JURISPRUDENCE RÉCENTE SUR L OBLIGATION DE VÉRI- FICATION, D INFORMATION ET DE CONSEIL DU COURTIER IMMOBILIER M e Claude Barsalou

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1 JURISPRUDENCE RÉCENTE SUR L OBLIGATION DE VÉRI- FICATION, D INFORMATION ET DE CONSEIL DU COURTIER IMMOBILIER M e Claude Barsalou TABLE DES MATIÈRES INTRODUCTION... 3 I. LES FONDEMENTS DE L OBLIGATION DE VÉRIFICATION, D INFORMATION ET DE CONSEIL DU COURTIER IMMOBILIER... 4 A. L obligation de vérification... 4 B. L obligation d information et de conseil... 5 II. QUELQUES DÉCISIONS RÉCENTES SUR L OBLIGATION DE VÉRIFICATION, D INFORMATION ET DE CONSEIL DU COURTIER IMMOBILIER... 6 A. Absence de consentement éclairé... 6 B. Foyer d hébergement et conformité à la réglementation... 7 C. Retrait de conditions fondamentales non réalisées... 8 D. Accès non conforme dévoilé... 9 E. Fondations de bois non divulguées F. Signature d un contrat de courtage et obligation de conseil G. Vente d une ferme laitière et transférabilité des quotas de lait H. Responsabilité quant à la solvabilité de l acheteur I. Fosse septique de nature artisanale CONCLUSION Directeur, Affaires juridiques et formation, Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Les opinions émises n engagent que l auteur.

2 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 2

3 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 3 INTRODUCTION 1 L actuelle Loi sur le courtage immobilier est entrée en vigueur le 15 janvier Elle édicte notamment la constitution de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec qui, comme son nom l indique, regroupe les titulaires d un certificat de courtier ou d agent immobilier 2. Toute personne qui agit à titre de courtier ou d agent immobilier ou qui en porte le titre doit être membre de cette association 3. Il s agit donc d une activité d exercice exclusif et non pas seulement d un titre réservé par la loi. Par ailleurs, le caractère d ordre public de l ancienne Loi sur le courtage immobilier 4, affirmé à maintes reprises par les tribunaux, s applique également à la loi actuelle 5. 2 La Loi sur le courtage immobilier en vigueur depuis plus de sept ans est venue modifier en profondeur le droit du courtage immobilier, principalement par l imposition d un encadrement des activités professionnelles des courtiers et des agents immobiliers d une manière qui est, pour l essentiel, identique à celle retenue par le Code des professions 6 pour les professionnels. Ainsi, on retrouve au sein de l Association un comité de discipline, un comité d inspection professionnelle et un syndic 7. La volonté du législateur est clairement d assurer une meilleure protection du public 8. Comme c est le cas pour les professionnels régis par le Code des professions, les courtiers et les agents immobiliers doivent dorénavant respecter un ensemble d obligations et de devoirs déontologiques énoncés à une loi et aux règlements pris en application de celle-ci, soit la Loi sur le courtage immobilier. 3 D autre part, l article 1434 du Code civil du Québec fait référence à la loi lorsqu il énumère les différentes sources du contenu obligationnel des contrats. Cet article incorpore dans les contrats les dispositions d ordre public des lois professionnelles et de leurs règlements, dont les règles déontologiques qui portent sur les relations des professionnels avec leurs clients et qui ne peuvent être écartées par stipulation contraire 9. Ainsi, les Règles de déontologie de L.R.Q., c. C Voir l article 67 de la Loi sur le courtage immobilier. Articles 3 et 15 de la Loi sur le courtage immobilier. L.R.Q., c. C-73. Voir notamment: International Paper Company c. Valeurs Trimont Ltée, [1989] R.J.Q (C.A.) ; Belgo-Fisher (Canada) Inc. c. Lindsay, [1988] R.J.Q (C.A.) ; Alepin c Québec inc., REJB (C.S.) ; Re/Max Élite (1992) inc. c. Couture, [1996] R.D.I. 134 (C.Q.). L.R.Q., c. C-26. Articles 128, 107 et 119 de la Loi sur le courtage immobilier. Pour un examen des changements apportés par cette loi, voir : Claude BARSALOU, «L Encadrement professionnel du courtage immobilier québécois», dans Repères, droit civil québécois, Montréal, Publications Dacfo, février 1996, p Claude FABIEN, «Le nouveau cadre contractuel de l exercice des professions», dans Le défi du droit nouveau pour les professionnels Le Code civil et la réforme du Code des professions, Montréal, Éditions Thémis, 1994, p. 72, à la page 84 ; Germain c. Lavoie, C.S. Abitibi, n , 19 mai 1999, j. Duchesne ; Re/Max Lac St-Jean Inc. c. Côté, L.P.J (C.S.). L affaire Germain c. Lavoie constitue par ailleurs une illustration intéressante du devoir d information du courtier immobilier en vertu de l article 28 des Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Dans cette affaire, un courtier immobilier ainsi que son agent ont été condamnés à payer une somme de plus de $ aux acheteurs d un immeuble affecté de différents vices.

4 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 4 l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec viennent limiter la liberté contractuelle d un courtier immobilier Une infraction déontologique pourrait donc constituer une faute civile 11. Sur le plan extra-contractuel, le tiers lésé par les agissements d un courtier ou d un agent peut également invoquer tout manquement à une disposition d ordre public 12. Or, plusieurs obligations déontologiques des courtiers et des agents immobiliers sont envers toutes les parties à une transaction, et non pas seulement leurs clients. Dans un jugement de 1997, la Cour supérieure précisait ce qui suit : 5 Ainsi, même en l absence d un lien contractuel, les acheteuses ont la faculté d invoquer tout manquement du courtier à ses responsabilités professionnelles dont traite la loi et les règlements qui l encadrent, s il y a dommages et liens de causalité. 13 I. LES FONDEMENTS DE L OBLIGATION DE VÉRIFICATION, D INFORMATION ET DE CONSEIL DU COURTIER IMMOBILIER 6 Il est en pratique difficile de distinguer l obligation de vérification de celles d informer et de conseiller. En effet, un courtier doit vérifier les renseignements, les transmettre pour bien informer et conseiller les gens à qui il les communique, notamment en ce qui concerne les actions qui doivent être ou non entreprises à la lumière de ces renseignements. A. L obligation de vérification 7 Les Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec prévoient que : 8 [l]e membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l art, les renseignements qu il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l exactitude de ces renseignements Notons que l article 2100 du Code civil du Québec, qui porte notamment sur le contrat de service, utilise l expression «usages et règles de leur art» (1993) 125 G.O. 2, À cet effet, voir notamment: Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Les Immeubles G.L.M.C. Inc., comité de discipline de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, n , 4 janvier 1996, 11. La Cour d appel du Québec indiquait, en obiter, que le courtier doit, dans le cadre de l exécution du contrat qui le lie à son client, fournir ses services conformément aux usages et règles de l art prévues à ces règles déontologiques : Côté c. Le St-Jovite Hôtel, J.E (C.A.). C. FABIEN, op. cit., note 9, p. 95 ; Christian N. DUMAIS, «Doit-on tenir compte de la déontologie pour évaluer la responsabilité professionnelle?», Le journal du Barreau, 1 er octobre 1997, p Voir Henri RICHARD, Le courtage immobilier au Québec, 2 e édition, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1994, p Re/Max Lac St-Jean Inc. c. Côté, précitée, note 9, à la page 29 du jugement intégral. Voir Gauthier c. Chiquette, J. E (C.Q.). Article 11. Pour une étude plus détaillée de l obligation de vérification du courtier immobilier, voir : Claude BARSALOU, «L obligation de vérification du courtier immobilier», Service de la formation permanente, Barreau du Québec, Récents développements en droit immobilier (1998), Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc., p

5 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 5 B. L obligation d information et de conseil 10 Les Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec précisent que «[l]e membre doit fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il s'engage à rendre ou qu'il rend» 15. L obligation d information des membres de l Association ne se limite pas cependant à leurs seuls clients, comme le prévoit l article 26 de ces mêmes règles : 11 Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la loi. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. (caractères gras ajoutés) 12 La Cour du Québec a souligné l importance de l obligation de conseil du courtier immobilier comme suit : 13 Le courtier est un spécialiste en immeubles. Il a l obligation de conseiller son client vendeur et de le représenter adéquatement dans les négociations et la transaction. Le courtier doit s assurer des caractéristiques de l immeuble qu il propose en vente, de ses qualités et de ses défauts. Il doit faire plus qu une courte visite de l immeuble. Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n est pas un expert en la matière. Le courtier, qui est un expert, est plus en mesure que son client d établir en quels matériaux sont les différentes composantes de la maison Par ailleurs, le membre de l Association doit informer ses clients et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance et qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet de cette transaction 17. Un membre a d ailleurs l obligation d entreprendre les démarches nécessaires pour découvrir tout facteur défavorable, conformément aux usages et aux règles de l'art De plus, le Règlement de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec dispose que : 16 [l]e titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit, avant de faire signer un formulaire obligatoire qu'il a complété, permettre aux parties de prendre connaissance des termes et conditions de ce formulaire et fournir, avant la signature, toutes les explications et réponses aux questions posées par celles-ci 19. (caractères gras ajoutés) Article 23. L article 2102 du Code civil oblige d ailleurs le prestataire de services à fournir à son client, avant la conclusion du contrat et «dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu il s engage à effectuer ainsi qu aux biens et au temps nécessaires à cette fin». Papineau c. Sigouin, [1994] R.D.I. 154, 158 (C.Q.). Article 28 des Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Articles 27 des Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. (1993) 125 G.O. 2, 9094, article 97.

6 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 6 17 Les articles 91 et 92 de ce règlement visent également à favoriser une meilleure compréhension par les parties de leurs engagements contractuels Plus globalement, «[l]e membre doit informer de façon raisonnable son client et toutes les parties à une transaction visée à l article 1 de la loi des droits et obligations découlant des documents qu il leur fait signer» 21. Cette obligation d information est très importante, notamment en raison du fait que les contrats signés par l intermédiaire de courtiers et d agents immobiliers portent, dans la plupart des cas, sur le plus important investissement des parties impliquées. Par contre, le courtier ou l agent n étant pas un juriste, il doit, lorsque cela s avère nécessaire, référer son client ou les autres parties à une transaction à un avocat ou à un notaire 22. II. QUELQUES DÉCISIONS RÉCENTES SUR L OBLIGATION DE VÉRIFICATION, D INFORMATION ET DE CONSEIL DU COUR- TIER IMMOBILIER A. Absence de consentement éclairé 19 Dans une affaire de 1995, la Cour du Québec a réitéré l importance accrue dans notre droit de la présence d un consentement éclairé 23 : 20 De plus en plus, le droit se préoccupe de l information qui doit être connue du contractant pour l aider à prendre une décision éclairée. Cette exigence ne se trouve pas formellement exprimée dans le code. Elle résulte soit d obligation de renseignements prévue par les lois particulières et pour certains types de contrats seulement, soit de création jurisprudentielle. Elle est désormais reliée à l obligation de bonne foi (art C.C.Q.). L exigence supplémentaire d un consentement réfléchi se rencontre plus particulièrement dans les contrats de consommation Dans l affaire sous étude, la Cour du Québec, après avoir relevé que la défenderesse avait manifesté à plusieurs reprises le fait qu elle ne désirait pas contracter avec le courtier, a souligné que les informations fournies par ce dernier l ont induite en erreur et comportaient de nombreuses réticences et omissions 25. Ces informations erronées ou incomplètes, qui portaient entre autres sur le droit du courtier à sa rétribution dans l éventualité où une promesse d achat conforme aux conditions de vente énoncées au contrat de courtage était «91. Un formulaire obligatoire doit être complété clairement et lisiblement par le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier à la main ou à l'aide d'une machine à écrire, d'un système informatique ou d'un système d'imprimerie. Le titulaire ne doit notamment pas utiliser d'abréviation incompréhensible aux parties ni laisser d'ambiguïté quant au fait que certains termes et conditions d'un formulaire s'appliquent ou non. 92. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier complète un formulaire obligatoire à la main, il doit le faire à l'encre et utiliser une écriture soignée afin d'en faciliter la lecture.» Article 30 des Règles de déontologie de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec. L article 25 des Règles de déontologie de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec précise que le membre de l Association doit recommander à son client ou à l'une des parties à une transaction d'avoir recours à un expert reconnu par la loi lorsque la protection de leurs intérêts l'exige Québec Inc. c. Hartt, [1995] R.D.I. 289 (C.Q.). Id., 292. Id., 293. Voir Re/Max de l Estuaire Inc. c. Lauzier, REJB (C.Q.).

7 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 7 présentée à la défenderesse, ont empêché cette dernière de donner un consentement éclairé 26. Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de courtage 27. B. Foyer d hébergement et conformité à la réglementation 22 Dans l affaire Côté c. Goulet 28, un courtier immobilier qui se disait spécialisé dans les transactions relatives aux foyers d hébergement poursuit des promettant acheteurs qui n ont pas procédé à la signature de l acte de vente à la suite de l acceptation de leur promesse d achat sur un immeuble pour lequel le demandeur agissait à titre d intermédiaire. En novembre 1994, l un des défendeurs s engage à faire toute offre d achat par l intermédiaire du demandeur pour l achat de certains immeubles, y compris l immeuble ayant fait l objet ultérieurement de la promesse d achat. Le courtier a alors émis au défendeur la fiche de description détaillée portant sur cet immeuble. Cette fiche indiquait qu il s agissait d un foyer d hébergement affilié au ministère des Affaires sociales qui détenait un permis pour loger 17 personnes. Par la suite, le demandeur a remis au défendeur un autre document, lequel indiquait notamment que le permis actuel était pour 12 personnes et avait été accepté pour 17, l approbation finale étant à venir. Ce document indiquait également que l immeuble serait vendu sous contrôle de justice. 23 Les défendeurs ont présenté en juin 1995 une première promesse d achat par l intermédiaire du demandeur pour une somme de $, laquelle était notamment conditionnelle à l obtention d un financement à 85 % et à la conformité de l immeuble au zonage municipal et gouvernemental. Cette première offre n a pas eu de suite en raison de l absence d un financement. Dès juillet 1995, une deuxième promesse d achat est présentée par les défendeurs, toujours par l intermédiaire du demandeur, au montant de $. Un financement de 75 % du prix de vente est prévu. Peu après, une nouvelle promesse d achat est préparée pour se conformer aux dispositions relatives à la vente en justice. Il est à noter que l offre ne prévoyait pas qu elle était conditionnelle à l obtention d un financement, bien que toutes les parties étaient au courant que son obtention était essentielle pour la conclusion de la transaction. Cette promesse d achat a été acceptée peu après mais l acte de vente n a jamais été signé en raison de l absence de financement. 24 Le prêteur hypothécaire contacté par le défendeur a refusé la demande de financement en raison notamment du fait que la résidence ne détenait aucun permis et que les règlements de zonage de la ville interdisaient l exploitation de cette entreprise. Par la suite, les défendeurs ont présenté une autre offre d achat qui n a pas eu de suite. La résidence a finalement été vendue à un tiers par l entremise du demandeur qui a reçu une rétribution de plus de $. Le courtier réclame le paiement d une rétribution d un montant de $ à l acheteur en raison de son refus de signer l acte de vente. 25 Dans un premier temps, la Cour du Québec souligne qu un acheteur qui n a pas donné suite à sa promesse en raison de l absence de financement, alors même que la promesse ne contenait pas de condition à ce sujet, pouvait ne pas Id. Id. Voir Groupe Sutton Actif Inc. c. Kowalczyk, REJB (C.Q.). REJB (C.Q.).

8 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 8 être en faute. Le tribunal a référé à deux décisions à cet effet. Après avoir examiné les faits, la Cour en est venue à la conclusion que les défendeurs n avaient commis aucune faute envers le courtier. En effet, les défendeurs étaient de bonne foi et toutes les parties à la transaction savaient que l obtention d un financement était essentielle à la conclusion de la vente. Le tribunal a rejeté l action du courtier : 26 Les défendeurs ont entrepris des démarches sérieuses pour obtenir le prêt mais celles-ci n ont pas eu de résultat compte tenu des représentations erronées faites par le demandeur sur la résidence. En effet, l institution prêteuse a refusé de financer le projet puisque l immeuble n était pas au zonage municipal à cette époque et vu l absence d un permis d exploitation de la résidence pour personnes âgées. Dans ces circonstances, la responsabilité des défendeurs peut (sic) être retenue. 29 C. Retrait de conditions fondamentales non réalisées 27 Dans Re/Max Laurentides inc. c. Robitaille 30, un courtier poursuit un acheteur en raison du fait qu il ne s est pas présenté à la signature de l acte de vente à la suite de la conclusion d une promesse d achat portant sur un immeuble présenté par l intermédiaire du demandeur. 28 En septembre 1995, le demandeur se voit confier la vente d une terre d environ 12 âcres pour la somme de $, la vente incluant tout l équipement de l érablière ainsi que des instruments aratoires. Peu après, le défendeur présente une promesse d achat, laquelle est conditionnelle notamment à ce qu il puisse exploiter une entreprise d horticulture et qu une analyse d eau établisse que l eau est cliniquement satisfaisante pour les besoins d une telle exploitation. Ces conditions, ainsi que certaines autres précisées à la promesse d achat, doivent être satisfaites, à défaut de quoi la promesse d achat deviendra nulle et non avenue. Dès janvier 1996, le défendeur signe un document de modification préparé par l agent du demandeur qui prévoit que les conditions prévues à la promesse d achat sont réalisées. Or, dans les faits, il n en est rien. Selon l agent de la demanderesse, c est de son plein gré que le défendeur a levé les conditions. 29 Comme le défendeur refuse de signer l acte de vente, le courtier poursuit en paiement de sa rétribution, laquelle se chiffre à plus de $. De son côté, le défendeur refuse de payer la rétribution et considère avoir été berné par la demanderesse. Il a ajouté que les motifs pour lesquels il désirait acheter cet immeuble avaient clairement été dénoncés à l agent de la demanderesse. Les faits ont révélé par ailleurs que c est le défendeur lui-même qui a entrepris des démarches auprès de la municipalité pour obtenir une modification au règlement de zonage pour permettre l utilisation d une entreprise d horticulture, démarches qu il a entreprises de façon immédiate. Or, ce n est que deux mois après avoir renoncé aux conditions de la promesse d achat qu il a appris que la modification au règlement de zonage avait été refusée par la municipalité Id., 3. REJB (C.Q.).

9 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 9 30 À la lumière de l ensemble des faits, le tribunal a conclu que le défendeur désirait réellement acquérir la terre qui était l objet de la promesse d achat présentée, mais pas à n importe quelle condition : 31 Ces conditions sont toutes deux clairement indiquées, spécifiées et dénoncées à l agent immobilier. Madame Faliel sait très bien, par les conditions mentionnées à l acte que cet achat est fait dans le but d y ériger des serres pour faire pousser des fleurs et en faire un commerce. La qualité de l eau est importante pour ce commerce et une modification au règlement de zonage s impose Le tribunal rappelle dans un premier temps que le devoir d un agent immobilier est d agir avec habilité, diligence et prudence. Il doit conseiller son client et effectuer les vérifications qui s imposent. Ses devoirs et obligations sont édictés aux Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Le tribunal cite notamment les dispositions des articles 29 et 30 qui prévoient que les droits et les obligations des clients doivent être consignés par écrit par l agent et refléter adéquatement leur volonté ainsi que l obligation d informer de façon raisonnable le client et toutes les parties à une transaction des droits et obligations qui découlent des documents que l agent leur fait signer 32. Après avoir souligné que le comportement de l agent de la demanderesse est fautif en l espèce et que par conséquent, son action doit être rejetée, le tribunal s exprime comme suit : 33 Le rôle de l agent d immeuble n est pas que de vendre. Pour vendre, l agent doit respecter les obligations que lui impose son client et les conditions que ce dernier mentionne pour concrétiser son acte d achat ou de vente. 34 Comme l acte ou la promesse d achat mentionne que si certaines des conditions prévues ne se réalisent pas la promesse devient «nulle et non avenue», c est dire l importance que l acheteur leur accorde. En ne les respectant pas et en faisant signer par son client qu elles sont réalisées, sachant que cette affirmation est inexacte, l agent commet une faute que le tribunal n a aucune hésitation à qualifier de lourde. 33 D. Accès non conforme dévoilé 35 Dans Lapierre c. Woodworth 34, l acheteur d un immeuble a poursuivi le vendeur, le notaire instrumentant ainsi que les agents immobiliers qui agissaient pour le compte du vendeur. La demanderesse avait acquis une propriété dont le garage était situé à l arrière. Le propriétaire vendeur y accédait depuis plusieurs années en empiétant sur le terrain du voisin, en raison du fait que l espace entre le mur de l immeuble et la ligne de division était insuffisant. À la suite de l achat de l immeuble, l acheteur s est retrouvé dans l impossibilité d utiliser son garage qui a été converti en une pièce habitable. La demanderesse réclame donc à l ensemble des défendeurs des dommages et intérêts pour la diminution de la valeur de la propriété, pour les coûts d aménagement d un stationnement devant l immeuble ainsi qu une certaine somme à titre de dommages moraux Id., 3. Id., 4. Voir Québec Inc. c. Boivin, REJB (C.Q.), à la page 5. Id., 4. J.E (C.S.).

10 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de La Cour supérieure a maintenu l action de la demanderesse à l encontre du vendeur ainsi que du notaire instrumentant. Entre le moment de la conclusion de la promesse d achat et la signature de l acte de vente, le vendeur s est engagé à entreprendre des démarches pour l obtention d une servitude auprès du propriétaire du lot voisin. Ces démarches se sont avérées infructueuses et, par la suite, le propriétaire du lot voisin, qui tolérait l empiétement depuis plusieurs années, a vendu son immeuble à des personnes qui prévoyaient faire des réaménagements rendant impossible l empiétement comme par le passé. Cette information n a pas été transmise à la demanderesse par le vendeur. Dans les faits, la demanderesse a été dans l impossibilité d accéder au garage à l arrière de son immeuble et a, par conséquent, procédé aux modifications nécessaires pour le rendre habitable. 37 En ce qui concerne plus particulièrement les agents œuvrant pour le vendeur, la demanderesse leur reproche d avoir manqué à leur devoir d information. Dans un premier temps, le tribunal note que seule la mention «interior garage with storage cabinets» apparaît à la fiche de description détaillée préparée par les agents immobiliers du vendeur et ne précise pas l existence d un problème d accès à celui-ci 35. Cependant, poursuit le tribunal, les agents n ont pas tenté de camoufler le problème et, au moment de la visite libre, ils ont clairement indiqué au fils de la demanderesse le problème d accès, lequel a été communiqué à la demanderesse. Au moment de la conclusion de la promesse d achat en avril 1994, la demanderesse a admis qu elle était alors au courant de l existence d un problème d accès au garage et qu elle savait également que la solution était l obtention d une servitude. 38 Comme le soulignait le tribunal, la promesse d achat de la demanderesse n était pas conditionnelle à l obtention d une telle servitude. D autre part, le tribunal a noté que les parties à la promesse d achat ont discuté directement entre elles à partir de l acceptation de la promesse. L obligation de divulguer l état des pourparlers avec le propriétaire du lot adjacent quant à la servitude incombait, dans les circonstances, au propriétaire vendeur. C est pourquoi le tribunal n a pas reproché aux agents de ne pas avoir communiqué eux-mêmes le refus du propriétaire du lot voisin de consentir à une servitude 36. Leur responsabilité n a donc pas été retenue. E. Fondations de bois non divulguées 39 Dans l affaire Royer c. Bélanger 37, les acheteurs d un immeuble dont les fondations sont de bois érigées et construites de façon non conforme, demandent la résolution de la vente de l immeuble. Des vices majeurs se sont manifestés quelques semaines après la transaction. La preuve a révélé que le défendeur principal, soit le vendeur, ignorait cet état de fait. Il avait lui-même acheté cet immeuble d une société en commandite dont l un des commandités agissait pour le compte du courtier immobilier qui a procédé à la vente. Malgré la connaissance qu en avaient ces agents, le courtier immobilier n a pas dévoilé au demandeur le fait que les fondations étaient en bois Id., 13. Id., 26. REJB (C.S.).

11 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de Après avoir rappelé que le courtier immobilier est soumis aux obligations contractuelles de loyauté, d information et de bonne foi, la Cour supérieure a souligné que le courtier doit également respecter les dispositions de la Loi sur le courtage immobilier, notamment les règles de déontologies adoptées en vertu de cette loi 38. En l espèce, poursuit le tribunal, l un des agents impliqués, actionnaire et administrateur du courtier immobilier visé «a outrepassé de façon cavalière toutes les règles d éthique, de bonne foi et d honnêteté. Il s est fait complice, pour ses propres fins, d un manque de loyauté et de dignité face à sa profession» 39. Le courtier a été condamné à payer la somme dont le vendeur a été tenu responsable face aux acheteurs 40. F. Signature d un contrat de courtage et obligation de conseil 41 Dans Immo-Nord inc. c. Miller 41, la demanderesse réclame du défendeur une somme de plus de $ à titre de rétribution. À l été 1997, un agent de la demanderesse se voit confié la vente d une pourvoirie, le prix demandé se chiffrant à $. Le défendeur se déclare intéressé après avoir effectué une visite des lieux. Il indiqua cependant à l agent de la demanderesse qu il devait au préalable vendre sa maison, à défaut de quoi il ne pourrait compléter l achat. Deux jours après cette visite, un autre agent de la demanderesse entre en contact avec le défendeur et conclut avec ce dernier un contrat de courtage pour la vente de sa maison. Trois jours après la conclusion de ce contrat de courtage, le même agent de la demanderesse suggéra au défendeur de formuler une promesse d achat pour la pourvoirie pour un montant de $, la maison du défendeur évaluée à $ devant être utilisée à titre de paiement partiel. Il est à noter que cette promesse d achat ne prévoyait pas qu elle était conditionnelle à l obtention d un financement pour le solde de $. Le défendeur ayant été dans l impossibilité de se financer, les propriétaires de la pourvoirie ont accepté d annuler la transaction, la demanderesse réclamant néanmoins sa rétribution. 42 La Cour, après avoir mentionné son étonnement devant le fait qu aucun des deux agents de la demanderesse n ait suggéré d entrée de jeu au défendeur d offrir sa maison en échange, s exprime comme suit : 43 Si la suggestion d offrir la maison en échange avait été faite plus rapidement, le défendeur aurait évité le paiement d une commission mais la demanderesse aurait été privée d une deuxième commission sur la même transaction. 44 La Cour a l intime conviction que si la suggestion d offrir la maison en échange a tardé à venir, c est que la demanderesse voulait d abord s assurer le paiement d une deuxième commission avant de proposer cette solution La Cour a souligné qu en agissant de cette façon, la demanderesse a préféré son intérêt à celui du défendeur. Or, poursuit le tribunal, à la lumière de Id., 2. Id., 2. Id., 3. C.Q. Terrebonne, n , 30 septembre 1999, j. Grammond. Id., 4.

12 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 12 l article 26 des Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, le courtier et ses agents avaient à l égard du défendeur une obligation d information et de conseil à propos de la transaction projetée sur la pourvoirie 43. Cette obligation de conseil obligeait le courtier à conseiller au défendeur d offrir sa maison en échange, même si cette option le désavantageait, les conseils devant être donnés en toute objectivité suivant les dispositions de l article 26 de ce règlement 44. Dans la mesure où les deux agents impliqués de la demanderesse ont manqué à cette obligation de conseil et que ce manquement a fait en sorte que le défendeur a signé le contrat de courtage pour la vente de sa maison, contrat qui constitue la base de la réclamation, le tribunal a rejeté l action du courtier demandeur sur cette seule base 45. Après avoir souligné le manque d expérience du défendeur dans le domaine immobilier, le tribunal rappelle l importance de l obligation de conseil du courtier immobilier : 46 Inexpérimenté, le défendeur ne savait pas qu il pouvait poser comme condition à sa promesse d achat l obtention de financement. M. Perrault le savait très bien mais il n a pas jugé opportun d en parler au défendeur et d au moins lui faire part de cette possibilité qui aurait évité au défendeur de se retrouver dans une situation périlleuse. 47 La Cour est d avis qu en vertu de son obligation de conseil, M. Perreault avait l obligation d au moins mentionner cette possibilité et de lui mentionner les dangers qu il courrait au cas où ses tentatives d obtenir du financement échoueraient. 46 G. Vente d une ferme laitière et transférabilité des quotas de lait 48 Dans l affaire Majeau c. Chamberland 47, les vendeurs d une ferme laitière poursuivent le notaire instrumentant ainsi que leur courtier, alléguant que ces derniers les auraient mal conseillés et informés en ce qui concerne la transférabilité du quota de lait de leur entreprise au moment de sa vente. Plus spécifiquement, les informations inexactes portaient sur la transférabilité à un nouvel acquéreur d un quota de relève. Le notaire impliqué dans le dossier se présente au début de l année 1996 chez le demandeur en compagnie d un agent immobilier au service de la codéfenderesse. Peu de temps après, l agent du courtier se présente à la ferme avec un acheteur potentiel. Une promesse d achat est préparée avant le départ de l acheteur pour l Europe. Cette promesse d achat est finalement signée par l acheteur qui la transmet par la poste à l agent du courtier. Cette promesse est au montant de $ et une rétribution de $ est établie pour le courtier. 49 Le 16 février 1996, les demandeurs signent le contrat de courtage et l acceptation de l offre d achat. Peu après la signature de l acte de vente en septembre 1996, la Fédération des producteurs de lait avise par écrit l entreprise propriétaire de la ferme, dont les actions sont désormais détenues par les nouveaux acquéreurs, qu une récente vérification a permis d établir que cette société ne rencontre plus les critères d éligibilité au programme de la relève en Id., 4. Id., 5. Id., 5. Id., 7. REJB (C.Q.).

13 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 13 production laitière et que, par conséquent, le quota suivant ce programme est retiré. En règlement d une action intentée à leur encontre par les acquéreurs, les demandeurs ont versé une somme de $. 50 Après avoir relevé que l agent immobilier de la défenderesse se présente comme un expert spécialisé dans la vente de fermes, le tribunal mentionne que les demandeurs se sont sentis faussement en sécurité et qu ils ont été mal renseignés par leur agent à qui ils ont versé une rétribution de $ 48 : 51 En tant qu expert dans la vente de fermes laitières, monsieur Violet devait savoir ce qu était un quota de relève et devait savoir qu un tel quota n était pas transférable. S il l ignorait, ce dont la soussignée doute sérieusement, il aurait dû prendre des informations lorsqu il en a été question lors de l acceptation de l offre d achat plutôt que de fournir un renseignement erroné, prétention qu il a d ailleurs maintenue dans sa défense. 52 Le tribunal en vient à la conclusion que le représentant de la défenderesse a mal renseigné, mal conseillé les demandeurs et qu il a commis une faute pour laquelle il doit être tenu responsable Le tribunal a donc condamné la défenderesse à payer au demandeur la somme de $. H. Responsabilité quant à la solvabilité de l acheteur 54 Dans une autre affaire récente, des acheteurs présentés à un vendeur par un courtier ont émis plusieurs chèques qui ont été retournés par l institution financière en raison de provisions insuffisantes 50. Le tribunal a rappelé dans un premier temps qu il existe un principe bien établi au niveau de la jurisprudence à l effet que l agent immobilier n est pas garant de la solvabilité d un acheteur à moins d indices très importants qui peuvent laisser croire à son insolvabilité. L agent immobilier a néanmoins une obligation de fournir à son client un acheteur sérieux et honnête Après avoir relevé l existence de différentes dispositions prévues aux Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec qui portent sur l obligation de vérification, de conseil et d information ainsi que sur celle de découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement la transaction, le tribunal a reproché au courtier et à ses agents de ne pas avoir vérifié les renseignements et certains documents fournis au client vendeur qui portaient notamment sur la capacité financière des acheteurs 52. Bref, souligne le tribunal : 56 Le courtier ou l agent immobilier engage sa responsabilité s il transmet aux parties lors d une transaction immobilière des renseignements qui Id., 4. Id., 4. Gauthier c. Valois, 2000BE-359 (C.S.). Id., 7. Id., 7 et 8.

14 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 14 s avèrent faux et qui n ont fait l objet d aucune vérification ou d une vérification superficielle La défenderesse et ses deux préposés ont présenté aux demandeurs des acheteurs qui en plus d être complètement insolvables n étaient pas d une grande honnêteté, c est le moins que l on puisse dire. Ils se sont contentés d une vérification très superficielle de la qualité de ces acheteurs et en cela, ils sont responsables des dommages causés à leurs clients, les demandeurs, et en plus, n ont pas droit à leurs honoraires de courtier. 54 I. Fosse septique de nature artisanale 58 Dans Caron c. Les Immeubles Claude Dupont 55, les vendeurs d un immeuble poursuivent le courtier qui a agi comme intermédiaire pour la vente. Cet immeuble était alimenté en eau par l aqueduc municipal et les eaux usées se déversaient dans une fosse septique privée. Lors de la signature du contrat de courtage avec l agent du défendeur, les demandeurs ont mentionné qu ils avaient installé eux-mêmes le système de drainage et qu il était de nature artisanale. 59 Après quelques années de mise en marché, l immeuble est finalement vendu. À la suite de différents problèmes d infiltration d eau, les acheteurs de l immeuble ont poursuivi les vendeurs en réduction du prix de vente pour un montant de $. Les rapports d experts ayant démontré que l infiltration d eau résultait d un problème avec le système de drainage installé par les vendeurs, ces derniers ont réglé le litige pour une somme de $ Selon les demandeurs, le courtier savait, par l intermédiaire de son agent, que le système de drainage avait été construit par les vendeurs et il aurait dû procéder à certaines vérifications concernant la valeur du système avant de vendre l immeuble et même qu il aurait dû faire appel à des experts afin de faire procéder à ces vérifications. L agent avait donc, selon eux, l obligation de vérifier l efficacité du système de drainage. Enfin, ils reprochent à l agent de ne pas avoir révélé à l acheteur le fait que le système était de nature artisanale. 61 Après avoir examiné les dispositions législatives applicables, soit l article 41 de l ancienne Loi sur le courtage immobilier, le tribunal souligne que le courtier n a pas l obligation de retenir les services d un ingénieur à moins que le client vendeur n en fasse expressément la demande et en assume les frais. La Cour ajoute que ce type de dépenses ne fait pas partie de celles qu un courtier engage, à la lumière des usages en matière de vente d immeubles 57. Quant à l obligation de vérifier l efficacité du système de drainage, le tribunal souligne ce qui suit : 62 Il est normal que le mandataire se fie à la déclaration de son mandat. Le mandataire n avait pas à douter de la parole de son mandat et n avait Id., 9. Id., 10. REJB (C.Q.). Id., 3. Id., 5.

15 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 15 pas à faire un trou près de la maison pour vérifier l état du drain ceinturant la base de la maison En ce qui concerne le fait que le courtier n ait pas révélé à l acheteur que le système de drainage était de construction artisanale, la Cour du Québec conclut à l effet que l on ne peut reprocher au courtier de ne pas avoir révélé cette information, dans la mesure où c est le vendeur qui avait en quelque sorte le dernier mot, le courtier mandataire n agissant qu à titre d intermédiaire entre le proposant vendeur et le proposant acquéreur 59. CONCLUSION 64 L examen des quelques décisions rapportées ci-dessus permet de constater que les tribunaux n hésitent pas à recourir aux dispositions pertinentes de la Loi sur le courtage immobilier et de ses règlements, en particulier les Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec pour déterminer si un courtier ou un agent immobilier a agi conformément aux usages et règles de son art. Cette étude par les tribunaux a lieu non seulement dans le cadre de recours intentés à l égard des courtiers mais également à l occasion de réclamations formulées par des courtiers à l encontre notamment de promettants acquéreurs qui n ont pas donné suite à leur engagement prévu à un avantcontrat d achat. 65 L obligation de vérification, d information et de conseil du courtier et de l agent immobiliers est, en pratique, probablement la plus importante pour la sauvegarde des droits des parties. D une part, le vendeur fait appel à leurs services pour offrir en vente son immeuble avec l objectif que la vente de celui-ci se déroule sans problème. Cela comprend le fait de ne pas se voir réclamer ultérieurement des dommages ou même l annulation de la vente en raison d allégations par l acheteur que des renseignements erronés lui ont été transmis. D autre part, la personne qui désire acheter un immeuble veut obtenir toutes les informations pertinentes pour la guider dans ses choix et communiquera bien souvent avec un courtier ou un agent pour les obtenir. Elle aura bien souvent besoin de conseils de la part de l intermédiaire impliqué. 66 De l ensemble des décisions rendues depuis quelques années par les tribunaux, force est de constater que le niveau de compétence exigé de la part des courtiers et agents immobiliers est désormais plus élevé Id., 5. Il est clair cependant à notre avis qu un courtier ne peut s en remettre aux déclarations de son client vendeur : Grenier c. Bellotti-Scott, J.E (C.Q.); C. BARSALOU, op. cit., note 14, pp Id., 5. En vertu de l actuelle Loi sur le courtage immobilier, le courtier a clairement l obligation de divulguer à l acheteur un fait aussi important, en vertu de l article 28 des Règles de déontologie de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, soit de l informer de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement l objet de la transaction. Voir les propos du professeur Fabien dans la préface de l ouvrage de M e Henri Richard : op. cit., note 12, p. XIII. Ce dernier souligne, à la page 72 de son ouvrage, que «[l]es derniers changements législatifs et réglementaires se rapportant à ce domaine démontrent bien à quel point le législateur entend encadrer sévèrement cette industrie et les personnes qui y œuvrent».

16 Jurisprudence récente sur l obligation de vérification, d information et de 16