GESTION. - Dans le cadre d un mandat de recherche, les honoraires ne sont dus qu à la signature du bail.

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1 GESTION 1- Avant le bail 2- Le contrat de bail 3- Entrée dans les lieux 4- Travaux 5- Loyers et charges 6- Fin du bail 7- Litiges 8- Dispositions spécifiques 1- Avant le bail - Un décret fixera la liste des pièces qu il est possible d exiger d un candidat locataire, une amende administrative sanctionnant la demande d un document «interdit». - La part des honoraires mis à la charge du futur locataire ne peut excéder celle à la charge du bailleur, et doit être inférieure à un montant par mètre carré de surface habitable fixé par décret et révisable chaque année. Il est possible de facturer au locataire les prestations suivantes : la visite du bien, la constitution du dossier du locataire, la réalisation de l état des lieux d entrée et la rédaction du bail. - Dans le cadre d un mandat de recherche, les honoraires ne sont dus qu à la signature du bail. - Le contenu, la date d entrée en vigueur et les modalités de l état des installations électriques et de gaz à fournir par le bailleur seront renvoyés à un décret en Conseil d Etat. 2- Le contrat de bail - Un bail type, d utilisation obligatoire, sera défini par décret. - Le loyer médian de référence et de référence majoré, ainsi que le loyer réglé par le précédent locataire et la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail, devront y figurer. - Une fiche d information sur les droits, obligations et voies de recours des parties devra y être annexée. - Des modalités particulières à la colocation sont mises en place (contrat type différent, dispositions spécifiques concernant l assurance, le forfait de charges, la solidarité et le cautionnement). - La cotitularité du bail est de droit en cas de partenaires d un PACS qui en font la demande conjointe. - Suppression de la possibilité d inclure une clause prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement des loyers. - Interdiction faite au bailleur d imposer la signature du bail par un ascendant ou un descendant du candidat à la location.

2 3- Entrée dans les lieux - Un état des lieux type, d utilisation obligatoire, sera établi par décret. - Possibilité offerte au locataire de saisir la commission de concertation si le bailleur refuse d effectuer une modification de l état des lieux dans les 10 jours de l établissement de celui-ci. - Possibilité offerte au locataire après la première période de chauffe de faire compléter l état des lieux avec des éléments relatifs à l installation de chauffage. - Il est prévu par le projet de loi que le gouvernement remette au Parlement un rapport concernant le dépôt de garantie, afin d étudier le fait que celui-ci soit déposé sur un compte ouvert au nom du locataire, produisant des intérêts pour le compte de ce dernier et déblocable uniquement d un commun accord entre bailleur et locataire. - En cas de carence du locataire, le bailleur pourra souscrire une assurance habitation pour le compte de ce dernier et à ses frais, et lui facturer en sus un montant à lui régler plafonné par décret. 4- Travaux - Un décret définira la notion et la prise en compte de la vétusté du logement pour la détermination de la répartition des travaux à la charge du bailleur et du locataire. - Le bailleur devra obligatoirement informer le locataire avant le début des travaux de la nature de ces derniers et de leurs modalités d exécution. - Possibilité offerte au locataire de saisir le juge afin de faire cesser des travaux abusifs, vexatoires ou dangereux. Une sanction pénale pourra dans ce cas être infligée au bailleur. - Il sera interdit, sauf accord du locataire, de faire réaliser des travaux sur le logement le samedi, le dimanche et les jours fériés. 5- Loyers et charges Fixation et révision des loyers - Un «complément de loyer [la référence à un caractère «exceptionnel» a été censurée par le Conseil constitutionnel]» peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières définies selon un décret en Conseil d Etat et si le loyer atteint déjà le plafond du loyer de référence majoré, et permettre de dépasser le montant du loyer de référence majoré. En cas de contestation du locataire, ce sera au bailleur de prouver ces caractéristiques particulières du logement. - Interdiction des clauses de «loyer d équipement». - Le locataire pourra intenter une action en diminution du loyer lorsque la surface réelle du logement est inférieure à celle indiquée dans le bail de plus d un vingtième. - Le bailleur pourra réviser le loyer dans un délai d un an, au-delà la révision est perdue pour l année concernée. - La révision ne pourra être supérieure à la variation de l IRL à la hausse, à la baisse aucune limite.

3 - En cas de hausse du loyer, celle-ci s applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Encadrement des loyers - Avec l appui des observatoires des loyers, des loyers de référence seront établis par les préfets et applicables à tout logement situé en zone tendue. Un taux de majoration sera appliqué aux locaux meublés. - La notion de «zone tendue» est définie par la loi : zone d urbanisation continue de plus de habitants où il existe un déséquilibré marqué entre l offre et la demande se caractérisant notamment par des difficultés d accès au logement et des loyers élevés. - Le loyer de référence minoré est inférieur de 30% au loyer médian de référence. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20% au loyer médian de référence. - La réévaluation du loyer est limitée au montant du loyer de référence minoré. Le locataire peut faire baisser ce loyer de référence minoré en produisant des références de loyers du voisinage inférieures à ce montant. - L encadrement des loyers s applique dans le cas d une relocation ou d un renouvellement. Garantie universelle des loyers (GUL) - Création de la GUL et de l AGUL (Agence de la Garantie Universelle des Loyers). L AGUL pourra agréer des centres de gestion afin de mettre en œuvre la GUL (assister bailleurs et locataires, instruire les dossiers, proposer des plans d apurement, délivrer les justificatifs, diriger vers les services sociaux, et autres missions selon décret). - La GUL s appliquera aux baux conclus à partir du 01/01/16 pour lesquels le bailleur n a pas demandé de cautionnement ou souscrit d assurance, suivant les modalités définies à l article 8 du projet de loi. A la différence du texte initial, la GUL n est donc plus obligatoire. La GUL sera limitée à un remboursement des loyers impayés à hauteur du loyer médian de référence du logement concerné augmenté d une évaluation de charges. Ce plafond sera majoré lorsque le locataire était, à la date de conclusion du bail, étudiant, apprenti, salarié titulaire d un contrat autre qu un CDI ou demandeur d emploi. - La durée maximale de couverture des loyers impayés par la GUL sera fixée par voie réglementaire (la durée de 18 mois a été évoquée au cours des débats parlementaires). - Dans le cas d un bail mixte à usage professionnel et d habitation, l aide versée au titre de la GUL pourra être réduite. - La GUL est applicable par défaut, la renonciation à son bénéfice doit être expressément mentionnée. Sauf renonciation, le bailleur a l obligation d enregistrer le bail auprès de l AGUL et de transmettre au locataire une notice d information sur les droits, obligations et effets de la GUL. - En cas de bénéfice de la GUL, le bailleur sera couvert gratuitement sur 18 mois pour un montant plafonné au loyer médian du quartier, avec un délai de carence de 6 mois. Ce délai de carence ne s applique pas si, lors de la promulgation de la loi, le bailleur souscrit à la GUL alors qu il était auparavant couvert par un contrat GRL. - Les propriétaires ayant mis en location des locaux impropres à l'habitation (caves, combles, logements frappés d'arrêté de péril imminent, etc.) seront exclus du dispositif. - Le bénéfice de la GUL sera subordonné d une part à l enregistrement par le bailleur du contrat de location auprès de l AGUL (le locataire devra être informé de cet enregistrement) et d autre part, si le locataire est bénéficiaire de l APL, d une demande de versement de cette aide directement entre ses mains dans des

4 conditions précisées par décret (selon les commentaires de l amendement ayant ajouté cette disposition, celleci ne devrait jouer qu en cas d impayés de loyer et non dès l entrée dans les lieux). - Le bénéfice de la GUL sera également subordonné au fait que le locataire n ait pas de dette à l égard de l AGUL et qu il n ait pas accompli de fausse déclaration depuis au moins 2 ans. Le locataire pourra demander à l AGUL une attestation du respect de ces conditions, qu il transmettra au bailleur (ceci afin que le bailleur n interroge pas lui-même l AGUL et ainsi respecte la vie privée du locataire). - Le bailleur pourra perdre le bénéfice de la GUL en cas de négligence ou de déclaration tardive. - La taxe sur les loyers prélevée sur le bailleur et le locataire, afin de financer le dispositif de la GUL, est supprimée. Ce sont les fonds d Action Logement (ex 1% Logement) qui devraient être utilisés. - Le dispositif de la GUL est étendu aux contrats de sous-location. - Faculté est donnée à l AGUL de ne pas agir à l encontre d un locataire en situation d impayés de loyer si l agence estime que ce dernier connait des difficultés économiques ou sociales. - Faculté est donnée à l AGUL de financer des actions d accompagnement social d un locataire en situation d impayés. - La sanction maximale prononçable à l encontre du locataire ayant effectué une fausse déclaration à l AGUL est réduite. - Les dispositions concernant la GUL seront intégrées à la loi de Charges - Il devra être obligatoirement fourni au locataire un décompte détaillé des dépenses liées à la consommation d énergie et à l entretien du chauffage collectif, le cas échéant. - La liberté de fixation du montant du forfait de charges est limitée (il ne doit pas être «manifestement disproportionné»). - L obligation de transmission au locataire des justificatifs de charge qui figurait dans le texte initial a été transformée en obligation de mise à disposition. - Avec l accord express du locataire, le bailleur pourra transmettre à celui-ci ses quittances par voie électronique. 6- Fin du bail - Le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception. - Dans l attente de l arrêté annuel des comptes lorsque le logement se situe en copropriété, le bailleur peut conserver un montant du dépôt de garantie égal à 20%. - En cas non restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus, une pénalité de 10% du loyer par mois de retard pourra être prononcée contre le bailleur. Congé donné par le locataire - En zone tendue, le délai de préavis est réduit à un mois sans motif particulier.

5 - Le bénéfice du délai de préavis réduit, hors zone tendue donc, peut être accordé pour motif médical (si son état de santé nécessite un changement de domicile, sur certificat médical). - Hors zone tendue, le délai de préavis réduit n est accordé que si le locataire invoque et justifie le motif dans son courrier de congé. Congé donné par le bailleur - En cas d achat d un bien occupé, il sera impossible de donner congé pour vendre avant le premier renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise quant à lui ne pourra intervenir avant l échéance du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l acquisition, après un délai de deux ans. - Une prorogation de trois ans des baux en cours interviendra en cas de mise en copropriété d un immeuble indivis dans une zone d urbanisation de plus de habitants. - En cas de congé pour reprise, le bailleur devra justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le contrôle de la réalité du motif du congé par le juge est rétablit, celui-ci devant apprécier si les éléments rapportés justifient ou non la non-reconduction du bail [contrôle a priori, contraire à la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation qui ne permet au juge qu un contrôle a posteriori]. - L âge à partir duquel le locataire bénéficie d une protection contre le congé donné par un bailleur qui n est pas lui-même protégé, est abaissé de 70 à 65 ans. - Le fait pour un bailleur de justifier frauduleusement d un congé pour vente ou reprise sera sanctionné d une amende pénale maximale de pour une personne physique et pour une personne morale. 7- Litiges - Extension des pouvoirs et de la compétence des Commissions départementales de conciliation, dont la saisine devient un préalable obligatoire avant l assignation devant un juge dans certains cas (par exemple en cas de désaccord sur l état des lieux ou sur le montant du loyer renouvelé). - Toutes les actions découlant d un bail se prescrivent par une durée de trois ans, à l exception de l action en révision du loyer par le bailleur pour laquelle la prescription est d un an. - Les délais maximaux de paiement pouvant être octroyés par le juge au locataire passent de deux à trois ans. - Le délai maximal de grâce pouvant être octroyé par le juge avant l expulsion du locataire passe d un à trois ans. - Le juge pourra accorder des délais supplémentaires aux occupants dont l expulsion a été ordonnée, afin de tenir compte du délai prévisible de relogement des intéressés. - La trêve hivernale est prolongée de quinze jours (jusqu au 31 mars au lieu du 15 mars actuellement). - Le juge pourra surseoir pendant la trêve hivernale à l expulsion de locataires entrés dans les lieux par voie de fait (en ayant forcé la porte, menacé les propriétaires ). - Les bailleurs expulsant par eux-mêmes leur locataire, sans titre exécutoire donc, seront passibles d une sanction pénale.

6 8- Dispositions spécifiques Détecteurs de fumée - Le bailleur sera responsable de l installation initiale, et devra s assurer du bon fonctionnement du dispositif lors de chaque mise en location. La mention de l état de fonctionnement du détecteur de fumée devrait être prévue dans l état des lieux type - Le locataire sera responsable du bon entretien et du fonctionnement du détecteur tant qu il occupe le logement. - Dans le cas de logements déjà occupés lors de l entrée en vigueur de l obligation d installation des détecteurs de fumée, le bailleur devra rembourser à son locataire l achat d un détecteur. Décence - Il est prévu par le projet de loi que le rapport à intervenir concernant les critères de décence des logements intègre la performance énergétique. Location meublée résidence principale - Certaines dispositions de la loi de 1989 sont étendues aux locations meublées à usage de résidence principale : notablement les mesures concernant la prévention des expulsions, l encadrement des loyers, la sous-location, le cautionnement, la quittance de loyer et le congé (amendes pénales pour congé frauduleux, protection du locataire sous conditions d âge et de ressources, exception à cette protection si le bailleur est luimême âgé et sous un plafond de ressources). - Le montant maximal du dépôt de garantie est limité à deux mois. Location meublée de courte durée - Les locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n y élit pas domicile nécessitent un changement d usage. - Dans les communes de plus de habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d usage des locaux destinés à l habitation est soumis à autorisation préalable. - Les autres communes peuvent choisir de soumettre, ou non, ce changement d usage à une demande d autorisation préalable. - Une délibération du Conseil municipal peut définir des régimes temporaires d autorisation générale de telles locations. - Il ne sera pas nécessaire d obtenir une autorisation de changement d usage afin de louer sa résidence principale pour de courtes durées «à une clientèle de passage qui n y élit pas domicile»