Critères financiers de décision immobilière

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Juliette Lebel
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1 Critères financiers de décision immobilière

2 SOMMAIRE 01 CRITERES FINANCIERS de DECISION X 02 APPROCHE FINANCIERE ALTERNATIVE X 03 EXEMPLE X

3 CRITERES FINANCIERS de DECISION IMMOBILIERE (1) Principe : a. Les projets sont évalués sur la base de la comparaison des Valeurs Actualisées Nettes des flux afférents aux différentes solutions étudiées ; b. Les flux (acquisition, revente, loyers, charges etc ) sont appréhendés sur une période normative de 10 ans (quelle que soit la durée d engagement sur un bail, ou la durée de détention envisagée du bien immobilier) ; c. L actualisation se fait en utilisant le Taux Interne de Rentabilité retenu par l entreprise ; ce taux est en général le WACC avant impôts («Weighted Average Cost of Capital» - coût moyen pondéré des capitaux (capital, dette) utilisés par l entreprise) ; ce taux s applique à tous les projets de l entreprise, il est identique qu il s agisse d un investissement «cœur de métier» ou immobilier. Il est en général élevé (> 12%). d. En cas d acquisition, une Valeur Résiduelle à 10 ans est prise en compte ; pour les projets «cœur de métier», on considère souvent la Valeur Nette Comptable.

Les flux (acquisition, revente, loyers, charges etc ) sont appréhendés sur une période normative de 10 ans (quelle que soit la durée d engagement sur un bail, ou la durée de détention envisagée du

4 CRITERES FINANCIERS de DECISION IMMOBILIERE (2) Application aux projets immobiliers : (exemples) a. Choix entre plusieurs nouveaux sites en location ; b. Choix entre plusieurs nouveaux sites (terrains, immeubles) à l achat ; c. Choix de la méthode de vente d un site à reconvertir : vente rapide en l état (par exemple à un «brownfield») vs valorisation ; d. Alternative «rester/renégocier» vs «déménager sur un nouveau site» ; e. Choix entre l acquisition et la location d un nouveau site. Problématiques rencontrées : a. Constat : le taux de rendement appliqué par le bailleur est en général inférieur (voire très inférieur) au WACC de l entreprise ; il est par contre le plus souvent supérieur (voire très supérieur) au coût marginal de refinancement de l entreprise. b. Les situations a. et b. ci-dessus ne posent en général pas de problème ;

Choix de la méthode de vente d un site à reconvertir : vente rapide en l état (par exemple à un «brownfield») vs valorisation ; d.

5 CRITERES FINANCIERS de DECISION IMMOBILIERE (3) c. Choix de la méthode de vente d un site à reconvertir : i. Un taux d actualisation élevé peut conduire à opter pour une cession rapide en l état, alors qu une valorisation (plus longue) du site serait préférable avec un taux inférieur ; d. Alternative «rester/renégocier» vs «déménager sur un nouveau site» : i. Si le nouveau site requiert un investissement initial (fit out, coût de déménagement, nouveau mobilier ), le risque est que le poids de ce flux initial dépasse les économies actualisées des flux de loyers et charges (loyer/m2, réduction de surface, immeuble plus performant au plan énergétique ), compte tenu du niveau du taux d actualisation. ii. Ceci peut donc favoriser une solution «rester/renégocier», alors que l adoption d un taux d actualisation inférieur pourrait conduire au choix inverse.

Alternative «rester/renégocier» vs «déménager sur un nouveau site» : i.

6 CRITERES FINANCIERS de DECISION IMMOBILIERE (4) e. Choix entre l acquisition et la location d un nouveau site : i. Compte tenu des échelles de taux (taux de rendement vs WACC), la méthode privilégie systématiquement le scenario de location, d autant que la valeur résiduelle d un bien immobilier à l issue des 10 ans (hypothèse de revente) 1) est difficile à appréhender pour un industriel et 2) subit intégralement l actualisation à taux très élevé. ii. Cette approche interdit donc des opérations patrimoniales qui pourraient s avérer intéressantes pour certains types de biens (en dehors des produits de type usines ou laboratoires dont la spécificité et l aspect stratégique impliquent en général la propriété). f. Enfin, et à l inverse de ce qui précède, il n est pas rare que les Directions Financières s interrogent sur le positionnement élevé du taux de rendement par rapport à leur coût marginal de refinancement à l extrême, on ne pourrait donc ni acheter ni louer

ans (hypothèse de revente) 1) est difficile à appréhender pour un industriel et 2) subit intégralement l actualisation à taux très élevé. ii.

7 APPROCHE FINANCIERE ALTERNATIVE Maintien du WACC pour l actualisation des flux et la détermination des VAN ; Pour les biens immobiliers à caractère spécifique «core business» (usines, centres d essais ) : utilisation exclusive du WACC ; Pour les biens immobiliers à caractère fongible (tertiaire, commercial, voire entrepôts logistiques) : il est proposé, outre l utilisation du WACC ( b), de déterminer le break-even de la VAN différentielle entre les scenarios (i.e. déterminer le taux d actualisation rendant identiques les VAN de deux scenarios), et de l assortir d un commentaire métier DISG ; Cette approche permet, sans avoir à fixer un taux d actualisation immobilier normatif (et donc pas toujours pertinent dans tous les contextes), d avoir une meilleure lecture «métier», en particulier dans les cas suivants : Scenario «stay or leave» ; Scenario patrimonial : acheter ou louer ; Scenario de vente différée pour valorisation.

déterminer le break-even de la VAN différentielle entre les scenarios (i.e. déterminer le taux d actualisation rendant identiques les VAN de deux scenarios), et de l assortir d un commentaire métier

CRITERES FINANCIERS : EXEMPLE 0 1 2 3 100 100 100 100 Taux d'actualisation 12% 1,00 1,12 1,25 1,40 Valeur actualisée à x ans 100 89,29 79,72 71,18 100 100 100 100 Taux d'actualisation 8% 1,00 1,08

8 CRITERES FINANCIERS : EXEMPLE Taux d'actualisation 12% 1,00 1,12 1,25 1,40 Valeur actualisée à x ans ,29 79,72 71, Taux d'actualisation 8% 1,00 1,08 1,17 1,26 Valeur actualisée à x ans ,59 85,73 79, Taux d'actualisation 4% 1,00 1,04 1,08 1,12 Valeur actualisée à x ans ,15 92,46 88,90 conclusion : pour une valorisation nécessitant 3 ans de plus qu'une vente en l'état, le break even est à : + 40 % avec une actualisation à 12 % + 26 % avec une actualisation à 8 % + 12 % avec une actualisation à 4 % en d'autres termes, une valorisation générant par exemple +30% de valeur du bien serait : rejetée avec une actualisation à 12% acceptée avec une actualisation à 4 ou 8%

: pour une valorisation nécessitant 3 ans de plus qu'une vente en l'état, le break even est à : + 40 % avec une actualisation à 12 % + 26 % avec une actualisation à 8 % + 12 % avec une

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