1 VOLET HABITAT - LOGEMENT. Synthèse du volet Habitat - logement

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1 1 VOLET HABITAT - LOGEMENT Synthèse du volet Habitat - logement

2 2 VOLET HABITAT - LOGEMENT I / Contexte général... 3 A. Les caractéristiques du parc de logement en France... 3 B. Les caractéristiques du parc de logement dans le Pas-de-Calais... 4 C. Le desserrement des ménages, moteur principal du besoin en logement... 5 D. Les orientations majeures du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) en matière d habitat - logement... 6 II / Et dans le Plan Local d Urbanisme intercommunal?... 7 A. Les caractéristiques globales du parc de logements de la Communauté urbaine d Arras. 7 B. Une relative inadéquation entre l offre de logements et les besoins des ménages C. Des problématiques de diversification de l offre de logements, tant dans les formes d habitat que dans les statuts d occupation D. Une forte mobilisation de la Communauté urbaine d Arras, véritable pilote de la politique habitat sur son territoire

3 3 VOLET HABITAT - LOGEMENT I / Contexte général A. Les caractéristiques du parc de logement en France En France, le rythme de construction de logements neufs a été quasi constant au cours des 20 dernières années avec une tendance à la baisse observée depuis En 2011, le parc de logements comptait environ 33,5 millions de logements sur tout le territoire, soit une hausse de 1,2% par rapport à La composition de ce parc de logements comprend pour l'essentiel des résidences principales, les résidences secondaires et les logements vides non occupés représentant quant à eux 18% des logements (cf. graphique ci-dessous). Les maisons individuelles constituent la majeure partie de cette offre (56,5% des logements), même si la tendance tend à s inverser depuis 2008 notamment du fait d un recul des constructions de maisons neuves. Composition du parc de logements en France en % 9% 9% Résidences principales Résidences secondaires Logements vides non occupés Source : Filocom 2009 La part des propriétaires occupants est quant à elle en hausse continue depuis 10 ans et concerne aujourd hui 58% des logements. Ce taux élevé est principalement marqué dans les zones rurales et périurbaines. En milieu urbain, le taux de propriétaires occupants est plus faible. La part des locataires du parc privé est également en hausse (24,7% du parc en 2010), au détriment du parc locatif aidé qui représentait 15,4% des logements en 2010 contre 16,5% en 1999.

4 4 VOLET HABITAT - LOGEMENT La réalisation de logements aidés est elle aussi en hausse et le parc a atteint les 4,6 millions de logements en Ces logements sont principalement des appartements, généralement situés en zone urbaine. Si le nombre de ménages vivants en logement aidé augmente au fil des années, la part des locataires sociaux parmi l ensemble des ménages est en baisse continue depuis 1997 (cf. graphique ci-contre). L état de confort des habitations est constant depuis 2005 puisque les 2/3 des ménages trouvent leur logement confortable, un tiers moyennement confortable et seulement 2,4% des ménages estiment que leur logement a un confort insuffisant. L inconfort sanitaire (absence d eau chaude courante, de douche ou de WC intérieur) représente encore 1,4% des logements, taux en diminution continue. B. Les caractéristiques du parc de logement dans le Pas-de-Calais Le parc de logement dans le département a augmenté de 7% entre 1999 et 2006 soit une production d environ logements par an. L offre reste cependant assez peu diversifiée sur le type de logements construits, les 3/4 des nouvelles constructions étant des maisons individuelles. Cette offre connait également un réel déficit en matière de mixité sociale, notamment dû à une production et à une répartition inégale du logement social sur le territoire. Au niveau du département, la répartition du parc est relativement proche de la moyenne nationale avec une part majoritaire de propriétaires occupants (cf. graphique ci-dessous). Cette part de propriétaires occupants tend à diminuer en milieu urbain par rapport aux zones rurales qui connaissent les taux les plus importants. Statut des résidences principales en 2007 Graphique extrait du pré diagnostic du Plan Départemental de l Habitat (2010)

5 5 VOLET HABITAT - LOGEMENT C. Le desserrement des ménages, moteur principal du besoin en logement Le desserrement des ménages est un phénomène de société qui se poursuit, en lien avec l évolution des modes de vie et du vieillissement de la population (pour plus de détails se reporter à la fiche démographie et solidarité). Il induit à population égale un besoin plus important de logements. A titre d exemple, dans le département du Pas-de-Calais, sur les logements construits par an entre 1999 et 2006, 85% d entre eux sont affectés directement aux besoins de la population existante (cf. diagramme ci-dessous) et donc uniquement à son maintien sur le territoire. Graphique extrait du diagnostic du PLH de la Communauté urbaine d Arras Graphique extrait du pré diagnostic du Plan Départemental de l Habitat (2010)

6 6 VOLET HABITAT - LOGEMENT D. Les orientations majeures du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) en matière d habitat - logement En matière d habitat, le Schéma de Cohérence Territorial pose les contours d une production ambitieuse de logements neufs, une répartition équilibrée de la production des logements sur le territoire ainsi que l émergence de programmes diversifiés, adaptés aux différentes attentes des habitants. Les orientations définies sont : Produire logements d ici 2032 : - Dont logements dans les communes urbaines 1, à 320 logements pour le pôle de Maroeuil, à 520 logements répartis entres les 3 autres pôles relais Thélus, Bailleul- Sire-Berthoult et Beaumetz-les-Loges, - Les logements restants seront à produire dans les communes rurales. Améliorer la qualité urbanistique des opérations sur le territoire et poser des objectifs de densité pour les opérations nouvelles. Ces objectifs de densité sont fixés de la manière suivante : - 50 à 60 logements par hectare dans le centre-ville d Arras logements par hectare dans les secteurs périphériques d Arras et dans les communes urbaines à 20 logements par hectare dans les pôles relais logements par hectare dans les communes rurales Adapter et faire évoluer l offre de logements en fonction des différents besoins : - 43% de la production de logements seront consacrés au logement social. - Localiser la production dans les centres urbains et les bourgs ruraux - Répondre aux différents besoins (étudiants, personnes âgées, etc.) en matière de typologie de logement. Articuler les nouveaux projets autour de la mixité fonctionnelle des activités : - Créer des lieux de vie à part entière, intégrés ou rattachés efficacement au centre des communes. 1 Arras, Dainville, Agny, Achicourt, Beaurains, Tilloy-lès-Mofflaines, Saint-Laurent-Blangy, Saint-Nicolas, Sainte-Catherine et Anzin-Saint-Aubin 2 Maroeuil, Thélus, Bailleul-Sire-Berthoult et Beaumetz-les-Loges

7 7 VOLET HABITAT - LOGEMENT II / Et dans le Plan Local d Urbanisme intercommunal? Face aux tendances démographiques de la Communauté urbaine d Arras, le territoire s est doté d une politique volontariste en matière d attractivité résidentielle à travers le Schéma de Cohérence Territorial (cf. fiche volet démographie-solidarité), une stratégie réaffirmée dans le nouveau Programme Local de l Habitat. Dans ce cadre, les élus communautaires de la Communauté urbaine d Arras ont souhaité retenir un scénario de développement résidentiel volontariste, c est-àdire visant une croissance de la population. A travers une ambition de construction neuve affirmée, il s agit aussi bien d être en mesure d attirer et d accueillir une nouvelle population (à hauteur du tiers des objectifs, ce qui est une spécificité par rapport au département du Pas-de-Calais) et de répondre aux évolutions socio-démographiques du territoire (desserrement des ménages à hauteur des deux tiers). Compte tenu du contexte actuel (un marché immobilier peu porteur ) cette ambition ne se fera pas «spontanément», des moyens devront être mis en place pour soutenir la production de logements. A. Les caractéristiques globales du parc de logements de la Communauté urbaine d Arras L offre neuve : la nécessité de construire de l ordre de 600 logements par an pour répondre aux besoins démographiques et à l enjeu d attractivité ; un volume qui n est plus atteint depuis 2008 Pour répondre aux ambitions d attractivité résidentielle du territoire, le Programme Local de l Habitat 2008/2013 avait fixé un objectif de 535 logements / an à construire. Or, entre 2008 et 2012, seulement logements ont été mis en chantier, soit en moyenne 435 logements par an. Le déficit de construction neuve au regard des objectifs est de l ordre de 100 logements par an. Le volume de logements produits a nettement baissé depuis 2007, année de relative euphorie Evolution du nombre de logements commencés (Souce : Sitadel) Nombre de logements commencés Objectifs PLH Objectifs PLH modifiés

8 8 VOLET HABITAT - LOGEMENT Cette tendance ne semble, par ailleurs, pas s améliorer : selon les analyses du Crédit Foncier portant sur la période avril mars 2014 à l échelle du territoire de la Communauté urbaine d Arras, le nombre de logements commencés aurait baissé de 27%, contre 13% à l échelle régionale. Ceci tient au faible investissement du territoire par les opérateurs privés lié notamment au zonage de l Etat en matière d aide à l habitat qui n est pas favorable à la Communauté urbaine d Arras et plus généralement à une attractivité résidentielle insuffisante. La structure du parc de logements : depuis les années 2000, un développement du parc locatif privé, une diminution de la part des propriétaires occupants L évolution des statuts d occupation depuis 1990 Propriétaires occupants Locataires du parc privé Locataires du parc social Hébergés gratuitement CUA 58% 55% 54% 16% 19% 22% 22% 23% 22% 4% 3% 2% Département 56% 56% 57% 19% 18% 22% 14% 19% 18% 11% 7% 3% Région 55% 55% 56% 20% 20% 22% 17% 20% 19% 7% 5% 2% France 54% 55% 58% 25% 25% 25% 15% 16% 15% 6% 5% 2% Contrairement aux tendances observées sur les territoires de référence (Département, Région et France Métropolitaine), le poids des propriétaires occupants a eu tendance à diminuer entre 1999 et 2011 (- 1 point). A l inverse, le parc locatif privé s est développé, en lien avec la réalisation de nombreux programmes d investissement locatif (ceux-ci ont fortement contribué à la production de logements, jusqu en 2007). A noter également, la part importante représentée par le parc locatif social : selon la source de données Filocom, en 2011, 25,6% des logements du territoire sont des logements sociaux (soit logements). Il s agit ici de tendances communautaires. Or, il existe au sein du territoire d importantes disparités reflets des vocations résidentielles très diversifiées entre les communes. La carte ci-dessous permet notamment de constater que la part des propriétaires occupants est moindre dans les communes urbaines et Arras que dans les communes rurales où elle est très majoritaire.

9 9 VOLET HABITAT - LOGEMENT L état du parc de logements : des besoins d intervention sur le parc existant, public comme privé. Concernant le parc social, des avancées significatives sont à valoriser en matière de renouvellement urbain, à travers notamment le Projet de Rénovation Urbaine de la Résidence Saint Pol à Arras (finalisé) et celui des Nouvelles Résidences, à cheval sur Saint-Nicolas-lez-Arras et Saint- Laurent-Blangy (bien engagé). La Communauté urbaine souhaite poursuivre son intervention en s inscrivant dans la réalisation d un nouveau projet de renouvellement urbain à l échelle de l agglomération, qui concerne 3 communes, 5 quartiers, habitants. Au-delà des opérations dans les quartiers d habitat social, se pose la question de : - L amélioration de la performance énergétique des logements. - L adaptation des logements au vieillissement et au handicap. - La question spécifique des PLA-I (Prêt Locatif Aidé à financement très social) en diffus en mauvais état (environ 200 logements). Dans le parc privé de la Communauté urbaine d Arras, les besoins d interventions portent sur plusieurs aspects, parmi lesquels : - La lutte contre la vacance : la Ville-centre est particulièrement concernée par le phénomène notamment dans son centre historique et ce, malgré les différentes actions spécifiques menées (deux Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat entre 1995 et 2002). En 2011, le taux de vacance y est de 8,8% (soit près de logements concernés), contre 6,5% à l échelle communautaire et est par ailleurs en progression (+ 575 logements vacants entre 2006 et 2011). Face à ce constat, la Communauté urbaine d Arras a engagé une étude pré-opérationnelle sur le logement vacant dans le centreville d Arras qui a donné lieu à la mise en place d un plan d actions. - L amélioration globale de la qualité des logements : plus de 900 logements seraient indignes selon Filocom, près de la moitié de ces logements sont concentrés sur Arras. Par ailleurs, 2500 logements seraient dans un état «dégradés» d après une étude terrain de la Communauté urbaine d Arras.

10 10 VOLET HABITAT - LOGEMENT Dans le parc privé et public, les besoins d intervention concernent: - L adaptation du parc au vieillissement et à la perte d autonomie. - L amélioration de la performance énergétique des logements, 59% des logements ont été construits avant 1975, date de la première règlementation thermique. Il s agit de lutter et d anticiper la précarité énergétique, 48% des occupants du parc privé ont des revenus modestes. B. Une relative inadéquation entre l offre de logements et les besoins des ménages Plusieurs décalages entre l offre et la demande de logements sont observables sur le territoire de la Communauté urbaine d Arras. Un premier décalage entre les niveaux de prix/loyers et les capacités financières des ménages. En 2011, 73% des ménages de la Communauté urbaine d Arras sont éligibles au logement locatif social. Face aux revenus de la population, les niveaux de loyers/de prix pratiqués sur le territoire semblent très élevés. Quelques éléments de contexte : - En 2014, le prix moyen dans le neuf est d environ /m². Il varie fortement selon les programmes, de (Beaurains) à près de sur la Ville d Arras (source : CECIM Nord). A noter que le prix de vente moyen pour une maison neuve est de (source : Perval 2010) - Dans l ancien, les prix de l immobilier (maisons anciennes et appartements anciens) semblent globalement orientés à la baisse depuis quelques mois, conséquence d un marché immobilier moins dynamique et peu porteur, mais restent globalement plus élevés que sur les agglomérations limitrophes de Lens, Béthune et Calais. Le prix de vente moyen pour une maison ancienne est de (source : Perval 2010) - Concernant, le parc locatif privé, les niveaux de loyers sont globalement supérieurs à ceux constatés dans les autres agglomérations de la région et, par ailleurs, élevés, notamment pour les petites typologies

11 11 VOLET HABITAT - LOGEMENT 12 Les niveaux de loyers (en /m²/mois) dans les principales agglomérations et villes centre de la Région en 2014 Source : CLAMEUR, références ,2 10 8,8 9,5 Agglomération Ville centre 9,9 9,2 9,2 9 9,1 8,4 8,5 8,2 8,3 8,2 9, CA Douaisis CU Dunkerque CA Boulonnais CA Calaisis CA de l'artois CA Lens Liévin Grand Littoral CUA Ce décalage entre les différentes offres de logements (anciennes/neuves, en accession à la propriété/dans le parc locatif privé) comporte des risques majeurs pour le territoire : - Des parcours résidentiels bloqués (en particulier pour les locataires HLM) compte tenu des écarts de prix entre les différentes offres (de 1 à 2 entre le locatif social et le locatif privé, de 1 à 3 entre le locatif social et l acquisition d un bien dans le neuf ). - Le départ de jeunes ménages vers des territoires limitrophes pour devenir propriétaires. - Une tension relativement importante sur le parc locatif social. C. Des problématiques de diversification de l offre de logements, tant dans les formes d habitat que dans les statuts d occupation Face au constat de l inadéquation de l offre de logements par rapport aux besoins des ménages, la question de la diversification de l offre de logements produite apparaît comme particulièrement prégnante. Des actions en la matière sont déjà à l œuvre sur le territoire de la Communauté urbaine d Arras : le logement locatif social : des efforts importants en matière de production (un objectif atteint pour le Programme Local de l Habitat ) mais une production concentrée géographiquement et globalement orientée à la baisse ces dernières années 207 logements sociaux ont été financés en moyenne par an entre 2008 et 2013, soit plus que l objectif de production fixé dans le Programme Local de l Habitat

12 12 VOLET HABITAT - LOGEMENT Les logements locatifs sociaux livrés et financés depuis 2005 (périmètre des 24 communes antérieur au 1 er janvier 2013) Financés Livrés Objectifs PLH Source : données fournies par la CUA Deux limites sont néanmoins à mettre en évidence et soulèvent des interrogations pour la suite : - Depuis 2011, le volume de logements locatifs sociaux financés est globalement orienté à la baisse par rapport aux années précédentes (109 logements en 2011, 149 en 2012 et 146 en 2013). - Autre limite à mettre en évidence : les difficultés rencontrées par les communes rurales pour atteindre les objectifs, alors que le logement locatif social constitue un levier stratégique pour rééquilibrer l occupation sociale entre les secteurs géographiques de l Agglomération. Alors que sur la ville-centre les logements locatifs sociaux représentent 40% des logements produits entre 2008 et 2013, l atteinte des objectifs est beaucoup plus variable sur les autres secteurs de la Communauté urbaine d Arras. Il existe un risque de déséquilibre dans la répartition des logements locatifs sociaux qui a des incidences sur la politique de peuplement à l échelle globale de l agglomération. Des résultats contrastés en matière d accession aidée à la propriété Malgré une politique volontariste menée par la Communauté urbaine d Arras, l objectif en matière de développement de l accession aidée la propriété n est pas atteint.

13 13 VOLET HABITAT - LOGEMENT Depuis 2011, un nouveau dispositif d aide communautaire en faveur de l accession aidée à la propriété, le «Pass Accession» a été mis en place en logement neuf et en logement ancien (avec aide financière pour la réalisation de travaux). Pour un achat dans le neuf, l aide apportée par la Communauté urbaine d Arras à l accédant est comprise entre et sous conditions de ressources. Pour un achat dans l ancien, l aide apportée par la Communauté urbaine d Arras à l accédant est de et est articulée, le cas échéant, à une aide aux travaux sous conditions de ressources. Entre 2011 et 2013, 82 ménages ont bénéficié du dispositif, 64 pour une acquisition dans l ancien et 18 pour un achat dans le neuf. Néanmoins, seulement 340 Prêts à Taux Zéro ont été accordés entre 2008 et 2013 (en moyenne 60 par an, soit la moitié de l objectif défini). Le déficit est particulièrement marqué sur la Ville d Arras. Dans le cadre de l élaboration du Programme Local de l'habitat , plusieurs pistes ont été identifiées pour développer l accession aidée à la propriété : la réduction du prix de revient des opérations via la maîtrise du prix du foncier et des coûts de construction, la mobilisation d autres dispositifs tels que le Prêt Social Location-Accession, la vente de logements locatifs sociaux, ou encore des modalités alternatives telles que l habitat participatif, etc. Des formes d habitat et des produits globalement peu innovants qui ne permettent pas à la Communauté urbaine d Arras de se différencier des territoires voisins concurrentiels A l exception de quelques opérations ponctuelles, les formes d habitat développées sur la Communauté urbaine d Arras restent relativement «classiques» : plutôt du collectif sur la villecentre et des opérations en individuel, plus ou moins denses, dans les autres communes. Dans les prochaines années, il conviendra d innover sur les formes urbaines, notamment de favoriser le développement de formes intermédiaires, pour répondre aux différents enjeux : - Répondre à la diversité des attentes des ménages (en termes de surfaces, de prestations telles que les jardins, le stationnement, les places de rangement pour les vélos ). - Produire des offres à des niveaux de prix moins élevés. - Mettre en œuvre les orientations nationales (Grenelle de l Environnement) et locales (Schéma de Cohérence Territorial) incitant au développement de formes d habitat plus denses et à la réduction de la consommation foncière, etc. Dans cette optique, une réflexion est à conduire avec les opérateurs et acteurs du territoire pour imaginer de nouvelles formes d habitat. Il conviendra d être vigilant quant à l adaptation des formes d habitat aux types de communes. Dans les communes périurbaines et, a fortiori, dans les communes rurales, les ménages recherchent essentiellement de l individuel, ce qui explique en partie les difficultés de commercialisation de certains programmes en collectif réalisés récemment (les niveaux de prix élevés ont également constitué un frein).

14 14 VOLET HABITAT - LOGEMENT D. Une forte mobilisation de la Communauté urbaine d Arras, véritable pilote de la politique habitat sur son territoire. Depuis 2008, la CUA conçoit sa politique habitat comme un véritable levier de son ambition de redynamisation du territoire ; en mobilisant un ensemble cohérent d actions aussi bien en faveur de la construction neuve que de la revitalisation de l habitat existant, de l accession à la propriété que du logement abordable, en milieu urbain comme dans les communes périurbaines et rurales, elle vise à offrir des parcours résidentiels adaptés à tous les profils de ménages. Le budget mobilisé pour la mise en œuvre de la politique du logement a ainsi été multiplié par 3 depuis 2008, pour atteindre plus de 2,3 M en 2012.