e-bulletin Droit immobilier, n 11, octobre 2011 BAUX Avenant au bail et mandat apparent La signature d'un contrat de bail par un directeur financier et administratif pour le compte d'une société locataire ne permet pas au bailleur de se prévaloir de la théorie du mandat apparent, lors de la conclusion ultérieure d'avenants. Aux termes d'un arrêt du 15 juin 2011, la Cour de cassation a considéré que la cour d appel (CA Paris 19 mai 2010, ch. 5-3) avait pu valablement en déduire "que le seul fait que M. X ait signé deux ans plus tôt un autre avenant et trois ans plus tôt le bail ne dispensait pas le cocontractant, représenté par un professionnel de l immobilier, de la vérification élémentaire de son pouvoir d engager la société locataire, a légalement justifié sa décision". En effet, la seule fonction de directeur administratif et financier n'investit pas son titulaire d'un mandat social propre à engager la société. Dès lors, en dépit du fait que le directeur avait signé trois ans plus tôt le bail, son cocontractant ne pouvait pas se dispenser de vérifier si ce même directeur disposait effectivement d'un pouvoir spécial ou d'une délégation générale, et ce préalablement à la signature d'un avenant. La Cour de cassation n'a pas retenu la théorie du mandat apparent selon laquelle la croyance des tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire peut être légitimée si les circonstances dans lesquelles le tiers a cocontracté avec le mandataire l'autorisaient à ne pas vérifier les limites exactes de ses pouvoirs. La Cour a donc refusé l'application d'une telle théorie, et ce quand bien même le cocontractant était représenté par un professionnel de l'immobilier.
BAUX COMMERCIAUX Résiliation du bail commercial et redressement judiciaire du preneur A défaut de signifier préalablement un commandement de payer visant la clause résolutoire, la demande du bailleur en résiliation du bail pour non paiement des loyers après le jugement d'ouverture est irrecevable. L'article L. 622-14 du code de commerce permet au bailleur dont le preneur fait l'objet d'une procédure collective de demander la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges relatives à l'occupation des lieux postérieurement au jugement d'ouverture. Une telle action doit être engagée dans un délai de trois mois à partir de la date du jugement d'ouverture prononçant le redressement ou la liquidation judiciaire du preneur. Cependant, la Cour de cassation vient d'affirmer que les dispositions de l'article 622-14 du code de commerce ne permettent pas de déroger à celles de l'article L. 145-41 du code de commerce, lequel rend obligatoire la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire pour que le Juge des référés puisse constater régulièrement la résiliation du bail. Dès lors, le bailleur qui souhaitera faire constater la résiliation du bail devra en l'espèce d'une part demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurement au jugement d'ouverture dans un délai de trois mois à partir de la date du jugement d'ouverture, et d'autre part obtenir la délivrance préalable d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. CONSTRUCTION Une association syndicale libre obtient la suspension du projet des tours jumelles Hermitage Plaza à La Défense Le projet de construction des tours jumelles dans le quartier d'affaires de la Défense par la société Hermitage Plaza, filiale française du groupe russe Mirax, a été suspendu après que le Tribunal de grande instance de Nanterre, saisi en référé par des copropriétaires riverains, interdise les démolitions jusqu'à ce que les sociétés titulaires des permis de démolir "aient obtenu l'accord de l'association syndicale libre (ASL)". Bien que les deux résidences regroupées sous l'association ne soient pas menacées de démolition, les copropriétaires se sont inquiètés des conséquences qu'entraîneraient les démolitions pour les habitants restants. Pour l'association ces démolitions entraineraient, une "hausse considérable des coûts de fonctionnement des équipements collectifs", qui était
jusque-là partagés par tous. Les riverains se fonde notamment sur l'existence d'une association syndicale libre organisant le partage des coûts de gestion et d'utilisation des services communs de l'ensemble immobilier et la nécessité d'obtenir l'accord de ses membres sur les nécessaires modifications contractuelles résultant de la démolition des trois immeubles locatifs des Damiers. Les demandeurs n'ont ainsi pas manqué de produire un courrier de la société Hermitage adressé à l'asl reconnaissant que le chauffage et les charges fixes augmenteraient de 140.000 euros et la sécurité entraînerait un surcoût de l'ordre de 1,9 million d'euros. Ce projet a déjà donné lieu à un vif contentieux entre le promoteur et des habitants ayant notamment conduit le PDG d'hermitage a déposé plainte en septembre dernier auprès du TGI de Paris, réclamant 8 millions d'euros à l'association de locataires "Vivre à la Défense" pour son "comportement excessif" et "la multiplication de ses actions en justice". Les propriétaires et copropriétaires des immeubles riverains viennent ici de remporter une bataille, même si Thomas Gicquel, membre du conseil syndical du Damier Champagne rappelle que "Nous ne sommes pas hostiles au projet mais nous souhaitons qu'il se fasse dans la concertation, soit en repensant le mode de fonctionnement du quartier soit en trouvant une compensation financière". De son côté, le promoteur du projet Hermitage Plaza, a, dans un communiqué, fait part de la poursuite du programme et du lancement des travaux pour la fin de l année. PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER La loi Hoguet modifiée par le projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs en 1ère lecture a l'assemblée nationale Le projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs adopté, en 1ère lecture à l'assemblée nationale le 11 octobre dernier, contient de nombreuses dispositions dont certaines modifient la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 dite «loi Hoguet». Ce texte qui se présente sous la forme d une énumération de "mesures concrètes" vise à «à renforcer la protection des consommateurs dans les principaux secteurs de la vie courante». Sont ainsi touchés par ces mesures les secteurs des télécommunications, de l'énergie ou encore du logement pour lequel le texte prévoit désormais :
d'organiser une action en diminution proportionnelle de loyer au bénéfice du locataire, lorsque la surface réelle du logement est inférieure de plus d un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location ; d'interdire les clauses de reconduction tacite du mandat de l agent parvenu à son terme. En outre, ne seront plus autorisées, dans les mandats comportant une clause d'exclusivité, les clauses pénales et les stipulations interdisant au mandant de réaliser sans l intermédiaire de son mandataire une opération entrant dans le champ de la loi Hoguet. En toutes hypothèses ces clauses d exclusivité ne produiront plus effet à l expiration d un délai de trois mois à compter de la signature du mandat. Le texte de ce projet de loi va maintenant être examiné en première lecture devant le Sénat. URBANISME Création d'une ZAC et PLU Les dispositions du PLU ne sauraient interdire l'acte de création d'une ZAC La délibération approuvant la création d'une Zone d'aménagement Concerté (ZAC) ne peut être annulée au seul motif que le projet serait contraire au règlement du Plan Local d'urbanisme (PLU). Le Conseil d'etat a confirmé le 26 juillet 2011 la position de principe arrêtée par la cour administrative d'appel de Paris, selon laquelle la légalité de l'acte de création d'une ZAC ne peut pas être remise en cause sur le seul fondement de la violation du PLU (CAA Paris, plén., 8 juill. 2008, n 07PA03281, Cne de Boissise le Roi). Le Conseil d'etat considère qu'aux termes du premier alinéa de l'article R. 311-6 du code de l'urbanisme, que "lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme, la réalisation de la zone d'aménagement concerté est subordonnée au respect de l'article L. 123-3 ( ) et qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que, si les équipements et aménagements d'une zone d'aménagement concerté doivent être réalisés dans le respect des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols applicables au moment de leur réalisation, ces mêmes règles ne s'imposent pas, en revanche, à l'acte de création de la zone". Une telle décision permet une clarification de l'articulation entre procédure de ZAC et dispositions du PLU. Pareille mise au point est justifiée par le fait que la délibération
emportant acte de création d'une ZAC a pour seul objet de définir le périmètre et le programme de l'opération. Aussi, rien n'interdit que la réalisation des équipements prévus dans une telle zone ne soit pas compatible avec le Plan local d'urbanisme en vigueur lors de la création de cette zone. VENTE IMMOBILIERE Performance énergétique et diagnostic La performance énergétique d'un bâtiment ne doit pas être diagnostiquée à la légère. En dépit de la simple valeur informative du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) en matière de vente, le technicien peut engager sa responsabilité délictuelle en cas de diagnostic erroné. Telle est la conséquence de la décision du 7 avril 2011 adoptée par Tribunal de Grande Instance de Paris. La responsabilité contractuelle du vendeur demeure certes écartée, mais l'acquéreur conserve toujours la possibilité de mettre en cause directement le diagnostiqueur, au titre de sa responsabilité délictuelle fondée sur l'article 1382 du code civil. La responsabilité des professionnels sera susceptible d'être engagée dès lors que les DPE seront défaillants et notamment au regard des diagnostics pour lesquels les textes ne précisent pas explicitement qu'ils ne disposent que d'une simple valeur informative. Cette jurisprudence ouvre ainsi la voie vers une responsabilisation des diagnostiqueurs qui devront délivrer à l avenir les attestations de prise en compte de la réglementation thermique, prévues par les articles L111-9-1 et R111-20-1 à R111-20-4 du Code de la construction et de l habitation en application de la loi Grenelle II.