Mises de fonds et documentation requise

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1 Mises de fonds et documentation requise

2 VÉRIFICATION DE L AVOIR PROPRE L avoir propre est le montant que l emprunteur verse à titre de mise de fonds à l achat de cette propriété. Les exigences relatives à l avoir propre minimal sont déterminées en fonction du produit. L emprunteur doit confirmer qu il a suffisamment d argent pour s acquitter de la mise de fonds, des frais payés d avance et des frais de clôture et qu il lui reste des réserves liquides adéquates, conformément aux exigences du produit. Tous les produits exigent un minimum de 5 % en argent pour le déboursé d un prêt hypothécaire. Le souscripteur a le choix d accepter une déclaration solennelle indiquant que les fonds proviennent des ressources personnelles de l emprunteur dans le cas d un ratio prêt/valeur de 80% ou moins. Dans tous les cas, la source de la mise de fonds doit être déclarée dans la demande. 1) Vérification de la mise de fonds La vérification de la mise de fonds dépend de la source. Les actifs utilisés pour la mise de fonds doivent être libres de toute charge et pouvoir être facilement convertibles en espèces. Relevés bancaires Si la mise de fonds provient d avoirs en banque, les relevés bancaires de trois mois prouvant l accumulation méthodique des fonds ou expliquant les dépôts de sommes importantes sont requis. Les relevés bancaires doivent présenter le numéro de compte, et il faut vérifier que le compte appartient à l emprunteur. Si des dépôts importants ont été versés sur un compte ouvert récemment, la raison doit être indiquée. Si les fonds proviennent de la vente d un véhicule ou d une autre propriété, ou encore de la liquidation d actifs, etc., une preuve est requise. Lorsqu une demande l exige à titre de compensation, la vérification d une mise de fonds supérieure au minimum requis doit être faite. Si les exigences relatives à la mise de fonds minimale sont respectées mais que la mise de fonds totale est insuffisante, le souscripteur doit confirmer que si les fonds ont été empruntés, l emprunteur a la capacité de rembourser la dette. 2) Actifs a) Fonds en dépôt Comptes-chèques / d épargne, CPG, obligations, certificats de dépôt, bons du Trésor, actions ordinaires ou privilégiées, fonds communs de placement ou autres titres négociables. Les liquidités doivent être confirmées. Dans le cas des comptes-chèques / d épargne, les relevés bancaires des trois derniers mois sont exigés. Les relevés de placements, acceptables pourvu qu il ne s agisse pas de relevés Internet, doivent être datés des trois derniers mois. S il s agit d un REÉR, il ne doit pas être immobilisé. Il n existe aucune garantie prouvant que l argent n a pas été emprunté, mais confirmez que le client dispose des ressources nécessaires pour la mise de fonds.

3 b) Assurance-vie rachetable L emprunteur doit confirmer la valeur de rachat de l assurance-vie à l aide d une lettre de la compagnie d assurance. c) Vente d une propriété Une copie de la convention d achat-vente inconditionnelle servira à déterminer le produit net disponible une fois les prêts hypothécaires, les indemnités de remboursement anticipé, les commissions de courtage immobilier, les frais de clôture et les frais juridiques payés. d) Produit d un prêt garanti par un actif de l emprunteur Un actif de nature non financière doit se vendre facilement et être convertible en espèces à la valeur stipulée. Les actifs suivants ne sont pas acceptables aux fins de financement hypothécaire. o Effets personnels (p. ex. vêtements, meubles), automobiles, équipement, bijoux, brevets, créances, reconnaissances de dettes, fonds commercial, avoirs étrangers et crédits d impôt inutilisés i) Actions ou titres Si des placements sont utilisés pour la mise de fonds, une lettre du gestionnaire de fonds confirmant la valeur marchande courante et la liquidité doit être reçue. Le journal indiquera également la valeur approximative de toute action cotée en bourse. PRENEZ NOTE que comme les placements peuvent être très volatils, si l emprunteur ne les a pas encaissés au moment de la demande, leur valeur peut être réduite avant la liquidation. ii) Actifs empruntés Il peut s agir d un prêt garanti par un bien de l emprunteur. Il peut s agir d un emprunt sur certificat de dépôt, sur titre négociable, sur police d assurance ou sur régime de retraite admissible, ou d un prêt-relais. Les modalités du prêt doivent être vérifiées et le prêt doit être inclus dans le calcul des ratios de service de la dette. Les prêts garantis par un RÉR, une assurance-vie ou tout autre avoir liquide peuvent être exclus du calcul des ratios de service de la dette, à moins d exigence contraire du produit ou de facteur atténuant dans la demande. La portion inutilisée d un actif peut être liquidée pour la mise de fonds de la propriété visée. iii) REÉR Si un retrait est fait d un REÉR pour la mise de fonds, les retenues d impôt suivantes s appliquent au montant brut : Québec $ 10 % 25 % $ 20 % 33 % > $ 30 % 38 % Si le REÉR est utilisé pour la mise de fonds en vertu du Régime d accession à la propriété du gouvernement, aucune retenue d impôt n est effectuée, car le montant intégral sera remis à l emprunteur. Le remboursement des fonds du REÉR n a pas à être inclus dans le calcul des ratios de service de la dette. REMARQUEZ que si l emprunteur est à peine admissible, vous devez vous assurer qu il peut rembourser le montant minimal requis par le RAP ou l impôt exigible si le REÉR n est pas remboursé.

4 Si un prêt a été contracté pour investir dans un REÉR et n a pas encore été remboursé, les versements doivent être pris en considération dans le calcul des ratios de service de la dette. iv) Financement provisoire Le financement provisoire n est habituellement pas inclus dans les ratios de service de la dette de l emprunteur puisqu il s agit d un prêt à court terme (moins de 30 jours) conditionnel à la vente ferme de la résidence actuelle de l emprunteur. Les modalités du financement provisoire doivent être communiquées. Une copie de la promesse de prêt, y compris des modalités, doit être fournie. Une copie du contrat de courtage immobilier ou de la convention d achat doit être fournie. Si l emprunteur est muté et que son employeur est responsable de sa résidence actuelle, une copie de l entente de réinstallation doit être fournie pour en confirmer les modalités. Le produit net de la vente des actifs de l emprunteur doit être fourni (une copie de l état des rajustements ou un état de compte de prêt hypothécaire du prêteur actuel peut permettre de déterminer l avoir propre). La commission de courtage immobilier peut être déduite du produit. v) Héritage Si l avoir propre provient d un héritage, une confirmation que les fonds seront disponibles à la clôture ou avant et que l impôt sur la succession sera payé doit être fournie. Lorsque la propriété achetée est celle d un membre de la famille et que la mise de fonds provient d un héritage, une confirmation satisfaisante de l entente est exigée. vi) Retrait de valeur nette d une propriété non visée Si une autre propriété détenue par l emprunteur est hypothéquée pour libérer la somme nécessaire à la mise de fonds, une copie de la promesse de prêt est requise. Les versements doivent être inclus dans le calcul des ratios de service de la dette, et le revenu de location pourra également être inclus. vii) Acompte versé avec l offre L acompte versé avec l offre fait partie de la mise de fonds et doit être pris en considération lorsque vous vérifiez la mise de fonds. Si la propriété est une nouvelle construction et que l acompte est versé progressivement sur plusieurs mois ou même années, une confirmation satisfaisante de la source de ces fonds doit être obtenue. 3) Autres types d avoir propre Voici d autres types d avoir propre : i) Terrain détenu par l emprunteur sur lequel la construction est érigée. Si le terrain a été acheté moins de douze mois avant la demande de prêt, la valeur du terrain sera basée sur le prix d achat ou la valeur estimative actuelle, selon le montant moindre. ii) Don de fonds d un membre de la famille immédiate de l emprunteur ne devant pas être remboursés. Le don doit être confirmé par une lettre de don indiquant qu aucun remboursement n est exigé et un des documents suivants doit être fourni : (a) Reçu des fonds, copie du chèque (b) Relevé bancaire indiquant le dépôt (c) Document prouvant la capacité de don du donateur

5 Les membres de la famille immédiate peuvent être l une ou l autre des personnes suivantes : Parents, frères, sœurs, enfants, conjoint, conjointe, grands-parents, tantes ou oncles iii) Mise de fonds en travail Crédit pour la main-d œuvre ou les matériaux fournis par l emprunteur pour la construction de la propriété obtenue. La mise de fonds en travail ne peut excéder 5 % de la valeur de la propriété, et au moins 50 % de la mise de fonds doit provenir des ressources personnelles du client. Tout crédit pour la main-d œuvre doit cadrer avec les frais de main-d œuvre similaires pour le travail / les matériaux. La convention d achat-vente doit indiquer le travail à effectuer pour permettre la confirmation, au cours d une inspection, au besoin. La mise de fonds en travail est assujettie à l approbation de l assureur et de la Société monprochain prêt hypothécaire. 4) Prêt hypothécaire de deuxième rang ou accordé par le vendeur Si une partie de la mise de fonds provient d un prêt hypothécaire de deuxième rang ou d un prêt accordé par le vendeur, les modalités du prêt hypothécaire doivent être obtenues, et les versements doivent être inclus dans le calcul des ratios de service de la dette. Au moins 5 % de la mise de fonds doit provenir des ressources personnelles de l emprunteur pour qu un prêt hypothécaire de deuxième rang ou accordé par le vendeur soit permis. Dans le cas d un prêt accordé par le vendeur, une renonciation à tout privilège-charge de vendeur impayé doit être obtenue du vendeur, de même qu une confirmation que celui-ci reporte tout intérêt qu il pourrait avoir dans la propriété. Si le prêt hypothécaire de deuxième rang ou le prêt accordé par le vendeur est à un taux inférieur au marché, le souscripteur doit évaluer la durée et le montant du prêt hypothécaire, ainsi que la capacité de remboursement intégral ou d accroissement des versements de l emprunteur si le prêt hypothécaire devait être remplacé. Le prêt hypothécaire de deuxième rang ne peut être à amortissement négatif. 5) Location avec option d achat Les modalités de location avec option d achat doivent être clairement décrites dans l entente contractuelle préparée et signée au début de l arrangement. Seul le montant excédant les loyers du marché de la propriété peut servir d avoir propre. Les loyers du marché peuvent être déterminés par un tiers courtier immobilier ou évaluateur. 6) Déclaration solennelle Le souscripteur peut demander une déclaration solennelle au lieu d une mise de fonds lorsque la valeur nette de la propriété est de 25 % ou plus. La demande devrait indiquer la source de la mise de fonds. 7) Sources de mise de fonds inacceptables Les sources de mise de fonds suivantes ne sont PAS acceptables : i) Produit d un prêt personnel ou non garanti, p. ex. avance de fonds provenant d une marge de crédit renouvelable ou non garantie, sauf dans le cadre du programme Mise de fonds multisource de la SCHL

6 ii) Don remboursable iii) Main d œuvre / matériaux fournis par l emprunteur NON inclus dans la convention d achat-vente iv) Tout paiement reçu à titre de partie à la transaction, p. ex. commission de courtage immobilier, remise en argent 8) Frais de clôture SCHL La SCHL n exige plus de confirmation que l emprunteur dispose des fonds nécessaires au paiement des frais de clôture de 1,5 %, mais exige que le prêteur étudie le dossier et détermine que le client est en mesure de les payer, en se basant sur les actifs déclarés ou sur les ratios de service de la dette. Aucun document de preuve n est requis. Genworth Une confirmation que l emprunteur dispose des fonds nécessaires au paiement des frais de clôture de 1,5 % est requise pour toutes les transactions, MAIS il faut faire preuve de bon sens lorsque les clients possèdent des actifs considérables, ont de faibles ratios de service de la dette, un ratio prêt/valeur peu élevé, etc. Par exemple, si le client est en mesure de payer les frais de 1,5 % lorsqu on inclut 1/12 des frais de clôture dans les ratios de service de la dette et que le ratio prêt/valeur est inférieur à 95 %, il n est pas nécessaire d obtenir de preuve.