LA VENTE D IMMEUBLES A RENOVER

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1 LA VENTE D IMMEUBLES A RENOVER L article 80 de la loi n du 13 juillet 2006, portant «engagement national pour le logement», a créé un nouveau contrat de vente en construction, le contrat de vente d immeubles à rénover, qui n était jusqu à cette date encadrée par aucune disposition juridique spécifique, suscitant dès lors toutes sortes d incertitudes et de difficultés. A cet effet, le titre VI du livre II du code de la construction et de l habitation (CCH) est complété par un chapitre II consacré au nouveau statut de la vente d immeubles à rénover, composé des articles L à L (nouveaux). L'entrée en vigueur effective de ces dispositions était subordonnée à la publication d un texte réglementaire à paraître. C est chose faite depuis la parution au Journal Officiel du 18 décembre 2008 du décret n du 16 décembre 2008 relatif à la vente d immeubles à rénover. La présente note vise à analyser la nature juridique de ce contrat spécifique et les obligations d assurances et de garantie pesant sur le vendeur d immeubles à rénover. 1. Nature juridique du contrat de vente d immeubles à rénover 1.1. Statut juridique du contrat de vente d immeubles à rénover - Définition du contrat de vente d immeubles à rénover La "Vente d'immeuble à rénover" est définie à l alinéa 1 de l article L du CCH comme "le contrat par lequel le vendeur d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, transfère immédiatement ses droits à l'acquéreur et, dans un délai déterminé par ce contrat, réalise ou fait réaliser des travaux et prévoit le paiement de sommes d'argent ou le dépôts de fonds avant la livraison des travaux". La finalité de ce nouveau statut est donc de permettre, au sein d un même contrat, une vente d immeuble accompagnée de l'engagement du vendeur de réaliser des travaux de rénovation dans un délai déterminé. Les obligations tenant à la rénovation de tout ou partie d un immeuble et au transfert de propriété entre le vendeur et l'acquéreur sont juridiquement liées dans l objectif de protéger au mieux les intérêts de ce dernier. La protection de l acquéreur est garantie par l obligation faite de réaliser cette vente, à peine de nullité, par acte authentique et par l insertion de mentions spéciales décrites à l article L CCH. En outre, lorsque cette vente est précédée d un avant contrat, ce dernier doit comporter des indications essentielles relatives au bien et aux travaux et faire mention des justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances. La loi a également prévu des dispositions visant à protéger les occupants et les locataires en place, ceci pour éviter tout abus des entreprises de travaux voulant inciter ces derniers à quitter les lieux. Le juge saisi en référé peut ainsi prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant. Si malgré cette interdiction les travaux sont exécutés, un emprisonnement de deux ans et une amende de sont encourus. Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné

2 - Critères d application du contrat de vente d immeubles à rénover Le statut de la vente d immeubles à rénover doit obligatoirement (dispositions d ordre public) trouver application dès lors que les conditions cumulatives suivantes sont remplies : Une personne : la notion de professionnel ou non est sans incidence ; Vend un immeuble bâti ou une partie d immeuble bâti : la vente partielle d un immeuble ne peut à elle seule permettre de déroger au statut de la vente d immeubles à rénover ; A usage d habitation ou mixte : Sont exclus de ce dispositif, les immeubles à caractère exclusivement professionnel (bureaux, entrepôts ), et ce quelle que soit la destination d origine de ces derniers ; Ledit vendeur s engage dans un délai déterminé à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou partie d immeuble. A ce titre, s il doit être fait mention dans le contrat de vente d une date indicative de livraison des travaux, aucune disposition spécifique relative à une sanction du retard dans la réalisation des travaux n a été envisagée par le législateur. Ledit vendeur perçoit des sommes d argent de l acquéreur avant la livraison des travaux. Si le prix de l existant est payé par l acquéreur lors de la signature de l acte de vente définitif, le paiement des travaux est, en revanche, comme dans la vente d immeubles à construire, échelonné dans le temps en fonction du stade d avancement des travaux (article R CCH) : 50% une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux ; 95 % une fois achevé l ensemble des travaux ; Le solde étant payé à la livraison, étant précisé qu il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l article L CCH. Il est prévu que la constatation de l avancement des travaux doit être confiée à un professionnel relevant de la loi 77-2 du 3 janvier 1977, c est à dire soit un architecte soit un agréé en architecture. De surcroît, il doit être indépendant, impartial et assuré pour les prestations effectuées. Par cette disposition, introduite à l article R.267 CCH, le pouvoir réglementaire a vraisemblablement eu l ambition de dissocier ce professionnel de l architecte en charge des travaux objets de la vente. Cette interprétation est confortée par le fait que le décret prévoit en outre qu il doit être désigné d un commun accord entre les parties, ou, à défaut d accord, par ordonnance du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l immeuble parmi les personnes que le tribunal commet habituellement. Cet homme de l art doit également attester de la réalité de la répartition du prix de l existant et des travaux mentionnée au contrat de vente. 1.2 Champ d application de la vente d immeubles à rénover. Si le nouveau régime emprunte pour partie au régime de la vente ordinaire et pour partie à la vente d immeubles à construire, il est indispensable de déterminer les critères fixant les frontières entre ces différents contrats de vente. - Critères civils de distinction avec la vente pure La définition de la vente d immeubles à rénover donnée par le législateur embrasse volontairement un périmètre très large. Ainsi, la loi se contente d indiquer que relèvent de la vente d immeubles à rénover tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant, sans avoir à procéder à une quelle conque distinction selon la nature et l ampleur des travaux. Concrètement de simples travaux de peinture intérieure suffisent à qualifier une vente en vente d immeubles à rénover si les conditions de l article L CCH définies ci-avant sont remplies.

3 L unique critère à retenir réside donc dans la destination de l immeuble à rénover. Ainsi, lorsque ce dernier est destiné à un usage exclusivement professionnel, et dans cet unique cas, le vendeur a le libre choix de conclure une vente simple ou une vente d immeubles à rénover. - Critères fiscaux de distinction avec la VEFA Le législateur procède de manière négative pour fixer la frontière entre le régime de la vente d immeubles à rénover et le statut de la vente d immeubles à construire. Sont ainsi exclus de l application de la loi de 2006, les travaux d agrandissement ou de restructuration complète de l immeuble assimilables à une reconstruction, qui restent soumis aux dispositions de l article L et suivants du CCH, c est à dire soit à la vente à terme, soit à la vente en l état futur d achèvement. Cette définition large de la frontière entre ces deux régimes de la vente d immeubles ne pouvant suffire à elle seule, il était nécessaire que le pouvoir réglementaire apporte des précisions. Tel est l objet du nouvel article R CCH qui vient déterminer de manière explicite à quoi correspondent les travaux d agrandissement ou de restructuration complète. Pour ce faire, le décret a retenu une référence d ordre fiscal, celle de l article 257 du code général des impôts définissant les critères de distinction entre les travaux d'entretien et d'amélioration soumis à la TVA au taux réduit et les travaux concourant à la production d'immeubles neufs soumis à la TVA au taux normal. Ainsi les travaux de rénovation n incluent pas les travaux d agrandissement ou de restructuration complète de l immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l alinéa 3 de l article L , et qui rendent à l état neuf : soit la majorité des fondations ; Il s agit des éléments qui composent le socle et l assise stable d une construction en répartissant sa charge sur le sol (fondations superficielles ou profondes telles que semelles, longrines, radiers, puits, pieux). Sont concernés les travaux consistant à remplacer, renforcer et consolider les éléments de fondations existants. soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; Il s agit des éléments sans lesquels ces caractéristiques de solidité ne sont plus assurées, tels que les éléments verticaux (murs porteurs), horizontaux (planchers, toits-terrasses), obliques et de charpente quand ils contribuent à la stabilité de l ouvrage. soit la majorité de la consistance des façades : Il s agit des éléments verticaux externes participant à la mise hors d eau de l'immeuble (murs, murs rideaux, murs-panneaux, etc.) qui n assurent qu un rôle d habillage de l immeuble sans déterminer la résistance ou la rigidité de l ouvrage (panneaux de parement en bois, métal ou autre). En revanche, sont expressément exclus les travaux de ravalement, ce quel que soit le procédé retenu. Par conséquent, si plus de 50% des fondations ou des éléments déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ou encore de la consistance des façades sont remis à l état neuf, seul le contrat de vente d immeubles à construire peut être utilisé. soit l'ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'entre eux. Les éléments de second œuvre à prendre en compte sont : a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l ouvrage ; b) Les huisseries extérieures ; c) Les cloisons intérieures ; d) Les installations sanitaires et de plomberie ; e) Les installations électriques ; f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

4 L atout d un critère fiscal est de pouvoir bénéficier, en la matière, des éclaircissements apportés par l instruction fiscale établie par la direction générale des impôts (8 A-1-06 N 202 du 8 DECEMBRE 2006). Ainsi sur ce qu il faut entendre par «rendre à l état neuf», celle-ci nous dit que tel est le cas lorsque : «chacune des quatre composantes mentionnées ci-dessus est considérée comme rendue à l état neuf par remplacement, reprise en sous-œuvre ou construction nouvelle lorsque le rapport entre les éléments neufs et le total des éléments du lot à l issue des travaux (y compris les éléments qui ont été conservés) égale au moins le seuil déterminé pour chacun d entre eux». L autre avantage est que le taux de TVA applicable aux travaux entrepris par le vendeur impliquera par voie de conséquence la conclusion soit d une vente d immeubles à rénover soit d une vente immeubles à construire. 2. Obligations légales d assurances et de garantie pesant sur le vendeur d immeubles à rénover 2.1. Obligations pesant sur tout vendeur - Les garanties et assurances construction La référence aux articles L , L et L CCH à l article L du même code implique que le vendeur d immeubles à rénover est tenu par les garanties biennale et décennale. Il doit souscrire une assurance de responsabilité civile décennale par analogie à celle pesant sur le constructeur. Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure par ailleurs maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, et par conséquent il est tenu, aux termes de l article L du Code des assurances, de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour les travaux qui la justifient. Le f) de l article L du CCH prévoit que le contrat de vente doit préciser, à peine de nullité, les justifications de la souscription de ces deux assurances par le vendeur. Toutefois, le renvoi aux seuls articles L (= CC) et L du CCH (= CC) implique que ces justifications ne concernent pas la garantie décennale et par ailleurs s appliquent aux éléments d équipement dissociables ne relevant, jusqu alors, d aucune obligation d assurance construction. Il s agit là d une erreur rédactionnelle regrettable et il y a donc lieu de préconiser que les justifications d assurances doivent être conformes au champ d application des articles L et L du code des assurances. Enfin, une attention toute particulière doit être portée au sort des existants qui relèveront dans bon nombre de cas, compte tenu de la nature des travaux de rénovation concernée par cette vente, du champ d application de la convention du 8 septembre 2005 conclue entre l Etat, les fédérations des maîtres d ouvrage et les fédérations des assureurs, sur l offre d assurance en matière de dommages aux existants. - La garantie d achèvement des travaux En vertu du e) de l article L du CCH, le vendeur est tenu de souscrire une garantie d achèvement des travaux qui ne peut être qu'extrinsèque, dont la justification doit être fournie dans le contrat de vente d immeubles à rénover sous peine de nullité. Cette garantie est constituée par une caution solidaire (toute ouverture de crédit est exclue) délivrée par un établissement de crédit ou par une entreprise d assurances agréée à cet effet (article L du Code des assurances). Cette garantie prend fin à l achèvement des travaux prévus au contrat, attesté par un homme de l art tel que défini ci-avant. - La garantie des désordres apparents Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux doivent être dénoncés dans l'acte de livraison ou dans le délai d'un mois suivant cette livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d'un an suivant la livraison. Pour le bâti existant, les vices relèvent de l'article 1641 du code civil.

5 2.2. Obligation pesant sur le seul vendeur professionnel : assurance de responsabilité professionnelle La loi étend les exigences encadrant le statut actuel de la vente d immeubles à construire en instaurant une obligation d assurance de responsabilité professionnelle pesant sur le seul vendeur professionnel d immeubles à rénover assortie de sanctions édictées à l article L CCH (peine d emprisonnement de six mois et une amende de euros ou de l'une de ces deux peines seulement). Ni la loi ni le décret n encadre les modalités de souscription et d application de cette obligation d assurance de responsabilité professionnelle. Il faudra par conséquent étudier et trouver, en concertation avec les vendeurs concernés, les solutions d assurances les mieux adaptés aux risques liés à ce nouveau statut juridique.

6 ANNEXE Code de la construction et de l habitation - Art. L Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. - Art. R Les travaux de rénovation d un immeuble au sens de l article L sont tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n incluent pas les travaux d agrandissement ou de restructuration complète de l immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l alinéa 3 de l article L et qui rendent à l état neuf : 1- Soit la majorité des fondations ; 2- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l ouvrage ; 3- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; 4-Soit l ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés : a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l ouvrage ; b) Les huisseries extérieures ; c) Les cloisons intérieures ; d) Les installations sanitaires et de plomberie ; e) Les installations électriques ; f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. - Art. R Le prix de l existant est payé lors de la signature du contrat mentionné au premier alinéa de l article L Les paiements relatifs au prix des travaux ne peuvent excéder : 50% une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux ; 95% une fois achevé l ensemble des travaux. Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l article L La constatation de l achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l art tel que défini à l article R Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition conformément à l article L Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points. - Art. L Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. Le vendeur est tenu, pour les travaux mentionnés au premier alinéa de l'article L , par les garanties prévues par les articles L , L et L , dès lors que les travaux entrent dans le champ d'application de ces articles. - Art. L Tout contrat mentionné au premier alinéa de l'article L doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique. Ce contrat précise :

7 a) La description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l'article 46 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ; c) Le prix de l'immeuble ; d) Le délai de réalisation des travaux ; e) La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ; f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L et L du présent code, en application des articles L et L du code des assurances. - Art. L La garantie d'achèvement des travaux est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. - Art. R La garantie de l achèvement des travaux résulte d une convention de cautionnement, prévue à l article L , aux termes de laquelle la caution s oblige envers l acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l achèvement des travaux prévus au contrat. - Art. R La garantie d achèvement prend fin à l achèvement des travaux prévus au contrat attesté par un homme de l art tel que visé à l article R Art. R L homme de l art visé aux articles R , R , R et R doit être un professionnel relevant de la loi no 77-2 du 3 janvier 1977 sur l architecture ; il doit être indépendant, impartial et assuré pour les prestations effectuées au titre de ces articles. Cette personne est désignée d un commun accord entre les parties ou, à défaut d accord, par ordonnance, sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l immeuble parmi celles que le tribunal commet habituellement. - Art. L Toute promesse de vente d'un bien immobilier soumis aux dispositions du premier alinéa de l'article L doit comporter, à peine de nullité, les indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances, respectivement prévues aux e et f de l'article L Art. L Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. - Art. L Le vendeur professionnel d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, devant être rénové, doit justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. - Art. L Les sanctions prévues à l'article L sont applicables en cas de violation des dispositions de l'article L Article L Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. - Article L La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 du code civil reproduit à l'article L du présent code s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un

8 ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. - Article L Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

9 Panorama des besoins de garanties et d assurances du vendeur d immeubles à rénover Articles du Code de la Construction et de l Habitation issus de la loi du 13 juillet 2006 et de son décret d application du 16 décembre 2008 Art. L Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux Art. L f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L et L du présent code, en application des articles L et L du code des assurances. Solutions d assurance et de garantie Contrat dommages-ouvrage : garantit aux propriétaires successifs de l ouvrage assuré un préfinancement rapide et intégral, sans recherche des responsabilités, des dommages de nature décennale subis par cet ouvrage. Extension de garantie des dommages aux parties existantes du fait des travaux en vertu de la convention du 8 septembre 2005 conclue entre l Etat, les fédérations des maîtres d ouvrage et les fédérations des assureurs, sur l offre d assurance en matière de dommages aux existants. Art. L Le vendeur est tenu, pour les travaux mentionnés au premier alinéa de l'article L , par les garanties prévues par les articles L , L et L , dès lors que les travaux entrent dans le champ d'application de ces articles. Art. L f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L et L du présent code, en application des articles L et L du code des assurances. Art. L Le vendeur professionnel d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, devant être rénové, doit justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Art. L Les sanctions prévues à l'article L sont applicables en cas de violation des dispositions de l'article L (peine d emprisonnement de six mois et une amende de euros ou de l'une de ces deux peines seulement). contrat constructeur non réalisateur : garantit la responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs d ouvrages. Contrat RC professionnelle type promoteur Attention particulière doit être portée : - Au libellé des activités garanties - aux garanties existants et vices cachés. - Aux exclusions spécifiques Art. L e) La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ; Art. L La garantie d'achèvement des travaux est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. Art. R La garantie de l achèvement des travaux résulte d une convention de cautionnement, prévue à l article L , aux termes de laquelle la caution s oblige envers l acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l achèvement des travaux prévus au contrat. Art. R La garantie d achèvement prend fin à l achèvement des travaux prévus au contrat attesté par un homme de l art tel que visé à l article R Garantie d achèvement des travaux : le vendeur est tenu de souscrire une garantie d achèvement des travaux qui ne peut être qu'extrinsèque, dont la justification doit être fournie dans le contrat de vente d immeubles à rénover sous peine de nullité. Cette garantie est constituée par une caution solidaire (toute ouverture de crédit est exclue) délivrée par un établissement de crédit ou par une entreprise d assurances agréée à cet effet (article L du Code des assurances).