Garanties bancaires Assurances de prêts Montant de l emprunt Taux d endettement

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1 A l'attention de Septembre 2008 Garanties bancaires Assurances de prêts Montant de l emprunt Taux d endettement Au sujet de la garantie prise par la banque : Voici les caractéristiques et le coût des différents types de garanties que peuvent prendre les banques pour garantir le remboursement de l'emprunt au cas où vous cesseriez d'en régler les mensualités pour une raison autre que médicale. Ce coût est exprimé en proportion du montant initial de l'emprunt : Hypothèque conventionnelle et PPD Si l emprunt finance l acquisition d un bien existant et que son montant ne dépasse pas la valeur du bien, alors la forme d hypothèque utilisée est le Privilège de préteur de denier (PPD). Le cas échéant, la part de l emprunt qui financerait, au-delà de la valeur du bien, les frais de notaire et/ou des travaux, serait garanti par une hypothèque conventionnelle. Un prêt finançant l acquisition d un bien non encore achevé serait également garanti par une hypothèque conventionnelle. L'hypothèque est prise sur la durée de l'emprunt augmentée de deux ans. La vente du bien dans ce délai oblige à lever l'hypothèque Le PPD n étant pas soumis à la taxe de publicité foncière, il est moins onéreux d environ 0,715 % à l hypothèque conventionnelle. Le coût d'une hypothèque conventionnelle décroît avec le montant du prêt. Il est par exemple de 1,5 % pour un prêt de et de 1,33 % pour un prêt de Le coût d un PPD décroît également avec le montant du prêt. Il est égal à 0,58 % ou 0,45 % selon que le montant du prêt est de ou de

2 Au coût initial de la prise d hypothèque s ajoutera, au moment de la vente du bien et du remboursement du prêt, le coût de la levée d hypothèque, égal à 0,44 % pour un prêt de et 0,34 % pour un prêt de Selon que le prêt sera égal à ou , le coût total final d'une hypothèque conventionnelle sera respectivement égal à 1,94 % et 1,67 %. Celui d un PPD, étant égal à 1,02 % et 0,79 % Caution mutuelle La caution accordée par un organisme de caution est toujours, à terme, moins onéreuse qu'une hypothèque, en particulier lorsque cette dernière est associée à une levée d'hypothèque. Le coût d une caution comprend le plus souvent une commission de gestion, définitivement acquise à l organisme, et le versement d une cotisation à un fonds mutuel de garantie, qui fait l objet d un remboursement total ou partiel lors du remboursement total de l emprunt. La caution accordée par "Crédit Logement", qui est l'organisme avec lequel travaillent la plupart des banques, coûte 1,05 % du montant de l emprunt pour un emprunt de et 0,88 % pour un emprunt de Mais, à l'échéance du prêt, ou lors de son remboursement anticipé, respectivement 64 % et 71 % du coût initial total est remboursé à l emprunteur. Le coût final de la garantie est en l occurrence égal à 0,38 % ou 0,29 %, selon que l'emprunt s'élève à ou Crédit logement propose aux emprunteurs de moins de 37 ans d utiliser le «barème initio», un tarif mois élevé à l entrée, mais plus cher à la sortie (respectivement 0,90 % et 0,53 % pour un emprunt de , 0,83 % et 0,31 % pour un emprunt de ). Certaines banques travaillent avec leur propre organisme de caution : Camca pour le Crédit Agricole, Saccef pour la Caisse d Epargne, Socami pour la Banque Populaire, CMH pour le Crédit Mutuel. Les cautions accordées par la plupart de ces organismes ne donnent pas lieu à un remboursement partiel à terme. Leur coût initial et/ou final est compris entre 0,3 % et 1 % du montant du crédit. Caution «Mutuelle fonctionnaire» Elle est très peu cher et est parfois entièrement remboursée à l échéance du prêt. En revanche, le plus souvent, l emprunt ne doit pas dépasser un certains montant et le taux d endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 33 % du montant de leurs revenus. Ainsi, les personnels de l enseignement, de la recherche et de la culture peuvent bénéficier de la caution accordée par la CASDEN a condition d avoir accumulés des points Casden. 2

3 Le coût de la caution Casden résulte du nombre de part de sociétaire qui doit être acquis pour garantir un emprunt, ce nombre étant fonction du montant de l emprunt et la valeur de la part étant actuellement de 8,5. Les premiers empruntés supposent l acquisition de 9 parts Casden, chaque tranche de supplémentaire supposant l acquisition de 2 nouvelles parts. Le coût de la Caution Casden s élève ainsi à 297,5 pour un emprunt de et à 739,5 pour un emprunt de (ce montant d emprunt ne pouvant cependant être garanti que par dérogation). Les parts sont remboursables à l échéance du prêt. Le montant de l emprunt qui peut être garanti est fonction du nombre de «points Casden» accumulé (dans le cadre de produits d épargne par exemple). Si ceux-ci sont insuffisants, alors l emprunteur peut avoir recours à la garantie offerte par la MGEN ou à une autre garantie accordée par la Casden dans le cadre de son «prêt mutualiste garanti immobilier», mais dans des conditions de taux moins intéressante. La CASDEN et la MGEN cautionnent les prêts accordés par différentes banques, dont la Banque Populaire. Au sujet des "assurances de prêt" : Il existe deux types de contrat d'assurance de prêt : celui proposé par les banques et celui que proposent aux particuliers les compagnies d'assurance par l intermédiaire des courtiers d assurances. - Les banques proposent un contrat dit «contrat groupe», souscrit auprès d'une compagnie d'assurance qui est parfois filiale de la banque concernée. Ce contrat mutualise les risques présentés par tous les investisseurs, quel que soit leur age, qu'ils soient fumeurs ou non, et son coût est habituellement égal à environ 0,42 % du capital initial emprunté (soit 3,5 par mois pour empruntés). En "équivalent taux d'intérêt" (le taux d intérêt étant une variable qui s'applique à un capital qui décroît tous les mois et non au capital initial), ce coût est d'environ 0,65 % pour un prêt d une durée de 25 ans (facteur multiplicateur de 1,5). Cependant, sous l effet de la concurrence, certaines banques ont été amenées à proposer un barème comprenant 3 à 4 tarifs s appliquant aux diverses classes d âge, compris selon les banques entre 0,24 % et 1,92 % l'an du capital emprunté. Ces contrats prévoient le plus souvent une cotisation constante sur toute la durée de la couverture. A noter qu il est rare que les «contrats groupe» proposés par les banques couvrent les emprunteurs au-delà de leurs 75 ans. 3

4 - A l'heure actuelle, les emprunteurs non fumeurs de moins de 43 ans et les emprunteurs fumeurs de moins de 40 ans ont (financièrement) intérêt à souscrire auprès d un courtier d assurance un contrat «individuel» dont la tarification est fonction de l'age de l'assuré, donc de son risque propre. Ces contrats, qui juridiquement sont également souvent des «contrats groupes», prévoient le plus souvent une cotisation variable dans le temps, égale au produit du taux de l assurance par le capital résiduel de l emprunt en début d année ou de mois. Le taux de l assurance est fonction de l âge, du sexe et parfois de la situation de l assuré au regard du tabac. En équivalent taux d'intérêt, l'économie est en moyenne d'environ 0,45 % pour un emprunteur non fumeur de 25 ans et d'environ 0,15 % pour un emprunteur fumeur de 38 ans. Les tarifs des différents contrats de ce type sont en revanche très comparables. Le plus souvent, le taux de l assurance progresse plus vite dans un premier temps que ne décroît le capital résiduel de l emprunt. La cotisation d assurance croît alors régulièrement, pour ne décroître que dans un second temps, à partir de la 12 ème / 15 ème année. En conséquence, le différentiel observé avec le coût d une assurance «bancaire» est plus important encore durant les 5 à 10 premières années de l emprunt, rendant les «contrats individuels» d autant plus attractifs. La couverture proposait par ces contrats et jugée suffisamment proche de celle proposée par les contrats «bancaires» pour justifier leur interchangeabilité aux yeux des banques. - Enfin, les contrats individuels rendent possibles les projets de financement à l échéance desquels les emprunteurs sont âgés de plus de 75 ans et jusqu à 90 ans, moyennant un coût non négligeable cependant. Au delà d'un certain capital couvert, l'assuré doit effectuer des analyses médicales et faire remplir un rapport médical. Aujourd hui, lorsque l assuré à moins de 45 ans environ, le seuil déclenchant les «formalités médicales» est compris entre et environ pour les contrats «individuels», et peut aller jusqu à pour certains contrats bancaires. A l inverse, lorsque l assuré à plus de 65 ans, le seuil déclenchant les formalités médicales est d environ Montant et coût de vos emprunts : Prêt relais : Prix de votre logement actuel (RP) : A Capital restant dû sur vos crédits immobiliers RP : B Pourcentage du prêt relais : aujourd hui 60 % à 70 % de la valeur de votre logement 4

5 Montant du prêt relais : A x 65 % - B Vous règlerez les intérêts dus sur le prêt relais en même temps que vous rembourserez celui-ci, c'est-à-dire, habituellement, au moment de la vente du ou des biens gagés à cet effet. Les prêts relais sont accordés sur une durée comprise entre 12 et 24 mois. Apport personnel à la signature : Sur les résidences principales, la plupart des banques de dépôt ne souhaitent pas financer les frais de notaire. Dans la conjoncture actuelle, elles préfèrent également ne pas financer les frais d agence. L idéal consiste, lors d une première acquisition, à apporter, outre les frais d agence et de notaire, 10 % de la valeur du bien. Certaines banques continuent cependant à financer la totalité du coût de l acquisition, mais à des conditions parfois moins avantageuses. Lorsqu un prêt relais est mis en place et qu il n y a pas d autre apport que celui qui résultera de la vente du logement actuel, le prêt relais doit représenter 10 % de la valeur du bien augmenté des frais d agence et de notaire. A noter que, dans ce cas, le dépôt de garantie peut être remboursé aux acquéreurs lors de la signature de l acte. Lorsqu il s agit d une résidence locative ou de murs professionnels, il est possible de financer la totalité du coût d acquisition à crédit. Prêt immobilier : Votre emprunt pourra être remboursé par anticipation sans pénalités et ne donnera a priori pas lieu à perception de frais de dossier bancaire. Lorsque l emprunt finance également des travaux, un devis devra en justifier le montant, les travaux étant ensuite réglés par la banque au vu des factures ou des demandes d acomptes. A cet égard, il vaut mieux ne pas sous-estimer le montant des travaux, quitte à ne pas utiliser la totalité de l emprunt, plutôt que de se retrouver à cours de liquidités. Enfin, lorsque les taux d emprunt ne s élèvent pas trop avec l allongement de la durée de l emprunt et qu ils sont relativement proches des taux de placement, il peut être intéressant d abaisser le montant de la mensualité en empruntant sur une durée plus longue que celle que l on aurait choisie a priori, et d épargner parallèlement la différence de mensualité. Le montant placé chaque mois compense la part de capital qui n est pas remboursé à la banque et les intérêts du placement compensent les intérêts supplémentaires réglés à la banque dans le cadre de l emprunt long. Mais, ce faisant, l emprunteur conserve une latitude de réduction de sa charge mensuelle en cas de difficultés financière, car il peut interrompre son effort d épargne et même mobiliser l épargne déjà constituée afin d effectuer un remboursement anticipé. Les banques ne prêtent sur longue période et à des taux particulièrement avantageux que lorsqu il s agit de financer un actif immobilier. Il faut donc utiliser cette opportunité. 5

6 Montant à financer : Prix d acquisition : C + Frais d agence : D + Frais de notaire : E + Coût (tarif classique) d une caution crédit logement: F + Coût des travaux : G + H Apport personnel, prêt relais et prêts spéciaux : - Dépôt de garantie : I - Complément à la signature (au pire) : J - Montant du prêt relais : K - L Montant de votre emprunt immobilier : H - L Taux d endettement et reste à vivre : Il existe a priori trois méthodes pour calculer le taux d endettement. La plus classique consiste à diviser la totalité des charges financières (remboursements d emprunts et, le cas échéant, loyer RP) par la totalité des revenus (revenus professionnels, revenus locatifs, etc ), le résultat ne devant pas dépasser, dans la conjoncture actuelle, 33 %. Les deux autres méthodes de calcul du taux d endettement cherchent à minorer l impact des investissements locatifs. La banque calcule le résultat net des investissements locatifs (loyer mensualités). Lorsque le résultat est positif, il s ajoute aux autres revenus, au dénominateur de la fraction (aussi bien dans la 2 ème que dans la 3 ème méthode de calcul). Lorsqu il est négatif, alors soit il s ajoute aux autres charges, au numérateur de la fraction (2 ème méthode de calcul), soit il vient en diminution du revenu, au dénominateur de la fraction (3 ème méthode de calcul, plus avantageuse encore). La plupart des banques retiennent la première méthode. D autres s ouvrent aux autres méthodes, mais en limitent cependant les effets, afin de ne pas prendre trop de risques. Outre le taux d endettement, les banques calculent le «Reste à vivre», c'est-à-dire le revenu net de charges financières et d impôt par personnes composant le foyer fiscal. A noter que pour les travailleurs non salariés, les banques retiennent habituellement la moyenne des revenus déclarés sur les trois derniers exercices. Il en est de même pour les primes sur salaires. 6

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