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2 Chapitre 8 Être Minergie, est-ce aussi être «autrement»? Pour de nombreux acteurs du marché immobilier, un label de durabilité devrait s accompagner d une appréciation de la valeur de leur immeuble, générer plus de recettes et de moindres coûts ou bien accroître la compétitivité. La question reste posée de savoir si la construction durable est payante en termes purement financiers. Les surcoûts engendrés par le respect de standards clairement définis sont-ils compensés par une plus-value comparable? Des enseignements valables pour le marché suisse du logement peuvent maintenant être tirés de l étude du label de durabilité Minergie. Le marché révèle les préférences effectives La plus-value dont bénéficie le propriétaire grâce à une certification Minergie peut être chiffrée grâce aux données de marché relatives aux transactions de gré à gré, tant pour le logement en propriété que pour les baux initiaux et les relocations. L analyse du volume de transactions et du nombre d objets négociés permet de déterminer les préférences et la propension à payer des demandeurs. Toutefois, la propension à payer ne dépend pas uniquement de l infrastructure, mais aussi et surtout du bénéfice global escompté. Le cas échéant, ce bénéfice global inclut une utilisation plus efficace de l énergie et un confort plus élevé liés à la certification Minergie. C est dans le cadre d une évaluation d immeuble selon la méthode hédoniste qui se base sur des modèles de régression, qu il est possible d isoler et de quantifier la propension à payer pour certaines caractéristiques d un bien immobilier, une opération qui a été effectuée pour l attribut «Minergie» afin de fonder les analyses présentées ciaprès. Cela équivaut à un ajustement de qualité, une démarche indispensable pour que les données examinées soient réellement comparables. Données Depuis 1998, Wüest & Partner entretient et met à jour régulièrement une base de données sur les transactions de gré à gré portant sur plus de objets. Les certifications Minergie des immeubles y sont également relevées depuis Les analyses suivantes se basent sur un échantillon de 2426 maisons individuelles et 5532 logements en propriété, dont 11,7% des maisons individuelles et 12,1% des logements en propriété sont certifiés Minergie. La base de données pour le segment locatif est formée de 9227 appartements de la base de données «Investisseurs institutionnels», dont 418 sont des logements locatifs Minergie. Les objets Minergie correspondent au reste de l offre Les analyses devaient répondre à la question suivante: les objets Minergie se distinguent-ils des autres biens immobiliers négociés par d autres aspects que leur certification et les propriétés qui lui sont liées? Les résultats ont clairement montré que ces différences sont insignifiantes en ce qui concerne les logements en propriété. La surface habitable nette moyenne (quantile 50%) s élève à 125 mètres carrés pour les objets Minergie, contre 122 mètres carrés pour les objets conventionnels. L examen des autres caractéristiques, telles que l état général, le standard d aménagement et la situation locale au sein de la commune, ne révèle pas non plus d écarts significatifs. En termes territoriaux, il s avère que les logements en propriété certifiés Minergie sont nettement surreprésentés dans les centres moyens et sensiblement sous-représentés dans les communes périphériques. Les maisons individuelles Minergie sont aussi en moyenne plus grandes que les maisons individuelles conventionnelles: en termes de volume du bâtiment et de superficie de la parcelle, les différences s élèvent à 8,5 et 9,2%, respectivement. Toutefois, bien que le volume de bâtiment des maisons individuelles Minergie tende à être plus élevé, leur indice d utilisation effective correspond à celui des maisons individuelles conventionnelles. La superficie moyenne du terrain en valeur absolue (quantile 50%) s établit à 566 mètres carrés. On observe une part plus importante des maisons individuelles Minergie dans les petits centres, les centres moyens ainsi que dans les agglomérations des grands centres. À la différence des logements en propriétés, elles affichent également une présence moyenne dans les communes rurales. En outre, les maisons individuelles Minergie disposent plus souvent d équipements haut de gamme que les objets conventionnels et elles sont plus nombreuses, en comparaison, à jouir d une situation locale favorable. Minergie Minergie est une association de droit suisse, inscrite au Registre du commerce et qui compte actuellement environ 360 membres. La certification établit une distinction entre les standards Minergie, Minergie-P, Minergie-ECO et Minergie-P-ECO. Depuis 1998, un total de quelque bâtiments a été certifié; il s agit essentiellement d immeubles résidentiels neufs. Une présentation complète de l association et des activités de Minergie peut être consultée sur 78 Immo-Monitoring 2011 I 2

3 Chapitre Répartition des volumes de bâtiment des maisons individuelles (en mètres cubes; SIA 116) 8.2 Répartition des maisons individuelles selon l année de construction Quantile: 40% 50% 60% 70% 80% 90% < Répartition des surfaces habitables nettes des logements en propriété (en mètres carrés) 8.4 Répartition des logements en propriété selon l année de construction Quantile: 40% 50% 60% 70% 80% 90% < Immo-Monitoring 2011 I 2 79

4 Chapitre 8 Les surcoûts génèrent-ils une plus-value? En principe, la certification et le respect du standard Minergie engendrent des coûts supplémentaires. Il faut mentionner ici surtout les prescriptions d aération contrôlée et d optimisation de l enveloppe du bâtiment qui peuvent, selon le type de projet, causer des surcoûts de construction de plusieurs pour cent. Certes, l investissement additionnel entraîne aussi un bénéfice supplémentaire sous forme de confort accru et de frais d énergie réduits. Mais la question consiste à déterminer comment les acteurs du marché évaluent ces avantages supplémentaires. S agit-il vraiment pour eux d un investissement créant une plus-value? Ce serait le cas si, lors de la vente d un immeuble Minergie, une plus-value pouvait être constatée dans une comparaison directe avec un immeuble similaire mais sans certification Minergie. Pour pouvoir établir une telle comparaison, Wüest & Partner a évalué les données de transactions de gré à gré correspondantes. permet d atteindre une valorisation supplémentaire des maisons individuelles dans les communes où les prix de l immobilier sont élevés. Là, la plus-value potentielle peut même dépasser très nettement les surcoûts originaux. Dans les communes non touristiques de l espace alpin, du Jura ainsi que dans quelques autres communes, le standard Minergie n est en principe pas rentable par rapport au prix de vente escompté: les propriétaires doivent s attendre à une perte financière lors de la vente. En chiffrant les surcoûts à 6%, on rencontre cette situation dans quelque 400 communes (soit environ des 2588 communes suisses). La motivation à respecter le standard Minergie pour la construction d une maison individuelle dans ces communes devrait ici se fonder principalement sur les avantages supplémentaires attendus, une valorisation ou un maintien de valeur durable ne pouvant y être atteint que dans certaines conditions. Les villas Minergie génèrent une plus-value Les analyses des ventes de gré à gré montrent que pour les maisons familiales, les acheteurs sont prêts à payer 4,9% de plus pour un objet certifié Minergie. Cette propension à payer peut être expliquée en partie par le fait que les maisons individuelles modernes sur le plan énergétique sont encore relativement rares. Le marché reste dominé par des objets plus anciens. Mais à l avenir, avec l augmentation de l offre de maisons individuelles Minergie, il se pourrait, toutes choses restant égales par ailleurs, que la plus-value sur la valeur de marché dûe à la certification Minergie tende à reculer. Le renforcement des exigences énergétiques imposées aux nouvelles constructions aura également pour effet général de niveler les différences de valeur entre les maisons individuelles certifiées Minergie et les autres. mais le gain en capital dépend de la macrosituation Indépendamment de la certification, les dépenses d investissement engendrées par une maison individuelle sont déterminées d une part par les coûts d acquisition du terrain à bâtir et d autre part par les coûts de construction. Sur le territoire suisse, ces derniers ne présentent aucune variation notable en fonction de la situation géographique. C est pourquoi les surcoûts de construction générés par une réalisation conforme au standard Minergie sont en principe identiques dans toute la Suisse. En comparant ces surcoûts avec la plus-value pouvant être obtenue lors de la vente, on observe que le standard Minergie est rentable là où les prix de l immobilier ont atteint un certain niveau. Concrètement, cela signifie que le standard Minergie Aucun effet pour les logements en propriété Une analyse similaire pour les logements en propriété ne révèle aucune hausse significative des prix du marché, ce qui peut paraître surprenant à première vue. Mais la situation présente ici deux différences majeures avec les maisons individuelles. Premièrement, la construction de logements en propriété permet de réaliser des économies d échelle, car plusieurs logements sont construits en même temps. La différence entre le coût d un logement en propriété conventionnel et celui d un objet certifié Minergie est donc moins élevée que pour les maisons individuelles. Mais le principal argument réside certainement dans la nature du marché des transactions, car les nouvelles constructions constituent la majeure partie des objets vendus. Ainsi, la concurrence entre logements modernes au niveau énergétique est beaucoup plus prononcée, ce qui réduit d autant plus la propension à payer pour des logements en propriété certifiés Minergie. Le label Minergie ne représente donc pas toujours une plusvalue monétaire pour les propriétaires ou les maîtres d ouvrages. Mais ce résultat ne constitue pas un argument contre Minergie. Dans certaines conditions de marché et selon l importance des surcoûts, le label Minergie peut permettre d obtenir un produit supérieur lors de la vente de l objet. À long terme, toutefois, il faut s attendre à ce que les progrès technologiques entraînent une érosion de la hausse de valeur de marché constatée aujourd hui. 80 Immo-Monitoring 2011 I 2

5 Chapitre Rétribution monétaire de la certification Minergie pour les maisons individuelles Investissements supplémentaires: Rentabilité plutôt vraisemblable Rentabilité plutôt incertaine Source: Wüest & Partner Base cartographique: OFS GEOSTAT/swisstopo 8.6 Part des logements en propriété Minergie (nouvelles constructions par types de commune) 8.7 Part des maisons individuelles Minergie (nouvelles constructions par types de commune) Centres petits et moyens des centres petits et moyens des grands centres Centres petits et moyens des grands centres Grands centres Suisse Suisse Grands centres Périphérie 0% Périphérie des centres petits et moyens 0% Immo-Monitoring 2011 I 2 81

6 Chapitre 8 Deux perspectives pour les logements locatifs Le logement locatif Minergie typique compte 98 mètres carrés, soit 6% plus petit que le logement locatif conventionnel moyen. Seuls les grands logements locatifs certifiés Minergie offrent des surfaces légèrement supérieures. Les appartements certifiés Minergie se situent souvent sur des sites plus privilégiés et leur standard d aménagement est généralement de qualité supérieure. La probabilité que les surcoûts ne constituent qu un faible pourcentage des dépenses globales ou qu ils soient plus aisément rentabilisables augmente surtout pour les grands projets. Comme l a déjà montré l examen des logements en propriété, plus l immeuble est important, plus il permet de réaliser des économies d échelle, ce qui engendre une réduction des surcoûts. Un supplément de 6, sur le loyer net est possible Contrairement au logement en propriété, un effet Minergie potentiel ne se reflète pas directement dans la valeur de marché d un immeuble de rapport, mais seulement à travers la différence de niveau des loyers nets. En procédant à l ajustement de qualité nécessaire, par analogie avec le logement en propriété, on obtient un supplément engendré par Minergie équivalent à 6, du loyer net. Ce dernier est défini ici sans les frais d exploitation pouvant être répercutés selon le droit du bail. Outre le chauffage et l eau chaude, les frais d exploitation comprennent la conciergerie, les nettoyages, l entretien des abords et diverses taxes. Différents angles de vue Du point de vue du propriétaire, le standard Minergie est intéressant lorsque les investissements supplémentaires nécessaires vont de pair avec des loyers nets plus élevés. Pour le locataire, en revanche, l élément clé est l importance du loyer brut. Le standard Minergie lui paraît avantageux si son loyer brut est égal ou inférieur en dépit de l augmentation du loyer net. Par ailleurs, si un autre avantage est perceptible, par exemple l effet de l aération contrôlée, un loyer brut plus élevé peut être justifié. Contrairement au logement en propriété, l étude des logements locatifs ne permet pas de dire si et dans quelle mesure le standard Minergie influence la valeur de marché d un immeuble. La liquidité plus restreinte du marché des transactions d immeubles multifamiliaux et l arrivée relativement récente du standard Minergie empêchent d établir si les acheteurs ont une propension à payer plus élevée pour des immeubles multifamiliaux Minergie. En outre, il faut disposer d informations indiquant si et pendant combien de temps les acheteurs s attendent à percevoir des loyers nets plus élevés. Enfin, il faut tenir compte du fait que le standard Minergie entraîne des charges d entretien et de remise en état plus lourdes. Trois facteurs sont donc responsables de l importance de la valeur de marché: 1. Préférences et propension à payer des investisseurs. 2. Taux de répercussion admissible des (éventuels) surcoûts selon le droit du bail. 3. Importance desdits surcoûts relatifs causés par le standard Minergie. Locataires et propriétaires ont des motifs divergents Une évaluation complète de l effet du standard Minergie sur la valeur de marché des immeubles de rapport dans le secteur du logement manque encore. Les appréciations divergent selon la perspective et l importance donnée aux différents objectifs. Ainsi, du point de vue des locataires, qui doivent payer les loyers nets et les frais d exploitation, il reste un certain manque de clarté. Les résultats de la présente analyse suggèrent que la plus-value liée aux logements locatifs Minergie est plus prononcée dans les grands centres qu ailleurs. Les bénéficiaires en sont en principe tous les bailleurs de logements locatifs, y compris ceux offrant des logements certifiés Minergie. Pour les immeubles multifamiliaux, les éventuels surcoûts générés par l obtention et l entretien du standard Minergie doivent être comparés au rendement locatif net supplémentaire escompté. Le résultat est plus aisément positif sur les marchés immobiliers dont les sites jouissent d une grande attractivité que sur les marchés moins favorisés sur le plan structurel. Le bonus Minergie s estompe avec le temps En mars 2010, la Banque cantonale de Zurich (ZKB) a publié une enquête analogue sur la propension à payer des locataires en se basant sur les loyers de l offre. Cette étude concluait que les locataires sont prêts à payer un supplément de 6%. Les résultats de l enquête de la ZKB sont donc du même ordre de grandeur que ceux de l analyse de Wüest & Partner. Mais le bonus Minergie sur les loyers devrait s estomper à moyen terme et disparaître entièrement à long terme. Pour les immeubles multifamiliaux aussi, c est la composition qualitative et quantitative de l offre future de logements qui décidera si et dans quelle mesure les demandeurs accepteront de rétribuer le standard Minergie. Au plus tard lorsque ce dernier sera devenu la règle, plus personne ne sera prêt à payer un supplément de loyer pour sa certification. 82 Immo-Monitoring 2011 I 2

7 Chapitre Répartition de la surface habitable nette des logements locatifs (en mètres carrés) 8.9 Répartition des logements locatifs selon l année de construction Quantile: 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source: base de données «Investisseurs institutionnels» Wüest & Partner < Source: base de données «Investisseurs institutionnels» Wüest & Partner 8.10 Répartition territoriale des logements locatifs Minergie (en pour cent) 8.11 Répartition des tailles d immeubles de logements locatifs 4 40% 3 2 des grands centres Centres petits et moyens des centres petits et moyens Sources: OFS; base de données «Investisseurs institutionnels» Wüest & Partner Moins de et plus Minergie Standard Source: base de données «Investisseurs institutionnels» Wüest & Partner Immo-Monitoring 2011 I 2 83

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