DEVENIR PROPRIETAIRE

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1 DEVENIR PROPRIETAIRE MAI 2011

2 Ce guide est destiné aux agents CNRS souhaitant accéder à la propriété. Il vous permettra de connaître l ensemble des prêts utilisables pour votre financement et tous les frais y afférents. Seront détaillées les étapes de l achat ou de la construction : de l avant contrat jusqu à la signature de l acte authentique. SOMMAIRE I LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Le prêt à taux 0% et l éco PTZ p.2 à 6 L'épargne logement p.7 à 8 Le prêt Action Logement p.9 à 11 Le prêt fonctionnaire p.12 à 13 Les prêts départementaux et sociaux p.14 à 20 Le prêt relais p.21 II LES PRETS PRINCIPAUX Le PAS ou PC p.2 Le prêt bancaire p.3 à 4 Les aides au logement p.5 Enfin, en cas d achat à deux, il est prudent de savoir sous quel régime juridique le bien sera acheté et les conséquences qui en découlent : le mariage, le concubinage, le PACS Les conseillers de l ADIL restent à votre disposition pour de plus amples informations. III LES GARANTIES DES PRÊTS A - L'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers p.2 B - Le cautionnement p.3 C - Les assurances p.4 IV LES CONTRATS A - Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) p.2 à 4 B - Le contrat de maîtrise d'œuvre et le contrat d'architecte p.5 C - La vente sur plan p.6 à 7 D - L'achat d'un logement existant p.8 à 9 V LE DROIT DE LA FAMILLE A - Le mariage p.2 B - Les concubins p.3 C - Le PACS p.4 à 5 2

3 I LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Ils vont vous permettre d emprunter des sommes à un coût modéré. En fonction du type d opération envisagé, vous pourrez solliciter des prêts comme le prêt à taux 0%+. Vous pouvez bénéficier grâce au CNRS, d un prêt mobilité et d un prêt amélioration de l'habitat.

4 LE PRÊT A TAUX 0% + Dans le cadre de la réforme de l'accession à la propriété, la loi de finances pour 2011 modifie en profondeur le prêt à taux zéro, pour devenir le PTZ+. Il entre en vigueur le 1 er janvier Qui peut emprunter? LES BENEFICIAIRES Vous pouvez bénéficier du prêt à taux 0%+ pour l achat de votre résidence principale, si vous êtes primo-accédant. Vous ne devez donc pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Il existe de rares exceptions notamment pour les personnes handicapées. En cas de mobilité professionnelle et de vente de votre résidence principale financée avec un prêt à 0%, vous pouvez solliciter un nouveau prêt à 0%+ pour acquérir une nouvelle résidence principale ou obtenir le transfert du prêt initial à 0% sur la nouvelle résidence, à condition que celle-ci réponde aux conditions d'octroi du prêt à 0%+. Vous devrez occuper le logement au moins 8 mois par an. Pour des raisons professionnelles ou familiales des dérogations existent avec l obligation de louer le logement, il en est de même en cas d achat en vue de sa retraite. Le loyer est plafonné ainsi que les ressources du locataire (PLS) et la durée de location ne peut excéder 6 ans. Ressources Le PTZ+ n'est pas soumis au respect de conditions de ressources. En revanche, les ressources de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement détermineront les conditions de remboursement du prêt. LES OPERATIONS FINANÇABLES Vous pourrez acheter soit un logement neuf, soit un logement ancien avec ou sans travaux. La qualité énergétique du logement influera sur le montant du prêt. A compter du 1 er juin 2011, le PTZ+ peut financer l acquisition de la nue-propriété, l usufruit, le rachat de parts de SCI ou d indivision, en vue de l acquisition totale du logement. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 2

5 Son montant LES CARACTERISTIQUES DU PRET À 0% Il est calculé en appliquant au coût de l'opération pris dans la limite d'un plafond, une quotité variable en fonction du bien acheté. Le montant du PTZ ne peut dépasser le montant des autres prêts d une durée supérieure à 2 ans. Il peut être diminué à la demande de l emprunteur, dans la limite de 50% si le prêt est remboursé sur 8 ans. - Montant plafond d'opération : Nombre Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C d'occupants NEUF ANCIEN NEUF ANCIEN NEUF/ANCIEN NEUF/ANCIEN et Zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu aux limites de l agglomération parisienne, la Côte d Azur, le Genevois Zone B1 : les communes en bordure de l agglomération parisienne, les agglomérations de plus de habitants, le pourtour de la Côte d Azur, les département d Outre mer et la Corse Zone B2 : les autres agglomérations de plus de habitants, les autres zones frontalières ou littorales, le reste de l Ile de France Zone C : le reste du territoire - Quotité de prêt : Nature de l opération Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C NEUF BBC 40% 35% (*) 30% 25% Non BBC 27% 22% 17% 15% Classé A à D** ANCIEN 20% 20% (*) 20% 20% Classé E et F 10% 10% 10% 10% Classé G 5% 5% 5% 5% +5% pour les ventes HLM toutes zones (*) Pour les logements situés dans un département d'outre-mer, les taux maximum s'appliquent. (**) Le classement des immeubles anciens de A à G est réalisé par un professionnel, il établit un diagnostic de performance énergétique, document joint à la promesse de vente, informant les acquéreurs de la performance énergétique du logement En l'absence de DPE (Diagnostic de Performance Energétique), le logement ancien est assimilé à un logement classé en G. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 3

6 Conditions de remboursement Les conditions de remboursement du prêt sont déterminées à la date d'émission de l'offre de prêt. Elles dépendent de la localisation du logement, de la nature de l'opération (neuf ou ancien) et des ressources du ménage. Un coefficient familial pondère le revenu fiscal du ménage : diviser le revenu fiscal de référence (N-2) par le coefficient correspondant à la composition de votre famille : Nombre de personnes et plus Coefficient familial 1,0 1,4 1,7 2,0 2,3 2,6 2,9 3,2 Le montant obtenu est à rechercher dans le tableau correspondant au type d opération envisagé. Attention, le montant du revenu fiscal retenu doit être au moins égal à 10% du montant total de l opération. S il est inférieur, la durée de remboursement est calculée en fonction de 10% du montant de l opération. Logements neufs Quotient familial (en euros) Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Durée totale du prêt 30 ans 28 ans 26 ans 25 ans 23 ans (**) 20 ans (**) 16 ans (**) 12 ans (**) 8 ans (**) 5 ans (**) Période de différé (*) (**) 23 ans 45% du prêt 23 ans 35% du prêt 23 ans 20% du prêt 23 ans 15% du prêt Période de remboursement des sommes restant dues à l issue du différé 7 ans 5 ans 3 ans 2 ans P A S DE D I F F E R E (*) Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l'opération. (**) L'emprunteur peut, au moment de l'octroi du prêt, réduire cette période de remboursement dans la limite de 4 ans. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 4

7 Logements anciens Quotient familial (en euros) Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Inférieur ou égal à de à de à de à de à de à de à de à de à et plus Durée totale du prêt 30 ans 28 ans 26 ans 25 ans 23 ans (**) 20 ans (**) 16 ans (**) 12 ans (**) 8 ans (**) 5 ans (**) Période de différé (*) (**) 23 ans 45% du prêt 23 ans 35% du prêt 23 ans 20% du prêt 23 ans 15% du prêt Période de remboursement des sommes restant dues à l issue du différé 7 ans 5 ans 3 ans 2 ans P A S DE D I F F E R E (*) Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l'opération. (**) L'emprunteur peut, au moment de l'octroi du prêt, réduire cette période de remboursement dans la limite de 4 ans. Exemple : couple+2enfants revenu fiscal de référence 2009 : Opération : achat d un logement ancien à Paris, étiquette E à Apport : somme empruntée : Montant du PTZ+ : la quotité (ancien, zone A, étiquette E) : 10% - montant plafond de l opération : x10%= Remboursement : vérification RFR>10% du coût de l opération soit >48 000, application du coefficient familial 2 (4 personnes) : /2= et recherche de ce montant dans le tableau «logements anciens» soit un remboursement sur 16 ans (montant de la mensualité 129,17 ). La demande Toutes les banques et tous les établissements financiers, après avoir passé une convention avec l Etat, peuvent distribuer ce prêt. Vous devez vous renseigner auprès des établissements financiers. Aucun frais de dossier, frais d'état des lieux ou intérêts intercalaires ne sont perçus sur le prêt à 0%. Peuvent en revanche être perçus, les primes d'assurances décès invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail ainsi que les frais d'actes et de garanties. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 5

8 L ECO PRET A TAUX ZERO DANS L ANCIEN La loi de finances pour 2009 crée un éco-prêt à taux zéro destiné à financer des travaux d économie d énergie dans les logements existants. LES BENEFICIAIRES Cette avance peut être consentie aux propriétaires occupants ou bailleurs, sans conditions de ressources. Le prêt concerne les logements achevés avant le 1 er janvier 1990 et utilisés comme résidence principale. LES OPERATIONS FINANÇABLES Trois types de travaux éligibles : Les travaux doivent correspondre à une combinaison d au moins 2 des 6 catégories de travaux suivantes : o Travaux d isolation thermique performants des toitures o Travaux d isolation thermique performants des murs donnant sur l extérieur o Travaux d isolation thermique performants des parois vitrés et portes donnant sur l extérieur o Travaux d installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants ou de production d eau chaude sanitaire performants o Travaux d installation d équipements de chauffage utilisant une source d énergie renouvelable o Travaux d installation d équipements de production d eau chaude sanitaire utilisant une source d énergie renouvelable Travaux permettant d atteindre une performance énergétique globale minimale du logement Travaux de réhabilitation de systèmes d assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d énergie. L avance pourra concerner des travaux dans les parties communes ou des équipements communs lorsque le logement sera en copropriété. LES CARACTERISTIQUES DU PRÊT Le montant maximum est de par logement, remboursable sur 10 ans (porté à 15 ans sur proposition de la banque). LES FORMALITES L emprunteur doit remplir un formulaire type de devis détaillé des travaux envisagés examiné par la banque qui décidera ou non de vous octroyer le prêt selon vos conditions de solvabilité. Dans les deux ans à compter de l octroi de l avance, vous devrez fournir les éléments justifiant que les travaux ont été réalisés. Cette avance sera distribuée par des établissements de crédit ayant signé une convention avec l Etat. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 6

9 L EPARGNE LOGEMENT Vous avez peut-être constitué une épargne en vue de l acquisition d un logement en choisissant d ouvrir un plan ou un compte épargne logement. Il vous permet d accumuler des fonds et de bénéficier d un prêt. Le montant de ce dernier est fonction de l'épargne constituée et de la durée de remboursement. Le prêt épargne logement peut intervenir en financement principal ou être constitutif d'apport personnel. LE PLAN EPARGNE LOGEMENT Le plan est souscrit pour une durée minimale de 4 ans et peut être prolongé jusqu à dix ans. Les fonds déposés demeurent bloqués durant la phase d épargne. Le plafond d épargne est fixé à A l ouverture, un versement de 225 est exigé, complété par des versements ne pouvant être inférieurs à 540 par an. Les sommes déposées sont rémunérées en fonction de la date d ouverture du plan : - depuis le 1/08/2003 : 2,5% hors prime d Etat, - entre le 12/12/2002 et le 31/07/2003 : 4,5% prime incluse. Le taux d intérêt du prêt est fixé selon la date d ouverture du plan : - à compter du 1/07/2000 : 4,97%, - à compter du 1/08/2003 : 4,2%. A l issue de la phase d épargne obligatoire, il est possible d emprunter jusqu à sur une durée comprise entre 2 et 15 ans. Ce montant dépend des intérêts acquis et de la durée de remboursement. Les conditions d'octroi de la prime d'épargne sont modifiées pour les PEL ouverts à compter du 1 er mars 2011 (souscription d'un prêt d'au moins ). LE COMPTE EPARGNE LOGEMENT Les fonds déposés restent disponibles pendant la phase de l épargne soit 18 mois au minimum. Le versement initial minimum est fixé à 300. Les dépôts ultérieurs ne peuvent être inférieurs à 75. Le montant maximum de l'épargne est de La rémunération de l épargne fixée à la date d ouverture du compte peut évoluer. Depuis le 1 er avril 2004, la rémunération est fixée au 2/3 du taux du livret A de la Caisse d Epargne, soit 1,25% pour les intérêts acquis depuis le 1 er août 2010 Le prêt est plafonné à au taux de 2,75% pour les intérêts acquis à compter du 1 er août PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 7

10 Qui peut être emprunteur? Vous êtes en principe le titulaire du compte et du plan. Il ne peut être ouvert qu'un seul compte et qu'un seul plan par personne. Une même personne peut posséder un plan et un compte à condition qu'ils soient gérés par le même organisme. Les droits à prêt, des comptes et plans, peuvent être cédés au conjoint, ou ascendants, descendants, collatéraux. La cession est prohibée entre concubins. Vous pouvez également demander la transformation de votre PEL en CEL. Les intérêts seront alors calculés au taux du CEL en vigueur au jour de la transformation. Résidence principale CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT - Construction, acquisition d'un logement neuf ou ancien mais aussi financement des travaux d'extension ou d'amélioration. - Investissement locatif si le logement constitue la résidence principale du locataire ; le bail devra être régi par les dispositions de droit commun. - Acquisition en viager : l'achat d'une résidence principale en viager peut-être financé au moyen d'un prêt épargne logement à condition que le montant du prêt ne soit pas supérieur à celui du bouquet réglé au vendeur. - Acquisition d'un parking : un prêt d'épargne logement peut financer un parking si l'acquéreur est propriétaire de sa résidence principale, et si le parking est situé à proximité. Résidence secondaire - La possibilité de financer la construction, l'acquisition ou l'amélioration d'une résidence secondaire est limitée aux CEL et PEL ouverts avant le 1 er mars Où vous adresser pour obtenir un prêt? Vous déposez votre demande de prêt auprès de l'établissement qui gère votre épargne ou de celui qui vous accorde le prêt principal. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 8

11 LE PRÊT D ACTION LOGEMENT Les aides d Action Logement sont des prêts complémentaires. Ils peuvent participer à la constitution de votre apport personnel. Ils sont consentis aux salariés d une entreprise privée sur les fonds versés chaque année par les employeurs assujettis à la participation obligatoire à l'effort de construction (employeur de 20 salariés et plus). Vous pouvez en bénéficier si votre conjoint ou concubin travaille dans une entreprise privée de plus de 10 salariés (en dehors des dirigeants de l entreprise et exploitants individuels). LES BENEFICIAIRES Les salariés ou retraités depuis moins de 5 ans justifiant de ressources inférieures aux plafonds PLI. Plafonds de ressources PLI (revenu fiscal de référence) - à compter du 1 er janvier 2011 CATEGORIES DE MENAGES* Zone A** Zone B** Zone C** Une personne seule personnes ne comportant aucune personne à charge à l exclusion des jeunes ménages 3 personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge (1) 4 personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge 5 personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge 6 personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge Personne supplémentaire (* Identique au PLUS). (** Zone géographiques de l'arrêté du 29 avril 2009 publié au JORF du 3 mai 2009). (Source : arrêté du 29 juillet 2004 publié au JORF du 31 juillet Zone A : 180% des plafonds PLUS "Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes"; Zone B : 160% des plafonds PLUS "Autres régions"; Zone C : 140% des plafonds PLUS "Autres régions"). PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 9

12 LES OPERATIONS FINANÇABLES Ancien sans travaux L achat d un logement à usage de résidence principale ; Le rachat de la part indivise suite à un divorce ; L acquisition d un logement dans le cadre d un viager libre ; L acquisition sans travaux de leur logement par les locataires qui utilisent leur droit de préemption ; La levée de l option d achat stipulée dans un contrat de location-accession ; L achat dans le cadre de la vente HLM ; Neuf L acquisition d un terrain, suivie d une construction ; L acquisition d un logement neuf à usage de résidence principale ; L acquisition de locaux ou d immeubles non affectés à l habitation suivie de leur transformation ou aménagement en logement ; Les opérations réalisées en PSLA ; Le logement doit répondre aux normes de performance énergétique «RT 2005». Neuf ou ancien L acquisition ou la souscription de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises ou de sociétés coopératives de construction ; LES CARACTERISTIQUES DU PRET - Durée : libre, dans la limite d un maximum de 20 ans ; - Taux : entre 1,5% l an et 3% l an ; - Montant maximum : 30% du coût total de l opération, dans une fourchette comprise entre : et en zone A ; et en zone B1, à en zone B2, et en zone C ; - Zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu aux limites de l agglomération parisienne, la Côte d Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois - Zone B1 : les communes en bordure de l agglomération parisienne, les agglomérations de plus de habitants, le pourtour de la Côte d Azur, les départements outre-mer et la corse ; - Zone B2 : les autres agglomérations de plus de habitants, les autres zones frontalières ou littorales, le reste de l Ile-de-France ; - Zone C : le reste du territoire. Ces montants peuvent être majorés : - à hauteur de pour les salariés en mobilité, les acquéreurs de logements dans le cadre de la vente HLM, les sortants du parc HLM en zones A et B1 ; - à hauteur de , dans la limite de 50% des travaux d accessibilité aux personnes handicapées ; - le montant du prêt ne peut excéder la différence entre le coût total de l opération et la somme des autres concours financiers obtenus. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 10

13 AIDE A LA MOBILITE POUR RAISONS PROFESSIONNELLES : LE MOBILI-PASS LES BENEFICIAIRES - Les salariés des entreprises privées (10 salariés et plus) qui occupent un emploi permanent ou temporaire tenus, à l'embauche ou lors du changement de lieu de travail au sein de la même entreprise de changer de logement ou d'en avoir un second. - Ils doivent prendre un logement locatif sur le site d'arrivée sous réserve d'une distance entre les 2 résidences d'au moins 70 km. LE MONTANT Plafonné à en zones A et B1, à en zones B2 et C, cette aide se compose en 2 éléments : - d'une subvention pour financer les frais d'accompagnement à la recherche d'un logement (2 000 ou ); - d'un prêt remboursable en 36 mois pour acquitter d'autres dépenses. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 11

14 LE PRÊT FONCTIONNAIRE Les fonctionnaires qui ont obtenu un prêt conventionné ou un prêt à l accession sociale pour la construction ou l achat d un logement neuf, peuvent obtenir en complément un prêt fonctionnaire. LES BENEFICIAIRES Vous devez être fonctionnaire ou agent, en état de service. En qualité d agent CNRS vous êtes éligible au prêt fonctionnaire dont les conditions sont peu favorables. LES CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT Le logement doit constituer votre résidence principale et celle de votre famille dans un délai maximum d un an après la date d achèvement des travaux ou la signature du contrat de vente. Le délai peut être porté à 6 ans en cas d achat en vue de sa retraite. Si vous êtes obligé(e)s de quitter votre logement pour raison familiale ou mutation professionnelle, vous pouvez le mettre en location dans les conditions prévues pour l obtention de votre prêt principal. LES CONDITIONS LIEES A L EMPRUNT Vous choisissez la durée du prêt (10 à 15 ans) lors du dépôt de votre demande de prêt. OU FAIRE VOTRE DEMANDE? Vous devez vous adresser au Crédit Foncier de France, en même temps que la demande de PC ou PAS. Vous souscrirez une assurance groupe décès-invalidité auprès du Crédit Foncier de France jusqu à 60 ans. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 12

15 LE MONTANT DU PRET En cas de construction ou acquisition d'un logement (neuf ou existant avec ou sans travaux) Les logements de 6 pièces et qui ne sont pas destinés à être occupés dès leur achèvement par six personnes au moins, donnent lieu à l'octroi des prêts prévus pour les logements de 5 pièces principales Composition des logements Type Zone I Zone II Zone III 1 pièce I bis pièces Avec cuisine, WC, II pièces salle d'eau, III dégagements et 4 pièces IV volume de 5 pièces V pièces rangement VI pièces VII Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans et dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans, les montants maxima de prêts sont multipliés par 1,42. En cas de construction ou acquisition d'un logement (neuf ou existant avec ou sans travaux) Le montant maximum est fixé forfaitairement par m² de surface pris en compte pour l'octroi du prêt principal Composition des logements Agrandissement par addition ou surélévation Mise aux normes d'habitabilité Zone I Zone II Zone III Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans et dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans, les montants maxima de prêts sont multipliés par 1,42. LE TAUX (arrêtés du et du ) Pendant les 3 premières années (période de différé d'amortissement) : - fonctionnaires de l'etat et des Etablissements Publics de l'etat : 4%, - autres catégories de fonctionnaires : 7%. Pendant le reste de la période de remboursement : 7% PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 13

16 LES PRÊTS DEPARTEMENTAUX ET SOCIAUX I - LES PRÊTS DEPARTEMENTAUX LES PRÊTS VILLE DE PARIS LE PPL : PRÊT PARIS LOGEMENT Si vous habitez à Paris et souhaitez acheter votre logement à Paris, vous pouvez solliciter le Prêt Paris Logement 0%. Quelles sont les opérations concernées? Le Prêt Paris Logement 0% peut financer l acquisition d un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Deux conditions préalables : - le logement doit être situé dans Paris "intra muros", - l acquéreur doit y établir sa résidence principale dans l année de son achat Trois conditions liées au ménage : Justifier au moment de l offre de prêt d une résidence principale à Paris depuis au moins 1 an (cette condition ne s applique pas aux personnes handicapées, aux agents de la Ville, du département, du CCAS, aux Sapeurs Pompiers, policiers Préfecture de Police et au personnel soignant AP-HP et les acquéreurs d'un logement adapté à l'habitation d'une personne handicapée physique). Ne pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l achat, ni l avoir été au cours de l année de l opération, ni des 2 années précédentes. Respecter un plafond de ressources, établi sur la base du revenu fiscal de référence de l année N-2 ou N-1 s il est disponible. Plafonds de ressources du Prêt Paris Logement 0% applicables à compter du 1 er janvier 2011 Revenu fiscal de référence Nombre de personnes du ménage (année N-2) et plus PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 14

17 Quel est le montant du prêt*? pour une personne seule, sans personne à charge, dans toutes les autres situations, quel que soit le nombre de personnes à charge. Ce montant est le même pour tout type d opération, dans le neuf ou dans l ancien, avec ou sans travaux. Quelles sont les conditions de remboursement? Le Prêt Paris Logement 0% est remboursable sur 15 ans. Aucun intérêt n est perçu sur ce prêt. Où vous adresser? Le Prêt Paris Logement 0% est proposé par toutes les banques et établissements de crédits signataires d une convention avec la Ville de Paris, comme par exemple le Crédit Foncier, la Caisse d Epargne, la Banque postale, le Crédit Mutuel LE PPR : PRÊT PARCOURS RESIDENTIEL (PARIS) Si vous êtes locataires du parc social parisien, vous pouvez solliciter le prêt parcours résidentiel à taux zéro. Quelles sont les opérations concernées? Ce sont les mêmes opérations que pour le prêt à taux zéro de la ville de Paris. Quelles sont les bénéficiaires? Les locataires d un logement social peuvent prétendre à ce prêt. Il n est pas cumulable avec le Prêt Paris logement. Ils doivent respecter les mêmes plafonds de ressources que pour le Prêt Paris logement. Quel est le montant du prêt*? pour une personne seule pour un ménage de 2 personnes pour un couple avec un enfant pour un couple avec deux enfants pour un couple avec trois enfants ou plus. Ce prêt est remboursable sur 15 ans. *A compter du 1 er avril 2011, une majoration du PPL et du PPR est accordée si le besoin d'emprunt du ménage atteint au moins 50% du prix du logement. Besoin d emprunt=coût total de l opération - apport personnel PPL ou PPR de base PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 15

18 Où vous adresser? Le Prêt parcours résidentiel est proposé par toutes les banques et établissements de crédits signataires d une convention avec la Ville de Paris, comme par exemple le Crédit Foncier, la Caisse d Epargne (IDF), CIC, LCL, Banque Postale LE PRÊT DU DEPARTEMENT DE LA SEINE ET MARNE Qui peut emprunter? Vous souhaitez acheter en Seine et Marne, vos ressources ne doivent pas dépasser les plafonds suivants. COMPOSITION DU FOYER PLAFONDS DE RESSOURCES MONTANT DU PRET et plus Les conditions liées au logement? Il s agit de l achat de sa résidence principale en Seine et Marne, dans le neuf ou l ancien avec ou sans travaux et les travaux d agrandissement et d amélioration. Les conditions liées à l emprunt? Le montant du prêt est de 700 à La durée du prêt sera de 3 à 10 ans. Le taux est de 2,5%. Où vous renseigner? Vous pouvez vous renseigner auprès de la Caisse départementale d aide au logement, Hôtel du département MELUN, [email protected] PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 16

19 PRET DU DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE C est un prêt dont les intérêts sont pris en charge par le Conseil Général. Les conditions liées au ménage Vous devez résider dans les Hauts de Seine Etre primo-accédant Etre locataire du parc social ou du parc privé ou avoir au moins un enfant né ou à naître ou être une personne souffrant d un handicap Respecter les plafonds de ressources suivants : NOMBRE DE PERSONNES MONTANT DU PRET et plus Les conditions liées au logement Logement situé dans le 92, neuf ou ancien Obligation de l occuper à titre de résidence principale (interdiction de le transformer, de le louer ) En cas de revente du logement avant la fin du prêt : le remboursement intégral du capital restant dû est obligatoire Les conditions liés à l emprunt Le montant du prêt est accordé en fonction de la taille du ménage sur une durée de 15 ans : NOMBRE DE PERSONNES MONTANT DU PRET Où se renseigner? et plus Onze établissements bancaires sont actuellement partenaires du département : Banque Populaire, Crédit Immobilier de France, CIC, Crédit du Nord, CA IDF (site conseil général). AUTRES PRETS DES COLLECTIVITES LOCALES En Seine-Saint-Denis, dans le Val d Oise et l Essonne, il existe des aides à l amélioration de l habitat. Il est possible de les consulter en détail sur le site : PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 17

20 II - LES PRÊTS SOCIAUX LES PRÊTS BONIFIES DU CNRS LE PRET BONIFIE D ACCESSION A LA PROPRIETE D UNE RESIDENCE PRINCIPALE DANS LE CADRE D UNE MOBILITE GEOGRAPHIQUE PROFESSIONNELLE Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS, titulaires ou contractuels permanents, âgés au plus de 55 ans, ayant effectué une mobilité géographique professionnelle dans les trois ans à compter de la date de la décision de mutation. Les conditions liées au logement? Il s agit de l achat de la résidence principale, dans le neuf ou dans l ancien avec ou sans travaux. Les conditions liées à l emprunt? Le montant varie de à remboursable sur une durée de 2 à 15 ans. Le taux : SITUATION Indice < 480 Indice > 480 Agent mutualiste MGEN 0,76% 1,76 Agent non mutualiste MGEN 0,86% 1,86 Où vous adresser? Les dossiers de demande de prêt sont à retirer auprès des assistantes sociales de la délégation d'affectation de l'agent. LE PRET BONIFIE D ACCESSION A LA PROPRIETE D UNE RESIDENCE PRINCIPALE DANS LE CADRE DE LA PRIMO ACCESSION Ce prêt est actuellement suspendu PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 18

21 LE PRÊT A LA MOBILITE GEOGRAPHIQUE EN FAVEUR DES AGENTS DU CNRS Il s'agit d'un prêt personnel, l'agent n'a pas à justifier l'utilisation des fonds. Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS en activité, titulaires ou contractuels permanents, âgés de moins de 55 ans dans le cadre d une mobilité géographique. Les conditions liées à l emprunt? Le montant maximal est de accessible par tranche de 1.600, remboursable sur une durée de 5 ans. Le taux varie en fonction du taux de rémunération du livret A. Un seul prêt est attribué pour chaque mutation de l agent. Lorsque les deux conjoints sont agents CNRS, un seul prêt est accordé par foyer. Un second prêt peut être attribué, dans le cas d une nouvelle mutation, après remboursement intégral du premier. Le délai pour solliciter ce prêt est de trois ans, à compter de la date de la décision de mutation. Où vous adresser? Le dossier est à retirer auprès du service du personnel et des ressources humaines de la délégation régionale CNRS de l agent. Le délégué régional en fonction du dossier décide de l octroi du prêt. LE PRÊT AMELIORATION DE L HABITAT CNRS Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS propriétaires, locataires, sous-locataires ou occupants de bonne foi effectuant des travaux d amélioration dans leur habitation principale. Les conditions liées aux travaux? Ces prêts peuvent financer : - la réalisation de travaux de faible importance : réparations - les travaux d amélioration : installation du gaz - la mise en état de pièces impropres à l habitation, la division et l aménagement du logement à l exclusion de travaux relevant de l entretien courant, - sont exclus, les dépenses d'équipement ménager, les travaux d'achèvement et de finition portant sur les immeubles de construction récente. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 19

22 Les conditions liées à l emprunt? Deux prêts cumulatifs : - prêt principal (réservé aux agents non allocataires de prestations familiales) : 80% du coût des travaux dans la limite de sur 36 mois. Taux : 1%, - prêt complémentaire (allocataire ou non) : sur 36 mois. La somme des deux prêts est plafonnée à 2.591,49, sans pouvoir dépasser 80% du coût des travaux. Taux : 1%, Pour les agents prestataires de la CAF, s'adresser directement à la Caisse dont ils dépendent. Où vous adresser? Ces prêts sont attribués par le CNRS et versés par le CAES. Les formulaires de demande sont à retirer auprès de l assistante sociale de la délégation de l agent ou à télécharger sur le site du CAES. LE PRÊT STARDEN PREMIUM Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS en 1 ère année de titularisation et les personnels non titulaires à condition que la dernière échéance du prêt ne dépasse pas la date de fin de contrat. Les conditions liées à l emprunt? Prêt de à à taux zéro à rembourser sur 36 mois maximum. Il n y a ni frais de dossier ni justificatif à fournir. Où vous adresser? Auprès de la CASDEN. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 20

23 LE PRÊT RELAIS Vous pouvez bénéficier de ce prêt si vous êtes déjà propriétaire de votre logement et que vous souhaitez le vendre pour financer l achat de votre nouvelle habitation. Les conditions liées au prêt? La banque finance 70 à 80% de la valeur du bien mis en vente. Cette somme sera remboursée à court terme par le produit de la vente. Pour le reste, elle consentira un crédit traditionnel. Il existe différents types de crédit relais : - Formule à différé partiel de remboursement : vous payez uniquement l assurance et les intérêts. Le capital est remboursé après la vente. - Formule à différé total de remboursement : à chaque échéance, seule la prime d assurance est remboursée. Les intérêts sont dus et remboursés en même temps que le capital, c'est-à-dire après la vente de votre bien. Le taux du prêt et la durée sont librement fixés par la banque. Où vous adresser? Vous pouvez vous adresser auprès des banques. LE PRÊT RELAIS D ACTION LOGEMENT En cas de mobilité professionnelle, si votre conjoint ou votre concubin est salarié d une entreprise privée, vous pouvez obtenir un prêt relais dans le cadre d'action Logement pour acheter un nouveau logement. Ce prêt est accessible sans condition de ressources. Sa durée est d un an renouvelable une fois. Le montant du prêt est de 70% de la valeur de l ancien logement dans la limite de en Zone A, de en Zone B1 et de en Zone B2 et en Zone C. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 21

24 II LES PRETS PRINCIPAUX Une fois définis vos prêts constitutifs d apport, il vous reste à trouver votre prêt principal. Qu il soit bancaire ou réglementé, ce prêt est sollicité auprès d un établissement financier.

25 LE PAS OU PC Le PAS (Prêt à l'accession Sociale) est un prêt conventionné, qui ouvre droit à une APL, selon les ressources de l emprunteur. Pour tout autre accédant, il est possible de solliciter un PC (prêt conventionné). Ces deux prêts obéissent au même régime. Ils permettent d acheter un logement neuf ou ancien (des normes de surface doivent être respectées). Ressources LES CONDITIONS LIEES A L'EMPRUNTEUR Vos revenus ne doivent pas excéder un plafond réglementaire. Il faut prendre en considération le revenu fiscal de référence de l année N-2 pour les offres de prêts émises entre le 1 er janvier et le 31 mars et N-1 pour les offres de prêts émises entre le 1 er avril et le 31 décembre. Attention, il ne peut être accordé un prêt conventionné "classique" à une personne qui remplit les conditions d'exigibilité du PAS. Seul celui-ci peut être sollicité. Revenu fiscal de référence N-2 de janvier à mai et N-1 de juin à décembre Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zones B et C Par personne supplémentaire Le PAS peut financer l'intégralité du coût de l'opération. Il est remboursable sur une durée de 5 à 30 ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s'ils atteignent au minimum 10% du capital emprunté. Le taux varie selon la quotité d apport personnel et la durée du prêt. Où déposer votre demande de prêt? La demande de prêt peut être déposée auprès des nombreux établissements de crédit ayant signé une convention avec la Société de Gestion du FGAS (Fonds de Garantie à l'accession Sociale). PRÊTS PRINCIPAUX 2

26 LE PRÊT BANCAIRE LE PRÊT A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS CONSTANTS Il s'agit du prêt le plus classique où le taux d'intérêt est négocié et fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il est identique pendant la durée du prêt. Les mensualités de remboursement sont constantes et comprennent le remboursement d'une fraction du capital emprunté et une part d'intérêt représentant le coût de celui-ci. Plus la durée du prêt est courte, plus le coût sera réduit. LE PRÊT A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS PROGRESSIFS OU SEMI-PROGRESSIFS La mensualité de remboursement va progresser dans le temps selon un échéancier fixé à l'origine. Le taux de progression choisi permet de faire évoluer les mensualités. Cette formule, appréciée en période de forte inflation, est aujourd'hui à déconseiller en l'absence d'une perspective d'évolution proportionnelle des revenus. D'autres formules plus sophistiquées peuvent s'adapter à chaque cas particulier. Ces formules dites "sur mesure" se justifient essentiellement lorsque l'emprunteur dispose de plusieurs prêts sur des durées variées et qu'il souhaite supporter un effort financier identique sur toute la vie de son financement. Ainsi, un prêt principal dit "à paliers" tient compte de l'importance des remboursements des prêts complémentaires consentis sur une courte durée et réintègre, à leurs termes, la mensualité correspondante. La méthode de paliers va permettre de maintenir une mensualité fixe ou du moins d'éviter des changements brusques de celle-ci. Ce "lissage" accroît l'enveloppe financière disponible et rend parfois possible une opération qui, sans le recours à ce calcul, n'aurait pu se réaliser dans les conditions optimales. Ce type de barème rencontre aujourd'hui un vif succès avec le prêt à 0%, les prêts des Caisses de retraite ou encore les prêts Epargne Logement, lorsque ceux-ci sont utilisés sur de courtes durées. PRÊTS PRINCIPAUX 3

27 LE PRÊT A REMBOURSEMENTS MODULABLES Nouvelle génération de prêt à taux fixe, le prêt à remboursements modulables permet à l'emprunteur de faire varier le montant de la mensualité, sans remettre en cause le taux d'intérêt initialement fixé. Les conditions de modulation du remboursement sont définies au départ, lors de la conclusion du contrat de prêt. En règle générale, l'emprunteur pourra modifier le montant de sa mensualité à la hausse ou à la baisse après une période de franchise plus ou moins longue selon les établissements financiers. LE PRÊT A TAUX VARIABLE Ce prêt, appelé aussi prêt à taux ajustable, révisable ou encore référencé, présente un taux de départ fixé pour une durée prévisionnelle. Le plus souvent le taux est calculé à partir d un taux de référence, celui-ci est le plus fréquemment l'euribor sur 3 mois auquel l'établissement financier ajoute une marge calculée selon la qualité de l'emprunteur. Par exemple, l'euribor au 1 er décembre 2010 (1,022%) avec 1,5% de marge donnerait un taux de 2,522%. Selon l'évolution de l'indice de référence, le taux est revu à la hausse ou à la baisse et modifie ainsi le coût du crédit à acquitter par l'emprunteur. Ainsi, le montant de l'échéance peut se réduire ou augmenter par rapport au tableau d'amortissement initial. L'évolution du taux peut être encadrée dans certaines limites (prêt à taux "capé") ou au contraire suivre purement et simplement les mouvements de l'indice de révision. Certaines banques ne touchent pas à la mensualité mais imputent la fluctuation de l'indice sur la durée initiale du prêt, revue ainsi à la hausse ou à la baisse. LES PRÊTS A LONG TERME Il est de plus en plus fréquent de rencontrer des prêts sur 25, voire 30 ans. Les taux d intérêts restent attractifs mais le coût total du crédit est onéreux. Sachez que la banque peut vous demander de régler des frais de dossier dont le montant est libre. Il correspond à un montant forfaitaire ou à un pourcentage de la somme empruntée. PRÊTS PRINCIPAUX 4

28 LES AIDES AU LOGEMENT Pour vous aider dans le remboursement de vos prêts, vous pouvez solliciter des aides auprès de la Caisse d Allocations Familiales (CAF). Il existe deux types d aides au logement : l AL (l Allocation Logement) ou l APL (l Aide Personnalisée au Logement). Ces aides sont destinées à diminuer vos mensualités dans le cas d un achat de votre résidence principale. Pour bénéficier de ces aides, vous devez respecter les conditions de ressources qui varient selon votre composition familiale. Vous demanderez l aide personnalisée au logement si vous empruntez avec un prêt conventionné et l aide au logement dans tous les autres cas. En général, l aide est versée directement à votre banque. Où vous renseigner? Vous devez vous adresser auprès de la CAF du lieu de votre construction ou d achat de votre futur logement ( Le conseiller de l ADIL peut lors de l établissement d un diagnostic financier chiffrer le montant de ces aides. PRÊTS PRINCIPAUX 5

29 III LES GARANTIES DES PRÊTS En plus du coût du prêt lui-même, il ne faut pas oublier d intégrer à votre plan de financement le coût des garanties exigées par l établissement financier. La banque veut se garantir contre toute défaillance lors du remboursement du prêt : elle exigera soit une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou un cautionnement. Elle vous impose également de souscrire une assurance pour garantir le remboursement en cas de décès ou d invalidité.

30 A - L HYPOTHEQUE ET LE PRIVILEGE DE PRÊTEUR DE DENIERS Il s agit d inscrire une garantie sur le bien acquis : une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers (PPD). Pour l achat d un appartement neuf ou la construction d une maison, seule l hypothèque est utilisable. LES FORMALITES L acte est obligatoirement notarié donc coûteux. Les honoraires dépendent du montant emprunté et du type de prêt demandé. LES EFFETS En cas de vente du logement avant le remboursement de la totalité du prêt ou dans l année suivant la fin du remboursement, il vous sera nécessaire de procéder à une main levée devant notaire. En cas d impayé, la banque pourra déclencher une saisie immobilière sur le bien et se payer sur le prix de la vente. LE COÛT Pour empruntés, il faudra compter environ pour un PPD et pour une hypothèque. GARANTIES DES PRÊTS 2

31 B LE CAUTIONNEMENT Vous pouvez opter, en accord avec la banque, pour une solution alternative : le cautionnement par un organisme de caution (ex : crédit logement) ou par une mutuelle (ex : MGEN). La société s engage à rembourser à votre place en cas de non remboursement du prêt. Il est possible d avoir recours au cautionnement pour tout type d opérations. La demande de la caution est en général intégrée à la demande de prêt. Elle ne nécessite aucun acte notarié. LE COÛT S il s agit d une mutuelle, elle est gratuite, mais peut être limitée dans la somme garantie. En cas de cautionnement par une société de caution, le coût est proportionnel au montant du prêt mais varie d un établissement à l autre. Vous obtiendrez le remboursement partiel de la somme versée, en fin de prêt, si aucun incident de paiement n'est intervenu pendant toute la durée du remboursement. Si vous êtes mutualiste MGEN, sachez qu elle assure le cautionnement avec les organismes suivants : BNP Paribas PF (Agences Cetelem Immo), Caisse d épargne, CASDEN BP, Crédit mutuel enseignants de certains départements et la Banque Postale. Ce cautionnement est à demander lors de la mise en place du prêt afin d'éviter toute autre forme de garantie comme l'hypothèque. Vous êtes garantis jusqu'à : < De à à Taux de cotisation 0% 0,10% 0,40 % Frais de dossier GARANTIES DES PRÊTS 3

32 C LES ASSURANCES Deux types d assurances : l assurance décès invalidité imposée par la banque avec délégation possible et l assurance chômage laissée à votre appréciation. L assurance chômage ne vous intéresse que si votre conjoint ou concubin n est pas fonctionnaire. COMMENT VOUS ASSURER? En général, il s agit d une assurance groupe proposée et souscrite auprès de la banque directement. Vous pouvez également passer par une délégation d assurance : vous trouverez un organisme extérieur accepté par la banque. Si vous êtes mutualiste MGEN, cette dernière assure cette prestation auprès de tous les établissements financiers : 0,18% (- 36 ans) et 0,28% (+ 36 ans). La demande d assurance comporte une déclaration ou un questionnaire succinct sur votre état de santé et celui de votre conjoint ou concubin et sur sa situation professionnelle si l un de vous demande à bénéficier de la garantie perte d emploi. LES DIFFERENTES GARANTIES L assurance décès-invalidité couvre trois types de risques : le décès, l invalidité et l incapacité temporaire de travail. Il est important de se référer au contrat pour la définition des différents risques. L assurance chômage n est en général possible que si l emprunteur est titulaire d un CDI. Les périodes d indemnisation et le montant de la mensualité sont fixés lors de la souscription du contrat. Attention : cette assurance chômage peut assurer un remboursement partiel ou un report des remboursements. Des franchises importantes peuvent exister, il faut donc lire attentivement le contrat. LE COÛT Dans tous les cas, la banque demande de garantir 100% du capital emprunté. Cette garantie est généralement répartie sur chaque coemprunteur en fonction de sa contribution au remboursement de l emprunt : par exemple, 50% sur chaque tête. Mais il est possible de s assurer tous deux pour la totalité du capital emprunté (100% sur chaque tête). Cette formule est plus coûteuse, mais en cas de décès de l un ou l autre, plus protectrice. Le coût varie d une banque à l autre. Il s ajoute aux taux d intérêt de 0,17% à 0,45%. Ce taux peut augmenter en fonction de l'état de santé des emprunteurs. L'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé est désormais facilité par la convention AERAS : loi du Code de la Santé Publique ( GARANTIES DES PRÊTS 4

33 IV LES CONTRATS Connaître l environnement juridique de votre accession est primordial. Il vous permettra avant toute signature de détecter les principaux problèmes et de poser les bonnes questions aux professionnels. Vous trouverez, de manière chronologique, les étapes détaillées d une accession. Vous souhaitez faire construire votre maison, vous disposez de plusieurs possibilités. Vous pouvez faire appel à un constructeur de maison individuelle, qui se chargera de toute l opération ou déléguer la maîtrise d œuvre à un architecte par exemple. Nouveaux tarifs pour les notaires en 2011 : pour les actes d achat signés à compter du 20 février 2011, la règle de calcul de leur rémunération change (part correspondant au 1/10 des frais acquittés lors d un achat). Le coût augmente : pour un bien vendu , les émoluments sont de 1896 contre 1814 avant la réforme et les frais fixes augmentent de 6,85%.

34 LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI) LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DU PLAN Conditions - Le terrain vous appartient déjà ou vous êtes titulaire d une promesse de vente - Vous avez un seul interlocuteur : le constructeur qui vous fournit le plan - Vous aurez à choisir une maison, généralement sur catalogue Il vous appartient en principe de faire les démarches préalables : demande de permis de construire, demande de prêt, demandes de branchement au réseau, vous pouvez donner mandat exprès au constructeur pour tout ou partie des démarches. Il en est de même pour la souscription de la garantie «dommages-ouvrage» obligatoire. Vérifiez le contenu du contrat Il comporte le plan et la notice descriptive des travaux. L ensemble des travaux, y compris les travaux d adaptation au sol, est à la charge du constructeur. Vous pouvez vous réserver certains travaux, comme la décoration, et leurs coûts doivent être précisés. Si vous changez d avis, vous disposez de 4 mois à compter de la signature pour en confier la réalisation au constructeur. Le prix de la construction : le prix est forfaitaire et définitif. Il peut être révisé selon des modalités proposées dans le contrat, en application des dispositions légales. La date d ouverture du chantier : elle correspond à la déclaration faite en mairie et détermine la date de livraison. La garantie de livraison : un organisme se porte caution pour intervenir afin d achever le chantier ou reprendre les malfaçons. En cas de défaillance du constructeur, le garant désigne la personne chargée de terminer le chantier et prend en charge les dépassements de coûts supérieurs à 5%. Les modalités de paiement : - Avant ouverture du chantier :. 5% à la signature du contrat, et 10% à la délivrance du permis de construire, si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement.. Un dépôt de garantie limité à 3% si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement. CONTRATS 2

35 - Vos versements sont échelonnés :. 15% à l ouverture du chantier (déduction éventuelle des paiements précédents),. 25% à l achèvement des fondations,. 40% à l achèvement des murs,. 60% hors d eau (pose du toit),. 75% à la mise hors d air (pose des fenêtres et portes),. 95% à l achèvement des équipements, de la plomberie et de la mise hors d air. - Le solde du prix (5%) Il est versé dans les 8 jours la réception, si vous n avez émis aucune réserve sur les travaux et que vous ne vous êtes pas fait assister lors de cette opération par un professionnel. Si vous étiez assisté d un professionnel, en l absence de réserve vous devez régler le solde immédiatement. Vous pouvez vous faire assister lors de cette opération par un professionnel. En cas de réserves : le solde doit être consigné sur un compte bloqué ouvert dans une banque ou chez un notaire. Attention, la consignation du solde ne doit pas empêcher pas la remise des clés. LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DU PLAN Ce contrat, beaucoup moins utilisé est moins réglementé. Conditions Une entreprise réalise au moins le gros œuvre, les mises hors d eau et hors d air sans proposer le plan de la maison. Obligations Un contrat écrit doit mentionner :. la désignation du terrain. la consistance et les caractéristiques de l ouvrage, ce contrat est conclu sous condition suspensive de l obtention des prêts, d autres conditions suspensives peuvent être introduites, il est souhaitable de prévoir une telle clause pour l obtention du permis de construire. le prix et sa révision, il est forfaitaire et définitif. Il peut être révisé selon des modalités proposées dans le contrat. les modalités de règlement du prix : en fonction de l avancement des travaux. Le solde du prix (5%) est libéré dans les mêmes conditions que dans les contrats avec fourniture de plan. les délais de réalisation. la référence de l assurance dommages-ouvrage obligatoire. CONTRATS 3

36 Garanties Une garantie de livraison est obligatoire, sa justification doit être fournie avant l ouverture du chantier. Un organisme habilité (banque, assurance) se porte garant de l achèvement des travaux en cas de défaillance de l entreprise. Les modalités de mise en œuvre sont les mêmes que pour le contrat avec fourniture de plan. Délai de rétractation Le contrat de construction, quelle que soit la formule choisie, vous est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous avez 7 jours à partir du lendemain de la date de première présentation de la lettre recommandée, pour renoncer au projet. CONTRATS 4

37 Vous souhaitez opter pour une maison très personnalisée, vous pouvez confier ce projet à un professionnel, comme l architecte ou le maître d oeuvre. LE CONTRAT DE MAITRISE D ŒUVRE ET LE CONTRAT D ARCHITECTE LE CONTRAT D ENTREPRISE Vous signez un contrat avec chaque entreprise et par corps de métier. Vérifiez le contenu du contrat, celui-ci n est pas réglementé : - Avant de signer faites mentionner :. les plans et devis descriptifs (qualité des matériaux),. le prix, les modalités de sa révision et de son paiement :.. le marché à forfait est le plus sûr, le prix ne peut être révisé, sauf avenant prévoyant des modifications du contrat,.. vous pouvez stipuler que chaque acompte fera l objet d une retenue de 5%.. des pénalités de retard peuvent être prévues si l entreprise dépasse les délais d exécution. - N oubliez pas de vérifier que le chantier est garanti par une assurance professionnelle et décennale. Il vous appartient de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Vous devez suivre le chantier et coordonner les différents professionnels. LE CONTRAT D ARCHITECTE OU DE MAITRISE D OEUVRE Ce professionnel vous assiste dans votre projet et assure la définition de l opération et le suivi du chantier. Vous êtes le maître d ouvrage. Vous choisissez les entreprises de construction et vous signez directement avec elles. Au moment de signer le contrat de maîtrise d œuvre :. exigez un contrat écrit. Celui-ci précise la mission exacte du maître d œuvre, ses honoraires, les assurances obligatoires, ainsi que le coût financier maximum du projet,. faites le point sur le coût global du projet avant le commencement des travaux. Si vous acceptez que le contrat prévoie une marge de dépassement, pensez à celle-ci dans votre plan de financement. CONTRATS 5

38 La construction d une maison individuelle ne correspond pas à votre budget ou à vos souhaits, vous voulez acheter un appartement neuf sur plan. LA VENTE SUR PLAN LES DIFFERENTES ETAPES 1 ère étape : comparer les programmes et se renseigner sur le promoteur. 2 ème étape : signature de l avant contrat : le contrat de réservation. 3 ème étape : signature chez le notaire de l acte d achat. 4 ème étape : la livraison du bien. LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RESERVATION Bien avant la construction, vous signez avec le promoteur un contrat de réservation. Toute autre forme d avant contrat est interdite. Doivent figurer dans le contrat de réservation : - les caractéristiques du futur logement (surface habitable, la situation de l appartement dans l immeuble.), - le calendrier des différentes étapes de l opération : le délai d exécution des travaux et la date à laquelle l acte notarié de vente pourra être signé, - les conditions financières : prix prévisionnel et conditions de sa révision, le recours à un emprunt, - le dépôt de garantie : 5% si la signature de l acte notarié est prévue moins d un an après celle du contrat de réservation, 2% si ce délai est compris entre un et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt ne peut être demandé, - une notice technique descriptive doit être annexée au contrat qui précise de façon sommaire la qualité de la construction ainsi que des matériaux utilisés. Le règlement de copropriété doit vous être remis avant la signature de l acte d achat. Une possible rétractation? Vous bénéficiez d un délai de réflexion de 7 jours durant lequel vous pouvez annuler la réservation sans frais. Passé ce délai, la renonciation est encore possible dans certains cas prévus par la loi, par exemple l abandon du programme par le promoteur. CONTRATS 6

39 L ACTE AUTHENTIQUE Le projet d acte doit vous être notifié au moins un mois avant la date de la signature devant le notaire. Il vous permet d examiner le contrat et ses annexes. Le contenu du contrat est réglementé. Il doit indiquer : - le prix, ses modalités de paiement et ses conditions de révision éventuelle ; le paiement s effectue au fur et à mesure de la construction :. 35% du prix à l achèvement des fondations,. 70% à la mise hors d eau,. 95% à l achèvement des travaux, - la date de livraison du logement, - la condition suspensive de l obtention du crédit, - la garantie d achèvement ou de remboursement. La livraison de l appartement Si vous émettez des réserves, il est possible de consigner les 5% restant. A défaut de consignataire précisé dans le contrat ou désigné à l amiable avec le promoteur, il vous faudra saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l immeuble. La consignation ne doit pas faire obstacle à la remise des clefs. LES GARANTIES La livraison marque le point de départ des garanties dont vous bénéficiez. La garantie décennale : Couvre les dommages compromettant la solidité de l ouvrage ou qui rendent le logement impropre à sa destination. La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d équipement : Tous les éléments d équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment (volets) sont garantis par le vendeur pendant deux ans. La garantie des vices apparents : Le promoteur est tenu pendant un mois à compter de la prise de possession par l acquéreur. Faute de reprise par le constructeur, le tribunal doit être saisi dans le délai d un an. La garantie du défaut d isolation phonique : Délai d un an pour demander l intervention du vendeur en cas de non-conformité aux normes et dix ans lorsque le défaut rend l immeuble impropre à sa destination. N.B. : il existe la possibilité d'acheter un logement clé en main, c'est-à-dire achevé. Cette forme d'accession peu utilisée est caractérisée par la signature d'une promesse de vente et d'un acte authentique. CONTRATS 7

40 Vous préférez le charme des vieilles pierres aux immeubles neufs, vous pouvez donc vous lancer dans l achat d un logement ancien. L ACHAT D UN LOGEMENT EXISTANT Après de nombreuses visites, vous trouvez enfin l appartement de vos rêves. Avant toute signature, consulter les documents suivants : - PV d assemblée générale, décompte annuel de charges, carnet d entretien, règlement de copropriété. - Taxe d habitation et taxe foncière. - Attestation d assurance dommages ouvrage pour les maisons de moins de 10 ans. L AVANT CONTRAT Les négociations sur le prix terminées et tous les documents consultés, vous allez signer une promesse ou un compromis de vente. La promesse de vente permet à l acquéreur de renoncer à l opération en abandonnant le montant de l indemnité d immobilisation. Cette signature peut avoir lieu directement entre les parties ou en présence d un professionnel ou d un notaire. Leur contenu est très important, il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Vérifiez : - le prix, - la description détaillée du bien (surface, équipements..).si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, la surface doit figurer dans cet avant contrat, - les modalités de la condition suspensive relative aux prêts, - la date de signature chez le notaire, - le montant des honoraires de l agence et qui les paie, - la somme versée à la signature, - la présence de l attestation sur la recherche d amiante, - la répartition équitable des charges entre l acquéreur et le vendeur - vous pouvez faire ajouter une condition suspensive si un élément ne vous a pas été communiqué et qu il est décisionnaire de votre choix. - les annexes : les diagnostiques (amiante, CREP, DPE) VOUS DISPOSEZ D UN DELAI DE RETRACTATION DE 7 JOURS Ce délai court à compter du lendemain de la remise de l acte par le professionnel ayant prêté son concours à l acte ou du lendemain de la présentation de la lettre recommandée. CONTRATS 8

41 LE CONTRAT DEFINITIF : la dernière étape Il est signé devant notaire. Vérifiez son contenu et la présence des annexes : diagnostic amiante, plomb, termites, loi Carrez, DPE, et si les installations ont plus de 15 ans un diagnostic de l installation électrique et à compter du 1 ER novembre 2007 le diagnostic gaz. Vous remettez ce jour-là, le chèque de banque représentant votre apport et le déblocage des différents prêts. CONTRATS 9

42 V LE DROIT DE LA FAMILLE Vous avez défini votre projet et votre financement. Il ne faut pas oublier de régler le statut juridique du bien. Pour les époux, la loi régit l essentiel mais dans les autre cas, il est prudent de prévoir des solutions en cas de problème. Ces informations vous permettront d avoir une vision générale de vos possibilités. Pour plus d informations, vous avez tout intérêt à contacter un notaire.

43 A LE MARIAGE Le statut des époux est réglementé par le code civil. Le logement de la famille bénéficie d une protection quel que soit le régime matrimonial. PENDANT LE MARIAGE Le régime de droit commun : Il s applique en dehors de tout contrat, il s agit de la communauté de biens réduite aux acquêts. Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs. Ainsi, le logement acheté pendant le mariage est commun. Il faut l accord des deux époux en cas de vente. La même protection existe lorsque le logement de la famille appartient à un seul époux (logement acheté avant le mariage ou reçu par donation ou succession). Le régime de séparation de biens : C est le régime le plus utilisé après celui de la communauté. Chaque époux a son propre patrimoine. En cas d achat en commun, les biens sont en indivision comme pour les concubins. Il existe d autres régimes matrimoniaux qui sont moins utilisés en pratique. EN CAS DE DIVORCE Pour le divorce par consentement mutuel, les époux sont d accord sur toutes les conséquences du divorce et notamment le logement. Pour les autres formes de divorce : Pendant la procédure, le juge peut attribuer de manière provisoire le logement à un des époux, souvent le plus faible économiquement ou celui qui a la garde des enfants. Au prononcé du divorce : le juge décide du sort du bien : attribution à l un des conjoints, maintien dans l indivision, bail forcé. EN CAS DE DECES Depuis la loi du 3 décembre 2001, le conjoint survivant bénéficie d une protection renforcée pour la résidence principale de la famille. Pendant un an, il a un droit de jouissance gratuit et temporaire sur le logement familial. Ce droit ne peut être remis en cause d aucune manière. Au-delà de ce délai, il peut opter pour un droit d usage et d habitation sur le logement de la famille. La loi du 21 août 2007 exonère le conjoint survivant de droit de succession. Par ailleurs la loi TEPA du 21 août 2007 (Loi en faveur de l Emploi et du Pouvoir d Achat) a supprimé les droits de succession au profit du conjoint survivant. DROIT DE LA FAMILLE 2

44 B LES CONCUBINS Les concubins ne bénéficient pas de la même protection que les époux. Il faut donc organiser l acquisition du logement pour éviter les déconvenues en cas de mésentente, séparation ou de décès. Plusieurs formules d acquisition sont possibles : l achat en indivision, la société civile immobilière Il faut donc choisir la formule la plus adaptée à votre couple. L INDIVISION Le logement vous appartient soit par moitié, soit de façon inégale, en fonction de l apport personnel de chacun. Vous devez prendre les décisions à deux sur le logement : par exemple, si le logement est en copropriété, il faut décider qui aura le pouvoir de voter en assemblée générale. En cas de séparation, il faut être d accord sur la vente du logement. A défaut, il est nécessaire de recourir au tribunal. Au décès de l un de vous, l autre n a aucun droit sur l héritage : il sera en indivision avec les héritiers. Il est alors possible de se prémunir par un testament. Sur le plan fiscal, la succession sera imposée au taux maximum, c'est-à-dire 60%. Vous pouvez passer une convention d indivision devant notaire qui prévoit les modalités de gestion de l indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. L ACHAT DU LOGEMENT EN SCI C est la société qui va acheter le bien et devient propriétaire du logement, vous êtes locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Il faut rédiger les statuts de la SCI, tenir une comptabilité régulière et des assemblées générales. En cas de décès, les statuts de la société peuvent prévoir que la société sera dissoute, qu elle continuera avec le seul associé survivant ou le rachat en priorité des parts aux héritiers du défunt. En cas de mésentente, il est plus difficile de sortir de la SCI, si les deux actionnaires ne sont pas d accord. Il faut alors se référer au statut de la société et en cas de désaccord saisir le tribunal. Attention : ce type de régime ne permet pas à un agent CNRS d'obtenir un prêt bonifié ou mobilité. DROIT DE LA FAMILLE 3

45 LA TONTINE Il s agit d une convention insérée dans l acte d acquisition, qui, au décès de l un d entre vous, rend le survivant seul propriétaire du logement. En cas de mésentente, il n est pas possible de vendre le logement si l un de vous s y oppose, ni de saisir le tribunal. En cas de décès, le survivant se retrouve seul propriétaire du logement et il est considéré l avoir été depuis la date d acquisition. Attention, la tontine est intéressante uniquement si la valeur du bien au jour du décès n excède pas ,51. Si la valeur du bien excède ce montant, le survivant doit acquitter les droits de succession au taux de 60%. C LE PACS Le pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes majeures pour organiser leur vie commune. Pour être valable et opposable aux tiers, le PACS doit faire l objet d une déclaration conjointe des deux partenaires au greffe du tribunal d instance du lieu de leur résidence commune. VOUS ACHETEZ ENSEMBLE Vous achetez ensemble, le logement est en indivision par moitié, si l acte n en décide pas autrement. Vous ne pouvez vendre, ni prendre une décision sur le logement sans l accord de l autre. Si l un d entre vous veut mettre un terme à l indivision contre l avis de l autre, il faut recourir au tribunal. Il est également possible de conclure une convention d indivision, concernant le logement, devant notaire, qui régira les rapports des deux partenaires, pendant le PACS, en cas de séparation ou de décès. Attention, vous êtes solidaires pour les dépenses de la vie courante sauf si elles sont manifestement excessives. En cas de décès, en l absence de convention et de testament, le survivant n a aucun droit sur l héritage. Vous serez donc en indivision avec les héritiers du défunt. Pour éviter les conflits, il est possible de léguer par testament l usufruit de sa part du bien ou prévoir l attribution préférentielle du logement. Fiscalement, depuis la loi du 21 août 2007, le partenaire pacsé n a plus à acquitter de droit mutation à l occasion du décès de son partenaire. En cas de séparation, si vous êtes d accord pour vendre le logement, le prix sera partagé proportionnellement à votre quote-part respective. En cas de désaccord, il faut saisir le tribunal. DROIT DE LA FAMILLE 4

46 UN SEUL DES PARTENAIRES ACHETE Un seul des partenaires achète, l acte d acquisition doit le préciser, sinon le logement est présumé indivis. En cas de décès ou de séparation, le partenaire non propriétaire n a aucun droit sur le logement et pourra être expulsé. DROIT DE LA FAMILLE 5