Stage de Préparation à l Installation 4. Les différents baux

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1 Stage de Préparation à l Installation Le Bail Commercial 4.2. Convention Précaire et Bail de trois ans ans 4.3. Bail Professionnel et Bail Mixte 4.4. Pas de Porte et Droit au Bail

2 4.1. Le bail commercial Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail. Les entreprises concernées Les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. L immeuble doit donc servir à l exploitation d un fonds de commerce ou d un fonds artisanal. La forme du bail Théoriquement aucune forme particulière n est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, le bail verbal est totalement déconseillé, car il pose des problèmes de preuve quant à son existence et quant à son contenu. La durée du bail La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée. Quelle est l activité autorisée par le bail commercial? Seul le bail «tous commerces» permet d exercer toutes les activités. Dans le cas contraire, le locataire doit exercer la ou les activité(s) autorisée(s) dans le bail. Il est donc important qu à la signature l artisan réfléchisse à toutes les activités qu il pourrait être amené à exercer. Si l artisan désire exercer une activité nouvelle non prévue dans le bail, il doit suivre une procédure particulière, la «déspécialisation» du bail. Sans cette procédure, qui peut par ailleurs justifier un déplafonnement du loyer à posteriori, la destination du lieu ayant été modifiée, le bail peut être résilié. L exploitation du fonds En théorie, l obligation d exploitation est une condition d application du statut des baux commerciaux. Pour autant, la jurisprudence fait apparaitre qu une l absence d une clause imposant l exploitation effective et continue du fonds dans le lieu loué, le bail ne peut être résilié pour défaut d exploitation. La résiliation du bail Le locataire peut sauf clause contraire du bail, le résilier à l expiration d une période triennale (c est pourquoi on emploie couramment l expression «bail 3-6-9»). Il doit avertir le bailleur en général 6 mois à l avance par acte d huissier pour le dernier jour du trimestre civil. Il n a droit dans ce cas à aucune indemnité. Ex : si un locataire envoie son préavis le 04 avril 2012, l effet de ce préavis sera le 31 décembre 2012 (délai de 6 mois du 04 avril au 04 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil).

3 Il peut d autre part résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d invalidité. Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de détail s il désire construire, reconstruire l immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière. Le droit au renouvellement du bail L artisan signataire d un bail commercial et immatriculé au Répertoire des Métiers bénéficie du droit au renouvellement. Ainsi, le bailleur est-il tenu de renouveler le bail commercial au commerçant locataire et ne peut s exonérer de cette obligation qu en lui versant une indemnité d éviction. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler ou de résilier le bail, l ancien bail de neuf ans se poursuite tacitement. Au-delà de 12 ans, le loyer n est plus plafonné mais fixé en fonction de la valeur locative du local. La demande de renouvellement peut être à l initiative du bailleur ou à celle du locataire. Le bailleur peut profiter de cette occasion pour déplafonner le loyer. Les deux parties doivent faire l offre de renouvellement par huissier, six mois avant le terme du bail. La réponse du locataire ou du bailleur doit intervenir dans les trois mois. Sans réponse de part et d autre, il s agit d une acceptation tacite. Si le locataire accepte le renouvellement mais pas le nouveau montant du loyer, le litige est soumis à une commission départementale de conciliation. En cas de désaccord, l une des deux parties peut saisir le Tribunal de grande instance. L indemnité d éviction Lorsqu en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d éviction (Sauf cas particulier lié à la démolition de l immeuble du fait d un danger ou de l insalubrité). Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Le locataire dispose alors d un délai de 3 mois à compter du versement de cette indemnité pour libérer le local. Le montant du loyer Le prix du loyer est fixé librement par les deux parties comme sa périodicité et le mode de règlement. Révision annuelle ou triennale du bail Le loyer peut faire l objet d une révision annuelle ou triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variation de l indice de référence figurant dans le bail, avec la possibilité d utiliser depuis la loi du 18 juin 2014 l indice des loyers commerciaux (ILC) et l indice des activités tertiaires (ILAT), publiés tous les trimestres par l INSEE.

4 La cession du bail Les clauses interdisant au locataire de céder sont bail sont nulles, lorsque la cession a lieu avec l ensemble des éléments composant le fonds de commerce (sauf si cession du seul droit au bail). La Sous-location Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf clause l autorisant dans le bail ou si accord ultérieur du propriétaire (lettre ou avenant au bail). La Taxe foncière Si ce point est stipulé dans le contrat, le locataire devra s acquitter de cette taxe. Nouvelles obligations en matière d environnement La loi portant engagement national pour l environnement dite «Grenelle II» instaure de nouvelles obligations pour les bailleurs de locaux commerciaux : - Dans le cadre de la signature d un bail commercial, le bailleur doit joindre au contrat de bail remis à son futur locataire un état des risques naturels et technologiques ; cette mesure entre en vigueur immédiatement. - Les baux conclus ou renouvelés, qui portent sur des locaux à usage de bureaux ou de commerce d une surface supérieure à m² devront comporter une annexe environnementale. Celle-ci peut prévoir les obligations s imposant aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés (contenu de cette annexe précisé par décret). Cette disposition prend effet le 1 er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date et le 14 juillet 2014 pour les baux en cours.

5 4.2. Convention d occupation précaire et bail de trois ans Il existe deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux : - La convention d occupation précaire qui peut être, sous certaines conditions, à durée indéterminée. - Le bail de courte durée n excédant pas trois années (à compter du 1 er septembre 2014). La convention d occupation précaire La convention d occupation précaire a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d occupation d un local moyennant un certain prix. Elle s en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l occupant doit être motivé dans la convention, et les mobiles doivent être sincères et légitimes. Exemple : le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l attente d une expropriation ou de travaux de démolition différés. Le Bail dérogatoire de courte durée Principale caractéristique L occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et qui ne peut être précisé à l avance. Il n a donc aucun espoir de conserver le local pour l exploitation du commerce. Le bail de courte durée (ou bail dérogatoire). Intérêt de ce bail - Pour le propriétaire : ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité). - Pour le locataire : il lui permet d exercer une activité commerciale pendant 3 ans et de ne pas continuer si l activité exercée ne marche pas. Le locataire peut le résilier à tout moment sous réserve de respecter un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur. Condition de validité Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux Durée Elle est égale au plus à 36 mois, jour pour jour. En pratique, par souci de prudence, ces baux sont conclus pour une durée de 35 mois.

6 Au terme du bail Si le locataire reste dans les lieux au-delà de ce délai, le bail est requalifié en bail commercial. Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant notamment un congé au locataire avant la fin de ces 24 mois et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de nécessité. La conclusion d un deuxième bail dérogatoire entre les mêmes parties portant sur les mêmes locaux, peut être admise à condition que le locataire renonce expressément à son droit acquis (donc au-delà de ce délai).

7 4.3. Bail professionnel et bail mixte Avant de conclure un bail professionnel (ou mixte), il est important de vérifier auprès de la Mairie que le local est affecté administrativement à l exploitation d une activité professionnelle. Le Bail Professionnel Il concerne les entreprises artisanales qui exploitent une activité lorsqu il n existe pas de fonds artisanal Ces professions, en effet, ne bénéficient pas du statut protecteur des baux commerciaux. Rien n interdit cependant, lorsque les deux parties en sont d accord, de placer volontairement le bail sous le régime des Baux Commerciaux (conditions à respecter). Forme du bail professionnel Le bail professionnel doit être écrit (les baux de plus de 12 ans doivent être établis par un notaire). Durée du bail Elle est au moins égale à 6 ans Fin du contrat du bail Le bail est reconduit tacitement pour une durée du 6 ans. Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l autre le non renouvellement du bail. Le locataire se trouve donc dans une situation instable. Le locataire peut, d autre part, notifier au bailleur à tout moment son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois (conditions à respecter). Loyer Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Dépôt de garantie Le dépôt de garantie peut être fixé librement par les parties. Cependant, en cas de litige, les tribunaux se réfèrent aux usages qui limitent le montant du dépôt à 2 mois de loyer. Cession et sous-location Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail. La cession du bail professionnel doit être signifiée au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l agrément préalable du bailleur ou la rédaction d un acte authentique.

8 En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l exécution des obligations dérivant du bail, comme s il occupait lui-même les locaux. Le bail mixte Le bail mixte est un contrat portant sur des locaux dont une partie est destinée à l habitation du locataire et l autre partie utilisée pour l exercice de sa profession. Forme du bail Le contrat de location doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que : - La date de prise d effet du bail - La durée du bail - La description des locaux, des équipements et accessoires de l immeuble - Le montant des loyers et ses modalités de paiement - Les règles de révision éventuelle - Le montant du dépôt de garantie s il est prévu. Seul le locataire peut obtenir l annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions. Durée du bail La durée minimale du bail est de : - 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique - 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale. La durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à 1 an dans certains cas. Résiliation du bail Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit avertir le bailleur 3 mois avant (ou un mois avant, pour raisons professionnelles, transfert ou cessation d activité). Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d huissier. Le bail est résilié de plein droit si une clause le prévoit expressément. Le renouvellement du bail Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans) mais dans certains cas le propriétaire peut le refuser. Transmission et sous-location Il n est possible de transmettre ou sous-louer le bail qu avec l accord exprès et écrit du propriétaire.

9 4.4. Pas de porte et droit au bail Lorsqu un créateur d entreprise envisage d occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser : - Un pas de porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail. Il s agit dans ce cas d une clause du bail. - Un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d un bail existant. Il s agit cette fois d une clause du contrat de cession de bail. Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles correspondent à deux situations différentes et, en aucun cas, une personne ne sera amenée à verser à la fois un pas de porte et un droit au bail. Le pas de porte Le pas de porte peut être considéré de différentes manières : - Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. - Soit comme une indemnité (en effet, si le propriétaire reprend les locaux il devra verser au locataire une indemnité d éviction importante). - Il peut aussi être mixte (supplément de loyer et indemnité). Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties (ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer). Le droit au bail Le créateur reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Le locataire sortant souhaite monnayer le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cèdera par conséquent son bail moyennant le paiement d une indemnité : le «droit au bail». Attention! Il ne faut pas confondre la cession du bail, donnant lieu au versement d un «droit au bail» et la cession du fonds (le bail représentant un élément de fonds). Lorsqu un exploitant cède son fonds, l acheteur reprend automatiquement le bail sans que le propriétaire du local ne puisse s y opposer. Par contre, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail indépendamment du fonds.