LA réponse à une nouvelle demande sur le marché de l immobilier

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1 LA réponse à une nouvelle demande sur le marché de l immobilier

2 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER : État des lieux du premier semestre 2012 Tributaire d un climat économique peu favorable, le marché immobilier a très bien résisté au premier trimestre Depuis, le marché tourne au ralenti, la baisse des prix sur Paris se fait attendre et en province une légère baisse est constatée avec, tout de même, de fortes disparités selon les régions. Avec une année électorale qui a différé toutes les prises de décisions sur des réformes fiscales attendues, nous constatons certaines opportunités d investissement. Si les acquéreurs sont moins présents, les délais de vente ont tendance à s allonger et les banques ont durci leurs conditions d obtention de crédit, l immobilier reste une valeur refuge dans tous les cas. Les primo accédants profitent des taux de crédit bas, cherchent des opportunités en prenant le temps nécessaire pour effectuer leur achat. Les investisseurs institutionnels, quant à eux, scrutent les nouvelles mesures fiscales qui seront mises en place prochainement par le nouveau gouvernement et se préparent à mettre sur le marché de nouveaux biens. Et même si les vendeurs, de leur côté, sont décidés à ne pas faire d effort sur leur prix : «pas question de brader mon bien», à un moment donné, ils vont devoir se résoudre à mettre leur prix en phase avec la conjoncture. Toutes ces conditions font du marché de l immobilier actuel un marché attentiste où les occasions d investir ou d acquérir sa résidence principale vont se présenter. 1

3 LA VENTE D APPARTEMENTS OCCUPÉS : Un marché en pleine expansion Peu connue jusqu à présent, la vente d appartements occupés fait l objet d un véritable engouement. Pour les acquéreurs, il s agit d un investissement qui est tout de suite rentable, avec un loyer immédiat sans rechercher un locataire, l absence de travaux à effectuer et un prix d achat décoté en fonction de la durée de fin de bail restant. ACTEURS CONCERNÉS 1. Les institutionnels L environnement de ce marché reste encore très peu concurrentiel car une certaine expérience de ce genre de vente est requise. Celle-ci était réservée jusqu alors à des investisseurs avertis. C est avec la mise en vente d immeubles lot par lot par des Institutionnels il y a quelques années que ce marché s est développé. Après un ralentissement des ventes, on constate aujourd hui un retour sur le marché au vu des prix élevés et des perspectives de vente très avantageuses. Il faut noter que les institutionnels ayant un service immobilier dédié à la commercialisation de ces biens ne sont pas très nombreux. 2. Les particuliers Ceux-ci ont pour la plupart besoin de revendre un appartement pour récupérer des fonds mais ne connaissent pas la procédure à suivre. Les agences immobilières locales étant rarement à l écoute de ce type de vente, très souvent les particuliers sont réduits à attendre la fin du bail pour vendre leur bien. 3. Les investisseurs locatifs enfin, il y a aussi les investisseurs locatifs qui ont investi massivement il y a quelques années sous les régimes fiscaux comme Périssol ( ventes), remplacé ensuite par la loi Besson ( ) puis par la loi Robien ( ) et enfin la loi Scellier ( ) avec une obligation de détention de 9 ans minimum avant de pouvoir revendre. LA RÉPONSE AD HOC est le nouveau site internet qui répond aux lacunes du secteur immobilier en matière de services proposés. Lancé en octobre 2012 par Christophe Gilbert, il a pour objectifs de : - diffuser les différentes offres, - permettre aux particuliers d avoir la possibilité soit de rechercher un produit sur mesure, soit de pouvoir s adresser à des professionnels pour une mise en vente de leur bien, - faciliter les démarches aussi bien des résidents nationaux, comme des étrangers. Les premiers (souvent des particuliers) pour payer les droits de succession ou faire un autre investissement, sont obligés de vendre rapidement un appartement déjà loué. Quant aux personnes résidant à l étranger, le cas typique est celui des expatriés qui investissent dans un appartement occupé pour anticiper leur retour en France. 2

4 LE SITE : Une offre complète 1 CHRISTOPHE GILBERT, fondateur du site et entrepreneur dynamique Après avoir occupé successivement des postes de responsable commercial dans différents secteurs, Christophe Gilbert décide en 2009 de créer sa propre structure de vente d appartements occupés, la société CQFDI. «Ma dernière expérience professionnelle m a permis d une part de découvrir le véritable potentiel de ce marché et d autre part, de m apercevoir qu il était sous-exploité même par les grands groupes immobiliers» préciset-il. En effet, il a été en charge de 2001 à 2009 de la vente d immeubles lot par lot dans un grand groupe et parle ainsi en connaissance de cause. 70 % de ses ventes réalisées étaient des appartements occupés sur Paris et la région parisienne, Lille et Lyon. Audacieux et déterminé, Christophe Gilbert se lance aujourd hui un nouveau défi : vendre uniquement des appartements occupés par le biais de son tout nouveau site internet Après 11 ans d expérience dans la vente de ce type de biens, il maîtrise parfaitement les particularités de ces transactions. Ainsi, les exigences et les appréhensions - aussi bien du locataire que celles de l acquéreur - sont prises en compte. En effet, il faut respecter le locataire en place (organiser des visites du bien en fonction de ses disponibilités et minimiser leur nombre par une sélection rigoureuse en amont) et rassurer l acquéreur (fournir des documents certifiant la solvabilité du locataire mais aussi le bail, la société de gestion s il y en a une ou encore un relevé de compte). 3

5 2 UN SITE UNIQUE sur le marché est le premier site exclusivement dédié à l achat/vente de biens occupés. Actuellement, les grands groupes immobiliers ne capitalisent pas suffisamment sur ce type de bien. Ainsi, à part les investisseurs avertis, le grand public ne connaît pas les avantages de ce genre d achat. Souvent, il ignore que, dès lors qu un appartement occupé est vendu, l acquéreur bénéficie d une décote allant de 10 à 40 %. Le montant de la décote varie en fonction du type de bail, du loyer, de l âge du locataire et de la date à laquelle prend fin le bail. Avec la hausse du prix de l immobilier, ce type de transaction intéresse de plus en plus les particuliers souhaitant acquérir un premier bien, tout comme les français à la recherche d un appartement pour leur résidence principale à moyen voire long terme. Dans ce deuxième cas, les expatriés et les étrangers se positionnent aussi. Concernant les vendeurs, il peut s agir d institutionnels ou de particuliers. Quant à la zone géographique des biens vendus, «j ai choisi de me concentrer en priorité sur les territoires francilien, lillois et lyonnais» explique Christophe Gilbert. Ce choix ne s est pas fait par hasard, c est une véritable stratégie en lien avec son expérience professionnelle de ces marchés et l offre et la demande présentes dans ces régions. 4

6 3 UNE NAVIGATION FACILE pour une recherche ciblée Pour permettre une navigation optimale, le site, ergonomique et fonctionnel, met en exergue les offres les plus pertinentes de par leur emplacement et la qualité du bien. Un moteur de recherche est également à disposition des futurs acquéreurs afin que chacun puisse trouver un bien en adéquation avec ses attentes. Ils ont de surcroît la possibilité de recevoir les nouvelles offres dès leur mise en ligne et d effectuer une recherche sur mesure. Les vendeurs peuvent, de leur côté, demander gratuitement une estimation de leur bien et des conseils sur la procédure à suivre pour le vendre. Enfin, des témoignages de clients déjà propriétaires et des interviews de professionnels sur ce marché sont aussi mis en ligne pour informer les particuliers et les guider dans leur choix. 5

7 4 DES BIENS SPÉCIFIQUES en phase avec un marché en constante évolution Les biens en vente sur le site sont sélectionnés en fonction de critères stricts : - l emplacement avantageux : les futurs acquéreurs, recherchent des appartements idéalement situés en centre ville, et facilement accessibles en transport en commun, - l entretien irréprochable de l immeuble, qu il soit ancien ou récent, - une gestion exemplaire de la copropriété, - un locataire solvable et sans antécédent de loyers impayés afin de garantir au maximum au futur acquéreur qu il percevra chaque mois son loyer. Ces critères primordiaux ne déterminent pas pour autant une typologie de bien unique, mais ils permettent d identifier une catégorie de biens occupés susceptibles d être vendus. Ainsi, c est la demande qui rythme les ventes, un studio tout comme un 5 pièces occupés pourront être vendus car l offre correspond largement à la demande. Au-delà de la variété des superficies des biens, la richesse et l évolution du marché peuvent s observer au travers des caractéristiques des achats. Ainsi, pour l achat d un appartement avec un bail loi de 1989, la durée du bail est fixée à 6 ans pour une personne morale et 3 ans pour une personne physique. Un appartement acheté avec un bail loi de 1948 est encore plus décoté. En revanche certains paramètres diffèrent. Le locataire est protégé, il a un droit au maintien dans les lieux pour une durée indéterminée avec un loyer très faible. Il en sera de même avec un locataire de plus de 70 ans, handicapé ou percevant de faibles revenus. Le prix de vente prend en compte l ensemble de ces critères ainsi que le terme du bail. De plus, la décote tient compte du loyer payé par le locataire en place. 6

8 QUELQUES EXEMPLES CONCRETS de ventes d appartements occupés : A TYPOLOGIE DU BIEN : Un appartement occupé rue de Dantzig dans le 15ème arrondissement de Paris d une superficie de 72 m², 2ème étage avec ascenseur, cave, très bon état, avec une fin de bail en mars PRIX DE VENTE INITIAL : euros (Prix de vente libre constaté dans le quartier) LOYER MENSUEL : 548 euros hors charges Prix de vente occupé : euros soit une décote de 40 %. Le prix du mètre carré est passé de euros avant la décote à euros. Dans cet exemple, le loyer est faible et donc peu rentable, mais l immeuble est de bonne facture même s il n est pas haussmannien. De plus, l emplacement et le prix de vente sont très intéressants. Il s est vendu en une journée à un acquéreur désirant en faire sa résidence principale au terme du bail. B Typologie du bien : un appartement occupé à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine), rue Rivay, d une superficie de 40 m², au 4ème étage avec ascenseur et un parking, avec une fin de bail en Prix de vente initial : euros (Prix de vente libre constaté dans le quartier) Loyer mensuel : 300 euros hors charges Prix de vente occupé : euros soit une décote de 36 %. Le prix au mètre carré est passé de euros avant la décote à euros. C Typologie du bien : un appartement occupé rue Inkermann dans le centre ville de Lille d une superficie de 105 m², au 6ème et dernier étage avec 26 m² de terrasse, ascenseur, double parking sous sol et cave, avec une fin de bail à 4 ans. Prix de vente initial : euros (Prix de vente libre constaté dans le quartier) Loyer mensuel : 900 euros hors charges Prix de vente occupé : euros soit une décote de 19 %. Le prix au mètre carré est passé de euros avant la décote à euros. Dans cet exemple, le loyer est correct, l immeuble est récent et très bien placé. L acquéreur en fera sa résidence principale au terme du bail. CHIFFRES CLÉS Nombre d appartements vendus au total par Christophe Gilbert : 350 À Paris : 150 appartements En région parisienne : 100 appartements À Lille : 50 appartements À Lyon : 50 appartements 7

9 5 DES PARTENAIRES FIABLES pour faciliter les démarches auprès des acquéreurs s associe avec plusieurs partenaires afin de proposer à terme l offre packagée la plus complète et professionnelle pour les futurs acquéreurs d appartements occupés. Ces partenaires disposent tous d une très forte expertise dans leur(s) domaine(s) de spécialisation. LA FRANÇAISE AM Groupe de gestion d actifs multi-spécialiste créé en La Française AM est un gérant de convictions qui place l intérêt et la satisfaction de ses clients au coeur de ses préoccupations. Expertise de la société : Au-delà de la gestion d actifs, La Française AM a élargi son champ de compétence à la gestion de valeurs mobilières, la gestion immobilière, au recouvrement international et aux solutions d investissement. Ses clients sont aussi bien des Investisseurs institutionnels, Conseillers en Gestion de Patrimoine, Clientèle privée, que des Banques ou des réseaux. La présence de La Française AM dans ces différents segments de marché et à l international lui confère une parfaite connaissance du marché de l immobilier et des solutions de financement. Le partenariat avec : La Française AM est l un des fournisseurs de biens, en l occurrence d appartements occupés, mis à la vente sur 8

10 CRÉDITLIB Société spécialiste des prêts immobiliers, propose des solutions innovantes et uniques, adaptées aux contraintes spécifiques de l emprunteur. Expertise de la société : Grâce à ses partenariats avec les banques, Créditlib connaît parfaitement les taux que propose à tout moment le marché bancaire et sélectionne ainsi les meilleures offres. Son expérience et sa grande réactivité assurent des prêts immobiliers aux taux les plus compétitifs. Le partenariat avec : Dans le cadre du partenariat avec Créditlib est en mesure d offrir aux clients du site des solutions de financement adaptées à leur situation. AMMONITIA Société spécialisée dans la gestion d immobilier, de résidentiel neuf et d investissement en France. Expertise de la société : Son savoir-faire dans les métiers de l Expertise locative, de la Location, de la Gestion locative de patrimoine, de la Comptabilité mandants centralisée et de la Fiscalité fait d Ammonitia un expert fiscal et financier capable de proposer un service sur mesure. Le partenariat avec : Ammonitia propose aux acquéreurs de biens de prendre en charge la gestion des appartements et offre une garantie en cas de loyers impayés. De nouveaux partenariats vont également être noués, par exemple avec une société spécialisée en diagnostic immobilier, afin d aboutir à une offre complète, qui accompagne le client tout au long de sa démarche de recherche et d acquisition d un bien occupé. 9

11 6 OBJECTIFS & PERSPECTIVES UN AVENIR PROMETTEUR À terme, le site vise à devenir le premier site en France de vente et d achat d immobilier occupé. Les objectifs de ventes de Christophe Gilbert sont ambitieux mais réalistes : le fondateur du site, espère vendre 40 biens en 2013 et 60 en 2014, pour atteindre 100 biens vendus en Selon l évolution du marché de la vente de biens occupés et le succès rencontré, com confortera sa présence en régions par des ouvertures de locaux. Christophe Gilbert envisagera également des recrutements de commerciaux ainsi que de faire de une marque distribuée en France par un réseau, ce qui permettra d implanter l activité de la société de façon pérenne sur le territoire français. Il prévoit également de développer une forte adéquation entre l offre du site et la demande des futurs acquéreurs dans les zones couvertes. 10

12 Contacts presse : DELPRAT RELATION PRESSE Kattia Mendiguetti & Gaétane Roche kattia@relationpresse.com - gaetane@relationpresse.com tel : rue du Faubourg Saint Antoine Paris