LES TERRASSES DES EMBIEZ Aujourd'hui

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1 LES TERRASSES DES EMBIEZ Aujourd'hui SODEREV n'envisage pas, pour l'instant, de renégociation des baux pour notre résidence. Quelque soit le type de pack contracté! Et, bien que certains d'entre nous n'attendent pas de loyers et ne payent pas de charges (pack préférence), nous restons tous sous le coup du résultat de la Procédure de Sauvegarde pour ce qui concerne la gestion de notre résidence et le maintien de nos avantages fiscaux.

2 Des scénarios pour l'avenir _ Le plan de sauvegarde est validé, il est pérenne. _ Le plan de sauvegarde n'est pas validé, alors la mise en liquidation est prononcée.

3 Un plan de sauvegarde pérenne L'activité de Soderev continue, et rien ne change au niveau des baux. Le passif de Soderev sera apuré au fil de l'exploitation et du redressement de la société. Les arriérés de loyers seront donc payés dans les mois ou les années prochains. Le problème peut se représenter dans quelques années, et nous serons peut-être sollicités pour prendre part à un nouveau plan.

4 La liquidation de Soderev est déclarée. Le cadre fiscal est : «Défaillance de l'exploitant» Une «Période de Vacance» est autorisée afin de permettre la recherche éventuelle d'un nouvel exploitant. Cette «vacance» initialement prévue à 1 mois (cf BOI-IR-RICI n 110), peut être portée à 1 an en cas de liquidation judiciaire de l'exploitant. Ce cadre fiscal prévoit une exception à la remise en cause des avantages fiscaux. Cette exception est assortie de conditions.

5 Exception à la remise en cause des avantages fiscaux L'exception est soumise 4 conditions simultanément remplies. _Le gestionnaire est défaillant. _la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue dans le délai d'un an. _Les propriétaires doivent détenir au moins 50% des appartements. _une, ou un ensemble d'entreprises se substituent au gestionnaire défaillant pour assurer les mêmes prestations fixées par décret.

6 Défaillance de l'exploitant Les cas de «défaillance de l'exploitant» s'entendent exclusivement de la liquidation judiciaire, de la résiliation ou cession du bail commercial par l'exploitant, ou de la mise en œuvre, par les investisseurs, du bénéfice d'une clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer. (clause absente de nos baux). Dans ces cas de défaillance, la doctrine administrative admet une vacance de 12 mois aux fins de changement de gestionnaire.

7 Pas de nouveau gestionnaire retenu Cette condition est considérée remplie au terme des 12 mois : Si aucun autre gestionnaire ne s'est porté candidat à la reprise de l'exploitation. Ou Les copropriétaires détenant au moins 70% des appartements, n'ont pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées. (*délai réduit).

8 * Délai de 12 mois Dans le but d'assurer la continuité d'exploitation. S'il s'avère, de façon justifiée, qu' avant ce délai de 12 mois, les perspectives de reprise de l'exploitation, par un autre gestionnaire, ne peuvent pas aboutir, il est alors admis que les copropriétaires puissent utiliser la faculté qui leur est offerte avant l'expiration des 12 mois.

9 Propriétaires détenant au moins 50% des appartements Si des copropriétaires regroupés détiennent au moins 50% des appartements de la résidence, ils ont alors la faculté de substituer au gestionnaire défaillant, non pas un nouvel exploitant, mais une ou plusieurs entreprises assurant les mêmes prestations. IMPORTANT Les propriétaires ne souhaitant pas s'associer à ce regroupement de substitution au gestionnaire défaillant, s'exposent à la reprise des avantages fiscaux précédemment accordés.

10 Propriétaires regroupés pour assurer l'exploitation CGIAN3. -art 46 AGG bis(v) crée par décret n du 18/05/11 Ils peuvent contracter avec une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les prestations mentionnées au b du 4 de l'article 261 D du CGI (dérogation à la dernière phrase de l'article D321-1du Code du Tourisme). Ils peuvent confier la gestion des logements à une seule entreprise, dont les copropriétaires peuvent être associés, qui assure les prestations légales.

11 Propriétaires regroupés pour assurer l'exploitation Ce contexte impose un changement de régime d'imposition pour maintenir les avantages fiscaux pendant la durée de l'engagement de location restant à courir. Il est admis que l'imposition des revenus tirés de la location meublée, sans l'intermédiaire d'un exploitant dans les conditions prévues par le décret, s'effectue non pas sous le régime BIC, mais sous le régime des revenus fonciers.

12 Propriétaires regroupés pour assurer l'exploitation Les prestations requises pour l'exploitation sont mentionnées au b du 4 de l'article 261 D du CGI Il s'agit des prestations de mise à disposition d'un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement, au moins 3 des prestations suivantes : le petit-déjeuner ;le nettoyage régulier des locaux ; la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Ces prestations doivent être fournies jusqu'au terme de la période d'engagement de location, et dès l'expiration du délai de vacance de douze mois.

13 Propriétaires regroupés pour assurer l'exploitation L'exploitation de la résidence doit se faire jusqu'au terme, dans le respect de la réglementation applicable aux résidences de tourisme visées aux articles D321-1 et suivants du Code du Tourisme, notamment les conditions requises pour bénéficier du classement. Pour ce qui nous concerne la résidence ayant déjà un classement «résidence de tourisme», le decret n du 18 mai 2011 dans son article 2, modifiant le Code du Tourisme autorise la continuité de classement moyennant des déclarations administratives.

14 Propriétaires regroupés pour assurer l'exploitation «Déverrouillage» du classement en résidence de tourisme Le décret du 18 mai 2011 modifie le Code du Tourisme en créant l'art. D qui vient encadrer le maintien de la délivrance du classement qui n'est plus subordonné au respect ni du critère de gestion par une seule personne physique ou morale prévu à l'article D321-1, ni du critère de location d'au moins 70% des locaux d'habitation meublés prévu à l'article D321-2, ni du critère de capacité minimale requis pour le classement de la résidence de tourisme.

15 Propriétaires refusant le regroupement Reprise d'impôt étalée sur 3 ans En cas de rupture de l'engagement de location pendant une durée supérieure à douze mois dans le cadre d'une défaillance de l'exploitant, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise pour le tiers de son montant au titre de l'année de la rupture de l'engagement de location et de chacune des deux années suivantes. Le propriétaire concerné doit procéder spontanément, et dans le délai de souscription de la déclaration d'ensemble de ses revenus, à la réintégration des réductions d'impôt dont il a bénéficié au titre des années antérieures dans ses revenus de l'année de la rupture de l'engagement de location et des deux années suivantes Si la réintégration n'est pas spontanée, elle est qualifiée en insuffisance de déclaration et assujettie à l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI.