JEUDI 19 MARS La fiscalité immobilière

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1 U.H.P.C. ASBL JEUDI 19 MARS 2009 La fiscalité immobilière M ONSIEUR N ICOLAS HONHON I NSPECTEUR PRINCIPAL AU SPF FINANCES

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3 IPP et immobilier 19 mars 2009 Nicolas HONHON Structure Revenus immobiliers ou professionnels Affectation privée Déductions Autres avantages Sous-location Plus-values Affectation professionnelle Déductions Autres avantages Plus-values Première partie : revenus immobiliers ou professionnels Article 7 et 37 CIR 1

4 Caractère professionnel Affectation à l exercice de l activité professionnelle => revenus produits par l immeuble = professionnels Imposition des revenus au titre de revenus professionnels Déduction charges professionnelles Question de fait Caractère privé Base de l imposition En Belgique RC Loyers nets (affectations professionnelle) Emphythéose superficie pas usufruit Exonérations (habitation propre nouveau régime, inoccupation) A l étranger : exonération sous réserve de progressivité Loyers encaissés Valeur locative Distinction essentielle Professionnels : revenus d indépendant cotisations sociales moment de l imposition = créance certaine et liquide Requalification pour les dirigeants de la 1ère catégorie bénéfices ordinaires (par exemple loyers ou stocks) ou plus-values Immobiliers : revenus immobiliers, moment de l imposition = revenus afférents à la PI (RC), encaissement (loyers nets ou emphythéose superficie) Eléments déductibles plus-values 2

5 Deuxième partie Affectation privée Déductions Autres avantages fiscaux Sous-location (revenus divers) Plus-values (revenus divers) Déductions : articles 14, 104, 115, 116 et 145 Déduction ordinaire des intérêts Amortissements en capital et réduction d impôt Déduction complémentaire des intérêts Imputation partielle du PrI Déduction pour habitation propre et unique Article 14 Intérêts de dettes contractées spécifiquement pour acquérir ou conserver des RI => déduction des revenus immobiliers Déduction des redevances relatives à l acquisition d un droit d emphythéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires 3

6 Article 145 Capital : réductions d impôt : taux moyen spécial (habitation autre que la seule habitation) ou taux marginal (seule habitation, uniquement pour l ancien régime) fonction du montant de l emprunt avec des montants maximum (1.990,00 EUR EI 2009) Articles 104, 115 et 116 (ancien) Déduction intérêts complémentaires : emprunts conclus avant le 1/1/2005 pour construire ou transformer (obligations de montants, EE) la seule habitation en propriété (31/12/PI) Déduction de l ERN mais 4 limitations Articles 104, 115 et 116 nouveau) Dépenses déductibles de l ensemble des revenus nets 4

7 L emprunt Emprunt hypothécaire 10 ANS MIN après le 1/1/2005 (nouvel emprunt) Espace Economique européen Acquérir, construire ou rénover (pas de condition d âge et pas entrepreneur enregistré (TVA)) Payer des droits de succession relatifs à l habitation héritée Habitation en Belgique Habitation propre Habitation propre (occupée) au 31/12 année de la conclusion du contrat d emprunt sauf si entraves contractuelles Ou état d avancement des travaux Alors au plus tard le 31/12/N+2 Sauf inoccupation pour raisons sociales ou professionnelles Modification légale : si non occupée au 31/12/n+2, alors le plus tôt possible mais on perd au minimum 1 année Habitation unique Seule habitation en propriété au 31/12 de l année de la conclusion du contrat d emprunt Si autre habitation, OK si mise en vente au 31/12 et vendue au 31/12/N+1 Si autre habitation acquise après : OK mais perte des majorations Ne pas tenir compte co-propriété ou nue propriété ou usufruit par héritage 5

8 Partie professionnelle ou partie de l habitation louée? Intérêts en proportion Amortissements en totalité Montants déductibles Intérêts, capital, assurance-vie payés ou supportés avec MAXIMUM EUR par contribuable EUR pendant 10 ans + 70 EUR si plus de trois enfants à charge L imposition commune Co-emprunteurs Conditions à examiner par conjoint Répartition libre. Le minimum de 15 % par conjoint ou cohabitants disparaît (modification légale) 6

9 Refinancements Pas de références légales Règle de base Donne droit au même avantage que le premier emprunt et dans la mesure de l avantage initial Pour l emprunt complémentaire également pour autant que le nouvel emprunt remplisse les conditions légales Application de la DPHU et/ou de la réduction majorée pour épargne logement Circulaire AFER 20/2007 du 17/7/2007) 7

10 La DPHU Emprunts hypothécaires contractés à partir du 1/1/2005 spécifiquement pour acquérir ou conserver l habitation propre et unique Contrats d assurance-vie servant exclusivement à la reconstitution de tels emprunts hypothécaires Quid déduction complémentaire et réduction majorée Abrogation articles 104, 9 ancien et à 20 Dispositions transitoires Article 526 CIR Un certain nombre de règles restent d application dans certains cas : La déduction complémentaire des intérêts La réduction majorée épargne logement La réduction d impôt pour primes d assurance-vie individuelles et les sommes affectées à l amortissement ou à la reconstitution d emprunts hypothécaires et règles de calcul des limites 8

11 Quel régime A partir de l exercice d imposition 2006, les avantages suivants peuvent être d application : Soit la déduction pour habitation propre et unique Soit la réduction majorée pour épargne logement et/ou la déduction complémentaire (ou ordinaire) d intérêts Soit une combinaison des deux Critères Avant 1/1/2005 A partir du 1/1/2005 Soit à partir du 1/1/2005 et un autre emprunt d avant le 1/1/2005 Emprunts complémentaires Si tous les deux conclus avant le 1/1/2005 9

12 Intérêts Si deux emprunts remplissent les conditions pour la déduction ordinaire : OK pour le total des intérêts Si un pour déduction complémentaire et l autre pour la déduction ordinaire : intérêts du second en 1146 et 2146 et du premier en avec application des montants limite pour l année de la conclusion du contrat d emprunt Intérêts Si les deux entrent en considération pour la déduction complémentaire : montants empruntés cumulés aux codes 1141 et 2141 intérêts cumulés au Montants limite = ceux qui sont d application pour l année de la conclusion du premier contrat Capital Si le montant du premier emprunt dépasse la limite : le deuxième prêt n entre pas en considération Si le montant ne dépasse pas la limite : amortissements en capital du premier pour leur totalité Amortissements en capital entrent en considération dans la mesure où ils se rapportent à la différence entre la limite d application pour le premier emprunt et le montant du premier emprunt 10

13 Exemple Un contribuable isolé a contracté en 1993 un emprunt hypothécaire de ,71 EUR pour la construction de sa seule habitation en propriété. Au , il avait 1 enfant à charge. Il a contracté en 1998 un deuxième emprunt hypothécaire de ,6 EUR pour transformer cette seule habitation en propriété. Au , il avait 2 enfants à charge. En 2008, il a effectué un remboursement en capital de 1.859,20 EUR, à savoir 1.363,41 EUR pour son premier emprunt et 495,79 EUR pour son second emprunt. Le montant initial des emprunts hypothécaires à prendre en considération s'élève à ,40 EUR ( BEF). Montant des amortissements en capital à prendre en considération pour la réduction pour épargne-logement - afférents au premier emprunt :1.363,41 EUR- afférents au second emprunt : 495,79 EUR x [(57.263, ,71 )]/ ,60 = 256,48 EUR - total : 1.619,89 EUR Nouveau régime A partir du 1/1/2005 pour habitation propre et unique : nouveau régime Pas un refinancement d emprunt antérieur Habitation propre et unique au 31/12/année de l emprunt Ancien régime Déduction complémentaire : intérêts d emprunts d avant le 1/1/2005 (ou refinancement) contractés en vue d acquérir l habitation unique du contribuable au 31/12/PI Réduction majorée capital d emprunts hypothécaires contractés en vue d acquérir ou de conserver l habitation unique à la date de l emprunt 11

14 Ancien régime Primes d assurances-vie contractées avant le 1/1/2005 et affectées exclusivement à la reconstitution d emprunts hypothécaires pris en considération pour la réduction épargne logement ou dont les intérêts entrent en considération pour la déduction complémentaire des intérêts Emprunts conclus à partir du 1/1/2005 en refinancement d emprunts antérieurs Déduction complémentaire Réduction majorée Assurance-vie Ancien ou nouveau régime Intérêts et sommes affectées à l amortissement ou à la reconstitution : D un emprunt hypothécaire Conclu à partir du 1/1/2005 qui ne constitue pas un refinancement d un emprunt antérieur Spécifiquement contracté en vue de l acquisition de l acquisition ou de la conservation de l habitation propre et unique 12

15 Ancien ou nouveau régime Tandis que Pour la même habitation Il existe encore un emprunt hypothécaire Conclu avant le 1/1/2005 (ou à partir du 1/1/2005 en refinancement d un emprunt antérieur au 1/1/2005) Qui entre en considération pour la déduction complémentaire ou la réduction majorée épargne logement Ancien ou nouveau régime Assurances-vie en garantie de tels emprunts Choix Soit nouveau régime et ce uniquement pour les dépenses qui concernent des emprunts hypothécaires et des assurances-vie conclus à partir su 1/1/2005 Soit ancien régime pour toutes les sommes (avant 1/1/2005 et à partir du 1/1/2005) 13

16 Choix Définitif et irrévocable Ancien et nouveau régime Lorsque plusieurs emprunts hypothécaires d avant et d après le 1/1/2005 qui : Courent simultanément ou non mais concernent des habitations différentes qui peuvent cependant être considérées comme l habitation unique Ne courent pas simultanément mais concernent la même habitation Cas 1 une habitation sur laquelle porte un emprunt hypothécaire conclu avant le , a été aliénée pendant la période imposable. Pendant cette même période imposable, un nouvel emprunt hypothécaire a été conclu, à partir du , pour une autre habitation que celle qui a été aliénée; 14

17 Exemple En 2008, Luc, isolé avec 3 EAC au 1/1/2009, paie : Intérêts déduction complémentaire : 1.800,00 EUR Capital épargne logement : EUR Assurance-vie (épargne long terme) : 300,00 EUR Dépenses DPHU emprunt conclu en 2008 : 5.000,00 EUR limités à 1.990, , ,00 EUR Exemple Premier prêt : habitation aliénée le 17/11/2008 Revenus professionnels : ,00 EUR Exemple Limites amortissement en capital et assurance-vie : 1.660,00 x 15 % = 249,00 (30.000, ,00) x 6% = 1.700,40 Maximum : 1.949,40 EUR 15

18 Cas 2 une habitation est considérée comme à vendre sur le marché immobilier au 31 décembre de l'année pendant laquelle un emprunt hypothécaire a été contracté (à partir du ) pour une autre habitation; Cas 3 un emprunt hypothécaire conclu avant le a été remboursé (anticipativement ou non) pendant la période imposable. L'emprunt hypothécaire qui a été conclu ultérieurement, à partir du , concerne la même habitation; Cas 4 application de l'arrêt De Jaegher (voir Com.IR 92, n 1455/22) - les emprunts hypothécaires conclus avant et après le concernent des habitations différentes; 16

19 Cas 5 un emprunt hypothécaire conclu avant le concerne une habitation acquise par héritage et l'emprunt hypothécaire conclu après le concerne une autre habitation. Autres avantages fiscaux pour les particuliers Investissements économiseurs d énergie (article ) ZAP (article ) Maisons passives (article ) Habitations à loyer modéré (article ) Restauration immeubles classés (articles 104,8 et 105) Sécurisation (article ) Investissements économiseurs Réduction d impôt Pour locataires également avec contrat de bail Entretien chaudière également 40 % pour toutes les dépenses Par habitation EUR pour dépenses exposées en 2008 et EUR si chauffage solaire eau ou électricité photovoltaique Preuve de paiement 17

20 Zap Dépenses rénovation d habitation Habitation occupée depuis min 15 ans Seule habitation Zones d action positives (Arrêté ministériel) Coût des travaux Min EUR par Ex. Imposition Entrepreneur enregistré Preuve de paiement 15 % des dépenses et 660 EUR MAX par habitation Maisons passives une habitation sise dans un Etat membre de l Espace économique européen et qui répond aux conditions suivantes : 1 la demande énergétique totale pour le chauffage et le refroidissement des pièces doit rester limitée à 15 kwh/m2 de superficie climatisée; 2 lors d un test d étanchéité à l air (conforme à la norme NBN EN 13829) avec une différence de pression de 50 pascals entre l intérieur et l extérieur, la perte d air n excède pas 60 % du volume de l habitation par heure (n50 n excède pas 0,6/heure). Avantage fiscal Réduction d impôt de 790,00 EUR pdt 10 P.I. successives pour la construction d une maison passive; l acquisition à l état neuf d une maison passive ; la rénovation totale ou partielle d un bien immobilier en vue de le transformer en une maison passive. 18

21 Plusieurs contribuables Imposition commune : Répartition en fonction de sa part dans l indivision Plusieurs propriétaires : en fonction de sa part dans l indivision Preuve Le Roi fixe la forme et le contenu du certificat visé par la loi. L institution agréée informe le Ministre des Finances ou son délégué de la délivrance d un certificat. Cette information se fait dans les formes et délais déterminés par le Roi. Le cas échéant, le contribuable doit tenir à la disposition de l administration le certificat délivré par une institution établie dans l Espace économique européen. Habitations à loyer modéré réduction d impôt pour les dépenses effectuées dans le cadre de rénovations d habitations données en location à un loyer modéré. Pour apprécier cette condition, il a été décidé que le bien immobilier devait être loué par le biais d une agence immobilière sociale. 19

22 Quels immeubles rénover une habitation située en Belgique dont le contribuable est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier et qu'il donne en location via une agence immobilière sociale. Conditions L habitation concernée doit être occupée, au moment du début des travaux, depuis au moins 15 ans; le coût total des travaux, TVA comprise, doit s élever à au moins EUR (montant non-indexé - montant indexé pour l exercice d imposition 2008 : EUR); les travaux doivent être effectués par une personne qui, au moment de la conclusion du contrat d entreprise, est enregistrée comme entrepreneur, conformément à l article 401, CIR 92. Quels travaux Les prestations mentionnées à la rubrique XXXI du tableau A de l annexe à l arrêté royal n 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux. 20

23 Exclusions sont prises en considération à titre de frais professionnels réels; donnent droit à la déduction pour investissement visée à l'article 69, CIR 92; entrent en considération pour l'application des articles 104, 8, ou , CIR 92. Montant de l avantage La réduction d'impôt est accordée pendant neuf périodes imposables successives à condition que le revenu cadastral de l'habitation soit compris dans les revenus imposables. La réduction s élève alors à 5 % des dépenses réellement faites pendant chacune des périodes imposables. Le montant maximum annuel de la réduction est de 750 EUR (montant nonindexé - montant indexé pour l exercice d imposition 2008 : 990 EUR), et ce tant que l'habitation est donnée en location dans les conditions requises. Max 45 % de toutes les dépenses RC Majoration du RC réévalué est différée de 9 ans 21

24 Immeubles classés Déduction ERN Dépenses pour immeubles classés en vue de leur entretien et de leur restauration Conditions Immeuble classé non donné en location et accessible au public Travaux de la préservation, du rétablissement de la valorisation ou de l accessibilité Maximum de ,00 EUR Non couvert par subside Sécurisation Il est accordé une réduction d'impôt pour les dépenses qui sont effectivement payées pendant la période imposable pour sécuriser une habitation contre le vol ou l'incendie dont le contribuable est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire, usufruitier ou locataire. 22

25 Exclusions La réduction d'impôt n'est pas applicable aux dépenses qui : a) sont prises en considération à titre de frais professionnels réels; b) donnent droit à la déduction pour investissement visée à l'article 69; c) entrent en considération pour l'application des articles 104, 8 (immeubles classés), 145/24 (économiseurs), 145/25 ZAP) ou 145/30 (loyer modéré). Montant La réduction d'impôt est égale à 50 p.c. des dépenses visées à l'alinéa 1er. Le montant total de la réduction d'impôt ne peut excéder par période imposable 170,00 EUR (montant de base 130 EUR) par habitation. Indivision Lorsqu'une imposition commune est établie, la réduction d'impôt pour les dépenses relatives à l'habitation visée à l'alinéa 1er est répartie proportionnellement en fonction : - de la quotité de chaque conjoint dans le revenu cadastral de cette habitation, pour les conjoints qui sont propriétaires, possesseurs, emphytéotes, superficiaires ou usufruitiers; - du revenu imposable de chaque conjoint dans l'ensemble des revenus imposables des deux conjoints, pour les conjoints qui sont locataires. 23

26 Sous-location Article 90, 5 Montant imposable Loyers + avantages locatifs reçus par le locataire charges locatives supportées par le sous-locataire (T1) (Loyers + charges locatives) payées par locataire au propriétaire + frais supportés ou payés par le locataire pour acquérir ou conserver les revenus valeur locative (T2) Montant imposable : T1 T2 Taux 15 % (après le 1/3/1990) ou 25 % (avant le 1/3/1990) 24

27 Plus-values Bénéfice ou profit occasionnel (33%) article 90, 1 ou GNPP GNPP Pas de taxation Sur terrains (16,5 % ou 33%), article 90, 8 Sur immeubles bâtis (16,5%), article 90, 10 GNPP Biens immobiliers, objets mobiliers et valeur de portefeuille Actes d un bon père de famille Critères le contribuable a-t-il eu recours à l emprunt pour acquérir le (les) bien(s) immobilier(s)? ; le contribuable a-t-il agi avec une intention spéculative ; un cours laps de temps s est-il écoulé entre l achat et l aliénation du bien? ; Les biens ont-ils été améliorés? ; Plusieurs opérations ont-elles été réalisées? ; Les biens ont-ils été acquis en indivision? ; Le contribuable a-t-il utilisé ses connaissances, son expérience pour réaliser l opération? 25

28 Hors gestion normale Revenus divers ou professionnels? Régularité Organisation Revenus divers (spéculation) Revenus générés par l opération - prix d achat des biens aliénés - frais afférents à cet achat (droits d enregistrement, frais de notaire, ) - frais de mise en valeur (ou valorisation), exposés entre l achat et la vente - autres frais déductibles exposés au cours de la période imposable (publicité, commissions, ) - autres frais effectués antérieurement à la première année au cours de laquelle le contribuable a été considéré comme se livrant à des opérations spéculatives. = MONTANT IMPOSABLE Taxation 33 % Pertes déductibles pendants 5 périodes imposables 26

29 Revenus divers (pas de spéculation) Non bâtis Cas 1 Acquisition du bien Maximum 8 ans Aliénation du bien Cas 2 Acquisition du bien Donation Maximum 8 ans Maximum 3 ans Aliénation du bien 27

30 Montant imposable Terme 1 (T 1) - Terme 2 (T 2) T1 T2 Montants Prix de cession ou si elle est supérieure la valeur ayant servi de base à la perception du droit d enregistrement - Frais justifiés en raison de l aliénation du bien Prix d acquisition ou valeur vénale ayant servi à la perception des droits d enregistrement si elle est supérieure (A) + Frais d acquisition ou de mutation et impenses (au minimum égal à 25 % de A) (B) + 5 % (B) par année complète écoulée entre l acquisition et l aliénation - indemnité perçue en exécution de la législation organique de l aménagement du territoire et de l urbanisme MONTANT IMPOSABLE Régime d imposition Le résultat positif de cette opération est imposé au taux distinct de 33 % si l aliénation a lieu dans les cinq ans de l acquisition. Si l aliénation a lieu plus de 5 ans après l acquisition et dans les huit ans de l acquisition à titre onéreux, le taux d imposition est de 16,5 %. Pertes déductibles des revenus 90,8 pendant 5 PI Revenus divers (pas de spéculation) Immeubles bâtis 28

31 Cas 1 Acquisition du bien Maximum 5 ans Aliénation du bien Cas 2 Maximum 3 ans Acquisition du bien Donation Maximum 5 ans Aliénation du bien Cas 3 Acquisition du bien Maximum 5 ans Début de la construction Première occupation ou location Maximum 5 ans Aliénation du bien 29

32 Montant imposable Acquisition aliénation et acquisition - Acquisition - donation - aliénation construction aliénation Prix de cession ou si elle est supérieure la valeur ayant servi de base Terme 1 à la perception du droit d enregistrement (T 1) - Frais justifiés en raison de l aliénation du bien Prix d acquisition par le contribuable ou le Prix d acquisition par le contribuable ou le donateur ou valeur de donateur ou valeur de perception pour les perception pour les droits droits d enregistrement (A) d enregistrement + Prix de la construction hors TVA (A) + Frais d acquisition ou de mutation et impenses (au minimum égal à 25 % de A)(B) + 5 % x ((A) +(B)) par année complète + 5 % du prix du terrain écoulée entre l acquisition et l aliénation par année entière écoulée depuis la date - Terme 2 d acquisition à titre (T 2) onéreux + 5 % du prix du bâtiment par année entière écoulée depuis la première occupation ou location + Frais de travaux supportés par le propriétaire dans l immeuble aliéné, justifiés au moyen d une facture, effectués par un entrepreneur enregistré au moment de la conclusion du contrat d entreprise, entre la date d acquisition, de première occupation ou location et la date d aliénation - indemnités perçues du chef de sinistres ayant frappé l immeuble aliéné T 1 T 2 MONTANT IMPOSABLE Régime d imposition Le résultat positif de cette opération est imposé au taux distinct de 16,5 % Pertes déductibles des revenus 90,10 pendant cinq PI Affectations professionnelles et déductions Charges professionnelles (49) DPI (68 à 77) Crédit d impôt pour investissements sur fonds propres Provisions 30

33 Charges professionnelles Exercice activité professionnelle Pendant la période imposable En vue d acquérir ou de conserver des revenus professionnelles Justifiées quant à leur réalité et montant Exemples Amortissements immeuble et travaux Intérêts Plus-values 31

34 Imposabilité Nature de la plus-value Plus-values non Article 24, exprimées et non alinéa 1 er, 3 du réalisées sur des CIR. éléments de l actif Plus-values exprimées Article 24, mais non réalisées sur alinéa 1 er, 2 du des éléments de l actif CIR Plus-values réalisées sur des éléments de l actif La personne qui réalise des plus-values recueille des revenus professionnels qui sont des : Rémunérations de Bénéfices Profits dirigeants travailleurs d entreprise Article 24, alinéa 1 er, 2 du CIR Pas d imposition Absence de dispositions légales. Pas d imposition Absence de dispositions légales. Article 27, alinéa 1 er, 3 du CIR (voir page n 4) Pas d imposition Absence de dispositions légales. Moins-values Nature de la moins-value Amoindrissement de la valeur des éléments du passif La personne qui réalise des plus-values recueille des revenus professionnels qui sont des : Rémunérations de Bénéfices Profits dirigeants travailleurs d entreprise Article 24, alinéa 1 er, 2 du CIR Pas d imposition Absence de dispositions légales. Affectation professionnelle parmi les éléments de l'actif ; dans cette hypothèse, l affectation professionnelle dépend de la tenue d une comptabilité ; des amortissements ou des réductions de valeur sont admis fiscalement ; les immobilisations incorporelles constituées pendant l'exercice de l'activité professionnelle et qui figurent ou non parmi les éléments de 32

35 Affectation professionnelle Si un bien immobilier est partiellement affecté par un contribuable qui réalise des bénéfices ou des profits à l'exercice de son activité professionnelle et que des amortissements ont été actés non pas sur l'immeuble lui-même mais sur les travaux de transformation de l'immeuble, le bien immobilier est considéré comme étant entièrement affecté à l exercice de l activité professionnelle Pour le calcul de la plus-value imposable, il y a lieu de tenir compte, tant de la partie professionnelle de la valeur d'acquisition du bien (terrain et construction) que du coût des travaux de transformation. Réparation et entretien ne sont pas des travaux de transformation Montant de la plus-value Plus-values réalisées de plein gré Plus-values forcées Valeur de réalisation - Frais de Indemnité perçue - Frais de réalisation réalisation Moins Valeur d acquisition - Amortissements comptabilisés admis (pour les actifs dont l usage est limité dans le temps) - Réductions de valeur actées admises (pour les actifs dont l usage n est pas limité dans le temps) Valeur de réalisation en cas de vente le prix de vente en cas d échange la valeur du bien reçu en échange en cas d apport en société la valeur des actions ou parts reçues 33

36 Valeur d acquisition prix d'acquisition qui comprend outre le prix d'achat, les frais accessoires tels que les impôts non récupérables et les frais de transport coût de revient c est-à-dire le prix d'acquisition des matières premières, des matières consommables, des fournitures majoré des coûts de fabrication directement imputables au produit ou groupe de produits valeur d'apport qui correspond à la valeur conventionnelle des apports. Cette valeur n'inclut pas les impôts et les frais relatifs aux apports qui peuvent, être soit portés en compte de résultats au cours de l'année de l'apport soit portés sous la rubrique frais d'établissement. Moment de l imposition Plus-values réalisées de plein gré Plus-values forcées Stocks et/ou commandes en cours d exécution Autres éléments de l actif Plus-values constatées Moment de l imposition Bénéfices Profits A la date à laquelle la créance est née et a acquis un caractère certain et liquide A la date de la fixation de la créance A la date de perception effective de l indemnité A la date de l acte qui en révèle l existence Moment de l imposition Une créance résultant d un contrat dans lequel une condition suspensive est insérée, n acquiert un caractère certain et liquide qu au moment où la condition suspensive est réalisée. Une créance résultant d un contrat soumis à une condition résolutoire est imposable dès la signature de la convention. 34

37 Tarif d imposition 16,5 % si affectation depuis plus de 5 ans Taux progressif si affectation depuis 5 ans ou moins Exception taxation étalée Plus-values sur terrains agricoles ou horticoles Taxation étalée Plus-values forcées ou réalisées de plein gré sur des immobilisations corporelles au sens de la législation comptable. Affectation depuis plus de 5 ans sauf si forcées 35

38 Remploi si un montant égal au prix de réalisation ou à l indemnité obtenue pour la perte de ces éléments de l actif est remployé par le contribuable en immobilisations incorporelles ou corporelles (neuves ou d occasion) amortissables utilisées en Belgique pour l exercice de l activité professionnelle. Délai effectué au plus tard à la cessation de l activité professionnelle et Forcée : dans un délai expirant trois ans après la fin de la période imposable de perception de l indemnité. De plein gré : dans un délai de trois ans prenant cours le premier jour de la période imposable de réalisation des plus-values visées ci-dessus. Prolongation Lorsque le remploi revêt la forme d un immeuble bâti, d un navire ou d un aéronef, le délai de remploi est porté à cinq ans prenant cours le premier jour de la période imposable de réalisation de la plus-value ou le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de réalisation de la plus-value 36

39 Calcul Quotité de la plus-value imposable pour une période imposable déterminée = (Montant de la Plus-value x Amortissements admis sur les actifs de remplacement) Prix de réalisation ou l indemnité à remployer. Non respect Lorsqu un montant égal à l indemnité ou la valeur de réalisation n est pas remployé dans les formes et les délais, la plus-value réalisée ou la quotité non encore imposée de celle-ci, est considérée comme un bénéfice ou un profit de la période imposable pendant laquelle le délai de remploi est venu à expiration. Des intérêts de retard sont dus sur la partie de l impôt relative à la plus-value, à partir du 1er janvier de l exercice d imposition pour lequel la plus-value aurait dû être imposée si le contribuable n avait pas opté pour le régime de la taxation étalée de la plus-value réalisée. Immeubles à l étranger Les plus-values réalisées sur des immeubles affectés à l exercice de l activité professionnelle sont imposables dans l état de situation du bien. Ces revenus doivent être déclarés en Belgique mais sont exonérés sous réserve de progressivité. Les revenus générés par les plus-values réalisées sur des immobilisations situées à l étranger ne peuvent jamais bénéficier d une taxation à un taux distinct 37

40 Plus-values de cessation pas imposable lorsqu elle concerne des éléments ayant été affectés à des fins professionnels qui, entre la date de la cessation et la date d aliénation, sont réaffectés d une manière durable à des fins non professionnelles Cette exception ne s applique pas aux éléments de l actif qui, en raison de leur nature, sont utilisables qu à des fins professionnelles comme par exemple des bâtiments industriels, des machines, des camions, des espaces aménagés dans des buts spécifiquement commerciaux ou artisanaux, etc.). Taux 16,5% Immeubles non bâtis des exploitations agricoles ou horticoles totalement exonérées 38