ueststudy CHASSEUR D'IMMOBILIER

Transcription

1 CHRISTOPHE NIHON ueststudy CHASSEUR D'IMMOBILIER Février 2009 Opter pour du bureau moderne à Liège Introduction Edito Certaines sociétés de la cité ardente ont fait un choix à court terme au sujet des bâtiments qu elles occupent. En effet, m 2 de bureaux sont situés dans des maisons de maître! Conséquence : des coûts de fonctionnement élevés, des déperditions énergétiques, des espaces perdus, de larges cages d escalier, des sanitaires inadaptés, des espaces non accessibles aux personnes à mobilité réduite, etc. Pourtant, des bâtiments optimalisés existent ou sont en cours de réalisation. Pourquoi ne pas opter pour des bureaux modernes après avoir rénové ces maisons de prestige? Avec les dernières baisses historiques du taux directeur de la BCE, le marché résidentiel devrait rester attractif. C est le bon moment pour un tel investissement. A Liège, de nombreuses sociétés occupent des bureaux situés dans des maisons d habitation et dans des immeubles qui ont plutôt un profil résidentiel. Problème: ces bureaux sont le plus souvent vétustes et inadaptés à un environnement véritablement professionnel. DataQuest, le département Etude&Recherche d ImmoQuest, veut lancer, par cette nouvelle étude, une idée d investissement judicieux : reconvertir ces espaces vieillissant et réimplanter les activités ainsi déplacées dans des constructions ad hoc. Même si l offre de bureaux modernes est encore insuffisante à Liège, plusieurs projets sont en cours et semblent constituer de belles opportunités économiques. Notamment parce qu ils respectent les normes actuelles en termes de consommation d énergie plus strictes édictées par la Région wallonne en application de la directive PEB (performance énergétique des bâtiments) de l Union européenne. (1) Le calcul est également intéressant car le prix des maisons de maître reste encore élevé à Liège (même s il est plus accessible que les marchés bruxellois ou namurois) car il s agit d un bien très recherché par les particuliers, notamment dans le centreville qui bénéficient depuis quelques temps d un nouvel exode urbain (surtout des ans). (2) A vos calculettes! Christophe Nihon (1) Source : portail de l énergie de la Région wallonne : (2) Source : étude 2007 de la Chambre des Notaires de la Province de Liège sur l évolution du marché immobilier 1

2 des espaces Inventaire des espaces de bureaux situés dans des maisons de maître En Wallonie, c est la région liégeoise qui dispose de l offre la plus importante en ce qui concerne l immobilier de bureaux (environ m 2 dont situés sur la rive droite de la Meuse et côté rive gauche). Toutefois, cette donnée doit être relativisée : une partie de ce stock est en effet vétuste et inadaptée à un cadre de travail professionnel. Plus particulièrement, les espaces de bureaux existant dans des bâtiments assimilés à des maisons de maîtres sont véritablement peu fonctionnels. Sur la base de ce constat, DataQuest a mené une enquête immobilière de terrain. Le but: évaluer le nombre de mètres carrés de bureaux installés dans des maisons de maître. Au niveau méthodologique, cette étude a été menée en décembre 2008 par un universitaire en ce qui concerne les grands axes de bureaux du centre-ville. A savoir: le boulevard de la Sauvenière, le boulevard d Avroy, le quartier des Guillemins, le boulevard Frère-Orban, l avenue Blonden, l avenue Rogier, le boulevard Piercot, le quartier Cathédrale, la place Saint-Lambert, la place de la République française et la rue Sainte-Marie. SAUVENIÈRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE CENTRE PIERCOT AVROY ROGIER Liège GUILLEMINS GUILLEMINS 2

3 Grâce à cette photographie de la surface totale de bureaux situés dans des maisons de maîtres, nous pouvons affirmer que le centre de Liège (rive gauche de la Meuse) compte m 2 de bureaux installés dans de tels bâtiments détournés de leur fonction première. L affectation professionnelle de ces espaces se répartit comme suit : Institutions publiques (47%) Banques et assurances (24%) Loisirs, ASBL, Horeca (9%) Professions libérales (15%) Autres (5%) Source : DataQuest Research A cette ventilation en fonction du secteur d activité, il convient d ajouter le vide locatif important dans les espaces non-utilisés de ces maisons (difficilement estimable), rendant encore un peu plus criant le caractère peu optimal de ce mode de fonctionnement. Dès lors, une idée s impose : rénover ces maisons de maître et leur rendre leur fonction première résidentielle. Rénover 3

4 transformer Pourquoi transformer/rénover vers du résidentiel? Travailler dans une maison d habitation a un coût élevé Opter pour une implantation de ses activités dans une maison de maître subdivisée en bureaux revient plus cher qu on ne le pense. Bien entendu, le loyer ou l achat d un espace de bureaux moderne sera plus élevé sur le papier mais il faut relativiser ce coût : les maisons de maître et les vieilles habitations affectées en lieu de travail ne sont pas optimales en termes de gestion des énergies. De plus, ces immeubles, privés de leur fonction originelle, manquent clairement de flexibilité : pas de parking, des bâtiments anciens souvent construits à la fin du 19 e siècle ou au début du 20 e siècle, des murs inutilement épais, de mauvais ratios m 2 bruts/ m 2 nets. Ces bureaux implantés dans des habitations sont également peu modulables et dotés de planchers en bois, certes de cachet, mais ne permettant aucun réarrangement des espaces de travail (impossible de placer des goulottes esthétiques par exemple). Inversement, les bureaux construits ou rénovés récemment sont aux normes écologiques et énergétiques les plus strictes et sont optimalisés en fonction des diverses évolutions techniques, économiques et écologiques. En effet, depuis le 1er septembre 2008, les exigences ont été revues à la hausse en Wallonie (sur la base d une directive européenne de 2002 sur la performance énergétique des bâtiments). Sa mise en application progressive (jusqu en 2011) entraîne et va entraîner des modifications importantes dans le secteur de la construction (isolation thermique et ventilation des bâtiments). Ces normes imposées dans le cadre des objectifs de Kyoto ont pour conséquence que les nouveaux bâtiments de bureaux (ou les bâtiments rénovés) sont désormais particulièrement écologiques et très économiques en termes de coût énergétique (consommation globale réduite d un tiers à terme), sans que les travaux supplémentaires nécessaires à cet investissement ne grèvent les budgets de façon drastique. Remarque : DataQuest a estimé le coût de réaffectation/rénovation d une maison de maître standard vers sa fonction première résidentielle: entre 100 et 300 /m 2. (3) Projets immobiliers de bureaux prévus ou en cours Nous l avons vu, les sociétés implantées dans des maisons de maître ont certainement avantage à envisager un transfert de leurs activités dans des bâtiments modernes, fonctionnels et économiques en termes de coûts énergétiques. Liège manque actuellement de telles infrastructures mais quelques grands projets devraient permettre de résoudre ce problème dans les prochaines années. Remarquons cependant que les éventuels contrats de bail devront de toute façon être respectés et que les propriétaires auront, de fait, la possibilité d attendre encore un peu afin de préparer au mieux un éventuel déménagement de leurs locaux vers d autres cieux plus professionnels. (3) Cette évaluation a été réalisée sous réserve du nombre d années passées avec une affectation de bureaux et sous réserve de la date de construction de l édifice lui-même. Par ailleurs, notre estimation part du principe que dans le cadre d une telle rénovation, les travaux doivent au minimum comprendre l installation ou la réfection d une salle de bain et des sanitaires. 4

5 Voici un tableau reprenant les principaux projets immobiliers dans le centre et en périphérie liégeoise au 1 er janvier 2009 Projets Quai Timmermans m 2 de bureaux m² Cadran SA m² Grosses Battes m² Guillemins m² Val Benoît m² Description Liège ville Deux bâtiments situés en bord de Meuse. Sur la base d un projet de réhabilitation d anciennes industries désaffectées depuis des années, ces bâtiments viennent d être restaurés et adaptés aux normes environnementales les plus modernes. Derrière l Académie, quatre terrains sont encore vierges d affectations. Trois d entre eux devraient accueillir des ensembles de logements et de bureaux (le dernier pourrait voir s élever un hôtel). Reliquat de l appel d offre pour la construction de la Tour des Finances. Situé boulevard Frankignoul. Des espaces de bureaux sont prévus dans le cadre du développement du quartier de la gare. Remarque : ce projet de m² environ inclut les espaces de bureaux de la future tour des finances ( m²). Le site est en cours de rénovation et pourrait accueillir à terme des infrastructures de développement économique. L Intercommunale SPI+, en collaboration avec la Ville et l Université, analyse la création d un centre de pépinière d entreprises à haut potentiel technologique. Le développeur Moury va créer m² de bureaux via la rénovation d un bâtiment existant. Liège périphérie directe Déjà disponible échéance Des permis viennent d être déposés mais aucune échéance précise n a été fixée à ce jour. La mise à disposition : m2 pour ; m² m² pour Deux projets architecturaux sont toujours en lice pour des raisons urbanistiques. Pas d échéance fixée Alleur Business Park m² Le projet comprend notamment des espaces de bureaux/centre d affaires divisibles à partir de 80 m². Le permis a été déposé. Échéance estimée : mi Bonne Fortune Office Park +/- 10 ha Potentiel énorme de développement d un Parc d Affaires. Les architectes travaillent sur des projets de dépôt de permis et des commercialisations pro-actives. L opportunité créera l échéance. 5

6 Liège Quai Timmermans 2 Cadran SA Grosses Battes 4 Guillemins 5 Val Benoît 5 6 Alleur Business Park 7 Bonne Fortune 1 Fétinne Vennes Grivegnée Prise en occupations et transactions 2008 Adresse Type Superficie en m 2 Locataire/ Acheteur Place St Jacques, 11 Liège L 722 ONSS Rue des Guillemins Liège L Record Bank Le take-up annuel et régulier de Liege se situe entre et m². Il est à noter que pour 2008, le take-up est plus faible. Il est essentiellement dû au fait de l absence de bureaux effectivement disponibles, la demande non placée et toujours d actualité avoisinant les m². Rue Hocheporte Liège A 900 Immofi 2 ème Avenue, 31 Herstal L 638 Eurobus Rue de Stiernet, 30 Waremme L 350 Delre Rue Pirotte, 1 Ans L 189 Bruhl Route d Eupen, 70 Waimes A 445 Blaise E40 Business Park Chaussée de Bruxelles Awans L 530 Canon Place Cathédrale, 16 Liège L 550 Randstad Boulevard Frère Orban, 25 Liège L 270 Select Human Ressources Rue Hocheporte Liège P 904 Immofi 6

7 des loyers Hausse des loyers l immobilier de bureaux Le manque récurrent d espaces de bureaux de qualité a comme conséquence l augmentation systématique du loyer de l immobilier de bureaux à Liège. En effet, le loyer maximal «prime rent» en région liégeoise est actuellement de 120 /m 2 et devrait probablement atteindre 135 /m 2 dans les nouveaux projets et ce, dès Cette «prime rent» plus élevée se justifie par la qualité des espaces nouvellement conçus mais également par le manque toujours cruel de bâtiments de bureaux de qualité et «de moyenne à grande dimension», soit des plateaux flexibles et modulables de plus de 500 m². Prime Rent ( /m 2 ) Source : DataQuest Research Un second parc est nécessaire L émergence de nouveaux espaces de bureaux à Liège est en bonne voie mais reste, pour l essentiel, au stade de projet. Par conséquent, il semble opportun de ne pas s arrêter là. En effet, nous constatons en région liégeoise une demande émanant du monde de l entreprise pour un second ensemble semblable au Zénobe Gramme Business Park. Contrairement à la Flandre, la Wallonie dispose encore de nombreuses possibilités d accueil de nouveaux parcs immobiliers qui combleraient ainsi une forte demande, particulièrement vive à Liège. Par exemple, le site de Liège Airport ne connaît actuellement plus de projet d envergure : l implantation de l Airport Business Park dans le zoning de Grâce-Hollogne (près de m 2 prévus) a été annulée par le promoteur. Il s agit à tout le moins d une situation paradoxale pour cet aéroport tourné vers le monde de l entreprise. Les acteurs publics prendront peut-être la main dans ce domaine. 7

8 Conclusion Rénover et reconvertir une maison de maître vers du résidentiel et opter pour des bureaux modernes, c est faire d une pierre deux coups. Premièrement, la cession d un tel immeuble de prestige remis à neuf peut s avérer être une belle opération dans le contexte immobilier liégeois et au regard des taux d intérêt en baisse devant in fine faciliter l accès au crédit hypothécaire. Deuxièmement, les économies d énergie mais aussi la grande fonctionnalité des immeubles modernes de bureaux sont autant d avantages que les sociétés doivent mettre dans la balance dans l examen d un transfert éventuel de leurs activités. A terme, les m 2 de bureaux situés dans des maisons de maître à Liège devraient trouver assez facilement de nouveaux emplacements plus adéquats : les projets - quoique inégalement répartis dans le temps - sont nombreux à Liège. Il faudra toutefois faire mieux afin d accueillir tout le potentiel entrepreneurial dont la région liégeoise est capable. Le manque d espaces adéquats est un véritable défi dont l augmentation permanente du loyer moyen des bureaux modernes est le stigmate. Étude réalisée par : ÉTUDES & RECHERCHES Contact : CHRISTOPHE NIHON CHASSEUR D'IMMOBILIER Mobile : +32 (0)472/ Fax : +32 (0)4/ [email protected] ImmoQuest. This document is for general informative purpose only. The information in it is believed to be correct, but cannot be guaranteed, and the opinions expressed in it constitue our judgement as of this date but are subject to change. Reliance should not be placed upon the information, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction, and ImmoQuest cannot accept any liability whether in negligence or otherwise, arising from such use. This report was prepared by Maud Péduzy of DataQuest, department Research of ImmoQuest ImmoQuest - All rights reserved 8