Les SCPI Société Civile de Placement Immobilier. Jean François THOUVENIN - ingénieur patrimonial

Transcription

1 Les SCPI Société Civile de Placement Immobilier Jean François THOUVENIN - ingénieur patrimonial

2 Le programme Introduction Généralités Historique Fonctionnement / Objectif Gestion / Fiscalité Les différents types de SCPI SCPI de rendement SCPI de défiscalisation Le devenir de la loi SCELLIER Questions

3 Notre seul métier depuis plus de 40 ans : Conseil en Gestion de Patrimoine banque du Groupe

4 PLACEMENTS A TAUX FIXES IMMOBILIER VALEURS MOBILIÈRES ASSURANCE-VIE

5 Une double mission Conseiller nos clients en toute objectivité Assurer un suivi personnalisé et régulier

6 Les SCPI Généralités

7 Historique Née de l initiative privée au milieu des années La loi du 31 décembre 1970 a étroitement réglementé leurs statuts. Leur activité est désormais fortement encadrée, encadrement renforcé par la loi du 4/01/1993. La loi du 2/07/1996 les a dotées d'un nouveau statut, les SCPI constituant des organismes de placements collectifs, sont désormais assimilées à des instruments financiers. Les particuliers bénéficient donc ainsi d'une plus grande sécurité pour leurs investissements.

8 Fonctionnement Les SCPI sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. C est une structure de placement collectif Elles établissent une note d information visée par l AMF. Elles font appel à l épargne public en collectant de l argent et en redistribuant les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts que l on nomme «les associés». Elles ne peuvent être cotées en bourse. Elles sont contrôlées par un commissaire aux comptes et un conseil de surveillance composé de porteurs de parts.

9 Fonctionnement Pour les besoins de la gestion, elles peuvent, dans certaines limites : procéder à des travaux d amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d agrandissement et de reconstruction, acquérir des équipements ou installations nécessaires à l utilisation des immeubles, céder des immeubles dès lors qu elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que ces cessions ne sont pas habituelles (effectuées trop fréquemment, ces opérations leur feraient perdre leur statut juridique de société civile et donc leur régime fiscal). La cession d immeubles est autorisée à condition que la SCPI en soit propriétaire depuis au moins 6 ans à la date de la cession. Dans tous les cas, il leur est formellement interdit de construire elles-mêmes, activité réservée aux sociétés de construction.

10 Objectifs Faire une opération identique à un placement immobilier traditionnel (réaliser un placement à long terme tout en bénéficiant d une mise minimale beaucoup plus faible et de l absence totale de soucis de gestion). Les porteurs de parts peuvent investir dans des catégories de locaux qu ils ne pourraient pas acheter au moyen de leurs seuls capitaux, notamment bureaux et locaux commerciaux. Les acquéreurs bénéficient en outre : d une certaine division des risques (la société détenant un parc immobilier diversifié), et d une gestion professionnelle. Ils devront acquitter certains frais que le propriétaire en direct n a pas à supporter, sauf s il fait également appel à un gérant. Les particuliers intéressés par ce placement sont aussi motivés par le revenu distribué.

11 Droits, informations et liquidités De manière générale, les droits des associés, propriétaires des parts, sont ceux qu'exercent normalement les associés de toute société civile, notamment : droit à une quote-part des revenus de la SCPI, droit d'être informés sur sa gestion. Il est interdit à la société de gestion de créer de nouvelles parts aussi longtemps que les associés vendeurs de leurs propres parts n'ont pas trouvé acquéreurs (à un prix égal ou inférieur au prix demandé à la souscription). Dans la pratique, cette disposition incite les sociétés de gestion à intervenir pour faciliter les cessions de parts. Dans les sociétés anciennes (n'augmentant plus leur capital), il existe parfois une "file d'attente" d'acquéreurs potentiels.

12 Frais, taxes, droits enregistrement L'investissement en parts de SCPI engendre trois types de frais : frais de gestion, de souscription et de cession (hors fiscalité). Frais de gestion Entre 9 et 14 % des loyers ttc encaissés par la SCPI. Prélevés chaque année. (Inlus dans les revenus distribués). Frais de souscription Entre 10 et 14 % du prix d'émission; valeur nominale + prime d'émission. (Inclus dans le prix de la part) droits d enregistrement inclus. (taux de rendement tient compte de ces frais). Frais de cession Avec intervention de la société de gestion : 4 à 8 % du prix de vente d'une part Sans intervention de la société de gestion : 0,60 à 2 % du prix de vente d'une part

13 Revenus de la SCPI Le taux de revenus varie considérablement suivant le patrimoine immobilier de la SCPI (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, etc...), la qualité de sa gestion et le taux d'occupation des locaux. Ils proviennent : des revenus des immeubles (revenus fonciers), des revenus de placements financiers (revenus mobiliers).

14 Fiscalité de la SCPI Les revenus fonciers Le porteur de parts est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers (sans option possible pour le régime microfoncier) pour sa quote-part des loyers encaissés par la SCPI, même si cette quote-part ne correspond pas à ce qui lui est effectivement versé, la SCPI pouvant, en effet conserver des loyers au titre de provisions comptables. Il bénéficie également de la déduction de certains frais et des déductions forfaitaires sur les revenus fonciers (SCPI Besson, Robien, Borloo, Scellier, ) Les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit. Dans ce cas, les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Les revenus mobiliers Le porteur est, le cas échéant, imposé au titre des revenus mobiliers sur sa quote-part des revenus financiers perçus par la SCPI. Option prélèvement libératoire ou impôt sur le revenu.

15 Fiscalité de la SCPI Le déficit foncier Un propriétaire qui subit des déficits fonciers au titre de ses propres immeubles peut avoir intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que des valeurs mobilières. Ces déficits s'imputent sur la fraction des revenus, issue de loyers perçus par la SCPI alors qu'ils ne s'imputeraient pas sur des revenus de valeurs mobilières. Arrêt sur image Imposition des plus values La plus-value sur cession à titre onéreux de parts de SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières réalisées par des particuliers. En cas de cession d'un immeuble par la SCPI, la quote-part de la plus-value est imposable : au nom de chaque porteur de parts, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

16 Les SCPI Les différents types

17 Les types de SCPI De rendement plus values revenus De défiscalisation Anciens dispositifs (Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, ) Scellier BBC Malraux Déficit foncier

18 SCPI de rendement L objectif d une SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus. Le patrimoine de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux. Les locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou des commerçants. Lieu d investissement Travaux de mise en conformité SCPI ancienne avec provision pour travaux de mise en conformité SCPI récente

19 SCPI de rendement

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22 SCPI de défiscalisation Scellier BBC Loi Malraux Déficit foncier

23 SCPI SCELLIER Réduction d impôt de 22% sur 9 ans pour toute souscription avant le 31/12/2011 Souscription en 2012 réduction d impôts de 14 % Voyons son fonctionnement

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29 SCPI DEFICIT FONCIER Déduction des revenus fonciers, puis Déduction du revenu global dans la limite de % de la souscription Avantage fiscal lié au TMI Voyons son fonctionnement

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31 SCPI MALRAUX Pour SCPI Pierre Investissement 7 Réduction d impôts de 23,4 % la première année Plafond de travaux annuel de Immeuble de caractère dans un secteur sauvegardé déclaré d utilité publique (

32 Loi SCELLIER SCPI DEVENIR DU DISPOSITIF En 2011 : 22 % de réduction En 2012 : 14 % de réduction

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35 Multi Habitation 6 (UFG) Patrimmo Habitation 1 (Primonial) Reno green (Intergestion) Pierre Investissement 7 (Intergestion) Urban Pierre (Urban Premium) Fiscalité Scellier BBC 22% sur 9 ans Scellier BBC 22% sur 9 ans Scellier BBC 22% sur 9 ans Malraux 23.4% sur 1 an Déficit Foncier Durée 13 ans 13 ans 13 ans 15 ans 15 ans Investissements Vefa Paris et IDF Métropoles régionales Zones A, A bis, B1 Vefa Paris et IDF Zones A, A bis Rénovation Et Vefa Centre villes des métropoles régionales Zones A, A bis, B1 Secteurs sauvegardés Rénovation en Centres villes : Bordeaux, Lille, Nantes, Vannes, Lyon, Nancy Rénovation Centres villes des métropoles régionales

36 Diversifier un patrimoine? C est choisir des investissements qui ont des comportement différents selon les conjonctures: Economique Monétaire Politique Fiscale

37 Merci de votre attention

38 Pour compléter votre information après notre Réunion

39 QUESTIONS Jean François THOUVENIN