ElyséesFinance «Démystification» GIS 33 «Girardin I.S.» (ou : Comment transformer l Impôt sur les Sociétés en Dividendes...)
Principe Comptable «Classique» R.C.A.I : 450.000 Résultat Fiscal : 450.000 I.S. : - 150.000 Dividendes ou Fonds Propres 300.000
Comptabilité : 1) Liasse Fiscale 2) Détermination du résultat fiscal (2058-A) 3) Ligne «ZY» (Mesures d incitation) Déduction autorisée au titre des investissements réalisés dans les collectivités d Outre-mer :
Principe Comptable «Optimisé» R.C.A.I : 450.000 Ligne ZY (2058A) (*) - 300.000 Résultat Fiscal : 150.000 I.S. : - 50.000 Dividendes ou Fonds Propres 400.000 (*)
Notre offre «Société» Résultat de l exemple : Transformation de 100.000 de Trésorerie «condamnée» d Impôt sur les Sociétés En 100.000 de «Dividendes» ou de «Fonds Propres»!!!
Notre offre «Société» (*) Article 217 Undecies du C.G.I. Le montage proposé est validé et référencé par le Conseil de l Ordre des Experts-Comptables (cf. leur Site Internet).
Site Internet : 1) www. experts-comptables.fr 2) Recherche avancée : 3) Girardin IS a) GIRARDIN Annie (84) b) Victoria Patrimoine
La Loi L article 217 undecies : Déduction du Résultat Net Avant Impôts de la souscription au capital d une SCI dont l objet unique est l acquisition de biens immobiliers neufs à usage locatif situés dans les départements d Outre-mer. But Recherché : «L avantage de la Loi sans les inconvénients des Dom-Tom»
Obligations : L entreprise «Investisseur» doit : Conserver les parts de la SCI pendant une durée minimum de 6 ans car : - Les biens détenus par la SCI doivent : Être mis en location en Résidence Principale du locataire, S engager sur une période de location minimum de 6 ans, Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire, (location en «Secteur Intermédiaire», Louer les logements dans les 6 mois de leur acquisition ou de leur achèvement.
SCI à l IS Capital < 1M Loyers 6 ans Vente la 7 ème année Loyers 6 ans «AVIVA» Loyers 6 ans 90% de la valeur initiale de l immobilier (soit : 81% du montant investi)
Aviva Garantie de carence et de vacance locative : 100% du montant du Loyer Différence si baisse de Loyer Avance sur Loyer Impayé Garantie de non moins-value : 90% de la valeur d acquisition couvrant la différence entre Prix d Achat et Prix de Vente
INSEE 2007 Marché Locatif : 92% préfèrent louer une villa qu un appartement, 2 fois plus de demandes pour des locations de villas que d offres dans les Agences Immobilières. Répartition des Propriétaires : 71% sont Propriétaires de leurs «Villas», 6% sont Propriétaires de leurs «Appartements» (voire 3% pour les T1 et T2).
Risque Financier??? Année 1 : Souscription : 300.000 Gain I.S. : - 100.000 Prix de Revient : 200.000 Année 7 : Prix de Vente «Plancher» = 243.000 GAIN minimum = 43.000 Financement avec la Trésorerie «condamnée» destinée à l origine au Trésor Public!!!
Financement Economie d I.S. 100.000 Placement Financier 100.000 Prêt «In Fine» sur 7 ans 300.000 Remboursement 130.000 + «Aviva» 243.000 373.000
Résultat des Flux Résultat «Raisonnable» : Taux de Rendement Interne = 23,82% Rentabilité sur Capitaux Mobilisés = 78,60% Rentabilité Annuelle sur Capitaux Mobilisés = 11,23% Résultat «Pessimiste» (Aviva) : Taux de Rendement Interne = 13,47% Rentabilité sur Capitaux Mobilisés = 36,36% Rentabilité Annuelle sur Capitaux Mobilisés = 5,19% Et toujours avec la Trésorerie «condamnée» destinée à l origine au Trésor Public!!!
Informations complémentaires «Si» la Société distribue un «Intéressement» L intéressement est calculé sur le Résultat d Exploitation. Un investissement en Girardin à l I.S. n a aucune incidence sur l intéressement.
Informations complémentaires «Si» la Société distribue une «Participation» - La participation est inscrite au bilan. La «Participation» est calculée sur le résultat fiscal de l entreprise diminué de l Impôt sur les Sociétés. Un investissement en Girardin à l I.S. aura une incidence négative sur le montant de la Participation Nécessité de mise en place d une prime de substitution exceptionnelle.
C.Q.F.D
Charte Sécurité, Rentabilité, Sérénité.
Sécurité : Convention de partenariat avec un cabinet d Expertise Comptable et Commissaire aux Comptes. Le cabinet J.C.H. Conseil se porte «garant» pour toutes les phases : Juridique Fiscal Comptable N.B. Le dirigeant de ce cabinet est le Commissaire aux Comptes d un grand groupe bancaire en charge de valider les opérations dans le cadre de l article 217 undecies pour les clients institutionnels du groupe...
Sécurité (suite) Missions du Cabinet Comptable : Créer la SCI de défiscalisation, Réaliser la simulation financière de l opération, Exécuter la comptabilité pendant les 6 ans de l opération, Garantir la défiscalisation, Contrôler les conditions de déductibilité fiscale (critères locatifs entre autres), Établir un dossier fiscal de l opération transmis à son Confrère, Rédiger les Assemblées Générales de la SCI, Dissoudre la SCI au terme.
Sécurité (suite) Missions du Cabinet Comptable (suite) : Interlocuteur de l Expert Comptable ou de la Direction Financière de la Société Investisseur, Prendra directement contact avec son Confrère pour l informer des tenants et aboutissants de l opération, Reste son interlocuteur privilégié pendant toute la durée de l opération.
«Transition...» Avantages : Economie d Impôt sur les Sociétés en procédant à une souscription égale ou proche du résultat net fiscalisé à 33,33%, Réaliser un investissement correspondant à sa capacité d investissement. (minimum 10 K ), Mutualisation de l investissement immobilier, Distribution de dividendes supplémentaires correspondant à l économie d impôt réalisée, Défiscalisation immédiate et totale sur l année de l investissement, Mutualisation des frais de constitution, Amélioration par trois du placement de la trésorerie...
Sécurité (suite) Avantage le plus important... Une assurance (AVIVA) prévue dans le contrat cautionne la revente à la 7ème année à une valeur MINIMALE égale à 90% de la valeur initiale du foncier... Autrement dit l investissement est forcément GAGNANT pour la Société. Prix de revient = Investissement avantage fiscal = 100 33 = 67 Valeur du foncier = 100 10% de frais = 90 Prix de vente «minimum» = 90 de foncier X 90% = 81 Plus value «minimum» = 81 67 = 14
Rentabilité VICTORIA Patrimoine sélectionne les biens immobiliers détenus par la SCI et intervient en amont du projet immobilier, Présent depuis plus de 10 ans dans les DOM, VICTORIA Patrimoine connait le véritable second marché et les types d habitat à fort potentiel locatif, La demande de logement est supérieure à l offre et les DOM ne sont pas inextensibles, Les besoins immobiliers dans les DOM sont liés à une forte poussée démographique, Plus de 20% de population en 10 ans, Modification des usages de vie familiale de 3,8 personnes par foyer en 2006 à 2,2 en 2020.
«Informations» Exemple : Île de La Réunion Le P.I.B. de la Réunion a été de 4,4% contre 2,4% en France sur les 10 dernières années. Le salaire moyen des Cadres est 35 K /an alors qu il est de 32K sur la métropole. La croissance démographique qui portera l île de 784 000 habitants à 1 million en 2030 nécessite la construction de 12 000 nouveaux logements par an sur les 20 prochaines années.
«Informations» Le marché secondaire est principalement constitué d Accédants à la Propriété recherchant principalement des villas. La souscription au capital d une SCI GIS 33 permet l acquisition de villas quand bien même la souscription ne serait que de 10 K.
Sérénité VICTORIA Gestion, assure la gestion locative et apporte la sérénité de cet investissement. Assurances incluses : Garantie de carence locative, Garantie de vacance locative, Garantie de loyers impayés, Garantie de détérioration immobilière, Garantie de défense recours juridique, Garantie de revente minimum 90% à la 7 ème année.
Un Partenaire certifié ISO 9001. VICTORIA Patrimoine a reçu la certification ISO 9001 : Version 2000 «Management de la qualité» décernée par l organisme MOODY. La certification ISO 9001 récompense les méthodologies, l organisation et les process mis en place par VICTORIA Patrimoine, de la sélection des produits, du process juridique jusqu à la gestion des biens.
Merci de votre attention.