Vendre un logement, tout savoir ou presque Quelles sont les différentes étapes du processus de vente et vos obligations en tant que vendeur? Qu'est ce qui a changé concernant l'imposition sur la plus value? Comment bénéficier de l'accompagnement d'un professionnel sans payer une commission d'intermédiaire exorbitante? OptimHome vous ouvre la voie Les étapes de la vente A toutes les étapes de la vente, vous serez bien sûr accompagnés par votre conseil en immobilier et votre notaire, mais il est bon de connaître les différents termes qui jalonnent les étapes de la vente : L avant-contrat (promesse ou compromis de vente) précise les termes qui seront ensuite confirmés dans l acte authentique de vente. Il détaille le bien et contient les conditions suspensives à l acte de vente. La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, vous engage à donner à l acquéreur une option sur le bien, au prix stipulé dans l acte. En contrepartie de cette option, il verse la plupart du temps une indemnité dite d immobilisation généralement équivalente à 10% du montant de la vente, cette somme étant négociable. L acte «promesse de vente» peut être notarié ou simplement rédigé par votre conseiller immobilier, et dans ce cas il doit impérativement être enregistré au service des impôts dans les dix jours qui suivent sa signature. Chez OptimHome, tous les avants contrats y compris les promesses, sont signées chez un notaire, ce qui simplifie les démarches notamment dans le cadre d une promesse de vente.. Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat préparatoire à la vente définitive. Par ce compromis, vous vous engagez à vendre à l acquéreur qui s engage à acheter. Ceci est irrévocable, mais les effets de la vente sont retardés jusqu'à la rédaction de l acte authentique chez le notaire. L acquéreur verse en contrepartie un dépôt de garantie. Un délai de rétractation de 7 jours après la signature de l avant contrat est accordé au candidat à l acquisition. Il doit vous informer de son changement d avis par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Il pourra alors récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Si l'avant contrat a été conclu par acte notarié, on parle de délai de réflexion. La signature de l acte définitif de vente a lieu chez le notaire. Elle matérialise le transfert de votre propriété à l acquéreur. L acquéreur paye le solde du prix convenu, en déduisant le cas échéant les sommes déjà versées au moment de l avant contrat. Vos obligations en tant que vendeur En tant que vendeur, vous avez trois obligations : information, délivrance, garanties. Votre notaire réunit les documents correspondants et les tient à la disposition de l acquéreur. Page 1 sur 5
Par l obligation d information, vous êtes tenu de fournir à l acquéreur toute information concernant votre légitimité de propriétaire, l état du bien ou de l immeuble et notamment : Documents prouvant votre identité + livret de famille. Documents attestant de votre qualité de propriétaire. S'il s'agit d'un un logement ancien, l'ensemble des diagnostics obligatoires pour vendre. Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute vente de bien ancien et devant figurer, à partir du 1 er janvier 2011, dans l'annonce de vente. Pour une vente dans le cadre d une copropriété, la surface exacte de tous les lots doit être mentionnée dans l acte de vente, en vertu de la Loi Carrez. Documents relatifs à la copropriété : les trois derniers procès-verbaux de l'assemblée générale. Le carnet d'entretien de la copropriété, qui renseignera sur les travaux réalisés dans les parties communes. Documents concernant les travaux effectués sur votre bien. Documents attestant l'éventuel changement d'affectation d'un lot de copropriété. Une attestation du syndic de la copropriété, prouvant que vous êtes à jour du règlement des charges. Et généralement, vous devez donner à votre acquéreur toute information que vous pouvez détenir et qui serait de nature à affecter son droit de propriété ou d usage auquel le bien est destiné. L obligation de délivrance suppose que vous devez non seulement délivrer à l acquéreur le logement concerné, mais que celui-ci doit être en tous points conforme aux spécifications du contrat. L obligation de garantie stipule que vous devez présenter à l'acquéreur l ensemble des garanties, diagnostics et certificats qui concernent le bien : absence de plomb, termite, amiante, état des installations électriques et gaz, état des risques naturels et technologiques, performance énergétique, garantie contre les vices cachés, garantie contre l éviction. Voir notre dossier spécial "Diagnostics obligatoires". Vos frais en tant que vendeur Les honoraires des professionnels qui établissent les diagnostics sont entièrement à votre charge. Vous pouvez cependant les déduire de la plus-value. Les éventuels frais de mainlevée d'hypothèque au cas où vous avez encore des crédits, garantis par une hypothèque, qui courent sur le bien vendu. Si vous êtes copropriétaire, les charges de copropriété qui resteraient à mettre à jour. La plus value le cas échéant, que le notaire défalquera du solde du prix du bien devant vous revenir. L imposition sur la plus-value, nouvelles dispositions 2012 Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations. Page 2 sur 5
Jusqu'à la réforme entrée en vigueur au 1 er février 2012, la plus-value était réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle était donc exonérée au bout de quinze ans de détention. Une réforme s'applique désormais aux actes de vente définitifs signés chez le notaire après le 1er février 2012. Biens immobiliers concernés La réforme s'applique à toutes les ventes hors résidence principale : - Les résidences secondaires, - Les terrains constructibles, - Les investissements locatifs. Les nouvelles règles de la plus-value immobilière A compter du 1er février 2012, l imposition s'élèvera à 34 % en cas de vente pendant les 5 premières années de détention. (Soit IR 19%, prélèvements sociaux 15,5%) Puis, il y aura un abattement de 2 % par an sur les 10 années suivantes 4 % à partir de la 17e année 8 % entre la 25e et la 30e année. L'exonération sera totale seulement au bout de 30 ans. Cas d'exonérations d'imposition Vente de certains biens Résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours ) Bien dont le montant (ou chaque part indivise) ne dépasse pas 15.000 Ancien domicile de personnes âgées accueillies en maison de retraite médicalisée ou d'adultes handicapés hébergés en foyer d'accueil médicalisé sous certaines conditions liées notamment aux ressources de l'intéressé et à son ancien domicile qui doit être vendu dans les 2 ans suivant l'entrée dans l'établissement médicalisé et rester inoccupé durant cette période Habitation située en France de personnes non-résidentes, sous certaines conditions Bien dont le vendeur est titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie) sous certaines conditions, de ressources notamment. Ventes liés à certains objectifs Vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social Vente, avant 2015, d'un droit de surélévation à condition qu'il soit affecté à la réalisation ou à l'achèvement de locaux d'habitation dans les 4 ans. Page 3 sur 5
Exonérations à partir du 1er février 2012 Vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans (depuis au moins 15 ans en cas de vente avant cette date), 1ère vente d'un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions : le produit de la vente doit être destiné à acquérir une résidence principale dans les 2 ans. Attention : si, à l'inverse, vous réalisez une moins-value, vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien. Le mandat de vente nouvelle génération En voulant éviter la rémunération d'un intermédiaire, vous avez peut-être songé à vendre votre bien par vousmêmes, bien que les contraintes vous paraissent insurmontables. Avec son expérience et sa connaissance du marché, OptimHome a mis au point un concept novateur qui résoudra sans doute votre dilemme. Grâce à un service personnalisé, des commissions raisonnables, une approche commerciale novatrice, une communication très importante sur plusieurs centaines de sites internet, les dossiers aboutissent et les clients, acquéreurs comme vendeurs, sont satisfaits. En précurseur, OptimHome, l'agence nouvelle génération, ne mise plus sur la vitrine de la boutique traditionnelle, mais sur une vitrine accessible 24h sur 24 : Internet. Le réseau OptimHome est constitué de plusieurs centaines d'agents mandataires, conseillers en immobilier indépendants, toutes et tous titulaires d une attestation délivrée par la Préfecture. Ils travaillent à partir de leur domicile en étroite collaboration avec leurs collègues locaux et nationaux, ce qui permet de réduire considérablement les charges fixes et d investir massivement en communication. Un conseiller en immobilier OptimHome proche de chez vous > Les bons conseils OptimHome Evaluez votre bien au juste prix sans excès affectif Vous pouvez demander une évaluation de valeur à votre conseiller en immobilier afin d'être sûr de le mettre au bon prix et ainsi ne pas retarder la vente. Donnez à votre bien toutes les chances de déclencher un coup de cœur Améliorez tout ce qui peut l'être en termes de revêtements, murs et sols, soignez la décoration, au besoin n'hésitez pas à avoir recours au "home staging" : intervention d'un spécialiste qui saura donner à votre appartement tous les atouts en termes de "look". Faites vous seconder Si vous ne savez comment trouver le bon acquéreur, que les nombreuses démarches vous rebutent, que vous n'avez pas le temps d'assurer toutes les visites et n'êtes pas sûr de pouvoir répondre à toutes les questions, votre conseil en immobilier est là pour s'occuper de tout. Confiez votre mandat de vente à OptimHome Page 4 sur 5
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