thomas & piron, la force d un team

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1 RAPPORT ANNUEL 2013

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3 thomas & piron, la force d un team

4 être visionnaire! Comme évoqué dans le précédent rapport annuel, le fait marquant de l année 2013 a été sans conteste, la scission des activités unifamiliales et multi-résidentielles belges entre Thomas & Piron Home SA et la nouvelle entité du groupe, Thomas & Piron Bâtiment SA, avec toutes les évolutions et adaptations humaines, organisationnelles et financières qui en ont immanquablement découlé. Dans le même temps, la SCA TP Holding, qui agissait jusqu alors comme Holding financier du groupe, a été réorganisée et étoffée pour remplir un rôle de société faîtière du groupe. Son comité exécutif a été mis en place, avec pour mission sa gestion journalière, sous la responsabilité de son Directoire. TP Holding se veut être outre sa mission de veiller aux intérêts des actionnaires - un organe au service des différentes sociétés la constituant en apportant à chaque entité conseils et expertises d une part, tout en veillant à assurer une parfaite cohésion entre elles d autre part. Une page importante étant écrite sur l évolution du groupe, il fallait le doter d une nouvelle image fédératrice, de la Force d un Team tout en ayant une identification bien marquée du logo de chaque entreprise. L objectif de communiquer un dynamisme nouveau est atteint. La perception de nos nouveaux visuels fait l unanimité auprès de l ensemble du panel qui fût ciblé. L arrivée récente de Sotraba au sein du groupe (en 2012), précédée de peu de celle de Castelord France (en 2011) ainsi que la décision prise au cours de cet exercice de réorganiser notre pool luxembourgeois (en 2014), en scindant également les activités unifamiliales et multi-résidentielles, nous a amené tout naturellement à présenter le présent rapport annuel sous une forme consolidée à l échelle du groupe dans sa globalité. Au regard des chiffres, tableaux, graphiques et commentaires repris ci-après dans le présent rapport, il est important de relever quelques points marquants : Le chiffre d affaires consolidé, bien que quelque peu inférieur à celui de l exercice précédent est à considérer comme très bon et en phase avec nos prévisions. Il est à analyser en tenant compte que celui de 2012 était particulièrement élevé du fait de l important chantier du PPP de Lennik pour lequel la facturation se faisait en une fois à la réception provisoire. Il faut également noter que l effet négatif des conditions climatiques de début d année 2013 a pu être compensé en grande partie par une activité soutenue en fin d année grâce à une météo nettement plus clémente; En globalisant les activités de Thomas & Piron Home et de Thomas & Piron Bâtiment, on peut confirmer que la répartition entre unifamilial et multi-résidentiel de 2012 se maintient à 45% - 55% environ. Par contre, la remarque de l année passée indiquant pour le département multi-résidentiel- un glissement marqué de cette activité vers le Grand-Duché de Luxembourg se renforce. De 20,2% en 2011 et 31,1% en 2012, nous passons cette année à 37%; Que ce soit en termes de résultat net ou de cash-flow, nous pouvons constater, au niveau des chiffres consolidés, une amélioration depuis 2011; Le niveau des fonds propres du groupe continue sa progression à la hausse compte tenu de la politique interne de celui-ci de ne pas distribuer de dividendes; Après une baisse de plus de 5% entre 2009 et 2011, le taux de rentabilité des fonds propres se stabilise depuis à hauteur de ±10%. L augmentation des fonds propres et la hausse du résultat net se compensent pour expliquer cette relative stabilité. Au sein du groupe, voici quelques éléments importants qu il est intéressant de relever : Mise en chantier des futurs bureaux passifs de Thomas & Piron Bâtiment à Wierde en vue d un emménagement à mi-2014; Location de nouveaux bureaux à Windhof (Grand Duché de Luxembourg) pour accueillir notre société de construction multi-résidentielle TP Bau vers avril 2014; 4 thomas & piron

5 Au niveau de Thomas & Piron Home, inauguration du complexe de maison témoin et bureaux pour notre département maisons à ossature bois TOMWOOD à Beuzet, et mise en chantier de deux nouvelles maisons témoin à Hannut et à Sprimont avec une inauguration prévue au cours du premier semestre La société met également en place un programme de Promotion Construction de petites résidences; Transfert des agréations de Thomas & Piron Home vers Thomas & Piron Bâtiment (principalement l agréation en catégorie D, classe 8), et obtention pour Thomas & Piron Home de l agréation catégorie D, classe 6; Maintien au sein de Thomas & Piron Home des services généraux du groupe (ressources humaines, informatique, marketing, achats, salle d exposition et logistique), avec décision prise de recherche de simplification et de rationalisation. Pour les prochaines années, nous pouvons compter, en unifamilial, sur un carnet de commandes très correct compte tenu des difficultés économiques, de la frilosité des marchés et des hésitations des candidats acheteurs à s engager dans un investissement conséquent. De même, au niveau de l activité multi-résidentielle, plusieurs projets importants doivent débuter en 2014 et seront générateurs d activité et de chiffre d affaires. On peut citer entre autres : Pour la Belgique: Poursuite de l immeuble du Domaine de l Arc en ciel à Andenne, débuté en appartements / 2 phases / 31 million d euros; La 3ème phase du projet de Mons-Canal 186 appartements / 5 phases / 32 million d euros; Arquennes, rue du Bon Conseil 89 appartements / 2 phases / 15 million d euros; La caserne des pompiers de Charleroi, en association momentanée avec CIT Blaton; Liège projet du Sart-Tilman 103 appartements et commerces / 21 million d euros; Nivelles ancien site Lazer 131 appartements / 3 phases / 26 million d euros; Woluwé-Saint-Lambert - 2 projets ( Kerkedelle et Ile d Or ) totalisant plus de 100 unités et 30 million d euros; Arlon Bonnert reprise du chantier 98 appartements / 2 phases / 17 million d euros. Pour le Grand-Duché de Luxembourg: Poursuite des importants chantiers de Parc Helfent à Bertrange et surtout de celui des Jardins de Luxembourg à Merl; Démarrage d un nouveau chantier à Roodt-sur-Syre, en octobre prochain, avec une trentaine d unités pour plus de 6 million d euros. Nous restons particulièrement confiants quant à notre niveau d activité pour l année 2014 en tablant sur un chiffre d affaires comparable à celui de 2013 soit 280 millions d euros. Tout comme pour les années précédentes, 2014 sera encore une année de transition avant, nous l espérons, la reprise annoncée pour La situation économique est encore loin d être redressée mais, au vu des décisions prises de scission, de réorganisation, de simplification et de rationalisation des services généraux, nous restons pleinement confiants pour le futur. Nous savons en outre pouvoir compter sur un personnel très impliqué, professionnel, compétent et fidèle au groupe. Louis-Marie Piron Président du Directoire de TP Holding Fondateur du Groupe Thomas et Piron Bernard Piron Directeur Général Membre du Directoire de TP Holding rapport annuel

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7 1 er partie LA FORCE D UN TEAM

8 Structure opérationnelle du groupe au 31 décembre 2013 Thomas & Piron Holding SCA 99,9% Thomas Piron SA 99,9% TP bâtiment 100% M2J 30% bavière develop. 99,67% Nordi 99,98% cœur de ville 50% MTP 99,88% BTA 50% jardins courbevoie 50% croisée des champs 99,99% espaces promotion 100% foncière invest 50% bureau cauchy 99,90% Goenbp 99,98% immo du bauloy 75% foncière kerkedelle 30% foncière bavière 8 thomas & piron

9 99,92% TP GROUPE LUX sociétés satellites 100% TP BAU 10% JDL 80% TP rénovation 100% castelord 10% COTP 10% SOGimme I 49% moors fondation 98% les résidences 10% SOGimme II 100% sotraba 99% (+1% TP GR.LUX) TP LUX 50% parc helfent 66,13% richbourg invest 100% rp develop. 50% Residences Howald 100% IBE rapport annuel

10 le profil consolidé Plus de 1500 collaborateurs Plus de 280 millions d euros de chiffre d affaires en maisons construites chaque année en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg 450 appartements réalisés par an en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg rénovations clé sur porte chaque année salle d exposition de plus de 1500 m² 10 maisons témoins en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg 15 appartements témoins en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg 38 ans d expérience dans le secteur de la construction 10 thomas & piron

11 la garantie Thomas & Piron Home et Thomas & Piron Rénovation sont agréées en catégorie D et en classe 6, Thomas & Piron Bâtiment est agréée en catégorie D et en classe 8. Pour être agréé, il faut faire preuve d une capacité financière et économique suffisante, avoir satisfait à ses obligations légales et disposer de capacités techniques suffisantes. agréation Pour être membre de la Charte, il faut répondre à des critères de sélection techniques et éthiques. Traiter avec un entrepreneur membre de la Charte est synonyme de FIABILITÉ, de SÉRIEUX et de QUALITÉ. La charte Thomas & Piron Home, Thomas & Piron Rénovation et Thomas & Piron Bâtiment sont ISO La certification ISO 9001 est octroyée par des organismes agréés et représente une philosophie d entreprise axée sur le service aux clients et sur l évolution constante de l organisation de l entreprise. iso 9001 La loi BREYNE est l unique protection d un candidat-bâtisseur en droit belge. Elle n est pas d application en cas d intervention de plusieurs entreprises (plusieurs contrats signés séparément). loi breyne Par la signature d un CONTRAT UNIQUE de Promotion- Construction respectant scrupuleusement la loi Breyne, le groupe Thomas & Piron est le seul constructeur à assurer, via les différentes sociétés le constituant, la double responsabilité contractuelle - CONCEPTION et EXÉCUTION - génératrice d une obligation de résultat. contrat unique rapport annuel

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13 LE DONNÉES CONSOLIDÉES

14 1. CHIFFRE D AFFAIRES L année 2012 était marquée par un chiffre d affaires particulièrement élevé grâce à l entrée de nouvelles sociétés, et dès lors de nouveaux revenus dans le groupe, à un chantier de BTA de grande envergure à Lennik et à différents autres projets. Ce chiffre d affaires était donc quelque peu exceptionnel. Le chiffre d affaires de 2013, légèrement inférieur à celui de 2012, a été affecté par le changement des règles d évaluation des encours dans TP Bâtiment en La contribution par les différentes sociétés au chiffre d affaires du groupe est la suivante : TP Bâtiment (20,51%) TP Rénovation (6,84%) Sotraba (2,93%) TP Luxembourg (6,29%) TP Home (62,14%) Autres (1,30%) Sachant que le chiffre d affaires de TP HOME comprend en 2013 : - environ 50% de chiffre d affaires lié à l unifamilial ; - environ 15% de chiffre d affaires lié au multi-résidentiel ; - environ 35% de chiffre d affaires réalisé au Luxembourg. 14 thomas & piron

15 DONNÉES CONSOLIDéES 2. RéSULTAT NET CASH FLOWS Entre 2010 et 2011, la crise a été constatée. Entre-temps, depuis 2012, la croissance est à nouveau au rendez-vous avec la restructuration du groupe et le rétablissement des résultats. La contribution par les différentes sociétés au résultat net du groupe est la suivante : TP Bâtiment (19,5%) TP Rénovation (5,3%) Sotraba (1,3%) TP Luxembourg (6,1%) Autres (0,5%) TP Home (67,4%) Sachant toujours que TP Home reprenait le résultat de TP Bâtiment jusqu au 30 juin rapport annuel

16 4. FONDS PROPRES Étant donné la volonté du groupe de ne pas distribuer de dividendes, les fonds propres sont en constante augmentation, à concurrence des résultats annuels successifs. 5. TOTAL BILAN Etant donné la croissance des fonds propres et des résultats, divers investissements sont effectués chaque année afin de poursuivre la croissance. 16 thomas & piron

17 DONNÉES CONSOLIDéES 6. TAUX DE SOLVABILITé 55% 50% 45% 40% 35% Le taux de solvabilité, bien qu ayant subi une légère diminution reste à un niveau important pour le secteur de la construction. Cela démontre la forte capitalisation du groupe. 7. TAUX DE RENTABILITé DES FONDS PROPRES 20% 15% 10% 5% 0% Cette diminution de la rentabilité des fonds propres est à imputer à la croissance continue des fonds propres. En effet, les résultats sont de nouveau en nette croissance depuis rapport annuel

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19 LE BILAN SOCIAL

20 1. Introduction L année 2013 fut une année de profonde mutation pour le groupe Thomas & Piron, essentiellement marquée par la scission entre Thomas & Piron S.A. (désormais dénommée Thomas & Piron Home S.A.) et Thomas & Piron Bâtiment S.A. qui a engendré des mouvements de travailleurs entre les diverses sociétés du groupe vit également l institution de Thomas & Piron Holding SCA, dont la mission principale, au niveau social, répond à la nécessité d assurer une cohésion entre toutes les sociétés du groupe. 2. Données sur les effectifs TRAVAILLEURS POUR LESQUELS L ENTREPRISE A INTRODUIT UNE DéCLARATION DIMONA OU QUI SONT INSCRITS AU REGISTRE DU PERSONNEL AU COURS DE L EXERCICE Nombre moyen de travailleurs Codes Total Hommes Femmes Temps plein , ,05 72,70 Temps partiel ,25 41,25 50,00 Total en équivalents temps plein (ETP) , ,93 109,70 Nombre d heures effectivement prestées Temps plein , , ,20 Temps partiel , , ,51 Total , , ,72 Frais de personnel Temps plein , , ,35 Temps partiel , , ,28 Total , , ,64 Montant des avantages accordés en sus du salaire ,00 0,00 0,00 AU COURS DE L EXERCICE PRÉCÉDENT Nombre moyen de travailleurs en ETP , ,44 106,95 Nombre d'heures effectivement prestées , , ,98 Frais de personnel , , ,88 Montant des avantages accordés en sus du salaire ,00 0,00 0,00 20 thomas & piron

21 BILAN SOCIAL TRAVAILLEURS POUR LESQUELS L ENTREPRISE A INTRODUIT UNE DéCLARATION DIMONA OU QUI SONT INSCRITS AU REGISTRE DU PERSONNEL (suite) À LA DATE DE CLÔTURE DE L EXERCICE Codes Temps plein Temps partiel Total en équivalents temps plein Nombre de travailleurs ,00 90, ,58 Par types de contrat de travail Contrat à durée indéterminée ,00 82, ,08 Contrat à durée déterminée ,00 8,00 16,20 Contrat pour l'exécution d'un travail nettement défini 112 0,00 0,00 0,00 Contrat de remplacement 113 0,00 0,00 0,00 Par sexe et niveau d'études Hommes ,00 40, ,33 de niveau primaire ,00 5,00 693,90 de niveau secondaire ,00 6,00 390,20 de niveau supérieur non universitaire ,00 11,35 178,15 de niveau universitaire ,00 17,00 74,80 Femmes ,00 49,65 106,95 de niveau primaire ,00 3,00 10,10 de niveau secondaire ,00 19,00 34,90 de niveau supérieur non universitaire ,00 24,65 49,15 de niveau universitaire ,00 1,00 11,80 Par catégories professionnelles Personnel de direction ,00 2,00 21,00 Employés ,41 76,35 404,93 Ouvriers ,00 7,00 920,70 Autres ,00 0,00 92,00 PERSONNEL INTéRIMAIRE ET PERSONNES MISES à LA DISPOSITION DE L ENTREPRISE AU COURS DE L EXERCICE Codes Personnel intérimaire Personnes mises à disposition de l entreprise Nombre moyen de personnes occupées ,90 0,00 Nombre d'heures effectivement prestées ,95 0,00 Frais pour l'entreprise ,79 0,00 rapport annuel

22 TABLEAU DES MOUVEMENTS DU PERSONNEL AU COURS DE L EXERCICE Codes Temps plein Temps partiel Total en équivalents temps plein ENTRÉES Nombre de travailleurs pour lesquels l entreprise a introduit une déclaration DIMONA ou qui ont été inscrits au registre général du personnel au cours de l exercice ,00 13,80 605,70 Par types de contrat de travail Contrat à durée indéterminée ,00 12,80 582,20 Contrat à durée déterminée ,00 1,00 22,50 Contrat pour l'exécution d'un travail nettement défini 212 0,00 0,00 0,00 Contrat de remplacement 213 1,00 0,00 1,00 SORTIES Nombre de travailleurs dont la date de fin de contrat a été inscrite dans une déclaration DIMONA ou au registre général du personnel au cours de l'exercice ,00 33,75 693,75 Par types de contrat de travail Contrat à durée indéterminée ,00 30,75 672,55 Contrat à durée déterminée ,00 2,00 19,70 Contrat pour l'exécution d'un travail nettement défini 312 0,00 0,00 0,00 Contrat de remplacement 313 1,00 1,00 1,50 Par motifs de fin de contrat Pension 340 2,00 0,00 2,00 Chômage avec complément d'entreprise 341 6,00 1,00 6,80 Licenciement ,00 1,00 145,60 Autre motif ,00 30,75 531,55 dont le nombre de personnes qui continuent, au moins à mi-temps, à prester des services au profit de l entreprise comme indépendants 350 0,00 0,00 0,00 22 thomas & piron

23 BILAN SOCIAL 3. Conclusions analyse état et mouvements de travailleurs S agissant d un premier exercice de consolidation et considérant les mouvements entre les sociétés du groupe, ces chiffres doivent être abordés avec une certaine nuance dans la comparaison avec l exercice précédent. Cependant, sur la base de l analyse de ces données, nous avons pu tirer les conclusions qui suivent. Au niveau global, nous constatons une légère baisse de l effectif en équivalents temps plein, qui s explique par la réorganisation du groupe et la rationalisation des coûts pour un chiffre d affaires équivalent. Ceci s est principalement effectué par les non renouvellements de CDD ou certaines périodes d essai non prolongées. Les contrats de nos collaborateurs sont presque exclusivement des CDI, ce qui traduit avant tout la volonté de fidéliser le personnel et de s inscrire dans la durée. Durée des contrats CDD CDI Nous pouvons également mentionner le fait que la grande majorité des travailleurs sont occupés à temps plein, ceci s expliquant par l organisation de notre activité, nécessitant une présence constante sur chantier. Les temps partiels se constatent essentiellement dans les branches plus administratives de notre société. TYPEs DE contrat Temps partiel Temps plein rapport annuel

24 Ajoutons aussi que la majorité de nos collaborateurs sont de sexe masculin. Ce constat est celui du secteur et s explique par la nature des activités. Nous notons à ce propos que les candidatures de femmes à des postes manuels sont toujours extrêmement rares, voire inexistantes, malgré le lobby réalisé. Le ratio employés/ouvriers reflète une augmentation constante, d année en année, de la proportion du nombre d employés. Ceci s explique principalement par la volonté d intégrer un maximum de services en interne (études, techniques spéciales ) et par les réglementations de plus en plus contraignantes, nécessitant un surcroît de ressources administratives (PEB ). Dans cette même rubrique, nous remarquons également le nombre important d apprentis, soulignant l importance de notre politique d apprentissage motivée, entre autres, par la volonté de pallier à la pénurie de main d œuvre qualifiée. PERSONNEL par catégories professionnelles Apprentis Personnel de direction Employés Ouvriers Les données reprises dans les entrées et sorties reflètent quant à elles, en grande partie, les transferts entre sociétés du groupe ( Sorties chez TP SA, Entrées chez TP Bâtiment). Remarquons enfin le nombre d intérimaires occupés principalement sur les chantiers multi-résidentiels au Grand-Duché de Luxembourg, constitué essentiellement de travailleurs attachés aux métiers manuels et permettant de faire face à des surcroîts temporaires de travail. 24 thomas & piron

25 4. RENSEIGNEMENTS SUR LES FORMATIONS POUR LES TRAVAILLEURS AU COURS DE L EXERCICE 2013 Codes Hommes Codes Femmes Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère formel à charge de l employeur Nombre de travailleurs concernés Nombre d heures de formation suivies , Coût net pour l entreprise , ,23 dont coût brut directement lié aux formations , ,80 dont cotisations payées et versements à des fonds collectifs , ,43 dont subventions et autres avantages financiers reçus (à déduire) , ,00 Initiatives en matière de formation professionnelle à caractère moins formel ou informel à charge de l employeur Nombre de travailleurs concernés Nombre d heures de formation suivies , Coût net pour l entreprise , Initiatives en matière de formation professionnelle initiale à charge de l employeur Nombre de travailleurs concernés Nombre d heures de formation suivies , ,2 Coût net pour l entreprise , ,93 5. Conclusions analyse formations Les chiffres de la formation au niveau du groupe reflètent notamment sa volonté de maintenir et d améliorer en permanence ses efforts à différents niveaux : La période d intégration des nouveaux travailleurs est désormais formalisée grâce au carnet de compétences qui accompagne chaque nouvel arrivant sur chantier dans ses apprentissages, tant au point de vue technique qu au niveau des règles de sécurité à respecter. Cet encadrement constitue une plus-value certaine en matière de bien-être des collaborateurs mais aussi en matière de qualité du travail effectué en toute sécurité; La formation initiale est particulièrement mise en exergue par la mise au travail de nombreux jeunes, sous contrat d apprentissage : une centaine d entre eux travaille au quotidien sur nos chantiers, gage d avenir pour nos équipes; La période hivernale est particulièrement mise à profit pour la formation de nos collaborateurs : en interne ou en externe, par des formations spécifiques aux métiers et correspondant à des besoins constatés de visu sur chantier ou répondant à des évolutions techniques nécessitant une adaptation des connaissances. rapport annuel

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27 2 e partie THOMAS & PIRON HOME

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29 INTRODUCTION En 2013, le conseil d administration a pris la décision de scinder la société Thomas & Piron SA au 30 juin; l acte définitif de scission partielle de Thomas & Piron SA a en effet été signé le mercredi 09 novembre L opération ainsi réalisée s inscrit dans le cadre de la réorganisation de l ensemble des activités belges au sein du groupe Thomas & Piron, qui vise à dissocier, d une part, l ensemble des activités de développement, de promotion et de construction de maisons unifamiliales ou assimilées et, d autre part, l ensemble des activités belges de développement, de promotion et de construction de projets multi-résidentiels. Cet acte de scission partielle a donc eu pour effet de transférer au sein d une nouvelle société (TP Bâtiment SA) l ensemble des actifs et des passifs, droits et engagements de la SA Thomas & Piron existants au 30 juin 2013 et directement liés à la branche d activité multi-résidentielle. L actif net ainsi transféré et établi sur la base de la situation comptable arrêtée au 30 juin 2013 est de cinquante-six millions neuf cent vingt-neuf mille quatre cent soixante-quatre euros soixante-et-un cents ( ,61 euros). En rémunération des apports, dans le cadre de cette scission partielle, chaque actionnaire de la SA Thomas & Piron a reçu 47,4412 actions de la SA Thomas & Piron Bâtiment pour chaque action qu il détenait dans la SA Thomas & Piron. Au terme de l opération, l augmentation des fonds propres de la SA Thomas & Piron Bâtiment a été rémunérée par actions nouvelles sans désignation de valeur nominale, jouissant des mêmes droits que les actions existantes. Les pages suivantes reprennent les bilans et résultats au 31 décembre 2013 de Thomas & Piron SA (TP Home) et de sa filiale, l immobilière Espaces Promotion SA. rapport annuel

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31 LE COMPTES ANNUELS DE TP HOME S.A.

32 VUE CONDENSÉE DE L ACTIF 2012 Évolution 2013 ACTIFS IMMOBILISÉS ,2 % Immobilisations incorporelles ,9 % Immobilisations corporelles ,4 % Immobilisations financières ,9 % ACTIFS CIRCULANTS ,4 % Créances à plus d un an ,3 % Stocks et commandes en cours d exécution ,5 % Créances à un an au plus ,7 % Placements de trésorerie ,6 % Valeurs disponibles ,0% Comptes de régularisation % TOTAL DE L'ACTIF ,7 % VUE CONDENSÉE DU PASSIF 2012 Évolution 2013 CAPITAUX PROPRES ,7 % Capital ,8 % Réserves ,0 % Résultat reporté ,3 % Subsides en capital ,9 % PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS ,5 % DETTES ,7 % Dettes à plus d un an ,7 % Dettes à un an au plus ,6 % Comptes de régularisation ,9 % TOTAL DU PASSIF ,7% thomas & piron

33 VUE CONDENSÉE DU RÉSULTAT 2012 Évolution 2013 Ventes et prestations ,3 % Coût des ventes et prestations ,3 % BÉNÉFICE D EXPLOITATION ,5 % Produits financiers ,7 % Charges financières ,1 % BÉNÉFICE COURANT AVANT IMPÔTS ,1 % Produits exceptionnels ,1 % Charges exceptionnelles ,8 % BÉNÉFICE DE L EXERCICE AVANT IMPÔTS ,2 % Variation des impôts différés ,5 % Impôts sur le résultat ,0 % BÉNÉFICE DE L EXERCICE ,0 % Variation des réserves immunisées ,32 % BÉNÉFICE DE L EXERCICE À AFFECTER ,6 % rapport annuel

34 1. ACTIF 1.1. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Cette augmentation est le résultat de divers investissements dans des logiciels informatiques (network, Wpeech, Wressources...) IMMOBILISATIONS CORPORELLES Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : En valeur nette, les immobilisations corporelles diminuent approximativement de 3,5 millions d euros : plusieurs éléments justifient cette variation : transfert chez TP Bâtiment suite à la scission : -2,7 Mios ; amortissements actés : -4,1 Mios ; investissements réalisés : 3,3 Mios. Les investissements les plus significatifs sont : 2 bâtiments situés à Beuzet (Tom Wood) ; un hall à Transinne; installation de panneaux photovoltaïques et d une chaufferie au bois; renouvellement de divers matériels, outillages et véhicules IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES A. PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES LIÉES Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : thomas & piron

35 Conformément au référentiel comptable, la SA Thomas & Piron enregistre une participation dans une société liée dès lors qu elle détient directement au moins 50 % des actions de celle-ci. Le tableau suivant détaille la composition de ce portefeuille : Participations Espaces Promotion SA Thomas & Piron Luxembourg Foncière du Cœur de Ville SA Valeur brute au 31/12/12 Achats Cessions /Scission Réduction de capital Valeur brute au 31/12/13 Réduction de valeur au 31/12/12 Cessions /Scission Valeur brute au 31/12/ TP Concept SA Nordi SA BTA Construct SA MTP SA Les Jardins Courbevoie SA Bureau Cauchy SA Castelord SA La Croisée des Champs SA Les Jardins de Philia SARL M2J SPRL TOTAL rapport annuel

36 B. CRÉANCES Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : L évolution des montants prêtés à des sociétés du groupe est la suivante au 31 décembre : Créances Valeur au 31/12/12 TFT Scission Mouvements 2013 Valeur au 31/12/13 Espaces Promotion SA Les Résidences SA Thomas & Piron Luxembourg SA Les Jardins Courbevoie SA La Croisée des Champs SA Les Jardins de Philia SARL M.Ballester TP Holding TOTAL Notons que la créance envers notre société mère TP Holding peut être compensée en grande partie par le dividende de 15 Mios provisionné au passif du bilan dans le compte autres dettes. C. ENTREPRISES AVEC LIEN DE PARTICIPATION Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : 0 D une part, la société GROUP³ a été vendue à notre ancien associé et, d autre part, la participation dans la société Bavière Développement a été transférée chez TP Bâtiment lors de la scission partielle de Thomas & Piron. D. AUTRES IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Ce montant est constitué de : la participation dans la SCRL Tradecowall, société coopérative pour le traitement des déchets de construction en Wallonie (620 ); cautionnements versés en numéraire pour différents sites de la région de Mons. Le solde est une participation d une part sociale dans Tradecowall à concurrence de 619. En ce qui concerne les cautionnements versés en numéraire, ceux-ci passent de à thomas & piron

37 1.4. CRÉANCES à PLUS D UN AN Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Correspond à une avance octroyée à notre filiale M2J (projet à Aubange) pour ± , ainsi qu à une avance de fonds faite à la société Immoclabel dans le cadre du projet mixte Vicinal à Arlon ( ) STOCKS ET ENCOURS D EXÉCUTION A. APPROVISIONNEMENTS Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Concerne notre stock de matériaux. B. PRODUITS FINIS Valeur comptable au 1 er janvier : 0 Valeur comptable au 31 décembre : Dans le cadre du développement de notre activité bois (Tom Wood), 3 bâtiments ont été érigés à Beuzet; deux d entre eux ont été immobilisés car utilisés par le personnel (Lots 2 et 3). Le lot 1, par contre, non occupé et utilisé uniquement comme maison témoin, est repris dans cette rubrique et est destiné à être vendu. rapport annuel

38 C. IMMEUBLES DESTINÉS À LA VENTE Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Sont classés dans cette catégorie uniquement des terrains intervenant dans les projets immobiliers commercialisés. La variation de ce stock peut s exprimer comme suit : Valeur au 31/12/12 Vente terrains TFT Scission Valeur au 31/12/ Les terrains sont en principe acquis par les filiales du groupe dédiées à cette activité foncière. Par exception, par exemple lorsque le terrain est déjà bâti et que l on va procéder à une transformation, le terrain est acquis par la SA Thomas & Piron. L encours à fin 2013 est composé de 2 terrains (Gozée & Sainte-Marie). D. COMMANDES EN COURS D EXÉCUTION Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Les commandes en cours d exécution sont les travaux effectués, mais non encore facturés à la clientèle par le biais des factures d états d avancement. Elles se décomposent comme suit : Encours au 31/12/12 Variation d encours 1 er sem Encours au 30/06/13 Transfert scission Variation d encours 2 e sem Encours au 31/12/13 Variation d encours année 2013 Encours construction BE Encours construction LUX Encours promotion Encours infrastructure Sous-total - encours UNI Encours Multi Lux Encours Multi BE Encours Multi BE - SM Sous-total - encours Multi TOTAL - ENCOURS Malgré une augmentation significative des encours unifamiliaux (+3,4 Mios ), le total des commandes en cours d exécution a chuté en 2013 de plus de 34 millions d euros. Ceci est essentiellement dû aux transferts vers TP Bâtiment suite à la scission partielle de la société. 38 thomas & piron

39 Notons également que, dans le cadre de cette scission, la méthode de valorisation des encours a été légèrement modifiée; en effet, contrairement aux années précédentes, les honoraires et frais d étude engagés sur des projets en phase de développement ont été activés afin que TP Bâtiment puisse les incorporer dans ses comptes lors de la scission, soit approximativement 6 Mios d euros CRÉANCES À UN AN AU PLUS Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : A. Créances commerciales Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Tenant compte du transfert vers TP Bâtiment dans le cadre de la scission, l évolution de cet encours commercial semble normale B. Autres créances Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Dans cette rubrique figurent : des avances octroyées dans le cadre de développements immobiliers ; parmi les avances les plus importantes au 31 décembre, citons : le projet à Perwez ( ), et un projet de construction de maisons à Dave (1 million ); un compte courant envers TP Bâtiment résultant de la scission partielle (1,8 Mio ) PLACEMENTS DE TRÉSORERIE Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Les placements de trésorerie concernent un dépôt à terme de auprès de la banque CIC SNVB. rapport annuel

40 1.8. VALEURS DISPONIBLES Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Cette évolution des soldes créditeurs en comptes à vue doit être mise en perspective avec la scission et les variations des prêts intragroupes octroyés et reçus COMPTES DE RÉGULARISATION Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : A. Produits à recevoir Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Les produits à recevoir sont constitués de deux éléments principaux : des intérêts calculés sur les avances inter-sociétés; Thomas & Piron SA a souscrit auprès d un organisme financier un contrat de couverture de taux sur les lignes communes au groupe, et a réparti le coût aux sociétés du groupe effectivement utilisatrices de ces lignes. B. Charges à reporter Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Les charges à reporter sur l exercice suivant ont trait essentiellement aux assurances, aux licences informatiques et aux taxes sur véhicules. 40 thomas & piron

41 rapport annuel

42 2. PASSIF 2.1. CAPITAUX PROPRES Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Malgré un dividende exceptionnel de 15 Mios d euros prévu cette année, la société conserve une solvabilité très correcte (capitaux propres/total du bilan) de 40 %. A. Capital Lors de la scission, le capital social est passé à B. Réserves Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Les montants des réserves légale, indisponible et disponible, ont légèrement diminué cette année, toujours suite à la scission. C. Bénéfice reporté Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Évolution des résultats reportés en 2013 : Résultats reportés fin Transfert (30/06) scission TP Bâtiment Sous-total Bénéfice Dividende 2013 Affectation aux réserves Total résultats reportés fin thomas & piron

43 D. Subsides en capital Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : La société n a pas bénéficié de nouveaux subsides en La diminution du poste est la résultante du transfert de ce montant au compte de résultats, conformément aux règles fiscales en la matière PROVISIONS & IMPÔTS DIFFÉRÉS Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : A. Provisions pour risques et charges Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Les provisions pour risques et charges couvrent exclusivement les interventions que l entreprise opère dans le cadre de la garantie décennale. Le coût de ces interventions fait l objet d une évaluation projet par projet sur la base des problèmes soulevés, des expertises produites, des décisions de justice rendues ainsi que des travaux de réparation entrepris au cours de l exercice. La répartition par secteur est la suivante : Provision au 31/12/12 Provision au 30/06/13 TFT Scission Provision au 31/12/13 Multi BE Multi Lux Unifamilial Unifamilial SAV TOTAUX rapport annuel

44 B. Impôts différés Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Ce poste reste constant par rapport à DETTES à PLUS D UN AN Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Dans le cadre de la réorganisation des activités, la société a remboursé son compte courant long terme visà-vis de la maison mère, TP Holding. L endettement résiduel se niche dans un emprunt bancaire (Banque Triodos) contracté dans le cadre de notre investissement dans des panneaux photovoltaïques DETTES à UN AN AU PLUS Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : A. Dettes à plus d un an échéant dans l année Valeur comptable au 1 er janvier : 0 Valeur comptable au 31 décembre : Concerne l emprunt bancaire Triodos lié à nos investissements «verts». B. Dettes financières Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : 0 Les lignes bancaires ont été remboursées en 2013; en 2012, il s agissait d une ligne particulière de préfinancement des états d avancement du partenariat public-privé Plaine du Bourdon à Uccle (projet Multi belge). 44 thomas & piron

45 C. Dettes commerciales Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Malgré la scission du 30 juin, l encours commercial au passif a peu évolué en Effectivement, quelques gros fournisseurs ont régularisé certains retards dans leurs facturations en fin d année. D. Acomptes reçus sur commandes Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Il s agit d acomptes liés à diverses réservations. E. Dettes fiscales, salariales et sociales Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : E.1. Impôts Les dettes fiscales, toutes non échues à la date de clôture, passent de à , soit une diminution très significative liée principalement à la scission partielle. La TVA luxembourgeoise à régulariser (1.5 Mios ) concerne la quotité de TVA initialement déduite à reverser à l État luxembourgeois, proportionnellement aux ventes réalisées sous droits d enregistrement. Au Luxembourg, en effet, lorsqu un acheteur survient après le démarrage du chantier, les travaux déjà réalisés lui sont vendus sous ce régime et non sous le régime TVA. E.2. Rémunérations et charges sociales Les dettes salariales et sociales, également non échues à la date de clôture, passent de à , soit ici aussi une diminution significative liée à la scission partielle. F. Autres dettes Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Ce poste est essentiellement composé du dividende 2013 à payer à TP Holding (15 Mios ) ; comme déjà évoqué à l actif, ce montant peut être compensé par la créance de 18,3 Mios provenant de la réorganisation des activités (cessions d actions et de créances). Le solde de ce poste est composé de quelques comptes courants, dont envers un particulier associé à la réalisation du projet Village Senior Domaine du Lac à Messancy et envers les anciens actionnaires de la filiale M2J. rapport annuel

46 2.5. COMPTES DE RÉGULARISATION Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : A. Les charges à imputer Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : Concerne exclusivement des frais bancaires (payés en 2014 mais à charge de l exercice 2013). B. Les produits à reporter Valeur comptable au 1 er janvier : Valeur comptable au 31 décembre : 0 Le solde de 2012 correspondait à la facturation anticipée relative à la première tranche de bénéficiant du taux de TVA réduit. 46 thomas & piron

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48 3. COMPTE DE RéSULTATS 3.1. VENTES ET PRESTATIONS Les ventes et prestations, c est-à-dire en gros la production de l exercice, passent de à , soit une diminution de ± 10 %. Cette diminution s explique, pour le 2 e semestre 2013, par le transfert des activités multi-résidentielles belges au sein de la SA TP Bâtiment. A. Chiffre d affaires Le chiffre d affaires est ventilé en trois secteurs: l unifamilial, le multi-résidentiel et une petite rubrique divers regroupant des refacturations aux filiales de prestations fournies par les ouvriers et conducteurs, ainsi que des ventes de matériaux et des prestations de l atelier de réparation. Le secteur de l unifamilial regroupe le chiffre d affaires relatif à la construction de maisons individuelles, accompagnée le cas échéant de la vente d infrastructures sur lotissements. Le secteur du multi-résidentiel regroupe, quant à lui, la construction d immeubles à appartements, de commerces, de bâtiments industriels et de bureaux. Les ventes belges du secteur multi-résidentiel ne concernent que le 1 er semestre 2013 puisque le transfert de cette activité est effectif depuis le 01/07/2013. Le chiffre d affaires facturé se répartit comme suit sur les plans géographique et sectoriel, en valeur absolue et en pourcentage : Ventilation du CA Belgique GDL France Global Unifamilial Multi-résidentiel Divers TOTAUX Ventilation du CA (en %) Belgique GDL France Global Unifamilial 50,1 % 7,9 % 0,4 % 58,3 % Multi-résidentiel 15,1 % 24,7 % 39,7 % Divers 1,5 % 0,5 % 2,0 % TOTAUX 66,6 % 33,0 % 0,4 % 100 % 48 thomas & piron

49 B. Variations DES ENcours DE FABRICATION Comme déjà évoqué à l actif du bilan, la variation des encours se répartit comme suit : Encours au 31/12/12 Variation d encours 1 er sem Encours au 31/12/12 Transfert scission Variation d encours 2 e sem Encours au 31/12/13 Variation d encours année 2013 Encours construction BE Encours construction LUX Encours promotion Encours infrastructure Sous-total - encours UNI Encours Multi Lux Encours Multi BE Encours Multi BE - SM Sous-total - encours Multi TOTAL - ENCOURS À ce montant de , nous devons ajouter la variation de produits finis de Pour rappel, dans le cadre de la scission, la méthode de valorisation des encours a été légèrement modifiée; en effet, contrairement aux années précédentes, les honoraires et frais d étude engagés sur des projets en phase de développement ont été activés afin que TP Bâtiment puisse les incorporer dans ses comptes lors de la scission, soit approximativement 6 Mios d euros. C. PRODUCTION IMMOBILISÉE La production immobilisée s élève cette année à Ce montant représente le coût consacré à la construction de deux bâtiments destinés à accueillir les équipes de Tom Wood (département ossature bois) à Beuzet. D. AUTRES PRODUITS D EXPLOITATION % % Cette rubrique a significativement augmenté cette année suite, encore une fois, au transfert du secteur multi-résidentiel au sein de TP Bâtiment. En effet, les services communs des différents secteurs sont restés au sein de la société et font l objet de refacturations vers les autres sociétés du groupe. rapport annuel

50 3.2. COÛTS DES VENTES ET PRESTATIONS Les coûts d exploitation de l exercice s élèvent globalement à Ces frais se décomposent de la manière suivante : Approvisionnements et marchandises Services et biens divers Rémunérations, charges sociales et pensions Amortissements sur immobilisations corporelles et incorporelles Réductions de valeur sur créances commerciales Provisions pour risques et charges Autres charges d'exploitation A. Approvisionnements et marchandises % ,9 % Cette réduction, liée à la scission, est approximativement équivalente à celle des ventes et prestations. 50 thomas & piron

51 B. Services et biens divers % ,4 % Les principaux frais se décomposent de la manière suivante : PRINCIPAUX POSTES Montants Pourcentage du total SBD Honoraires architectes % Commissions tiers % Marketing et publicité % Carburant véhicules % Prestations tiers % Autres frais véhicules % Frais de bâtiments & bureaux % Intérimaires % Frais d'études % Achat petit matériel % Honoraires juridiques % Fee Holding % Assurances diverses % 95% C. Rémunérations, charges sociales et pensions % ,8 % Cette réduction est évidemment due au transfert vers TP Bâtiment du personnel affecté au pôle multi résidentiel belge. À la clôture de l exercice, l entreprise ne compte plus que 790 unités (contre fin 2012), réparties en 168 employés, 536 ouvriers et 86 apprentis et stagiaires. rapport annuel

52 D. Amortissements % % Toujours pour les mêmes raisons, les amortissements diminuent de 20%. En effet, les immobilisations liées à l activité multi-résidentielle belge ont été transférées chez TP Bâtiment et sont dès lors amorties au sein de cette société depuis le 01/07/2013. E. Réductions de valeur sur créances commerciales Les réductions de valeur sur créances commerciales s établissent cette année à Il s agit clairement de montants faibles par rapport au solde de la balance clients au 31 décembre. F. Provisions pour risques et charges Les dotations aux provisions pour risques et charges s élèvent à cette année, contre en Dans le tableau récapitulatif repris ci-dessous, notons que la majorité de ces nouvelles provisions provient de l activité multi-résidentielle belge du 1 er semestre Multi-résidentiel BE Multi-résidentiel LUX Unifamilial G. Autres charges d exploitation % Les taxes, les précomptes immobiliers et les indemnités aux tiers forment l essentiel des autres charges d exploitation BÉNÉFICE D EXPLOITATION % Le bénéfice d exploitation représente 8,8 % des ventes et prestations, contre 5,7 % en thomas & piron

53 3.4. Résultat FINANCIER A. PRODUITS FINANCIERS % En 2012, les produits financiers étaient à un niveau particulièrement élevé grâce à un dividende exceptionnel de versé par une des filiales du groupe, B.T.A. Construct SA. Cette année, les produits financiers sont composés essentiellement : des intérêts calculés sur les avances faites aux sociétés du groupe; des escomptes obtenus de fournisseurs. B. CHARGES FINANCIÈRES % La répartition des charges financières est la suivante : CHARGES FINANCIÈRES Charges des dettes Intérêts dus à TP HOLDING SCA Intérêts afférents aux dettes bancaires Intérêts de retard Frais liés à la couverture de taux Réductions de valeur sur actifs circulants Autres charges financières Commissions garanties bancaires "Loi Breyne" Frais bancaires Divers TOTAL Ces charges financières sont composées de deux postes significatifs : frais liés à la couverture des taux d intérêts contractée chez ING Banque et Deutsch Bank, soit dont de frais de sortie anticipative; commissions payées sur les crédits de cautionnement à consentir en vertu de la Loi Breyne ( ). Les intérêts versés sur les avances octroyées par TP Holding ont significativement diminué suite au remboursement de ces avances courant rapport annuel

54 3.5. BÉNÉFICE COURANT AVANT IMPÔTS % Le bénéfice courant représente 7,6 % des ventes et prestations RÉSULTAT EXCEPTIONNEL A. PRODUITS EXCEPTIONNELS % Cette année, les produits exceptionnels se composent presque exclusivement de plus-values sur la réalisation d actifs immobilisés. Il s agit, entre autres: de la vente de notre participation dans la société Thomas & Piron Luxembourg à notre maison mère TP Holding (plus-value de 1,6 Mios ); de la vente de notre participation dans la société GROUP³ à notre ancien associé; de la vente de divers véhicules. B. CHARGES EXCEPTIONNELLES % Les charges exceptionnelles se composent principalement de moins-values sur la réalisation d actifs immobilisés, majoritairement sur la vente de notre participation financière dans la société Castelord SA à TP Holding BÉNÉFICE DE L EXERCICE AVANT IMPÔTS % Le bénéfice de l exercice avant impôts représente 8,3 % des ventes et prestations. 54 thomas & piron

55 3.8. PRéLèVEMENTS SUR LES IMPÔTS DIFFÉRÉS/ TRANSFERT AUX IMPÔTS DIFFÉRÉS Cette rubrique n a pour objet que d aménager, conformément aux dispositions légales, le bénéfice taxable de l exercice, par le biais de la prise en compte différée des subsides en capital d une part, des plus-values sur vente d actifs corporels d autre part IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT % La charge d impôts représente ainsi 29,7 % du bénéfice brut. Les principaux impôts sont les suivants : l impôt belge sur les sociétés, à concurrence de 3,93 millions ; l impôt luxembourgeois sur les sociétés, à concurrence de ; l impôt commercial communal luxembourgeois, à concurrence de BÉNÉFICE DE L EXERCICE % Le bénéfice de l exercice représente 5,8 % des ventes et prestations, contre 5,5 % en rapport annuel

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57 LE COMPTES ANNUELS D ESPACES PROMOTION

58 ESPACES PROMOTION 1. ACTIF (31/12/2013) ACTIFS IMMOBILISÉS Immobilisations corporelles Mobilier et matériel roulant ACTIFS CIRCULANTS Stocks et commandes en cours Créances à un an au plus Créances commerciales - Autres créances Valeurs disponibles Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF thomas & piron

59 ESPACES PROMOTION 2. PASSIF (31/12/2013) CAPITAUX PROPRES Capital Capital social avant scission Transfert suite à la scission Résultat reporté Perte reportée antérieurement Transfert suite à la scission Perte de l'exercice à affecter DETTES Dettes à plus d un an Autres emprunts Dettes à un an au plus Dettes financières Dettes commerciales Acomptes Dettes fiscales, salariales et sociales Autres dettes Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF rapport annuel

60 60

61 ESPACES PROMOTION 3. COMPTE DE Résultats (31/12/2013) Ventes et prestations Chiffre d affaires Coût des ventes et prestations Approvisionnements et marchandises Achats Variations des stocks Services et biens divers Rémunérations, charges sociales et pensions Amortissements sur immobilisations corporelles et incorporelles Autres charges d exploitation BÉNÉFICE D'EXPLOITATION Produits financiers Produits des immobilisations financières Produits des actifs circulants 88 Autres produits financiers 8 Charges financières Charges des dettes Autres charges financières BÉNÉFICE COURANT AVANT IMPÔTS Produits exceptionnels Reprise de réductions de valeurs Charges exceptionnelles Moins-values sur réalisation d actifs immobilisés BÉNÉFICE DE L EXERCICE AVANT IMPÔTS Impôts sur le résultat 60 Impôts 60 BÉNÉFICE DE L EXERCICE rapport annuel

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63 3 e partie THOMAS & PIRON BATIMENT

64 THOMAS & PIRON BÂTIMENT SA 1. INTRODUCTION La société Thomas & Piron Bâtiment SA a été constituée en septembre 2012; son actionnaire principal est la SCA Thomas & Piron Holding et son objet social consiste en la promotion et la construction de l activité multirésidentielle en Belgique du groupe Thomas & Piron. Le capital initialement souscrit s élève à (libéré à concurrence de ) et s est vu étoffé d un montant de fonds propres de lors de la scission de Thomas & Piron SA le 30 juin Le bilan de scission de Thomas & Piron SA transféré à Thomas & Piron Bâtiment au 30 juin 2013 se présentait comme suit : ACTIF Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immobilisations financières entreprises lièes entreprises avec lien de participation autres immobilisations financières autres créances Stocks et commandes en cours Créances à plus d'un an Créances à un an au plus PASSIF Fonds propres capital souscrit capital non appelé capital transféré de TP HOME réserve légale transférée réserve immunisée transférée résultats reportés Provisions risques et charges Dettes à plus d'un an Dettes à un an au plus Valeurs disponibles Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF La société Thomas & Piron Bâtiment a repris à partir du 1 er juillet 2013 l ensemble de l activité de Promotion- Construction d immeubles multi-résidentiels en Belgique uniquement. Cette branche d activité est définie comme l ensemble des actifs et passifs se rapportant aux projets multi-résidentiels belges, c est-à-dire tout projet immobilier belge pouvant être à usage mixte, industriel, commercial, collectif, de bureau ou de logement qui, compte tenu du gabarit ou de l ampleur du projet, fait appel aux techniques de construction et aux spécificités de la construction de bâtiments de type multi-résidentiel. Des chantiers en cours de construction ont été transférés pour un montant de , ainsi que des actifs immobilisés (matériel et outillage, matériel roulant, etc.) pour un total de Les créances et dettes liées à l activité ont également été transférées dans la nouvelle entité bénéficiaire de l apport de la branche d activité. L ensemble de l apport réalisé a été valorisé et justifié par les parties selon le principe de la continuité comptable. 64 thomas & piron

65 Au terme de l année 2013, l entreprise occupait 316,3 équivalents temps plein employés et ouvriers. L année 2013 a connu l introduction de permis d urbanisme pour 470 unités de logement. Des permis d urbanisme ont été obtenus pour permettre la réalisation de 318 unités de logement et 267 unités ont été vendues pendant l année. La société Thomas & Piron Bâtiment a souhaité modifier les règles d évaluation de son entreprise, et a opté, en ce qui concerne les nouveaux chantiers en développement ou en construction après le 1 er juillet 2013, pour la méthode de completed contract : les bénéfices sur contrats seront dégagés en une fois à la réception provisoire des travaux. En ce qui concerne les chantiers commencés, les règles d évaluation des encours de construction restent liées aux modes d évaluation selon l avancement du chantier. Le siège social de Thomas & Piron Bâtiment a été localisé 5, rue Fort d Andoy à 5100 Wierde, où elle a construit de nouveaux bâtiments destinés à accueillir son personnel et le siège de son activité. rapport annuel

66 2. ACTIF (31/12/2013) ACTIF IMMOBILISÉ Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immobilisations financières Entreprises liées Foncière Invest Foncière Cœur de Ville Réduction de valeur actée sur Foncière Cœur de Ville Nordi Réduction de valeur actée sur Nordi BTA Construct Réduction de valeur actée sur BTA Construct Jardins de Courbevoie Bureaux Cauchy Croisée des Champs ACTIF CIRCULANT Créances à plus d un an Créances sur entreprises liées Foncière Invest Croisée des Champs Jardins de Courbevoie Entreprises avec lien de participation Bavière Développement Participation Bavière Développement non appelé Autres immobilisations financières Île aux Oiseaux Autres cautions versées en numéraire Autres créances à plus d un an Stocks Immobilisations destinées à la vente Les Dolimarts Laurent-Braine l'alleud Magnée à Fléron IAO - parking EPK Liège éco-quartier Commandes en cours Encours projets avancement Encours projets completed contract SM Sogepim/TP Créances à un an au plus Valeurs disponibles Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF thomas & piron

67 3. PASSIF (31/12/2013) FONDS PROPRES Capital Capital souscrit Capital non libéré Capital transféré suite à la scission de TP HOME Réserves Réserve légale Réserve immunisée transférée suite à la scission de TP HOME Réserve disponible Bénéfice reporté Prélèvement sur les réserves Bénéfice de l exercice reporté PROVISIONS RISQUES ET CHARGES Provision Interventions décennales Provision pertes fin chantier DETTES À PLUS D UN AN Envers TP HOLDING DETTES À UN AN AU PLUS Comptes courants banque Straigh loan Belfius Fournisseurs Dettes fiscales Autres créances Acomptes reçus sur commandes Dividendes distribués Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF rapport annuel

68 4. COMPTE DE Résultats (31/12/2013) Marchandises et approvisionnements Achats marchandises et fournitures Sous-traitance générale Variations des stocks Services et biens divers Rémunérations et charges sociales Amortissements et provisions de la période Autres charges d exploitation Charges financières Chiffre d affaires Ventes Chiffre d affaires completed contract Variation encours Autres produits d exploitation Produits financiers Charges exceptionnelles Impôts sur le résultat de l exercice TOTAL TOTAL RÉSULTAT Dotation à la réserve légale Bénéfice à reporter L activité de l année 2013 pour la nouvelle entreprise s étale sur 6 mois (de juillet à décembre 2013). Le chiffre d affaires facturé selon les règles du «completed contract» est transféré dans un compte d acomptes reçus, l évaluation des encours chantiers étant valorisée en tenant compte de ces règles. Parmi les encours construction au 31 décembre 2013, on retrouve l immeuble de bureaux sis 5, rue Fort d Andoy à 5100 WIERDE. 68 thomas & piron

69 rapport annuel

70 5. FILIALES DE THOMAS & PIRON BâTIMENT SA A. NORDI (participation 99,67% TP BAT) Nordi est une société immobilière ayant conclu en 2003 avec la Région Wallonne un bail emphytéotique d une durée de 27 ans, portant sur l îlot Saint-Luc à Namur. Cette entreprise est inactive depuis lors et le restera jusqu à l expiration de ce bail, car elle a cédé et escompté la créance des 27 canons annuels dès la conclusion du contrat. Le tréfonds est valorisé à l actif à un euro symbolique. ACTIF (30/06/2013) Valeurs disponibles Créances diverses 174 Bail emphytéotique avec R.W. portant sur l'îlot Saint-Luc à Namur TOTAL DE L'ACTIF PASSIF (30/06/2013) Fonds propres Capital souscrit Réserve légale Bénéfice reporté TOTAL DU PASSIF B. B.T.A CONSTRUCT (participation 99,88% TP BAT) B.T.A CONSTRUCT a accueilli le projet Lennik à Anderlecht, consistant en la promotion de 200 logements sociaux et moyens. La société a concédé fin 2011 le bâtiment sous forme de bail emphytéotique de 27 ans à la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), et a cédé et escompté la créance de 27 canons annuels, de manière à dégager immédiatement le bénéfice de cette promotion importante. Cette société est inactive depuis lors. ACTIF (30/09/2013) Valeurs disponibles Autres créances PASSIF (30/09/2013) Fonds propres Capital souscrit Réserve légale Bénéfice reporté TOTAL DE L'ACTIF TOTAL DU PASSIF thomas & piron

71 C. CŒUR DE VILLE (participation 99,98% TP BAT) Créée à l origine pour développer un ensemble immobilier mixte à Ottignies, projet baptisé Cœur de Ville et aujourd hui achevé, la société Foncière du Cœur de Ville héberge à présent deux autres promotions immobilières, l une à Court-Saint-Etienne et l autre à Woluwé-Saint-Lambert. Le projet Neuf Bois à Court-Saint-Etienne consiste en la construction en deux phases de 80 logements de haut standing; il est déjà bien avancé. Par contre, le projet Îles d Or à Woluwé-Saint-Lambert, pour la construction d un immeuble à appartements, devrait démarrer courant de l année ACTIF (31/12/2013) Stocks Terrain Îles d'or Terrain Court-St-Etienne - Construction Îles d'or Neuf Bois A-B-C Neuf Bois D-E-F Frais d'études Neuf Bois Acompte versé Créances à un an au plus Clients Client SM Cauchy - Autres créances Créances diverses Compte courant SM Namur Construct (avance 50%) Compte courant SM Namur Cauchy - Valeurs disponibles Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF PASSIF (31/12/2013) Fonds propres Capital souscrit Réserve légale Pertes reportées Résultat de la période Dettes à un an au plus Avance BNP PARIBAS Fournisseurs Acomptes reçus sur commandes Dettes fiscales Autres dettes Cautions Compte courant Solidarité asbl Compte courant SM Namur Construct (int 50% AM) Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF rapport annuel

72 D. BUREAUX CAUCHY (participation 50% TP BAT - 50% LANDSBEECK (BAM)) La société Bureaux Cauchy SA a été créée en novembre 2011 en partenariat avec la société Landsbeeck, afin de développer un projet immobilier de m 2 de bureaux au boulevard Cauchy à Namur. Depuis la clôture de l année 2013, l actionnariat a été modifié, le nouveau partenaire de Thomas & Piron Bâtiment est la société Banimmo. ACTIF (30/09/2013) Immobilisations corporelles Terrain Namur Valeurs disponibles PASSIF (30/09/2013) Fonds propres Capital souscrit Pertes reportées Pertes de l exercice Dettes à un an au plus 416 TOTAL DE L'ACTIF TOTAL DU PASSIF La construction est confiée à la SM Namur Construct (Foncière du Cœur de Ville et Kairos) E. LA CROISéE DES CHAMPS (participation 50% TP BAT - 50% BESIX RED) La société La Croisée des Champs est une joint venture avec Besix RED, en vue d une promotion immobilière à Gembloux. La société a été constituée le 15 juin ACTIF (31/12/2013) Stocks Terrain/frais développement Créances à un an au plus PASSIF (31/12/2013) Fonds propres Capital souscrit Pertes reportées Compte courant admintration de la TVA Valeurs disponibles Dettes à plus d'un an (échéant dans l année) Fournisseurs Compte courant BESIX RED Compte courant TP BÂTIMENT TOTAL DE L'ACTIF TOTAL DU PASSIF thomas & piron

73 F. LES JARDINS DE COURBEVOIE (participation 50% TP BAT - 50% BESIX RED) La société Les Jardins de Courbevoie a été créée en partenariat avec Besix RED dans le but de développer un ensemble immobilier à proximité de la gare de Louvain-la-Neuve. Le projet est en phase d étude et de demandes de permis d urbanisme. La société a été constituée le 15 juin ACTIF (31/12/2013) Stocks Terrain/frais développement Créances à un an au plus PASSIF (31/12/2013) Fonds propres Capital souscrit Pertes reportées Compte courant admintration de la TVA Valeurs disponibles Dettes à un an au plus Fournisseurs Compte courant BESIX RED Compte courant TP BÂTIMENT TOTAL DE L'ACTIF TOTAL DU PASSIF G. BAVIèRE DéVELOPPEMENT (participation 30% TP BAT/30% C.F.E / 40% UrBa Liège) Cette société a été créée en partenariat avec les sociétés Batipont Immobilier (groupe CFE, 30%), et UrBa Liège (40%), émanation du fonds de pension parapublic Ogeo Fund. Elle a pour objet spécifique le redéploiement du site de l ancien hôpital de Bavière dans le quartier d Outremeuse à Liège. Il s agit d un projet ambitieux, qui devrait impliquer la construction d un minimum de 500 logements dans les dix ans à venir, assortis de commerces, de bureaux et de quelques équipements collectifs. Ce projet est toujours en phase d étude. La société a été constituée le 12 juin ACTIF (31/12/2013) Autres créances 387 Valeurs disponibles PASSIF (31/12/2013) Fonds propres Capital souscrit Capital non appelé Perte reportée Fournisseurs TOTAL DE L'ACTIF TOTAL DU PASSIF rapport annuel

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75 LE COMPTES ANNUELS DE FONCIÈRE INVEST

76 FONCIèRE INVEST SA 1. INTRODUCTION Foncière Invest SA est issue de la scission d Espaces Promotion SA. À la date du 1 er juillet 2013, avec effet rétroactif au 1 er avril 2013, un transfert de l actif et du passif de la société Espaces Promotion a été opéré, correspondant à la part des terrains destinés à la promotion de projets immobiliers à réaliser par Thomas & Piron Bâtiment. De même que pour Thomas & Piron Bâtiment, nous retrouvons dans cette société foncière l activité multirésidentielle du groupe en Belgique. Le bilan de scission au 30 juin 2013 se présentait comme suit : ACTIF Immobilisations financières Stocks terrains Créances à un an au plus Valeurs disponibles TOTAL DE L'ACTIF PASSIF Fonds propres Dettes à plus d'un an Dettes à un an au plus Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF ACTIF (31/12/2013) Immobilisations financières Participations Immobilière du Bauloy Goenbp Foncière Kerkedelle Foncière de Bavière Créances Goenbp Foncière Kerkedelle Stocks Stocks terrains Acomptes versés Créances à un an au plus Valeurs disponibles Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF thomas & piron

77 3. PASSIF (31/12/2013) FONDS PROPRES Capital transféré suite à la scission d Espaces Promotion Pertes reportées transférées suite à la scission d Espaces Promotion Perte de la période DETTES À PLUS D UN AN Dette envers TP BAT SA Dette envers TP HOLDING DETTES À UN AN AU PLUS Emprunts à terme fixe Crédit BNP Fournisseurs Acomptes reçus sur commandes Dettes fiscales, salariales Autres dettes Cœur de Ville Compte courant Espaces Promotion Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF COMPTE DE Résultats 01/04/2013 au 31/12/2013 RÉSULTAT Ventes terrains Utilisation stock terrains Frais généraux rapport annuel

78 5. FILIALES DE FONCIèRE INVEST A. GATE OF EUROPE NIVELLES BUSINESS PARK REAL ESTATE (GOENBP) (participation 99,9% Foncière Invest) Cette société détient un terrain dans le zoning industriel de Nivelles Nord sur lequel Thomas & Piron a construit un immeuble de bureaux passif de m 2. Cet immeuble est occupé par la société Holcim, pour 80 % de la surface. L immeuble a été livré au printemps de l année La construction de ce bâtiment pilote, appelé Ecoffice, s inscrivait dans un projet de recherche soutenu par la Région Wallonne et visant à optimiser les techniques de construction de manière telle que le coût d un immeuble tertiaire passif ne dépasse pas celui de bureaux classiques. ACTIF (31/12/2013) Immobilisations corporelles Terrain à Nivelles Construction leasing Créances à un an au plus Valeurs disponibles Comptes de régularisation PASSIF (31/12/2013) Fonds propres Capital souscrit Pertes reportées Résultat de l exercice Dettes à plus d'un an Location financement Dettes Foncière Invest Dettes à un an au plus Dettes échéant dans l année Fournisseurs Dettes fiscales 470 Comptes de régularisation 30 TOTAL DE L'ACTIF TOTAL DU PASSIF B. IMMOBILIèRE DU BAULOY (participation 99,5% Foncière Invest) Cette société a été reprise afin de permettre le développement d un ensemble immobilier de 90 appartements et 18 maisons sur le site du Stimont à Ottignies. Ce projet est cependant toujours en suspens dans l attente de la délivrance des permis introduits fin de l année ACTIF (30/06/2013) Immobilisations corporelles Terrain Site du Stimont à Ottignies Étude en cours Comptes de régularisation Valeurs disponibles TOTAL DE L'ACTIF PASSIF (30/06/2013) Fonds propres Capital souscrit Pertes reportées Dettes court terme - Autres dettes TP BAT TOTAL DU PASSIF thomas & piron

79 C. FONCIèRE KERKEDELLE (participation 75% Foncière Invest / 25% Dewulf E.SPRL) Cette société a été constituée fin 2012 afin de concrétiser un projet de promotion immobilière d un terrain sis rue Kerkedelle à Woluwe-Saint-Lambert, où seront érigés des immeubles à appartements. Le second actionnaire est la SPRL Etienne Dewulf, administrateur de la SA Thomas & Piron Bâtiment. Ce projet devrait se concrétiser après l obtention des permis dans le courant de l année ACTIF (31/12/2013) Stocks Valeurs disponibles PASSIF (31/12/2013) Fonds propres Capital souscrit Pertes reportées Dettes à un an au plus Emprunt à terme fixe Fournisseurs Compte courant Dewulf Compte courant Foncière Invest Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF Comptes de régularisation 37 TOTAL DU PASSIF D. FONCIèRE DE BAVIèRE (participation 30% Foncière Invest /30% C.F.E / 40% UrBa Liège) Pendant foncier de la SA Bavière Développement, la SA Foncière de Bavière a été créée en 2012 avec les mêmes partenaires (CFE (30%) et UrBa Liège (40%)) afin d acquérir les terrains faisant l objet de la réhabilitation urbanistique programmée de l ancien hôpital de Bavière à Liège. ACTIF (31/12/2013) Stocks Valeurs disponibles Autres créances 29 PASSIF (31/12/2013) Fonds propres Capital souscrit Pertes reportées Dettes à plus d un an BNP Paribas Dettes à un an au plus Fournisseurs Comptes de régularisation - TOTAL DE L'ACTIF TOTAL DU PASSIF rapport annuel

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81 4 e partie THOMAS & PIRON LUXEMBOURG

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83 1. INTRODUCTION Thomas & Piron est actif au Grand-Duché de Luxembourg dans les activités de construction et de promotion pour des chantiers unifamiliaux comme pour des chantiers multi-résidentiels. Ces activités sont réalisées par des entreprises luxembourgeoises du groupe et chapeautées par Thomas & Piron Groupe (Luxembourg). - Thomas & Piron Groupe (Luxembourg), anciennement Thomas & Piron (Luxembourg), assure la promotion immobilière des projets unifamiliaux et multi-résidentiels au Grand-Duché de Luxembourg; - Les prestations de main d œuvre et d encadrement pour la construction au Grand-Duché de Luxembourg (mais également sur certains chantiers en Belgique) sont, quant à elles, réalisées par Thomas & Piron Bau (TP Bau), filiale à 100% de Thomas & Piron Groupe (Luxembourg); - Les Résidences SA est la société foncière pour le Grand-Duché de Luxembourg. Elle a pour principale activité l achat et la vente de terrains au Grand-Duché de Luxembourg afin de permettre à Thomas & Piron SA d y ériger ses constructions de type unifamilial ou multi-résidentiel. La SA Les Résidences détient diverses participations dans des sociétés de co-promotion dédiées à des projets spécifiques en partenariat avec d autres actionnaires (Résidences d Howald, IBE, Richbourg Invest, Parc Helfent, RP Development, etc.) En 2014, le pôle luxembourgeois sera réorganisé avec la volonté de scinder les activités unifamiliales et multi-résidentielles. Dans ce sens, l ancienne Thomas & Piron (Luxembourg) a été renommée Thomas & Piron Groupe (Luxembourg) fin 2013 et deviendra une société holding et faîtière pour l ensemble des activités de promotion et de construction dédiées aux chantiers multi-résidentiels au Grand-Duché de Luxembourg. Les activités de promotion seront dorénavant réalisées par la société Thomas & Piron (Luxembourg), l ancienne société Bouwegaass. Thomas & Piron Groupe (Luxembourg) dépendra directement de la holding belge Thomas & Piron Holding et non plus de Thomas & Piron SA. Elle chapeautera TP Bau, TP Luxembourg (ex Bouwegaass) et ses filiales (Les Résidences, ses participations dans les co-promotions et JDL). Les activités liées aux chantiers unifamiliaux resteront sous la coupole de Thomas & Piron SA avec la création de la SA Les Lotissements, société foncière dédiée à l unifamilial, ainsi que la création de Thomas & Piron Haus SA, société qui effectuera les prestations de construction des chantiers unifamiliaux pour le compte de Thomas & Piron SA. rapport annuel

84 2. PRÉSENTATION DES SOCIÉTÉS DU PÔLE GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG A. Thomas & Piron Groupe (Luxembourg) SA En 2013, les équipes de Thomas & Piron Groupe (Luxembourg) ont permis d assurer, pour le compte du promoteur Thomas & Piron SA, le suivi, le développement et le pilotage de l ensemble des projets de promotion unifamiliaux et multi-résidentiels situés au Grand-Duché de Luxembourg. Il est prévu que dès 2014 cette société joue un rôle majeur en tant que holding pour l ensemble des activités grand-ducale du groupe au Grand-Duché de Luxembourg. Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : Thomas & Piron Groupe (Luxembourg) SA (ex. Thomas & Piron (Lux.) SA) 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires , ,51 Total du bilan , ,84 Stock de terrains - - Encours de constructions - - Fonds propres , ,58 Résultat , ,79 B. Thomas & Piron Bau SA Fondée en 2008, Thomas & Piron Bau a pour objet l activité d entrepreneur général de construction. Avec de la main-d œuvre grand-ducale, soit quelque 120 personnes, Thomas & Piron Bau agit en sous-traitance pour Thomas & Piron SA. Thomas & Piron Bau est active aussi bien sur des chantiers unifamiliaux (5,11 millions d euros de CA en 2013) que sur des chantiers multi-résidentiels (5,90 millions d euros de CA en 2013). En 2013, le chiffre d affaires a dépassé les 11 millions d euros, soit une augmentation de 12% par rapport à Son résultat après impôt augmente en conséquence. Cette année a vu la poursuite du projet Les Jardins de Luxembourg, notamment avec le démarrage des Résidences Jade et Trilogy, ainsi que la poursuite du projet Parc Helfent. 84 thomas & piron

85 Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : Thomas & Piron Bau SA 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires , ,61 Total du bilan , ,06 Encours/stock - - Fonds propres , ,58 Résultat de l exercice , ,80 C. Thomas & Piron (Luxembourg) SA Après le développement d un ensemble immobilier à Bertrange achevé en 2008, la société a acquis en 2010 un terrain situé au Kirchberg sur lequel elle a développé un immeuble de 10 appartements dont la dernière unité a été vendue en Dans le cadre de la réorganisation du groupe Thomas & Piron, la société a changé de raison sociale en décembre Cette nouvelle société sera, dès 2014, amenée à jouer un rôle important au niveau du Grand-Duché de Luxembourg puisqu elle accueillera dans son giron l ensemble des activités de promotion immobilière des projets multi-résidentiels luxembourgeois. Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : Thomas & Piron (Luxembourg) SA (ex.bouwegaass SA) 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires , ,00 Total du bilan , ,83 Stock de terrains , ,00 Encours de constructions - - Fonds propres , ,76 Résultat , ,02 rapport annuel

86 D. Les Résidences SA Pendant de la société Espaces Promotion pour le Luxembourg, la société Les Résidences achète des terrains permettant à Thomas & Piron de développer des projets immobiliers dans les secteurs unifamilial et multi-résidentiel. Les Résidences SA présente les principales données chiffrées suivantes : Les Résidences SA 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires , ,46 Total du bilan , ,25 Stock de terrains , ,58 Encours de constructions - - Fonds propres , ,68 Résultat , ,70 En 2013, Les Résidences SA a acquis : - plusieurs terrains situés à Bridel, Nospelt et Lorentzweiler destinés à accueillir à terme des maisons unifamiliales % des parts de la société RP Development SA. E. IBE SARL Reprise en 2009, cette société possède un terrain situé au Val Saint-André à Luxembourg-Ville, sur lequel elle a réalisé une promotion d un ensemble de trois immeubles à appartements de haut standing. La construction des bâtiments s est achevée en 2013 et il restait, à la fin décembre, 2 unités d appartements à vendre. Selon toute vraisemblance, la promotion devrait donc se terminer en Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : IBE SARL 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires , ,04 Total du bilan , ,45 Stock de terrains , ,03 Encours de constructions , ,06 Fonds propres , ,09 Résultat , ,50 86 thomas & piron

87 F. Les Résidences d Howald SA La SA Les Résidences d Howald est une société immobilière ayant acquis des terrains dans le quartier d Howald à Hesperange. Sur ces terrains, la société compte développer un projet immobilier dont les surfaces brutes constructibles sont estimées à environ m². Les autorisations (Plan d Aménagement Particulier) sont attendues pour la fin 2014 et la promotion pourra probablement commencer début Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : Les Résidences d Howald SA 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires - - Total du bilan , ,37 Stock de terrains , ,00 Encours de constructions , ,75 Fonds propres , ,97 Résultat , ,89 G. MTP SA Aucun fait majeur n est à mettre à l actif de cette société en 2013 puisque cette dernière avait déjà, dès 2011, terminé la promotion d un ensemble de bureaux et appartements situé à Strassen. Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : MTP SA 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires - - Total du bilan , ,57 Stock de terrains - - Encours de constructions - - Fonds propres , ,03 Résultat 394, ,06 rapport annuel

88 H. Parc Helfent SA Fondée en partenariat avec le Groupe Wagner, Parc Helfent fait la promotion d un ensemble de 6 immeubles d habitation de haut standing et de classe énergétique A idéalement situés à Bertrange et donnant sur le parc de la Ville. Au 31 décembre 2013, les quatre premières résidences totalisant 122 appartements étaient quasiment toutes vendues (115 unités vendues) alors que la construction des bâtiments n était pas encore terminée. Forte de ce succès, la société a donc décidé à la fin 2013 de lancer de manière anticipée la pré-commercialisation de la cinquième résidence. Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : Parc Helfent. SA 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires , ,99 Total du bilan , ,28 Stock de terrains , ,15 Encours de constructions , ,96 Fonds propres , ,08 Résultat , ,74 I. RP Development SA La SA RP Development est une société immobilière qui a été acquise en 2013 et qui détient un terrain situé à Roodt-sur-Syre. Sur ce terrain, la société compte développer un projet immobilier d environ 28 appartements et 4 maisons. Les autorisations (permis) sont attendues au deuxième semestre 2014 et la construction des appartements devrait débuter dans la foulée. Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : RP DEVELOPMENT 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires - - Total du bilan , ,21 Stock de terrains , ,08 Encours de constructions ,70 0,00 Fonds propres , ,52 Résultat , ,70 88 thomas & piron

89 J. Richbourg Invest SA Rachetée pour partie au Groupe Wagner en 2012, cette société réalisera à terme la promotion d un ensemble immobilier de ± m² de surface brute hors sol sur un terrain idéalement situé à Strassen juste à côté du centre aquatique Les Thermes. Les autorisations sont en cours (Plan d Aménagement Particulier) et espérées pour le second semestre Voici les principales données chiffrées des deux derniers exercices : Richbourg Invest SA 31/12/ /12/2013 Chiffre d'affaires - - Total du bilan , ,51 Stock de terrains , ,56 Encours de constructions , ,69 Fonds propres , ,47 Résultat , ,85 K. Les jardins de luxembourg Constituée en 2007, la SA Les Jardins de Luxembourg est en charge de la promotion et de la commercialisation d un projet de plus de m² situé sur l ancien site de la laiterie nationale Luxlait dans le quartier de Merl à Luxembourg-Ville. À terme, ce site devrait permettre d accueillir pas loin de nouveaux habitants. Le projet est géré par l actionnaire majoritaire, BNP Paribas Real Estate Luxembourg. En 2013, le projet a atteint son rythme de croisière avec des chantiers en cours sur pas moins de 5 lots distincts. La vente s est également très bien tenue en 2013 puisqu il est à noter que la société a également pu concrétiser cette année la vente en bloc de l immeuble T1 représentant 70 unités de logement, soit environ m² de surface brute hors sol. L. COTP Cette société est la société foncière propriétaire des terrains du projet Les Jardins de Luxembourg évoqué ci-dessus. rapport annuel

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91 5 e partie THOMAS & PIRON Rénovation

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93 1. INTRODUCTION Secteur d activité L activité de Thomas et Piron Rénovation S.A. comprend la réalisation de travaux de rénovation, agrandissement, transformation et extensions clés sur porte dans le secteur résidentiel mais également la construction, l agrandissement, la transformation de bâtiments commerciaux, bureaux, halls industriels parmi lesquels on peut citer : - la transformation d un hôtel-restaurant à Transinne ( ); - la construction d une pharmacie et appartements à Péronnes-Lez-Binche ( ); - la construction d un immeuble à appartements à Jambes pour les entreprises de peinture Lambert et FD S.A. ( ); - la transformation de l ancien couvent d Ath en appartements ( ). évolution des affaires Au cours de l exercice 2013, la société Thomas & Piron Rénovation S.A. a réalisé un chiffre d affaires de , soit une hausse de 27% par rapport à l année L exercice 2013 se solde par un bénéfice de l exercice après impôts de Le bilan affiche des fonds propres de et un total de Nous avons enregistré 108 ventes au cours de l année Au 31/12/2013, le nombre de travailleurs inscrits au registre du personnel était de 117. Pour l exercice 2014, nous prévoyons un chiffre d affaires de l ordre de rapport annuel

94 2. ACTIF (31/12/2013) ACTIF IMMOBILISÉ ,71 Immobilisations incorporelles 5 159,61 Immobilisations corporelles ,10 Terrains et constructions ,86 Installations, machines et outillages ,22 Mobilier et matériel roulant ,02 ACTIF CIRCULANT ,64 Stocks et commandes en cours ,45 Stock ,73 Commandes en cours d'exécution ,72 Créances à plus d'un an ,43 Créances commerciales ,89 Autres créances ,54 Valeurs disponibles ,73 Comptes de régularisation ,03 TOTAL DE L'ACTIF ,35 94 thomas & piron

95 3. PASSIF (31/12/2013) CAPITAUX PROPRES ,70 Capital Réserves Bénéfice reporté ,70 PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS Provisions pour risques et charges Autres risques et charges DETTES ,65 Dettes à un an au plus ,53 Dettes financières ,03 Dettes commerciales ,19 Dettes fiscales, sociales et salariales ,31 Autres dettes ,00 Comptes de régularisation ,12 TOTAL DU PASSIF ,35 4. COMPTE DE Résultats (31/12/2013) Ventes et prestations ,15 Coût des ventes et prestations (-) ,06 BÉNÉFICE D EXPLOITATION ,09 Produits financiers (+) 3 314,50 Charges financières (-) ,07 BÉNÉFICE COURANT AVANT IMPÔTS ,52 Produits exceptionnels (+) ,74 Charges exceptionnelles (-) 100,00 BÉNÉFICE DE L EXERCICE AVANT IMPÔTS ,26 Impôts sur le résultat (-) ,49 BÉNÉFICE DE L EXERCICE ,77 rapport annuel

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97 6 e partie Sotraba

98 1. INTRODUCTION La S.A. SOTRABA, fondée en 1981, fait partie du groupe Thomas & Piron depuis En 2013, son activité a concerné principalement la promotion immobilière (immeubles à appartements et maisons) dans la région de Nivelles, Charleroi, La Louvière, ainsi que quelques réalisations de maisons en clé sur porte et quelques transformations d habitations. Au cours de l exercice, Sotraba a réalisé un chiffre d affaires de , soit une hausse de 26 % par rapport à l année L activité 2013, tenant compte des ventes et des variations d encours, se répartit comme suit : 31/12/2013 % Département immeubles ,59 56,99% Département maisons ,26 38,29% Département transformations ,62 4,72% L exercice se solde par un bénéfice brut de ,53. Compte tenu des intérêts notionnels de ,37 et de la provision pour impôts de ,00, le bénéfice net à reporter est donc de Le bilan affiche des fonds propres de ,66 et le total bilan se clôture à contre en Au 31 décembre 2013, le nombre de travailleurs inscrits au registre du personnel était de 24, et la société utilisait en outre une quarantaine de sous-traitants. En 2014, le chiffre d affaires prévu est de thomas & piron

99 2. ACTIF (31/12/2013) ACTIF IMMOBILISÉ Immobilisations corporelles Terrains et constructions Installations, machines et outillages Mobilier et matériel roulant Locations-financements et droits similaires Immobilisations financières Créances et cautionnements en numéraire ACTIF CIRCULANT Stocks et commandes en cours Approvisionnements Encours de fabrication Immeubles destinés à la vente Créances à plus d'un an Créances commerciales Autres créances Valeurs disponibles Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF rapport annuel

100 3. PASSIF (31/12/2013) CAPITAUX PROPRES Capital Plus-values de réévaluation Réserves Bénéfice reporté PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS Provisions pour risques et charges Autres risques et charges DETTES Dettes à plus d un an Dettes financières Dettes à un an au plus Dettes à plus d un an échéant dans l année Dettes financières Dettes commerciales Acomptes reçus sur commandes Dettes fiscales, sociales et salariales Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF thomas & piron

101 4. COMPTE DE Résultats (31/12/2013) Ventes et prestations Coût des ventes et prestations (-) BÉNÉFICE D EXPLOITATION Produits financiers (+) Charges financières (-) BÉNÉFICE COURANT AVANT IMPÔTS Produits exceptionnels (+) 0 Charges exceptionnelles (-) BÉNÉFICE DE L EXERCICE AVANT IMPÔTS Prélèvements sur les impôts différés Impôts sur le résultat (-) BÉNÉFICE DE L EXERCICE Prélèvements sur les réserves immunisées BÉNÉFICE DE L EXERCICE À AFFECTER rapport annuel

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103 7 e partie CASTELORD

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105 Fin 2011, le groupe Thomas & Piron rachète la société CASTELORD, un constructeur de maisons, basée en France, au Nord de l Île-de-France et dans l Oise. Depuis 20 ans, cette société réalise 50 à 60 maisons par an ; elle couvre essentiellement 3 départements : l Oise (60), le Val d Oise (95) et les Yvelines (78). L ambition du groupe était de se servir de cette structure afin de se développer dans le Nord de la France. Cependant, en 2013, CASTELORD n a pu maintenir un niveau d activité satisfaisant ; en effet, la situation de crise qui perdure, l incertitude économique et financière, et plus particulièrement en France, l inconstance de l environnement fiscal, la léthargie du gouvernement face aux nouvelles mesures à prendre pour relancer la construction de logements qui fait cruellement défaut, la mise en place d une nouvelle réglementation la RT2012- freinent quelque peu sa volonté. Au 30/6/2013 date d arrêté de bilan CASTELORD a livré 21 maisons pour un chiffre d affaires de k ; sa filiale de promotion Les Villas du Mail a terminé et livré la 2 e tranche de 9 maisons pour un chiffre d affaires de k. Le résultat net de l exercice fait apparaître une perte de 128 k. Les fonds propres sont de 969 k. L activité du second semestre 2013 est bien faible: 8 maisons livrées pour un chiffre d affaires de k. Courant de l exercice, CASTELORD démarre, sur Compiègne, la construction de 11 maisons groupées ; il s agit d une nouvelle promotion Les Castelines. En 2013, le nombre de ventes était de 21 en diffus et 4 en promotion. Afin d harmoniser les clôtures des bilans au 31/12, le prochain exercice bilantaire sera de 18 mois pour se clôturer au 31/12/2014. Cette morosité, le faible niveau de ventes, la rareté foncière, les prix des terrains anormalement élevés dans les secteurs historiques de CASTELORD, ont conduit le groupe Thomas & Piron à développer une nouvelle stratégie. En juillet 2013, le Conseil d Administration décide, après l analyse d une étude de marché détaillée, d augmenter la zone de rayonnement et de s étendre sur tout le Nord-Pas-de-Calais afin de rejoindre les frontières belges de l ouest, notamment une de ses maisons témoins située à Tournai. À partir de 2014, la filiale française, en adoptant la stratégie qui fonctionne si bien en Belgique, s établira dans le Nord de la France en construisant des maisons témoins, bases commerciales envisagées dans le triangle Lille-Arras-Valenciennes. 4 nouveaux collaborateurs français, complémentaires, issus du domaine de la construction de maisons dans le Nord, devraient prendre une participation de 10% dans le capital de CASTELORD. L objectif est, avec la volonté d être proche des clients, d augmenter très sensiblement le volume de la construction de maisons en atteignant plus de 150 unités par an d ici fin 2016 pour un chiffre d affaires de k. La filiale française ambitionne de devenir le futur leader régional de la construction de maisons individuelles et d être un référent en maisons de qualité, durables et modulables. Par la suite, elle pourra également se diversifier en développant des activités de promotion (lotissements, appartements, mixtes). rapport annuel

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107 THOMAS & PIRON, LA FORCE D UN TEAM SA. THOMAS & PIRON La Besace, 14 B-6852 Our-Paliseul T. +32 (0) S. SA. THOMAS & PIRON BÂTIMENT Rue Fort d Andoy, 5 B-5100 Wierde T. +32 (0) S. SA. THOMAS & PIRON RÉNOVATION Avenue de France,19 B-6852 Maissin T. +32 (0) S. THOMAS & PIRON LUXEMBOURG Rue Marie Curie, 2 L-8049 Strassen T S. SOTRABA Chaussée de Nivelles, 121 B-7181 Arquennes T. +32 (0) S. CASTELORD 22, Rue d Amiens F Compiègne T. +33 (0) S.

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