Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches

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1 ÉTUDE RÉALISÉE PAR CHARLES-HENRI DE MARIGNAN ANALYSTE SENIOR, IEIF Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches Février 2014 Les analyses

2 Producteur de données, cercle de réflexion et centre de recherche, l IEIF met à la disposition de ses membres une gamme de documents utiles à leur activité et à leur stratégie. Cette gamme va des publications telles que livres et revues jusqu aux rapports de recherches innovantes, en passant par des veilles d actualité, des cahiers statistiques et des analyses sur les thèmes faisant écho aux préoccupations des professionnels.

3 Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches Étude réalisée par Charles-Henri de Marignan Analyste senior, IEIF Février 2014 IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches 1

4 SOMMAIRE Le constat... 3 Le logement...3 Le bureau en Île-de-France... 4 Les leçons de l histoire... 7 Historique...7 Politique publique, quelles incitations?... 8 Les contraintes et les aides Juridiques Techniques Financières de transformer des bureaux en logements est loin d être récente car elle apparaît dans les années 1990 dans un contexte de surproduction de bureaux (plus de 4,5 millions de mètres carrés de bureaux L idée étaient vides en 1993 selon le Grecam, soit environ 10 % du parc) et d un manque important de logements. Idée qui refait surface à la fin des années 2000 même si le contexte diffère totalement. Pour relancer le sujet, Cécile Duflot a intégré dans son projet de loi visant à accélérer les projets de construction un volet sur la conversion de bureaux en logements. Le ministère du Logement cible tout particulièrement l Île-de-France où «7,2 % des surfaces de bureaux sont vacantes, soit 3,6 millions de mètres carrés, dont le sont depuis plus de quatre ans». Mais quelle est vraiment la situation actuelle? Le passé peut-il servir d exemple pour résoudre l équation difficile entre les déséquilibres demande/offre de logements et demande/offre de bureaux? Enfin, la transformation de bureaux en logements est-elle une solution réaliste et quels en sont les écueils? 2 IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches

5 LE CONSTAT Des problématiques opposées : une demande latente en logements confrontée à un faible niveau de construction ; une offre importante liée au renouvellement d un parc tertiaire en voie d obsolescence. Le logement Selon une étude publiée par le Commissariat général du développement durable (CGEDD) en août 2012, sous les hypothèses d une fécondité stable à 2,01 enfants par femme, d un solde migratoire annuel de personnes et de l évolution tendancielle des comportements de cohabitation, le nombre de ménages pourrait croître de par an, en moyenne, d ici 2050 et de par an d ici Outre la croissance du nombre de ménages, la demande potentielle de logements dépend de l évolution de la proportion de logements vacants et des flux de renouvellement du parc. Elle diffère du nombre de logements à construire car elle ne prend pas en compte les besoins liés au mal-logement ou au non-logement. Quels que soient les scénarios retenus, qui couvrent un spectre large d hypothèses, la demande potentielle est comprise entre et logements par an en moyenne d ici Paradoxalement, face à ce constat, on assiste au recul régulier du nombre de logements mis en chantier. Les mises en chantier de logements neufs «ordinaires» (c est-à-dire hors résidences services) ont porté sur unités en 2012, tous types d habitation (appartements et maisons individuelles) et secteurs (privé et HLM) confondus. L année 2012 se révèle même pire que 2011 avec une chute de 16 % des mises en chantier. Le mouvement de recul des constructions de logements semble d ailleurs se poursuivre puisqu à fin octobre 2013, sur un an glissant), logements ont été mis en chantier contre sur la même période un an plus tôt. Sur les dix dernières années, le déficit cumulé est estimé à logements. Ce constat est encore plus criant en Île-de-France où le marché est particulièrement tendu. L offre y est très limitée, notamment à cause du manque de Graphique 1 Taux de vacance des bureaux en Île-de-France en % 8 6 6,4 7,1 7,5 4 4, , Source : Jones Lang LaSalle/Immostat IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches 3

6 foncier, la demande extrêmement élevée car l Îlede-France regroupe l essentiel de l activité économique nationale, et les prix atteignent des niveaux particulièrement élevés : /m² à Paris au troisième trimestre 2013, /m² pour l ensemble de l Île-de-France. avec près de 3,9 millions de mètres carrés disponibles au quatrième trimestre 2013, ce qui représente 7,4 % du parc tertiaire francilien. La part du neuf dans cette offre n est que de 22 %. Quant à l ancien, il s agit, pour partie, de locaux obsolètes, inadaptés à la demande actuelle (graphique 1). Il en résulte que, sur les dix dernières années, le déficit cumulé en Île-de-France est estimé à logements. Le bureau en Île-de-France Le constat pour l immobilier tertiaire est tout à fait à l opposé. Un taux de vacance très élevé En un an (données au 3 e trimestre 2013), selon les données Immostat (GIE regroupant BNP Paribas RE, CBRE, DTZ et Jones Lang LaSalle), le stock de bureaux disponibles aura progressé de près de 10 %. L offre continue donc de grimper et franchit un nouveau cap qui reflète un stock d offre (neuf + ancien) souvent obsolète De manière plus générale, en 2012, selon BNP Paribas Real Estate, sur les 52 millions de mètres carrés de bureaux existants sur le parc francilien, 57 % ont été construits il y a plus de vingt ans. Or il est estimé qu un immeuble de bureaux devient obsolète au bout de quinze à vingt ans et doit subir des transformations lourdes. L ORIE estime ainsi que quelque mètres carrés de bureaux seraient à restructurer tous les ans en région parisienne alors que seuls mètres carrés le sont effectivement. De plus, sur l offre disponible à fin 2012, 41 % correspondaient à des locaux non rénovés et peu adaptés aux attentes des utilisateurs. À début 2014, 7 millions Graphique 2 Mises en chantier et transactions de bureaux neufs en Île-de-France en milliers de m Mises en chantier de bureaux Transactions de bureaux neufs Sources : Sit@del 2 et BNP Paribas Real Estate/Immostat-IPD (depuis 2001) Les mises en chantier sont décalées d un an pour correspondre à une date de livraison 4 IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches

7 de mètres carrés sont disponibles à la commercialisation dont les deux tiers sont du neuf ou restructuré. 6 millions de mètres carrés se situent à Paris et en première couronne. et un niveau de construction très élevé que les transactions en bureaux neufs n ont été que de 9,7 millions de mètres carrés. Au vu du graphique 2, il apparaît cependant que le déséquilibre est en voie de résorption, mais quid des stocks liés aux livraisons passées? Depuis 2001, en cumulé, près de 14 millions de mètres carrés ont été livrés en Île-de-France alors Le parc En Île-de-France, la surface du parc de logements représente plus de sept fois celle du parc de bureaux. Sur la France métropolitaine, cet écart est proche de dix. Cette différence d écart entre Île-de-France et France entière peut aisément s expliquer par le fait que, en régions, l emploi tertiaire est bien inférieur qu en Île-de-France Parc de logements (résidences principales) Localisation Nombre de logements Surface moyenne des logements Surface totale (en millions de m²) Période Sources Île-de-France Insee/recensement France métropolitaine Insee/recensement Parc de bureaux Localisation Surface totale (en millions de m²) Période Sources Île-de-France 52 fin 2012 IEIF d après données DRIEA-IF/ORIE Province entre 167 et DADS IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches 5

8 Bureaux/Logements : les principaux éléments de comparaison Malgré des évolutions parallèles, un niveau de construction supérieur pour les bureaux que pour les logements. La comparaison reste cependant délicate car la construction de logements est comptabilisée en nombre alors que celle des bureaux et autres surfaces d immobilier d entreprise en surface Mises en chantier de logements et de bureaux France entière, en nombre de logements et en milliers de mètres carrés Logements Bureaux Source : SOeS/Sit@del Mises en chantier de logements et de bureaux France entière, base 100 en Logements Bureaux Source : SOeS/Sit@del 2 Ne pouvant donner des valeurs au niveau national, les prix et loyers analysés ci-dessous ne reflètent qu une partie du marché national, mais la plus emblématique, et également la plus spéculative, puisqu il s agit du marché parisien. Des prix des logements parisiens multipliés par sept en trente ans quand ceux des bureaux n ont été multipliés que par quatre. Prix des logements et des bureaux parisiens en /m 2 Prix des logements et des bureaux parisiens base 100 au 31/12/ Bureaux neufs à Paris Quartier d'affaires Logements à Paris Sources : Notaires Paris Île-de-France, CBRE Logements à Paris Bureaux neufs à Paris Quartier d'affaires Sources : Notaires Paris Île-de-France, CBRE Même chose pour les loyers : beaucoup plus élevés pour les bureaux? mais une progression plus importante pour les logements Loyers comparés des logements et des bureaux parisiens en /m 2 /an Loyer moyen prime des bureaux Logements à Paris à Paris Quartier d'affaires Sources : Olap, CBRE Loyers comparés des logements et des bureaux parisiens base 100 au 31/12/1983 Logements à Paris Loyer moyen prime des bureaux à Paris Quartier d'affaires Sources : Olap, CBRE 6 IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches

9 LES LEÇONS DE L HISTOIRE Historique Faute de statistiques à l échelle régionale, l exemple parisien où la transformation de bureaux en logements fait l objet d un recensement sera le seul étudié. Mais c est également là où la pression immobilière est la plus forte. Crise des années 1990 : entre 1994 et 1998 (5 ans) mètres carrés de surfaces d activités transformées en logements à Paris Face à la surabondance de bureaux vacants, à la demande du ministre du Logement de l époque, Hervé de Charrette, est lancé, en 1994, un groupe de travail sur l avenir du parc vacant. Les recommandations souhaitées par le groupe de travail à l époque étaient : u l assouplissement des règles d urbanisme avec l exemption pure et simple du permis de construire dès lors que de nouvelles surfaces n étaient pas créées ; u l exemption de création de places de parkings, normalement obligatoires dans le cas de création de logements ; u des subventions pécuniaires aux travaux de transformation ; u la suppression de plafond de loyers pour les aides accordées par l Anah Tableau 1 Transformations de bureaux en logements à Paris Nombre de dossiers Surfaces transformées en m² Sources : DU, Gerco, SDPR dossiers autorisés Nombre de logements créés Les solutions apportées par le gouvernement étaient alors : u la réversibilité du changement d usage. La loi Habitat du 21 juillet 1994 introduit l idée du changement d usage temporaire (13 ans).cette possibilité a été supprimée en 2005 ; u le prêt bureau-logement. Prêt à taux fixe permettant de financer les travaux de transformation sous condition d usage résidentiel des locaux pour une durée minimum de cinq ans ; u les subventions de l Anah et de la Ville de Paris. L Anah accordait des subventions à hauteur de 25 % du montant des travaux et la Ville de Paris des subventions sous-condition de location pendant neuf ans et avec un plafond de loyer du logement ainsi créé. Un article publié dans Réflexions Immobilières 1 en 2001 relatait la transformation de mètres carrés de surfaces d activités (bureau ou autre) en logements entre 1994 et 1998 et ainsi la création de plus de logements par des opérateurs publics et de presque logements par le secteur privé. Enfin, dernier chiffre très parlant, ces mètres carrés de logements créés ont représenté l équivalent d une année de construction neuve supplémentaire sur les cinq années étudiées. Entre (20 ans) : seuls mètres carrés de bureaux transformés en logements à Paris Entre 1990 et 2010, mètres carrés de bureaux ont été convertis en logements, ce qui correspond à une production annuelle de 300 à 400 logements. Ce faible niveau s explique notamment par la reprise économique des années 2000 qui pousse le marché à puiser dans les réserves de bureaux vacants et à limiter ainsi les possibilités de reconversions. Reconversions qui commencent à refaire surface en 2007 grâce à l envolée des prix du résidentiel qui inverse, dans les zones les plus tendues, le rapport des prix au profit du résidentiel et incite certains propriétaires à réaliser des transformations spontanées. Depuis : une certaine accélération À Paris, selon une étude réalisée par l Apur (Atelier parisien d urbanisme) en septembre 2013, une centaine de dossiers de transformation de bureaux en logement sont, en moyenne, autorisés par an. Il est à noter que le rythme s est accéléré puisqu on est passé de 73 dossiers (184 logements) en 2001 contre 142 (524 logements) en Ainsi, sur la période étudiée par l Apur ( ), mètres carrés de bureaux ont été transformés en logements (tableau 1). 1. B. Jousselin, «La transformation de bureaux en logements : un premier bilan», in Réflexions immobilières, n 30, avril IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches 7

10 Quelques transformations réussies Publics : transformation en logements sociaux u 246, rue de Bercy (Paris XII e ) : restructuration totale d un immeuble de La Poste (anciens bureaux, RIE, gymnase) par la RIVP pour le transformer en 190 logements étudiants et 124 logements sociaux ( m² de plancher). u 9 rue Schœlcher (Paris XIV e ) : transformation de l ancien siège social de la régie «Eau de Paris» d une surface de m² en 46 logements sociaux. u , rue Lafayette (Paris X e ) : transformation de trois immeubles contigus (haussmannien et années 1950) en 73 logements sociaux. u Transformation d anciens bureaux EDF dans le VI e arrondissement en 23 logements sociaux. Privés u 18-20, rue de la Saussière (Boulogne-Billancourt) : transformation par la Foncière du Rond-Point (groupe Madar) d un immeuble de bureaux en 19 appartements ainsi qu en une salle de sport de m². u Tour Palatino, 17 avenue de Choisy (Paris XIIIe) qu Eiffage taille en 500 petits logements (opération Paris Open). L exemple bruxellois Tout comme à Paris, Bruxelles manque de logements et dispose d un nombre important de bureaux vacants. Cela a permis le développement d un véritable phénomène avec mètres carrés de bureaux convertis en logements sur une quinzaine d années. Au début des années 1990, il s agissait davantage de transformations de petits immeubles sous forme d achats collectifs où chacun rénovait son plateau. Aujourd hui, les opérateurs professionnels ont pris la place des particuliers, rachètent de grands immeubles et les divisent en unités locatives ou acquisitives. La volonté politique va également dans le sens de la facilité de transformation. L idée étant d assortir chaque demande de permis de bâtir pour un bureau d une note annexe qui doit démontrer la possibilité de transformation du local construit en logement. Quant au coût que cela induit, il est démontré que «cela coûte plus cher en étude mais que cela ne coûte pas énormément plus cher en travaux. Cela nécessite parfois de réserver des espaces pour des modifications futures mais c est surtout un gain environnemental énorme puisque démolir un immeuble pour le reconstruire nécessite une énergie grise conséquente». u Sky - 14 rue de Bezons (Courbevoie) : réhabilitation totale d un immeuble IGH de bureaux par Cogedim pour le transformer en 184 appartements en accession, 46 logements étudiants ainsi qu une résidence de services et des logements. Il s agit majoritairement d opérations de petite taille. En douze ans, seules deux opérations ont dépassé les mètres carrés (246 rue de Bercy et 17 avenue de Choisy décrites dans l encadré ci-contre). Il s agit également souvent d opérations à vocation sociale. Ainsi, près de 40 % des mètres carrés de bureaux transformés depuis cinq ans en Îlede-France ont été affectés à l habitat social. Politique publique, quelles incitations? Selon le ministère de Cécile Duflot, il existe environ 3,5 millions de mètres carrés aujourd hui en Île-de- France et, probablement, 5 millions de mètres carrés de bureaux vacants sur l ensemble du territoire français dont une grande partie ne pourront pas être remis en location. Parmi les propositions du ministère, il y a : u la densification des immeubles avec l idée d ajouter des étages supplémentaires à des bâtiments bas situés entre des immeubles de plus grande hauteur. Il est ici question de pouvoir aligner les faîtages entre bâtiments mitoyens ; u mais également, comme en 1994, l assouplissement de la règle imposant la construction de places de parkings pour tout nouvel immeuble résidentiel, dès lors que le projet est situé à proximité d une station de transport collectif ; u la possibilité offerte de financer par un PLS (prêt locatif social) ou un PLI (prêt locatif intermédiaire) l acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage. 8 IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches

11 LES CONTRAINTES ET LES AIDES Un mauvais bureau ne fait pas automatiquement un bon logement (tableau 2). En dehors même de toute contrainte, qu elle soit juridique, technique ou financière, il convient de souligner que des bureaux obsolètes ou mal situés ne peuvent pas systématiquement, loin s en faut, se transformer en logements de qualité. La localisation de l immeuble est l élément qui rend bon nombre de transformations inenvisageables. Selon BNP Paribas RE, sur les mètres carrés de bureaux de seconde main qui sont vacants depuis quatre ans et plus, plus de la moitié de ces immeubles sont localisés en grande couronne. Il faut noter également le niveau élevé de vacance à La Défense. Secteurs qui ne correspondent absolument pas à la recherche des aspirants locataires ou propriétaires en résidentiel. 1. Juridiques Nécessité de fluidifier les permis de construire. La plupart des transformations sont soumises à l obtention du permis de construire, délivré au cas par cas par les communes. Or le changement d affectation relève d une procédure des plus complexes en matière de droit de l urbanisme. Des règles concernant l obligation de logements sociaux trop strictes. Le passage récent de 20 à 25 % du seuil de logements sociaux par commune rend moins financièrement attractives les opérations de transformation de bureaux en logements. Ainsi, comme l indique l ORIE dans son rapport, «alors que certains logements, réhabilités lourdement et considérés comme des logements neufs sont vendus en moyenne en libre à le mètre carré habitable, les logements sociaux identiques Tableau 2 Logements/Bureaux : caractéristiques des deux classes d actifs Marché sous tutelle Logements Marché libre loyer encadré loyer libre Bureaux taxe annuelle sur les logements vacants pas de taxe sur les bureaux vacants droit de préemption du locataire en cas de cession difficulté d éviction en cas d impayés Actif démographique demande soutenue et continue liée à un pays à démographie croissante Déficit d image stigmatisation des ventes en bloc (loi Aurillac) liée à la plus-value (+ 713 % entre 1983 et 2012 sur Paris) Performances Vacance liberté de vendre Actif économique lié directement à la conjoncture et directement impacté par la crise Marché B to B pas d affectif lié à un marché B to B où le particulier n a pas sa place liée au rendement (aux alentours de 6 % contre 3 % pour le logement en 2012 selon IPD) Arguments pour et contre la transformation des bureaux en logements défavorable favorable défavorable défavorable à court terme, favorable à long terme < 2 % de l ordre de 7 % en Île-de-France favorable importants car multiplicité des locataires Frais de gestion Fiscalité faibles car mutualisés (présence de gros locataires) défavorable TVA non récupérable (sauf en cas de location meublée) TVA récupérable défavorable taxation à un taux réduit des plus-values de cession des bien immobiliers à usage professionnel à destination des sociétés foncières et de toutes sociétés IS, dans le seul cas où l acquéreur s engage à transformer le bien en habitation, au plus tard au 31 décembre de la 3 e année suivant son acquisition à partir du 1 er janvier 2014, l exonération fiscale réservée aux opérations de rénovation d immeubles de bureaux disparaît favorable IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches 9

12 aux logements classiques ne dépassent pas le mètre carré». Par ailleurs, la loi SRU a eu un autre effet pervers : les promoteurs répercutant les faibles marges obtenues par l obligation de faire du logement social sur les logements libres, ce qui a pour effet de favoriser l inflation des prix. Le relèvement de 20 % à 25 % du taux obligatoire de logements sociaux (loi SRU) pour les communes où les besoins en logements sont les plus importants (supérieures à habitants en Île-de-France et en régions). Cette nouvelle obligation est une incitation de plus pour les communes visées qui disposent d un foncier rare et de bureaux abondants de réaliser des reconversions. Un début de réponse. Dans son projet de loi présenté en mai 2013 par Cécile Duflot, sont introduites plusieurs dérogations aux règles de constructibilité fixées par les plans locaux d urbanisme (PLU) : u les maîtres d ouvrage pourront à l avenir, dans certaines zones tendues, passer outre le «coefficient d occupation des sols» (COS) qui détermine dans le PLU une densité maximale de construction pour les logements. Celui-ci restreint parfois le nombre de logements constructibles dans une zone contre toute logique ; u les contraintes en matière de places de stationnement par habitation devraient être allégées, voire levées, toujours dans les zones où les besoins de logements sont les plus criants. Elles faisaient croître de manière substantielle et parfois irrationnelle le coût de la construction. 2. Techniques Âge des immeubles Déjà diagnostiqué lors du groupe de travail sur le sujet en 1994, il existe des périodes de construction d immeubles de bureaux plus favorables que d autres pour leur transformation en logements. Ainsi, les immeubles des années ont des caractéristiques qui se rapprochent de celles du logement et ne représentent pas de difficultés majeures de transformation. Même choses, pour les immeubles haussmanniens, souvent issus eux-mêmes d immeubles résidentiels transformés en bureaux. En revanche, les immeubles des années 1990 sont parfois plus complexes à traiter et nécessitent très souvent des modifications de façade. Caractéristiques des immeubles Profondeur de trames. Bien qu il n existe pas d impossibilités techniques, certaines morphologies sont extrêmement contraignantes et entraînent des coûts qui sont dissuasifs. L ORIE rapporte que, pour pouvoir être transformé en logements, un immeuble de bureaux doit avoir une profondeur de trame comprise entre 12 et 14 mètres. Les immeubles avec une profondeur de trame de 18 mètres nécessitent une intervention lourde et conduisent à une perte de surface allant de 10 à 20 % lors de la transformation en logements. Façades en murs-rideaux. Très développées dans les années , les façades de type murs-rideaux sont complexes à transformer en immeubles de logements. Utilisation des surfaces annexes. Les pertes de surfaces constituent un inconvénient redoutable et compliquent l équation financière. Certaines surfaces (RIE, archives, etc.), souvent en sous-sol ou en second jour, sont difficilement exploitables lors de la transformation en logements. À cela il faut ajouter les pertes de surfaces liées au nouveau calcul de la surface de plancher dans le cadre d immeubles existants. Localisations des immeubles. Promoteurs, aménageurs et investisseurs ont souvent choisi de concentrer les immeubles dans des zones dédiées aux bureaux à l écart des centres-villes et de leurs commerces, pas toujours accessibles en transports en commun. Ceux qui bordent les rocades ou les autoroutes offrent aux entreprises une visibilité idéale, mais sont invivables pour des habitants. Bref, il n est envisageable de transformer des locaux tertiaires en locaux résidentiels sous la seule et unique condition qu ils se situent dans un environnement mixte, voire à prépondérance résidentielle. Réglementations énergétiques non arrêtées Restructurer un immeuble implique de le mettre aux normes actuelles. Or ces normes ne cessent d évoluer et de se durcir. Ce qui pousse les propriétaires à attendre pour éviter que, une fois livré, leur immeuble ne corresponde plus aux standards du moment. Cela d autant plus que le marché est en crise et que le retour sur investissement peut paraître long. 3. Financières Les logements Moins rentables que les bureaux À l exception des communes à très forte dominante résidentielle pour lesquelles il demeure plus rentable de louer des logements (Hauts-de-Seine, Saint-Mandé, Vincennes, Fontenay-sous-Bois et Nogent-sur-Marne dans le Val-de-Marne), l agglomération parisienne présente 10 IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches

13 Des projets innovants Un exemple original mais éphémère : Camelot Née en 1993, la société néerlandaise Camelot propose la location à loyer réduit de locaux professionnels vacants (bureaux, entrepôts ) pour diverses raisons (en attente de travaux, en attente d utilisateurs ) à des résidents temporaires en recherche de logements. Pour le propriétaire, ce système permet de protéger son actif (intrusion, squat, vol) à moindre coût et, pour le locataire, cela lui permet de se loger à coût modique. Dès 2001, la société s étend à l étranger avec des ouvertures d antennes à Londres ou Bruxelles. Aujourd hui, la société est présente dans six pays européens, dont la France. Inciter les particuliers à investir sur les projets de transformation : Novaxia Le groupe Novaxia, spécialisé dans le montage et la commercialisation d opérations immobilières, lance, à partir de novembre 2013, un placement inédit d investissement immobilier, à destination des particuliers, dédié à la transformation de bureaux en logements dans le Grand Paris. Baptisé Novaxia Immo Club, ce placement est éligible au PEA et au futur PME-PEA. La durée d investissement est de six ans et le montant minimum de souscription de Novaxia Immo Club est une PME qui aura pour vocation d acheter des immeubles de bureaux libres ou occupés dans le Grand Paris et de les transformer en logements. Son but : faire bénéficier les investisseurs à l achat d une décote d au moins 30 % par rapport au marché. Ce qui permettra, selon Novaxia, d espérer une plus-value potentielle à la revente des logements. En outre, grâce à une politique sélective d investissements des bureaux «monolocataires», de plus de m 2, situés à Paris ou en Île-de-France, à moins de 800 mètres du métro existant ou futur, l opérateur immobilier indépendant, spécialisé dans la structuration et la commercialisation d opérations immobilières, vise une rentabilité élevée issue des loyers des bureaux occupés. Car, dans un premier temps, les locaux resteront utilisés par les entreprises locataires en fin de bail avant d être transformés en logements et revendus. Quant à l investisseur, il percevra les loyers annuels des bureaux occupés et la plus-value potentielle à la revente des logements après l obtention des autorisations administratives de transformation en logements. presque partout des loyers plus élevés pour les bureaux que pour les logements. L écart est particulièrement important dans les secteurs les plus cotés : QCA, V e, VI e et VII e arrondissements, Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret. Ainsi, pour le logement, les loyers parisiens sont en moyenne, selon l Olap, de 21,6 par m²/mois, soit environ 259 par an. Pour les bureaux, on parle de 400 à 800. À court terme, la transformation de bureaux en logements ne semble donc pas être rentable et décourage grand nombre d investisseurs. Mais à moyen terme, le logement s est avéré être l actif gagnant. Quand on passe en base 100 et que l on quitte les valeurs absolues pour s intéresser aux progressions, on voit aisément que le logement a connu des évolutions de valeurs, tant vénales que locatives, beaucoup plus importantes que les bureaux. Ainsi, comme le montrent les tableaux ci-dessus, les prix des logements à Paris ont été multipliés par sept en 29 ans quand, sur une même durée, ceux des bureaux QCA ont été multipliés par quatre. Le constat est le même pour les loyers : multiplication par 2,7 pour les logements parisiens en 26 ans et par 1,4 pour les bureaux QCA. Transformer des bureaux en logements : un coût très élevé 20 à 30 % plus cher que construire du neuf. D un point de vue technique, le coût de la transformation d un immeuble de bureaux en logements est, au final, estimé par les professionnels du bâtiment entre et /HT/m². Ce chiffre ne peut être qu estimatif étant donné la diversité du parc. Mais, quoi qu il en soit, il dépasse celui de la construction neuve dont la fourchette est comprise entre et /m². Financièrement réalisable que sur certaines zones. Conséquence du coût important d une transformation, ce type d opération n est réalisable que sur certains secteurs particulièrement tendus, Paris en tête. Effectivement, la transformation n est rentable que là où le prix des logements dépasse, de loin, celui des bureaux. C est vrai à Paris et dans certains grands centres-villes. Ailleurs, non. La transformation fait d abord perdre de la «surface utile», du fait des murs plus nombreux et des parties communes obligatoires. Dans le même immeuble, la surface à vendre ou à louer, donc rentable, atteint 95 % du total pour une occupation tertiaire, seulement 82 % en habitation. Dans le cas d une transformation, il faudrait que le logement construit à la place rapporte à son investisseur autant que le bureau détruit IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches 11

14 pour une surface plus petite et après avoir intégré la différence de TVA, récupérable dans les opérations de bureaux, pas dans celles de logements. Thème d actualité s il en est, la transformation de bureaux en logements ne peut, seule, être une solution à la crise du logement. Loin s en faut. D abord par son volume : selon le ministère de Cécile Duflot, il existe environ 3,5 millions de mètres carrés de bureaux vacants aujourd hui en Île-de- France. Partant d une surface moyenne de 76 m² par logement, cela représente logements en région parisienne, alors que le manque y est estimé à selon l ORIE. Au niveau national, le constat est encore plus mitigé. Partant du chiffre de 5 millions de mètres carrés vacants et de 91 m² par logement, on n arrive guère qu à logements créés. Réponse qui, si elle existe, ne pourrait être que très partielle. Ce chiffre est d autant plus surestimé que l on prend l ensemble des locaux vacants alors que, pour des multiples raisons, de nombreux bureaux ne peuvent être transformés. Ensuite par sa rentabilité : transformer des bureaux en logements ne peut se faire qu en zone particulièrement tendue (Paris intra-muros, quelques communes très résidentielles) où l opération de transformation, automatiquement coûteuse, peut s avérer être une opération intéressante pour l investisseur. Enfin par les caractéristiques mêmes de l immeuble : des bureaux ne peuvent être transformés en logements, soit parce qu ils ne le sont pas techniquement ou parce qu ils sont situés dans une zone purement tertiaire qui ne peut attirer des habitants. Face au problème crucial du logement, tout début de réponse est bon à prendre, même si il n est que très partiel. On l aura compris, la transformation de bureaux ne peut résoudre à lui seul le problème du logement mais peut y apporter une petite contribution. Effectivement, le problème de l offre de logement semble être l arbre qui cache la forêt. La vraie problématique n est-elle pas une problématique de marché liée à l inadéquation entre le coût du logement et les moyens financiers des candidats? À l achat, le prix au mètre carré est de l ordre de à Paris, contre moins de à Berlin, et les différences sont de même ordre entre les autres villes. Mais également à la location. Le loyer mensuel moyen est de 25 /m² à Paris et de 12 /m² à Bordeaux et Toulouse (contre moins de 6 à Berlin et moins de 8 dans les grandes villes de province allemandes). Mais cela serait le sujet d une autre étude.y 12 IEIF - Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise du logement semée d embûches

15 À PROPOS DE L IEIF L IEIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d échanges et de réflexions pour les professionnels de l immobilier et de l investissement. Sa mission est de fournir de l information, des analyses et des prévisions, et d être un incubateur d idées pour la profession. INSTITUT DE L ÉPARGNE IMMOBILIÈRE ET FONCIÈRE 23, bd Poissonnière Paris. Tél. : / Fax : info@ieif.fr