ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER

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1 ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER 9 NOVEMBRE 2009 PRÉPARÉ PAR : 9, rue Chayer, Mascouche Québec, J7L 3H9 s.gariepy@devimo.ca DEVIMO inc.

2 16plex Montréal, Québec

3 Sommaire 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Coût d'acquisition Total ,00 $ Frais d'acquisition ,60 $ Total ,60 $ Revenus et dépenses Revenus Augmentation des revenus - An 1 Perte de revenus - Revenu brut effectif (RBE) Dépenses Flux monétaire Revenu net d'exploitation Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus value ,00 $ 0,00 $ 4 145,28 $ ,72 $ ,15 $ ,57 $ ,80 $ $22, ,35 $ $41, ,00 $ $62, Ratios de performance (selon le coût d'acquisition)* (après 1 an) Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 9,43 Multiplicateur du revenu net (MRN) 12,69 Prix par appartement ,75 $ Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 25,66 % Ratio d'endettement 79,76 % Ratio de couverture de la dette(rcd) 1,35 Taux minimal d'occupation (TMO) 77,81 % Taux de rendement sur le net (TRN) 7,88 % Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans 8,85 % Plus-value de l'immeuble 2,00 % Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Sur liquidité 3,92 % Après capitalisation 12,24 % Après capitalisation et plus-value 22,24 % Mise de fonds et financement Mise de fonds Hypothèque no 1 Amortissement Taux d'intérêt Terme Versement ,00 $ ,00 $ 300 mois 5,25 % 60 mois 5 387,65 $ Calculs effectués en date du , en considérant les impôts (35,00%) * Ne considérant pas les frais d'acq. non financés ni les dépenses fixes 3

4 Fiche descriptive Licence autorisée à. DEVIMO inc. Coordonnées de la propriété Année de construction 1986 Type de construction Détaché Nombre d'unités 16 Nombre d'étages hors-sol 3 Nombre d'étages sous-sol 1 Type de zonage Résidentiel Matricule Circonscription foncière Cadastre Certificat de localisation Dimension du bâtiment Superficie du bâtiment 70,00 x 50,00 0,00 pieds carrés 16plex Dimension du terrain 162,00 x 122,00 Montréal Superficie du terrain 0,00 pieds carrés Irrégulier Évaluation municipale 2007 Rev. brut potentiel. Dépenses exp. Rev. net exp ,00 $ ,15 $ ,85 $ Prix demandé Mode de paiement Solde ,00 $ COMPTANT Non Terrain Bâtiment Évaluation total Propriétaire ,00 $ ,00 $ ,00 $ Monsieur X Madame X Remarques Caractéristiques de la propriété CECI EST UN Fondation Charpente Toiture Fenêtres Eau Entrée laveuse/sécheuse Protection incendie Buanderie Stationnements Prises extérieures Chauffage au frais du Chauffage Combustible Égoût Finition extérieur Stationnement Béton coulé Ossature de bois Gravier Coulissante Municipalité Oui Oui Non 0 Int. 25 Ext. Oui Locataire Plinthes chauffantes Électricité Égout raccordé Bardeaux Brique Extérieur Agent à contacter Sébastien Gariépy Information et rendez-vous DEVIMO inc

5 Photos 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc Façade 5

6 Termes et conditions des baux 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Services inclus Autre 1 Chauffage Électricité Eau chaude Taxe d'eau Buanderie Stationnement Meublé Semi-meublé Garage Autre 2 App. Grandeur Terme du bail Locataire / remarque Mensuels Vacant Bail renouvelé Prop. occupant Loyers Annuels 1 3 ½ x - x x - Sous-sol 505,00 $ 6 060,00 $ 2 3 ½ x - x x - Sous-sol 560,00 $ 6 720,00 $ 3 4 ½ x - x x - Sous-sol 625,00 $ 7 500,00 $ 4 4 ½ x - x x - Sous-sol 585,00 $ 7 020,00 $ 5 3 ½ x - x x - 555,00 $ 6 660,00 $ 6 4 ½ x - x x - 695,00 $ 8 340,00 $ 7 4 ½ x - x x - 695,00 $ 8 340,00 $ 8 4 ½ x - x x - 675,00 $ 8 100,00 $ 9 4 ½ x - x x - 695,00 $ 8 340,00 $ 10 4 ½ x - x x - 675,00 $ 8 100,00 $ 11 4 ½ x - x x - 605,00 $ 7 260,00 $ 12 4 ½ x - x x - 675,00 $ 8 100,00 $ 13 4 ½ x - x x - 660,00 $ 7 920,00 $ 14 4 ½ x - x x - 635,00 $ 7 620,00 $ 15 4 ½ x - x x - 635,00 $ 7 620,00 $ 16 4 ½ x - x x - 685,00 $ 8 220,00 $ ,00 $ ,00 $ 6

7 Analyse financière 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Revenus Mensuel Annuel 3 x 3 ½ 13 x 4 ½ 1 620,00 $ ,00 $ 8 540,00 $ ,00 $ Revenu brut potentiel (RBP) ,00 $ ,00 $ Perte de revenus % du RBP Mensuel Annuel Taux d'inoccupation * 2,40 % 243,84 $ 2 926,08 $ Mauvaises créances 1,00 % 101,60 $ 1 219,20 $ Revenu brut effectif (RBE) 9 814,56 $ ,72 $ Dépenses % du RBE Mensuel Annuel Taxes municipales 9,47 % 929,06 $ Taxes scolaires 2,04 % 200,11 $ Assurances 2,45 % 240,89 $ Électricité 0,85 % 83,33 $ Déneigement - Pelouse 0,68 % 66,67 $ Conciergerie 0,17 % 16,67 $ Entretien - Réparation 5,00 % 490,73 $ Gestion 5,00 % 490,73 $ ,71 $ 2 401,29 $ 2 890,68 $ 1 000,00 $ 800,00 $ 200,00 $ 5 888,74 $ 5 888,74 $ Total des dépenses 25,66 % 2 518,18 $ ,15 $ Flux monétaire Revenu net d'exploitation Annuel ,57 $ Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus-value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus-value ,80 $ ,77 $ ,35 $ ,12 $ ,00 $ ,12 $ * Source: SCHL

8 Analyse financière 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Répartition des dépenses --- 7% Gestion 19% Taxes municipales 37% Entretien - Réparation19% Assurances 10% Taxes scolaires 8% Répartition des revenus 3 x 3 ½ 16% 13 x 4 ½ 84% Revenus, Dépenses et intérêts hypothécaires ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ Ce graphique permet d'illustrer les revenus disponibles suite aux paiements des dépenses d'exploitation et des intérêts hypothécaires. Ces revenus sont considérés comme étant du profit et serviront en partie à payer l'impôt sur le revenu ,00 $ ,00 $ 0,00 $ An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Intérêts hypothécaires 8

9 Financement 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Coût d'acquisition Acquisition détaillée Total ,00 $ 76,54% Frais d'acquisition 4,33% Prime d'assurance prêt (3,50 %) ,00 $ Taxe sur la prime (5,00 %) 1 524,60 $ Droit (SCHL,...) 2 400,00 $ (Financé) (Financé) 19,13% Frais d'acquisition total Hypothèque Mise de fonds Droit de mutation ,00 $ Total ,60 $ Prime d'assurance prêt GRAND TOTAL ,60 $ Total Frais non financés ,60 $ Droit de mutation Droit (SCHL,...) Taxe sur la prime Mise de fonds ,00 $ (20,00 %) du coût d'acquisition Hypothèque no ,00 $ (80,00 %) du coût d'acquisition Amortissement Taux d'intérêt Terme Fréquence de versements Composition des intérêts Versement 300 mois 5,25 % 60 mois Mensuelle Semestrielle 5 387,65 $ 9

10 Analyse de rentabilité 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Ratios de performance (Après 1 an d'exploitation)* Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) Multiplicateur du revenu net (MRN) Prix par appartement Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) Ratio d'endettement Ratio de couverture de la dette(rcd) Taux minimal d'occupation (TMO) Taux de rendement sur le net (TRN) Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans Selon Coût d'acq. 9,43 12, ,75 $ 25,66 % 79,76 % 1,35 77,81 % 7,88 % 8,85 % Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Sur liquidité Après capitalisation Après capitalisation et appréciation 3,92% 12,24% 22,24% Ratios de performance (À l'achat de l'immeuble)* Selon Coût d'acq. Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 9,25 Multiplicateur du revenu net (MRN) 12,44 Prix par appartement ,50 $ Taux de rendement sur le net (TRN) 8,04 % Rendement de la mise de fonds** 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 113,82% 88,50% 64,00% 61,78% 47,29% 40,30% 33,40% 17,36% 20,10% 15,50% 11,25% 7,36% 7,08% 3,01% -0,96% An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente la proportion de la mise de fonds initiale qui revient dans les poches de l'investisseur au fil des ans. En d'autres mots, il est possible d'identifier avec ce graphique le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds en observant le moment où le 100% est atteint. Rend. mise de fonds + cap. + plus-value Rend. mise de fonds + capitalisation Rend. mise de fonds *Ne considérant pas les frais d'acq. non-financés ni les dépenses fixes **Considérant les frais d'acquisition non-financés et les dépenses fixes. La rentabilité est calculée selon le fait que l'immeuble vaut ,00 $ tandis qu'il a été payé ,00 $ en conservant la même hypothèque. L'hypothèque est calculée selon le prix payé (coût d'acquisition) et non selon le prix qui aurait pu être payé si l'immeuble avait été vendu au prix de la valeur marchande. 10

11 Définitions des ratios 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Définitions et formules MRBE: Indique combien de fois le revenu brut effectif représente le coût d'acquisition de l'immeuble. MRN: Indique combien de fois le revenu d'exploitation net représente le coût d'acquisition de l'immeuble. Prix par appartement: Prix moyen d'un logement. Ratio des dépenses (RDE): Indique le pourcentage du revenu brut effectif qui est absorbé par les dépenses d exploitation. Ratio d'endettement: Indique le pourcentage de la valeur de l immeuble qui provient des créanciers externes. Ratio couverture de la dette (RCD): Ce ratio sert à juger de la capacité de rembourser une dette à partir des revenus nets que génère un immeuble. Taux minimal d occupation (TMO): Ce ratio indique le niveau d occupation requis pour faire face aux obligations financières et d exploitation. Taux de rendement sur le net (TRN): Ce ratio indique le rendement de l'immeuble, en tenant compte des frais d'exploitation mais en excluant le service de la dette. Il est bien de noter qu'on emploi généralement le terme taux de capitalisation lorsqu'on parle d'évaluation de prix de vente, mais en réalité le bon terme à employer serait taux global d'actualisation (ou TGA). (Revenu net/valeur de l'immeuble). Taux de rendement sur la mise de fonds (TRE): Ce ratio représente le rendement de la mise de fonds du propriétaire en tenant compte des impôts si un taux d'imposition est spécifié. Le TRE mentionné illustre le rendement avant et après capitalisation suite à la première année d'acquisition. (Voir Prévisions financières pour les années suivantes.) Valeur de l'immeuble Revenu brut effectif Valeur de l'immeuble Revenu net d'exploitation Valeur de l'immeuble Nombre de logements Dépenses d exploitation Revenu brut effectif Solde de l'hypothèque Valeur de l'immeuble Revenu net d exploitation Service de la dette Dépenses + Service de la dette Revenu brut potentiel Revenu net d exploitation Valeur de l'immeuble Liquidité générée (av. et ap. capitalisation) Mise de fonds Taux de rendement interne (TRI): Taux d'actualisation pour lequel la valeur actualisée des liquidités générées par l'immeuble est égale à la valeur actualisée des décaissements requis pour réaliser cet investissement. Propriétaire occupant Loyer du propriétaire occupant avant capitalisation: Montant du loyer du propriétaire occupant en considérant la liquidité (positive ou négative) générée par l'immeuble avant impôts. Loyer du propriétaire occupant après capitalisation: Montant du loyer du propriétaire occupant en considérant l'apport en capital (remboursement hypothécaire) et la liquidité générée par l'immeuble (loyer avant capitalisation). Loyer - Liquidité av. cap. (av. impôts) 12 mois Loyer av. cap. - Capitalisation totale 12 mois 11

12 Révision 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Coût d'acquisition et Financement Résultat Marge Valeur Détails Excellent Coût d'acquisition Supérieur à ,0 0 $ Montant payé pour l acquisition de la propriété (après négociation). Ce montant n inclut pas les frais d acquisition ni la prime d assurance prêt. Ratios (Selon le coût d'acquisition ,00 $) Résultat Marge Valeur Détails Mauvais Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Environ 10 % 3,92 % Représente le rendement de la mise de fonds (peut être comparé au rendement d'un placement à la Bourse ou dans des Fonds communs) Attention Ratio d'endettement Entre 75 % et 100 % 79,76 % Indique le pourcentage du coût de l'immeuble qui est financé par des créanciers externes (après la 1ère année) Attention Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) Entre 37 % et 45 % 25,66 % Part des revenus servant à payer les dépenses. Note: Le chauffage est au frais du locataire Excellent Ratio de couverture de la dette (RCD) Supérieur à 1,30 % 1,35 Indique si le financement sera accepté dans une institution financière. Plus le ratio est supérieur à 1.20 (1.10 pour les plex et 1.30 pour immeubles de 7 logements et plus), plus le financement a de chances d'être accepté. Excellent Taux minimal d'occupation (TMO) Inférieur à 100 % 77,81 % L'immeuble doit être occupé à ce pourcentage afin de ne générer ni profit ni perte. Dépenses d'exploitation Résultat Marge Valeur Détails Divers Entre 1 % et 5 % 0,00 % Mauvais Attention Taxes municipales - Taxes scolaires Entre 13 % et 20 % 11,51 % Attention Électricité - Combustible Entre 12 % et 23 % 0,85 % Dépend du responsable du paiement des frais de chauffage (propriétaire ou locataire) Conciergerie Entre 2 % et 5 % 0,17 % Attention Assurances Entre 2 % et 4 % 2,45 % Excellent Entretien - Réparation Entre 4 % et 10 % 5,00 % Variable selon l'état de l'immeuble, l'âge, etc. Excellent 12

13 Révision (suite) Excellent Gestion Entre 3 % et 7 % 5,00 % Important d'inscrire des frais de gestion même si l'immeuble est géré par le propriétaire lui-même (le banquier considérera env. 5 % de frais de gestion) Déneigement - Pelouse Entre 0,5 % et 2 % 0,68 % Excellent 13

14 Prévisions financières 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Du 01 mai 2009 Du 01 mai 2010 Du 01 mai 2011 Du 01 mai 2012 Du 01 mai 2013 au 30 avr au 30 avr au 30 avr au 30 avr au 30 avr Revenus et dépenses..... Revenu brut potentiel ,00 $ ,00 $ ,38 $ ,03 $ ,09 $ Revenu brut effectif ,72 $ ,18 $ ,76 $ ,19 $ ,61 $ Dépenses d'exploitation ,75 $ ,33 $ ,54 $ ,79 $ ,13 $ Revenu net d'exploitation ,97 $ ,84 $ ,22 $ ,40 $ ,48 $ Service de la dette ,80 $ ,80 $ ,80 $ ,80 $ ,80 $ Liquidité générée (avant impôts) 6 545,17 $ ,04 $ ,42 $ ,60 $ ,68 $ Financement..... Remboursement de capital ,35 $ ,43 $ ,76 $ ,13 $ ,35 $ Intérêts hypothécaires ,45 $ ,37 $ ,04 $ ,67 $ ,45 $ Solde de l'hypothèque ,65 $ ,22 $ ,46 $ ,33 $ ,98 $ Impôts..... Revenu imposable (brut) ,52 $ ,47 $ ,18 $ ,73 $ ,03 $ Déduction pour amort. (0,00%) 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ Revenu imposable (net) ,52 $ ,47 $ ,18 $ ,73 $ ,03 $ Impôt sur le revenu (Taux 35,00%) 8 634,68 $ ,72 $ ,91 $ ,11 $ ,31 $ Liquidité générée (après impôts) ,51 $ 8 648,33 $ 8 866,51 $ 9 071,49 $ 9 262,37 $ FNACC ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ Rentabilité (Selon la Valeur marchande)..... Multiplicateur du revenu brut (MRBE) 9,43 9,54 9,63 9,73 9,83 Multiplicateur du revenu net (MRN) 15,60 12,84 12,97 13,10 13,23 Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 39,55 % 25,70 % 25,70 % 25,70 % 25,70 % Ratio d'endettement 79,76 % 76,51 % 73,27 % 70,04 % 66,81 % Ratio de couverture de la dette (RCD) 1,10 1,36 1,38 1,39 1,41 Taux minimal d'occupation (TMO) 91,23 % 77,42 % 76,90 % 76,38 % 75,87 % Taux de capitalisation (TRN) 6,41 % 7,79 % 7,71 % 7,64 % 7,56 % Valeur du marché de l'imm. par app ,75 $ ,23 $ ,47 $ ,04 $ ,50 $ Valeur actuelle nette des liquidités générées ,73 $ 7 414,55 $ 7 038,52 $ 6 667,82 $ 6 303,81 $ Rend. mise de fonds sur liquidité -0,96 % 3,97 % 4,07 % 4,17 % 4,25 % Rend. mise de fonds + capitalisation 7,36 % 12,74 % 13,30 % 13,89 % 14,49 % Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 17,36 % 22,94 % 23,71 % 24,50 % 25,32 % Avoir net (cumulatif)

15 Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 17,36 % 40,30 % 64,00 % 88,50 % 113,82 % Valeur de l'immeuble (Plus-value annuelle 2,00%) ,00 $ ,60 $ ,51 $ ,62 $ ,99 $ Plus-value (Selon la Valeur marchande) ,00 $ ,60 $ ,51 $ ,62 $ ,99 $ Remboursement de capital ,35 $ ,78 $ ,54 $ ,67 $ ,02 $ Liquidité générée (avant impôts) ,51 $ 6 558,81 $ ,32 $ ,81 $ ,19 $ Avoir net total ,84 $ ,19 $ ,37 $ ,11 $ ,20 $ 15

16 Prévisions financières 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Avoir net total ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ 0,00 $ (40 000,00 $) An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente le montant accumulé au fil des ans grâce au profit généré par l'immeuble, à l'actif accumulé par le remboursement de l'hypothèque et à l'augmentation de la valeur de l'immeuble. En d'autres mots, il est possible d'identifier le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds initiale en observant le moment où la ligne représentant la mise de fonds est atteinte. Plus-value de l'immeuble Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Mise de fonds Cumulatif des années précédentes Progression de l'avoir ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ Dans ce graphique, l'évolution du profit généré par l'immeuble en considérant les impôts est illustrée. Si le coût d acquisition de l'immeuble est inférieur à sa valeur marchande, un montant plus élevé peut être observé pour la plus-value de l'immeuble la première année car un profit est réalisé dès l'achat ,00 $ 4 000,00 $ 0,00 $ Liquidité générée (avant impôts) Liquidité générée (après impôts) Plus-value de l'immeuble (4 000,00 $) Remboursement de capital An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Progression de la valeur de l immeuble et du solde hypothécaire ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ L'espace entre les 2 lignes représente le montant qui appartient réellement à l investisseur puisqu'il n est pas détenu par les créanciers hypothécaires. L'immeuble prend de la valeur à chaque année sans qu'il soit nécessaire de le financer à nouveau ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Valeur de l'immeuble Solde de l'hypothèque 16

17 Évaluation du prix de vente 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Ratio de couverture de la dette (RCD) & Pourcentage de la mise de fonds Ratio de couverture de la dette (RCD) & Mise de fonds Taux de rendement désiré (avant impôt et capitalisation) 5,72 % 6,70 % Revenu Dépenses Revenu net annuel ,72 $ ,15 $ ,57 $ ,72 $ ,15 $ ,57 $ Hypothèque Montant de l'hypothèque Taux d'intérêt Amortissement Montant des versements ,27 $ 5,25 % 300 mois 6 080,32 $ ,27 $ 5,25 % 300 mois 6 080,32 $ Évaluation des montants Montant de la mise de fonds Pourcentage de la mise de fonds Ratio de couverture de la dette Profit annuel ,07 $ 20,00 % ,73 $ ,00 $ 17,59 % ,73 $ Évaluation du prix de vente ,34 $ ,27 $ Moyenne du prix de vente ,30 $ 17

18 Rendement à la revente 16plex, Montréal (Québec) Licence autorisée à. DEVIMO inc. Actif net (avant impôts) Prix de revente ,35 $ Frais de courtage ,49 $ Frais de courtage de 5,00 % Prix net de revente ,87 $ Solde hypothécaire ,98 $ Actif net à la revente ,89 $ Mise de fonds initiale ,00 $ Actif net augmenté (avant impôts) ,89 $ Gain en capital Prix net de revente ,87 $ Coût d'acquisition ,00 $ Gain en capital (6 946,13 $) Exonération du gain en capital - 0,00 $ Solde du gain en capital (6 946,13 $) Gain en capital imposable (3 473,07 $) Proportion imposable du gain de 50,00 % Impôts Dépréciation annuelle récupérée + 0,00 $ Total imposable (3 473,07 $) Impôt sur le revenu (1 215,57 $) Taux d'imposition de 35,00 % Actif net (après impôts) Actif net augmenté (avant impôts) ,89 $ Impôt sur le revenu - (1 215,57 $) Actif net augmenté (après impôts) ,46 $ Rendement Actif net sur base annuelle ,02 $ Liquidité moyenne (après impôts) ,84 $ Rendement annuel ,86 $ Taux de rendement annuel 8,70 % * Ce rapport est à titre indicatif seulement et ne tient pas compte des pertes en capital, supposant que le prix de revente soit plus élevé que le coût 18