Cautionnement bancaire immobilier : des pratiques sujettes à caution

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1 Cautionnement bancaire immobilier : des pratiques sujettes à caution Direction des études septembre 2014

2 1 Contenu Résumé de l étude 2 Introduction : la caution, dominante dans le marché de la garantie des crédits immobiliers _ 4 I. Un marché verrouillé par les banques 7 1. Des filiales bancaires qui écrasent le marché 8 2. Des écarts importants de tarifs entre les acteurs Un marché à 520 millions d euros où les banques sont «doubles prescriptrices» 18 II. Des pratiques aussi douteuses que coûteuses Crédit Logement : une rente qui profite uniquement aux banques Les acteurs «captifs» : la surfacturation des commissions versées aux banquiers Jusqu à 270 millions d euros d économies par an en libéralisant le marché 26 III. Conclusions : un marché créé par les banques à leur bénéfice exclusif, pour un produit sans intérêt pour le client 28 IV. Demandes de l UFC-Que Choisir pour un marché du cautionnement bancaire réellement concurrentiel et transparent 29

3 2 Résumé de l étude Le cautionnement bancaire d un crédit immobilier consiste, pour un consommateur, à faire appel à une société privée dite «de cautionnement» pour garantir à sa banque, moyennant finance, le bon paiement des mensualités de son crédit. Si jamais ce consommateur venait à ne plus payer ses mensualités, la société de cautionnement se substituerait à celui-ci pour honorer le paiement auprès de la banque. Dans un second temps, cette société pourrait se retourner contre son souscripteur pour récupérer les sommes avancées. Le cautionnement bancaire est, avec l hypothèque et le privilège du prêteur de deniers, un des trois types de garanties que la banque peut demander au consommateur avant d accorder un crédit immobilier. Ce type de garantie est en forte croissance depuis le début des années 2000 : ainsi, entre 2000 et 2012, la part de marché du cautionnement bancaire est passée de 30,3% à 56,3%. Son coût relativement moins élevé que celui des autres types de garanties apparaît cependant rapidement comme secondaire dans la place prépondérante prise par le cautionnement bancaire depuis quelques années. Ajoutons également que ces garanties s ajoutent à celle de l assurance emprunteur, bien connue de l UFC-Que Choisir pour la faible concurrence de son marché. Une des principales spécificités du marché du cautionnement bancaire est en effet que l essentiel des acteurs de ce marché sont des filiales des banques, qui orientent ainsi directement les consommateurs vers leurs sociétés de cautionnement. Ce qui explique la place du Crédit Logement (53,9% du marché en 2013), filiale de la plupart des groupes bancaires, et des filiales captives à 100% de chaque banque. Face à cette organisation du marché, où les consommateurs n ont le choix qu entre une filiale et une filiale, les cautions des mutuelles de fonctionnaires ne pèsent pas lourd, et sont soumises à des conditions si restrictives qu elles ne peuvent avoir qu une place marginale. Cette absence de possibilité de choix empêche les consommateurs de tirer parti de la grande différence de tarifs qui existe aujourd hui sur le marché du cautionnement (ex : la CAMCA du Crédit Agricole est 2,5 fois plus chère que le CMH du Crédit Mutuel), pour s orienter vers l acteur le moins cher. Cette absence de choix est d autant plus pénalisante que les sommes en jeu sont importantes : ainsi, entre 2007 et 2013, les organismes de cautionnement bancaire facturaient, en moyenne, 525 millions d euros par an. Corollaire classique de l absence de concurrence, les marges du secteur sont extrêmement importantes et s accompagnent de nombreuses pratiques douteuses allant contre l intérêt des consommateurs. Ainsi, le Crédit Logement présente-t-il une rentabilité nette de 45,5%, redistribuée en quasi-intégralité aux banquiers actionnaires, qui s ajoute au commissionnement de ces mêmes banquiers pour leur rôle de «partenaires». Une telle rentabilité est permise par leur Fonds Mutuel de Garantie, véritable centre de mutualisation des pertes et des privatisations des profits, puisque les consommateurs doivent placer des montants importants (3,9 milliards d euros en 2013), qui servent à supporter le coût des défauts et dont les intérêts sont reversés au Crédit Logement et non aux clients intérêts qui pourraient couvrir le

4 3 coût de l ensemble des défaillances. De ce fait, les sommes ne sont que partiellement restituées à la fin du remboursement, et sans aucune transparence sur la méthode de calcul. La situation est tout à fait comparable chez les filiales «captives», où, la rentabilité faciale moins élevée (environ 20% tout de même) est compensée par un commissionnement élevé des «partenaires» bancaires - plus de 20% - et sans lien avec le travail réellement effectué par les agences bancaires, où de l aveu même des conseillers, tout est automatisé. Ce taux élevé de marges chez tous les acteurs du cautionnement bancaire est le signe d une concurrence défaillante qui pèse sur le portefeuille des consommateurs. L instauration d une véritable concurrence permettrait de dégager des économies substantielles : au bas mot, le passage de l ensemble des consommateurs à la caution bancaire la moins chère permettrait d économiser 210 millions d euros en moyenne, soit une réduction de près de 41% de la facture globale et 560 d économies par dossier de crédit. En allant plus loin, et en réduisant marges et commissionnements aux taux connus dans les marchés normalement concurrentiels, l économie réalisable passerait à 270 millions d euros par an en moyenne, soit 52% de réduction par rapport aux sommes payées dans les années passées, et 720 d économies en moyenne par dossier de crédit! Face à un tel dysfonctionnement du marché du cautionnement bancaire, et à un réel potentiel de libération du pouvoir d achat, l UFC-Que Choisir appelle donc, pour permettre à la concurrence de jouer à plein son rôle, à l affirmation de la libéralisation de ce marché, et pour mettre fin à l opacité nuisible pour les consommateurs du fonctionnement des Fonds Mutuels de Garantie, à l encadrement de ce type de fonds.

5 4 Introduction : la caution, dominante dans le marché de la garantie des crédits immobiliers Le cautionnement bancaire, une des 3 grandes garanties utilisée par les banques pour sécuriser les crédits immobiliers Le cautionnement bancaire d un crédit immobilier consiste, pour un consommateur, à faire appel à une société privée dite «de cautionnement» pour garantir à sa banque, moyennant finance, le bon paiement des mensualités de son crédit. Si jamais ce consommateur venait à ne plus payer (volontairement ou non) ses mensualités, la société de cautionnement se substituerait à celui-ci pour honorer le paiement auprès de la banque. Dans un second temps, la société de cautionnement pourrait se retourner contre son souscripteur pour récupérer les sommes avancées. Cette sécurité se cumule avec l assurance emprunteur, autre type de garantie dont le marché est bien connu de l UFC-Que Choisir pour son absence de concurrence que le client désireux d obtenir un prêt immobilier est contraint de souscrire. Si l assurance emprunteur est censée assurer le paiement des mensualités du client en cas de décès, d invalidité ou d incapacité du client souscripteur, le cautionnement bancaire, lui, a pour objectif de couvrir le paiement des mensualités pour tous les autres cas, et en particulier pour les cas de non-paiement volontaire des traites. A noter que le cautionnement bancaire n est pas une assurance, puisqu au contraire de celle-ci, le consommateur a toute latitude sur la possibilité de survenance de l évènement, c est-à-dire du nonpaiement de la mensualité de crédit. Ce qui peut expliquer pourquoi la société de cautionnement garde la possibilité d effectuer une action récursoire contre son client. Le cautionnement bancaire est ainsi, avec l hypothèque et le privilège du prêteur de deniers, un des trois types de garanties que la banque peut demander au consommateur pour accorder un crédit immobilier. Rappelons également que, s il n est pas légalement obligatoire de fournir une garantie à sa banque, il est très rare et de plus en plus qu une banque accepte de prêter les sommes nécessaires à un achat immobilier sans demander de garanties. De fait, entre 2002 et 2013, la part des prêts immobiliers consentis sans garantie est passée de 11% à moins de 1% 1 Une part de marché croissante depuis l an 2000 Si la possibilité pour un consommateur de faire cautionner son crédit immobilier existe depuis l adoption de la loi du 10 août 1962 (qui ouvre le cautionnement au domaine immobilier), ce type de garantie a 1 Source : 0bservatoire du Financement du Logement, oct. 2013

6 5 considérablement augmenté sa part de marché depuis le début des années 2000, quand les banques se sont mises à proposer massivement ces offres à leurs clients. Ainsi, entre 2000 et 2012, la part de marché du cautionnement bancaire a augmenté de 86%, passant de 30,3% en 2000 à 56,3% en Cette croissance peut s expliquer, dans un premier temps, par un tarif du cautionnement bancaire relativement moins élevé que celui des autres types de garanties. Une garantie moins chère que l hypothèque et le privilège de préteur de deniers, mais pas dans tous les cas La pratique du cautionnement bancaire trouve son origine dans le prix souvent élevé des autres garanties existantes dans la règlementation française : l hypothèque et l inscription du privilège de préteurs de deniers (IPPD). En effet, la mise en place d une hypothèque coûte environ 2% du montant du crédit ce coût étant dégressif avec le montant du prêt du fait du paiement de divers frais : Le paiement de la taxe de publicité foncière : 0,715% des montants garantis (qui équivalent au montant du prêt + 20%) L inscription à la conservation des hypothèques : 0,05% des montants garantis (qui équivalent au montant du prêt + 20%) Les émoluments du notaire : définis en paliers selon les fourchettes suivantes

7 6 Et le paiement de la TVA sur cette prestation du notaire A ces frais de mise en place d hypothèque s ajoutent souvent notamment dans tous les cas de remboursement anticipé du prêt ou de revente du bien des frais de mainlevée sur l hypothèque, qui représentent entre 0,7 et 0,8% du montant initial du prêt. Le coût de l inscription du privilège de préteurs de deniers est moins élevé que l hypothèque. En effet, si cette garantie nécessite le paiement de la plupart des frais évoqués dans le cas de l hypothèque, elle n est pas soumise au paiement de la taxe de publicité foncière. Cependant des frais de mainlevée de ce privilège peuvent également s appliquer. Au final, l ensemble de ces frais légaux cumulés en France font que dans la plupart des cas, l hypothèque comme l IPPD coûtent nettement plus cher que le cautionnement bancaire. Ici, la comparaison avec la Caution classique du Crédit Logement : En réalité, l IPPD peut devenir plus intéressante que la caution bancaire dès que les frais de mainlevée ne s appliquent pas, ce qui est le cas si le consommateur conserve son bien immobilier plus d un an après la fin du remboursement de son crédit. L absence de mainlevée rebat les cartes, comme l indique le tableau suivant :

8 7 Ainsi, l IPPD coûte moins cher que la caution Crédit Logement si la mainlevée n est pas exercée pour des montants compris entre et Au-delà, le cautionnement redevient plus intéressant que l IPPD. Dans de nombreux cas donc, le cautionnement bancaire est la garantie la moins chère que le consommateur peut souscrire pour obtenir un crédit immobilier. A noter que dans de nombreux pays voisins, l hypothèque est facturée à un coût bien moins élevé qu en France. Ainsi, en Belgique, la mise en place d une hypothèque ne coûte que 0,3% des montants empruntés, au Luxembourg, 0,05%. Au Royaume-Uni, les frais sont fixes : environ 100, ce qui équivaut pour un prêt de à un taux de 0,067%... tout comme en République Tchèque, où les 20 demandés équivalent à un taux moyen de 0,013%! Mise en place Spécificité Belgique 0,30% Luxembourg 0,05% Déductible Rep. tchèque ~20 Royaume-Uni ~100 Ainsi, c est avant tout le coût démesurément élevé de l hypothèque et, dans une moindre mesure, de l IPPD, qui explique l existence du système de cautionnement bancaire. Cependant, l élément «coût» n est qu un des facteurs qui explique le succès du cautionnement bancaire depuis le début des années I. Un marché verrouillé par les banques Le prix relativement plus faible du cautionnement bancaire par rapport aux deux autres grands types de garanties n est pas la seule raison qui explique la forte croissance de l utilisation du cautionnement depuis l an 2000.

9 8 En effet, les établissements bancaires ont vite compris que, face à des garanties traditionnelles dont elles ne tiraient aucun bénéfice (sauf tout de même celui de voir le coût d un non-remboursement fortement limité), elles avaient tout intérêt à promouvoir une garantie alternative qui leur assurerait des revenus complémentaires à ceux tirés du crédit et de l assurance emprunteur de ce crédit. D où le développement du cautionnement bancaire, via des filiales des banques prêteuses. 1. Des filiales bancaires qui écrasent le marché a. Les principaux organismes de cautionnement, tous filiales des banques : Une des principales spécificités du marché du cautionnement bancaire est que l essentiel (sinon la quasitotalité) des acteurs de ce marché sont des filiales des banques. Deux types d établissements sont à distinguer : 1 Le Crédit Logement : filiale commune de la plupart des banques Le Crédit Logement, qui domine le marché du cautionnement bancaire avec 53,9% du marché en 2013 (54,3% en 2012), est une filiale de l ensemble des grandes banques françaises qui se partagent son capital de la manière suivante : 2 Les filiales captives à 100% des banques : Au Crédit Logement peuvent s ajouter des filiales «captives» des banques, chacune possédée à 100% par sa maison-mère et travaillant exclusivement pour celle-ci. Elles sont soit établissements de crédit (SOCAMI ou CMH par exemple), soit sociétés d assurance (CEGC, CAMCA par exemple).

10 9 On peut ainsi distinguer : Chez Banques Populaires Caisses d Epargne : o Chez Banques Populaires : les cautionnements SOCAMI, SOCABRED, BRED Habitat o Chez Caisses d Epargne : le cautionnement SACCEF, distribué par la CEGC (qui travaille aussi de manière plus modeste avec Banques Populaires) Chez Crédit Agricole : la CAMCA Chez Crédit Mutuel : le Cautionnement Mutuel de l Habitat (CMH), hors Crédit Mutuel Arkéa qui travaille avec CNP Caution. CNP Caution restant une exception puisqu il s agit de la seule filiale bancaire (des Caisses d Epargne et de la Banque Postale) qui travaille avec la concurrence de ses maisons-mères mais pas avec celles-ci. 3 Les miettes restantes pour les mutuelles de fonctionnaires : Au-delà des acteurs bancaires, les mutuelles de fonctionnaires (MGEN pour l éducation nationale, MNH pour la fonction publique hospitalière, etc.), qui ont passé des accords avec certaines banques (ex : la Banque Postale, Casden ) peuvent proposer un cautionnement. Mais les conditions très restrictives d accès à ces cautionnements (voir plus bas) font que ces solutions ne constituent qu une part marginale du marché. b. Les clients obligés de passer par les filiales de la banque prêteuse Au-delà du fait que la quasi-intégralité des acteurs du marché du cautionnement bancaire sont des filiales des banques, il apparaît que les banques ne laissent pas le choix aux consommateurs : ceux-ci doivent passer par leurs organismes de cautionnement bancaire. Cette absence de choix est confirmée par tout un ensemble d indices que nous avons pu récolter sur l information des clients et les pratiques réelles en agences. Sites internet : l étude des sites internet des banques, désormais promu comme le premier vecteur d information (hors relevé de compte) entre la banque et ses clients est particulièrement révélateur de l opacité régnant sur le cautionnement bancaire. Ainsi, sur les 124 banques étudiées et qui proposent du crédit immobilier : 88 ne font aucune mention sur leur site du cautionnement bancaire et de son fonctionnement ; Sur les 36 restantes, 10 ne l évoquent que dans le cadre de la location immobilière ; Et sur les 26 qui parlent de la caution dans le cadre d une vente immobilière, 11 seulement évoquent la possibilité de faire appel à un autre type de garantie, soit seulement 9% du total des banques étudiées.

11 10 De même, 15 établissements des Caisses d Epargne sur les 26 évoquent leur propre organisme de cautionnement, à l exclusion de tout autre. Et aucun n évoque la possibilité pour le consommateur de librement choisir son organisme de cautionnement. Mentions contractuelles : tout comme les sites internet, les documents contractuels liés au cautionnement bancaire sont caractérisés par leur grand laconisme et leur aspect succinct. Ainsi : Les conditions générales remises par CAMCA font une demi-page. Les données relatives au coût de la garantie sont intégrées directement dans le contrat de prêt. Le document du Crédit Logement (version BNP Paribas) fait une page, personnalisée Le document d adhésion au CMH est un recto-verso générique, à remplir à la main par le client La BRED ne propose pour son cautionnement «Garantie Habitat» aucun document distinct du contrat de prêt. Quant au contrat de prêt, il ne contient que 7 lignes relatives à la garantie souscrite 5 dans l offre préalable, 2 dans les conditions générales garantie qui coûte pourtant dans notre exemple 2 100!

12 11 La situation est la même pour la caution SACCEF, où les Caisses d Epargne qui la commercialisent ne fournissent aucun document distinct du contrat de prêt. Seul le document du CNP est un peu plus fourni : c est un document de 4 pages, qui détaille l étendue du cautionnement, son fonctionnement et les détails relatifs aux droits du souscripteur. Mais rappelons là-encore que CNP est aujourd hui le seul acteur de taille significative n étant pas lié directement aux établissements avec lesquels il travaille. Au total donc le manque d information, tant sur l existence du cautionnement, son fonctionnement, et l existence de garanties alternatives mais aussi d organismes de cautionnement alternatifs est criant. Il prive les clients de leur liberté de choix et d appel à la concurrence, et favorise la prescription du cautionnement par les banques. Constat de terrain : cette absence de choix pour le consommateur est confirmée par ce tableau, obtenu auprès des réseaux de courtiers en crédit, et qui fait le point sur les organismes de cautionnement acceptés par chacun des réseaux bancaires. Il apparaît ainsi qu à de rares exceptions, chaque banque n accepte de travailler qu avec ses filiales.

13 12 En conséquence, le consommateur est en général obligé de passer soit par le Crédit Logement, filiale de sa banque ou par la filiale à 100% de sa banque. Pratique que l on peut qualifier de concurrence «en silo» puisque la concurrence, quand elle existe, n est possible qu au sein de chaque groupe bancaire. Ce qui n est, bien sûr, qu une parodie de concurrence. Cet état de fait nous a été confirmé par une conseillère de la Caisse d Epargne, qui contactée en client mystère nous a déclaré que «Nous [la Caisse d Epargne] ne cautionnons que par la SACCEF» et que «s il [le client] fait le pas chez nous ça sera la SACCEF» Cette absence de choix du consommateur sur l organisme qui va cautionner son crédit a un impact direct sur la répartition de ce marché, totalement dominé par les acteurs bancaires et lié en partie à la part de leur maison-mère sur le marché immobilier. c. Un marché très concentré où les alternatifs sont quasi inexistants S il n existe à notre connaissance aucune donnée ou rapport public sur les parts de marché détenues précisément par chacun des acteurs cités ci-dessus, et si certains acteurs (par exemple, le CMH ou la SOCAMI) ne publient aucun chiffre sur leurs activités, nous pouvons néanmoins, en recoupant les chiffres publiés par les organismes de cautionnement qui présentent des rapports annuels et les parts de marché de chaque banque sur le crédit immobilier, avoir une vue relativement fiable du marché du cautionnement bancaire.

14 13 Ainsi, en termes d encours de crédit garantis, nous savons de par leurs rapports annuels que : Crédit Logement, avec 73,8 milliards d euros d encours de nouveaux crédits cautionnés en 2013 revendique 53,9% de part de marché ; La CEGC, avec 22,3 milliards d euros d encours de nouveaux crédits cautionnés en 2013 revendique 14,7% de parts de marché ; Pour les autres acteurs du marché nous pouvons, en croisant les données disponibles, déduire les éléments suivants : La SOCAMI et les autres cautions proposées par BPCE, qui complète la CEGC dans l offre de cautionnement bancaire de BPCE, travaillent exclusivement pour Banques Populaires. La SOCAMI étant constituée de sociétés de dimension régionale (Aude-Ariège, Centre Atlantique, Seine et Marne, Haut Rhin, etc ) ne publiant pas leurs comptes, impossible de connaitre précisément leur part de marché. Cependant, en considérant la taille des encours totaux de crédit des Banques Populaires relativement à celle des Caisses d Epargne (120 milliards d euros pour ces dernières, 87 milliards d euros pour les premières), mais également le fait que les Banques Populaires passent marginalement par la CEGC ou par le Crédit Logement, nous estimons leur part de marché à un peu moins de 10% ; CAMCA, avec 150 millions de commissionnement net en 2013, a selon nos calculs et au vu de leurs tarifs élevés un peu plus de 12 milliards d euros d encours de nouveaux crédits cautionnés, ce qui équivaudrait à une part de marché légèrement supérieure à 8,3%. Ce chiffre est cohérent avec les éléments suivants : o Le Crédit Agricole avait une part de marché de 22% sur le crédit habitation en 2013 o Le Crédit Agricole est actionnaire de Crédit Logement, et doit par conséquent diriger une partie conséquente de ses clients vers cet organisme ; o Le Crédit Agricole, du fait justement de sa tradition «agricole», a longtemps privilégié l hypothèque par rapport au cautionnement bancaire, et est donc relativement en retard sur ce marché comparativement à ses concurrents. CMH ne publie pas de données officielles, mais on sait : o Du rapport annuel 2013 du Groupe Crédit Mutuel (CIC inclus), que les cautionnements de la part du Crédit Logement et de CMH représentent un stock de plus de 53 milliards d euros ; o Du rapport annuel 2013 du CIC, que le cautionnement du Crédit Logement représente un peu moins de 24 milliards d euros ; o Par conséquent, le stock de crédits immobiliers cautionnés par le CMH représenterait un peu plus de 29 milliards d euros, soit 4,1 milliards d euros de nouveaux encours cautionnés par an Et donc, un peu plus de 3% de part de marché.

15 14 Ce qui est cohérent avec le fait que le Crédit Mutuel (hors CIC) a environ 14% de part de marché en crédit immobilier, qu une part de ces prêts ne font pas l objet d une caution, et qu une partie du Crédit Mutuel (Arkéa) travaille avec d autres acteurs du cautionnement (CNP). CNP enfin, en facturant près de 17 millions d euros de commissions en 2013, et pour un tarif unitaire assez faible, pèserait d après nos calculs un peu moins de 3% du marché. En prenant en compte les variations interannuelles pouvant exister sur le marché, la décomposition du marché serait la suivante : En plus d être captif, le marché est donc très concentré puisque le premier acteur est majoritaire et que les deux acteurs suivants, appartenant au même groupe, concentrent 25% des parts de marché. Enfin, la part estimée des autres acteurs indépendants des grands groupes bancaires est très marginale, à environ 5%. Or, comme nous allons le voir, les acteurs les plus importants du marché ne sont pas toujours les moins chers, et inversement. Cette absence de choix du consommateur sur l organisme de cautionnement de son crédit a des conséquences importantes sur son budget, et sur le coût global de son crédit immobilier.

16 15 2. Des écarts importants de tarifs entre les acteurs a. Entre les acteurs bancaires, un différentiel de 150%...dont les consommateurs ne peuvent pas profiter! Afin de connaitre les différentiels de tarifs entre les différents organismes de cautionnement bancaire, nous avons demandé à chacun des grands réseaux bancaires de nous communiquer les tarifs pratiqués par les organismes de cautionnement qu ils proposent. Au bout de plusieurs relances nous sommes parvenus à obtenir les tarifs officiels de chacun des organismes de cautionnement, à l exception notable de la caution SOCAMI, pour laquelle Banques Populaires n a jamais répondu à notre demande. Le tableau ci-dessous montre le coût des différents cautionnements bancaires pour un crédit immobilier d un montant de : Si le Crédit Logement apparaît facialement comme l une des cautions les moins chères du marché, l importance de cet acteur nécessite d affiner son coût réel. En effet dans le système du Crédit Logement, le consommateur doit s acquitter d une participation à un «Fonds Mutuel de Garantie» (FMG), sorte de «pot commun» où l ensemble des personnes cautionnées doivent contribuer à la hauteur de leur emprunt, et qui est utilisé pour couvrir le coût des sinistres, c est-à-dire les cas où l un des participants ne rembourserait pas son emprunt. A la fin de son prêt, le consommateur récupère sa contribution,

17 16 déduite du prorata des sommes qui ont été nécessaires pour prendre en charge les sinistres sur la période. L existence d un FMG entraine en réalité un coût supplémentaire pour le consommateur : celui de la perte des revenus des montants confiés au FMG, qu il aurait pu faire travailler à son profit durant toute la durée du crédit. Montant en Gain net Gain net Nombre d'années fin d'année annuel cumulé / / ,45 45,45 45, ,26 46,81 92, ,48 48,22 140, ,15 49,66 190, ,30 51,15 241, ,99 52,69 293, ,26 54,27 348, ,16 55,90 404,16 Ainsi, si on considère une durée effective du crédit de 8 ans (qui est la «duration» moyenne du crédit retenue par l Inspection Générale des Finances dans son rapport sur l assurance emprunteur de novembre 2013), un consommateur qui n aurait pas eu à participer au FMG aurait ainsi gagné, en plaçant ces sommes sur une assurance vie en euro rapportant 3% net par an, et toujours pour notre exemple de prêt à , plus de 400. Cette somme doit donc s ajouter au coût réel de la caution pour les deux types de caution que propose le Crédit Logement. Ainsi, la prise en compte du coût du Fonds Mutuel de Garantie du Crédit Logement rabaisse cet organisme en milieu de classement du tarif des organismes de cautionnement.

18 17 Et comme on peut le voir, entre le cautionnement le moins cher (CMH, à 0,52% des montants empruntés) et le cautionnement le plus cher (celui de la CAMCA, avec 1,3% des montants empruntés), le différentiel est de taille puisque la première coûte 2,5 fois moins cher soit de moins que la seconde, pour un «service» totalement identique! Cependant, les consommateurs ne peuvent tirer profit de cette différence tarifaire puisque chacune des banques n accepte comme organisme de cautionnement que le Crédit Logement, sa filiale captive si elle existe, mais pas l organisme de ses concurrents. b. Des acteurs mutualistes compétitifs mais exclus de la compétition! Comme indiqué un peu plus haut, les mutuelles de fonctionnaires peuvent également proposer un cautionnement bancaire. Historiquement, ces sociétés cautionnaient leurs adhérents gratuitement. Jusqu à ce qu une action pénale effectuée par l Association des Sociétés Financières (le syndicat des établissements de crédit) pour «distorsion de concurrence» n entraine la limitation de ce type de pratique et la signature de partenariats entre les mutuelles de fonctionnaires et certaines banques. De fait, les mutuelles sont presque toujours moins chères que les organismes de cautionnement bancaire certaines même restant, à l instar de la MNH, gratuites mais les conditions pour y accéder sont telles que le nombre de bénéficiaires potentiels est très limité. Ainsi, selon les mutuelles, il faut cumuler : L exercice d une profession donnée et/ou ; L obligation d être adhérent de la mutuelle depuis un temps donné (en général, un an) et/ou ;

19 18 L obligation de souscrire son assurance emprunteur auprès du même organisme et/ou ; L obligation de souscrire son prêt auprès d une liste limitée (voire très limitée) d établissements bancaires Seul le GMPA n impose pas de telles restrictions mais c est également la mutuelle la moins compétitive de l échantillon étudié. Du fait de l ensemble de ces conditions, les mutuelles de fonctionnaires sont en réalité exclues de l essentiel du marché pour la plupart des consommateurs, malgré leurs tarifs plutôt intéressants. 3. Un marché à 520 millions d euros où les banques sont «doubles prescriptrices» Une fois vue la part de marché de chacun des acteurs, et le tarif pratiqué par ceux-ci pour le montant moyen des crédits immobiliers octroyés sur le marché ( ), il devient aisé d avoir une estimation des montants en jeu sur le marché du cautionnement bancaire dans les dernières années. Ainsi, en prenant en compte les tarifs communiqués par les établissements, et pondérés par leurs parts de marché estimées précédemment par nous, le tarif moyen du cautionnement bancaire est de 0,88%. En appliquant ce tarif aux sommes qui ont été octroyées au titre du crédit immobilier dans les années précédentes, nous obtenons le tableau suivant : Ainsi, entre 2007 et 2012, le marché du cautionnement bancaire était, en moyenne annuelle, de 523 millions d euros par an, ces chiffres variant entre les années «fastes» de l immobilier (2013 par exemple,

20 19 avec près de 630 millions d euros), et les années plus calmes (par exemple, 2009, avec seulement 423 millions d euros). Nous voyons ainsi que les établissements bancaires ont su tirer parti à la fois d une double opportunité légale le fait de pouvoir exiger une garantie pour un crédit immobilier et le fait que l hypothèque soit si chère en France, comparée notamment à nos voisins européens pour créer un marché de plus de 520 millions d euros par an. Marché d autant plus profitable que les banques sont doublement prescriptrices de la souscription du client : non seulement la banque exige quasiment systématiquement (à 98% aujourd hui) une garantie, mais encore dans la majorité des cas, elle impose sa garantie au consommateur désirant souscrire un crédit immobilier! Après cette évaluation de la taille du marché et de ses principaux acteurs, nous avons cherché à comprendre comment fonctionnaient les organismes de cautionnement, et, face à une concurrence extrêmement limitée, sinon inexistante, quelles étaient les marges réalisées par ce secteur. II. Des pratiques aussi douteuses que coûteuses Pour mieux comprendre le fonctionnement et les marges du secteur du cautionnement bancaire, nous avons étudié en détail les rapports annuels et les bilans financiers des principaux acteurs du secteur. Avantage du secteur, les entités en question effectuant très majoritairement, voire quasi-exclusivement, du cautionnement bancaire pour les particuliers, ces documents nous permettent d avoir une vision fiable et objective des principaux postes de revenus et de coûts de ces entités, aucune autre activité ne venant brouiller significativement le modèle économique de chacune d entre elles. Nous avons ainsi étudié les deux types d entités déjà décrites : le Crédit Logement d une part, et les filiales «captives» que sont la CAMCA et la CEGC. 1. Crédit Logement : une rente qui profite uniquement aux banques Principal acteur du marché, le Crédit Logement est, comme nous allons le voir, un établissement extrêmement rentable, grâce notamment au mécanisme du Fonds Mutuel de Garantie a. Le Fonds Mutuel de Garantie : privatiser les bénéfices pour le Crédit Logement, mutualiser les pertes pour les consommateurs Contrairement aux autres entités où le paiement de la commission permet à la société de cautionnement de couvrir à la fois ses frais de fonctionnement et le coût des sinistres, le mécanisme du Fonds Mutuel de Garantie permet au Crédit Logement de faire «coup double» à son avantage.

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