7 Immeubles liés à la santé

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1 7 Immeubles liés à la santé

2 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé La santé: facteur d influence multiple Le groupe des retraitées et retraités devrait compter jusqu à personnes supplémentaires d ici Cette évolution représente un potentiel considérable pour le marché immobilier: d une part, un nombre croissant de personnes chercheront un logement répondant aux besoins et exigences spécifiques du troisième âge; d autre part, les «immeubles de santé» tels que les EMS ou les hôpitaux et cliniques devraient prendre encore d avantage d importance. Mais ceci génère-t-il vraiment un nouveau champ d investissement pour les investisseurs immobiliers? La part croissante de personnes âgées de même que l importance sans cesse grandissante de la santé sont deux tendances qui dominent la société actuelle et son avenir. Différents indicateurs reflètent cette évolution marquante: Vieillissement de la société: de plus en plus de gens vivent en Suisse et ils sont de plus en plus âgés. Alors que la part des plus de 65 ans sur la population totale n était encore que de 11,5% en 1970, elle a atteint 17,2% en Les prévisions démographiques de Wüest & Partner indiquent que l effectif de ce groupe d âge devrait augmenter d au moins personnes d ici En d autres termes, une personne sur cinq aura alors dépassé l âge de 64 ans. Préoccupations de santé croissantes: les dépenses de santé n ont cessé d augmenter au cours de la dernière décennie et se situent actuellement à plus de 62 milliards de francs. Les dépenses de santé nominales par personne ont pratiquement doublé depuis Elles atteignent aujourd hui près de 7900 francs par an. Cette progression est engendrée par l évolution de la structure démographique, la hausse des revenus disponibles et une consommation accrue de prestations médicales. Impact sur les différents types d immeubles On peut attribuer de nombreux effets à ces deux tendances, tant sur les immeubles commerciaux et spéciaux que sur le marché du logement. D abord, un nombre croissant d entreprises privées exerçant dans le secteur de la santé et du troisième âge proposent divers services, notamment dans les domaines médicaux cabinets médicaux et de médecine dentaire, conseillers de santé, physiothérapeutes, ergothérapeutes ou laboratoires de recherche. Pour ce faire, elles utilisent essentiellement des surfaces commerciales conventionnelles du parc de bâtiments existants. Il est rare de recourir à des bâtiments entiers, voire d en construire de nouveaux. Ensuite, de plus en plus d institutions privées offrent des prestations obligeant les consommateurs à dormir sur place. Il s agit entre autres des hôpitaux axés sur les traitements stationnaires ainsi que des établissements médico-sociaux (EMS). Ces prestations comprennent le logement temporaire ou permanent dans un ménage collectif associé à des offres de santé ou de soins spécifiques au troisième âge. Privatisation et réorganisation des prestations Les prestations de santé revêtent également une importance croissante pour le marché immobilier en raison des conditions cadres légales régissant les prestations du secteur de la santé et du social. Celles-ci, loin de rester statiques, subissent des modifications constantes. L une des modifications décisives réside dans la révision de la loi fédérale sur l assurance- maladie (LAMal) décidée en 2007, respectivement dans l adaptation consécutive de la loi sur le nouveau régime de financement des soins. Son objectif consistait à améliorer l efficacité, la compétitivité et la transparence du secteur. Or, l évolution structurelle est affectée c est-à-dire accélérée ou ralentie par de nouveaux instruments tels que les contrôles des coûts et les contingentements (par ex. du nombre de médecins), mais aussi par des modifications des obligations d autorisation. Et surtout, ces nouveautés engendrent généralement des tendances à la concentration, à la spécialisation ou à la segmentation. Autres incidences notables: la privatisation et l arrivée de nouveaux fournisseurs dans certains segments. On assiste en outre à des réorganisations d institutions publiques ainsi qu à des privatisations du financement ou des activités. Différents observateurs ont relevé récemment que cette évolution sociale et réglementaire allait générer un besoin d immeubles supplémentaires. Pour l instant, on ne peut guère que tenter d estimer cet impact sur les EMS et les hôpitaux. Sur la base de cette estimation, on peut ensuite définir les facteurs de succès des acteurs immobiliers. 84 Immo-Monitoring 2013 I 2

3 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé 7.1 Vue d ensemble en un coup d œil Espérance de vie des femmes (en années) Espérance de vie des hommes (en années) Part des plus de 64 ans à la population 14.8% 16.9% 7.2 Immeubles dans le secteur de la santé Immeubles destinés à la santé Dépenses de santé (en mrd de CHF) Part du produit intérieur brut 8.5% 10.7% Coûts de santé par habitant (en CHF) / Nombre d hôpitaux Nombre de cliniques Cliniques spéciales Nombre de lits d hôpitaux Taux d occupation des lits 86% 90% Nombre de jours de soins Durée moyenne des séjours (en jours) Charges d exploitation des hôpitaux (mrd/chf) Immeubles spéciaux Hôpitaux et cliniques Homes médicalisés Maisons de retraite Résidences pers. âgées Logements assistés Logements avec concierge Logements adaptés à l âge Immeubles d habitat Source: Wüest & Partner Besoin de service décroissant Immeubles commerciaux Immeubles de bureaux pour services de santé Exemple: cliniques dentaires Surfaces de vente de biens de santé Exemple: pharmacie Nombre de places: maisons de retraite Nombre de places: homes médicalisés Sources: OFS; SECO 7.3 Investissements dans les nouvelles constructions (en mio de CHF) Homes médicalisés et maisons de retraite Hôpitaux Autres services de santé 7.4 Cliniques, EMS et maisons de retraite: statut juridico-économique (2010) Cliniques générales (prise en charge centralisée) Cliniques générales (soins de base) Cliniques psychiatriques Centres de réadaptation Cliniques spécialisées Homes médicalisés, maisons de retraite 0% 20% 40% 60% 80% 100% Publics Privés: Subventionnés Non subventionnés Immo-Monitoring 2013 I 2 85

4 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé Offre insuffisante de homes médicalisés? D ici 2030, le nombre de retraités en Suisse devrait augmenter de quelque personnes pour atteindre un total de près de 2 millions. Cela affectera également le marché immobilier, car les besoins en matière de logement changent à l âge de la retraite. La surface de logement, le nombre de pièces ou la superficie du terrain à disposition ne correspondent souvent plus aux besoins effectifs. Cet effet touche plus particulièrement les propriétaires de maison individuelle avec un vaste terrain. Par ailleurs, dans cette phase de vie, un facteur tel que l accès aux centres d activités économiques perd généralement de son importance. Pour les aînés, le logement est synonyme d autonomie En dépit de l évolution des besoins, il est rare que les personnes concernées déménagent immédiatement, ceci pour des raisons tant personnelles que financières. D une part, les projets de déménagement sont freinés par le poids souvent agréable de l habitude, par les liens émotionnels et le cercle de connaissances acquis sur place. D autre part, il est souvent plus facile de rester dans son logement, même lorsqu il est devenu «trop grand». C est notamment le cas dans le segment locatif, où les baux de logements plus petits vont aujourd hui souvent de pair avec des loyers plus élevés. Ce phénomène provient d abord du lien actuel entre les loyers et les taux d intérêt les loyers des baux en cours se situent ainsi longtemps en dessous du niveau du marché. D autre part, beaucoup des objets proposés aujourd hui offrent un meilleur standard d aménagement à des prix bien sûr plus élevés. On évoque souvent le point de vue social pour critiquer l incitation à rester dans son logement locatif bon marché. Mais le phénomène devrait aller en s amenuisant. En effet, le taux de propriété du logement a fortement progressé ces 20 dernières années, et on assiste à une croissance du nombre des ménages d une personne, également pendant les phases de vie inférieures à 65 ans, de sorte que la taille des logements est déjà adéquate. Déséquilibres régionaux probables En raison de l allongement de la durée de vie, le groupe des plus de 79 ans connaîtra aussi une croissance supérieure à la moyenne jusqu en Son effectif passera de 0,38 actuellement à 0,64 million de personnes. Dans cette phase de vie, tant les facultés mentales que les capacités physiques diminuent, et avec elles le niveau d autonomie et la probabilité de pouvoir vivre de manière indépendante, d où un besoin accru de places dans les homes médicalisés. Selon l Office fédéral de la statistique (OFS), il existe aujourd hui en Suisse près de 1600 établissements médico-sociaux offrant lits pour des séjours prolongés et 1500 lits pour des séjours de courte durée. Parmi les personnes vivant en Suisse et âgées de 80 ans au moins, près de 20% des hommes et 31,5% des femmes ont besoin d une place en EMS. En admettant que les taux de demande liés à l âge et à la santé diminuent légèrement chez les personnes âgées de plus de 79 ans, il faudra plus de places supplémentaires en EMS d ici Cela représente une augmentation sensible de plus de 40%. Un écart se forme donc entre les besoins et les capacités actuelles la Suisse devra donc affronter de nouveaux défis dans ce secteur. Mais l évolution ne porte pas uniquement sur les besoins accrus d immeubles appropriés: elle affecte aussi les formes de financement et la disponibilité de la maind œuvre. La mesure dans laquelle la demande supplémentaire estimée se manifestera effectivement dépend de plusieurs facteurs: outre l évolution de l espérance de vie et les progrès technologiques et médicaux futurs, l autonomie personnelle du groupe de population en question jouera un rôle majeur. Dans ce contexte, il faut également mentionner une éventuelle croissance de l importance de l accompagnement «informel» par les proches et les connaissances. Couverture croissante par le logement encadré Malgré l augmentation de l effectif des personnes âgées, le nombre d entre elles qui vivent dans des maisons de retraite classiques est en recul. Cela tient premièrement au fait qu un nombre croissant de ces établissements offrent aussi des soins médicaux et sont dès lors enregistrés à titre de homes médicalisés. Deuxièmement, des possibilités de logement encadré pour les aînés ont été créées dans de nombreuses régions. On voit ainsi apparaître en maints endroits des immeubles résidentiels adaptés aux besoins spécifiques des aînés. Les prestations de services offertes dans le cadre du logement ont par ailleurs aussi contribué à cette évolution, voire l ont en partie favorisée: en 2002, on recensait emplois à plein temps dans le domaine Spitex; ce nombre avait déjà atteint en Pendant la même période, la densité d offre de soin pour 1000 habitants de 65 ans et plus ont augmenté de 3 emplois à plein temps. Les cantons de Genève et Vaud affichent même des valeurs record de 22,6 et 19,8 respectivement. L évolution constante de la demande de logements en fonction de l âge et l intégration de nouvelles prestations dans le logement sont donc bien sensibles. 86 Immo-Monitoring 2013 I 2

5 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé 7.5 Part des plus de 64 ans à la population totale en 2030 Jusqu à 17.5% % % % 25.0% et plus Source: Wüest & Partner 7.6 Evolution du nombre de personnes nécessitant des soins jusqu en 2030 Hausse du nombre de personnes nécessitant des soins: Jusqu à 149 personnes personnes et plus Source: Wüest & Partner Immo-Monitoring 2013 I 2 87

6 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé Hôpitaux: refonte de l offre Au tournant du millénaire, la Suisse disposait de plus de 372 hôpitaux. Il en reste aujourd hui 300, soit 120 hôpitaux de soins généraux qui ont la responsabilité d assurer les prises en charge centralisés et les soins de base et 180 cliniques spécialisées. La diminution de presque 20% du nombre d établissements est plus particulièrement due aux facteurs suivants: Fusions: de nombreux hôpitaux se sont regroupés afin d exploiter des synergies, de ralentir la hausse des coûts et d atteindre de meilleurs taux d occupation. La taille moyenne des établissements a donc fortement augmenté: les 14 principaux hôpitaux suisses de soins aigus réunissent 30% des lits et des jours de soins. Spécialisation: ces dernières années, on observe une concentration accrue sur des disciplines spécialisées, surtout dans les hôpitaux de petite taille. Alors que les grands complexes hospitaliers responsables des services centraux et des soins de base se trouvent dans les villes et les agglomérations, les petites cliniques de rééducation et les cliniques spécialisées sont également présentes dans les régions périphériques. Traitements ambulatoires: les hôpitaux ont fortement accru les traitements ambulatoires tout en réduisant les traitements stationnaires. Près de 24% de leurs recettes proviennent aujourd hui des traitements ambulatoires. Quelques cliniques privées spécialisées réalisent même près de 50% de leurs revenus avec des prestations ambulatoires. Moins d hôpitaux pour des prestations constantes La Suisse dispose aujourd hui en moyenne de quelque 4,8 lits pour 1000 habitants. Le canton de Bâle-Ville est ici le mieux équipé, avec une valeur supérieure à 11. A l opposé, les cantons de Nidwald et Schwyz affichent les valeurs les plus basses, soit moins de 2 lits pour 1000 habitants. Plus les cantons sont urbains, et plus les fonctions de centre de certaines communes sont importantes, meilleure est leur couverture en lits d hôpitaux. Le nombre moyen d hospitalisations est de l ordre de 1,4 million par an. Cette moyenne reste étonnamment stable en dépit de la croissance démographique et de l augmentation parallèle du nombre de personnes âgées. C est l une des raisons, à côté du processus de concentration des hôpitaux, pour lesquelles les capacités suisses ont reculé de 12,9% entre 2002 et La croissance est plus probable que le recul Alors que la durée d hospitalisation moyenne s établissait encore à 12,7 jours en 2002, elle n atteint plus aujourd hui que 9,5 jours. Dans l ensemble, les hôpitaux suisses ont fourni quelque 12,8 millions de jours de soins en 2011, atteignant ainsi un taux moyen d occupation des lits de 91,2% pour tous les types de cliniques. Une modélisation de Wüest & Partner indique que le nombre de jours de soins pourrait atteindre environ 16 millions par an d ici Le nombre actuel de lits d hôpitaux permet d atteindre une valeur maximale théorique de quelque 14 millions de jours de soins par an. La différence à combler s élève donc à 2 millions de jours de soins. Cette progression s explique évidemment par la croissance démographique générale, mais aussi et surtout par la forte augmentation de la part de la population qui sera âgée de 70 ans et plus en Dans ce groupe d âge, la durée d hospitalisation est sensiblement plus longue aujourd hui déjà, et la demande correspondante devrait s apprécier d environ 40% pendant la période considérée. Il est donc fort probable que la demande de traitements hospitaliers stationnaires augmente et par conséquent ne recule pas, et ce en dépit des progrès médicaux, technologiques et logistiques prévisibles. 7.7 Emplois et valeur ajoutée dans la santé et le social Emploi Nombre d emplois (2012) En pourcentage de l emploi total (2012) 13% Croissance de 2002 à % Emplois en équivalent plein temps (2012) En pourcentage du total Suisse (équivalent plein temps 2012) 11.6% Croissance de 2002 à % Valeur ajoutée Valeur ajoutée (en mrd de CHF, 2011) 35 Part de la valeur ajoutée suisse totale (2011) 6.3% Croissance réelle de 2002 à % Valeur ajoutée par équivalent plein temps (en CHF, 2011) Sources: OFS; SECO 88 Immo-Monitoring 2013 I 2

7 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé 7.8 Nombre de cliniques en fonction du type de clinique 7.9 Perspectives 2030: nombre de jours de soins nécessaire par classe d âge (en mio) Cliniques spécialisées Cliniques de rééducation Cliniques psychiatriques Soins de base Prise en charge centralisée Age: Moins de 15 ans et plus Source: Wüest & Partner 7.10 Comparaison des cliniques privées et publiques (quantiles, 2010) 7.11 Nombre moyen de lits par hôpital en fonction du type de commune (sans les maisons de naissance, 2010) 100% Patients hors-canton Patients étrangers Recette totale stationnaire Grands centres Centres moyens 80% Communes pendulaires hors des agglomérations Centres moyens: ceinture périurbaine Grands centres: ceinture suburbaine 60% Petits centres Centres moyens: ceinture suburbaine 40% Communes industrielles Communes agricoles 20% Grands centres: ceinture périurbaine Communes à revenu élevé Communes touristiques Cliniques publiques Sources: OFS; Wüest & Partner Cliniques privées Moyenne suisse Immo-Monitoring 2013 I 2 89

8 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé Potentiel exigeant pour les placements directs Le potentiel futur du secteur de la santé pour le marché immobilier devrait se déployer surtout dans trois domaines. Premièrement, la demande de logements adaptés au troisième âge continuera de croître et il faut donc veiller, surtout lors des rénovations et des démolitions-reconstructions, à tenir compte de l évolution des besoins que cela engendrera. Deuxièmement, l évolution démographique probable stimulera sensiblement le marché des services personnels offerts en relation avec le logement à la retraite. Ces prestations ne répondent pas à de nouveaux besoins, elles doivent soutenir et assister des activités liées depuis toujours au troisième âge. La liste est longue: nettoyage, cuisine, mobilité, loisirs, conseil ou aide au ménage. En outre, les services personnels axés sur la santé et les soins médicaux revêtent une importance croissante. Compte tenu de la part de la population vivant au troisième âge, les opportunités de marché se situent principalement dans le cadre de ces prestations de services. Troisièmement, le manque de places dans les EMS et les hôpitaux qui devrait se faire jour en Suisse ces prochaines années constitue aussi un potentiel pour le secteur immobilier. On peut s attendre ici à un besoin supplémentaire de plus de places d ici Etude du parc actuel et des remplacements Les bâtiments d hôpitaux ou de maisons de retraite arrivés au terme de leur cycle de vie ou dont l exploitation n est pas rentable et doit donc être abandonnée constituent un accès possible à ce marché pour les investisseurs immobiliers. Dans cette perspective, il s agit de se demander si les aires et les constructions en question peuvent être exploitées et sous quelle forme. Souvent, des réaffectations semblent plus prometteuses que la poursuite de l exploitation prévue initialement. Selon les caractéristiques des terrains et des bâtiments, différentes utilisations peuvent être envisagées des logements adaptés aux aînés jusqu aux écoles privées ou aux hôtels de conférence en passant par les appartements en location ou en propriété. La détermination du segment offrant le meilleur potentiel de rendement est défini en fonction des caractéristiques de la demande régionale, des opportunités de rendement, des investissements requis et de la structure attendue des coûts. Conditions cadres et facteurs de succès La mesure dans laquelle les investisseurs privés et institutionnels peuvent exploiter ce potentiel par des placements directs ne dépend pas des besoins régionaux, mais des conditions cadres et des facteurs de succès suivants: Réglementation: l évolution des réglementations étatiques joue un rôle majeur. Outre les lois fédérales concernées, soit notamment la loi sur l assurance-maladie (LAMal), les législations cantonales revêtent ici une grande importance. Des critères déterminants peuvent aussi provenir de domaines tels que les permis de construire, les entités de surveillance de l Etat, les assurances, le financement et les contrôles. Obstacles: il est sensiblement plus difficile d accéder aux immeubles de santé spécifiques qu aux immeubles de placement traditionnels. Par exemple, l ouverture et l exploitation d un hôpital nécessitent des autorisations. Des obstacles apparaissent aussi dans le cadre de l aménagement du territoire, avec l utilisation de zones spéciales pour les bâtiments publics. Taille critique: la forte intensité capitalistique par complexe immobilier ou par aire de construction engendre des risques importants. Pour assurer le succès durable de tels projets, l exploitant doit absolument atteindre une certaine taille. Connaissances techniques et économiques: pour intervenir en tant qu investisseur ou bailleur de fonds, il faut disposer de connaissances approfondies des activités et du secteur correspondants. Or, en comparaison avec les segments immobiliers traditionnels, les exigences du secteur médical sont sensiblement plus nombreuses. Et comme il s agit ici, du point du vue immobilier, d un segment de niche, il faut prévoir un concept d exploitation très pointu, avec définition exacte du marché cible, positionnement clair face à la concurrence, établissement des investissements nécessaires à la construction et contrôle rigoureux des coûts. Interface: les immeubles de santé sont des immeubles d exploitant typiques et impliquent une interdépendance étroite entre le fournisseur de prestations médicales (exploitation hospitalière) et l immeuble. D autre part, il faut définir les relations au sein d une structure collective ou la collaboration avec des partenaires. Dans le contexte actuel, le lancement d un premier projet sur ce marché, avec l acquisition d immeubles ou d entreprises en place, peut emprunter plusieurs voies possibles: d une part la transformation d institutions publiques en une société anonyme, avec ouverture de l actionnariat, et d autre part la mise à disposition de fonds externes par le biais de crédits hypothécaires. On peut aussi envisager des transactions de cession-bail ou la création de véhicules de placement institutionnels tels qu un fonds immobilier. Mais indépendamment de la forme que doit revêtir un tel engagement immobilier, il nécessitera des moyens financiers considérables. 90 Immo-Monitoring 2013 I 2

9 Chapitre 7 Immeubles liés à la santé 7.12 Résultats financiers des hôpitaux par rapport au nombre de personnes atteignables (30 min. en transport motorisé, 2010) 7.13 Cliniques: part de la recette des stationnaires à la recette totale (2010) mio CHF Prise en charge centralisée: niveau 1 Prise en charge centralisée: niveau 2 Soins de base: niveau 3 Soins de base: niveau 4 Soins de base: niveau 5 Psychiatrie: niveau 1 Psychiatrie: niveau 2 Réadaptation Chirurgie Gynécologie, néonatalogie Pédiatrie mio personnes Gériatrie Autres Sources: OFS; Wüest & Partner 0 20% 40% 60% 80% 100% 7.14 Personnes prêtes à déménager et objets recherchés: comparaison des personnes de 65 et plus avec les moins de 65 ans 25% Part des personnes prêtes à déménager 100% Type de logement recherché 100% Taille du logement recherchée 20% 80% 80% 15% 60% 60% 10% 40% 40% 5% 20% 20% Location PPE Maison Moins de 65 ans Plus de 65 ans individuelle Moins de 65 ans Plus de 65 ans Moins de 65 ans Plus de 65 ans 1 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Source: Immobarometer NZZ/Wüest & Partner Immo-Monitoring 2013 I 2 91