine (CGP). Cette acquisition peut se faire de deux façons : en souscrivant des parts émises par la SCPI (marché primaire) ou bien en rachetant des parts à un associé de la SCPI qui souhaite vendre les siennes (marché secondaire). Investir via un contrat d assurance vie Une autre façon d investir dans les SCPI consiste à souscrire un contrat d assurance vie qui est luimême investi en SCPI, dans une proportion plus ou moins grande. Dans la majeure partie des cas, il s agit de contrats en unités de compte (UC). Toutefois, quelques-uns proposent désormais des fonds en euros investis en immobilier. Par rapport à un investissement direct en SCPI, le passage par un contrat d assurance vie offre l avantage de bénéficier d une fiscalité plus favorable. B La vente en viager : faire face au coût de la dépendance Les modalités de la vente en viager Viager libre ou occupé? Le viager est une vente immobilière dont le prix est payé sous forme de rente viagère, c est-à-dire pendant toute la vie du vendeur (crédirentier). Il est souvent prévue qu une partie du prix, appelée bouquet, soit payée comptant. Le viager peut être libre ou occupé. BON À SAVOIR Dans le cas d un viager occupé, le crédirentier se réserve un droit d usage et d habitation qui lui permet de continuer d habiter le logement jusqu à la fin de sa vie. Calcul de la rente viagère La rente est calculée à partir de plusieurs paramètres : le capital à convertir en rente, l espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs si la rente est constituée sur deux têtes) et un taux de capitalisation. Le capital à convertir est égal au prix de vente après déduction du bouquet et de la valeur estimée du droit d usage et d habitation. L espérance de vie figure dans les tables de mortalité établies par les assureurs vie. Le taux de capitalisation est généralement proche du taux obligataire au moment de la vente. 12

13 L aléa de la durée de vie Nullité en l absence d aléa La conclusion d une vente en viager s avère assez complexe et nécessite le concours d un professionnel expérimenté. Élément fondamental du contrat, la durée de vie du vendeur doit avoir un caractère imprévisible et aléatoire. Ainsi, est nulle la vente en viager dont la rente a été créée sur la tête d une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours suivant la date du contrat. Assurances contre le non-paiement et la sur-longévité Depuis quelques années, il existe des assurances pour sécuriser l opération. Ainsi, des contrats garantissent au crédirentier le paiement de la rente en cas de défaillance ou de décès de l acquéreur (débirentier). D autres assurances garantissent le débirentier contre la sur-longévité du crédirentier : au-delà d un certain âge prévu au contrat, c est l assureur qui poursuit le paiement de la rente. 13

14 Retrouvez les Rencontres immo en Touraine Poitou sur le site Internet : Rédaction : Christian Micheaud Consultant et formateur pour les métiers de l immobilier et de la gestion de patrimoine. Ancien journaliste de la presse patrimoniale. DESS de droit notarial. Ce guide est édité par : S.A.S SQUARE HABITAT CRÉDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU Siège social : 113, rue des Halles Tours Capital social : SIREN : RCS de Tours Cartes professionnelles délivrées par la préfecture d Indre-et-Loire N 10 pour la gestion et 37 pour la transaction n ORIAS : Garantie financièrement par la CAMCA, 65, rue de la Boétie PARIS Pour en transaction et en gestion Conception et réalisation : Uni-éditions 22, rue Letellier Paris Cedex 15 Tous droits réservés