Méthode du coût d usage Lignes Directrices

Programme de Comparaison Internationale Méthode du coût d usage Lignes Directrices Matériel Opérationnel

Table des matières I. Introduction... 3 II. Stock des logements occupés par leurs propriétaires... 6 III. Consommation de capital fixe... 6 IV. Taux réel de rendement utilisé pour estimer l excédent net d exploitation... 7 V. Remarque sur l estimation alternative du coût d usage... 8 Tableaux Tableau 1: Feuille de calcul pour estimer les dépenses sur les services de logements occupés par leurs propriétaires par la méthode du coût d usage... 9 Tableau 2: Feuille de calcul pour estimer le stock de logements aux prix actuels du marché pour les pays qui ne peuvent pas appliquer la méthode de l inventaire permanent... 12 Tableau 3: Feuille de calcul pour estimer la consommation de capital fixe pour les logements occupés par leurs propriétaires selon les prix actuels... 15 2

Lignes Directrices pour utiliser la méthode du coût d usage pour calculer les loyers des logements occupés par leur propriétaire I. Introduction 1. La méthode standard recommandée par le SCN pour les logements des propriétaires-occupant leur logement est de supposer que les loyers qui auraient été payés sont identiques aux loyers effectivement payés pour des logements similaires. Mais cette méthode ne s applique pas toujours ; notamment quand très peu de logements sont loués et de ce fait les loyers effectivement payés ne peuvent pas être considérés comme représentatifs. Par exemple, dans certains pays, la plupart des logements à louer sont occupés par des étrangers ou des fonctionnaires ou des grandes entreprises publiques à des loyers qui ne peuvent pas être considérés représentatifs, alors que dans d autres pays, les logements à louer sont uniquement dans la capitale ou dans d autres zones urbaines principales. 2. Les règles suivantes sont recommandées pour déterminer quand la méthode standard ne doit pas être utilisée : Moins de 25% de tous les logements dans le pays sont effectivement loués ; Plus de la moitié des logements loués sont occupés par des étrangers payant des loyers élevés ou par des fonctionnaires ou autres employés payant de bas loyers ; ou Les logements loués ne sont pas également répartis sur l ensemble du pays. 3. Quand la méthode standard ne peut pas être utilisée, la dépense sur les logements est estimée par la méthode du coût d usage. La méthode du coût d usage consiste à estimer tous les coûts que les propriétaires des logements doivent prendre en considération avant de fixer un loyer conforme au prix du marché s ils décident de louer leurs logements à d autres au lieu de l habiter eux-mêmes. Ces coûts (avec les codes du SCN de 1993 entre parenthèses) sont les suivants : Consommation intermédiaire (P2). Les autres impôts sur la production (D29). La consommation de capital fixe (K1). L'excédent net réel d'exploitation (B2). 4. Le Tableau 1 est sous forme de feuille de calcul et une liste des différents éléments de données requis pour imputer les dépenses sur les services de logements occupés par leurs propriétaires par la méthode du coût d usage. 3

5. Le tableau est rempli pour chaque type de logement occupé par le propriétaire qui peut être identifié séparément dans les statistiques des logements disponibles dans chaque pays. Il serait préférable de pouvoir distinguer au moins : Les logements unifamiliaux (maisons ou villas). Les appartements dont la superficie est inférieure à une certaine superficie (par exemple inférieure à 30 m 2 ). Les appartements dont la superficie est supérieure à une certaine superficie (par exemple supérieure à 30 m 2 ) 6. Les principales difficultés rencontrées lors de l application de la méthode du coût d usage selon le tableau 1 sont les suivantes: Estimer le stock des logements occupés par leurs propriétaires, ce qui requiert le calcul de la consommation de capital fixe (UC 09) et de l excédent net d exploitation (UC 14) ; Calculer la consommation de capital fixe (UC 09) après l estimation du stock; et Choisir le taux réel de rendement (UC 13) à appliquer à la valeur actuelle du stock des appartements occupés par leurs propriétaires (UC 12) afin de calculer l excédent net d exploitation (UC 14). La case 1 explique le taux réel de rendement et pourquoi un taux réel est employé à la place d un taux nominal. 4

7. Les problèmes ci-dessus sont maintenant examinés à tour de rôle. Case 1. Pourquoi le taux d intérêt réel est nécessaire dans la méthode du coût d usage Les propriétaires s attendent d habitude à ce que la valeur de leur logement augmente avec l augmentation du taux d inflation globale. Cette augmentation de la valeur des logements est un gain nominal de détention pour les propriétaires et leur permet de fixer le loyer à un montant inférieur à ce qu il aurait du être. Cela implique l écriture de la méthode du coût d usage en entier comme suit : Coût d usage = consommation intermédiaire + autres impôts moins les subventions sur les produits + consommation du capital fixe + excédent nominal d exploitation gain nominal de propriété L excédent nominal d exploitation est calculé comme la valeur du logement multipliée par le taux d intérêt nominal. Le gain nominal de détention est calculé comme la valeur du logement multipliée par le taux d inflation globale. Cela signifie que les deux derniers éléments de l équation précitée peuvent être calculés en une seule étape en multipliant la valeur du logement par le taux d intérêt nominal moins le taux d inflation, soit en multipliant la valeur du logement par le taux d intérêt réel. Par conséquent, et à condition qu un taux d intérêt réel soit utilisé, le loyer estimé obtenu du tableau 1 est corrigé pour les gains de détention. Le loyer est inférieur à ce qu il aurait dû être s il n y avait pas d inflation et donc pas de gains nominaux de détention pour le propriétaire. Le taux d intérêt nominal et le taux d inflation peuvent être plus ou moins instables d une année à l autre de sorte que si l on calcule le taux réel de rendement chaque année, le loyer estimé serait aussi instable. Cependant, en pratique, les loyers restent d habitude stables d une année à l autre car ils se basent en général sur des contrats à long terme qui évitent une forte baisse ou une augmentation. Pour cela, il est préférable d utiliser un taux d intérêt réel calculé comme une moyenne à long terme des taux d intérêt nominaux moins les taux d inflation à long terme. Le Tableau 1 ci-dessous suggère l utilisation d un taux réel fixe de 2.5% pour toutes les années. 5

II. Stock des logements occupés par leurs propriétaires 8. La méthode standard visant à estimer le stock des biens de capital est la méthode de l inventaire permanent (MIP). La MIP requiert de longues séries chronologiques de données sur la formation brute de capital fixe (FBCF) et des prix des biens de capital en plus des hypothèses sur la durée moyenne de vie utile des biens et comment les mises des actifs au rebut se répartissent autour de cette moyenne. La plupart de ces pays n ont cependant pas d estimations de stock de capital ou de moyens permettant de les dériver des MIP, il est donc primordial d envisager une autre méthode. 9. Le Tableau 2 est une feuille de calcul qui peut être utilisée pour estimer la valeur selon les prix actuels du marché du stock de chaque type de logement occupé par son propriétaire. Elle a été conçue pour les pays ayant obtenu leurs informations d un récent recensement de la population sur le nombre de logements occupés par leurs propriétaires, répartis sur quelques types généraux de logements. 10. La première étape vise à élaborer une nomenclature des logements qui distingue entre les principaux types de logements occupés par leurs propriétaires dans le pays. Une nomenclature simple comprenant trois catégories logements unifamiliaux (maisons ou villas) et appartements répartis sur deux catégories de superficie différentes a été suggérée ci-dessus. III. Consommation de capital fixe 11. Les pays qui estiment les stocks de logements en utilisant la MIP détiennent déjà des estimations de la consommation de capital fixe. Pour les pays qui n emploient pas cette méthode, une autre méthode devra être utilisée et une méthode alternative est décrite ci-dessous. 12. Quand la MIP est utilisée, la façon la plus fréquente de calculer la consommation de capital fixe est d assumer un amortissement linéaire baisse régulière de la valeur de l actif durant chaque année de sa durée de vie et d assumer que la mise au rebut des biens se répartit autour de la durée moyenne de vie utile selon une fonction de mortalité en cloche 1. Cette méthode de calcul de la consommation de capital fixe peut être décrite comme un «amortissement linéaire avec une fonction de mortalité en cloche». 13. Cette méthode se rapproche d une méthode plus simple permettant le calcul de la consommation annuelle de capital fixe en tant que fraction constante de la valeur du stock de logements selon les prix actuels du marché. Cette méthode de calcul de la 1 La fonction de mortalité détermine le pourcentage des actifs installés au cours d une année donnée mis au rebut au cours de chaque année précédant la moyenne, au cours de l année durant laquelle la durée moyenne de vie utile est atteinte, et au cours de chaque année suivant la durée moyenne de vie utile. Plusieurs fonctions différentes sont utilisées à cet égard y compris les distributions Weibull, Winfrey et log-normale. Pour plus de détails, consulter : La Mesure de Capital: La Mesure des Stocks de Capital, de la Consommation de Capital fixe et des Services du Capital. 6

consommation de capital fixe est décrite comme un «amortissement géométrique sans fonction de mortalité». 14. Bien que l amortissement géométrique sans fonction de mortalité ne soit qu une approximation de l amortissement linéaire avec une fonction de mortalité en cloche, il offre l avantage de ne pas requérir des pays de longues séries chronologiques de données sur la formation brute de capital fixe pour calculer la fonction de mortalité. 15. En ce qui concerne les pays ayant utilisé la méthode décrite dans le Tableau 2 pour estimer le stock des logements occupés par leurs propriétaires, l amortissement géométrique sans fonction de mortalité est la seule méthode applicable. La consommation de capital fixe (CCF) est obtenue par la multiplication de la valeur à la miannée du stock de capital net par le taux d amortissement. 16. Le Taux d amortissement utilisé pour l amortissement géométrique s écrit d habitude D/L ; D étant le «taux de solde dégressif» et L la durée moyenne de vie utile des actifs. D varie d habitude entre 1 et 3 et il a été noté que pour les logements en Europe et en Amérique du Nord, une valeur de 1.6 génère des estimations de la consommation de capital fixe identiques à celles obtenues en utilisant l amortissement linéaire avec une fonction de mortalité en cloche. En l absence d informations, il est recommandé de définir D à 1.6. De ce fait, si la valeur nette à la mi-année d un stock d un certain type de logements occupés par leurs propriétaires est par exemple de 4000, et si la durée moyenne de vie utile pour ce type de logements est de 70 ans, la CCF serait 4000*(1.6/70)=91. 17. Le Tableau 3 est une feuille de calcul visant à calculer la CCF. Comme il a été expliqué ci-dessus, les calculs concernant le stock de logements occupés par leurs propriétaires sont effectués séparément pour chaque type de logement dont des informations sont disponibles séparément. À noter qu afin de calculer la CCF, il faudrait exclure du stock de capital la valeur des terrains supportant les bâtiments. IV. Taux réel de rendement utilisé pour estimer l excédent net d exploitation 18. Les économistes présument que les individus acquièrent des biens de capital parce que l excédent net d exploitation qu ils prévoient de toucher est au moins aussi élevé que les intérêts qu ils pourraient toucher s ils investissaient dans des actifs financiers. Il semblerait que les intérêts sur un titre à long terme, relativement sûr, seraient le taux nominal adéquat à utiliser. C est le cas par exemple d un taux de rendement sur des obligations d Etat décennales. Une approche alternative est de supposer que les propriétaires visent à récupérer les intérêts payés sur un crédit immobilier qu ils auraient contracté. Dans ce cas, l intérêt sur les crédits immobiliers pourrait être utilisé comme le taux nominal de rendement. 7

19. Quelque soit le taux utilisé en tant que taux nominal, il devra être réduit à un taux réel en soustrayant le taux d inflation globale. La raison est expliquée dans la case 1. Le taux d inflation globale peut être mesuré soit par le déflateur du PIB ou par l Indice des Prix à la Consommation de tous les articles. 20. Dans les pays où les marchés financiers ne sont pas bien développés, aucune de ces options n est adéquate pour estimer le taux nominal de rendement. Dans ces conditions, il est recommandé d utiliser un taux réel standard de 2.5%. Cela implique le calcul de l excédent réel net d exploitation, en multipliant par 0.025 la valeur actuelle du marché du stock de logements occupés par leurs propriétaires. V. Remarque sur l estimation alternative du coût d usage 21. Les pays ont utilisé dans le passé les estimations du coût d usage pour des types de logements définis dont la valeur moyenne, supposant un âge moyen, s applique à des parties du stock de logements, à l instar des zones rurales. Cette approche se base sur tous les éléments du coût d usage mais s applique à une structure spécifique. 22. Si de telles informations sont disponibles, il serait utile de les fournir avec les informations requises sur le coût d usage ; et ce, à deux fins : Premièrement, elles serviraient à vérifier de façon approximative les estimations du coût de construction pour la spécification définie. Deuxièmement, il est possible de dériver une valeur annuelle des services de loyer du logement donné qui servirait à vérifier les estimations quantitatives du loyer. 8

Tableau 1: Feuille de calcul pour estimer les dépenses sur les services de logements occupés par leurs propriétaires par la méthode du coût d usage No. Article Libellé Consommation intermédiaire UC 01 Dépenses d entretien et de réparation des logements occupés par leurs propriétaires UC 02 Primes brutes d assurance payées sur les logements occupés par leurs propriétaires UC 03 Demandes d indemnités payées aux propriétaires (moins) UC 04 Primes nettes d assurance payées par les propriétaires (UC02)- (UC03) UC 05 Consommation intermédiaire totale. (UC 01) + (UC 04) Autres impôts sur la production UC 06 Impôts payés par les propriétaires sur les services de logement Impôts payés par les propriétaires sur la valeur des logements UC 07 occupés par leurs propriétaires et les terrains supportant les bâtiments UC 08 Total des impôts payés par les propriétaires (UC 06) + (UC 08) UC 09 Consommation de capital fixe Consommation de capital fixe sur les logements occupés par leurs propriétaires selon les prix actuels (terrains non compris) Excédent net d exploitation UC 10 Valeur actuelle sur le marché du stock de logements occupés par leurs propriétaires au début de l année (terrains compris) UC 11 Valeur actuelle sur le marché du stock de logements occupés par leurs propriétaires à la fin de l année (terrains compris) Valeur actuelle sur le marché du stock de logements occupés par UC 12 leurs propriétaires à la mi-année (terrains compris) ((UC 10) + (UC 11))/2 or (K6 + K8) UC 13 Taux réel de rendement des logements occupés par leurs propriétaires (terrains compris) en pourcentage par année UC 14 Excédent réel net d exploitation. (UC13) * (UC12)/ 100 UC 15 Dépenses en services de logements occupés par leurs propriétaires Dépenses sur les services de logements occupés par leurs propriétaires. (UC05) + (UC 08) + (UC09) + (UC14) Remarques sur le Tableau 1 Valeur UC 01: Les dépenses sur l entretien et la réparation sont des dépenses sur la substitution ou la réparation de certaines parties délabrées ou effondrées du logement ; à l instar de la réparation du toit, le remplacement des cadres des fenêtres, la peinture 9

des murs extérieurs. Les dépenses sur l entretien et la réparation ne rend pas la durée de vie utile des logements supérieure à celle estimée et ne comprend pas l agrandissement du logement. (De telles dépenses sont considérées comme une formation brute de capital fixe dans le SCN). Les informations sur les dépenses sur l entretien et la réparation sont obtenues généralement d une enquête sur les dépenses des ménages, bien que certains pays les estiment en se basant sur un tableau de ressource-emploi. Dans certains pays, les dépenses sur l entretien et les réparations des logements sont incorrectement représentées comme une composante séparée de la dépense de consommation finale des ménages. Quand la méthode du coût d usage est adoptée, ces dépenses doivent être incluses comme faisant partie des loyers et non comme un article séparé de dépense. À noter également que quand les pays utilisent la méthode standard, les loyers ont déjà inclus ces dépenses et leur représentation comme article séparé de la dépense de consommation des ménages mènera à un calcul double. UC 02: Les primes brutes d assurance doivent inclure l assurance sur les logements uniquement et non sur leur contenu, les primes de l assurance sur le contenu étant un article séparé de la dépense de consommation finale des ménages. Quand les données sont uniquement disponibles pour le total des deux types d assurance, l écart nécessaire entre les deux peut être estimé proportionnellement aux valeurs relatives du stock de logements et de leur contenu. UC 06: Certains pays imposent des impôts sur la valeur imputée des services de logement que les individus dérivent des logements qu ils habitent. Les impôts sur les services de logement ont la valeur de toute autre taxe similaire. Toute subvention reçue par les propriétaires pour payer les dépenses actuelles de logement, comme la subvention publique pour les remboursements d emprunt immobilier, devra être incluse ici comme impôt négatif. UC 07: Les impôts sur les logements et les terrains sont des impôts payés sur la valeur des unités de logement et les terrains sur lesquels elles se situent. Ces impôts sont souvent appelés «taxes foncières». UC 09: La consommation de capital fixe pour le stock de logements occupés par leurs propriétaires est calculée selon les prix actuels et est parfois appelée amortissement au coût actuel de remplacement. Les estimations de la consommation de capital fixe doit être obtenue des estimations du stock de logements occupés par leurs propriétaires, évaluées aux prix actuels. Il est préférable de dériver les estimations du stock de la MIP décrite en détail dans le Manuel de l OCDE, La Mesure de Capital: La Mesure des Stocks de Capital, de la Consommation de Capital fixe et des Services du Capital (Paris, 2001). Cependant, nombreux pays ne détiennent pas suffisamment de données pour appliquer la MIP et le Tableau 2 ci-dessous est une feuille de calcul qui fournit une méthode visant à dériver une estimation approximative du stock de logements occupés par leurs propriétaires qui pourra être utilisée par ces pays. 10

UC 10, UC 11: La valeur du stock de logements occupés par leurs propriétaires représente la valeur du stock net (ou «amorti») de ces logements évalué aux prix actuels du marché. Le Tableau 1 suppose que les estimations du stock de logements occupés par leurs propriétaires renvoient à la fin de chaque année ; par conséquent, la moyenne des estimations successives de fin d année doit être calculée pour obtenir les estimations semi-annuelles. La méthode décrite dans le Tableau 2 génère une estimation du stock à la mi-année de sorte à ce que la méthode du calcul de la moyenne n est pas requise. À noter que le stock de logements utilisé ici devra inclure la valeur estimée des terrains supportant les bâtiments. Le Tableau 2 ci-dessous est une feuille de calcul visant à calculer la valeur des logements et les terrains sur lesquels ils sont situés. UC 13: Le choix du taux réel de rendement utilisé pour calculer l excédent net d exploitation a été discuté ci-dessus, et il a été proposé de définir le taux réel de rendement à 2.5% pour tous les pays. UC 14: L excédent net d exploitation des logements occupés par leurs propriétaires est calculé par l application du taux réel de rendement à la mi-année, la valeur actuelle du stock de logements. 11

Tableau 2: Feuille de calcul pour estimer le stock de logements aux prix actuels du marché pour les pays qui ne peuvent pas appliquer la méthode de l inventaire permanent No. Article K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K 6 K 7 K 8 Libellé Nombre des unités de logements occupés par leurs propriétaires lors du recensement le plus récent Taux de croissance des logements occupés par leurs propriétaires entre le dernier recensement et le milieu de l année actuelle Nombre estimé des logements occupés par leurs propriétaires au milieu de l année actuelle. ((K1)*(K 2)) Prix moyen des logements nouvellement construits, terrains non compris, au cours de l année actuelle Valeur nette moyenne (c.a.d. après avoir déduit l amortissement accumulé) d un logement, terrains non compris, au cours de l année actuelle. ((K 4)*(1-A/L)). Explication ci-dessous. Valeur selon les prix actuels du marché du stock de logements occupés par leurs propriétaires, terrains non compris. ((K 3)*(K 5)) Rapport entre la valeur des terrains et la valeur nette moyenne des logements (terrains non compris), au cours de l année actuelle Valeur selon les prix actuels du marché des terrains supportant les bâtiments ((K6) * (K7)) Remarques sur le Tableau 2 Valeur K 1: Les recensements de population rassemblent invariablement certaines informations sur les logements au moins le nombre de logements occupés par leurs propriétaires avec quelques indications quant à leurs caractéristiques physiques. Plus le recensement est récent, plus l estimation du stock de logements sera meilleure pour l année actuelle. Plusieurs pays effectuent également une enquête sur le Niveau de vie et rassemblent des statistiques détaillées sur le type de structure et les installations dans chaque logement. K 2: Le taux de croissance du nombre de logements occupés par leurs propriétaires depuis le dernier recensement peut être dérivé d un certain nombre de sources. Ces sources comprennent les statistiques sur la formation brute de capital fixe (FBCF), les permis de construction accordés et les données administratives sur la fin de construction et la démolition des bâtiments. En l absence d informations de ce genre, il est raisonnable de supposer que le stock de logements occupés par leurs propriétaires augmente au même rythme que la population. 12

K 4: Les informations sur les prix peuvent être obtenues de différentes sources y compris les agents et promoteurs immobiliers et les annonces dans les journaux et les magazines spécialisés dans la vente de logements. Si ces sources sont utilisées, il serait nécessaire de réajuster les prix à la baisse en soustrayant la valeur des terrains supportant les bâtiments, puisque les prix doivent représenter la structure physique uniquement. L alternative serait d obtenir des informations sur les coûts des nouveaux bâtiments des compagnies de construction ou des ministères des «travaux publics» qui construisent dans certains pays des logements pour les fonctionnaires. Si une méthode de coût est utilisée, le coût devra être ajusté au prix du marché en ajoutant les marges de profit estimées. L avantage cependant est que les estimations des coûts couvriront uniquement la structure physique et excluront le coût des terrains supportant les bâtiments. K 5: Puisque K4 renvoie au prix d un logement nouvellement construit, ce prix doit être réajusté à la baisse pour qu il se rapproche du prix d un logement d un âge moyen. Dans ce but, il est nécessaire de supposer que les prix des logement baissent avec le temps. La méthode la plus simple, et celle recommandée ici, est de faire l hypothèse que les prix des logements diminuent de la même somme chaque année pour atteindre le prix zéro au cours de la dernière année de leur vie utile. Avec cette hypothèse, le prix d un logement d un âge moyen (P moyen ) sera égal au nouveau prix (P nouveau ) multiplié par le ratio des années au cours desquelles le logement d âge moyen (A) continuera d exister sur la durée de vie utile prévue (L), soit : L A Pmoyen Pnouveau ou 1 A L L [1] Intuitivement, on pourrait s attendre à ce que si le stock de logements est constant parce que le nombre de nouveaux logements construits chaque année est égal au nombre d anciens logements démolis chaque année, l âge moyen serait égal à la durée moyenne de vie utile c.a.d. (P moyen ) serait la moitié de (P nouveau ). Mais en réalité les stocks de logements ne sont pas constants. Quand les stocks augmentent ou baissent, l âge moyen des logements dans un stock (A) peut s écrire de la sorte : A L i L i1r 1r i Li Li [2] où: L est la durée moyenne de vie utile des logements, R est le taux annuel de croissance dans le stock de logements, et i est l âge de logements construits dans une année donnée et prend les valeurs de 1,2,3,., L 13

Il faut noter que quand un stock de logements est stable (quand r = 0), le numérateur est LL 1 la somme des premiers chiffres L, soit et le dénominateur est L ce qui réduit [2] 2 à (L+1)/2. C est la moyenne des chiffres entre 1 et L et confirme le résultat intuitif mentionné ci-dessus. Si le stock augmente, l âge moyen serait inférieur à la moyenne car le nombre des logements les plus récents dépassera le nombre des logements les plus anciens (et vice versa si le stock baisse). Quand le pourcentage des nouveaux logements augmente, le prix moyen augmentera et vice versa si le pourcentage des anciens logements augmente. Si le stock de logements semble augmenter, la valeur de A devra être calculée en définissant r comme le taux utilisé pour calculer K 2, et L comme la durée moyenne de vie utile prévue des logements. La valeur du stock de logements (K 6) est alors obtenue comme suit : (Nombre de logements dans le stock (K 3)) multiplié par (Prix d un logement nouvellement construit (K 4)) multiplié par (1-A/L). Le Tableau 2A donne les valeurs du facteur de réajustement, 1-(A/L), pour des valeurs de L définies d habitude pour les logements et les taux de croissance annuelle dans le stock de logements de -1% à +3%. Tableau 2A: Valeurs de (1-(A/L)) Durée Taux de croissance annuelle du stock de logements moyenne de vie utile des -1% zéro 1% 2% 3% logements 60 ans 0.442 0.492 0.541 0.588 0.632 70 ans 0.435 0.493 0.550 0.605 0.654 80 ans 0.427 0.494 0.559 0.621 0.675 K7: Afin de calculer la consommation de capital fixe, la valeur estimée du stock de logements devra exclure la valeur des terrains sur lesquels se situent les logements, car aucune consommation de capital fixe n est calculée pour les terrains. Cependant, afin de calculer l excédent net d exploitation, il est nécessaire d inclure la valeur des terrains à celle des logements car l investissement total du propriétaire couvre les deux. Pour cela, deux estimations du stock de logements sont requises une avec et une sans la valeur des terrains. Les estimations du rapport moyen de la valeur des terrains sur la valeur moyenne des logements (terrains non compris) peuvent être obtenues de sources comme les agences immobilières ou les registres publics de la valeur des terrains. Certains pays pourraient emprunter des ratios estimés aux pays voisins ayant une densité de population et des structures de logement similaires. 14

Aux États-Unis, la valeur des terrains représente environ un tiers de la valeur du bâtiment. Les ratios sont plus élevés en Europe de l Ouest où l ensemble des terrains disponibles pour la construction de logements est plus limité mais inférieurs à un tiers dans les pays à densité de population plus faible. Dans certains pays, il est impossible d acquérir des terrains et les lots de terrain sont accordés aux familles pour qu elles construisent leur logement. Dans ce cas-là, la valeur des terrains est égale à zéro puisque les terrains ne peuvent pas être commercialisés et n ont aucune valeur commerciale pour le propriétaire du logement. Tableau 3: Feuille de calcul pour estimer la consommation de capital fixe pour les logements occupés par leurs propriétaires selon les prix actuels No. Article CCF 1 CCF 2 CCF 3 CCF 4 Libellé Valeur actuelle sur le marché du stock de logements occupés par leurs propriétaires à la mi-année, terrains non compris. Durée de vie utile prévue pour les logements occupés par leurs propriétaires (en années) Taux d amortissement pour les logements occupés par leurs propriétaires. 1.6/(CCF 2) Consommation de formation de capital fixe pour les logements occupés par leurs propriétaires selon les prix actuels du marché. (CCF 1) * (CCF 3) Valeur Remarques sur le Tableau 3 CCF 1: La valeur actuelle sur le marché du stock de logements occupés par leurs propriétaires est dérivée de K6 du Tableau 2 ci-dessus. À noter que K6 est la valeur du stock de logements sans la valeur des terrains. CCF 2: La durée moyenne de vie utile est le nombre d années au cours desquelles les logements de ce type sont prévus de rester en service entre l année de construction et l année de démolition. L estimation de la durée moyenne de vie utile est importante car elle détermine le taux effectif d amortissement. Les estimations de la durée de vie utile varient considérablement. Les pays européens ont généralement utilisé des durées de vie utile se répartissant entre 50 et 90 ans. En l absence d informations fiables, une durée moyenne de vie égale à 70 ans peut être utilisée. Les recensements de population collectent d habitude des informations sur l âge des logements qui peuvent être utilisées pour estimer les durées de vie. 15

CCF 3: Un taux de solde dégressif de 1.6 devra être utilisé ; le taux d amortissement sera donc 1.6/(CCF 2). Comme mentionné auparavant, la valeur de 1.6 semble fournir une structure plausible de la CCF pour les logements en Europe et en Amérique du Nord. Avec un taux de solde dégressif de 1.6 et une durée moyenne de vie utile de 70 ans, le taux d amortissement sera de 1.6/70=0.023 de sorte à ce que la CCF sera obtenue en multipliant par 0.023 la valeur actuelle sur le marché du stock de logements occupés par leurs propriétaires. 16