GUIDE DE l UTILISATEUR

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1 GUIDE DE l UTILISATEUR TABLE DES MATIÈRES INVEST-PRO SÉCURITÉ ET CONVENTION D UTILISATION 1 INVEST-PRO PAGE INTRODUCTION 4 HYPOTHÈSE DE BASE 5 DESCRIPTION DES UNITÉS ET DES REVENUS 7 SOMMAIRE DES REVENUS BRUTS POTENTIELS PAR CATÉGORIE POUR LA DURÉE DU PROJET 12 SAISIE DES DÉPENSES D'EXPLOITATION DE LA PREMIÈRE ANNÉE 15 SOMMAIRE DES DÉPENSES D'EXPLOITATION POUR LA DURÉE DU PROJET 16 RÉSULTATS DE L'ANALYSE FINANCIÈRE 17

2 INVEST-PRO SÉCURITÉ ET CONVENTION D UTILISATION Nous vous remercions d'avoir choisi INVEST-PRO pour réaliser vos analyses financières de projets immobiliers. Vous trouverez ci-après la Convention de licence du logiciel INVEST-PRO. Droit d'auteur Carrefour Immobilier Virtuel (C.I.V.) Inc. / Virtual Real Estate (V.R.E.) Inc. Tous droits réservés. Dernière édition janvier Sécurité Le présent Logiciel est protégé par un système de sécurité qui doit lire une clé d identification placée dans votre ordinateur au moment de l installation du logiciel. Le Logiciel ne peut fonctionner sans cette clé d identification. Si pour quelque raison que ce soit vous devez réinstaller le Logiciel, vous devrez être branché à l Internet afin que le Logiciel puisse accéder à notre site Internet pour obtenir une nouvelle clé d installation. Assistance C.I.V.. Inc.. peut mettre à votre disposition des mises à jour ou des corrections d'erreurs collectivement appelées "mises à jour" du Logiciel. Comme en décide C.I.V. Inc. à sa discrétion Exclusive, des mises à jour peuvent être fournies a) par voie électronique sur l Internet ou b) sur des supports (p. ex. disque compact). Des frais supplémentaires peuvent vous être demandés si C.I.V. Inc. met des mises à jour à votre disposition. Il appartient à vous seul d'établir et de maintenir un accès adéquat au Web pour recevoir les mises à jour et maintenir en bon état de fonctionnement l'ordinateur dans lequel vous utiliserez le Logiciel. Vous devez installer toutes les mises à jour et corrections d'erreurs dans les trente (30) jours du moment où elles sont mises à votre disposition par C.I.V. Inc. (ou ses Représentants). Licence Licence pour utilisateur unique : C.I.V. Inc. vous concède une licence d'utilisation limitée et non-exclusive qui permet à une (1) personne d'accéder au Logiciel pour un seul ordinateur situé dans les limites géographiques du Canada (toutefois, l'utilisation est autorisée à l'extérieur du Canada pendant les voyages temporaires à l'étranger). Vous êtes autorisé à faire une (1) copie de sauvegarde du Logiciel à des fins d'archivage. Vous pouvez également utiliser votre copie de sauvegarde pour remplacer le Logiciel au cas où le Logiciel chargé dans l'ordinateur autorisé est perdu ou endommagé et rendu inutilisable; toutefois, votre utilisation de la copie de emplacement du Logiciel est soumise aux modalités et conditions énoncées dans la présente Convention. Vous ne pouvez pas faire de copies d'éléments imprimés ou en ligne, y compris de la documentation d'utilisateur, qui vous sont fournis ou mis à votre disposition en rapport avec le Logiciel (le cas échéant) Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 1

3 Restrictions relatives à la licence 1. Le Logiciel et les éléments qui vous sont fournis en rapport avec le Logiciel renferment des secrets commerciaux de C.I.V. Inc.. Vous ne pouvez divulguer ces secrets commerciaux, ni décompiler, désassembler ou autrement réduire le Logiciel en une forme déchiffrable. 2. Vous ne pouvez modifier, adapter, traduire, louer, concéder par sous-licence, céder, prêter, revendre avec profit, distribuer ou réseauter, en tout ou en partie, le Logiciel ou les éléments y afférents, ou créer des oeuvres dérivées de ce qui précède, en tout ou en partie. 3. Le Logiciel et les éléments qui vous sont fournis en rapport avec le Logiciel sont protégés par les lois canadiennes ou étrangères et les traités internationaux sur le droit d'auteur. À moins d'être expressément autorisé à le faire en vertu de la licence qui vous est concédée, vous êtes réputé avoir commis un manquement à la présente Convention si vous faites notamment ce qui suit : (a) Distribuer des copies du Logiciel à des entités ou à des personnes qui n'ont pas acheté de C.I.V. Inc. une licence d'utilisation du Logiciel; (b) Permettre à d'autres d'accéder au Logiciel pour leurs propres fins; (c) Permettre à d'autres d'utiliser vos codes d'enregistrement ou d'accès, mots de passe ou numéros de série du Logiciel, (le cas échéant); (d) Faire des copies supplémentaires ou reproduire tout aspect du Logiciel, par quelque moyen que ce soit, y compris la transmission électronique; (e) Copier des parties des éléments imprimés, s'il en est, qui accompagnent le Logiciel, ou imprimer des copies multiples de toute documentation de l'utilisateur; (f) Installer le Logiciel dans des ordinateurs utilisés par des personnes nontitulaires de licence ou non autorisées. Sous réserve de l'autorisation de C.I.V. Inc., vous ne pouvez transférer/céder vos droits à l'égard du Logiciel à un tiers, ou vendre l'ordinateur dans lequel le Logiciel est installé à ce tiers, que si, dans les quinze (15) jours du transfert ou de la cession à ce tiers, les trois conditions suivantes sont remplies : a) vous avisez C.I.V. Inc. du transfert ou de la cession b) le tiers conclut la version la plus récente de la Convention de licence du logiciel pour le Logiciel que fournit C.I.V. Inc.; Si vous transférez ou cédez vos droits à l'égard du Logiciel à un tiers, vous ne pouvez garder pour vous de copie du Logiciel ou de tout élément ou documentation connexe. Limitation de garantie et stipulations de non-responsabilité Le logiciel, la documentation, les éléments, les services et l'assistance technique connexes qui vous sont fournis en rapport avec le logiciel sont fournis " tels quels " et vous assumez tout risque quand à leur qualité et leur performance. C.I.V. Inc. ne garantit Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 2

4 pas que le logiciel fonctionnera sans erreur ou sans interruption ou qu'il est exempt de bogues, de virus, d'erreurs, ou d'autres limitations du programme; Certains ressorts n'autorisent pas l'exclusion de déclarations, garanties et conditions implicites, de sorte que les limitations énoncées ci-dessus ne s'appliquent peut-être pas à vous. Dans ce cas, dans la mesure où votre ressort permet des limitations à la durée des garanties implicites, toutes garanties ou conditions implicites sont d'une durée limitée de soixante (60) jours suivant la date à laquelle vous avez acheté le logiciel, ou à la période la plus courte permise par la loi, selon la plus longue de ces périodes. la présente garantie vous accorde certains droits particuliers, et vous pouvez en avoir d'autres, lesquels varient selon le ressort. limitation de responsabilité et dommages L'entière responsabilité de C.I.V. Inc. et de ses filiales, sociétés liées, tiers fournisseurs de services ou de contenu, distributeurs, détaillants ou autres fournisseurs (collectivement appelés " les représentants "), pour quelque raison que ce soit, se limite au montant que vous avez payé pour le logiciel à C.I.V. Inc. ou à son revendeur autorisé. Dans les limites autorisées par la loi applicable, C.I.V. Inc. et ses représentants ne peuvent être tenus responsables pour les dommages indirects, spéciaux, punitifs ou accessoires (notamment, mais sans limitation, les dommages pour pertes d'exploitation, pertes de données ou d'information, pertes financières ou d'investissements, ou pertes apparentées). Les limitations relatives aux dommages établies ci-dessus constituent des éléments fondamentaux de la convention intervenue entre C.I.V. Inc. et vous. C.I.V. Inc. n'aurait pas été en mesure de fournir le Logiciel ou les services et éléments connexes sans ces limitations. Le Logiciel peut contenir de l'information périmée. En utilisant le Logiciel, vous reconnaissez qu'il ne comprend pas nécessairement toute l'information ou l'information la plus récente relativement à vos besoins particuliers ou à votre situation. Politique relative à la vie privée C.I.V. Inc. recueille certains renseignements sur les utilisateurs finals et des données personnelles de ses clients. C.I.V. Inc. se conforme à toutes les lois applicables régissant la protection des données personnelles particulières fournies à C.I.V. Inc.. Droit d'auteur Carrefour Immobilier Virtuel (C.I.V.) Inc.. / Virtual Real Estate (V.R.E.) Inc.. Tous droits réservés. Version 2.0 Adresse de correspondance Carrefour Immobilier Virtuel (C..I.V.) / Virtual Real Estate (V.R.E.) Inc boul. St-Charles, suite 273 Montréal (Kirkland), Québec, H9H 3C4 Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 3

5 INVEST-PRO PAGE INTRODUCTION Cette page permet d accéder et d effacer un projet existant ou de créer un nouveau projet. Toutes les données sont conservées dans une base de donnée de type (.mdb) dans le répertoire où est installer le logiciel. 1. Accéder à un projet : Il faut commencer par sélectionner le nom du projet désiré dans la liste qui s ouvre lorsqu on clique sur le bouton avec une flèche par en bas. Lorsque le projet désiré est sélectionner il faut cliquer sur le bouton «ouvrir». 2. Effacer un projet Il faut commencer par sélectionner le nom du projet désiré dans la liste qui s ouvre lorsqu on clique sur le bouton avec une flèche par en bas. Lorsque le projet désiré est sélectionner il faut cliquer sur le bouton «effacer». 3. Créer un nouveau projet Pour créer un nouveau il suffit d inscrire le nom du projet désiré dans la case situé à gauche du bouton «nouveau» et de cliquer sur le bouton «nouveau». Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 4

6 4. Dupliquer les données d un projet La duplication des données d un projet permet de copier les données d un projet pour éviter d avoir à les saisir de nouveau. Cette fonction est utile lorsqu on veut faire une analyse de sensibilité. Par exemple si on veut connaître les différents résultats lorsqu on modifie une ou plusieurs variables. Lorsque le projet désiré est sélectionner il faut cliquer sur le bouton «ouvrir». Par la suite il faut sélectionner «fichier» dans le menu du haut et faire «sauvegarder-sous» et indiquer le nom du projet. Sauvegarder sous INVEST-PRO - TABLEAU 1 HYPOTHÈSE DE BASE Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 5

7 La première page de saisie concerne trois modules généraux: 1. Identification du projet: Il s'agit de saisir les coordonnées du projet, le type de scénario (réaliste, optimiste ou pessimiste), l'année de début du projet et la durée du projet (3 ans à 10 ans). Le type de scénario permet d identifier la position adoptée par l utilisateur dans le choix des variables importantes afin de mieux comprendre la sensibilité du projet et ainsi voir le niveau de risque spécifique. 2. Description de l'immeuble: Il s'agit de saisir les informations physiques de base afin de mieux comprendre les résultats. La superficie brute locative (de bâtiment) sert également au calcul du rapport final du prix payé par pieds carrés. 3. Hypothèses financières: A. Il s'agit de saisir les informations concernant le prix payé, la mise de fonds de l'acheteur et le prix de revente à la fin du projet. Si on veut faire une analyse en tenant compte de l'impôt il faut indiquer la répartition du prix payé entre le terrain et le bâtiment, car le terrain n'est pas assujetti à l'amortissement. Il est important de noter que dans le total du prix payé il faut inclure les frais indirects d'acquisition tel que les frais de notaire, d'arpentage, d'évaluateur, assurance hypothécaire, droit de mutation, etc. B. En deuxième lieu, il faut saisir les informations concernant les hypothèques. Il important de noter que le total de la mise de fonds et des deux hypothèques doivent être égales au prix total payé. Pour les fins de l analyse il faut poser comme hypothèse que les conditions des hypothèques seront en vigueur jusqu à la fin du projet. INVEST-PRO ne permet pas de faire varier les conditions et échéances de financement. Nous sommes d avis qu un tel exercice est largement hypothétique et peu influent sur le résultat final. Qui est en mesure de prédire les conditions des prêts hypothécaires dans cinq ans? C. Dernièrement, il faut indiquer les paramètres financiers qui vont guider l'analyse financière. Taux d'amortissement fiscal: C'est le taux permis par l'impôt pour calculer l'amortissement. Au Canada, pour l'année d'acquisition il seulement permis de demander 50% du taux d'amortissement maximal prescrit, communément appelé la règle du demi-taux. Le taux généralement utilisé pour des immeubles est de 4%. Il n est pas permis de demander d amortissement l année de la revente. INVEST-PRO pose comme hypothèse que l immeuble est revendu le 31 décembre de la dernière année du projet. En pratique le vendeur pourrait vouloir vendre le 1 er janvier de l année suivante pour ainsi bénéficier de l amortissement de la dernière année du projet. Il faut considérer que cette approche est au détriment de l acheteur car il perd 50% de l amortissement de l année d acquisition et en plus le vendeur ne fait que différer d une année additionnelle l impôt rattaché à l amortissement. Par exemple : un immeuble ayant une FNACC 1 de 1 FNACC : Fraction Non-Amortie du Coût en Capital Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 6

8 $ à 4% d amortissement = $ à un taux d impôt de 50% cela représente $ qu on diffère d une année. Disons que le taux d actualisation est de 5% cela représente 952 $ sur un projet de plus de 1 M $. Taux d'imposition marginal: Si on veut faire un calcul qui ne tient pas compte de l'impôt il suffit d'indiquer 0% dans cette case. Dans le cas contraire il faut indiquer le taux d'imposition marginal applicable au détenteur de cet investissement Il s'agit du taux d'imposition marginal de la personne ou l'entité qui sera propriétaire de l'immeuble. Taux de rendement: C'est le taux de rendement que l'investisseur exige pour sa mise de fonds. Il est important de tenir compte de l'aspect fiscal dans la détermination du taux de rendement. Si on fait un calcul après impôt il faut exiger un taux après impôt et vice versa. Un investisseur pourrait exiger 14% avant impôt et 7% après impôt. Inflation annuelle des revenus: C'est le pourcentage d'augmentation qui s'appliquera aux revenus de loyers qu'on définira au tableau suivant. Inflation annuelle des dépenses: C'est le pourcentage d'augmentation qui s'appliquera aux dépenses d'exploitation qu'on définira au troisième tableau. Frais de courtage à la revente: Les frais qu'un propriétaire pourrait supporter dans le cadre de la revente du projet. Pour aller à la page suivante cliquer sur "Continuer" INVEST-PRO - TABLEAU 2 DESCRIPTION DES UNITÉS ET DES REVENUS Dans ce tableau nous définissons les unités de l'immeuble et les revenus applicables à la première année ainsi que les taux de vacances et mauvaises créances correspondantes à chaque catégorie de revenus. 1. Section résidentielle A. Premièrement il faut définir les unités 2 : On peut traiter les unités de façon individuelle, i.e. qu'on peut saisir toutes les unités résidentielles de l'immeuble en assignant un numéro de logement par exemple. On peut également traiter les unités par catégorie de grandeur, i.e. combiné tous les une chambre ensemble, les deux chambres, etc. On pourrait également traiter les logements par étages s ils étaient de la même grandeur. INVEST-PRO offre la flexibilité requise pour traiter les unités de façon individuelle ou par groupe. 2 On peut définir un nombre illimité d'unités. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 7

9 B. Il faut indiquer le nombre de pièces du ou des logement(s) appartenant à chaque unité définie précédemment. Il est à noter que le nombre d unité total est utilisé dans le rapport final de INVEST-PRO. C. Il faut indiquer la quantité d unité appartenant à chaque groupe d unité défini initialement. Il s agit d indiquer s il y a 12 unités de 3,5 pièces dans la catégorie appelé une chambre à coucher. D. Il faut indiquer le revenu brut mensuel attribuable à chaque unité appartenant à un groupe d unité. Par exemple chacun des 3,5 pièces défini initialement se loue 500 $ par mois. E. Il faut indiquer le taux de vacances et mauvaises créances applicables à chaque groupe d unité. Exemple : Voici trois différentes façons de définir les groupes d unités de logement. Prenons par exemple un immeuble de 12 logements composé de 8 logements de 4,5 pièces situés au 1 er et 2 e étage et de 4 logements de 5,5 pièces situés au 3 e étage. 1. On peut traiter les 12 logements individuellement 2. On peut traiter les logements par étages (1er, 2e et 3e étage), si des conditions similaires s appliquent. 3. On peut traiter les logements par grandeur (4,5 pièces et 5,5 pièces), si des conditions similaires s appliquent. 4. On peut traiter les logements de façon globale pour un calcul rapide. On crée une catégorie globale ou tous pour les 12 logements, on indique le nombre total de pièces de 12 logements, une seule unité et le revenu brut mensuel des 12 logements accompagné du taux de vacances et mauvaises créances moyen applicable. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 8

10 Exemple 1 : 12 logements traités individuellement Exemple 2 : Logements traités par étage Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 9

11 Exemple 3 : Logements traités par grandeur Exemple 4 : Logements traités de façon globale pour un calcul rapide Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 10

12 2. Section commerces A. Premièrement il faut définir les unités commerciales 3 : Comme dans la section précédente on peut traiter les locaux commerciaux individuellement, par groupe ou de façon globale. B. Il faut indiquer le nombre de pieds carrés applicables à chaque unité définie. C. Il faut indiquer le revenu brut annuel par pied carré attribuable à chaque unité. D. Il faut indiquer le taux de vacances et mauvaises créances applicables à chaque unité. Exemple 5 : Commerces traités individuellement 3. Autres revenus A. Comme dans la section précédente on peut traiter les autres revenus individuellement, par groupe ou de façon globale. On peut définir le nombre postes pour les autres revenus selon les besoins. B. Pour chaque poste «autres revenus» il faut indiquer le nombre, les revenus mensuels applicables et le taux de vacances et mauvaises créances correspondant. Pour aller à la page suivante cliquer sur "Continuer" et pour revenir à la 1 ère page cliquer sur "Revenir". En tout temps on peut passer à la page de notre choix à partir de menu du haut en cliquant sur affichage et sélectionnant la page qui nous intéresse. 3 On peut définir un nombre illimité d'unités. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 11

13 INVEST-PRO - TABLEAU 3 SOMMAIRE DES REVENUS BRUTS POTENTIELS PAR CATÉGORIE POUR LA DURÉE DU PROJET INVEST-PRO calcul les résultats automatiquement en fonction des hypothèses indiquées à la page précédente. Les revenus de la 2 e année et suivantes sont augmentés en fonction du taux d'inflation annuel des revenus indiqué au tableau #1 du logiciel. On y retrouve les revenus bruts potentiels par catégorie: logement, commerces et autres revenus. INVEST-PRO permet à l utilisateur de modifier n'importe quel chiffre dans le tableau afin de refléter des conditions économiques particulières. Par exemple, l'investisseur prévoit qu'en 2005 il devra rénover les logements du deuxième étage et perdra un mois de loyer, il peut modifier le chiffre correspondant des revenus en 2005 pour tenir de la situation. Pareillement si l'investisseur attendait une subvention quelconque il pourrait saisir ce chiffre pour l'année concernée seulement. Pour modifier un montant, il suffit tout simplement d indiquer le montant voulu dans la case prévu à cet effet (case inférieure du tableau) et de pointer avec la souris sur la case où on veut appliquer le montant et de cliquer sur la souris avec le bouton de gauche. Tous les changements effectués sont facilement identifiables car le fond de la cellule change de couleur. Si on sélectionne le bouton "Recalculer" on demande au logiciel de recalculer les revenus bruts potentiels en fonction des hypothèses de la page 2 et on perd les modifications particulières qu'on a fait sur cette page. Pour aller à la page suivante cliquer sur "Continuer" et pour revenir à la page précédente cliquer sur "Revenir". En tout temps on peut passer à la page de notre choix à partir de menu du haut en cliquant sur affichage et sélectionnant la page qui nous intéresse. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 12

14 Exemple 1 : 12 logements traités individuellement Exemple 2 : Logements traités par étage Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 13

15 Exemple 3 : Logements traités par grandeur Exemple 4 : Logements traités de façon globale pour un calcul rapide Exemple 5 : Commerces traités individuellement Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 14

16 INVEST-PRO - TABLEAU 4 SAISIE DES DÉPENSES D'EXPLOITATION DE LA PREMIÈRE ANNÉE Dépense non-répétitive Dans ce tableau on vient définir les dépenses d'exploitation normales pour la première année d'exploitation. Pour les années subséquentes les dépenses sont augmentées en fonction de du taux d'inflation annuel des dépenses indiqué au tableau #1 du logiciel. Comme pour les autres tableaux l'investisseur peut effacer un poste de dépense ou en ajouter un, à sa convenance. Pour les dépenses qui ne sont pas répétitives il est suggérer de créer le nouveau poste désiré (en cliquant sur le bouton «ajouter») et d y inscrire le montant de 0 $. Au tableau suivant l utilisateur pourra indiquer les montants voulus pour la ou les année(s) correspondante(s). En ce qui concerne les dépenses de nature capitale le logiciel crée automatiquement un poste prévu à cet effet. Ce poste apparaît seulement au tableau suivant où l utilisateur pourra indiquer les montants voulus pour les années correspondantes. Pour aller à la page suivante cliquer sur "Continuer" et pour revenir à la page précédente cliquer sur "Revenir". En tout temps on peut passer à la page de notre choix à partir de menu du haut en cliquant sur affichage et sélectionnant la page qui nous intéresse. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 15

17 INVEST-PRO - TABLEAU 5 SOMMAIRE DES DÉPENSES D'EXPLOITATION POUR LA DURÉE DU PROJET 1- Pour modifier une case on inscrit le montant ici 2- On pointe et clique sur la cellule à modifier Les résultats sur cette sont calculés automatiquement par le logiciel en fonction des montants saisis à la page précédente et en fonction du taux d'inflation annuel des dépenses indiqué au tableau #1 du logiciel. INVEST-PRO permet de modifier n'importe quel chiffre dans ce tableau. Par exemple, l investisseur sait que dans deux ans il procédera au remplacement des portes de l immeuble. Cette dépense d entretien et réparations sera faite en 2005 et le montant prévu est de $. Voir la case en bleu dans le haut du tableau. Pour les dépenses de nature capitale, i.e. qui ne sont pas considérées dans le poste d entretien et réparations mais plutôt additionnées à la fraction non-amorti du coût en capital, il faut saisir les montants correspondants dans la ligne prévue à cet effet dans le bas du tableau. Par exemple, il est prévu de remplacer la toiture en 2006 et cela nécessitera $ de déboursé. L utilisateur devrait inscrire dans la ligne dépense capitale un montant de $ pour l année Ce montant ne sera pas traité dans les dépenses de l année courante mais plutôt additionné à FNACC 4. Ce montant affecte le flux monétaire net de l année concernée. 4 FNACC : Fraction non-amortie du coût en capital (montant qui reste à amortir) Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 16

18 Pour modifier un montant, il suffit tout simplement d indiquer le montant voulu dans la case prévu à cet effet (case inférieure du tableau) et de pointer avec la souris sur la case où on veut appliquer le montant et de cliquer sur la souris avec le bouton de gauche. Tous les changements effectués sur cette page sont facilement identifiables car le fond de la cellule change de couleur. Si on choisit le bouton "Recalculer" on demande au logiciel de calculer les revenus bruts potentiels en fonction des hypothèses de la page 2 et on perd les modifications particulières qu'on a fait à la page 3. Pour aller à la page des résultats de l'analyse financière cliquer sur "Continuer" et pour revenir à la page précédente cliquer sur "Revenir". En tout temps on peut passer à la page de notre choix à partir de menu du haut en cliquant sur affichage et sélectionnant la page qui nous intéresse. INVEST-PRO - TABLEAU 6 RÉSULTATS DE L'ANALYSE FINANCIÈRE Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 17

19 Dans ce dernier tableau INVEST-PRO calcul automatiquement les flux monétaires ainsi que les résultats de l'analyse financière. Le logiciel commence par calculer le Revenu net d'exploitation en tenant compte des taux de vacances et mauvaises créances indiqués à la page 2 et des dépenses d'exploitation de la page 5. Par la suite on déduit les frais de financement et l'impôt pour obtenir les flux monétaires nets. Dans le 2 e bloc on retrouve le calcul de l'impôt alors que dans le 3 e bloc on retrouve les indicateurs financiers annuels tel que: rendement de dividende, ratio de sécurité et le taux minimal d'occupation. Dans le coin supérieur droit on retrouve le détail du résultat de la vente, soit le prix de vente moins les frais de disposition, moins les impôts à payer et moins le solde de l'hypothèque pour obtenir le flux monétaire en fin de projet. À ce point le logiciel dispose de tout les éléments pour calculer les indicateurs financiers du projet: les flux monétaires de toutes les années, le taux de rendement exigé sur la mise de fonds et le nombre d'année concernée. Il ne reste plus qu'à calculer la VAN 5 et le TRI 6 ainsi que les ratios immobiliers conventionnels. INVEST-PRO - TABLEAU 7 TABLEAUX STATISTIQUES La version professionnelle de INVEST-PRO permet de générer cinq (5) rapports statistiques : A. État des revenus et dépenses en dollars courant B. État des revenus et dépenses en % du RBE C. État des revenus et dépenses par pi par. D. État des revenus et dépenses par logements E. État des revenus et dépenses par pièces Ces rapports permettent de comparer et analyser les résultats de différents immeubles. 5 VAN: Valeur actuelle nette 6 TRI: Taux de rendement interne Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 18

20 INVEST-PRO SAUVEGARDE DES DONNÉES 1. L utilisateur doit trouver le répertoire dans lequel le fichier «analyse1.mdb» est situé. Si vous avez de la difficulté à le trouver vous pouvez utiliser la fonction «Search» ou «Trouver» de Windows. Taper le nom du fichier «analyse1.mdb» et indiquer le disque dur sur lequel le programme a été installé 2. Lorsque vous avez identifié la localisation du fichier «analyse1.mdb» il s agit tout simplement de le copier sur une disquette ou dans un autre répertoire. 3. Lorsque la nouvelle installation est complétée, il s agit de copier le fichier «analyse1.mdb» vers le répertoire de la nouvelle installation. L ordinateur va vous demander si vous voulez écraser le fichier existant qui est dans le répertoire répondez «oui». Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 19