Les loueurs en meublé non professionnels

sur 7 4 Novembre 2003 Les loueurs en meublé non professionnels Les loueurs en meublé non professionnels La détermination du bénéfice imposable Les impôts locaux Les droits d'enregistrement Les exonérations Les déficits Les loueurs en meublé non professionnels Ce sont les personnes qui donnent en location meublée : soit des locaux spécialement destinés à la location ; soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle. Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux (collectivités locales et agriculteurs). Dans la majorité des cas, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non professionnelles parce qu'elles concernent : des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueurs en meublé ; des loueurs qui, bien qu'inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur ou égal à 150 000 F TTC et moins de 50 % de leur revenu global. Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping sont assimilées à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes. Comment s'apprécient les limites de 150 000 F et le seuil de 50 %? Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises. Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant

sur 7 net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels de l'ensemble du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel. Quels sont les impôts à acquitter? La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (microentreprises, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé. Cette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux : taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ; taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ; taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé. En outre, à compter du 1 er janvier 1999, les loueurs en meublé (et notamment les gîtes ruraux) sont redevables de la contribution représentative du droit de bail sauf si le seuil d'application de ce dernier (12 000 F) n'est pas atteint. Cette contribution s'élève à 2,5 % du montant des loyers encaissés au cours de l'année civile. Au montant de la contribution peut s'ajouter une contribution additionnelle au taux de 2,5 %. Cette contribution est perçue sur les loyers courus durant la même période lorsque les locaux loués sont situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans au premier jour de la période d'imposition. La contribution représentative du droit de bail et, le cas échéant, la contribution additionnelle doivent être acquittées à la trésorerie du lieu de situation du bien. La contribution représentative du droit de bail est supprimée à compter de l imposition des revenus de l année 2000 pour les contribuables dont les revenus de l année 1999 n excèdent pas, par local, la somme de 36 000 F, et à compter de l imposition des revenus de l année 2001 pour les autres. La contribution additionnelle est maintenue. La détermination du bénéfice imposable Il existe trois régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé saisonnières : microentreprises, réel simplifié ou réel normal. Il est possible d'opter, avant le 1 er février de chaque année, pour un régime différent de celui dont le loueur relève normalement (exemples : si vous relevez de plein droit du régime microentreprises, vous pouvez opter pour le réel simplifié ). Le régime des micro-entreprises Vous relevez du régime des microentreprises au titre de l'année 1999 à la double condition que vos recettes n'excèdent pas 500 000 F HT et que vous bénéficiez d'une exonération de TVA ou de la franchise en base de

sur 7 TVA. Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n 2042, page 4, paragraphe C, ligne NO. Vous serez imposé après application d'un abattement de 70 % qui ne peut être inférieur à 2 000 F. Vous devez tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant de vos recettes. BON À SAVOIR Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 500 000 F HT ne fait pas l'objet d'un ajustement prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année. Le régime réel simplifié d'imposition Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé en 1999 est supérieur à 500 000 F HT et n'excède pas 5 000 000 F HT. Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1 er février par courrier adressé au service des impôts dont vous dépendez (si vous relevez du régime des microentreprises décrit ci-dessus). Vous devez souscrire avant le 1 er avril 2001 une déclaration spéciale de résultat n 2031, et compléter le cadre D de l'annexe n 2031 ter. La déclaration n 2031 est accompagnée des annexes suivantes : bilan simplifié (sauf dispense) ; un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ; un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values ; un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables. La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A). Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C. Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion. À NOTER Si l'immeuble donné en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en meublé ne peut déduire de son résultat imposable qu'une fraction des charges de gestion au prorata de la durée effective de location. Les charges correspondant à la période au cours de laquelle il a la jouissance du logement meublé ne sont pas déductibles.

sur 7 Conditions particulières pour les agriculteurs Le régime de droit commun L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. L'activité touristique relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. L'agriculteur doit donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations. Le régime dérogatoire Lorsqu'un agriculteur réalise des recettes accessoires tirées d'une activité de location en meublé, deux situations peuvent être envisagées : à compter du 1 er janvier 1999, les agriculteurs au forfait ayant une activité accessoire pourront être imposés au titre de cette activité selon le régime des microentreprises dont le plafond est fixé à 500 000 F. L abattement permettant de calculer le bénéfice est fixé à 70 % du chiffre d affaires. agriculteurs soumis au régime transitoire ou au régime du bénéfice réel : le chiffre d affaires tiré d activités accessoires commerciales [location en meublé] peut être pris en compte pour la détermination du bénéfice agricole lorsqu il n excède : - ni 30 % du chiffre d affaires tiré de l activité agricole ; - ni 200 000 F au titre de l exercice (remboursement de frais inclus et taxes comprises). La taxe professionnelle Les impôts locaux Les loueurs en meublé sont imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de plein droit lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables. Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus, sont exonérés de taxe professionnelle, sauf si les collectivités territoriales décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur ces locaux. Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle. Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par cette activité durant l'année d'imposition. La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n 1327 STP, accompagné d'une copie de l'avis d'imposition.

sur 7 La taxe d'habitation Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle. Si les collectivités territoriales décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur les locaux meublés, le loueur devra alors acquitter à la fois la taxe professionnelle et la taxe d'habitation. En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet. La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes accessoires Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les immeubles bâtis que vous possédez au 1 er janvier de l'année d'imposition. Les communes ou groupements de communes peuvent instituer une taxe destinée à financer le service d'enlèvement des ordures ménagères. Elles peuvent également instituer une redevance pour les ordures ménagères calculée en fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les droits d'enregistrement L acquisition d un immeuble ou d une fraction d immeuble est taxée au taux de droit commun de taxe de publicité foncière perçue au profit des départements de 3,60 % (frais d assiette et taxe communale de 1,20 % en sus). Sont considérés comme affectés à un usage autre que l'habitation les locaux destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon habituelle, même saisonnière, plusieurs logements meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires. Lorsque les immeubles acquis ne sont pas destinés à une telle exploitation, l'acquisition supporte une taxe de publicité foncière à un taux maximal de 5 % (frais d'assiette et taxe communale de 1,20 % en sus). L'exonération de TVA Les exonérations Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d'option. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, des prestations parahôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.

sur 7 Sont exonérés pour cette activité : À NOTER les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale ; les collectivités locales, les associations et les agriculteurs qui donnent en location des gîtes ruraux ou communaux. La fourniture de prestations annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d'un logement meublé (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure imposable, en toute hypothèse, sous réserve de l'application de la franchise en base prévue à l'article 293B du Code général des impôts. L'exonération de l'impôt sur le revenu Elle s'applique dans trois cas : vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois (à des personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 5 000 F TTC. En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ; vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (843 F annuels par mètre carré en région Ile-de- France ; 600 F dans les autres régions) ; vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratif qui louent à ces personnes. Cette exonération s'applique pendant les trois premières années de location si les loyers n'excèdent pas 336 F annuels par mètre carré habitable en région Ile-de-France ou 279 F dans les autres régions. Les déficits Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 1995 et des années antérieures, ils s'imputaient exclusivement sur les bénéfices retirés de cette même activité au cours des années suivantes jusqu'à la cinquième année incluse. Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes. Le régime de la microentreprise exclut la possibilité de constater un déficit. Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non

sur 7 professionnels relèvent du régime des plus-values privées. Où déposer les déclarations? Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé. S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est : soit celui du lieu de résidence du redevable ; soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important. Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité. SOMMAIRE - MOINS D' IMPÔTS - UN CONCEPT - UN EXEMPLE DE DÉFISCALISATION - LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE - LA RETRAITE - RUBRIQUES FISCALES - NOS COMPÉTENCES - LA PRESSE - LES FINANCEMENTS - LA BOURSE

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