Guide pratique sur l immobilier

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1 Guide pratique sur l immobilier POUR AVOCATS Juin 2010 Cliquez sur Avocats à ou appelez au ou au , p 3315

2 GUIDE PRATIQUE SUR L IMMOBILIER Table des matières INTRODUCTION... 4 PARTIE 1 L OPÉRATION IMMOBILIÈRE... 4 ASSURANCE DE TITRE... 4 ENREGISTREMENT ÉLECTRONIQUE... 7 SITUATIONS DE CONFLIT D INTÉRÊTS HYPOTHÈQUES RECOURS DES PRÊTEURS À DES TIERS FOURNISSEURS DE SERVICES POUR TRAITER LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES RÉSIDENTIELS, ET POSSIBILITÉS DE CONFLITS D INTÉRÊTS POUR LES AVOCATS PROCÉDURE PRÉVUE À L ARTICLE 13 FONDS DE CLÔTURE PARTIE 2 QUESTIONS DE DÉONTOLOGIE DANS LES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES DOUBLE MANDAT PARTIES NON REPRÉSENTÉES HONORAIRES ET DÉBOURS ENGAGEMENTS RETRAIT DE L AVOCAT FRAUDE IMMOBILIÈRE SURPRIME POUR TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES ANNEXE 1 : RÈGLE 2 LES RAPPORTS AVEC LES CLIENTS ANNEXE 2 : LIGNES DIRECTRICES SUR LA PRATIQUE DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES RÉSIDENTIELLES ANNEXE3 : LIGNES DIRECTRICES SUR L ENREGISTREMENT ÉLECTRONIQUE DES TITRES DE PROPRIÉTÉ..95 ANNEXE 4 : ACCUSÉ DE RÉCEPTION ET INSTRUCTIONS EXEMPLE ANNEXE 5 : DISPOSITION 5.01 LA SURVEILLANCE ANNEXE 6 : DISPOSITION 6.03 (10) ENGAGEMENTS ANNEXE 7 : CONVENTION D ENREGISTREMENT DES DOCUMENTS

3 ANNEXE 8 : PAIEMENT DES DROITS D ENREGISTREMENT ET DES DROITS DE CESSION IMMOBILIÈRE ANNEXE 9 : RÈGLEMENT ADMINISTRATIF 9 OPÉRATIONS FINANCIÈRES ET REGISTRES ANNEXE 9A : FORMULE 9A DEMANDE DE TÉLÉVIREMENT DE FONDS EN FIDUCIE FORMULE 9A EXEMPLE ANNEXE 9B : FORMULE 9B AUTORISATION DE RETRAIT PAR TERANET FORMULE 9B EXEMPLE ANNEXE 9C : FORMULE 9C DEMANDE DE TÉLÉVIREMENT DE FONDS EN FIDUCIE VISANT DES FONDS DE CLÔTURE FORMULE 9C EXEMPLE ANNEXE 9D : FORMULE 9D AUTORISATION DE PLACEMENT FORMULE 9D EXEMPLE ANNEXE 9E : FORMULE 9E RAPPORT DE PLACEMENT FORMULE 9E EXEMPLE ANNEXE 10 : OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES RECOURS DES PRÊTEURS À DES TIERS FOURNISSEURS DE SERVICES POUR TRAITER LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES ANNEXE 11 : DISPOSITION 1.02 DÉFINITION DE CONSENTEMENT ANNEXE 12 : FORMULE DE RECONNAISSANCE DE DOUBLE MANDAT ET FORMULE DE CONSENTEMENT, À UTILISER DANS UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE EXEMPLE ANNEXE 13 : COMMENT RESPECTER LA RÈGLE RELATIVE AU DOUBLE MANDAT LORSQUE LE CONSENTEMENT DU CLIENT EST NÉCESSAIRE ANNEXE 14 : RÈGLEMENT ADMINISTRATIF 7.1 OBLIGATIONS ET RESPONSABILITÉS OPÉRATIONNELLES ANNEXE 15 : AVERTISSEMENT DU BARREAU AUX PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER CONCERNANT LA FRAUDE ANNEXE 16 : DILIGENCE REQUISE DANS LES OPÉRATIONS HYPOTHÉCAIRES ET LES PRÊTS

4 ANNEXE 17 : LA FRAUDE DANS LES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES : QUESTIONS DE DÉONTOLOGIE (FAQ) ANNEXE 18 : ARTICLE DE ONTARIO LAWYERS GAZETTE SUR LA FRAUDE IMMOBILIÈRE ANNEXE 19 : PRÉVENTION DU BLANCHIMENT DE CAPITAUX (FAQ) ANNEXE 20 : FRAUDE IMMOBILIÈRE : MESURES CRÉATIVES DE LUTTE CONTRE LA FRAUDE ANNEXE 21 : DOCUMENT D INFORMATION DU BARREAU SUR SES INITIATIVES COURANTES ET RÉCENTES POUR PROTÉGER LE PUBLIC DANS LES AFFAIRES IMMOBILIÈRES ANNEXE 22 : ARTICLE 251 DE LA LOI DE L IMPÔT SUR LE REVENU ANNEXE 23 : FORMULAIRES DE SURPRIME POUR TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES ANNEXE 24 : MESURES AIDANT À RESPECTER L OBLIGATION DES DEUX AVOCATS DU MÊME CABINET QUI TRAVAILLENT À UNE CESSION DE TITRE DE PROPRIÉTÉ ANNEXE 25 : EXIGENCES POUR LES AVOCATS CONCERNANT L IDENTIFICATION DES CLIENTS ET LA VÉRIFICATION ANNEXE 26 : LIGNES DIRECTRICES SUR LES PROCURATIONS DANS LES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES ANNEXE 27 : L ARGENT EST BIEN LÀ? GESTION DES FONDS ET AVANTAGES DES TÉLÉVIREMENTS

5 INTRODUCTION GUIDE PRATIQUE SUR L IMMOBILIER 1 Le présent manuel est un guide qui vise à aider les avocats et leur personnel à mieux comprendre certaines exigences et directives réglementaires concernant la pratique de l immobilier. Ce manuel ne prétend pas couvrir tous les problèmes de déontologie qu on peut rencontrer dans la pratique du droit de l immobilier. Pour s assurer de respecter les règles, les avocats devraient consulter le Code de déontologie (le Code) et les règlements administratifs du Barreau. Les avocats qui ont des questions spécifiques sur le Code, les règlements administratifs ou les lignes directrices DU Barreau peuvent téléphoner au Centre de ressources du Barreau, au ou sans frais en Ontario au , poste 3315, ou consulter le site Web du Barreau à PARTIE 1 L OPÉRATION IMMOBILIÈRE Au cours de la dernière décennie, bon nombre de changements ont été apportés à la législation touchant la pratique de l immobilier et aux pratiques de transport foncier. Cette partie de l article résume certaines exigences et questions réglementaires concernant l assurance de titre, l enregistrement électronique, les opérations hypothécaires et le versement des fonds à l a clôture. ASSURANCE DE TITRE Le Code et les Lignes directrices sur la pratique des opérations immobilières résidentielles contiennent des dispositions concernant l assurance de titre. CODE ASSURANCE DE TITRE Le Code impose à l avocat certaines obligations relatives à l assurance de titre pour un transport foncier. En conseillant le client sur un transport foncier, l avocat a l obligation : o d évaluer toutes les options raisonnables d assurance du titre; o d aviser le client du caractère facultatif de l assurance de titre et de l existence d autres options pour la protection de ses intérêts dans une opération immobilière [disposition 2.02(10)]. L avocat devrait savoir dans quels cas il y a lieu de contracter une assurance de titre. Bien qu elle vise à pr otéger les clients contre les risques visant précisément le titre, l assurance de titre ne saurait remplacer les services de 1 Les renseignements que contient le présent guide ne remplacent pas les recherches que doit entreprendre l avocat, son analyse ou son jugement personnel. Le Barreau du Haut-Canada ne fournit aucun conseil ou opinion juridique de fond. 4

6 l avocat dans une opération immobilière. L avocat doit s y connaître en assurance de titre et discuter avec les clients des avantages, des conditions et des limites et restrictions des différentes options et garanties généralement offertes sous forme d assurance de titre [disposition 2.02(10) et commentaire]. Le Code prévoit également que l avocat ne peut pas recommander aux clients un produit spécifique d assurance de titres contre rémunération directe ou indirecte d un assureur de titres, d un mandataire ou d un intermédiaire [disposition 2.02(11)]. De plus, l avocat doit informer les clients qu il ne reçoit pas de commission ou d honoraires de l a part d un assureur de titres, d un mandataire ou d un intermédiaire à l égard de l assurance de titres. S il discute de l assurance TitrePlus avec ses clients, il doit leur dévoiler la nature des liens unissant la profession juridique, le Barreau du Haut-Canada et l Assurance de responsabilité civile professionnelle des avocats [dispositions 2.02(12) et (13)]. LIGNES DIRECTRICES SUR LA PRATIQUE DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES RÉSIDENTIELLES ASSURANCE DE TITRE Les Lignes directrices sur la pratique des opérations immobilières résidentielles, à l exception des dispositions contenues dans le Code ou les règlements administratifs, explique les pratiques et les procédures recommandées aux avocats effectuant des opérations immobilières dans le secteur résidentiel. Ces Lignes directrices font plusieurs fois mention de l assurance de titre et des pratiques exemplaires. CONSEILS AU CLIENT AU DÉBUT DE L OPÉRATION Les Lignes directrices prévoient que l avocat devrait envisager l envoi, dès le début du mandat, d une première lettre au c lient qui peut inclure des renseignements sur les diverses méthodes d assurance du titre et demander au client de confirmer la méthode qu il choisit. Si l assurance de titre est choisie, l avocat, dès le début du mandat, devrait faire ce qui suit : o aviser le client des recherches qu il n effectuera pas et du genre de renseignements que ces recherches révéleraient au sujet du bien, tels que le zonage, les empiètements ou les questions d arpentage; o communiquer avec le client pour déterminer s il connaît des faits défavorables au sujet du bien immobilier, qui pourraient inciter l assureur à i nvoquer l exclusion relative à l a connaissance si le problème n est pas divulgué et assuré avant la clôture [Ligne directrice 1]. 5

7 Si le client ne recourt pas à l assurance de titre, l avocat devrait l informer des protections que fournirait après la clôture l assurance de titre dont le client ne bénéficie pas (par ex., concernant les empiètements sur le bien foncier après la clôture ainsi que les fraudes) [Ligne directrice 1]. CONSEILS AU CLIENT AU COURS DE L OPÉRATION ET COMMUNICATION DE L INFORMATION AU CLIENT L avocat devrait discuter avec le client et obtenir ses directives au sujet des recherches connexes à la recherche de titre qui pourraient être indiquées ou à conseiller étant donné la nature du bien foncier, les circonstances de l opération, les conditions de la convention d achat-vente et les conséquences qui s ensuivent si ces recherches ne sont pas effectuées. Si l assurance de titre n est pas obtenue, l avocat devrait savoir quelles recherches connexes à l a recherche de titre ne sont pas couvertes par l assurance de titre et soit effectuer les recherches appropriées, soit obtenir des renonciations du client. L avocat devrait aussi être conscient de l interrelation entre les questions suivantes : décision de ne pas faire certaines recherches connexes à l a recherche de titre; fait de laisser passer la date de réquisition sans avoir obtenu les résultats de ces recherches; moment de l a réception de l attestation d assurance provisoire ou de l engagement (généralement une fois passée la date de réquisition); politique de l assureur de titre retenu au sujet des demandes d assurance en cas de circonstances défavorables survenant avant la clôture, en dépit de l absence de recherche [Ligne directrice 2]. Avant la clôture, si l assurance de titre est obtenue, l avocat devrait examiner les points suivants avec le client et recevoir de lui une confirmation écrite à leur sujet : o la manière dont le titre est assuré; o l état du t itre et la protection qui sera offerte en v ertu de l a police d assurance de titre du client, le cas échéant; o la question de savoir si le client connaît des faits défavorables au sujet du bien immobilier, qui pourraient inciter l assureur à invoquer l exclusion relative à l a connaissance si le problème n est pas divulgué et assuré avant la clôture [Ligne directrice 1]. Si l assurance de titre a été obtenue, le rapport au client ne devrait pas donner une opinion sur le titre, mais devrait inclure la police d assurance de titre délivrée au client [Ligne directrice 1]. 6

8 RETARD DE LA CLÔTURE Si l enregistrement est retardé et qu on s appuie sur l assurance de titre pour clore une opération, l assureur devrait avoir l obligation expresse, incluse dans l attestation d assurance provisoire ou l engagement consenti au client assuré avant la clôture, de fournir au client une protection contre tout enregistrement contraire qui sera manifesté entre la libération du produit de la clôture et l enregistrement des titres de propriété [Ligne directrice 2]. DÉLIVRANCE DE LA POLICE D ASSURANCE DE TITRE L avocat devrait examiner la version préliminaire de la police d assurance de titre, de l attestation d assurance provisoire ou de l engagement pour établir : o l exactitude du nom de l assuré; o l exactitude de la description officielle, y compris les terres accessoires qui devraient être incluses dans la description, telles que les servitudes sises dans d autres biens fonciers; o l existence d autres questions relatives au titre, qui ne sont pas visibles dans l engagement d assurance et dont le client devrait être averti; o la couverture qui est exclue aux termes de la police [Ligne directrice 2]. L avocat devrait délivrer la police d assurance de titre aussitôt que possible après la clôture pour s assurer qu une politique délivrée est en v igueur au c as où le client aurait besoin de faire une réclamation et pour réduire au minimum le risque de voir le client forcé de di vulguer des renseignements défavorables obtenus entre la clôture et la délivrance de la police [Ligne directrice 2]. La règle 2 constitue l annexe 1 ci-jointe, et les Lignes directrices sur la pratique des opérations immobilières résidentielles constituent l annexe 2. ENREGISTREMENT ÉLECTRONIQUE Le Code et les Lignes directrices sur l enregistrement électronique des titres de propriété contiennent des dispositions ou des procédures suggérées aux avocats pour l enregistrement électronique des titres de propriété. Personal security package (psp) Un PSP est une disquette ou une clé personnalisée et codée, avec un mot de passe correspondant utilisé pour accéder au système e-reg. Le Code impose aux avocats l obligation de protéger leur PSP et de veiller à c e que les nonjuristes employés par eux protègent également leur PSP. 7

9 L avocat qui a une disquette personnalisée et codée pour accéder au système e-reg ne doit pas autoriser d autres personnes, y compris les employés non juristes, à utiliser sa disquette et ne doit pas divulguer son mot de passe personnalisé e-reg à d autres personnes [disposition 5.01(3)]. De plus, l avocat doit s assurer que tout employé non juriste embauché par lui qui a une di squette personnalisée et codée pour accéder au s ystème e-reg n autorise pas d autres personnes à utiliser sa disquette et ne divulgue pas son mot de passe e-reg à d autres personnes [disposition 5.01(4)]. AUTORISATION D ENREGISTREMENT La ligne directrice 3 des Lignes directrices sur l enregistrement électronique des titres de propriété porte sur l accusé de réception et les instructions. Selon le système e-reg, les documents sont signés et enregistrés sous forme électronique par les avocats et leurs assistants. Avant l enregistrement de documents électroniques, les avocats devraient obtenir de leurs clients et garder en filière une autorisation écrite d enregistrement. La formule «Accusé de réception et instructions» est produite par le système e-reg, et elle contient : o une reconnaissance du client, indiquant que les renseignements contenus dans le document à enregistrer sont exacts et que le client comprend le contenu du document; o l autorisation, donnée par le client à l avocat, d enregistrer le document sous forme électronique et, si nécessaire, de conclure une convention d enregistrement des documents (CED); o la confirmation de l identité de son client. Un avocat peut soit utiliser la formule «Accusé de réception et instructions» produite par le système e-reg, soit préparer son propre formulaire d accusé de réception et d instructions contenant les renseignements pertinents. Des modifications devraient être apportées au formulaire type en fonction des circonstances de l opération individuelle. Si l avocat rédige son propre formulaire d accusé de réception et d instructions, il est recommandé d y annexer le rapport d enregistrement du document produit par le système e- reg. L avocat devrait rencontrer son client et examiner avec lui l «Accusé de réception et instructions» et toute autre instruction écrite provenant du client avant l envoi du document électronique en vue de l enregistrement. S il ne lui 8

10 est pas possible de rencontrer le client, l avocat devrait s assurer que ce document est signé avec les mesures de protection appropriées pour la signature de t out document original. L avocat devrait garder en f ilière des copies signées de l «Accusé de réception et instructions», à titre d attestation écrite des instructions du c lient et d autorisation de l enregistrement électronique du document. Dans certaines circonstances, il peut être approprié que l avocat s appuie sur d autres documents que l «Accusé de réception et instructions» pour confirmer les instructions du client. Par exemple, pendant la période de transition au cours de laquelle l enregistrement électronique est introduit, les documents préparés en format Polaris et signés par les clients peuvent servir d instructions d enregistrement si les avocats donnent à l eurs clients des explications détaillées à ce sujet. Il faut remarquer que la convention d enregistrement foncier électronique que les titulaires de comptes sont tenus de conclure avec le gouvernement de l Ontario pour être autorisés à présenter des documents à enregistrer dans le système d enregistrement foncier électronique prévoit qu avant de pr ésenter certains documents (cessions, charges, mainlevées et procurations) en v ue de l enregistrement électronique, le titulaire du compte doit s assurer que les utilisateurs du compte ont obtenu une preuve d autorisation valide du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d un intérêt sur le bien-fonds qui a r equis l enregistrement. De plus, les titulaires du compte doivent être en mesure de fournir une preuve du consentement exprès de cette personne à l envoi de leur autorisation d enregistrement au di recteur de l enregistrement immobilier sur demande de ce dernier, au cas où une enquête serait tenue sur une activité ou un enregistrement qui serait soupçonné d être frauduleux ou illégal. Les Lignes directrices sur l enregistrement électronique des titres de propriété constituent l annexe 3 ci-jointe; la formule type «Accusé de réception et instructions» produite par le système e-reg constitue l annexe 4; la disposition 5.01 du Code de déontologie constitue l annexe 5. LA CONVENTION D ENREGISTREMENT DES DOCUMENTS (CED) Dans les clôtures électroniques, les avocats échangent habituellement des documents, des fonds et des clés avant la clôture et détiennent ces articles sous condition avant l enregistrement électronique des documents. La CED est un formulaire de convention uniformisé par lequel les avocats s engagent avant la clôture et qui contient le libellé des conditions. L avocat qui conclut une CED contracte des obligations professionnelles. La CED contient des engagements, et l avocat est tenu, en vertu du Code, de tenir tous les engagements qu il a pris et de ne pas prendre des engagements qu il ne peut tenir [disposition 6.03(10)]. 9

11 La ligne directrice 4 des Lignes directrices sur l enregistrement électronique des titres de propriété donne des conseils aux avocats sur les clôtures électroniques et la CED. Les avocats peuvent soit signer la CED en tant que document distinct, soit y souscrire comme à u n protocole. S ils suivent cette dernière procédure, ils doivent fournir les renseignements additionnels pertinents ou les changements exigés par la formule type de CED. Cette formule, dans sa version à jour, peut être obtenue sur le site Web du Centre de r essources du Barreau, à La disposition 6.03(10) du Code constitue l annexe 6 ci-jointe. La formule type de convention d enregistrement des documents, affichée sur le site Web du Barreau le 8 avril 2004, constitue l annexe 7. DÉCLARATIONS DE CONFORMITÉ À LA LOI Le système e-reg permet aux avocats de f aire des déclarations de conformité à la loi. Ces déclarations remplacent le dépôt de copies papier des preuves sur lesquelles la déclaration est fondée. Seul un avocat peut certifier par sa signature l intégralité d un document qui contient des déclarations de conformité à la loi. Quand ils font des déclarations de conformité à l a loi, les avocats devraient obtenir et garder en filière les preuves sur lesquelles sont fondées les déclarations de conformité à la loi, ou encore, ils doivent veiller à c e que des renseignements accessibles au public étayent entièrement la déclaration et demeurent accessibles. Cela peut être particulièrement important si une poursuite est intentée à l avocat en raison d une telle déclaration [Ligne directrice 6 des Lignes directrices sur l enregistrement électronique des titres de propriété]. PAIEMENT DES DROITS DE CESSION IMMOBILIÈRE ET DES DROITS D ENREGISTREMENT Quiconque veut utiliser le système e-reg doit être un abonné de Teranet Inc. Lorsque des documents sont présentés en vue d un enregistrement électronique, les droits de c ession immobilière, s ils sont payables, et les droits d enregistrement sont débités d un compte désigné par le titulaire du compte. Ce compte est appelé «compte bancaire pour l enregistrement immobilier» ou «CBEI». Un avocat peut désigner soit un compte général, soit un compte en fiducie spécial comme étant son CBEI. Les articles 15 à 17 du règlement administratif 9 décrivent la procédure à suivre pour le paiement des droits de cession immobilière et des droits d enregistrement à partir d un compte en fiducie spécial. Le paiement des droits de cession immobilière et des droits d enregistrement à partir d un compte général est traité comme tout autre débours fait pour un client à partir d un compte général. 10

12 L article intitulé Paiement des droits d enregistrement et des droits de cession immobilière, qui constitue l annexe 8 ci-jointe, traite des exigences réglementaires concernant le paiement des droits de cession immobilière et des droits d enregistrement dans le cas d un enregistrement électronique. Le règlement administratif 9 c onstitue l annexe 9. Un exemple de formule 9B remplie constitue l annexe 9B. SITUATIONS DE CONFLIT D INTÉRÊTS Il arrive que des avocats représentent plus d une partie dans une opération immobilière. Il existe des situations pratiques où le Code de déontologie interdit expressément à u n avocat de r eprésenter les deux parties à une opération immobilière. Dans certaines circonstances, même si l avocat a le droit d agir pour plus d une partie à l opération, il ne serait pas prudent de le faire. REPRÉSENTATION DE L ACHETEUR ET DU VENDEUR DANS UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE Le Code de déontologie a été modifié le 31 mars 2008 pour prescrire qu un avocat ne peut pas agir à la fois pour le cessionnaire et le cédant à l égard d une cession de t itre de propriété, ni les représenter de q uelque façon que ce soit, sauf dans certaines circonstances restreintes et définies. Pourvu qu il n y ait pas violation de la règle 2.04, un avocat peut représenter à la fois le cédant et le cessionnaire dans une cession de titre de propriété dans les cas suivants : o une cession où le cédant et le cessionnaire sont la même personne et dont le but est d effectuer un changement de tenure légale (Règlement de l Ontario 19/99, Loi portant réforme de l enregistrement immobilier); o une cession où le cédant et le cessionnaire sont la même personne et dont le but est d effectuer un m orcellement de t erres (Règlement de l Ontario 19/99, Loi portant réforme de l enregistrement immobilier) ; o une cession faite par un fiduciaire de succession, un exécuteur ou un administrateur à un e personne ayant des droits de bé néficiaire sur une partie de la succession (Règlement de l Ontario 19/99, Loi portant réforme de l enregistrement immobilier); o une cession où le cédant et le cessionnaire sont des «personnes liées» au sens de l article 251 de la Loi de l impôt sur le revenu (Canada); o une cession où l avocat exerce le droit dans un endroit éloigné où il n'y a pas d autre avocat dont le cessionnaire ou le cédant pourrait retenir les services sans subir d inconvénients déraisonnables pour la cession [règle ]. De plus, les cessions auxquelles participe un organisme gouvernemental ou une municipalité et les cessions de servitudes ne nécessitent pas de déclaration de conformité à la loi. 11

13 Dans les cas où le Code permet à un avocat d agir à la fois pour le cédant et le cessionnaire pour une cession de t itre de propriété, l avocat doit s assurer de respecter la règle 2.04 sur les conflits d intérêts, y compris les obligations relatives au double mandat. Le Code n exige pas que l avocat du cessionnaire et l avocat du cédant appartiennent à des cabinets distincts, pourvu qu il n y ait pas infraction de la règle 2.04 sur les conflits d intérêts. Si l avocat du c édant et celui du cessionnaire exercent dans le même cabinet d avocats, le mandat est un double mandat. De ce fait, la divulgation exigée par la disposition 2.04(6) doit être effectuée au cédant et au cessionnaire, et le consentement des clients au double mandat doit être obtenu. De plus, la nouvelle disposition 5.01(6) prévoit qu un avocat qui signe un document par voie électronique à l aide du système e-reg en assume l entière responsabilité. La règle se trouve à l annexe 1 ci-jointe. L article 251 de la Loi de l impôt sur le revenu constitue l annexe 22. Le document d information du Barreau du Haut-Canada sur ses initiatives courantes et récentes constitue l annexe 21. À l annexe 24, on trouve de l information et des soutiens à la pratique sur les obligations des deux avocats d un même cabinet qui travaillent à une cession de titre. REPRÉSENTATION DES CONJOINTS POUR LA VENTE DU FOYER MATRIMONIAL LORSQUE LES CONJOINTS SONT ENGAGÉS DANS UN CONFLIT MATRIMONIAL L avocat qui représente l un des conjoints dans un conflit matrimonial ne devrait pas agir pour les deux conjoints en vue de la vente du foyer matrimonial, en raison de la possibilité d un grave conflit d intérêts. L avocat qui représente les deux conjoints pour la vente du foyer matrimonial exerce un dou ble mandat et doit respecter les dispositions 2.04(6) à ( 10). Si l avocat se voit confier un double mandat, aucun des renseignements qui lui sont communiqués par un client dans l affaire ne saurait être tenu pour confidentiel à l égard des autres clients qu il représente en vertu du double mandat. Dans un tel cas, l avocat a l obligation fiduciaire de protéger les deux clients et de divulguer aux deux clients tous les renseignements pertinents. De plus, si l avocat agit pour les deux parties et qu un conflit surgit entre les parties quant à la façon de distribuer le produit de la clôture, l avocat ne doit pas distribuer le produit d une manière incompatible avec les instructions des deux parties. Il ne peut pas préférer les intérêts d un client à ceux de l autre. Dans un tel cas, l avocat ne devrait payer aucune partie du produit sans le consentement 12

14 écrit des deux conjoints ou sans une ordonnance du tribunal. Voir la règle 2.04 sur les conflits d intérêts. HYPOTHÈQUES Bon nombre de di spositions du C ode, des règlements administratifs et des lignes directrices portent spécifiquement sur les opérations hypothécaires et les prêts. Ces dispositions aident les avocats à s acquitter de leurs obligations fiduciaires envers leurs clients et à réduire les risques. REPRÉSENTATION DE L EMPRUNTEUR ET DU PRÊTEUR DANS UNE OPÉRATION HYPOTHÉCAIRE OU UN PRÊT Un avocat ou deux avocats ou plus qui exercent sous le régime de la société de personnes ou de l association ne peuvent agir en même temps pour le prêteur et l emprunteur dans une opération hypothécaire ou un e opération de pr êt que dans les cas suivants : o l avocat exerce dans un endroit éloigné où il ne se trouve aucun autre avocat par lequel l une ou l autre des parties pourrait facilement se faire représenter dans l opération; o le prêt hypothécaire est accordé par le vendeur; o le prêteur est une banque, une société de fiducie, une compagnie d assurance, une caisse populaire ou une société de crédit qui prête de l argent dans le cours normal de ses affaires; o la contrepartie du prêt hypothécaire ou autre ne dépasse pas $; o le prêteur et l emprunteur ont un lien de dépendance au sens de la Loi de l impôt sur le revenu (Canada). Les dispositions 2.04 (11) et (12) portent sur la représentation de l emprunteur et du prêteur en même temps dans une opération hypothécaire. Ces dispositions se trouvent à la page 57. MAINLEVÉE D HYPOTHÈQUE La procédure recommandée pour une mainlevée d hypothèque se trouve dans une ligne directrice élaborée par le Barreau en Même si elle remonte à 1992, elle est toujours pertinente. Bien que l observation de cette ligne directrice ne soit pas obligatoire, elle vise à limiter les risques et favorise la compétence. PRÊTS HYPOTHÉCAIRES INSTITUTIONNELS La ligne directrice définit un prêt hypothécaire institutionnel comme étant une hypothèque détenue par une banque, une société de f iducie, une compagnie 13

15 d assurance, une caisse populaire ou une société de crédit. Sous réserve des obligations contractuelles des parties, la procédure recommandée pour la mainlevée de ces hypothèques est la suivante. L avocat obtient du créancier hypothécaire un ét at de compte de pr êt hypothécaire à la date de clôture aux fins de la mainlevée. La lettre de l avocat au c réancier hypothécaire au s ujet de l état de c ompte devrait indiquer clairement : o que l avocat se fiera à l exactitude de l état de c ompte et émettra un chèque payable au créancier hypothécaire afin d effectuer la mainlevée complète de l hypothèque; o que l avocat ne sera lié par aucune réserve exprimée quant à l état de compte, soit en utilisant l abréviation «SEO», soit autrement. Au moment de la clôture, l avocat de l acheteur devrait remettre à l avocat du vendeur un chèque certifié payable au créancier hypothécaire conformément à la directive écrite du vendeur, et l avocat du vendeur devrait offrir à l avocat de l acheteur son engagement personnel : o à remettre immédiatement le chèque au créancier hypothécaire; o à être responsable de toute somme additionnelle payable pour la mainlevée de l hypothèque par suite d un retard dans la remise de l a somme requise pour la mainlevée; o à faire tous les efforts raisonnables pour obtenir et enregistrer une formule valide de mainlevée de l hypothèque le plus tôt possible après la clôture. De plus, l avocat de l acheteur devrait exiger du v endeur un engagement personnel à êt re responsable de t oute somme additionnelle payable au créancier hypothécaire par suite d erreurs, d omissions ou d autres changements apportés à l état de compte de prêt hypothécaire. PRÊTS HYPOTHÉCAIRES PRIVÉS La ligne directrice définit un prêt hypothécaire privé comme étant un prêt hypothécaire détenu par des particuliers ou des corporations qui n est pas un prêt hypothécaire institutionnel. Sous réserve des obligations contractuelles des parties, la ligne directrice prévoit que l avocat de l acheteur devrait insister pour que la mainlevée d un prêt hypothécaire privé soit effectuée et enregistrée au moment de la clôture ou avant. En règle générale, l engagement à obtenir et à enregistrer la mainlevée d un prêt hypothécaire privé à une d ate ultérieure ne devrait pas être pris ni accepté. 14

16 ENREGISTREMENT ÉLECTRONIQUE ET MAINLEVÉE D HYPOTHÈQUE La ligne directrice 5 des Lignes directrices sur l enregistrement électronique des titres de propriété contient des dispositions additionnelles portant sur la mainlevée électronique d hypothèques.. Cette ligne directrice prévoit que certaines institutions financières peuvent effectuer et enregistrer une mainlevée électronique d hypothèque sans l aide de l avocat du v endeur une fois que la somme nécessaire à l a mainlevée a ét é remise. Quand il demande un état de mainlevée d hypothèque à une institution financière, l avocat devrait demander des précisions quant à savoir si c est lui ou l institution financière qui préparera et enregistrera la mainlevée électronique d hypothèque. Si l institution financière insiste pour régler l affaire de façon interne, l avocat devrait en obtenir une confirmation écrite en ce sens. Dans de tels cas, sous réserve de t oute disposition contraire de la convention d achatvente, l avocat se sentira peut-être plus à l aise d écrire dans l engagement envers l avocat de l acheteur que l avocat du vendeur «fera enregistrer une mainlevée de l hypothèque». Toutefois, l avocat du vendeur a toujours la responsabilité de s assurer : o que les fonds nécessaires (y compris tout intérêt additionnel accumulé et les droits d inscription de l a mainlevée) sont envoyés à l institution financière; o que la mainlevée électronique est préparée et enregistrée promptement par l institution financière; o que les détails de l enregistrement de la mainlevée sont obtenus et envoyés à l avocat de l acheteur pour confirmer que l engagement a été respecté. Dans le cas des prêts hypothécaires privés, à moins que le paiement et la mainlevée de l hypothèque n aient été effectués avant la clôture, il pourrait être nécessaire que l avocat du v endeur demande, au moyen de l a formule recommandée «Accusé de r éception et instructions», l autorisation écrite du prêteur pour créer la formule électronique de mainlevée requise et en organiser l enregistrement au moment de la clôture. Également, dans le cas des prêts hypothécaires privés, il est acceptable qu un avocat transfère directement au compte de fiducie de l avocat du vendeur les sommes nécessaires pour éteindre le prêt hypothécaire si la mainlevée d hypothèque elle-même constitue l un des documents à enregistrer en vertu de la convention d enregistrement des documents (CED). Moyennant une autorisation écrite valide, l avocat du vendeur pourrait inclure dans la CED la mainlevée d hypothèque au nombre des documents à enregistrer à l a clôture, pourvu que soient respectées les modalités de délivrance sous condition de la 15

17 CED. L avocat du vendeur confirmerait alors au prêteur qu une CED a été conclue dans le cadre de l a procédure de clôture et qu en vertu de c ette convention, un document de mainlevée d hypothèque serait présenté aux fins d enregistrement sous réserve des modalités de délivrance sous condition. À l annexe 3, voir la ligne directrice 5, «Clôtures électroniques et opérations hypothécaires». DIVULGATION AU PRÊTEUR Lorsqu un avocat agit pour un prêteur et que le prêt est garanti par une hypothèque sur des biens immeubles, l avocat doit fournir au prêteur un rapport final sur l opération, avec le double d une hypothèque enregistrée, dans les 60 jours suivant l enregistrement de l hypothèque ou dans une autre période déterminée par le prêteur [les dispositions 2.02 (14) et (15) se trouvent à la page 45]. HYPOTHÈQUES ET OBLIGATION DE TENIR DES REGISTRES RÈGLEMENT ADMINISTRATIF 9 Le règlement administratif 9 prescrit certaines obligations quant à la tenue des registres des opérations hypothécaires privées. FORMULES 9D ET 9E L avocat qui reçoit des fonds d un prêteur ou qui agit en son nom doit tenir, en plus des registres financiers prescrits par le règlement administratif 9, un dossier relatif à chaque charge contenant : o un formulaire (formule 9D) d autorisation de placement rempli, signé par chaque prêteur avant la première avance de fonds à l emprunteur ou en son nom; o une copie du rapport de placement dûment rempli (formule 9E); o l original de la déclaration de fiducie, si la charge n est pas détenue au nom de tous les prêteurs; o une copie de la charge enregistrée; o tout document justificatif fourni par le prêteur [paragraphe 24(1) du règlement administratif 9]. À l article 1 du r èglement administratif 9, un «prêteur» est défini comme une personne qui consent un prêt garanti ou devant être garanti par une charge, et notamment par une charge détenue en fiducie, directement ou par l intermédiaire d une personne liée, physique ou morale [article 1 du règlement administratif 9]. 16

18 Les formules 9D et 9E remplies contiennent un registre de la divulgation effectuée et aident l avocat à faire la divulgation requise au client prêteur. Un original de la formule 9E remplie et, s il y a lieu, une copie de la déclaration de fiducie doivent être remis immédiatement à c haque prêteur immédiatement après la première avance de fonds à l emprunteur ou en son nom [paragraphe 24(3) du règlement administratif 9]. Il faut remarquer que les formules 9D et 9E doivent être signées de nouv eau conformément au r èglement administratif 9 et ajoutées au d ossier chaque fois que l avocat ou un autre avocat de son cabinet : o modifie le rang de la charge qui entraîne une réduction de la sécurité y afférente; o modifie une autre charge de rang supérieur qui entraîne une réduction du montant de la sécurité du prêteur; o effectue la mainlevée d une garantie accessoire ou autre, détenue relativement au prêt; ou o décharge une personne qui est responsable, au terme d un engagement, de l exécution d une obligation relative au prêt [paragraphe 24(5) du règlement administratif 9]. EXCEPTIONS À L OBLIGATION DE REMPLIR LES FORMULES 9D ET 9E Dans chacun des cas suivants, l avocat n est pas tenu d obtenir et de garder les formules 9D et 9E remplies : 1. Le prêteur remplit les conditions suivantes : o il est une banque mentionnée à l annexe I ou II de la Loi sur les banques (Canada), un assureur titulaire de permis, une société de prêt ou de fiducie inscrite, une de leurs filiales, une caisse de retraite ou toute autre entité qui prête des fonds dans le cours normal de ses affaires; o il a c onclu un c ontrat de pr êt avec l emprunteur et il a s igné un engagement écrit énonçant les stipulations de la charge éventuelle; o il a r emis à l avocat une copie de l engagement écrit avant la première avance de fonds à l emprunteur ou en son nom. 2. Le prêteur et l emprunteur ont un lien de dépendance, au sens donné à ce terme dans la Loi de l impôt sur le revenu. 3. L emprunteur est un employé du prêteur ou d une personne morale liée au prêteur. 4. Le prêteur a s igné le Document d information pour l investisseur ou l e prêteur concernant les opérations effectuées par des courtiers, approuvé par le surintendant en vertu du paragraphe 54 (1) de la Loi de 2006 sur 17

19 les maisons de courtage d hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d hypothèque, et il a donné à l avocat des instructions écrites, relatives à l opération en c ause, pour qu il accepte le document déclaratoire signé comme preuve du contrat de prêt. 5. La somme totale avancée par le prêteur ne dépasse pas $. 6. Le prêteur vend un bien immeuble à l emprunteur et la charge correspond à une partie du prix d achat [paragraphe 24(2) du règlement administratif 9]. EXIGENCES EN MATIÈRE DE TENUE DE REGISTRES SI LES HYPOTHÈQUES OU LES CHARGES SONT DÉTENUES EN FIDUCIE POUR DES CLIENTS L article 20 d u règlement administratif 9 pr escrit aussi certaines exigences en matière de t enue de registres si l avocat détient soit directement, soit indirectement par l entremise d une personne ou d une corporation liée, des hypothèques et d autres charges en fiducie pour des clients. Voir l annexe 9 (règlement administratif 9), l annexe 9D (exemple de formule 9D remplie) et l annexe 9E (exemple de formule 9E remplie). RECOURS DES PRÊTEURS À DES TIERS FOURNISSEURS DE SERVICES POUR TRAITER LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES RÉSIDENTIELS, ET POSSIBILITÉS DE CONFLITS D INTÉRÊTS POUR LES AVOCATS En 2003, le Barreau a diffusé un avis à la profession indiquant aux avocats que certains prêteurs hypothécaires avaient lancé des programmes dans le cadre desquels des tiers fournisseurs de services traitent en leur nom les prêts hypothécaires résidentiels. Les tâches accomplies par le tiers dans ces opérations peuvent consister notamment à donner des directives à l avocat au nom du prêteur, à préparer le document hypothécaire, à fournir à l avocat l avance sur prêt hypothécaire et à gérer le rapport après la clôture. Certaines des exigences imposées aux avocats à qui on fait appel dans ce genre d opérations sont incompatibles avec les obligations professionnelles de l avocat, qu elles mettent notamment en situation de conflit d intérêts. Le Barreau a averti les avocats dont les services sont retenus pour effectuer de telles opérations qu ils doivent respecter leurs obligations professionnelles prescrites par le Code. L avis à la profession traite de certaines questions qui nécessitent de la vigilance de la part de l avocat dont les services sont retenus pour agir dans ces genres d opérations. Voir l avis à la profession sur le recours des prêteurs à des tiers fournisseurs de services pour traiter les prêts hypothécaires, qui constitue l annexe 10 cijointe. 18

20 VIREMENT DE FONDS Les avocats peuvent faire des retraits électroniques de fonds à p artir d un compte en fiducie, pourvu qu ils respectent les exigences du règlement administratif 9. Ce règlement prévoit deux procédures : l une pour le virement de fonds en fiducie en général, l autre pour le virement de fonds de clôture. L article 12 du règlement administratif 9 prescrit la procédure générale de décaissement électronique de fonds en f iducie. L article 13 énonce une procédure spécifique pour le décaissement électronique des «fonds de clôture», définis comme étant les fonds nécessaires pour compléter ou clore une opération immobilière. Voir l article «L argent est bien là? Gestion des fonds et avantages des télévirements», publié en anglais dans LAWPRO Magazine, vol. 7, n o 2, été 2008, qui constitue l annexe 27 ci-jointe. TÉLÉVIREMENTS RÈGLEMENT ADMINISTRATIF 9, ARTICLE 12 Si des fonds sont virés conformément à l article 12 du règlement administratif 9, on doit remplir la formule 9A. Cette formule doit être signée par une personne qui a l autorisation de signer à l égard du c ompte en fiducie. Sauf dans des circonstances exceptionnelles, cette personne doit être un avocat qui a le droit de détenir des fonds en fiducie. Une personne, en u tilisant un m ot de passe, entre dans les données relatives au virement conformément à ce qu indique la formule 9A; une autre personne, ayant un mot de passe distinct, autorise le virement. Un avocat exerçant seul, sans employés, peut entrer les données et autoriser l opération. Une confirmation électronique de l opération doit être imprimée, et elle doit contenir les renseignements suivants : o le numéro du compte en fiducie dont les fonds sont retirés; o le nom, la succursale et l adresse où se trouve le compte auquel les fonds ont été virés; o le nom du compte dans lequel les fonds ont été virés; o le numéro du compte dans lequel les fonds ont été virés; o l heure et la date auxquelles les données relatives à l opération et l autorisation ont été reçues par l établissement financier de l avocat qui envoie les fonds; o l heure et la date auxquelles la confirmation de l opération est envoyée par l établissement financier à l avocat qui envoie les fonds. (Remarque : bien que cette confirmation puisse être obtenue avant la fin du jour ouvrable 19

21 suivant, en r éalité, il se peut qu elle ne s oit pas obtenue à m oins d être imprimée immédiatement). Au plus tard à la fin du deuxième jour ouvrable suivant l opération, l avocat doit comparer la formule 9A avec la confirmation imprimée et vérifier que les fonds ont été retirés conformément à ce qui figure sur la formule 9A. Le nom du client, l objet du dossier du client et tout numéro de dossier doivent être inscrits sur la confirmation, que l avocat doit dater et signer. La formule 9A et la confirmation imprimée doivent être conservées en ordre de numéro de demande dans les registres financiers de l avocat, qui désirera peut-être en garder copie également dans le dossier du client. PROCÉDURE PRÉVUE À L ARTICLE 13 FONDS DE CLÔTURE L article 13 du r èglement administratif 9 prévoit une pr océdure spécifique pour le décaissement électronique des «fonds de clôture». La pr océdure exige que l avocat : o remplisse et signe avant le virement la formule 9C pour chaque opération relative à un client (cette formule doit être signée par une personne qui a l autorisation de signer à l égard du compte en fiducie); o utilise un système de télévirement qui exige un mot de passe; o utilise un s ystème de télévirement qui produit immédiatement une confirmation du virement; o imprime la confirmation, qui doit contenir les renseignements suivants : i) le nom du compte de l avocat; ii) le numéro du compte de l avocat; iii) le nom du compte dans lequel les fonds de clôture sont virés; iv) le numéro du compte dans lequel les fonds de clôture sont virés; v) la date du virement. Au plus tard à 17 heures le lendemain du virement, l avocat doit comparer la confirmation imprimée avec la formule 9C et s assurer que le virement a é té accompli en conformité avec ses directives figurant sur la formule 9C. L avocat doit ensuite inscrire le nom du client, l objet du dossier et le numéro du dossier sur la confirmation, puis signer et dater la confirmation. La formule 9C et les confirmations devraient être conservées en ordre de numéro de demande dans les registres comptables du c abinet. L avocat jugera peut-être utile également 20

22 d en conserver des copies dans le dossier du client. À l égard du virement des fonds de clôture, les Lignes directrices sur la pratique des opérations immobilières résidentielles prévoient qu en l absence d une convention entre les cabinets d avocats, accompagnée d instructions des clients, les fonds devraient être échangés selon la forme prévue dans la convention d achat-vente [Ligne directrice 5]. o Le règlement administratif 9 c onstitue l annexe 9 ci-jointe; un exemple de formule 9A remplie constitue l annexe 9A; un exemple de formule 9C remplie constitue l annexe 9C. o Les Lignes directrices sur la pratique des opérations immobilières résidentielles constitue l annexe 2. PARTIE 2 QUESTIONS DE DÉONTOLOGIE DANS LES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES Cette partie du guide traite de q uestions de déontologie qui se posent aux avocats effectuant des opérations immobilières. DOUBLE MANDAT Un double mandat est un mandat par lequel un avocat accepte d être employé par plus d un client dans une affaire ou une opération, qu il existe ou non un conflit d intérêts réel ou év entuel. Le Code de déontologie (le Code) impose certaines obligations à l avocat, tant avant qu il accepte le double mandat qu au cours de son exercice. OBLIGATIONS AVANT L ACCEPTATION DU DOUBLE MANDAT Avant d accepter le mandat d agir pour plusieurs parties dans une affaire ou une opération, l avocat doit divulguer certains faits aux clients et obtenir leur consentement éclairé. L avocat doit aviser les clients : o qu il a r eçu la demande d agir pour les deux parties ou pour toutes les parties; o qu aucun renseignement reçu d une partie relativement à l affaire ne saurait être tenu pour confidentiel à l égard des autres parties qu il représente; o que dans le cas où surgirait un conflit insoluble, il ne pourra continuer à représenter toutes les parties et devra peut-être même se dessaisir complètement de l affaire [dispositions 2.04(6) à (10)]. 21

23 Le consentement du client doit être soit écrit, signé par chacun des clients, soit verbal, à la condition que l avocat envoie à chaque personne qui a ainsi donné son consentement une lettre en faisant foi [règle 1.02, définition de consentement]. Il existe une exception à ces exigences. Dans les cas où un avocat a reçu un double mandat d un établissement de pr êt (banque, société de fiducie, société d assurance, caisse populaire ou société financière qui prête de l argent dans le cours normal de ses affaires) et d un autre client à l égard d une hypothèque ou d un prêt consenti par le client prêteur à l autre client, l avocat n est pas tenu de donner les conseils ci-dessus au client prêteur ni d obtenir son consentement par écrit, à moins que le client prêteur n exige que son consentement soit consigné par écrit. Dans de tels cas, le consentement du client prêteur au double mandat est réputé exister lorsque l avocat a reçu les instructions écrites du client prêteur pour agir dans l opération [dispositions 2.04(8.1) et (8.2)]. Voir les dispositions 2.04(8.1) et (8.2), à l annexe 1, et la disposition 1.02, définition de «consentement», à la page 174. CONSEILS JURIDIQUES INDÉPENDANTS ET DOUBLE MANDAT Pour faire en sorte que le consentement du client soit éclairé, véritable et donné librement, dans certains cas, l avocat devrait recommander que le client obtienne des conseils juridiques indépendants avant d accepter un double mandat. Des exemples de cas du genre seraient les situations où l une des parties a moins d expérience ou est plus vulnérable que l autre [commentaire de l a disposition 2.04(6)]. Si l avocat a des rapports stables avec un client pour qui il agit fréquemment, avant de consentir à un double mandat pour ce client et un autre client dans une affaire ou une opération quelconque, il doit révéler ce fait à l autre client et lui recommander d obtenir des conseils juridiques indépendants à propos du double mandat [disposition 2.04(7)]. Toutefois, dans les cas où l avocat reçoit un double mandat d un établissement de pr êt (banque, société de fiducie, société d assurance, caisse populaire ou société financière qui prête de l argent dans le cours normal de ses affaires) et d un autre client à l égard d une hypothèque ou d un prêt consenti par le client prêteur à l autre client, l avocat n est pas tenu de donner les conseils ci-dessus au client prêteur ni de lui recommander d obtenir des conseils juridiques indépendants [dispositions 2.04(8.1) et (8.2)]. RÈGLES SUR LA DIVULGATION AUX CLIENTS DANS UN DOUBLE MANDAT Lorsqu un avocat agit à la fois pour l emprunteur et le prêteur dans une opération hypothécaire ou un prêt, l avocat doit divulguer par écrit à l emprunteur et au prêteur, avant l avance ou le déblocage des fonds hypothécaires ou du prêt, tous les documents importants pour l opération et qui lui sont pertinents [disposition 2.04(6.1)]. 22

24 Les dispositions concernant le double mandat [dispositions 2.04(6) à (10)] se trouvent à l annexe 1; un exemple de formule de reconnaissance de double mandat et de formule de c onsentement à utiliser dans des opérations immobilières constitue l annexe 12; des mesures à pr endre pour mieux respecter le Code au sujet du double mandat constituent l annexe 13. PARTIES NON REPRÉSENTÉES La disposition 2.04(10) prescrit la procédure qu un avocat doit suivre quand il traite avec une partie non r eprésentée pour le compte de son client. Cette procédure aide l avocat à gérer le conflit d intérêts éventuel. L avocat doit : o insister pour que cette partie obtienne une représentation juridique indépendante; o veiller à c e qu elle ne procède pas en s imaginant qu il protège ses intérêts; o expliquer clairement à l a personne non représentée qu il agit exclusivement dans l intérêt de son client et que ses propos risquent donc de ne pas être impartiaux. Si la partie non représentée insiste pour procéder sans obtenir une représentation juridique indépendante, il pourrait être prudent de la part de l avocat d envoyer à cette partie une lettre confirmant qu il ne la représente pas et insistant pour qu il sollicite une représentation juridique indépendante. Il pourrait aussi être prudent de confirmer qu il n a pas reçu de renseignements confidentiels concernant l intérêt de cette partie à l affaire, si tel est le cas. Si la partie non représentée demande à l avocat de la conseiller ou d agir en son nom dans l affaire, l avocat devrait suivre les directives du Code sur le double mandat [dispositions 2.04(6) à (10)] et la règle 2.04 sur les conflits d intérêts. La disposition 2.04(14) se trouve à la page 58. DÉLÉGATION DE TÂCHES À DES NON-JURISTES Un avocat qui délègue des tâches à un non-juriste doit respecter les dispositions du règlement administratif 7.1 sur la surveillance et la délégation de tâches ainsi que la règle 5.01 sur la surveillance. Lorsqu un avocat délègue à un non-juriste des tâches et des fonctions reliées à son exercice du droit pour les affaires d un client, il assume l entière responsabilité professionnelle de son exercice du droit dans les affaires du client et doit surveiller directement le non-juriste à qui il a délégué de telles tâches et fonctions. L avocat qui délègue de telles tâches et fonctions à un non-juriste doit : 23