Le Prêt conventionné et le prêt à l Accession Sociale. Janvier 2015

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1 Le Prêt conventionné et le prêt à l Accession Sociale Janvier 2015

2 Sommaire > Thème» Le Prêt Conventionné et le Prêt à l Accession Sociale > Objectif» Connaître et respecter les exigences en matière de réglementation» S approprier et appliquer la réglementation PC» Savoir vendre un PC ou un PAS à nos clients > plan» Contexte et enjeux» Le Prêt Conventionné (PC)» Le Prêt à l Accession Sociale (PAS) 2 Direction du Développement

3 Contexte et enjeux > contexte» Homogénéisation des règles pour le financement de l accession aidée et réglementée (PC, PAS, PTZ+) suite au décret et arrêté du 1 er août 2014 et du 30 septembre.» Dans un contexte difficile de resserrement du marché immobilier, le PC et le PAS peuvent aider à relancer les projets de nos clients. > enjeux» S approprier et appliquer la réglementation PC pour mieux vendre les prêts aidés. 3 Direction du Développement

4 > Le Prêt conventionné 4 Direction du Développement

5 Qu est-ce qu un prêt conventionné? > Un prêt conventionné est un prêt accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l Etat > son fonctionnement est réglementé et son taux d intérêt plafonné > cette convention définit les règles à respecter :» Les conditions d octroi, les opérations finançables, les caractéristiques financières, les durées de prêts, le profil financier du prêt, les prêts complémentaires associables et les conditions d occupation.» Le prêteur doit respecter des taux plafonds publiés trimestriellement par le FGAS.» La Caisse d Allocations Familiales (CAF) calcule et verse l APL en fonction des revenus et de la situation du client. L APL est versée au prêteur. 5 Direction du Développement

6 Le prêt conventionné > A qui est-il accordé?» Aux personnes physiques pour le financement de leur résidence principale.» Aux personnes physiques et morales qui destinent les logements qu elles construisent ou acquièrent à la location en résidence principale.» Aux personnes physiques ou morales qui souhaitent réaliser dans les logements dont elles sont propriétaires des travaux d amélioration. 6 Direction du Développement

7 Le prêt conventionné > Sa durée» De 6 à 30 ans.» Allongement maximum à 35 ans suite à des actes de gestion (révision du taux, modulation à la baisse, réaménagement, ). > Son montant» 100 % maximum du coût de l opération réglementaire* : Prix d achat ou prix de revient de la construction, L assurance Dommage Ouvrage si non compris dans le CCMI, La Taxe d Aménagement, Les frais d agence ou frais d architecte. > Son taux» Pour les prêts à taux révisable, les effets de révision de taux sont capés. Le PC est exclusif de tout autre financement sauf : PTZ, PEL, CEL, 1% logement, prêt relais à court terme et tous prêts dont le taux ne dépassant un certain taux plafond * Ne comprend pas les frais de mutation, de garantie, de courtage et frais de dossier 7 Direction du Développement

8 Le prêt conventionné > Les principales opérations finançables :» Terrain + construction.» Le refinancement d un terrain pré-acquis 2 ans avant la construction La valeur d acquisition est prise en compte dans le coût total, Le différentiel entre la valeur et le CRD refinancé est considéré comme un apport.» Construction seule.» Achat d un logement neuf.» Achat d Ancien avec ou sans travaux.» Travaux d amélioration de logements achevés depuis moins de 10 ans ou travaux d économie d énergie dans les logements existants au 1 er juillet 1981.» Transformation de locaux non préalablement destinés à l habitation en logement.» Les travaux seuls.» Les rachats de soultes ou les parts indivises.» Les travaux d agrandissement. 8 Direction du Développement

9 Le prêt conventionné > Les avantages» Pas de plafonds de ressources.» Ouvre droit à l Aide Personnalisée au Logement (montant plus important dans le Neuf que dans l Ancien).» Modulations gratuites.» Garantie : PPD, HC, Caution Crédit Logement ou Saccef.» Frais d hypothèque réduits en hypothèque conventionnelle Exemple pour un prêt de à garantir : 1140 en PAS/PC au lieu de 2430 en HC Neuf ou travaux. 9 Direction du Développement

10 LE PRÊT CONVENTIONNé > Si les revenus de vos clients ne leur permettent pas de bénéficier d un prêt PAS, ils peuvent bénéficier d un Prêt Conventionné (PC) Des points communs avec le PAS. avec des spécificités propres Les mêmes avantages: Ouverture au droit à l APL Frais de garantie réduit Modulation gratuite Les mêmes opérations immobilières 100% de l opération Durée de 6 ans à 30 ans Taux fixe et taux révisable Compatible avec d autres prêts (sous conditions) Les frais annexes peuvent être financés avec un Atout Clic Ouverts à tous Sans conditions de ressources Peut financer un bien locatif Rappel PAS Finance la résidence principale uniquement Soumis à des conditions de ressources 10 Direction du Développement

11 > Le Prêt à l Accession Sociale (PAS) 11 Direction du Développement

12 LE PAS > C est une forme de prêt conventionné» Institué pour favoriser l accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes.» Il bénéficie de la garantie de l Etat par l intermédiaire du Fonds de Garantie à l Accession Sociale (FGAS).» Il est soumis à des plafonds de ressources. > Comme le PC, le PAS offre» Un large choix de formules de prêt.» Grâce à la modulation des échéances, une adaptation à l évolution des situations.» Un remboursement constant grâce au lissage des mensualités.» Des durées de 6 à 30 ans.» Une ouverture au droit à l APL.» Un taux d intérêt réglementé (taux plafonds minorés). 12 Direction du Développement

13 LE PAS > Le PAS est compatible avec certains prêts pour bénéficier du meilleur financement» Le Prêt à taux zéro (PTZ).» Le prêt Action Logement.» Un prêt relais.» Ou tout prêt à taux fixe dont le taux est strictement limité par la réglementation. > Mais le PAS, c est aussi des frais réduits» Frais de dossier plafonnés à 500.» Frais d hypothèque réduits. 13 Direction du Développement

14 LE PAS > Des opérations finançables uniquement en résidence principale :» L achat dans le Neuf ou l Ancien, avec ou sans travaux.» La construction d une maison individuelle avec ou sans achat de terrain.» Le refinancement d un terrain pré-acquis.» Des travaux d amélioration et d agrandissement.» Les rachats de soulte ou de parts indivises.» Peut financer jusqu à 100% du projet (hors frais de notaire, de garantie et de courtage). > Garanties :» PPD ou HC (pas de caution).» Les frais de notaire, frais de garantie, et frais de courtage peuvent être financés par un prêt complémentaire Foncier Atout Clic. 14 Direction du Développement

15 Le PAS > Pour bénéficier du PAS, il faut respecter 2 conditions :» La nature de l opération L opération financée doit constituer la résidence principale de l emprunteur. Résidence principale et permanente occupée au minimum 8 mois par an pendant toute la durée du prêt.» Un plafond de ressources Les revenus de l emprunteur* ne doivent pas excéder un montant plafond défini en fonction de la situation familiale, de la localisation de l opération et de son coût. Si un client est éligible au PAS, on ne peut QUE lui proposer un PAS Si un client n est pas éligible au PAS, il FAUT lui proposer un PC Si un client ne veut pas de PAS, il faut lui proposer un prêt libre Dans ce cas, le PC est INTERDIT (une attestation de renonciation au PAS devra être signée) * Les informations concernant le RFR et l individualisation des revenus sont en annexe 15 Direction du Développement

16 Le PAS > Pour déterminer le montant des ressources du ménage, on compare 2 éléments : Le revenu fiscal de référence (RFR) qui figure sur l avis d imposition des revenus de l année N-2, de toutes les personnes devant occuper le logement. Et le coût de l opération réglementaire divisé par 9. Le RFR des revenus de l année N-2 de l ensemble des personnes devant occuper le logement MEMO Le coût d opération divisé par 9 Le RFR des revenus N-2 : de quelle année s agit-il? Pour une émission d offre de prêt en 2014 c est le RFR de l avis d imposition 2013 sur les revenus 2012 Le montant le plus élevé des deux ne doit pas dépasser le plafond de ressources défini pour 2015 en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage. 16 Direction du Développement

17 Le PAS > LES PLAFONDS DE RESSOURCES au 1 er octobre 2014 Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes personnes personnes et Le détail des zones est disponible sur le site internet creditfoncier.fr 17 Direction du Développement

18 Le PAS > LES EMPRUNTEURS FINANÇABLES» Le PAS s adapte à tous les emprunteurs (personnes physiques titulaires d un avis d imposition à leur nom). Cas particuliers Personne rattachée à un autre foyer fiscal et sans avis d imposition en N-2 Exemple : un jeune rattaché au foyer fiscal de ses parents Cas n 1 : on retiendra les revenus propres qui peuvent être individualisés sur l avis d imposition Cas n 2 : il n a pas déclaré de revenus, on retiendra donc un RFR=0 Personne qui a changé de situation fiscale en cours d année en N-2 Exemple: divorce, mariage, pacs On retiendra les revenus propres sur l avis d imposition commun Personne ayant perçu des revenus à l étranger en N-2 On procède à la reconstitution des revenus avec les documents justificatifs 18 Direction du Développement

19 ZOOM SUR L APL > L Aide Personnalisée au Logement (APL) est une prestation sociale versée par la Caisse d'allocations Familiales (CAF)» Elle est versée directement au Crédit Foncier et vient en déduction de la mensualité du prêt long terme.» Le droit à l'apl est réexaminé chaque année au 1er juillet.» Seuls le PAS et le PC ouvrent droit à l'apl Les prêts bancaires traditionnels, les prêts d'épargne logement ou le PTZ+ n'ouvrent donc pas droit à eux seuls à l'apl. Calculette à disposition sur le site de la CAF : 19 Direction du Développement

20 ZOOM SUR L APL > LE PAS : EXEMPLE DE FINANCEMENT AVEC L APL 20 Direction du Développement

21 testez vos connaissances 21 Direction du Développement

22 A vous de jouer! 1.Peut-on financer des frais de notaire avec un PAS? Oui Non 2.Le PAS peut-il financer une résidence secondaire? Oui Non 3.Le PAS peut-il financer une résidence destinée à la location? Oui Non 4.Le PAS est-il soumis à condition de ressources? Oui Non 5.Les emprunteurs doivent-ils être primo-accédants pour prétendre au PAS? Oui Non 22 Direction du Développement

23 A vous de jouer! 6.Quel est le RFR à prendre an compte pour déterminer l éligibilité au PAS? RFR de l année N-1 RFR de l année N-2 7.Par combien divise-ton le coût d opération? Le PAS peut-il financer un rachat de soulte? Oui Non 9.Un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents ne peut pas bénéficier d un PAS? Oui Non 10.Le PC est soumis à condition de ressources? Oui Non 23 Direction du Développement

24 > Annexes 24 Direction du Développement

25 LeS REVENUS > Le Revenu Fiscal de Référence. Où le trouver? 25 Direction du Développement

26 LeS REVENUS > L individualisation des revenus permet de bénéficier du pas pour :» Toute personne n ayant pas d avis d imposition à son nom mais rattachée à un autre foyer fiscal pour l année de référence (enfant ou autre personne à charge)» Toute personne ayant eu un changement de situation fiscale l année de référence ou entre l année de référence et l émission de l offre : divorce, veuvage ou interruption de PACS» Pas de changement pour les mariages ou conclusion de PACS sauf pour les personnes qui n avaient pas d avis d imposition à leur nom et qui étaient rattachées à un foyer fiscal large choix de formules de prêt (taux fixe et révisable) 26 Direction du Développement

27 LeS REVENUS > L individualisation des revenus :» Les revenus propres sont ceux qui peuvent être individualisés sur l'avis d'imposition Revenus de chacun des conjoints relatifs à une activité professionnelle, salariée ou non, ainsi que les pensions, retraites et rentes viagères. Revenus des enfants sur l avis d imposition des parents» Les revenus communs sont ceux qui ne peuvent pas être individualisés sur l'avis d'imposition. Revenus autres que ceux définis ci-dessus (et notamment les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers). Les charges déductibles du revenu global doivent, par ailleurs, être considérées comme communes Les revenus ou charges déductibles du foyer fiscal de rattachement qui ne peuvent être individualisés sur l avis d imposition sont affectés pour moitié aux ex-conjoints Pour les enfants rattachés aux foyers fiscaux de leurs parents ou toute autre personne rattachée au foyer fiscal : aucun revenu commun ou charge déductible n est pris en compte 27 Direction du Développement

28 LeS REVENUS > Les Revenus perçus à l étranger dans une collectivité d outre-mer ou dans une organisation internationale» Il convient de procéder à une reconstitution des revenus : Les documents justificatifs (avis d imposition ou document en tenant lieu) émanant d un autre Etat ou territoire connaissant une législation fiscale propre sont utilisés uniquement afin de justifier du montant des ressources Le calcul du RFR doit être effectué par l emprunteur selon les règles en vigueur en France, à partir de l ensemble de ses ressources (revenus d activités, revenus fonciers, rentes, pensions, BNC non professionnels ) La conversion en Euros est effectuée à partir du taux de change du 31/12 N-2. L emprunteur fournit le document justificatif émanant d un autre Etat ou territoire et sa traduction en français (celle-ci n a pas à être certifiée) Lorsque l on se situe dans des pays pour lesquels l impôt est prélevé à la source, la somme correspondant à l acquittement de cet impôt doit être réintégrée dans les revenus nets imposables En cas de reconstitution des revenus, il convient de prendre en compte les indemnités d expatriation Plus d obligation de fournir un avis d imposition français 28 Direction du Développement

29 LeS REVENUS > Le calcul du RFR doit être effectué par l emprunteur lui-même» En pratique, le calculateur du site des impôts est recommandé : Le client doit cliquer sur «Particuliers» 29 Direction du Développement

30 LeS REVENUS > EXEMPLE 1 AVEC ENFANT À CHARGE» Individualisation des revenus d un enfant rattaché au foyer fiscal des parents Total des salaires et assimilés de l enfant : % = 1836 de RFR à prendre en compte pour l éligibilité au prêt PAS Direction du Développement

31 Les revenus > Exemple 2 : individualisation des revenus du contribuable» Revenus propres Total des salaires et assimilés : Pensions, retraites, rentes : BNC non prof, régime spécial, déclarés : Total des revenus propres = » Revenus/charges communes Revenus de capitaux mobiliers imposables 236 /2 = 118 *» Charges déductibles du revenu global Pension alimentaire versée à des enfants majeurs /2 = * Rappel : les charges déductibles du revenu global sont considérées comme communes *à prendre en compte pour le calcul du RFR 31 Direction du Développement

32 L avis d imposition Avis d imposition sur les revenus N-2 pour toute l année N Exemple pour une émission d offre en er janvier décembre 2014 Avis d imposition 2013 sur les revenus Direction du Développement