ANIL HABITAT ACTUALITE

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1 N spécial Mars 2008 ANIL HABITAT ACTUALITE CONSEIL AUX ACCEDANTS : Nouveau contexte, doctrine renouvelée

2 CONSEIL AUX ACCEDANTS : Nouveau contexte, doctrine renouvelée L attrait pour l accession à la propriété ne se dément pas. Les ménages sont parfois freinés dans la réalisation de leur projet par les contraintes économiques, mais les ADIL observent que leur réaction majoritaire est plutôt d accepter des taux d effort de plus en plus élevés sur de plus longues durées. Malgré cela, le nombre d échecs reste aujourd hui raisonnable et la sinistralité en matière d accession est presque inexistante au regard de ce que l on constate dans certains autres pays. Le gouvernement ayant fait part de sa volonté d encourager de façon encore plus déterminée l accession, les ADIL ont entrepris, à la demande du président de l ANIL, une consultation de leurs partenaires, qui représentent l ensemble des acteurs du logement, sur le niveau et la nature des risques qu il est raisonnable de prendre et de faire prendre aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires. Peu auparavant, l ANIL et les ADIL s étaient attachées à mettre à jour et à formaliser la doctrine du réseau en matière de conseil à l accession. Ces travaux ont été lancés au début de l année 2007, lorsque le ciel était encore serein. Depuis lors, le ralentissement de la conjoncture immobilière après une dizaine d année de forte augmentation des prix, la crise des subprime aux Etats-Unis et les difficultés rencontrées en France par les emprunteurs ayant souscrit des prêts à taux variable sont venus montrer que cette réflexion n avait rien de rhétorique. Entre autres enseignements, ces événements ont illustré une vérité d évidence : la première des précautions est de permettre aux ménages qui s engagent dans un projet d accession à long terme d en maîtriser les enjeux, c'est-à-dire de bien mesurer les risques qu il comporte et de comprendre les produits financiers auxquels ils ont recours. C est l objet de ce dossier qui regroupe les éléments suivants : Maîtrise des risques et sécurité des opérations : l approche française (Synthèse de la consultation organisée par les ADIL auprès de leurs partenaires) Tous les acteurs du marché du logement se réunissent au sein des ADIL pour leur permettre d offrir une information objective aux particuliers. Les points de vue des établissements de crédit, des professionnels, des associations de consommateurs, des élus ou des organismes sociaux sont nécessairement différents. Pour autant partagent-ils une même conception du risque socialement acceptable pour accéder à la propriété? Les discussions approfondies conduites au sein des ADIL montrent que leurs conceptions sont assez proches, mais qu elles s écartent manifestement de la pratique observée dans nombre d autres pays étrangers. 1

3 Conseil aux accédants : la doctrine des ADIL Les observations des ADIL peuvent éclairer les pouvoirs publics pour la définition des systèmes d aide au logement et les modifications du paysage légal. Mais tout ne relève pas de la réglementation et les ADIL peuvent affirmer un certain nombre d orientations qui, si elles n ont pas leur place dans la loi, doivent sous-tendre le conseil donné aux particuliers qui les consultent. Les ADIL se sont attachées à expliciter ces principes. Crédit immobilier : droit et pratiques L emprunteur français est l un des mieux protégés ; les dispositions légales sont très strictes et la jurisprudence tend à renforcer cette orientation. Les techniques bancaires sont à la fois complexes et évolutives, elles se sont considérablement sophistiquées avec le développement des prêts à taux révisable. Le conseiller d ADIL se doit de parfaitement maîtriser les aspects juridiques, aussi bien que financiers du marché du crédit immobilier. C est pourquoi l ANIL met à la disposition des conseillers des ADIL un dossier «Crédit immobilier» qui sera mis à jour au fur et à mesure de l évolution des textes et des pratiques. 2

4 Maîtrise des risques et sécurité des opérations : l approche française Synthèse de la consultation organisée par les ADIL auprès de leurs partenaires Aujourd'hui, 56,7 % des Français sont propriétaires du logement qu ils occupent. Dans tous les pays la propriété progresse et, en France en particulier, toutes les politiques suivies depuis plus de trente ans se sont attachées à aider ceux qui souhaitaient accéder à la propriété. Elles l ont fait à des degrés divers et les moyens mis en œuvre ont évolué pour tenir compte de la situation économique. Le risque, en particulier, fait l objet d une appréhension changeante en fonction de la conjoncture : à une période où la quotité des prêts aidés était d autant plus élevée que le revenu était bas («les PAP majorés»), a succédé une phase où l on a exigé un apport minimum pour ces mêmes prêts aidés. Ces dernières années, la maîtrise du surendettement immobilier, la très forte réduction du nombre de sinistres et la volonté de donner une nouvelle impulsion à l accession ont pu conduire à regretter la trop grande prudence des banques françaises. Pourtant, la pratique de ces dernières évolue, même si l approche française du crédit au logement continue de se différencier très fortement de celle des autres pays européens. Mais le discours tenu par les différents acteurs du logement n a pas forcément suivi la modification des pratiques et semble avoir évolué de façon autonome. Ainsi, certains évoquent-ils toujours les ravages du surendettement, tandis que d autres continuent à fustiger la frilosité des prêteurs. Il est normal qu il en soit ainsi, car il n existe pas d accord explicite sur les risques qu il est acceptable de prendre et de faire prendre aux ménages désireux d accéder à la propriété. Les débats sur cette question ne permettent pas de définir les critères de ce que sont aujourd hui la nature et le niveau d un risque socialement acceptable en matière d accession à la propriété. Jusqu où faut-il aider les candidats à l accession? A partir de quand est-il souhaitable de les dissuader ou, à tout le moins, de ne pas les encourager? Ce sont les questions que le réseau de l ANIL a voulu poser à l ensemble de ses membres 1 ; ils sont, en effet, réunis au sein des ADIL pour apporter aux particuliers un conseil dans l étude et la réalisation de leur projet d accession. Cette opération a été entreprise avant que se développe la crise des subprime et que la hausse des taux qui l a déclenchée vienne également surprendre certains accédants français ayant souscrit des prêts à taux variable. Cependant, cette consultation offre une vision de la façon dont les principaux acteurs du logement, élus, établissements de crédit, professionnels, organismes sociaux et associations envisagent le risque indissociable de l accession. C est un élément qu il faudra avoir en tête, une fois la crise dépassée, lorsque la question se posera à nouveau de l'élargissement de l'offre de crédit, si l'augmentation du nombre de propriétaires devient un objectif prioritaire. L accession à la propriété comporte des risques : chacun l admet, au moins de façon théorique, mais le sentiment généralement exprimé est que ces risques peuvent, dans une large mesure, être prévenus. Les seuls facteurs qu il est impossible de maîtriser sont ce que l on regroupe généralement sous l expression «accidents de la vie», c est-à-dire le décès, les accidents ou la maladie, le chômage et l instabilité des couples. Les deux premiers peuvent être garantis par une assurance décès, invalidité, incapacité de travail. Le risque de chômage, mal couvert par l assurance perte d emploi, qui au demeurant n est pas exigée par les prêteurs, est toutefois limité, car ces derniers n acceptent pas de prêter à des ménages en situation d emploi précaire. L instabilité des couples est donc le seul 1 Etablissements de crédit, professionnels publics et privés offreurs de biens et services concourant au logement, associations d usagers, élus et organismes sociaux. 3

5 risque contre lequel aucune prévention n est possible : rien ne permet en effet d évaluer la probabilité de séparation ou de définir un profil de ménage «à risque». Comment définir le risque acceptable? Des positions plutôt consensuelles Eliminons tout d abord les réponses du type «aucun risque n est acceptable», qui relèvent de la pure rhétorique : aussi prudent que puisse être le prêteur, il ne peut maîtriser tous les paramètres de la gestion budgétaire du ménage emprunteur. Ces réponses sont d ailleurs rares, et la quasi-totalité des personnes consultées admettent que toute opération d accession comporte un risque. Aucun accédant ne peut être certain de récupérer sa mise en cas de revente, forcée ou non. Il est vrai que les reventes avec moins-value sont rares depuis plusieurs années, en raison de la forte hausse des valeurs immobilières, et que, de ce fait, le taux de sinistres (défini comme perte pour le prêteur) n a jamais été aussi bas. Mais certains font remarquer que les risques de revente avec moins-value existent toujours en cas de revente rapide, notamment en raison de la décote du neuf. Par ailleurs, rien ne garantit que les prix continuent à augmenter. Ce constat reflète l approche personnelle du crédit qui caractérise la situation française : la baisse des prix immobiliers n est jamais mentionnée parmi les premiers facteurs de risque. Cet élément n apparaît que lorsqu est posée la question de la revente. La perte (totale ou partielle) de l apport investi est-elle admissible? L obligation de revente est presque toujours considérée comme un risque acceptable si l emprunteur récupère son apport personnel. L opération est alors parfois comparée à la situation où le ménage serait resté locataire, les mensualités ayant servi à «payer un loyer». En revanche, les opinions divergent sur le cas où l emprunteur ne récupère pas, ou pas totalement son apport personnel. - Pour certains «c est le problème de l accédant», «cela fait partie du pari de l accession», «on doit accepter ce risque au même titre que la perte de valeur d une automobile, que l on considère comme normale». C est ce que l on pourrait appeler l optique du banquier, même si nombre de banquiers ont un jugement plus nuancé et si cette position est parfois celles d autres partenaires (constructeurs et agents immobiliers notamment). - Pour d autres (y compris certains prêteurs), probablement les plus nombreux, la perte de tout ou partie de l apport personnel est considérée comme un échec, même s il faut relativiser en fonction du taux de perte. Cette éventualité est toutefois mieux acceptée si la vente résulte non d une obligation, mais d une décision de l accédant liée notamment à une mutation professionnelle. Dans ce dernier cas, l intérêt de l assurance revente est parfois souligné, mais la plupart des prêteurs se montrent sceptiques quant à son utilité, y compris les représentants des réseaux qui la commercialisent. - Dans ce cas «tangent», référence est parfois faite à la situation de locataire. Certains estiment que ce risque est acceptable si la mensualité n est pas supérieure au loyer que le ménage aurait dû payer pour un logement équivalent («mieux vaut investir à perte que de rester locataire»), ou que «.pendant ce temps le ménage s est logé». Mais d autres font remarquer que «acheter revient plus cher que la location». De fait, et contrairement à une opinion assez largement répandue, l accédant doit, en règle générale, consentir un effort financier supérieur à ce qu exige le paiement du loyer d un logement équivalent. Les cas où le produit de la revente ne permet pas de rembourser la dette sont unanimement jugés inacceptables. 4

6 La question de la valeur du bien n est que rarement évoquée, y compris par les banquiers : certains estiment qu il faudrait mieux la prendre en compte, éventuellement faire des expertises, mais pour d autres, le banquier n est pas un prêteur sur gage et il doit donc s attacher presque exclusivement à vérifier la capacité de remboursement de l emprunteur. De l ensemble des réponses, il ressort que l éventualité de la revente, que ce soit par contrainte ou par choix, est parfaitement admise. Cette question est également souvent évoquée à propos de la durée des prêts. C est donc un point qui devrait être abordé de façon systématique par les ADIL dans les consultations, d autant qu il n est pas forcément évoqué par le prêteur, puisque celui-ci s inscrit dans une logique qui, de fait, ne prend guère en compte que la capacité de remboursement. Reste à savoir comment procéder. Peut-on chiffrer le niveau de risque acceptable? Chacun ou presque a conscience qu un certain taux d échecs est inévitable, mais le pourcentage admissible n est pas, comme on aurait pu s y attendre, plus faible pour les élus, les associations ou les Caisses d allocations familiales que pour les banquiers, les constructeurs ou les agents immobiliers. La question ne fait d ailleurs pas ressortir de méfiance à l égard des prêteurs. On est loin de la situation américaine où les prêteurs, ou du moins certains d entre eux, sont accusés de pousser les ménages à l endettement sans tenir compte de leur capacité à faire face à leurs remboursements. Ceci tient notamment à ce qu ils gèrent le prêt jusqu à la fin de son remboursement et supportent donc les conséquences des défaillances. Pour beaucoup de banquiers, le risque acceptable est de 5 %, ce qui semble correspondre au taux de pertes provisionnées. Mais ce chiffre correspond à la totalité des pertes qu ils jugent admissibles, il comprend donc les sinistres ayant pour cause un «accident de la vie» (chômage, séparation), par définition non évaluables a priori. Sachant que ces causes sont actuellement majoritaires dans les défaillances, on en déduit que le niveau de risque admissible pour les autres causes (surendettement pour parler sommairement) est bien plus faible, peut-être 1 ou 2 %. D autres, banquiers ou non, admettent un taux de risque plus élevé, de 10 à 20 %. L accent est souvent mis sur la nécessité de la préparation du projet et d une information personnalisée, qui apparaît comme le meilleur garant de la sécurité des projets. Mais au vu des réponses, l attitude du «tout sécuritaire», qui s exprime souvent dans les médias ou dans les débats, apparaît comme un argument de tribune plus que comme le reflet d une préoccupation réelle. La consultation met en évidence le fait que seules les autorités centrales des établissements de crédit sont accoutumées à une approche chiffrée du risque. Comment apprécier la capacité de remboursement des accédants? Le revenu résiduel plébiscité, le taux d effort disqualifié Le taux d effort (rapport entre la mensualité de remboursement et le revenu du ménage emprunteur) est récusé par la majorité, du moins comme critère principal. La majorité des personnes consultées souligne qu un même taux d effort maximum ne peut être appliqué sans discernement, quel que soit le revenu du ménage. On lui préfère le plus souvent le revenu résiduel (ou «reste à vivre»), quasiment plébiscité, mais comment est-il utilisé? Il faut en effet une référence pour juger si le revenu résiduel est suffisant, et cette référence ne peut guère être absolue. Les banques disposent-elles de barèmes selon la composition des ménages, leur localisation et leurs habitudes de consommation? Les réponses ne le précisent pas. Si le revenu résiduel est utilisé de façon relative, c est-à-dire en comparant la situation avant et après l accession, on se ramène au troisième critère suggéré, celui de la mensualité comparée au total de la 5

7 dépense de logement (loyer + charges) avant l accession. Ce type de critère exige une analyse au moins sommaire du budget du ménage. C est probablement ce qui se passe dans le cas où l accédant emprunte à la banque généraliste dont il est déjà le client, car celle-ci dispose de tous les éléments lui permettant d apprécier de façon fine sa capacité de remboursement. Elle est donc en mesure d appliquer de façon souple les critères d acceptation qui lui sont prescrits par son siège. Force est toutefois de constater que nombre de candidats à l accession et même certaines des personnes consultées pensent que le taux d effort demeure la règle sur laquelle se fondent les banques pour accepter ou non de prêter. Il s agirait même, aux yeux de certains, d une obligation réglementaire! L examen du financement des opérations ayant bénéficié d un prêt à 0 % montre pourtant que, dans le cas des accédants les plus modestes, ce critère n est pas appliqué de façon rigide, puisque leur taux d effort dépasse fréquemment les 30 à 33 %, généralement considérés comme admissibles. Le renvoi constant au bon sens, dans l appréciation de ces critères, traduit le fait qu en pratique, on navigue entre l expérience des gens de terrain, y compris les agents des établissements de crédit, et les normes non explicitées des systèmes d instruction informatiques. Doit-on exiger un apport personnel? L accession sans apport largement admise Il n y a pas de raison d exiger que le ménage dispose d un apport personnel pour financer une opération : c est l opinion qui s exprime de façon très majoritaire. L absence d apport n est généralement pas considérée comme un facteur de risque, en particulier par les banquiers. Certes, l existence d une épargne préalable est souhaitable, notamment parce qu elle est un bon indice de la capacité du ménage à bien gérer son budget, donc à rembourser, mais rares sont ceux qui en font une exigence. Pour beaucoup, ce serait pénaliser les jeunes, et ce serait aussi une erreur, car mieux vaut investir dans l acquisition d un logement que de payer un loyer, dans une période de hausse des prix de l immobilier et alors que l épargne est faiblement rémunérée et que le loyer augmentera. Ce raisonnement, qui s appuie sur la conjoncture actuelle, est très différent de l état d esprit qui prévalait il y a dix ou quinze ans. Cependant, depuis la crise des subprime, les banques universelles ont de nouveau des exigences en matière d apport, alors même que la sinistralité française est restée à un niveau extrêmement bas. Apport investi ou épargne de réserve? Certains estiment toutefois que l apport personnel doit couvrir les frais annexes à l accession, mais pour nombre de banquiers, il n y a pas de problème à financer une opération à plus de 100 % (c està-dire y compris les frais annexes). Beaucoup, et pas seulement des banquiers, préfèrent que si épargne il y a, elle soit gardée en réserve pour faire face, le cas échéant, à des dépenses imprévues. Ils redoutent en effet que sinon, le ménage contracte par la suite des crédits à la consommation pour financer des dépenses ultérieures, par exemple des travaux, notamment en cas de dépenses décidées par la copropriété. Cette façon de procéder semble de plus en plus fréquente. On pourrait penser que cela revient au même que de réduire le taux d effort en investissant l apport dans l opération, mais de fait ce n est pas équivalent car le crédit à la consommation est plus cher que le crédit immobilier, et surtout il doit être remboursé plus rapidement, donc les mensualités sont plus élevées et le risque accru. On peut d ailleurs jouer sur la durée du prêt pour maintenir le taux d effort à un niveau acceptable. La question du financement de dépenses, y compris de consommation (équipement ménager, voiture...) n a pas été évoquée explicitement, mais c est sans doute une pratique qui se développe discrètement. Le souhait d une exigence d apport personnel vient plutôt des non banquiers, mais même là il n est pas majoritaire. Parmi les CAF ou les associations, à côté de positions «traditionnelles», beaucoup 6

8 de personnes interrogées ne trouvent rien à redire à une accession sans apport : tout en jugeant l apport souhaitable, elles estiment qu en faire une exigence reviendrait à pénaliser les ménages modestes. Doit-on limiter la durée des prêts? Une majorité pour la limitation Seule une minorité des personnes consultées est favorable à la non-limitation de la durée des prêts : la proportion est d environ trois sur dix, un peu plus si l on y ajoute celles qui préconisent une limitation à 40 ans ou plus. Ce sont en premier lieu les constructeurs et les agents immobiliers, mais aussi les organismes du 1% logement et les notaires. En revanche, les représentants des organismes sociaux, des associations et les élus, militent presque tous pour une limitation. La position des banquiers est plutôt plus restrictive que la moyenne. Parmi ces derniers, ce sont surtout les représentants des établissements spécialisés qui militent pour la non-limitation. Les autres sont majoritairement favorables à une limitation. Lorsqu une limitation est souhaitée, la durée limite est le plus souvent fixée à 25 ou 30 ans. Rares sont ceux qui préconisent une durée inférieure (20 ans) : ce sont surtout des élus, des organismes sociaux, des associations ou des organismes d HLM. Les prêts longs pour les jeunes Les prêts de longue durée doivent être réservés aux jeunes et notamment aux jeunes primoaccédants : c est l opinion générale, certains précisant que la durée du prêt doit être calculée en fonction de l âge de la retraite, le remboursement du prêt devant être achevé à ce moment-là. La nécessité de tenir compte des perspectives d évolution professionnelle de l emprunteur est soulignée par une minorité de personnes interrogées, et rarement par les banquiers (l un d entre eux indique que cela devrait être la règle, mais que ce n est pas la pratique). Concernant les revenus des emprunteurs, les opinions divergent : certains pensent que les prêts de longue durée conviennent aux ménages modestes, il s agit alors d allonger le prêt pour solvabiliser l emprunteur lorsque la mensualité atteint le plafond admissible ; d autres, au contraire, qu ils ne doivent être utilisés que lorsque la mensualité (ou le taux d effort) n est pas trop élevée ou, ce qui revient au même, qu allonger le prêt permet d alléger l effort de l accédant. Parmi les justifications avancées de l utilisation des prêts longs, on retrouve parfois un argument déjà évoqué : il vaut souvent mieux acheter que payer un loyer. Le fait que les prêts de longue durée vont rarement à terme est rarement souligné, même par les banquiers (mais peut-être est-ce un constat implicite?). Il est clair pourtant que, plus l emprunteur est jeune, plus il a de chances de ne pas demeurer toute sa vie dans le logement acquis, et cela d autant plus que ses perspectives d évolution de carrière sont intéressantes. Rares sont ceux qui évoquent la mobilité résidentielle et la question du transfert de prêt sur une autre opération, après revente du premier logement. L impression qui se dégage de l analyse des réponses est que pour la majorité des personnes consultées, le logement acquis est celui que l accédant occupera «pour la vie». Mais peut-être cela tient-il, pour une part, au fait que le guide d entretien n évoquait pas explicitement cette question. Tout de même, la référence fréquente à la retraite, l argument selon lequel «des travaux sont nécessaires au bout de 25 ans» (et qu il faudra donc les financer), l opinion parfois exprimée que les prêts longs sont adaptés aux ménages à faible mobilité ou aux ménages modestes, laissent penser que cette impression n est pas dénuée de fondement. 7

9 Prêts à taux fixe ou variable? Taux variables : oui, mais pas trop Les prêts à taux variable ne sont acceptables que s ils sont «capés» et bien entendu révisables selon l évolution d un index. Le second point va tellement de soi qu il n est pratiquement pas évoqué, sauf par quelques-unes des personnes consultées qui ont corrigé le mot «variable» en lui substituant «révisable». La consultation confirme donc, si besoin était, l aversion des français pour les prêts à taux variable «purs», considérés comme trop risqués pour l accédant. Malgré cela, une part non négligeable des personnes consultées considère que les prêts à taux révisable sont à déconseiller dans tous les cas. Sans doute ce jugement est-il motivé en partie par le bas niveau actuel des taux, la perspective d une hausse paraissant vraisemblable. Mais dans certains cas, l aversion pour le variable semble quasi viscérale, les arguments invoqués étant parfois peu convaincants, voire inexistants. Les contempteurs de ce type de prêt (ce ne sont jamais des banquiers) sont d ailleurs presque toujours pour une limitation de la durée. La majorité est toutefois ouverte à l utilisation des prêts à taux variable, les plus favorables étant naturellement les banques spécialisées. Dans quels cas les prêts à taux révisable sont-ils intéressants pour l emprunteur? Si les réponses des banquiers à cette question sont, dans l ensemble, nuancées, les opinions exprimées par les autres personnes consultées traduisent une certaine méconnaissance des mécanismes de révision, il est vrai complexes. C est sans doute ce qui explique que l argument du différentiel de taux soit le seul avancé pour justifier leur utilisation. Le fait que l offre de prêts de longue durée soit très majoritairement en taux variable, et que donc l allongement des prêts implique un recours accru à ce type de prêts n est pratiquement jamais évoqué. Certains jugent même que le taux variable ne se justifie que pour les prêts courts! La nécessité d une information préalable claire et complète de l emprunteur est souvent soulignée, notamment par les banquiers. Force est pourtant de constater, et certains des interlocuteurs non financiers le remarquent, que cette information est souvent insuffisante, voire erronée. Les questions posées aux ADIL le confirment ; il arrive même que des emprunteurs aient souscrit un emprunt à taux révisable en pensant qu il s agissait d un prêt à taux fixe. D autres, constatant à l occasion d une révision de taux que le capital restant dû augmente (dans le cas d un prêt lissé et d une mensualité dont l évolution est contrainte) sont perplexes, car cette éventualité n a pas été évoquée lors de la vente du prêt. On touche certainement là aux limites de la compétence des vendeurs, pas toujours suffisamment formés pour comprendre et a fortiori expliquer le fonctionnement de ces prêts. Les contrats de prêts sont d ailleurs souvent rédigés de façon quelque peu absconse. Quel niveau d assurance décès-invalidité et auprès de qui? Pas de prêt sans assurance C est la confirmation de ce que l on savait déjà, et qui a d ailleurs motivé les réflexions sur l accès au crédit des emprunteurs âgés ou malades, donc non assurables. A quelques très rares exceptions près, le prêt sans assurance est inenvisageable. Les quelques personnes qui évoquent la possibilité d emprunter sans assurance, sous condition d un apport personnel très important et/ou avec comme garantie la caution des héritiers, sont ultra minoritaires. Assurance de groupe ou délégation d assurance? Pas surprenant non plus : les banquiers plébiscitent les assurances de groupe. Leurs arguments sont les suivants : - connaissance des risques garantis puisque le contrat a été étudié entre la banque et l assureur ; 8

10 - garantie que la prime sera versée quoi qu il arrive, même si la situation professionnelle de l emprunteur change ou si celui-ci est défaillant. Le fait que l assurance est une importante source de marge pour le prêteur est plus rarement évoqué : certains n en font pourtant pas mystère (il faut dire que la chose est connue depuis l affaire Que choisir?) et indiquent que si les assurances de groupe n existaient pas, le taux nominal des prêts devrait être augmenté. Les banquiers ne précisent pas (cela ne leur était pas explicitement demandé), quelle est leur attitude lorsque l emprunteur souhaite s assurer par délégation : acceptation sans condition, refus, augmentation du taux du prêt L impression qui prévaut est qu il n existe pas de ligne de conduite bien définie. A l opposé, les autres interlocuteurs sont nombreux à estimer nécessaire une information des emprunteurs sur la possibilité de la délégation d assurance, jugée moins onéreuse, tout en les avertissant de la nécessité d étudier attentivement les conditions des garanties offertes. L argument très souvent avancé est la nécessité de mettre en concurrence les assureurs. Taux de couverture : prudence mais pas aveuglement Le goût des français pour l assurance, qui va de pair avec l aversion pour le risque, est bien connu ; il est confirmé dans une large mesure par les opinions sur le taux de couverture, qui privilégient la surassurance pour les couples : assurance à 100 % sur chaque tête préconisée par la moitié des personnes consultées, à plus de 100 % pour de nombreux autres. Ce n est pas que le coût de l assurance soit méconnu ou sous-estimé, mais l opinion majoritaire est qu il faut être bien assuré, même si cela coûte cher. Cette position est toutefois loin d être générale, une forte minorité parmi les personnes consultées estimant qu une assurance à 100 % au total, répartis au prorata des revenus, est suffisante et que le banquier ne doit pas exiger plus. Qu attendre des courtiers? Pas de consensus sur cette question, les opinions se partageant à parts à peu près égales entre ceux qui jugent le courtier inefficace, voire dangereux, et ceux qui jugent son intervention bénéfique. Parmi les premiers, on trouve bien entendu les banquiers, qui mettent en avant l absence de conseil personnalisé (d où l impossibilité de faire des montages «sur mesure»), le coût élevé de leur intervention et, parfois, leur absence de neutralité. Certains admettent que le courtier peut, peutêtre, obtenir un taux inférieur à celui qu aurait obtenu l emprunteur lui-même, mais au détriment de la qualité du montage financier). D autres estiment que le seul intérêt du recours au courtier est le gain de temps pour l emprunteur. Ceux qui y sont favorables s appuient pour l essentiel sur l argument de la mise en concurrence des prêteurs : selon eux les courtiers sont dans une meilleure position pour négocier avec les prêteurs que les emprunteurs individuellement. Ils confirment en cela l attitude de nombre d emprunteurs, constatée par les ADIL, qui ont a priori tendance à ne prendre en considération que le taux du prêt. * * * L ensemble des questions abordées donne le sentiment d une relative unité de vue des acteurs du logement relative à l appréciation du risque en matière de crédit. Dès lors que l on examine en détail les composantes de ce risque, les divergences s estompent. La comparaison avec la pratique des autres pays renforce cette conviction qu il existe une attitude française à l égard du crédit et que la pratique de nos établissements de crédit se démarque fortement de celle de nos partenaires européens. 9

11 Conseil à l accession : la doctrine du réseau ANIL-ADIL Elaborée au cours des années 1980, la doctrine du réseau en matière de conseil à l accession à la propriété s inscrivait dans un contexte économique et financier marqué par la réduction rapide du taux d inflation et un taux relativement élevé de défaillances d emprunteurs. Elle concernait au premier chef l accession sociale dans le neuf, alors en plein développement. Depuis lors, les conditions de l accession à la propriété ont considérablement évolué : la part du neuf s est fortement réduite, les aides publiques ont changé de forme et la distribution des prêts immobiliers est l objet d une vive concurrence. Les techniques financières se sont perfectionnées, l offre de prêts s est diversifiée et leur durée s est allongée avec la baisse des taux ; dans le même temps, le taux de défaillance 2 parmi les emprunteurs a beaucoup diminué. Les sources d information se sont multipliées, avec notamment le développement du courtage sur internet. Le principe du conseil complet avec simulation financière n est pas remis en cause : le but reste soit d évaluer le montant maximum de l opération compatible avec les ressources du ménages (diagnostic), soit de déterminer le plan de financement optimal et l effort financier qui en découle. Mais il apparaissait nécessaire de réexaminer dans le détail les modalités du conseil, car la façon de traiter certains aspects influe de façon notable sur le résultat des simulations. Un groupe de travail composé de directeurs et de conseillers a listé un certain nombre de points dont le traitement, dans le cadre du conseil aux accédants, nécessitait d être revu ou précisé. Ses propositions ont ensuite fait l objet d un large débat avec les conseillers, au cours de réunions régionales. Enrichie par les résultats d une large consultation des établissements prêteurs et d autres acteurs de l accession, elles ont permis de définir en commun des méthodes de travail qui doivent désormais servir de repère à l ensemble des conseillers. Principe général : informer pour éclairer les décisions Le rôle du conseil à l accession est d apporter au consultant les informations qui lui sont nécessaires pour prendre une décision pertinente. C est toute la difficulté d un conseil personnalisé, car cela suppose d être en mesure d apprécier, au cas par cas, quelles sont les informations indispensables : cela dépend du niveau d information du consultant, de son avancement dans son projet, du type d opération qu il envisage. En tout état de cause, le conseiller doit éviter d orienter la décision, quelle que soit l opinion qu il peut avoir sur la faisabilité du projet. La question se pose, évidemment, pour les consultants dont, aux yeux du conseiller, le projet n est pas réalisable. Ce dernier peut être tenté de recommander explicitement au consultant de renoncer à son projet, mais il est préférable qu il s en abstienne : d une part, son jugement sur la faisabilité du projet peut être fragile ; d autre part, l avis du conseiller ne dissuadera pas forcément le consultant de chercher à concrétiser son projet, et dans ce cas il est peu vraisemblable qu il fasse de nouveau appel à l ADIL même si un complément d information lui est nécessaire ; enfin, l ADIL doit veiller à ne pas apparaître comme un censeur qui chercherait à contrecarrer les projets des accédants. Pour être pleinement efficace, le conseiller ne doit pas forcément chercher à aborder tous les aspects du projet au cours du premier entretien. L expérience montre, en effet, qu une trop grande quantité d informations provoque en général la saturation. Sauf exception, l entretien ne doit pas se prolonger au-delà d une heure. Mieux vaut proposer au consultant de faire de nouveau appel à l ADIL 2 Les taux de défaillance s apprécient traditionnellement à partir des impayés de plus de 3 mois ou des décisions de déchéances du terme. C est cette dernière donnée qui peut être appréhendée pour l ensemble des établissements. 10

12 ultérieurement, lorsqu il aura avancé dans son projet, pour un complément d information d autant plus efficace qu il sera ciblé et interviendra au bon moment. Le diagnostic : comment déterminer la mensualité plafond? Environ sept consultations financières sur dix sont des diagnostics financiers dont le but est de déterminer l enveloppe financière dont peut raisonnablement disposer le consultant pour financer son projet. La fixation de la mensualité maximale est l un des éléments, sinon l élément fondamental de la simulation. En effet, pour la majorité des consultants il faut excepter ceux qui disposent d un apport personnel très conséquent et/ou d un revenu élevé le montant maximum finançable dépend directement de la mensualité maximale, la seule variable d ajustement étant la durée du prêt principal. Ce n est pas au conseiller, mais au consultant de fixer la mensualité maximale. Le rôle du conseiller est de s assurer que le niveau fixé ne risque pas de mettre en péril l équilibre du budget du ménage. Le logiciel de simulation du réseau, AdilOpti, fournit des repères qui peuvent y aider : le taux d effort et le revenu résiduel (ou «reste à vivre»). Toutefois, ces deux éléments ne sont que des indications, car il n est pas possible de fixer un taux d effort maximum ou un reste à vivre minimum qui seraient valables pour tous les ménages. Le risque est en effet moins lié au niveau absolu de la mensualité qu à l augmentation de la dépense de logement. L idéal est donc de comparer la dépense de logement ou le reste à vivre avant et après l opération, en tenant compte notamment : - des coûts non pris en compte dans la simulation, comme les dépenses liées au fait d être propriétaire (charges supplémentaires de copropriété ou de gros entretien, taxe foncière, etc.) ; - des dépenses supplémentaires qui pourraient être induites par l opération, comme par exemple l augmentation des dépenses de transport (nécessité d une seconde voiture lorsqu on accède en zone périurbaine). Si la comparaison fait apparaître une importante augmentation des dépenses (une augmentation modérée n est pas forcément inquiétante car la plupart des ménages sont prêts à consentir un effort financier pour réaliser leur projet), le conseiller demande au consultant de réfléchir aux conséquences sur le budget du ménage (sur quels postes pourra-t-il économiser?) et, le cas échéant, lui suggère de réduire la mensualité. Il faut bien entendu accorder d autant plus d attention à la détermination de la mensualité que le revenu du ménage est plus faible. Dans un tel cas l opération risque en effet d être «tangente» et le consultant peut être tenté d envisager une mensualité trop élevée. Pour faciliter la détermination de la mensualité maximale, il est bon que le consultant ait réfléchi, préalablement à l entretien, à ce que pourrait être son budget s il accède à la propriété. Pour l y inciter, il est recommandé de lui envoyer, dès la prise de rendez-vous, un courrier contenant notamment une fiche budgétaire. L expérience montre qu une majorité de consultants acceptent volontiers de se livrer à cet exercice. La détermination du revenu du ménage Le conseiller doit s assurer que la mensualité de remboursement à la charge du ménage est compatible avec son revenu : - elle doit, bien entendu, pouvoir être payée sans mettre en péril le budget du ménage ; - elle doit aussi être compatible avec les critères d acceptation des établissements prêteurs. Pour ce faire, il faut déterminer le revenu courant du ménage. Le principe est de prendre en compte les revenus que l on peut considérer comme stables, c est-àdire dont rien ne permet de penser qu ils risquent de s interrompre ou de diminuer fortement dans un proche avenir. On cherche à déterminer la régularité de certains revenus comme primes et 11

13 indemnités diverses, on s interroge sur le montant des revenus à prendre en compte dans le cas des travailleurs indépendants. Logiquement, les allocations familiales et le complément de libre choix d activité (ex allocation de congé parental) devraient donc être pris en compte, puisqu ils ne dépendent que de la situation familiale. Or ce n est pas, ou pas toujours le cas. Dans les deux cas, il s agit d un complément de revenu non affecté, c est-à-dire que le ménage en dispose librement comme de ses autres revenus. Ils font donc partie des revenus du ménage, au même titre qu un salaire. On peut même arguer qu ils ne sont pas soumis aux mêmes aléas puisqu ils ne dépendent que du nombre et de l âge des enfants. Les ménages dont les revenus peuvent, a priori, être considérés comme précaires ou irréguliers personnes en contrats à durée déterminée, intérimaires, travailleurs indépendants font l objet d un traitement particulier. Le complément de libre choix d activité Tout salarié, homme ou femme, qui a un an d ancienneté dans l entreprise peut demander un congé parental d éducation à la naissance (ou l adoption) d un enfant. L employeur ne peut pas le lui refuser. Ce congé, d une durée d un an au plus, peut être prolongé deux fois pour cesser au plus tard au troisième anniversaire de l enfant ou de son accueil au foyer. On peut aussi, et c est moins connu, passer à temps partiel pour une durée comprise entre 32 heures et 16 heures par semaine. Les personnes en congé parental peuvent bénéficier d une allocation, le complément de libre choix d activité, dans le cadre de la prestation d'accueil du jeune enfant (Paje), qui remplace l allocation parentale d éducation depuis le 1 er janvier Barème 2007 du complément de libre choix d activité (montant mensuel) Situation Perçoit l allocation de base Ne perçoit pas l allocation de base Cessation complète d activité 359,67 530,72 Activité à temps partiel 50 % 232,52 403,56 Activité à temps partiel 50 à 80 % 134,13 305,17 C est un revenu de substitution : il compense la perte de salaire liée à la cessation provisoire d activité. Il peut être considéré comme stable puisque le salarié en congé parental est assuré de retrouver un emploi à rémunération équivalente au terme de son congé, et il n y a donc aucune raison de ne pas le prendre en compte. Les allocations familiales S agissant des allocations familiales, le problème est plus compliqué car leur montant varie en fonction de l âge des enfants. Montant des allocations familiales en 2007 Nombre d enfants à charge de moins de 20 ans Montant mensuel des allocations , ,75 par enfant supplémentaire 152,63 Majoration 11 à 16 ans 33,51 Majoration plus de 16 ans 59,57 12

14 Seuls les enfants de moins de 20 ans sont pris en compte. Le montant des allocations diminue donc chaque fois qu un des enfants atteint cet âge. Ainsi, une famille de trois enfants de 11, 14 et 19 ans perçoit 392. Lorsque l aîné aura atteint 20 ans, elle ne touchera plus que Il serait donc dangereux de tabler sur une allocation stable, alors que l on sait qu elle va diminuer de plus de 200. La nouvelle version d Adilopti calcule le taux d effort sur toute la durée du remboursement (avec une hypothèse prudente d actualisation du revenu). Cela permet de faire apparaître les variations qui pourraient mettre en péril le budget du ménage et qui peuvent résulter, non seulement d une diminution du revenu (par exemple des allocations familiales, mais aussi passage à la retraite), mais aussi d une augmentation de la mensualité de remboursement (par exemple à l issue de la période de différé du PTZ si le prêt principal n est pas lissé. On fait évidemment l hypothèse que le revenu principal du ménage et les barèmes des prestations restent stables. Cet examen qui n est pas pratiqué par les établissements financiers permet d évaluer l intérêt d un prêt modulable, mais aussi la pertinence du lissage (lorsque le plan de financement est composé de plusieurs prêts d inégale longueur et que des variations de revenus sont prévues, le lissage n est pas forcément judicieux). Pour cela, Adilopti prend en compte l évolution des prestations sur la durée du remboursement. Il suffit pour cela de connaître l âge des enfants, le calcul se faisant sans difficulté en supposant le barème constant. Exemple : Ménage avec 3 enfants de 5, 7 et 12 ans à la date de l accession. Revenus salariaux : Objectif : reste à vivre au moins égal à Année suivantes Revenus salariaux Nb enfants à charge Allocations familiales Revenu total Reste à vivre Mensualité La contrainte imposée à Adilopti est la séquence des mensualités obtenues par différence entre le revenu total et le reste à vivre. Le prêt sera donc à paliers de mensualités. En pratique, il suffira que le prêt effectivement accordé soit modulable et que les modulations puissent prendre en compte les variations de mensualités prévues. Comme les modulations à la baisse entraînent un allongement de la durée de remboursement, il faudra également veiller à ce que la durée totale ne soit pas excessive. Dans l exemple ci-dessus, la séquence des mensualités permet d amortir en 26 ans un prêt de à 4,5 % (assurance incluse). Comment prendre en compte les aides personnelles? Les aides personnelles à l accession sont une contribution au financement de la dépense de logement des bénéficiaires. C est précisément pour favoriser l accession à la propriété qu elles ont été créées, et il est donc impératif d en tenir compte dans les simulations. Comme les allocations familiales, l aide personnelle est fonction du nombre d enfants à charge (enfants de moins de 21 ans et ne gagnant pas plus de 55 % du SMIC), elle diminue chaque fois qu un enfant n est plus considéré comme à la charge de ses parents. 3 Sous certaines conditions elle peut en plus bénéficier pendant un an de l allocation forfaitaire de 75,33 13

15 La prise en compte de l aide personnelle doit donc se faire selon le même principe que pour les allocations familiales, c est-à-dire en tenant compte de l âge des enfants. Le calcul de l aide est fait pour chaque année de la durée de remboursement, en fonction du nombre d enfants de moins de 21 ans et en appliquant le barème de l année initiale (on ne tient pas compte des enfants futurs sauf si l heureux événement est attendu dans moins de 9 mois). La prise en compte de l aide est automatique, le conseiller n a pas la possibilité de choisir de l intégrer ou non. Les revenus des emplois précaires Par emplois précaires on entend contrats à durée déterminée et intérim. Lorsque le revenu du consultant, ou de l un des conjoints s il s agit d un couple, provient d un emploi que l on peut considérer comme précaire, le rôle du conseiller est d attirer son attention sur les risques qui en découlent et sur l attitude probable du banquier. Ce n est pas au conseiller, mais au consultant lui-même de décider s il convient de prendre en compte ou non ces revenus dans la simulation, en fonction de ses anticipations et de sa perception du risque de chômage. Ainsi, le premier emploi des personnes entrant dans la vie active est souvent un CDD, mais il arrive qu il soit suivi d un CDI. Certains intérimaires enchaînent les contrats de sorte qu ils disposent d un revenu à peu près régulier. Rien ne s oppose donc à ce qu un diagnostic financier soit établi en se fondant sur un revenu en totalité ou en partie précaire. Mais le conseiller doit veiller à ce que le consultant ait pris conscience des éléments suivants : - il est peut-être préférable qu il attende que sa situation professionnelle soit stabilisée avant d entreprendre l opération ; - la difficulté qu il risque d avoir pour obtenir un prêt ; - l éventualité d une revente relativement rapide, à laquelle le consultant pourrait être contraint s il réalise l opération et perd ensuite son emploi. Il convient donc de s interroger sur les possibilités de revente du logement (existence d une demande, évolution des prix) ; - le risque de perte de l apport personnel, c'est-à-dire de la mise de fonds initiale de l accédant, en cas d interruption précoce et contrainte de l opération En plan de financement, le conseiller devra être plus insistant encore sur ces trois points. Revenus complémentaires - Loyers perçus : pris en compte (sauf dans le cas où un emprunt contracté pour financer l achat est en cours de remboursement) avec un abattement de 30 % correspondant aux charges. - Pensions alimentaires : prises en compte si versées régulièrement. - Primes, 13 ème mois, supplément familial pour les fonctionnaires : pris en compte s il s agit de rémunérations régulières et non soumises à condition. En particulier, le 13 ème et éventuellement le 14 ème mois sont à intégrer s il s agit de rémunérations normales et versées au salarié, il n y a aucune raison dans ce cas de les mettre «en réserve» comme cela se fait parfois. Prenons le cas de deux ménages dont les revenus sont, pour le premier, de 2600 sur 12 mois et, pour le second, de 2400 sur 13 mois. Ne pas prendre en compte le 13 ème mois de ce dernier conduirait à considérer que sa mensualité doit être inférieure à celle du premier alors que leurs revenus sont strictement identiques. - En revanche, l épargne salariale ne doit pas être prise en compte car en règle générale le bénéficiaire ne peut en disposer immédiatement. - Indemnités diverses : à prendre en compte en principe si elles sont régulières, mais pas forcément dans leur intégralité. Par exemple, les indemnités de déplacement des routiers correspondent à la prise en charge de dépenses effectives et ne doivent être prise en compte que partiellement. 14

16 Les crédits à la consommation doivent-ils être intégrés dans la simulation, et si oui, de quelle manière? Il faut bien sûr tenir compte des crédits à la consommation, mais de quelle manière? On peut se contenter d en tenir compte lorsqu on détermine la mensualité maximum (c est-à-dire dans l analyse du budget du ménage si on va jusque là) puis faire la simulation sur la base de la mensualité ainsi déterminée et sans que le remboursement du crédit à la consommation intervienne dans le calcul. On peut également les prendre en compte directement dans la simulation elle-même, en pratiquant ou non un lissage du prêt immobilier principal. Dans ce cas, on devrait déterminer le montant maximum de la mensualité sans tenir compte des crédits. Les deux méthodes sont en principe équivalentes, sauf si on choisit l option d intégration avec lissage. Mais cela suppose que le crédit ne sera pas renouvelé une fois son remboursement achevé. Il convient donc de ne prendre en compte dans les simulations que les crédits que l on peut considérer comme exceptionnels. Les situations où le ménage pousse devant lui en permanence un volant de crédits à peu près constant seraient ignorées, du moins dans le calcul. La nouvelle version d AdilOpti maintiendra la possibilité de prendre en compte les crédits, mais seulement en fixant un terme à leur remboursement et à condition de les intégrer dans le lissage du prêt principal. Dans ce cas, le lissage du prêt doit être pratiqué systématiquement, sinon un reliquat de crédit de courte durée pénalise l accédant en réduisant la mensualité pendant toute la durée de l accession. Le conseiller devra avertir le consultant du risque qu il court s il doit renouveler son crédit. L intégration d un crédit à la consommation dans le prêt principal, ou dans un lissage, de ce dernier, est dangereuse car si à la fin du crédit il faut en prendre un autre (par exemple la voiture doit être remplacée), la mensualité reste la même et donc le remboursement du nouveau crédit s ajoutera à la mensualité actuelle, sauf à imaginer un reprofilage du prêt avec allongement pour intégrer le nouveau crédit. Evoquer l éventualité de la revente Les candidats à l accession envisagent rarement l éventualité de la revente. Le logement acquis est, au moins implicitement, supposé être le lieu de résidence «définitif» du ménage. La revente est pourtant fréquente (parmi l ensemble des accédants il n y a que 60 % de primoaccédants, ce qui signifie que 40 % des acquéreurs sont ou ont été propriétaires de leur résidence principale). Le ménage peut être conduit à revendre pour des raisons diverses : désir d améliorer ses conditions de logement, mobilité professionnelle, séparation d un couple, difficultés de remboursement, pour ne citer que les principales. Dans une telle éventualité, quel prix tirera-t-il de la revente? Le montant sera-t-il suffisant pour couvrir la dette résiduelle? Dans l affirmative, la somme qui restera au vendeur sera-t-elle suffisante pour lui permettre d envisager une nouvelle accession? Telles sont les questions qui se poseront alors. Il n est bien sûr pas possible d y répondre de façon précise à la date de l accession, mais il est utile d aborder la question en fournissant au consultant des éléments de réflexion : - la décote du neuf : un logement neuf perd une partie de sa valeur (peut-être 10 à 20 %) à la revente. En règle générale, cette décote est d autant plus forte que la revente est rapide ; - dans le cas de la revente d un logement ancien, il faut tenir compte de ce que les frais (frais de notaire, commission d agence) s ajoutent au prix de vente ; autrement dit, si, le logement est vendu le même prix qu il a été acheté, le vendeur aura perdu le montant de ces frais ; 15

17 - l évolution de la valeur du bien est très fortement liée à sa localisation. Toutes choses égales par ailleurs, un logement situé à la périphérie d une agglomération aura plus de chances de s apprécier qu un logement éloigné et mal desservi par les transports ; - l évolution du capital restant dû est fonction des caractéristiques des prêts : plus leur durée est longue, et plus le taux est élevé, plus l amortissement de la dette est lent. Le capital restant dû pourrait être ajouté dans l échéancier produit par Adilopti. Les événements tels que mobilité professionnelle ou séparations sont assez fréquents aujourd hui pour que l on puisse les aborder sans problème. En revanche, la question de la revente pour cause de difficultés de remboursement est plus délicate : elle est pourtant essentielle dans le cas des opérations que l on peut juger risquées (voir plus loin). Une information exhaustive sur les aides Comme elles l ont toujours fait, les ADIL informent les candidats à l accession des aides auxquelles ils peuvent prétendre : prêt à 0 % et aides personnelles pour ce qui concerne les aides de l Etat, prêts à taux plafonné des collecteurs du 1 % logement, prêts hors marché des organismes sociaux. En outre, au début de 2007 ont été mis en place deux dispositifs conditionnés par l octroi d aides locales à l accession dans le neuf : la majoration du prêt à 0 % et le PASS-FONCIER. Grâce à eux, les aides locales bénéficient d un effet de levier important, elles devraient donc se multiplier dans les mois à venir. Pour déclencher la majoration du PTZ et le PASS-FONCIER, ces aides locales peuvent prendre la forme d une subvention ou d un prêt. Dans ce dernier cas, en raison de la complexité qu elles entraînent pour les prêteurs, il arrive que seuls quelques établissements acceptent de les distribuer : il faut alors prendre garde que l avantage conféré par l aide ne soit pas annulé, au moins en partie, par des conditions moins favorables du prêt principal. La loi libertés et responsabilités locales d août 2004 a ouvert la possibilité aux départements et aux EPCI de prendre la délégation des crédits nationaux d aide au logement. Bien que ces crédits ne concernent pas l accession, cette réforme a conduit un nombre croissant de collectivités à s intéresser de manière globale à l habitat, et nombre d entre elles ont mis en place des politiques d aide à l accession ou envisagent de le faire. L information sur les aides locales est un élément indispensable du conseil aux accédants : les ADIL tiennent à jour, chacune pour les collectivités de son département, l inventaire des aides existantes et de leurs conditions d octroi. Les prêts à taux révisable Les problèmes soulevés par un certain nombre d emprunteurs ayant souscrit des prêts à taux révisable tiennent, certes, à la complexité des produits, mais aussi et peut être surtout à la rédaction des offres et des contrats de prêts. Les offres contiennent bien les éléments descriptifs du prêt, mais disséminés dans un document qui peut compter jusqu à une quarantaine de pages. Les caractéristiques du prêt sont, en principe, décrites dans une partie intitulée «conditions particulières», mais il faut souvent se reporter aux «conditions financières», voire aux «conditions générales» pour réunir la totalité des renseignements permettant de comprendre le fonctionnement du prêt. Lorsque le prêt est réglementé (PC, PAS, PTZ), les conditions à remplir pour en bénéficier et les contraintes qui lui sont attachées sont en outre annexées à l offre. L absence de normalisation des offres fait qu il est parfois difficile à un spécialiste du crédit immobilier d en comprendre et d en résumer les conditions. Que dire des accédants à la propriété, qui pour une large part n ont pas d expérience préalable de ce type d opération? Ils en sont donc réduits à se contenter des informations que leur fournit oralement le vendeur. Or ce dernier ne maîtrise pas toujours les mécanismes des produits qu il distribue. Ainsi, plusieurs emprunteurs, croyant de bonne 16

18 foi avoir contracté un emprunt à taux fixe, ont découvert après coup qu il s agissait d un emprunt à taux révisable. Ce cas, qui concerne surtout les prêts dont la première révision n intervient qu après trois, quatre ou cinq ans, est, certes, extrême : le type de taux, fixe ou révisable, est toujours indiqué dans les offres, de façon plus ou moins visible il est vrai. Lorsque les variations du taux sont encadrées (taux dits «capés»), les marges de variation sont précisées. Mais dans le cas inverse, rien n indique que le taux peut varier sans limitation, si ce n est l absence d indication contraire. Force est de constater que cela n est pas suffisant : nombre d emprunteurs, croyant avoir contracté un emprunt à taux révisable, mais plafonné, découvrent lorsque le taux augmente que ce n est pas le cas. Par ailleurs, les conséquences des variations du taux ne sont pas toujours décrites de façon claire. Selon les produits elles peuvent être diverses : - incidence sur la durée, la mensualité restant fixe ; - incidence sur la mensualité, la durée restant fixe ; - incidence sur la durée, puis, si la limite de durée est atteinte, incidence sur la mensualité ; - incidence sur la mensualité, puis, sur la durée si la variation de la mensualité est encadrée. En outre, le mécanisme n est pas forcément le même selon que le taux augmente ou diminue. Les deux dernières formules sont particulièrement mal comprises et induisent l idée d une sécurité qui, en fait, n existe pas forcément. Si certaines offres décrivent de façon détaillée et compréhensible ces mécanismes, ce n est pas toujours le cas. Il arrive même que cette description soit totalement absente de l offre, où même que l offre induise en erreur. C est sans aucun doute ce qui explique la surprise de certains emprunteurs qui voient leur mensualité augmenter alors qu ils la croyaient fixe. Même lorsque le mécanisme est décrit, l emprunteur est dans l incapacité d apprécier les conséquences exactes d une augmentation du taux. Dans certains cas, il se tourne pour ce faire vers une ADIL pour lui demander d établir des simulations. La plupart en sont réduits à se déterminer sans avoir réellement mesuré les risques qu ils encourent, et dont ils ne pourront apprécier la portée qu après coup, lorsqu interviendront les révisions de taux. Les choses se compliquent encore quand l offre de prêt prévoit, ce qui est fréquent, la possibilité d une modulation des échéances. Enfin, les offres de prêt à taux révisable comportent en général une option de passage à taux fixe. La détermination du taux fixe en cas d utilisation de cette option est en général fixée en fonction d un index auquel s ajoute une marge indiquée dans l offre. La valeur de l index à la date de l offre n étant pas indiquée, l emprunteur peut difficilement se faire une idée de ce que cela signifie, sauf à être capable de la trouver et de faire le calcul lui-même. Quelle aide apporter aux consultants? Pour pouvoir accepter ou refuser l offre en toute connaissance de cause, l emprunteur devrait pouvoir disposer, rassemblées dans un tableau facilement lisible, d informations précises et complètes résumant les caractéristiques du prêt. Puisque ce n est pas le cas, c est au conseiller d attirer l attention du consultant sur les points les plus importants : - le taux est-il capé ou non? Si ce n est pas le cas, le consultant doit être mis en garde contre les risques qu il encourt ; - si le taux est capé, quelles sont ses marges de variation ; - l incidence des variations de taux. Par exemple : en cas d augmentation du taux, la durée maximale de l allongement du remboursement ; si cette limite est atteinte, la mensualité est-elle plafonnée, et si oui à quel niveau? Les conséquences des variations peuvent être illustrées par des simulations indiquant quelle serait la durée du prêt et le montant de la mensualité si le taux atteint son maximum (pour les prêts capés) ou augmente de x points (pour les non capés) au bout d un ans, trois ans, cinq ans ; 17

19 - la valeur de l index servant au calcul du taux en cas de passage à taux fixe, et le taux fixe qui résulterait de l application de cette valeur au jour de l offre du prêt ; - le montant des frais de dossier (pas toujours précisé dans les offres) qui peuvent être appliqués en cas de passage à taux fixe ou de l exercice d une autre option prévue dans le contrat ; Il convient en outre de mettre en garde les consultants contre les prêts à taux d appel (taux initial abaissé). Le taux d appel a pour but de focaliser l attention de l emprunteur sur le taux initial, il a donc pour conséquence de fausser la comparaison des offres. Les prêts de très longue durée La baisse des taux d intérêt a favorisé l allongement des prêts : en effet, l impact de l allongement sur la baisse de la mensualité est d autant plus fort que le taux est bas. Les conseillers sont obligés et ils l ont bien compris - de tenir compte de cette évolution en intégrant des prêts longs dans les diagnostics et les plans de financement. S ils ne le faisaient pas ils seraient en décalage avec la pratique bancaire et la crédibilité du conseil en souffrirait. Toutefois, l allongement des prêts a des conséquences qu il convient de signaler aux consultants : - l amortissement du prêt est plus lent : au bout de 10 ans, pour un prêt à 5 %, la part du capital remboursé est de 38 %, 26 % ou 19 % selon que la durée du prêt est de 20, 25 ou 30 ans. Par conséquent, en cas de revente, plus la durée initiale du prêt est longue, plus le montant récupéré après remboursement du capital restant dû sera faible, d autant que les prêts de très longue durée vont souvent de pair avec un apport personnel très faible, voire nul ; - un effort financier important est difficile à soutenir sur une très longue durée. Ce qui est supportable sur une durée relativement courte peut devenir intenable à terme, le traitement des dossiers d accédants en difficultés l a montré (à confirmer). Le conseiller doit donc souligner que l effort sera important et long, et inviter le consultant à s interroger sur sa capacité à le soutenir. Malgré ces inconvénients, le choix d emprunter sur une très longue durée peut se justifier dans le cas de ménages jeunes ayant des perspectives de progression de leur revenu et pour qui l opération est envisagée comme un premier pas dans leur parcours résidentiel. Selon toute vraisemblance, ils revendront au bout de quelques années pour acquérir un logement plus grand ou mieux situé. Ce choix peut également être logique de la part d un emprunteur disposant de ressources qui lui assurent une marge de manœuvre confortable, mais qui souhaite arbitrer, pour le présent, en faveur de dépenses autres que celles destinées à l amortissement de son emprunt. Dans ces deux hypothèses, l attention doit être attirée sur les conditions de remboursement anticipé ou de réaménagement du prêt. A cet égard, le conseiller prendra en compte l ensemble du plan de financement : dans le cas où celui-ci associe plusieurs prêts de taux différents, il incitera l emprunteur à rejeter les clauses qui prescrivent le remboursement prioritaire des prêts dont le taux est le plus bas. Comment traiter la question de l assurance décès-invalidité? Deux questions : le taux de couverture et le choix de l assurance (assurance de groupe ou non). Le taux de couverture Le prêteur exige une couverture à 100 % de la mensualité. Dans le cas d un couple, l assurance peut être répartie entre les deux conjoints en fonction de leur revenu respectif, par exemple : % sur l un et 0 % sur l autre si seul l un d entre eux a un revenu ; - 50 % sur chacun s il y a deux revenus équivalents ; - 2/3 sur l un et 1/3 sur l autre si l un des conjoints a un revenu double de celui de l autre. 18

20 C est un minimum, et les emprunteurs peuvent choisir de s assurer plus complètement : jusqu à 100 % sur chaque tête, soit 200 % au total : l assurance prendra alors en charge totalement le paiement de la mensualité en cas de décès ou d invalidité de l un des conjoints. Quelle doit-être l attitude du conseiller face à ce choix? Il doit informer le consultant le plus complètement possible sans chercher à orienter sa décision, et indépendamment de sa propre opinion. Parmi les éléments d information à donner : - le coût de l assurance sur une tête (équivalent en moyenne à 0,5 à 0,6 points de taux). Adilopti permet des variantes et il est facile de faire apparaître le coût supplémentaire (en montant de mensualité et en TEG) d une assurance à 200 % ; - le choix n est pas entre «tout ou rien», c est à dire 100 % au total (le minimum) ou 100 % sur chaque tête. Des solutions intermédiaires sont possibles ( par exemple 60 % + 60 %). Il faut en outre tenir compte des assurances vie qui ont pu être souscrites par ailleurs et qui pourraient faire double emploi avec une ADI surdimensionnée ; - le coût des différents risques : la couverture de l incapacité, ou invalidité représente un risque beaucoup plus coûteux à couvrir que le risque décès, or le risque d incapacité pèse de façon inégale sur toutes les professions. Des professions peu exposées auront intérêt à éviter la «sur-assurance, c est çà dire, 100 % sur chaque tête. Assurance de groupe ou assurance individuelle? Les banques proposent des assurances négociées dans le cadre de contrats de groupes. Mais il existe aussi la possibilité de s assurer individuellement, à un tarif qui peut être moins élevé si l emprunteur présente un risque faible. Les assurances individuelles présentent deux inconvénients : - les garanties des assurances de groupe sont négociées par les banques. Celles-ci ayant intérêt à ce que la prise en charge des risques soit efficace, on peut penser que les conditions de mise en œuvre de ces assurances ne posent pas trop de problème, ce qui n est pas forcément le cas des assurances individuelles ; - la tarification d une assurance en fonction du risque individuel va à l encontre de mutualisation des risques qui constitue le principe même de fonctionnement des assurances. Là encore, la règle est la neutralité. Il n y a pas lieu d encourager les emprunteurs à souscrire des assurances individuelles, ni de les en détourner. Les conseillers doivent se borner à indiquer la possibilité de l assurance individuelle, en en expliquant les avantages tarifaires (qui ne sont pas forcément énormes car le tarif des assurances de groupe tient désormais compte de l âge de l emprunteur) et les inconvénients éventuels (nécessité d étudier attentivement le contrat). Ils informent évidemment les ménages des éventuelles possibilités d assurance gratuite auprès de leur mutuelle. En pratique, la délégation d assurance n est pas toujours acceptée par les établissements prêteurs. Lorsqu elle l est, c est souvent au prix d une augmentation du taux du prêt. Les emprunteurs ont-ils intérêt à s adresser à un courtier pour obtenir leur financement? Le conseiller incite le consultant à faire jouer la concurrence pour obtenir son prêt en lui suggérant de consulter plusieurs établissements prêteurs. Mais doit-il également l inciter à s adresser à un courtier? L'intervention des courtiers, autrefois marginale, était jusqu'alors pour l'essentiel, confinée à quelques organismes souvent accusés de faire passer des dossiers «limites», rejetés par les circuits traditionnels et de précipiter des décisions qui auraient gagné à être mûries. Cependant, 19