Etude préalable à l implantation d une résidence pour seniors

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1 . COMMUNE DE COTIGNAC Mission de Conseil Etude préalable à l implantation d une résidence pour seniors AOÛT 2009 (J650 FT /59)

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3 I- OBJET DE LA MISSION NOTE DE FAISABILITE La commune de COTIGNAC projette d implanter une maison d accueil pour seniors, ainsi qu un centre de rééducation fonctionnelle et un complexe d activités sportives. Cette opération nécessitera un financement particulier. C est pourquoi, il a paru judicieux de procéder, en amont de toute prise de décision, à un examen d ensemble de ce projet, notamment. Afin d être assistée dans cette démarche, la commune a consulté le C.A.U.E du Var pour une mission de conseil (cf. art.7 4ème alinéa et dernier alinéa de la loi n 77-2 du 3 janvier 1977 sur l architecture) qui a pour but de : - Vérifier l opportunité du projet. - Apporter toutes informations quant à sa faisabilité - Etudier un parti général des ouvrages à créer. - Etre un outil d aide à la décision. - Apporter tous les conseils, orientations, prescriptions propres à garantir la qualité architecturale, urbaine et paysagère des futures opérations et leur bonne insertion au site environnant. Le résultat de cette prestation prend la forme d une étude préalable sommaire, dans laquelle figurent un diagnostic urbain et paysager du site concerné par le projet ainsi que l élaboration d un schéma d organisation et d aménagement. II- CONTEXTE GENERAL DU PROJET -1 ORIGINE DU PROJET : Au regard des enjeux que présente l urbanisation du site notamment en terme d impact paysager, la commune doit prendre toutes les précautions nécessaires pour assurer la qualité optimale du projet en gérant de front la qualité des espaces extérieurs, l organisation urbaine et la forme architecturale, conformément aux observations faites par les services de l Etat. -2 PRINCIPAUX OBJECTIFS DU MAÎTRE D OUVRAGE : Accroître les possibilités d accueil des seniors - augmenter et améliorer l offre en matière d activités - 3-

4 physiques et sportives-augmenter la population résidentielle permanente ainsi que la population active par la création d emplois stables directement liés à l équipement et d emplois induits. -3 CADRAGE DU PROJET DANS LE CONTEXTE GÉNÉRAL DU DÉVELOPPEMENT : Projet de développement local III- DESCRIPTIF SOMMAIRE DU PROJET -1 CONTEXTE PHYSIQUE ET URBAIN DU PROJET Situation géographique dans la commune : lieu-dit «Les Verdares» Références cadastrales : section G parcelles n 368, 369, 370, 371, 372, 373, 1161 et NB : les parcelles G 371 et 372 font l objet d une réserve liée à un droit d usage et d habitation au profit du vendeur. La parcelle G 1162 compte tenu de sa configuration (bande de terre étroite séparée du reste de propriété) sera maintenue en espace vert. Superficie de l assiette foncière concernée par le projet : m² Eléments structurants du site et de ses abords : l unité foncière, située sur les hauteurs du village versant Ouest est constituée d un ensemble de terrasses en restanques occupées par une ancienne oliveraie en friche. -2 PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DU PROJET Descriptif du pré-programme (établi par la commune) 1-Maison d accueil pour seniors (2 000 m² environ) 30 logements environ (T1, T2 et T3) pour résidents autonomes permanents espaces communs pour la restauration, les activités de soins ordinaires, bureaux, locaux techniques petit logement pour «la veille» - accès et stationnement accès véhicules, piétons, PMR, stationnements 2-Centre de rééducation fonctionnelle (400 m²) salle d activités fonctionnelles de remise en forme collective, salles spécialisées individuelles pour kinésithérapie et soins divers ensemble des bureaux et cabinets médicaux et para-médicaux locaux techniques, réserves, sanitaires, douches, circulations - 4-

5 en extérieur, possibilité de créer un bassin d évolution de balnéothérapie circulations, accès piétons et véhicules accessibles aux PMR 3-Centre d hébergement de type gestion hôtelière (2 000 m²) D une capacité d accueil de 50 personnes (chambres, espaces collectifs de restauration et de détente, locaux administratifs et techniques) permettant une activité tout au long de l année 4- Complexe d activités sportives et réserve foncière (équipements publics) Le programme sera arrêté dans un second temps. IV- VERIFICATONS PRELIMINAIRES -1 FONCIER L ensemble des parcelles qui constituent l assiette foncière du projet appartiennent à la commune. -2 CADRE RÉGLEMENTAIRE Le document d urbanisme en vigueur est le Plan d Occupation des Sols, dont la dernière modification a été approuvée en Spécificités réglementaires - Le site est classé en zone UD qui «recouvre un secteur de pente sur lequel il est possible de voir se développer une urbanisation sous forme diffuse, correspondant à la notion de parc habité» Le règlement de la zone autorise «les constructions à usage d habitation, hôtelier, de commerces et de services». -Article UD 11 : «les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions avoisinantes, compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l agglomération et l harmonie du paysage urbain» - Le C.O.S est de 0,08. Il n est pas adapté au projet qui nécessite une constructibilité de l ordre de m². - Les servitudes d utilité publique : le projet est situé dans le périmètre des 500 mètres de la «Fontaine du lavoir» (monument historique inscrit par arrêté du 2 Décembre 1948) mais hors de son champ de visibilité. - La partie supérieure de l unité foncière, (parcelle G1161 notamment) consacrée à l opération étant «espace boisé classé», il y aura lieu de la protéger de façon rigoureuse et efficace. - 5-

6 - Il n y a pas de risques naturels majeurs. - Les lois d aménagement : zone soumise aux règles générales des différents textes de lois prises en compte dans le cadre du règlement du document d urbanisme et auxquelles le projet devra faire référence. Le projet n est pas compatible avec le cadre réglementaire en vigueur : la commune envisage de mettre en œuvre une révision simplifiée du POS Autres contraintes réglementaires : les équipements devront être le plus largement possible accessibles aux personnes à mobilité réduite. -3 VOIRIE RÉSEAUX DIVERS L accessibilité au site est facile (par le CD 13, par le chemin dit «de Cotignac à Correns, par le chemin de la Colle). L accès principal véhicules se fera au droit du croisement du chemin de la Colle et du chemin «de Cotignac à Correns». Niveau d équipement en réseaux divers : les réseaux organiques existants (eau potable, électricité, assainissement, eaux pluviales, téléphone) sont situés en bordure de l unité foncière et directement raccordables. -4 ETUDES COMPLÉMENTAIRES À PRÉVOIR : Relevé de géomètre détaillé sur l ensemble de l unité foncière, étude réseau pluvial- démarche Haute Qualité Environnementale (maîtrise de la consommation d énergie, d eau, des coûts de maintenance et d entretien ). V- IMPACT DU PROJET Cette opération aura un impact économique évident au travers de la création d emplois qu elle permettra de générer directement et indirectement. La commune en retirera un surplus de recette fiscale (taxe foncière, taxe professionnelle, redevances para-fiscales diverses ). Un impact social est également recherché par la collectivité, au travers notamment de l augmentation de la population active qui permettra d entamer un rééquilibrage socio-démographique sur la commune. VI- CONCLUSION Le lancement de l opération pourra se faire, pour autant que la commune puisse supporter la charge - 6-

7 financière lui revenant et en supposant que le bouclage financier de l opération soit opéré. COTIGNAC- Implantation d'une résidence pour seniors- Août 2009 N.B. : les informations contenues dans la présente note sont issues du document fourni par la commune intitulé : Maison d accueil pour seniors, centre de rééducation fonctionnelle complexe d activité sportives - Présentation et faisabilité : en vue de la réalisation dans le cadre d un partenariat Public/Privé - daté du

8 Le site et le village de Cotignac - 8-

9 Schéma d aménagement - 9-

10 Projet - vue 3D COTIGNAC- Implantation d'une résidence pour seniors- Août

11 Projet - vue générale COTIGNAC- Implantation d'une résidence pour seniors- Août

12 Projet - Avant/Après COTIGNAC- Implantation d'une résidence pour seniors- Août

13 DIAGNOSTIC : NOTE DE SYNTHESE Le site retenu pour l implantation de l équipement présente une sensibilité paysagère évidente du fait de : sa situation sur les hauteurs sur le versant Ouest du village de Cotignac doté d une qualité paysagère exceptionnelle (village et abords : site inscrit par arrêté du 1er Octobre 1971) sa constitution par un ensemble de terrasses (ancienne oliveraie en friche), en covisibilité avec les hauteurs du village sa situation dans le périmètre de la fontaine du Lavoir (Monument Historique Inscrit). OBJECTIFS : Au regard des enjeux que présente l urbanisation de ce secteur, il est indispensable que la commune prenne toutes les mesures nécessaires pour garantir la qualité optimale du projet, notamment en terme d intégration architecturale, urbaine et paysagère. PRESCRIPTIONS : Le projet s organise autour de différents espaces réservés à l hébergement (2000 m²), aux activités diverses telles que rééducation fonctionnelle, remise en forme, accueil (400 m²). Ce projet nécessitera par ailleurs un minimum d équipements qu il est prévu d intégrer à la structure de la résidence (430 m²). Il serait judicieux, pour l intégration de ces parties «hébergement» dans le site et le grand paysage, que celles-ci soient assises sur les restanques à hauteur du bâtiment existant (R+1). Ce projet pourra également être en partie intégré dans la zone «boisée», en haut du terrain, en limite de l Espace Boisé Classé. Par contre, il serait judicieux de conserver les terrains les plus en aval (terrains plats) pour constituer une réserve foncière communale, permettant à terme de réaliser les futurs équipements d intérêt général