ACQUISITION DES MURS PROFESSIONNELS

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1 ACQUISITION DES MURS PROFESSIONNELS Sylvie DURAND-DISCOURS, Resp. Natixis Lease Maître Séverine GIRARDON, Notaire Sébastien BOUZARD, Expert-Comptable

2 INTRODUCTION L investissement dans les murs professionnels par le dirigeant d entreprise se déclenche généralement à l occasion d une opportunité. De cette opportunité vont naître des objectifs qu il va se fixer : -Transformer les loyers versés par son entreprise en épargne? -Réaliser une belle plus-value à la revente? -Se constituer un patrimoine qui générera des rentes à la retraite? La principale difficulté va alors résider dans l adéquation des paramètres inhérents au projet, avec les objectifs fixés. => De cela va en découler le type de structure, le régime fiscal et le mécanisme de financement.

3 PLAN GENERAL PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE PROPRIETE A- ACQUISITION EN DIRECT PAR LE DIRIGEANT B- ACQUISITION INDIRECTE PAR LE DIRIGEANT : VIA UNE SCI IR OU IS ILLUSTRATION COMPARATIVE ET CHIFFREE REGIME IR /IS C- ACQUISITION PAR LA SOCIETE D EXPLOITATION DU DIRIGEANT D- ZOOM SUR UN FINANCEMENT ALTERNATIF : LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER PARTIE II : ACQUISITION EN DEMEMBREMENT DE PROPRIETE A- ACQUISITION DE LA NUE PROPRIETE PAR LE DIRIGEANT (OU SA SCI IR) ET DE L USUFRUIT PAR LA SOCIETE D EXPLOITATION B- DEMEMBREMENT DES PARTS D UNE SCI (IR) AVEC ACQUISITION DE L USUFRUIT TEMPORAIRE DES PARTS PAR LA SOCIETE D EXPLOITATION ILLUSTRATION COMPARATIVE ET CHIFFREE DEMBREMENT A / B Logo partenaire

4 PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE PROPRIETE

5 PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE PROPRIETE A- En direct par le dirigeant B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d exploitation D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

6 A-Acquisition directe par le dirigeant -Principe -D un point de vue juridique -Aspects fiscaux pendant détention des murs et à la cession des murs -Limites à cette solutions -Règles au regard de l ISF

7 PRINCIPE A-Acquisition directe par le dirigeant Les murs professionnels sont donnés en location par son propriétaire personne physique, qui perçoit directement des loyers de sa société d exploitation. Si le dirigeant s endette (en général ans), il supportera directement l éventuelle impasse de trésorerie (loyers perçus < échéances d emprunt).

8 A-Acquisition directe par le dirigeant D un point de vue juridique : L acquisition se confond avec le patrimoine privé du dirigeant. Cela permet aux murs professionnels d échapper aux effets d une éventuelle procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation judiciaire ).

9 A-Acquisition directe par le dirigeant Régime fiscal : pendant la détention des murs Les loyers perçus, déduction faite des frais de gestion, intérêts d emprunt, taxe foncière sont imposés dans la catégorie des REVENUS FONCIERS. => Imposition directe au barème de l IR du propriétaire (jusqu à 45%). + imposition aux prélèvement sociaux (PS) actuellement au taux de 15.5%. Par conséquent, le propriétaire doit chaque année financer, sur ses deniers personnels, tout ou partie de l impôt généré par ses revenus fonciers.

10 A-Acquisition directe par le dirigeant Régime fiscal : à la cession des murs Régime des plus-value des particuliers : Impositions IR taux fixe 19% + PS 15.5% = 34.5% appliquées sur la plus-value nette imposable, c est-à-dire la plus-value générée après abattements fiscaux pour durée de détention. Attention, 2 calendriers différents (et non linéaires) pour les abattements : IR : Exonération complète au bout de 22 ans PS : Exonération complète au bout de 30 ans

11 A-Acquisition directe par le dirigeant Régime fiscal : à la cession des murs Régime des plus-value des particuliers (suite) : Taxe sur certaines plus-values immobilières : Due lorsque la plus-value nette imposable est supérieure à Euros. Calculée au moyen d un barème progressif. Taux maximal = 6% L imposition maximale peut donc s élever à 19% + 15,5% + 6% = 40,5% de la plus-value totale si aucun abattement ne rentre en jeu (durée de détention inférieure à 6 ans).

12 A-Acquisition directe par le dirigeant Limites de cette solution : Risques de l indivision : en cas de décès du dirigeant, les murs professionnels devenant propriété indivise de ses héritiers. Absence de déductibilité fiscale de l amortissement des murs, ce qui conduit à imposer les revenus sur une base élevée.

13 A-Acquisition directe par le Règles au regard de l ISF dirigeant Sont considérés comme professionnels (et donc exonérés) les murs loués à une société dont les parts ou actions sont elles mêmes des biens professionnels pour le redevable. L emprunt souscrit à titre personnel pour l acquisition des murs n est corrélativement pas déductible du patrimoine ISF

14 PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE PROPRIETE A- En direct par le dirigeant B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d exploitation D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

15 -Principe B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS -Rappel des caractéristiques de la SCI -Régime fiscal SCI IR : pendant détention des murs et à la cession des murs -Régime fiscal SCI IS : pendant détention des murs, à la cession des murs ; à la cession des parts. -Règles au regard de l ISF -Comparatif chiffré solution A / solution B

16 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS PRINCIPE Le dirigeant constitue une SCI qui acquiert les murs professionnels et les donne en location (via un bail) à la société d exploitation de ce même dirigeant. La SCI peut s endetter (emprunt classique ou créditbail) pour financer tout ou partie de l investissement.

17 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Rappel des caractéristiques de la SCI => Contrat conclu entre un minimum de 2 associés => Responsabilité des associés indéfinie mais proportionnelle à la part du capital détenue (donc non solidaire). => Des statuts à rédiger avec précaution => La SCI relève de l impôt sur le revenu en fonction de la qualité de ses associés ou opte irrévocablement à l IS.

18 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Régime fiscal SCI IR Imposition des bénéfices au nom des associés PP => idem que pour un dirigeant qui acquiert directement les murs : Pendant la détention des murs : «Régime des Revenus Fonciers» A la cession des murs par la SCI : «Régime des plus-value des particuliers».

19 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Régime fiscal SCI IR (suite) A la cession des parts de la SCI : «Régime des plus-value des particuliers» avec une particularité qui peut s avérer importante : Pour les abattements fiscaux, le délai de détention est déterminé indépendamment de la date à laquelle l immeuble a été inscrit à l actif.

20 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Régime fiscal SCI IS Imposition des bénéfices «au sein» de la SCI selon les règles B.I.C. => Taux d IS 15% à hauteur de Euros* => Taux d IS 33,1/3% au-delà. *si conditions remplies

21 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Régime fiscal SCI IS : pendant la détention des murs Murs professionnels amortis sur une durée moyenne entre 20 et 30 ans excepté la quote-part représentant le terrain qui est non amortissable, Frais de construction, reconstruction ou agrandissement amortis, Les frais d actes et d enregistrement acquittés à l occasion de l acquisition de l immeuble sont déductibles du résultat.

22 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Régime fiscal SCI IS : à la cession des murs La plus-value imposable (Prix de cession Valeur Nette Comptable*) est imposée au taux d IS. *V.N.C. = Prix acquisition amortissements pratiqués

23 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Régime fiscal SCI IS : à la cession des parts Régime des «plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux» : Imposition au barème progressif de l IR après application d un abattement proportionnel de droit commun qui s élève à : 50% pour une durée de détention entre 2 et 8 ans. 65% pour une durée de détention > 8 ans. Imposition aux PS au taux de 15,5% sans abattement possible sur l assiette.

24 B- Acquisition indirecte par le dirigeant : via une SCI IR ou IS Règles au regard de l ISF Les parts de ces SCI sont qualifiées de biens professionnels : En proportion des droits détenus par le foyer fiscal dans la société utilisatrice, dans la limite des droits détenus dans la SCI.

25 COMPARATIF IR / IS Exemple d acquisition de murs professionnels : Prix d achat = Euros. Frais d acquisition = Euros Apport cash de 15% du coût d acquisition Emprunt 15 ans de Euros au taux fixe de 3,20% assurance comprise. Annuités constantes. Loyers = euros (soit un rendement de 9% du prix d achat) avec revalorisation annuelle de 2%. Durée d amortissement = 25 ans sur 90% de la valeur. Bien revalorisé chaque année à +1%. Tranche marginale d imposition du dirigeant (IR) = 41%

26 COMPARATIF IR / IS Exemple d acquisition de murs professionnels (suite) Pour comparer de manière convenable les 2 régimes d imposition, il convient de simuler une cession du bien à l issue des périodes considérées et ce, afin de mesurer l impact du coût de sortie des murs du patrimoine. Pour cela, les notions de «TRI» (Taux de Rentabilité Interne) et de «trésorerie cumulée» sont bien représentatives. Le «TRI» correspond à la rentabilité intrinsèque de l apport finançant l investissement avec prise en compte de tous les paramètres (économiques, fiscaux ) et surtout du facteur «temps».

27 COMPARATIF IR / IS : T.R.I. (Fin bail) (Fin Empr.) (Fin amort.) (Exo PV IR) 9 ans 15 ans 25 ans 30 ans IR ou SCI IR : 10,66% 8,54% 7,06% 7,09% SCI IS : 16,90% 15,14% 14,32% 14,31% 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% IR / SCI IR SCI IS 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 9 ans 15 ans 25 ans 30 ans

28 COMPARATIF IR / IS : commentaires Le T.R.I. en régime IS est nettement meilleur pour les raisons suivantes : Pendant la durée du portage et particulièrement pendant la durée de l emprunt, la fiscalité est coûteuse en régime IR (56,5% dans notre cas), ce qui nécessite chaque année un apport en trésorerie personnelle de la part du dirigeant pour combler l insuffisance. Alors qu en régime IS, la déduction des frais d acquisition la 1 ère année et la déduction annuelles des dotations aux amortissements permettent suffisamment de défiscaliser pour ne rien réinjecter.

29 COMPARATIF IR / IS : Tréso cumulée (Fin bail) (Fin Empr.) (Fin amort.) (Exo PV IR) 9 ans 15 ans 25 ans 30 ans IR ou SCI IR : SCI IS : IR / SCI IR SCI IS ans 15 ans 25 ans 30 ans

30 COMPARATIF IR / IS : commentaires Dans notre cas d espèce, la Trésorerie cumulée à terme est légèrement plus favorable en régime IR mais il ne faut pas se leurrer. En effet, le TRI qui intègre le facteur «temps» est sans équivoque : l acquisition de murs professionnels est intrinsèquement plus rentable sous le régime IS grâce à l autonomie fiscale pendant toute la durée du portage.

31 PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE PROPRIETE A- En direct par le dirigeant B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d exploitation D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

32 C- Acquisition par la société d exploitation -Principe -D un point de vue juridique -Régime fiscal pendant la détention des murs et à la cession des murs -Règles au regard de l ISF

33 PRINCIPE C- Acquisition par la société d exploitation Les murs professionnels sont inscrits à l actif (immobilisation) de la société d exploitation : Pas de flux de loyers, Renforcement des actifs mais dégradation des ratios d endettement avec un risque de sous-évaluation de l actif immobilier lors de la cession de la société, La stratégie patrimoniale personnelle du dirigeant ne peut être déconnectée de la stratégie professionnelle de sa société, Un mode de financement de l investissement (emprunt ou créditbail), souscrit en fonction de la capacité d autofinancement de la société.

34 C- Acquisition par la société d exploitation D un point de vue juridique : En cours de vie, l entreprise bénéficie d un pouvoir de négociation accru vis à vis des banques car l immeuble représentera à terme une sérieuse garantie. En revanche, en cas de procédure collective, les murs professionnels font partie intégrante du patrimoine professionnel => Risque que les murs soient «bradés» en cas de réalisation des actifs de la société (liquidation judiciaire), excepté en cas de crédit-bail.

35 C- Acquisition par la société d exploitation Régime fiscal : pendant la détention des murs => Régime BIC Régime fiscal : à la cession des murs La plus-value imposable = Prix de cession Valeur Nette Comptable* *V.N.C. = Prix acquisition amortissements pratiqués

36 C- Acquisition par la société Régime fiscal (suite) : d exploitation Imposition de la plus-value : La société d exploitation relève de l impôt sur le revenu (régime BIC/IR) : Murs détenus < 2 ans (régime CT) : plus-value confondue avec le résultat de l entreprise lui même intégré aux revenus du dirigeant soumis à l IR + PS 15.5% Murs détenus > 2 ans (régime LT) : taux réduit 16% + PS 15.5% sur la plus-value après abattements 10% /an par année de détention au delà de la 5 ème (soit Exo à 15 ans)

37 C- Acquisition par la société Régime fiscal (suite) : d exploitation Imposition de la plus-value (suite) : La société d exploitation est soumise à l impôt société(régime BIC/IS) : Forcément régime CT quel que soit la durée de détention et pas d abattements possibles. => Imposition de la plus-value au taux d IS sans abattement

38 C- Acquisition par la société Règles au regard de l ISF : d exploitation Des murs inscrits à l actif de la société d exploitation sont présumés être des biens professionnels dans la mesure où ils sont nécessaires à l exploitation. => Exonération à l ISF.

39 SYNTHESE IR/IS REGIME IR : AVANTAGES Exonération complète plusvalue de cession au bout de 30 ans REGIME IS : Amortissement du bien et déduction frais d acquisition => Autonomie fiscale pendant le portage Taux réduit 15% le cas échéant INCONVENIENTS Pas d autonomie fiscale pendant le portage Plus-value de cession imposée lourdement Option IS irrévocable

40 PARTIE I : ACQUISITION EN PLEINE PROPRIETE A- En direct par le dirigeant B- Indirecte via une SCI IR ou IS C- Par la société d exploitation D- Zoom sur un financement alternatif : le crédit-bail immobilier

41 D Zoom sur un financement alternatif: le crédit bail immobilier - Définitions - Textes de références - Entreprises concernées - Modalités - Règles fiscales - Cas pratique

42 Définitions - Le crédit bail est un contrat de location d un bien immobilier pour une durée déterminée et irrévocable, assorti d une promesse unilatérale de vente ou option d achat. Les opérations de crédit bail sont assimilées à des opérations de crédit. - La cession bail (ou sale and lease back) est un crédit bail (définition ci-dessus) qui a la particularité d être signé avec un crédit preneur (locataire) qui a vendu préalablement son bien immobilier au crédit bailleur.

43 Textes de référence - Loi n du 02/07/1966 complétée par l ordonnance n du 28/09/1967 relative aux opérations de crédit bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l industrie (SICOMI) et par la loi n du 25/04/1973 portant extension et adaptation aux territoires d Outre-mer de la loi du 02/07/1966 sus visée. - Décret n du 04/07/1972, relatif à la publicité des opérations de crédit bail. - Loi n du 04/02/1995 d orientation pour l aménagement et le développement du territoire. - Liens documentation ASF sur le crédit bail immobilier et la cession bail immobilière (Lease-back):

44 Entreprises concernées - Toutes les entreprises imposées à l IS ou à l IR/BIC, BNC et BA. - Financement direct sur entreprises utilisatrices. - Financement sur une structure ad hoc (SCI le plus souvent) ayant vocation à porter le contrat de CBI. Cette société devient crédit preneur et la société utilisatrice devient sous locataire. - Dans ce cas, si la société ad hoc n opte pas pour l IS, elle sera assujettie aux BNC non professionnels. Cette option entraîne un changement de régime fiscal à l issue du contrat (BNC/RF) avec une taxation de la plus value latente. Un report d imposition peut-être demandé jusqu à la cession de l immeuble ou des parts de la société. - L option à l IS (irrévocable) peut intervenir à tout moment.

45 Modalités du contrat - Assiette de financement: si construction existante > 5 ans: prix d acquisition du bien + frais et droits de mutation + honoraires de commercialisation + travaux s il y a lieu. Obligation de justifier d un dossier d usage complet pour la construction, des assurances construction si le bien a moins de 10 ans et d un audit environnemental de phase 1 ou du dossier en cours au classement ICPE. En cas de lease back, obligation de fournir une expertise immobilière réalisée par un expert d une fédération reconnue. si nouvelle construction: prix du terrain + frais + coûts des travaux + honoraires (architecte, bureau de contrôle, mission coordination, SPS) + assurances construction (obligatoire).

46 Modalités du contrat (suite) - Durée habituelle: de 7 à 15 ans, voire 20 ans pour certains. La publication du contrat de crédit bail immobilier auprès du service de publicité foncière est obligatoire au-delà d une durée de 12 ans. - Bien immobilier: tout actif professionnel, existant ou à construire. Dans le cas d une construction, la prise d effet du contrat et de sa durée prend effet à l achèvement de la construction. - Option d achat ou valeur résiduelle: 1 ou selon convention. L absence d exercice de l option d achat constate la restitution du bien au crédit bailleur. Une levée d option d achat par anticipation est possible à compter de la 7 ème année, en général, selon des conditions définies au contrat.

47 Modalités du contrat (suite) - Loyers: il est fixé librement entre le crédit bailleur (propriétaire du bien) et le crédit preneur (titulaire du contrat de crédit bail immobilier) à partir de taux (fixe ou variable constaté sur les marchés financiers). Les loyers peuvent être personnalisés et sont déductibles en totalité sur le durée du financement (hormis la Q/P terrain). - TVA: Option par immeuble. A défaut régime CRL selon l âge de la construction (si plus de 15 ans et si IS ou associé IS). La TVA est déductible par le crédit preneur si l immeuble est affecté à la réalisation d opérations ouvrant droit à déduction. - Subventions: Elles sont versées généralement au crédit bailleur qui prend l engagement de les affecter au financement du bien. Cela se traduit par l absence d intérêts sur une partie des loyers et une part de capital non remboursée.

48 Règles fiscales pour le crédit preneur - Au regard de l IS: A la levée d option: réintégration fiscale du sur amortissement pratiqué (différence entre la durée du financement et la durée normale d amortissement fiscale). Absence de réintégration pour les contrats de CBI soumis au régime de faveur pour les contrats conclus avec les PME dans certaines zones géographiques. Définition PME: effectif < 250 salariés, total bilan < 43M ou CA < 250M, détention capital par PME > 75%. Définition du lieu de situation de l immeuble: zone AFR, ZRR, ZRU. Lien:

49 Cas pratique Pour accompagner le développement de son entreprise, Monsieur Guillet souhaite déménager dans un bâtiment plus grand. Il a identifié un projet dans la ZAC des Prés Fleuris : Acquisition d un terrain de m² à HT Construction d un bâtiment d activité de m² pour un budget de HT Enveloppe de financement demandée à Natixis Lease Immo : HT Durée : 15 ans; financement par crédit-classique ou crédit-bail immobilier Monsieur Guillet est marié, 2 enfants et dispose d une épargne disponible à sa banque de Le taux d imposition de son foyer fiscal est de 45%.

50 Cas pratique (suite) Monsieur Guillet dispose de 2 possibilités de portage de son projet immobilier : Immobilier porté directement par sa société d exploitation, Guillet Frères SAS Constitution d une société ad hoc (SAH) patrimoniale (type SCI ou SARL à prépondérance immobilière) la société d exploitation sera alors locataire des murs de la SAH immobilière la société Guillet Frères versera un loyer de HT HC par an Les régimes fiscaux possibles : Société à l impôt sur les sociétés (IS) par nature (société commerciale) ou par option (SAH immobilière), Société translucide remontée des résultats de la SAH immobilière dans la déclaration fiscale du couple Guillet, associé de la SAH Fiscalité : revenus fonciers pour le crédit classique BNC pour le crédit-bail immobilier Compte tenu de son taux d imposition, son conseil l oriente plutôt vers une SCI patrimoniale optant pour l I.S.

51 Rappel des principes comptables et fiscaux «Régime I.S.»

52 Déductibilité moyenne des types de financements sur la durée du financement (15 ans) Amortissement

53 Comparatif fiscalité selon le mode de financement

54 Profils de remboursement adaptés

55 Profils de remboursement adaptés (suite)

56 PARTIE II : ACQUISITION EN DEMENBREMENT

57 INTRODUCTION Définition des notions Droit de propriété : défini à l article 544 du Code civil par l addition des prérogatives du propriétaire : «la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements» Démembrement : le droit de propriété est dissocié entre plusieurs titulaires ATTENTION : il ne s agit pas d une indivision Usufruit : droit réel et temporaire attaché à la personne (morale ou physique) et conférant à son titulaire un droit à la jouissance et aux revenus du biens (article 582 du Code civil) Nue-propriété : droit réel et résiduel il ne reste au nu-propriétaire que les prérogatives dont l usufruitier ne l a pas privé Logo partenaire

58 PARTIE II : ACQUISITION EN DEMEMBREMENT DE PROPRIETE A- Acquisition de la nue-propriété par le dirigeant (ou sa société civile immobilière soumise à l impôt sur le revenu) et de l usufruit par sa société d exploitation B- Démembrement de propriété des parts d une société civile immobilière avec acquisition de l usufruit temporaire des parts par la société d exploitation

59 A- Acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation PRINCIPE Entre l'acquisition par la société d'exploitation et l'achat de l'immeuble par le dirigeant directement ou via une société civile immobilière, il existe une troisième voie : le démembrement ab initio de l'actif immobilier. L'usufruit est acquis par la société d'exploitation et la nuepropriété par le dirigeant (en direct ou via une société civile immobilière soumise à l impôt sur le revenu).

60 A- Acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation bien : INTERET DU DEMEMBREMENT L'opération présente un double intérêt fiscal : pendant le portage du * profiter de la fiscalité avantageuse de l'impôt sur les sociétés pendant la durée du démembrement * bénéficier du régime des plus-values des particuliers à la revente du bien en suite de l extinction de l usufruit, Cette technique présente des avantages pour les parties (A-1) et n'est donc pas à l'abri de critiques de l'administration fiscale (A-2). Il s agira pour les conseils du dirigeant de prendre les précautions d usage (A-3).

61 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation a pour le nu-propriétaire : Absence de revenu imposable et de charges déductibles Le nu-propriétaire, personne physique ou société civile transparente, ne percevant aucun revenu imposable, ne sera pas assujetti ni à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers ni aux prélèvements sociaux. L'usufruit bénéficiant à la société d'exploitation, il ne pourra pas déduire les charges de la nue-propriété de ses autres revenus fonciers. En effet, l'administration n'autorise le nu-propriétaire à déduire les grosses dépenses qu'il a supportées au sens de l'article 606 du Code civil ou les dépenses incombant normalement à l'usufruitier que si l'immeuble est donné en location dans des conditions normales et que l'usufruitier est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. De même, elle lui refuse la déduction des intérêts d'emprunts sauf à remplir cumulativement les deux conditions d'un bien loué et d'un usufruitier imposé en revenus fonciers. Les organismes sociaux usufruitiers peuvent également déduire les intérêts d'emprunt car ils sont imposés à l'impôt sur les sociétés. Cas particulier : Dans le cas où l usufruitier serait un bailleur social, le nu-propriétaire sera autorisé à déduire les intérêts de l emprunt qui ont financé cette nue-propriété.

62 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation Avantages juridiques liés au statut Comparaison entre le statut du bail et du nu-propriétaire : échappe aux contraintes de la location : vacances locatives, retards ou impayés de loyer...

63 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation Absence d'isf - le redevable légal de l'isf est l'usufruitier du bien (CGI, art. 885 G) pour sa valeur en pleine propriété le cas échéant - le nu-propriétaire n est pas redevable de l'isf sur la nuepropriété de l'immeuble d'exploitation s'il la détient en direct. Si la nue-propriété est détenue par une société civile dont le dirigeant est l'associé : ce dernier devra déclarer au titre de l'isf la pleine propriété des parts de la société civile. Il est peu probable qu'il puisse efficacement revendiquer l'exonération au titre des biens professionnels.

64 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation Réunion de la pleine propriété À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire se retrouve plein propriétaire, sans fiscalité complémentaire (CGI, art. 1133). De plus, en cas de cession de l'immeuble après réunion de la pleine propriété, il bénéficiera de l'exonération des plus-values immobilières des particuliers au bout de trente années de détention (CGI, art. 150 VC). Le délai de détention est calculé à compter de l'acquisition de la nuepropriété. Ce schéma de détention permet au dirigeant d être propriétaire à terme d un bien immobilier avec une mise de fonds initiale très réduite. En effet, le prix de la nue propriété est très inférieur à celui de la pleine propriété : il représente généralement 15% à 25% du coût total pour un bâtiment commercial

65 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation b pour l usufruitier : Charges supplémentaires déductibles La société d'exploitation en sa qualité d'usufruitière sera redevable de la taxe foncière (Code civil, art. 608). Ceci étant, dans le cadre d'un bail commercial, elle est très souvent mise à la charge du locataire... Étant une personne morale, elle n'est pas redevable de l'isf. L'usufruit de l'immeuble d'exploitation l'autorisera à minorer son résultat d'exploitation des frais et droits d'acquisition, des intérêts de l'emprunt souscrit, de l'impôt foncier, des assurances du bâtiment, des frais d'entretien et de l amortissement de l usufruit.

66 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation L usufruit : une immobilisation incorporelle L'inscription de l'usufruit à l'actif immobilisé de la société possible est autorisée tant par le nouveau plan comptable que par les critères posés par le Conseil d'état. L'article du nouveau plan comptable précise qu'une immobilisation incorporelle résulte «d'un droit légal ou contractuel et même si ce droit n'est pas transférable ou séparable de l'entité ou des autres droits et obligations.»

67 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation Le caractère amortissable de l'usufruit Un droit incorporel peut être amorti à plusieurs conditions : *s'il est certain, dès sa création ou son acquisition, *que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin nécessairement à une date déterminée. La durée de l'usufruit temporaire étant fixée dans l'acte d'acquisition, la société d'exploitation devrait être autorisée à pratiquer un amortissement sur la durée de l'usufruit. Double avantage de l amortissement de l usufruit : Amortissement sur la durée de l usufruit plus courte, et non sur la durée classique de l immeuble Usufruit amorti sur la base de son coût d acquisition global, sans tenir compte de la quote-part du terrain non amortissable

68 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation À l'extinction de l'usufruit la société d'exploitation constatera la sortie d'un élément d'actif de son bilan, rendant exigible un impôt sur les plus-values professionnelles. L'usufruit ayant été amorti sur toute sa durée, sa valeur nette comptable sera nulle. Le compte d'immobilisation incorporelle ainsi que le compte d'amortissement seront soldés : aucune plus-value taxable ne sera due.

69 A-1 : Utilité de l acquisition de la NP par le dirigeant (ou sa SCI IR) et de l US par sa société d exploitation Modalités de cession après la fin du démembrement En cas de cession des murs professionnels par le dirigeant: =>la plus-value de cession est soumise aux règles des plus-values des particuliers (avec exonération totale au bout de 30 ans), => Si cession entre l extinction de l usufruit et 30 ans : le prix d acquisition à retenir dans le calcul de la plus-value correspond à la somme des valeurs d acquisition de chacun des droits (NP+US) à la date d achat de la nue-propriété, or à cette date, seul le coût de la nue-propriété a été financé par le dirigeant.