LES CREDITS IMMOBILIERS

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1 LES CREDITS IMMOBILIERS Actualisée le : 21/05/ 2011 TYPOLOGIE DES PRETS Les prêts réglementés Prêt à taux Zéro (PTZ) Prêt à l accession sociale (PAS) Prêt conventionné (PC) Prêt Epargne Logement (PEL) CEL Objet du financement Conditions Durée Etre primo-accédant : l emprunteur et le co-emprunteur ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, même partiellement, durant les 2 dernières années précédant l offre de prêt Sous conditions de ressources du ménage Apport personnel minimum nécessaire Acquisition d une résidence principale associée à un autre emprunt Le PTZ est compatible avec tous les autres prêts Résidence principale de l emprunteur. Celui-ci ne peut plus occuper son domicile pour des raisons familiales ou professionnelles justifiées. Résidence principale de l emprunteur ou d un locataire Toute acquisition immobilière (sauf résidence secondaire dans l ancien) Extension, réparation ou travaux nécessitant une amélioration indispensable du confort du logement 100 % du projet immobilier hors frais, limité à Prêt accordé jusqu à à un taux calculé en fonction des droits à taux. Sous conditions de ressources du bénéficiaire selon la composition du ménage occupant le logement et sa localisation. S il remplit les conditions nécessaires de ressources et d apport personnel, le PAS est obligatoirement proposé et le PC est exclu. Dans le même plan de financement, le PAS ou le PC exclut tout autre prêt Sauf PEL, prêt relais et PTZ Apport personnel minimum nécessaire Etre titulaire d un Produit d épargne logement, propriétaire ou locataire. Durée minimale d épargne de 36 mois Apport personnel minimum nécessaire Un seul prêt par emprunteur et par logement Idem Durée minimum d épargne de 18 mois. De 6 à 26 ans Jusqu à 33 ans dans certains cas de majoration du montant du prêt De 5 à 30 ans pour la durée initiale De 2 à 15 ans

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3 Les prêts bancaires classiques Les prêts amortissables Prêt dont le montant, la durée et les remboursements périodiques sont déterminés à l avance. Le poids des intérêts est calculé selon le principe de l amortissement c est-à-dire sur le capital restant dû. Le principe L emprunteur paie une grande partie des intérêts au début du prêt et amortit peu de capital car le capital restant dû est important. Au fil des périodes de remboursement, le capital restant dû allant en s amenuisant, le poids des intérêts diminue. Période Capital dû en début de période Le tableau d amortissement Annuités Intérêts Amortissement du capital Capital restant dû en fin de période : Date de remboursement 2 : Capital restant dû au début de la période précédente le capital remboursé à la période précédente 3 : Montant du versement périodique (remboursement en capital + intérêts) 4 : Capital restant dû en début de période X taux d intérêt de la période 5 : Annuité les intérêts (colonne 3 colonne 4) = remboursement du capital emprunté 6 : Capital restant dû en début de période le capital remboursé à cette période (colonne 2 colonne 5) Les prêts In fine L emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, les annuités ne sont composées que de l assurance et des intérêts d emprunts. Le remboursement du capital emprunté se faisant à la dernière échéance en une seule fois et pour sa totalité. L établissement créancier s assure de la disponibilité du capital par le nantissement d un placement financier. Ce type de prêt est généralement mis en place lors d investissement locatif, présentant un intérêt fiscal.

4 LES COMPOSANTES DU CREDIT L emprunteur Les personnes ayant la capacité juridique peuvent emprunter Les incapables sur le plan juridique ne peuvent pas emprunter (mineurs nonémancipés, majeurs protégés, interdits légaux) Des situations sont à distinguer : Mariage sous régime de la communauté Mariage sous régimes séparatiste PACS Emprunteur - 1 seul emprunteur (le conjoint donne son accord mais n intervient pas dans le remboursement du prêt) - Le couple - 1 seul emprunteur - Le couple Patrimoine engagé - Ses biens propres et ses revenus (biens propres de l emprunteur et biens communs) - Biens communs et biens propres de chacun - Ses biens propres et revenus - Patrimoine propre de chacun La personne morale Toute société peut emprunter mais ses engagements sont pris par décision d un représentant ou de l assemblée générale. La responsabilité (engagement dans un contrat de prêt) des associés est déterminée par le régime de chaque société. Les associés sont engagés à hauteur de leur apport (SARL, SA ) ou au prorata de leur participation dans le capital (société civile) L endettement En France, la prise en compte du taux d endettement du ménage est une notion importante pour l octroi d un crédit. Ainsi, le schéma suivant reprend l ensemble des charges ainsi que des ressources prises en compte par les établissements financiers avant de débloquer les fonds prêtés.

5 LES CHARGES - Ensemble des annuités des prêts existants - Loyers - Pensions alimentaires versées - Taxe d habitation et taxe foncière LES REVENUS - Revenus d activité professionnelle et autres - Revenus fonciers existants (comptés à 80 %) - Pensions alimentaires reçues - Prestations sociales RESTE A VIVRE Taux d endettement limité à 33 % ( Revenus Charges ) IR Nombre de personne(s) du foyer NB : La pratique prévoit que 500 / personne doivent restés disponible après le paiement des charges Attention : Dans la pratique, les prestations sociales sont souvent écartées dans le calcul des revenus car elles sont incessibles L assurance La compagnie d assurance auprès de laquelle le(s) emprunteurs est(sont assuré(s), rembourse le banquier pendant la durée de l emprunt si les risques suivant se réalisent : La garantie décès La garantie Invalidité : c est la perte totale ou irréversible d autonomie, l incapacité temporaire/permanente, totale ou partielle La perte d emploi (pour une durée limitée) Ces risques sont couverts à : 50 % ou 100% Sur un seul emprunteur ou tous les emprunteurs NB : la prime est fonction des garanties citées précédemment, mais aussi de : L âge L état de santé de l emprunteur à assurer

6 Les garanties Limitent les risques lors de l octroi du prêt Améliorent la qualité des créances Concrétisent davantage l engagement du débiteur DEFINITION HYPOTHEQUE PRIVILEGE DU PRETEUR DE DENIERS NANTISSEMENT SURETE REELLE Garantie portant sur un bien meuble ou immeuble du débiteur - Permet à la banque de faire vendre le bien grevé (enchères) et être payée par préférence sur le prix du - S exerce sur un immeuble ou un droit immobilier - Prend effet à la date de son inscription par le notaire au bureau des hypothèques - Le rang qu elle occupe est fonction de l ordre chronologique de son inscription en tant que préteur. Cette garantie est similaire à l hypothèque à quelques différences : - Elle n est que pour une acquisition nécessitant l intervention d un notaire (pour le terrain, maison non construite) - Pas de taxe de publicité foncière - Prend effet à la date de la vente - Bien meuble incorporel garantissant le remboursement du prêt - Assurance-vie, valeurs mobilières et autres placements DEFINITION CAUTION SIMPLE CAUTION SOLIDAIRE CAUTIONNE -MENT MUTUELLE SURETE PERSONNELLE Engagement pris par une tierce personne auprès de la banque, qui se substitue au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Le tiers accepte le bénéfice de discussion (le créancier se tourne d abord vers des organismes ou cherche des solutions) et le bénéfice de division (partage de la dette entre les deux cautionnaires) Le tiers renonce au bénéfice de discussion (le créancier se tourne d abord vers le tiers cautionnaire) et au bénéfice de division (s il y a deux cautions, la banque choisit le plus solvable) Organisme qui s engage à rembourser la banque en cas de défaillance de l emprunteur. Cette garantie représente un coût supplémentaire inclut dans la mensualité.

7 Les taux Le taux de base bancaire Le taux d intérêt représente le coût financier nécessaire au financement du crédit. Il est constitué de : Coût de la ressource Coût de gestion des services financiers Taux réglementaire Inflation Le taux d effectif global (TEG) Il intègre en plus des intérêts, l ensemble des frais obligatoires pour l obtention du prêt et il ne doit pas dépasser le seuil de l usure : Les frais de dossier Les primes d assurance obligatoire Les frais de garanties Le taux fixe Il est définit lors de la signature du contrat de prêt. Il ne varie jamais. Le taux variable Il peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur toute la durée du prêt. L évolution du taux dépend de la variation d un ou plusieurs indices et elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. L indice de référence est l EURIBOR (European Interbank Offered Rate), c est un indicateur de conditions de taux d intérêt dans la zone euro, sur des échéances mensuelles. Il est établit par la Fédération Bancaire de l Union Européenne (FBUE). Le taux variable CAPE Il bénéficie d un mécanisme de plafonnement d évolution maximum lors d une hausse des taux. Il est fixé à une valeur donnée (fixée lors de la signature du contrat) Si cette évolution est dépassée, le taux capé est déclenché (taux maximum) Cette évolution peut agir : soit sur la durée sans impacter la mensualité, soit sur la durée et la mensualité.

8 La réglementation La loi Scrivener 2 (du 13 juillet 1979) Cette loi est d ordre public, c est-à-dire que l on ne peut pas y déroger. Elle vise : Toutes les opérations portant sur des immeubles destinés à la propriété ou à la jouissance (location) Travaux immobiliers ayant un coût supérieur à euros. La loi définit un formalisme strict à respecter impérativement concernant l offre préalable de prêt : La forme (adressée par voir postale) Le contenu (identité, modalités du prêt en cas de remboursement anticipé, montant, TEG, coût total, les garanties, les assurances et leurs coûts) La durée (elle lie le préteur pendant 30 jours à compter de la réception par l emprunteur) L acceptation (les emprunteurs et les cautions doivent attendre l expiration du délai de réflexion de 11 jours à compter de sa réception pour l accepter). Les sanctions en cas de non respect (amendes, perte du droit à intérêts ou nullité du contrat) La loi Neiertz (du 31 décembre 1989) et la loi Dutreil (du 1 er août 2003) Elle vise à améliorer la protection des personnes physiques qui se portent caution en faveur d un créancier professionnel. Elle renforce l information de la caution sur la portée de son engagement (mention manuscrite, information annuelle à la charge du créancier, signale les incidents de paiement du débiteur principal) Elle atténue les conséquences pour la caution d une défaillance du débiteur qu elle garantit (solvabilité des cautions, solidarité impossible si le cautionnement est limité, surendettement)